anche il locatore risponde dell’intasamento della fognatura condominiale

E’ quanto ha di recente statuito il Tribunale di Roma (Trib. Roma sez.VII 6.9.2021 n. 14115), a fronte di reiterati intasamenti della condotta di scarico condominiale, dovuti allo smaltimento di reflui significativi risultati – in sede di CTU – ascrivibili unicamente all’attività commerciale posta nei locali locati a terzi.

Il giudice romano ha osservato che “Gli scarichi intasanti sono, invero, dovuti allo svolgimento dell’attività commerciale per la quale la locazione è stata concessa (attività di ristorazione con somministrazione, v. nellepremesse e nell’art. 2 del contratto di locazione prodotto dal convenuto con il proprio fascicolo diATP, sub all. 2 alla comparsa di costituzione), né il convenuto ha dedotto e comunque non ha dimostrato che si tratti di scarichi dovuti ad un anomalo esercizio dell’attività commercialecontrattualmente autorizzata. Nel contratto, inoltre, la parte locatrice (all’epoca la Sig.a … …) ha riservato a sé il potere di decisione e di attuazione dei lavori e delle manutenzioni importanti e/o straordinari (v. artt. 5 e 8), fra cui debbono ritenersi rientranti gli interventi necessari a modificare il sistema di scarico fognario per renderlo funzionale alla qualità e alla quantità dei refluiderivanti dall’attività svolta nell’immobile sulla base del contratto medesimo, sicché il mancato adeguamento degli impianti alle esigenze di corretto ed efficace smaltimento degli scarichi delinea una responsabilità della parte locatrice.”

Trib. Roma 6.9.2021

© massimo ginesi 13 settembre 2021

responsabilità da infiltrazioni: anche se sussistono più cause, ciascun danneggiante è tenuto per l’intero.

 

Nel caso in cui l’immobile di un condomino subisca danni da infiltrazioni ed emerga che tali fenomeni sono attribuibili a più cause (nella fattispecie, a  beni condominiali e a giardini privati di terzi estranei al condominio), sussiste responsabilità solidale dei danneggianti ex art 2055 c.c., di talchè il danneggiato potrà pretendere l’intero anche da un singolo (salvo poi eventuale rivalsa di quest’ultimo nei confronti dei corresponsabili).

La responsabilità del condominio sarà esclusa solo ove il concorrente fatto del terzo risulti, da solo, idoneo a cagionare l’evento.

E’ quanto richiamato da Cass. civ. sez. VI-2 ord. 12 marzo 2020 n. 7044 rel. Scarpa, che ha cassato una sentenza della Corte d’appello Romana che non si era uniformata a tali principi di diritto.

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili altresì al concorso del fatto di un terzo (quale, nella specie, l’omessa manutenzione a sua volta ascrivibile ai proprietari dei due giardini privati di proprietà esclusiva).

Si prospetta, in tal caso, la situazione di un medesimo danno (da infiltrazioni all’immobile sottostante), provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità (la responsabilità del condominio per la custodia dei beni e dei servizi comuni e la responsabilità dei singoli proprietari per la custodia delle unità immobiliari a loro appartenenti), il che dà luogo ad una situazione di solidarietà impropria, in quanto relativa a rapporti eziologicamente ricollegati a distinti titoli extracontrattuali.

La conseguenza della corresponsabilità in solido, ex art. 2055 c.c., comporta tuttavia che la domanda del proprietario dell’appartamento danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per l’intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno.

Al condomino che abbia agito chiedendo l’integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del condominio, come fatto nel caso in esame dalla Seventeen Real Estate s.r.l., il risarcimento non può perciò essere negato in ragione del concorrente apporto casuale colposo imputabile a singoli condomini proprietari individuali di unità immobiliari, applicandosi in tal caso non l’art. 1227, comma 1, c.c., ma l’art. 2055, comma 1, c.c., che prevede, appunto, la responsabilità solidale degli autori del danno.

Né la concorrente mancata manutenzione di porzioni di proprietà solitaria è equiparabile alla condotta di un terzo idonea a negare la responsabilità oggettiva del condominio quale custode dei beni e dei servizi comuni ex art. 2051 c.c., a meno che essa, rivelandosi autonoma, non risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell’evento lesivo (cfr. Cass. Sez. 2, 12/07/2011, n. 15291; Cass. Sez. 3, 19/03/2009, n. 6665; Cass. Sez. 3, 20/08/2003, n. 12211).”

