Mese: Marzo 2020

balconi ed estetica dell’edificio: i singoli non possono alterarla

 

La Cassazione (Cass.civ. sez. VI-2 ord. 24 febbraio 2020 n. 4909 rel. Scarpa)  ribadisce alcuni orientamenti consolidati in tema di balconi, di prospetto dell’edificio e di facoltà dei singoli di effettuare interventi ex art 1102 c.c., che sono ammessi ove  non alterino  il decoro dell’edificio.

La vicenda attiene allo spostamento di alcune ringhiere di balconi  verso l’esterno, con annessione alla superficie di calpestio individuale di porzione del cornicione comune e con immediato riflesso sul prospetto dell’edificio.

i fatti ed il processo: “Con atto di citazione notificato in data 23 febbraio 2012, il Condominio di via Cimabue n. 15 convenne, dinanzi al Giudice di pace di Milano, G.P. e B.I., chiedendo l’accertamento della illegittimità degli interventi da questi ultimi effettuati sul terrazzo dell’immobile di loro proprietà (nella specie, dell’avanzamento del terrazzo a filo del muro perimetrale di facciata, con annessione del cornicione e della parte di gronda che lo attraversa), sito nello stabile di (OMISSIS), poichè eseguiti in violazione degli artt. 1102 e 1120 c.c. e del regolamento condominiale, in assenza di alcuna autorizzazione; chiesero, inoltre, una pronuncia di condanna al ripristino dello stato dei luoghi originario, con contestuale autorizzazione rilasciata al Condominio per intervenire direttamente nell’esecuzione delle relative opere, in caso di inerzia dei convenuti, nonchè la vittoria di spese del giudizio.

Con sentenza n. 109241/2013, depositata il 27 giugno 2013, il Giudice di pace rigettò la domanda, con compensazione delle spese processuali, rilevando come “dalla documentazione prodotta in atti e dall’istruttoria esperita gli interventi eseguiti sulle parti comuni non abbiano violato l’art. 1102 c.c. o l’art. 1120 c.c. non essendo dimostrato che i suddetti interventi abbiano alterato la destinazione della cosa comune o che abbiano impedito agli altri partecipanti di farne parimenti uso”.

in secondo grado la pronuncia viene totalmente ribaltata: “Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 3740/2018, depositata in data 3 aprile 2018, ha riformato integralmente la sentenza di primo grado, rigettato l’appello incidentale e condannato G.P. e B.I. a rifondere al Condominio le spese di giudizio di entrambi i gradi del giudizio. In particolare, il Tribunale, “accertata l’illegittimità delle opere realizzate sul terrazzo dell’appartamento di proprietà” degli odierni ricorrenti, ha condannato i medesimi “al ripristino dello stato dei luoghi originario autorizzando il Condominio, in caso di inerzia protratta oltre sessanta giorni dalla sentenza, a provvedere a tali opere direttamente”.

i principi richiamati dal giudice di legittimità: solo il giudice di merito può valutare la sussistenza dei presupposti di fatto cui all’art. 1102 c.c.,   “ la realizzazione da parte di un condomino di una modifica nella sua proprietà esclusiva (nella specie, dell’avanzamento del terrazzo con annessione del cornicione e della parte di gronda che lo attraversa), ai fini dell’utilizzo delle parti comuni, rimane sottoposta, ai sensi dell’art. 1102 c.c., al divieto di alterare la destinazione della cosa comune, nonchè a quello di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; e l‘accertamento se l’opera del singolo condomino, mirante ad una intensificazione del proprio godimento della cosa comune, sia conforme o meno alla destinazione della parte condominiale, è compito del giudice del merito, incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato (nella specie, il Tribunale di Milano ha spiegato, a pag. 5 della sentenza, le ragioni per cui la realizzazione delle opere in questione abbia alterato la destinazione e impedito agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto)…

Sulla funzione estetica del balcone: “Come spiegato dal Tribunale, “il parapetto del balcone (interessato dall’esecuzione delle opere da parte di G.P. e B.I.) costituisce parte della facciata dello stabile, in ragione della sua prevalente funzione estetica per l’edificio, così da divenire elemento decorativo ed ornamentale essenziali della facciata”. La decisione del Tribunale di Milano si uniforma all’interpretazione di questa Corte. Se i balconi di un edificio condominiale non rientrano, infatti, tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, nè essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071).E qualora il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale esegua opere sui propri beni facendo uso anche di beni comuni, indipendentemente dall’applicabilità della disciplina sulle distanze, è necessario che, in qualità di condomino, utilizzi le parti comuni dell’immobile nei limiti consentiti dall’art. 1102 c.c. (Cass. Sez. 2, 28/02/2017, n. 5196, relativa proprio a domanda di riduzione in pristino di un balcone sul quale erano state eseguite opere in violazione dell’art. 1102 c.c.).

La precisazione in fatto su cui insistono i ricorrenti, avvertendo che la parte interessata ai lavori consistesse in una ringhiera metallica, rimane del tutto priva di decisività, giacchè la natura di parte comune dei rivestimenti e degli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore di un balcone, che contribuiscano a rendere l’edificio condominiale esteticamente gradevole, può essere ravvisata con riguardo tanto a parapetti, quanto a balaustre, ringhiere e simili.

Costituisce peraltro innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio. La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi ex art. 360 c.p.c., n. 5 (Cass. Sez. 2, 11/05/2011, n. 10350), non potendosi attribuire, tra l’altro, decisiva, ai fini della tutela prevista dall’art. 1120 c.c., al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell’edificio, ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate (Cass. Sez. 2, 16/01/2007, n. 851).