© massimo ginesi 18 marzo 2020

l’art 63 disp.att. cod.civ. è inderogabile: il regolamento non può ampliare l’ambito di responsabilità dell’acquirente

un’interessante pronuncia della Cassazione ( Cass.civ. sez. II  sentenza 12 aprile 2019 n. 10346) ribadisce  precisi limiti alla responsabilità patrimoniale dell’acquirente di unità immobiliare posta in condominio, limitata al biennio antecedente l’acquisto, così come previsto dall’art. 63 disp.att. cod.civ. e senza che tale limite, temporale e quantitativo,  possa essere ampliato da alcuna disposizione convenzionale.

La Corte chiarisce anche come l’obbligazione condominiale non debba qualificarsi obliato propter rei, tesi invero addotta più è più volte dalla giurisprudenza della stessa Corte e che nell’ultimo decennio  ha visto un deciso mutamento.

“Il decisum della Corte distrettuale si fonda – come già accennato in narrativa- sulla ricostruzione della portata della disposizione dell’art. 63 disp. att. c.c., comma 4 (come, da ultimo modificato ex L. n. 220 del 2012).

Alla stregua di tale ricostruzione operata dal Giudice di appello, in riforma di quella svolta dal Tribunale di prime cure, si tende all’affermazione di un principio, invero innovativo, per cui il limite temporale (biennale) per il pagamento dei contributi condominiali pregressi da parte del condomino subentrate a precedente condomino moroso costituirebbe un limite inderogabile ma solo nel limite e non nel massimo.

Si ipotizza, quindi, la possibilità di deroga per affermare la possibile responsabilità del nuovo condomino anche per le morosità condominiali arretrate oltre il biennio precedente all’acquisto dell’unità immobiliare condominiale.

L’affermazione della impugnata sentenza non può essere condivisa sotto un duplice profilo.

Innanzitutto la stessa, con un’interpretazione additiva ed estensiva rispetto alla chiara volontà della norma de qua, amplia oltremodo i margini temporali retroattivi della responsabilità solidale dell’acquirente di una proprietà condominiale.

Così facendo la decisione oggi gravata innanzi a questa Corte finisce per creare, con l’artificioso ricorso ed il riferimento all’autonomia regolamentare condominiale ed alle obligationes propter rem, una estensione non prevista dalla legge del particolare tipo di responsabilità solidale del nuovo condomino.

Quest’ultimo, giova ricordare, è comunque estraneo – prima dell’acquisto – al regolamento condominiale, la cui autonomia non può mai esercitarsi contro una ben precisa inderogabilità voluta dalla citata norma di attuazione del c.c. anche all’evidente fine di non alimentare incertezze sui limiti della responsabilità de qua in concreto oltremodo ostativi alla circolazione dei beni (che è bene ancorare a certezza del diritto e non ad incertezze interpretative).
In secondo luogo ed ancor più decisivamente va osservato quanto segue.

Tutto il ragionamento su cui è fondato il dictum della Corte piemontese poggia su una ricostruzione della parziale inderogabilità (solo nel minimo) del predetto limite ex art. 63 cit., in via interpretativa e sul un fondante presupposto espressamente affermato: “il regolamento condominiale di natura contrattuale può disporre a carico dell’acquirente condomino l’accollo di debiti maturati, costituenti “obligationes propter rem”, da parte del condomino dante causa in esercizio precedenti” all’acquisto.
L’Assunto è, quindi, fondato sulla possibilità di configurare i predetti debiti come obligationes propter rem.

Sennonché – aspetto questo, decisivo, ma eluso dalla valutazione della Corte a quo – la predetta configurabilità dei medesimi debiti come è del tutto ed univocamente esclusa dalla giurisprudenza di questa Corte.

Giova, all’uopo, rammentare i principi – già affermati da questa Corte – per cui, “in tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell’acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condomino venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art. 63 disp. att. c.c., (già) comma 2, e non già l’art. 1104 c.c., atteso che, ai sensi dell’art. 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina” (Cass. 27 febbraio 2012, n. 2979).”

© massimo ginesi 16 aprile 2019 

calcinacci dal balcone: chi ne risponde sotto il profilo penale?

Alcuni calcinacci cadono dal balcone aggettante e colpiscono un passante cagionandogli lesioni. la condomina dell’appartamento a cui il balcone serve viene condannata in 1° e 2° grado per lesioni colpose ex art 590 c.p. e ricorre alla Corte di Cassazione, sostenendo che – poiché nel fabbricato era stato indicato un amministratore, a costui unicamente doveva essere ascritta la relativa responsabilità penale.

La Corte di legittimità (Cass. pen. sez. IV 28 febbraio 2019 n. 7665) rigetta il ricorso, ponendo alcune osservazioni che risultano di interesse per l’interprete: anche ove vi sia un amministratore ritualmente nominato, la responsabilità del rporpiatrio non è automaticamente esclusa, poiché costui rimane un delegato all’assolvimento di obblighi altrui, pertanto, ove nona tempia correttamente si potrà configurare una sua responsabilità in concorso con quella del delegante ma mai una esclusione della responsabilità del proprietario che è comunque tenuto a vigilare sull’opera altrui.

E’  dunque opportuno che l’amministratore consideri con grande cautela il proprio ruolo e la necessità di interventi su beni pericolanti che si stacchino dal prospetto dell’edificio, interpretando in senso ampio la posizione di garanzia che la legge gli conferisce e senza trincerarsi dietro la proprietà individuale del balcone che, ove si inserisca nel prospetto dell’edificio, è stato comunque ritenuto anche in passato dalla giurisprudenza  fonte di responsabilità per l’amministratore (Cass. 34147/2012, ove si afferma che “L’amministratore del condominio riveste una specifica posizione di garanzia, ex art. 40, comma 2, c.p., in virtù del quale ha l’obbligo di attivarsi per rimuovere le situazioni di pericolo per l’incolumità di terzi”, anche ove tale pericolo fderivi da beni individuali ma si rifletta su parti comuni.)

 Ecco i due passaggi significativi della pronuncia:

il primo sulla responsabilità personale  del proprietario

il secondo sulla valenza non esimente della ruolo dell’amministratore

© massimo ginesi 10 aprile 2019 

quando l’amministratore non paga la polizza…

una recente sentenza della Corte di Appello di Roma (App. Roma 2 maggio 2018 n. 2779) affronta un tema delicato per la responsabilità dell’amministratore: il mancato pagamento della polizia a copertura del fabbricato condominiale.

Ovviamente l’amministratore non è tenuto ad adempiere ove il condominio non abbia costituito la necessaria provvista (id est, ove i condomini non abbiano versato le quote necessarie) né, tantomeno, è tenuto ad anticipare in proprio le somme necessarie, tuttavia il giudice capitolino osserva che – ove l’amministratore sia stato inadempiente nel predisporre tempestivamente la richiesta di pagamento delle quote e quindi non sia stato diligente nel procurarsi il denaro necessario – può essergli imputata   la responsabilità del mancato pagamento, dalla quale può discendere la sua eventuale responsabilità anche per i danni che la copertura avrebbe dovuto garantire (nel caso specifico si era verificato un incendio).

la vicenda: “il giudice monocratico del Tribunale di Roma ha rigettato la domanda con la quale (…), quale proprietario di un appartamento (intt. 10 e 11) sito nello stabile condominiale di via (…) aveva chiesto accertarsi l’esclusiva responsabilità dell’amministratore del Condominio, avv. (…), ai sensi dell’art. 2043 c.c., per il mancato pagamento, da parte della società assicuratrice del condominio, dell’indennizzo per i danni subiti a causa di un incendio verificatosi il 10.6.2007 ( determinato dal perito dell’assicurazione in complessivi Euro 74.000.00 ovvero in Euro 65.000,00) per inoperatività della copertura assicurativa determinata dall’omesso versamento de premio annuale scaduto il 14.3.2007 e corrisposto solo il 12.6.2007, e ha compensato interamente le spese di lite fra tutte le parti. “

il giudizio della Corte di Appello: “Il giudice monocratico, con la sentenza impugnata, rigettava la domanda attrice, osservando che il (…), quale amministratore e , quindi, mandatario, non poteva ritenersi responsabile del mancato pagamento del premio assicurativo, in quanto i condomini/ mandatari non gli avevano fornito le risorse necessarie per poter provvedere al pagamento – non essendovi in cassa fondi sufficienti – e considerata la stretta contiguità temporale fra la materiale presa in consegna della gestione condominiale e la data di scadenza del rateo. 