Interessante anche la disamina sotto il profilo processuale, relativa ai motivi su cui si fonda la decisione della Corte milanese:  “Il Tribunale di Milano ha ritenuto assorbito il secondo motivo di appello dedotto dal Condominio relativo all’erronea applicazione dell’art. 8 del regolamento condominiale (di cui si era dibattuto anche dinanzi al giudice di pace), essendo il primo motivo sufficiente all’accoglimento dell’appello. La sentenza impugnata ha peraltro poi comunque valutato l’astratta fondatezza di tale doglianza, sostenendo come il regolamento introducesse un divieto alla realizzazione sulle proprietà individuali di ogni opera esterna che “modifichi l’architettura, l’estetica o la simmetria dell’edificio” ed imponesse una preventiva autorizzazione scritta in caso di realizzazione di modifiche interne ai locali di proprietà esclusiva. I ricorrenti non hanno tuttavia alcun interesse a dolersi della pronuncia resa dal Tribunale su un motivo di appello formulato dalla loro controparte e pregiudizialmente dichiarato assorbito dal medesimo giudice, il quale, dopo aver dichiarato fondato un primo motivo di gravame, distinto ed autonomo, giuridicamente e logicamente sufficiente a giustificare la decisione adottata, abbia non di meno esaminato l’astratta fondatezza di una ulteriore censura rimasta assorbita. L’esame del quarto motivo di ricorso non si rivelerebbe in nessun caso idoneo a determinare l’annullamento della sentenza del Tribunale di Milano impugnata, risultando comunque consolidata l’autonoma motivazione oggetto della prima censura assorbente accolta.”

© massimo ginesi 30 marzo 2020 

 

Foto di Michael Gaida da Pixabay

l’amministratore di condominio in tempi virali

 

Il rincorrersi scomposto di norme del più vario rango gerarchico, che dettano, raccomandano, sanzionano, invitano rappresenta un unicum (deteriore) del nostro sistema normativo, che non appare giustificato neanche della emergenza- certamente straordinaria e di vasta scala – legata alla diffusione del virus covid-19.

In particolare l’amministratore di condominio è soggetto che si trova investito di poteri e doveri di tutela, cautela e conservazione delle parti comuni (a mente dell’art. 1130 c.c.), fra le quali certamente rientrano quegli interventi urgenti volti a preservarne il funzionamento, ma anche quelli più latamente intesi a garantirne la sicurezza e la conservazione, nel cui perimetro è lecito inscrivere le iniziative volte ad attuare quelle misure di contenimento, igienizzazione e interdizione che gli stessi testi normativi in tema di diffusione del virus dispongono (si pensi alla chiusura di impianti ricreativi comuni – piscine, campi da tennis, sale riunioni – oppure alla gestione e al controllo della sanificazione delle zone e degli impianti comuni, primo fra tutti l’ascensore).

E’ lecito dunque chiedersi come debba porsi il professionista che amministri stabili in condominio di fronte al susseguirsi di disposizioni che il legislatore continua ad emanare a ciclo continuo e, in particolare, all’ultimo sconcertante (per la tecnica normativa) DPCM 22 marzo 2020, che dispone il fermo di talune attività produttive e commerciali. 

Va in primo luogo osservato che l’amministratore di condominio non esercita nè attività produttiva nè commerciale ma, specie dopo la novella del 2012 (art. 71 bis disp.att. cod.civ.) e la L.4/2013, è ascrivibile a pieno titolo alla categoria delle libere professioni non ordinistiche. 

Ne deriva che, a mente   dell’art. 1 del DPCM 22 marzo 2020, anche solo dal punto di vista dell’interpretazione letterale, l’attività dell’amministratore non sia sospesa, posto che la norma esclude espressamente dalla sospensione le attività professionali. 

LA norma infatti prevede che “ 1. Allo scopo di contrastare e contenere il diffondersi  del  virus COVID-19, sull’intero territorio nazionale sono adottate le  seguenti misure: a) sono sospese  tutte  le  attivita’  produttive  industriali  e commerciali, ad eccezione di quelle indicate nell’allegato 1 e  salvo quanto di seguito  disposto.  Le  attivita’  professionali  non  sono sospese e restano ferme le previsioni di cui all’articolo 1, punto 7, decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 11 marzo 2020.”

I professionisti, dunque, potranno esercitare la loro attività tenendo conto delle raccomandazioni previste del DPCM 11 marzo 2020 (rispetto delle distanze interpersonali, etc). E’ importante evidenziare che la norma parla genericamente di professioni, di talchè la discriminante di iscrizione ad albi non appare applicabile al caso di specie.

Il richiamo poi ai codici ATECO, cui la norma correla il fermo e che certamente ingenera inutile confusione, appare effettuata unicamente con riferimento alle attività produttive e commerciali, pertanto l’amministratore potrà farvi riferimento per comprendere – fra i fornitori del condominio – quali attività non siano sospese (peraltro il codice del condominio, ad abundantiam, è inserito nell’elenco allegato al decreto).

L’ultimo decreto legge (19/2020), recependo finalmente in una forma gerarchica adeguata le indicazioni restrittive di diritti fondamentali, prima contenute in meri atti amministrativi, non muta – anche in prospettiva – il quadro testè delineato, estendendo all’art. 1 lett.  g e z la possibilità di reiterare soluzioni analoghe per i prossimi mesi:  “ gg) previsione che le attivita’  consentite  si  svolgano  previa assunzione da parte del titolare o del gestore  di  misure  idonee  a evitare assembramenti di  persone,  con  obbligo  di  predisporre  le condizioni per garantire il  rispetto  della  distanza  di  sicurezza interpersonale predeterminata e adeguata a  prevenire  o  ridurre  il rischio di contagio; per i servizi di  pubblica  necessita’,  laddove non sia possibile rispettare tale distanza interpersonale, previsione di protocolli di sicurezza anti-contagio, con adozione  di  strumenti di protezione individuale;  z) limitazione o  sospensione  di  altre  attivita’  d’impresa  o professionali,  anche  ove  comportanti  l’esercizio   di   pubbliche funzioni, nonche’ di lavoro autonomo, con possibilita’ di  esclusione dei servizi di pubblica necessita’ previa assunzione di protocolli di sicurezza anti-contagio e, laddove non sia  possibile  rispettare  la distanza di sicurezza  interpersonale  predeterminata  e  adeguata  a prevenire o ridurre il rischio di contagio come principale misura  di contenimento,  con  adozione  di  adeguati  strumenti  di  protezione individuale”

Va peraltro rilevato che, aldilà dell’inquadramento normativo, l’aspetto sanzionatorio elaborato in questo periodo contro coloro che violano le disposizioni è quanto di più insensato e improduttivo si potesse predisporre: non vi è dubbio che l’ampia diffusione mediatica dei divieti e delle sanzioni avesse il primario scopo metagiuridico di allertare la popolazione e di dissuadere i riottosi dall’inosservanza delle misure di precauzione sanitaria.