Invero, il (…) ha agito nei confronti del (…), quale ex amministratore del condominio, deducendo di aver subito un danno ingiusto a seguito dell’illecito comportamento omissivo del predetto (mancato pagamento del premio annuale relativo alla polizza assicurativa fabbricati), che aveva determinato l’inoperatività della garanzia e il mancato pagamento dell’indennizzo da parte della compagnia assicuratrice, nonostante questa avesse già fatto effettuare una stima dei danni e concordato con il danneggiato il pagamento di un indennizzo per Euro 65.000,00, chiedendo di essere da questi risarcito. 

Non vi è dubbio che la responsabilità da fatto illecito extracontrattuale di cui all’art. 2043 c.c., viene a configurarsi anche a seguito di una condotta omissiva ogni qualvolta un soggetto- che abbia un preciso obbligo giuridico, specifico o generico, che impone la tenuta di quella condotta che avrebbe impedito il verificarsi dell’evento lesivo di cui si discute – non pone in essere la condotta dovuta. …

Come correttamente rilevato dal primo giudice, rientra sicuramente fra i compiti dell’amministratore del condominio quello di provvedere all’ordinaria gestione e pertanto di curare il pagamento delle utenze e delle rate delle polizze assicurative in corso. 

Il giudice di prime cure ha, però, ritenuto che, nel caso di specie, non fosse ravvisabile un comportamento negligente imputabile all’amministratore e, quindi, una sua responsabilità per le conseguenze patrimoniali derivate al (…) dall’omesso pagamento del premio in scadenza, sul presupposto che essendo pacifico che il rapporto che si instaura fra l’amministratore e il condominio costituisce un contratto di mandato, fosse onere della compagine condominiale, ai sensi dell’art. 1719 c.c., rendere disponibili al mandatario le risorse necessarie per l’esecuzione dell’incarico ricevuto. 

Ha, quindi, ritenuto che, essendo documentalmente provato, che alla data di scadenza della rata del premio assicurativo(14.3.2007) non vi fossero in cassa risorse sufficienti per il pagamento e che , “considerata l’immediata contiguità temporale tra la materiale presa in consegna, da parte del (…) , della gestione del condominio… e la data di scadenza del detto rateo”, è pervenuto al convincimento che non potesse addebitarsi al (…) alcuna negligenza. 

Il ragionamento del primo giudice non convince. 

Rileva la Corte che , pur essendo vero – come documentalmente provato- che il (…) ha assunto l’incarico di amministratore del Condominio in data 13.2.2007; che solo in data 6.3.2007 ha ricevuto in consegna dall’amministratore uscente la documentazione e la giacenza di cassa (a mezzo assegno); che in cassa non vi era il denaro sufficiente ad effettuare il pagamento del premio assicurativo; che non vi era il tempo necessario per procurarsi il denaro entro la data di scadenza del 14.3.2007, non può però revocarsi in dubbio che fosse compito del (…), al fine di eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia, di adoperarsi presso i condomini per ottenere, nel più breve tempo possibile – anche eventualmente a rata già scaduta – il denaro necessario per il pagamento, al fine di rendere il periodo di inoperatività della polizza il più breve possibile essendo notorio che la polizza assicurativa si riattiva al momento del pagamento del premio, anche se effettuato in ritardo, fino alla scadenza successiva. 

Del resto, per consolidata giurisprudenza “l’adempimento del mandato esige e ricomprende non solo il diligente compimento, da parte del mandatario, degli atti per il quali il mandato stesso è stato conferito, ma anche degli arti preparatori e strumentali, nonché di quelli ulteriori che, dei primi, costituiscano il necessario completamento, e comporta, altresì, il dovere di informare tempestivamente il mandante della eventuale mancanza o inidoneità dei documenti occorrenti all’esatto espletamento dell’incarico (Cass. 2149/2000). 

Pertanto, era onere del (…), ai sensi dell’art. 1708 c.c., informare tempestivamente i condomini della situazione determinatasi e richiedere ai medesimi di effettuare, nel più breve tempo possibile, un’integrazione dei pagamenti per poter far fronte alle spese di ordinaria gestione. 

Del resto il (…), stante il titolo professionale di avvocato, non poteva non sapere che la polizza assicurativa, rimasta sospesa per il mancato pagamento del premio, riprende a decorrere , ai sensi dell’art. 1901 c.c., dalle ore 24 del giorno in cui il contraente paga quanto dovuto, con riduzione del periodo di scopertura della garanzia. 

Il (…), per andare esente da responsabilità, avrebbe dovuto, quindi, dimostrare di aver fatto tutto il possibile (informazione condomini, fissazione assemblea condominiale, recupero somme presso i morosi) per procurarsi il denaro sufficiente e di aver eseguito il pagamento non appena messo in condizione, dalla compagine condominiale, di poterlo fare. “

La pronuncia si chiude poi in maniera salomonica, posto che la Corte ritiene comunque non provato il danno nel suo ammontare e quindi, pur riconoscendo fondata la responsabilità dell’amministratore, respinge la domanda nei suoi confronti, con spese compensate.

© Massimo Ginesi 17 ottobre 2018

responsabilità del progettista, del direttore lavori e dell’appaltatore: l’obbligo risarcitorio.

Cass.Civ. sez.III ord. 21 giugno 2018 n. 16323 si sofferma su un tema di diffusa applicazione, richiamando principi stabili  nella giurisprudenza di legittimità e delineando il contenuto del diritto al risarcimento del soggetto che sia incorso in una prestazione inadeguata da parte dell’appaltare e delle figure tecniche allo stesso contigue.

Si trattava, nella fattispecie, della realizzazione di un muro di contenimento rivelatosi inidoneo a svolgere la propria funzione.

sugli obblighi  dell’appaltatore: la corte tratteggia, incidentalmente, la sussistenza di “un obbligo in capo all’appaltatore, a fronte di un progetto che sia visibilmente contrario alle regole dell’arte, di individuarne le criticità e farle presenti al committente, rifiutandosi di realizzare un’opera che ad un professionista non possa non apparire non rispondente alle regole dell’arte.

L’appaltatore, dovendo assolvere al proprio dovere di osservare i criteri generali della tecnica relativi al particolare lavoro affidatogli, è infatti obbligato a controllare, nei limiti delle sue cognizioni, la bontà del progetto o delle istruzioni impartite dal committente e, ove queste siano palesemente errate, può andare esente da responsabilità soltanto se dimostri di avere manifestato il proprio dissenso e di essere stato indotto ad eseguirle, quale “nudus minister”, per le insistenze del committente ed a rischio di quest’ultimo. In mancanza di tale prova, l’ appaltatore è tenuto, a titolo di responsabilità contrattuale, derivante dalla sua obbligazione di risultato, all’intera garanzia per le imperfezioni o i vizi dell’opera, senza poter invocare il concorso di colpa del progettista o del committente, né l’efficacia esimente di eventuali errori nelle istruzioni impartite dal direttore dei lavori.: v. in questo senso Cass. n. 23594 del 2017.

L’ appaltatore, essendo tenuto alla realizzazione di un’opera tecnicamente idonea a soddisfare le esigenze del committente risultanti dal contratto, ha il conseguente dovere di rendere edotto il committente medesimo di eventuali obiettive situazioni o carenze del progetto, rilevate o rilevabili con la normale diligenza, ostative all’utilizzazione dell’opera ai fini pattuiti (Cass. n. 1981 del 2016).

sulla entità del risarcimento dovuto“Sotto il profilo della responsabilità contrattuale, come questa Corte ha avuto modo di chiarire, il risarcimento del danno per inadempimento contrattuale deve comprendere sia la perdita subita dal creditore, sia il mancato guadagno, quale conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento, al fine di ristabilire l’equilibrio economico turbato, mettendo il creditore nella stessa situazione economica nella quale si sarebbe trovato se il fatto illecito (inadempienza) non si fosse verificato, e, quindi, la somma liquidata a titolo di risarcimento deve essere equivalente all’effettivo valore dell’utilità perduta (Cass. n. 2458 del 1980; Cass. n 12578 del 1995).

Nel caso di specie, il danno effettivamente patito dal proprietario committente e che possa causalmente ricondursi all’operato del progettista è costituito dai costi di realizzazione dell’opera ( il muro) da questi progettata, inidonea all’uso, e dai costi necessari per l’eliminazione dei danni provocati, costituiti nel caso di specie nei consti necessari per l’eliminazione del predetto muro.

Diversamente opinando, ossia addebitando al ricorrente il costo integrale di realizzazione di un muro nuovo e avente caratteristiche tecniche differenti rispetto a quello progettato e realizzato, ovvero avente le effettive caratteristiche tecniche necessarie per poter svolgere una funzione di contenimento, per un verso si incorrerebbe nella violazione del principio per cui il risarcimento del danno deve tendere alla mera restitutio in integrum (art. 1223 c.c.), e per l’altro si accorderebbe al danneggiato un vantaggio indebito (in violazione dell’art. 2041 c.c.), consistente nell’ottenere un quid pluris rispetto alla sua situazione antecedente, ossia nel venire a fruire gratuitamente della realizzazione di un’opera.