Appare tuttavia scellerato che sia sia rimesso in un primo tempo alla polizia giudiziaria la contestazione (del tutto discrezionale e, spesso, arbitraria) di contravvenzioni ex art 650 c.p., con l’unico effetto di ingolfare le Procure di decine di migliaia di procedimenti destinati a sfumare nel nulla. 

Lo strumento correttivo adottato con il D.L. 19/2020, che qualifica le condotte come mere violazioni amministrative, pur nello scopo di snellire le procedure e di adottare sanzioni immediatamente percepibili sotto il profilo applicativo – aldilà dei dubbi interpretativi che già ha mosso sotto il profilo processuale e strettamente penale – appare destinato a sfumare miseramente in un prossimo futuro, a fronte delle prevedibili opposizioni ex art 6 D.Lgs 150/2011 che intaseranno le aule di giustizia.

Appare ictu oculi evidente che il contestare una condotta illecita a fronte di una norma che vieta gli spostamenti “salvoche per comprovate esigenze lavorative, di assolutaurgenzaovveroper motivi di salute” (DPCM 22 marzo 2020, per lo spostamento fra comuni) oppure che prevede di “evitare ogni spostamento delle persone fisiche in entrata e in uscita dai territori di cui al presente articolo, nonche’ all’interno dei medesimi territori, salvo che perglispostamentimotivatida comprovate esigenze lavorativeosituazionidinecessita’ovvero spostamenti per motivi di salute” (DPCM 8 marzo 2020, esteso all’intero territorio con DPCM 9 marzo 2020) o, peggio, che consente l’attività motoria “in prossimità dell’abitazione” (ordinanza Ministro della Salute 22.3.2020) significa violare il più elementare parametro precettivo della norma, ossia individuare una fattispecie tipica e oggettivamente circoscrivibile. 

Il precetto penale (“Chiunque cagiona la morte di un uomo è punito con…” art 575 cod.pen.) individua una condotta oggettiva ed un evento privo di connotazioni discrezionali, mentre saranno poi le norme in tema di elemento soggettivo del reato e di scriminanti a tratteggiare la rilevanza della condotta sotto il profilo penale, fino ad escluderla ove esistano cause di giustificazione.

Le norme attuali, viceversa, contengono in se il germe della loro inefficacia (rectius, della loro inutilità)  laddove considerano illecita una condotta “salvo che…”

Non servirà sottolineare che la comprovata esigenza di lavoro o la situazione di necessità è aspetto che potrà essere accertato solo a posteriori a seguito di un processo ed è modalità destinata a naufragare nel mare della discrezione: quante volte è lecito andare a fare la spesa?, l’andare a consegnare i dpi al portiere è comprovata esigenza di lavoro?, il recarsi in studio a prelevare moduli e bollette lo è altrettanto? andare ad affiggere in bacheca avvisi ai condomini scrimina la condotta?

L’adozione di 4 modelli di modulo di autocertificazione in pochi giorni la dice lunga sull’attitudine dei soggetti demandati alla gestione di questa emergenza…

Allora l’indicazione, più di buon senso che di diritto, che può essere data è quella di adottare una condotta il più cautelativa possibile, rendendo virtuali la più parte degli adempimenti, evitando assemblee ed incontri, avvisando i condomini, se non con avvisi in bacheca, quantomeno con informative via mail, fornendo eventuali dipendenti del condominio di tutte le informazioni e i dispositivi necessari, limitando gli spostamenti all’essenziale (muniti di opportuna autocertificazione) e  vigilando comunque sulle parti comuni.

A tal ultimo proposito si è fatto ricorso ad affermazioni forti, anche da parte di commentatori autorevoli, anche in tema di privacy, su cui tuttavia le norme attuali non hanno al momento introdotto deroghe. Si è detto che l’amministratore abbia l’obbligo di informare i condomini della presenza di soggetti positivi all’interno del condominio, perché la tutela della salute prevarrebbe sulle esigenze della privacy. 

Riteniamo che sia affermazione che non trova riscontro normativo e che vira pericolosamente verso un regime poliziesco di controllo e delazione. Certamente chi risulta positivo è destinatario di un precetto specifico che vieta di uscire dalla propria abitazione (“ c) divieto assoluto  di  mobilita’  dalla  propria  abitazione  o dimora per i soggetti sottoposti alla misura della quarantena  ovvero risultati positivi al virus” art. 1 DPCM 8 marzo 2020) ma non compete all’amministratore alcun compito nè di polizia sanitaria nè delazione nè alcuna norma oggi consente di derogare ai criteri che impediscono la divulgazione di dati sensibili. 

Certo è che l’amministratore, ove sia a conoscenza di tale circostanza e verifichi che soggetti con simili caratteristiche violino il precetto (da intendersi plausibilmente come divieto di uscire dall’abitazione in senso stretto, ergo anche di recarsi nelle zone comuni, essendo la ratio quella di contenere a diffusione di agenti virali e il contagio),  potrà unicamente segnalarlo all’Autorità al pari di qualunque altro cittadino.

Gli avvisi in bacheca sulle condizioni di salute e le abitudini dei condomini rimangono (per fortuna) assolutamente vietati ed espongono a gravi conseguenze, anche penali.  