In definitiva, il progettista, in conseguenza della sua errata progettazione, può essere chiamato a rispondere dei costi della progettazione e della realizzazione dell’opera che ha effettivamente progettato, del risarcimento dei danni a terzi eventualmente provocati dall’opera realizzata non a regola d’arte in conformità dell’errore nella progettazione (siano essi terzi estranei o, come in questo caso, lo stesso committente che ha dovuto rimuovere il muro inidoneo alla funzione di contenimento), ma non anche dei diversi costi di esecuzione dell’opera a regola d’arte, perché ciò non costituisce oggetto della prestazione pattuita, né è un danno conseguente all’illecito.”

sulla responsabilità dele diverse figure: Della responsabilità solidale di appaltatore e progettista o direttore dei lavori non si dubita: è consolidata affermazione nella giurisprudenza della Corte (da ultimo, Cass. n. 3651 del 2016), quella per cui in tema di responsabilità risarcitoria, contrattuale ed extracontrattuale, se l’unico evento dannoso è imputabile a più persone, è sufficiente, al fine di ritenere la solidarietà di tutte nell’obbligo al risarcimento, che le azioni e le omissioni di ciascuna abbiano concorso in modo efficiente a produrre l’evento, a nulla rilevando che costituiscano autonomi e distinti fatti illeciti, o violazioni di norme giuridiche diverse.

Pertanto nel caso di danno risentito dal committente di un opera, per concorrenti inadempimenti del progettista e dell’appaltatore, sussistono le condizioni di detta solidarietà, con la conseguenza che il danneggiato può rivolgersi indifferentemente all’uno o all’altro per il risarcimento dell’intero danno e che il debitore escusso ha verso l’altro corresponsabile azione per la ripetizione della parte da esso dovuta.”

sulla transazione conclusa con uno soltanto dei responsabili: ” in ordine al legame di solidarietà che lega i due professionisti, questa Corte ha recentemente puntualizzato (Cass. n. 23418 del 2016, che richiama la pronuncia a Sezioni Unite n. 30174 del 2011) che in presenza di una transazione tra il creditore ed uno dei debitori in solido, è anzitutto da accertare se la transazione abbia riguardato l’intero debito o, invece, abbia avuto ad oggetto unicamente la quota del debitore con cui essa è stata stipulata, riferendosi la previsione dell’art. 1304 c.c. alla prima fattispecie.

Mentre nel primo caso – transazione per l’intero – gli altri debitori possono dichiarare di volerne profittare, come previsto dalla menzionata disposizione, con l’effetto che anche per essi opera l’estinzione del debito, nel secondo caso – transazione pro quota – si determina lo scioglimento della solidarietà passiva unicamente rispetto al debitore che vi aderisce, corrispondentemente riducendosi il debito per gli altri.

La ratio di tale norma, allorché il negozio transattivo riguardi l’intero debito, risiede nella comunanza dell’oggetto della transazione, che consente al condebitore in solido di avvalersene, pur non avendo partecipato alla sua stipulazione e, quindi, in deroga al principio dell’art. 1372 c.c. secondo cui il contratto produce effetto solo tra le parti. Viceversa, tale fondamento non sussiste in presenza di una transazione interna per la singola quota, la quale non può coinvolgere gli altri condebitori, che non avrebbero alcun titolo per profittarne e per vedere estendere nei loro confronti l’effetto estintivo della obbligazione: ma, in ogni caso, ne consegue la riduzione del loro debito per effetto di quanto pagato dal debitore transigente. Nel nostro caso, all’accoglimento del motivo di ricorso consegue la caducazione dell’accertamento, contenuto nella sentenza impugnata, secondo la quale l’appaltatore avrebbe transatto non l’intero debito ma solo la quota di sua spettanza, ed anche la conseguente esclusione dell’applicabilità dell’art. 1304 c.c.