© massimo ginesi 27 marzo 2020

Foto di Felix Dilly da Pixabay

Sezioni Unite: il patto fiduciario in materia immobiliare non richiede forma scritta

Le Sezioni Unite (Cass.civ. sez. un. 6 marzo 2020 n. 6459) invertono orientamenti espressi dalla giurisprudenza sino a quel momento, affermando che non richiede necessariamente forma scritta il negozio  con il quale i contraenti convengono che un soggetto (c.d. fiduciario) acquisti in proprio nome un immobile con l’obbligo di ritrasferirlo al preponente.

i fatti di causa rendono chiara la peculiarità della fattispecie: D.B., con atto di citazione notificato il 16 luglio 2002, convenne in giudizio innanzi al Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Frattamaggiore, il fratello A. e la di lui coniuge, P.P., e M.V., vedova di un altro fratello, deducendo che in data 18 giugno 1984 D.A. e M.V. avevano con denaro di esso esponente acquistato da un terzo, per porzioni separate e per parti comuni, il primo in comunione legale con la moglie, un compendio immobiliare in (OMISSIS). L’attore deduceva che tra le parti in causa si era concordato che i beni oggetto della compravendita sarebbero stati trasferiti a lui, vero dominus dell’affare, o ad altra persona da lui indicata. A riprova di quanto affermato, produceva due scritture private a firma di P.P. e di M.V., del medesimo tenore, entrambe del 28 marzo 2002, nelle quali le scriventi davano atto che il vero proprietario del fabbricato era D.B. e si impegnavano al trasferimento, a semplice richiesta, in favore del D. o di persona da lui indicata. Lamentando che i convenuti non avevano onorato il patto fiduciario, chiese accertarsi e dichiararsi la loro interposizione reale nella intestazione degli immobili descritti in citazione, con contestuale emissione di sentenza di trasferimento in proprio favore.”

La sentenza è assai lunga e complessa, ripercorrendo – come tutte quelle del collegio plenario volte a dirimere contrasti – gli orientamenti di legittimità emersi nel corso degli anni.

Resta tuttavia estremamente chiaro e sintetico il prinpcio di diritto enunciato:

“Per il patto fiduciario con oggetto immobiliare che s’innesta su un acquisto effettuato dal fiduciario per conto del fiduciante, non è richiesta la forma scritta ad substantiam; ne consegue che tale accordo, una volta provato in giudizio, è idoneo a giustificare l’accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di ritrasferimento gravante sul fiduciario“;

“La dichiarazione unilaterale scritta del fiduciario, ricognitiva dell’intestazione fiduciaria dell’immobile e promissiva del suo ritrasferimento al fiduciante, non costituisce autonoma fonte di obbligazione, ma, rappresentando una promessa di pagamento, ha soltanto effetto confermativo del preesistente rapporto nascente dal patto fiduciario, realizzando, ai sensi dell’art. 1988 c.c., un’astrazione processuale della causa, con conseguente esonero a favore del fiduciante, destinatario della contra se pronuntiatio, dell’onere della prova del rapporto fondamentale, che si presume fino a prova contraria“.

Le conseguenze sono rilevanti, poiché – ritenuto valido l’accordo fiduciario sottostante, il preponente potrà ricorrere allo strumento di cui all’art. 2932 c.c., ottenendo sentenza di trasferimento del bene in suo favore in luogo del contratto non concluso.

Per chi volesse approfondire si riporta la sentenza per esteso

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© massimo ginesi 25 marzo 2020

CONDOMINIO E COVID-19: problemi pratici e normativi

 

L’evolversi della situazione sanitaria in Italia, con la conseguente adozione di continue misure normative volte a contenere il contagio, pone non pochi problemi di comprensione ed azione all’amministratore di condominio, che si trova a fronteggiare dubbi del tutto nuovi.

E’ dal 2012, anno della novella introdotta con L. 220/2012, che chi si occupa di condominio si pone dubbi sulla effettiva comprensione del fenomeno condominio da parte del legislatore, ma v’è da dire che la produzione normativa di questi giorni fuga ogni dubbio sulla totale approssimazione con cui viene affrontata ogni fattispecie, non solo condominiale, con una continua produzione di atti – spesso in spregio a qualunque criterio costituzionale di legiferazione – che limitano libertà, impongono divieti, prevedono fattispecie senza considerare i risvolti applicativi, ricorrendo sempre più a atti amministrativi (quali i DPCM o le ordinanze ministeriali), che lasciano non poche perplessità al soggetto che deve applicarle.

Vi è poi questa perversa tendenza ad imporre limiti e divieti senza alcun perimetro chiaro, disciplinando ma non vietando, strada che apre la porta agli arbìtri più assurdi per coloro che poi sono chiamati a far rispettare il precetto (da cui l’assurda notizia che si siano contestate decine di migliaia di violazioni ex art 650 cod.pen. a coloro che contravvengono ai divieti, con la prossima paralisi delle procure e dei tribunali che vedranno un sovraccarico di inutili decreti penali da smaltire…)

Un precetto, infine, che prende il divieto salvo situazioni urgenti e di assoluta necessità, che prescrive indicazione per gli anziani e divieti di compiere attività motoria non in prossimità della propria abitazione dimostra con chiarezza l’assurdo di una norma che non delimita la fattispecie cui deve essere applicata: Anziani, prossimità, assoluta necessità sono criteri totalmente discrezionali e non misurabili, che neanche uno studente di giurisprudenza al primo esame si sognerebbe di richiamare.

Detto ciò, in aggiunta a quanto già osservato nei giorni passati, è opportuno delineare i principali problemi che l’amministratore si vede costretto ad affrontare oggi:

  • alcune prassi sono state delineate in collaborazione con l’ISS e rappresentano certamente indicazioni cui avere riguardo, alle quali è opportuno che l’amministratore dia adeguato risalto con appositi avvisi nelle parti comuni.  Va a tal proposito rilevato che i normali parametri di adempimento/inadempimento e responsabilità, nella specifica situazione di emergenza, dovranno trovare applicazione ragionata, sì che all’amministratore non si potrà rimproverare, ex artt. 1129 e 1130 c.c. il mancato ferreo rispetto di tali indicazioni da parte dei condomini (ovvero egli non può trasformarsi in poliziotto condominiale), poiché la sua prestazione non può travalicare i limiti di ragionevolezza e attuabilità, mentre potrebbe essergli rimproverato di non aver dato adeguate informazioni, non aver predisposto adeguati strumenti di protezione per i dipendenti, non aver reso indisponibili talune parti comuni ricreative (piscine, campi da tennis, aree di ritrovo). Sul punto, per coloro che volessero approfondire la tematica dell’inadempimento, sono apparsi sul web diversi scritti interessanti che, mutatis mutandis, possono essere applicati anche alla prestazione contrattuale in condominio (non dimenticando che l’amministratore è un mandatario, ex art. 1129 comma XV c.c.)
  • ASSEMBLEE DI CONDOMINIO : è pacifico che, ad oggi, le assemblee di condominio non debbano tenersi. Era ovviamente troppo semplice redigere una norma apposita, tuttavia il divieto può essere desunto dal coacervo di disposizoni che vietano le riunioni, gli assembramenti, gli spostamenti, etc. Anche se, ove fossero rispettati tutti i parametri di distanza e salubrità  e si trattasse di grave ed imprescindibile necessità (ad esempio necessità di deliberare interventi per la statica dell’edificio o per servizi essenziali), la riunione, alla luce delle norme vigenti e sotto il profilo strettamente giuridico, potrebbe non ritenersi espressamente vietata.
  • E’ tuttavia evidente che l’unica indicazione sensata  che può essere data all’amministratore è di astenersi da qualsiasi convocazione e celebrazione di assemblea, giovandosi dei suoi poteri di intervento autonomi – così come disciplinati dall’art. 1130 c.c. e, per casi straordinari, dall’art. 1135 comma II c.c. (che prevede che “L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”). In tale ultima ipotesi l’ostacolo prioritario può essere di natura economica, laddove il condominio non abbia sufficienti risorse in cassa per far fronte all’imprevisto; paiono da sconsigliare (a maggior ragione per la celebrazione di assemblee ordinarie per la nomina dell’amministratore e l’approvazione dei bilanci)  forme virtuali di partecipazione (qui alcune note interessanti), laddove non siano espressamente previste dal regolamento di condominio, poiché la previsione non è ad oggi contenuta in alcuna norma e si presta a successive contestazioni non facilmente risolvibili (modalità di espressione del voto, partecipazione, discriminazione fra coloro che hanno mezzi telematici, etc).
  • Laddove sussistano problemi di liquidità, ed anche ai fini di continuare la gestione ove non si sia potuta celebrare l’assemblea di approvazione del consuntivo e del preventivo e di nomina dell’amministratore, appare prudente che quest’ultimo predisponga una modalità di esercizio straordinaria inviando comunque ai condomini i propri rendiconti e chiedendo una forma di ratifica provvisoria via mail), rimettendo a successiva assemblea gli adempimenti formali di approvazione (appare opportuno, a tal fine, avvisare i condomini che i versamenti saranno effettuati salvo conguaglio, all’esito della approvazione assembleare del rendiconto).
  • Per le stesse ragioni anche la nomina sarà differita alla prima assemblea utile, secondo gli ordinari parametri (sarà interessante verificare poi le successive interpretazioni in tema di funzioni e prorogatio, tema sul quale si può leggere un interessante intervento qui)
  • quanto alle responsabilità dell’amministratore e alla sua nomina, va osservato che  il D.L. 18/2020.   ha sospeso – in maniera assolutamente cervellotica e poco razionale, qui una completa disamina – ogni termine sostanziale e processuale (ivi compresi quelli di prescrizione e decadenza) sino al 15 aprile 2020.  Nulla è previsto circa i termini di cui all’art. 1130 n. 10 c.c., ovvero l’obbligo di convocare l’assemblea entro 180 giorni dalla chiusura del’esercizio, anche se è ragionevole ritenere che eventuali azioni successive di responsabilità, che qualche scriteriato dovesse ritenere di proporre, vedrebbero applicazione da parte della giurisprudenza di una interpretazione di buon senso, già emersa in passato, legata alla sussistenza di motivi imprescindibili che impedivano tali adempimenti.
  • RISCOSSIONE QUOTE – nessuna norma ha sospeso il versamento delle quote né la possibilità dell’amministratore di agire per il loro recupero forzoso (qui alcune riflessioni in tema di pagamenti telematici) . Va tuttavia rilevato che, di fatto, gli uffici giudiziari sono chiusi salvo che per le urgenze quindi, mentre è possibile depositare in via telematica decreti presso i tribunali (quindi per somme superiori a 5.000 euro), non lo è altrettanto presso i giudici di pace, che ad oggi non consentono modalità alternative al deposito cartaceo, in questo momento sospeso. E’ tuttavia plausibile che i decreti, anche se depositati, vedano cospicui ritardi nella firma  da parte del giudice (sono pervenuti da parte di molti Tribunali inviti a soprassedere anche ai depositi telematici) e divenga comunque poi inattuabile la loro notifica, essendo ad oggi impossibile accedere alle cancellerie per la richiesta di copie in forma esecutiva.
  • ove il condominio veda impossibilità di gestione a causa di taluni morosi, può essere disposto eventuale esercizio straordinario, secondo le indicazioni anche di recente emerse dalla Suprema Corte. E’ tuttavia ovvio che, ove la situazione di emergenza perdurasse a lungo,  l’amministratore si potrebbe trovare a fronteggiare situazioni non semplici.
  • ATTIVITA’ VIETATE  – dpcm 22 marzo 2020 – l’ultima boutade “normativa” è il decreto preannunciato in diretta Facebook alle ore 23,20 di sabato 21 marzo 2020, con la ridda di indiscrezioni filtrate per tutta la domenica, ed oggi pubblicato in gazzetta ufficiale, con cui si sospendono le attività produttive e commerciali sull’intero territorio nazionale, attività individuate mediante riferimento ad una tabella di codici ATECO (qui alcune indicazioni).  il condominio pare essere ricompreso con il codice ateco 97 (condominio con dipendenti), anche se appare del tutto improprio individuare tale realtà come attività produttiva industriale o commerciale, di talchè diventa improbabile ricondurre il condominio alla fattispecie indicata dal DPCM.
  • Alla luce di tale bizzarro modo di produrre norme, appare oggi lecito e prudenziale ritenere che debbano essere sospese tutte le attività di cantiere non indispensabili (anche alla luce del divieto di spostarsi da un comune all’altro) così come ogni altra non legata alla fornitura di servizi essenziali, pur rilevando che la solita locuzione “per comprovate esigenze lavorative” svuota di ogni significato precettivo la norma, avallando comportamenti disomogenei invece che favorire una interpretazione univoca (non sfuggirà inoltre che i codici ATECO 33/43 di cui all’allegato del DPCM consentono ogni attività di fornitura /manutenzione che possa rivelarsi necessaria in condominio).
  • quanto alla attività dei portieri, la previsione del codice ateo relativo, induce a ritenerla lecitamente proseguibile, anche se l’amministratore dovrà fornire al dipendente tutti i dispositivi di protezione individuale pervisti dalla normativa vigente in tema di contenimento del virus COVID-19 e fornire istruzioni scritte sulle modalità di svolgimento del servizio stesso e sull’utilizzo dei DPI. L’amministratore, ove lo ritenga funzionale, potrà variare temporaneamente le modalità di svolgimento del servizio, prevedendo ad esempio più passaggi giornalieri di pulizia per citofoni maniglie corrimano e portoni.

LO STUDIO DELL’AMMINISTRATORE – il nuovo DPCM 22 marzo 2020 prevede all’art. 1 che “le attività professionali non sono sospese e restano ferma le previsioni di cui all’art. 1 punto 7 DPCM 11 marzo 2020”. 

All’amministratore dunque non pare ad oggi fatto divieto assoluto di recarsi al proprio studio, osservando quanto stabilito sopra ovvero:

7) In ordine alle attività produttive e alle attività pro- fessionali si raccomanda che:

a) sia attuato il massimo utilizzo da parte delle imprese di modalità di lavoro agile per le attività che pos- sono essere svolte al proprio domicilio o in modalità a distanza;

b) siano incentivate le ferie e i congedi retribuiti per i dipendenti nonché gli altri strumenti previsti dalla contrattazione collettiva;

c) siano sospese le attività dei reparti aziendali non indispensabili alla produzione;

d) assumano protocolli di sicurezza anti-conta- gio e, laddove non fosse possibile rispettare la distanza interpersonale di un metro come principale misura di contenimento, con adozione di strumenti di protezione individuale;

e) siano incentivate le operazioni di sanificazione dei luoghi di lavoro, anche utilizzando a tal fine forme di ammortizzatori sociali”

si tratta tuttavia di norma mal formulata e di dubbia interpretazione, posto che nell’allegato che indica i codici Ateco (che la norma riferisce solo alle attività industriali e commerciali sospese) sono ricomprese anche attività professionali, fra le quali non è indicata la n. 68, relativa agli amministratori di condominio. E’ evidente che, a mente del combinato disposto (rectius, del malcombinato) di tutte le norme percettive ad oggi emesse, la frequenza dello studio sia del tutto sconsigliata e da lasciare ad ipotesi residuali e di emergenza.

 

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alla luce della situazione in essere va in ultimo rilevato un aspetto collaterale non secondario: la legislazione, specie in periodi emergenziali, non può prescindere dai cardini del sistema costituzionale.

 © massimo ginesi 23 marzo 2020 



Foto di Cock-Robin da Pixabay

	


	





	

		
		
anticipazioni dell’amministratore: onere della prova e verbale di passaggio consegne
	


	
	
	

		


La Suprema Corte (Cass.civ. Sez. VI-2 ord. 25 febbraio 2020 n. 5062 rel. Scarpa)  ribadisce con efficace sintesi due orientamenti ormai consolidati a proposito di anticipazioni effettuate dall’amministratore e di azione promossa da costui per ottenerne il rimborso da parte del condominio.


In forza dell’ordinario riparto dell’onere della prova delineato dall’art. 2697 c.c., compete all’amministratore fornire piena dimostrazione degli esborsi sostenuti, sia riguardo all’entità che alla modalità.


Tali circostanze non potranno essere tratte in via deduttiva da eventuali disavanzi di fine gestione, sussistenti nel consuntivo approvato, poiché tali poste non dimostrano in maniera univoca che vi abbia fatto fronte l’amministratore né, a tal fine, appare dirimente quanto risulti dal verbale di passaggio di consegne fra l’amministratore uscente (che vanta il credito) e il nuovo nominato; tale atto non ha dunque valenza di ricognizione di debito neanche ove rechi menzione di tali somme e neanche ove il condominio abbia in tal sede effettuato pagamenti.


“È consolidato in giurisprudenza il principio secondo cui, poiché il credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del Condominio si fonda, ex art. 1720 c.p.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, è l’amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il Condominio) – che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cass. Sez. 2, 26 febbraio 2019, n. 5611; Cass. Sez. 6 – 2, 17/08/2017, n. 20137; Cass. Sez. 2, 30/03/2006, n. 7498). 


Era dunque l’amministratore B. a dover fornire la dimostrazione dei fatti su cui fondare la propria pretesa di recupero delle spese sostenute. 


Spetta invece all’assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, ma solo una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore (arg. da Cass. Sez. 2, 28/05/2012, n. 8498; Cass. Sez. 2, 14/02/2017, n. 3892).


D’altro canto, va altresì ribadito, a conferma del ragionamento seguito dalla Corte d’Appello, come l’accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente (e dunque, nella specie, il verbale di consegna sottoscritto con riguardo alla situazione patrimoniale al 31 dicembre 2010), ovvero anche un pagamento parziale, a titolo di acconto, di una maggiore somma, non costituiscono prove idonee del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando pur sempre all’assemblea di approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore. 


La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra, pertanto, una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata (Cass. Sez. 2, 28/05/2012, n. 8498).


La sentenza impugnata ha comunque negato anche la sussistenza di una deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto, che specificasse le somme a carico del condominio da corrispondere all’amministratore cessato dall’incarico. Questa Corte, del resto, ha pure già affermato che la deliberazione dell’assemblea di condominio, che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo, pur ove evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall’amministratore con denaro proprio, in quanto la ricognizione di debito postula un atto di volizione da parte dell’organo collegiale in relazioni a poste passive specificamente indicate (Cass. Sez. 2, 09/05/2011, n. 10153). 


Essendo il mandatario che agisce in giudizio per la corresponsione del compenso ed il recupero delle spese e degli esborsi sopportati per l’esecuzione dell’incarico a dover fornire la dimostrazione dei fatti che ne costituiscono il fondamento, e cioè dell’esecuzione del negozio gestorio e dell’esborso effettuato in occasione di esso, e non trattandosi di accertare, perciò, situazioni di fatto verificabili soltanto con il ricorso a specifiche cognizioni tecniche, neppure è censurabile in sede di legittimità la mancata disposizione della consulenza tecnica d’ufficio da parte del giudice di merito, utilizzandosi altrimenti la consulenza come strumento idoneo ad esonerare la parte dall’onere della prova o a procurare esplorativamente circostanze o elementi non provati.”


massimo ginesi 20 marzo 2020

	


	





	

		
		
detrazioni fiscali: l’amministratore è responsabile verso i condomini ove paghi l’appaltatore con modalità che non consentano il beneficio
	


	
	
	

		


è quanto statuisce Cass.civ. sez. II  ord. 4 marzo 2020 n. 6086, nel rigettare il ricorso di un amministratore che è stato convenuto in giudizio da una condomina che si doleva di non aver potuto della detrazione fiscale del 36%, relativa alla esecuzione di lavori straordinari  eseguiti nel fabbricato condominiale per la negligenza con cui erano stati eseguiti i pagamenti all’appaltatore.


Il Tribunale di Avezzano, in primo grado, aveva parzialmente accolto la domanda,  riconoscendo il diritto della condomina ad esser ristorata della somma non potuta portare in detrazione dalle imposte dovute sul suo reddito personale nella misura del 36% di quanto pagato per i lavori eseguiti sull’edificio condominiale. La sentenza veniva confermata dalla Corte d’Appello dell’Aquila.


L’amministratore ricorre alla Suprema Corte, deducendo che non rientrava  nei limiti del mandato affidato all’amministratore condominiale anche l’esecuzione degli adempimenti previsti per poter godere della detrazione fiscale, correlata ai lavori eseguiti sullo stabile condominiale e che la Corte territoriale non aveva tenuto conto che la P. non aveva provato di aver rispettato le disposizioni circa i pagamenti effettuati per i lavori straordinari impartite in detto regolamento ministeriale, sicché nemmeno era comportamento esigibile che l’amministratore certificasse la regolarità dei pagamenti e la presenza delle condizioni di legge per poter usufruire della detrazione fiscale di causa.


Il verdetto del giudice di legittimità è netto: “L’erroneità che pervade tutti i motivi di censura va individuata nell’asserzione del ricorrente che era la condomina P. , nell’effettuare i pagamenti dei contributi dovuti al condominio per l’effettuazione dei lavori di carattere straordinario eseguiti sull’edificio comune, a dover rispettare le disposizioni, circa la tracciabilità dei pagamenti effettuati all’appaltatore, stabilite nel D.M. n. 41 del 1998. 


Viceversa era ovviamente il soggetto che affida i lavori all’impresa appaltatrice – ossia il condominio a mezzo del suo amministratore – a dover osservare le disposizioni circa la tracciabilità dei pagamenti del compenso pattuito con il contratto d’appalto.

Difatti la norma ex art. 1, lett. a) del citato D.M., prescrive per il condomino, che intenda avvalersi della deduzione fiscale in relazione ai contributi dallo stesso versati all’Ente comune per l’esecuzione dei lavori di natura straordinaria sull’edificio comune, il solo onere della trasmissione all’Ufficio finanziario della Delibera condominiale di approvazione dell’esecuzione di detti lavori e del piano millesimale per individuare l’ammontare del suo contributo al Condominio.

Come rettamente sottolineato dal Collegio aquilano sulla scorta di puntuale arresto di questa Corte, sarà inoltre necessaria per poter fruire della detrazione fiscale l’attestazione dell’amministratore che il condomino abbia effettivamente versato al Condominio il suo contributo individuale alla spesa comune.

Erroneamente dunque ritiene il M. che l’amministratore dovrebbe attestare il rispetto delle formalità previste dal Regolamento ministeriale circa i pagamenti effettuati dal condomino al condominio.

…

Non concorre violazione delle norme sul mandato affidato all’amministratore posto che allo stesso e per legge e per Delibera assembleare era stato affidato il compito di portare ad esecuzione il deliberato compimento dei lavori straordinari sull’edificio comune,ovviamente compresi i relativi pagamenti all’appaltatore.

E di certo l’effettuazione dei pagamenti in modo tracciabile, secondo le norme ex D.M. n. 41 del 1998, appare condotta ricompresa nel mandato affidato all’amministratore, posto che il singolo condominio poteva godere del contributi, non già, in forza di situazioni soggettive potenzialmente sconosciute all’amministratore, bensì semplicemente in relazione alla tipologia dei lavori eseguiti sul bene comune amministrato.

Di conseguenza era dovere di diligenza dell’amministratore condominiale effettuare i pagamenti in modo da conservare ai singoli condomini, che intendevano usufruirne, la facoltà di godere della detrazione fiscale ex lege n. 449 del 1997, posto che trattavasi semplicemente di modalità di esecuzione di attività – pagamento del compenso all’appaltatore – comunque rientrante nella propria sfera di competenza.“


© massimo ginesi 19 marzo 2020 

	


	





	

		
		
responsabilità da infiltrazioni: anche se sussistono più cause, ciascun danneggiante è tenuto per l’intero.
	


	
	
	

		
 




Nel caso in cui l’immobile di un condomino subisca danni da infiltrazioni ed emerga che tali fenomeni sono attribuibili a più cause (nella fattispecie, a  beni condominiali e a giardini privati di terzi estranei al condominio), sussiste responsabilità solidale dei danneggianti ex art 2055 c.c., di talchè il danneggiato potrà pretendere l’intero anche da un singolo (salvo poi eventuale rivalsa di quest’ultimo nei confronti dei corresponsabili).


La responsabilità del condominio sarà esclusa solo ove il concorrente fatto del terzo risulti, da solo, idoneo a cagionare l’evento.


E’ quanto richiamato da Cass. civ. sez. VI-2 ord. 12 marzo 2020 n. 7044 rel. Scarpa, che ha cassato una sentenza della Corte d’appello Romana che non si era uniformata a tali principi di diritto.


“Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili altresì al concorso del fatto di un terzo (quale, nella specie, l’omessa manutenzione a sua volta ascrivibile ai proprietari dei due giardini privati di proprietà esclusiva). 


Si prospetta, in tal caso, la situazione di un medesimo danno (da infiltrazioni all’immobile sottostante), provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità (la responsabilità del condominio per la custodia dei beni e dei servizi comuni e la responsabilità dei singoli proprietari per la custodia delle unità immobiliari a loro appartenenti), il che dà luogo ad una situazione di solidarietà impropria, in quanto relativa a rapporti eziologicamente ricollegati a distinti titoli extracontrattuali. 


La conseguenza della corresponsabilità in solido, ex art. 2055 c.c., comporta tuttavia che la domanda del proprietario dell’appartamento danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per l’intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno. 


Al condomino che abbia agito chiedendo l’integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del condominio, come fatto nel caso in esame dalla Seventeen Real Estate s.r.l., il risarcimento non può perciò essere negato in ragione del concorrente apporto casuale colposo imputabile a singoli condomini proprietari individuali di unità immobiliari, applicandosi in tal caso non l’art. 1227, comma 1, c.c., ma l’art. 2055, comma 1, c.c., che prevede, appunto, la responsabilità solidale degli autori del danno. 


Né la concorrente mancata manutenzione di porzioni di proprietà solitaria è equiparabile alla condotta di un terzo idonea a negare la responsabilità oggettiva del condominio quale custode dei beni e dei servizi comuni ex art. 2051 c.c., a meno che essa, rivelandosi autonoma, non risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell’evento lesivo (cfr. Cass. Sez. 2, 12/07/2011, n. 15291; Cass. Sez. 3, 19/03/2009, n. 6665; Cass. Sez. 3, 20/08/2003, n. 12211).”


© massimo ginesi 18 marzo 2020

	


	





	

		
		
balconi: sono individuali, salvo che abbiano valenza decorativa del prospetto
	


	
	
	

		


La Suprema Corte, con pronuncia sintetica ma di grande efficacia riepilogativa (Cass.civ. sez. VI-2 12 marzo 2020 n. 7042 rel. Scarpa), ribadisce un orientamento ormai consolidato in tema di spese per la manutenzione dei balconi aggettanti: si tratta di manufatti che, in quanto prolungamento della unità a cui servono, sono di rpoprita del titolare di quella, che dovrà gravarsi dei relativi oneri di manutenzione rifacimento.  Le parti esterne del balcone possono, in talune ipotesi da valutare caso per caso, contribuire a definire il prospetto dell’edificio e – solo in tali casi – quelle componenti acquistano valenza comune per funzione ex art 1117 c.c.


Né il Condominio può contravvenire a tale assetto con delibera, poiché si tratta di materia sottratta alla disponibilità assembleare, sì che la decisione – in assenza di assenso di tutti gli aventi diritto – sarebbe irrimediabilmente nulla.  


“Al. Ma., per quanto enunciato dalla stessa Corte d’appello di Bologna, aveva domandato in via subordinata la condanna del Condominio a restituirle le somme corrisposte per i lavori di rifacimento del balcone, sull’implicito presupposto che il versamento attuato in base alla delibera assembleare dell’11 marzo 2004, espressamente richiamata in sentenza come fatto costitutivo dell’obbligo di contribuzione, configurasse, agli effetti dell’art. 2033 c.c., un pagamento ab origine indebito. Nelle censure esposte, la ricorrente evidenzia che la ristrutturazione dei balconi era da qualificare come opera “di natura individuale”, e che la deliberazione in questione era perciò “da considerarsi nulla”.

La Corte d’Appello di Bologna – avendo ritenuto legittimamente operata la ripartizione delle spese dei balconi, giacché la delibera dell’11 marzo 2004 aveva posto a carico di ciascun condomino le spese di copertura del pavimento del rispettivo terrazzo – ha deciso la questione di diritto ad essa sottoposta senza uniformarsi al consolidato orientamento di questa Corte, secondo cui, in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, in quanto “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. 


Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (cfr. Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624; Cass. Sez. 2, 17/07/2007, n. 15913; arg. anche da Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071). 


Per consolidata interpretazione giurisprudenziale, l’assemblea condominiale non può, infatti, validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni: perciò, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, viene ritenuta nulla la deliberazione che disponga, appunto, in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione (Cass. Sez. 6 – 2, 15/03/2017, n. 6652; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/08/1994, n. 7603). 


D’altro canto, alle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale si applica il principio dettato in materia di contratti dall’art. 1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d’appello o di cassazione, il potere di rilevarne d’ufficio la nullità (Cass. Sez. 2, 17/06/2015, n. 12582; Cass. Sez. 2, 12/01/2016, n. 305; arg. anche da Cass. Sez. U, 12/12/2014, n. 26242). Una deliberazione assembleare di ripartizione tra i condomini delle spese di manutenzione dei balconi di proprietà esclusiva non vale, allora, a scongiurare la pretesa di ripetizione di quanto si assume indebitamente versato al condominio a tale titolo.”


© Massimo Ginesi 17 marzo 2020

	


	





	

		
		
emergenza covid-19
	


	
	
	

		
Lo studio continua a fornire via mail e telefono consulenza ed assistenza, anche se alla luce dei provvedimenti vigenti e dell’emergenza in corso ha momentaneamente sospeso gli appuntamenti fisici.


per tutti coloro che hanno dubbi sulla applicazione delle attuali disposizioni in ambito condominiale sarà resa consulenza gratuita inviando una breve email agli indirizzi avvocatoginesi@gmail.com oppure massimo.ginesi@cgslegal.it


 




 


in questi periodi di smart working, provvedimenti interdittivi (che, laddove toccano libertà costituzionali, andrebbero perlomeno adottati in forma di legge e non di atto amministrativo o, peggio, di circolari) siamo tutti chiamati – aldilà di norme, codici, proibizioni e momenti di emergenza – a una profonda riflessione e rivisitazione delle nostre priorità e del nostro ruolo sul pianeta.


Una riflessione che non può e non potrà non toccare anche le modalità, i tempi e i ritmi della nostra attività lavorativa, perché in ogni crisi vi sono i germi di una rinascita, se sapremo individuarli.


 Questo video è molto bello ed invita ad una prima riflessione che alcune culture orientali svolgono da millenni e che buona parte di noi occidentali ignora totalmente.


ascolta…




massimo ginesi 17 marzo 2020