Deve al contrario affermarsi che, poiché nel caso di specie l’obbligazione risarcitoria del progettista comprende le stesse voci risarcitorie a carico dell’appaltatore, che sono comprese nell’accordo transattivo e coperte dalla transazione (pari ai costi sostenuti per la costruzione del muro, conforme al progetto ma inidoneo all’uso e per la sua eliminazione), il progettista si possa utilmente giovare – come richiesto fin dal primo grado – della transazione conclusa dal suo condebitore solidale onde ritenere estinta anche nei suoi confronti l’obbligazione risarcitoria”

© massimo ginesi 11 luglio 2018

responsabilità da cosa in custodia e per rovina di edificio: imputabilità a proprietario e conduttore

Proprietario e conduttore rispondono verso i terzi l’uno per i danni derivanti dalle strutture dell’immobile e l’altro dagli accessori, sicché – stante anche la natura di norma speciale dell’art. 2053 cod.civ. rispetto all’art. 2051 cod.civ., la responsabilità di entrambi non può concorrere con riguardo ad un unico evento generatore di danno, che dovrà essere ascritto all’uno o all’altro in virtù della sua causa, salvo che nel fatto non possa riconoscersi una genesi multifattoriale.

E’ quanto afferma Cass. civ. sez. III, 27/03/2018,  n. 7526 a fronte di vicenda nata in terra piemontese: “C.P. conveniva in giudizio I.W. e la Gallesi s.r.l., rispettivamente quali conduttore e proprietaria di un immobile sito in (OMISSIS), chiedendone la condanna in solido al risarcimento dei danni fisici e patrimoniali subiti a causa della caduta di un cancello di ferro che delimitava il piazzale interno dell’immobile e che, mentre lo stava chiudendo, essendo a scorrimento manuale, era fuoriuscito dalle proprie guide rovinandole addosso.

Il tribunale di Torino pronunciava sentenza nel contraddittorio con i resistenti convenuti e con la Sinatec s.p.a. chiamata in garanzia dalla Gallesi quale venditrice dell’immobile, e accoglieva la domanda attorea rigettando quella di manleva.

La corte di appello della stessa città, statuendo sull’appello principale interposto dalla Gallesi e su quello incidentale dell’ I., rigettava entrambi, affermando la concorrente responsabilità del proprietario ex art. 2053, cod. civ., e del conduttore ex art. 2051, cod. civ.”

Osserva la Corte di legittimità che “Secondo la condivisibile giurisprudenza di legittimità poichè la responsabilità ex art. 2051 c.c., implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all’evento lesivo, al proprietario dell’immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell’immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità (Cass., 27/10/2015, n. 21788). Anche in questo senso la nomofilachia parla di “specialità” della previsione di cui all’art. 2053 c.c., rispetto a quella contenuta nell’art. 2051 c.c. (Cass., 14/10/2005, n. 19975; Cass., 08/09/1998, n. 8876). E nella medesima logica si nega che rispetto allo stesso fatto causativo possano concorrere le responsabilità del proprietario e del conduttore (Cass., 09/06/2010, n. 13881, pagg. 4 e 5 della motivazione).

Può logicamente sussistere la responsabilità sia del proprietario dell’immobile che del conduttore solo quando i pregiudizi siano derivati non solo dal difetto di costruzione dell’impianto conglobato nelle strutture murarie, ma anche da una negligente utilizzazione di esso da parte del conduttore (Cass., 09/06/2016, n. 11815, in un caso di danni cagionati da un difetto dell’impianto idraulico e da un cattivo uso della connessa caldaia fatto dal conduttore). Ciò in quanto le condotte imputabili sono differenti.

Nella fattispecie qui in scrutinio, la condotta-fatto causale accertata è unica, è quella relativa al malfunzionamento per difetto di costruzione del cancello stesso.

Ciò posto, nel momento in cui sulla sussunzione di tale condotta nella cornice dell’art. 2053 c.c., è sceso, pacificamente, il giudicato, ne deriva che la stessa condotta-fatto non può sussumersi sub art. 2051, cod. civ., ai fini dell’eventuale responsabilità del conduttore.”

© massimo ginesi 24 aprile 2018 

terrazza a livello e spese anticipate dal singolo condomino: principi generali e risvolti fiscali.

Un condomino provvede a lavori di ripristino della propria terrazza a livello, dalla quale derivano copiose infiltrazioni all’unità sottostante, e poi chiede in giudizio il rimborso agli altri condomini in ragione delle quote previste dall’art. 1126 cod.civ.; costoro solo in secondo grado contestano la sussistenza dell’urgenza e rilevano anche che l’iniziativa del singolo ha pregiudicato  il loro diritto a beneficiare delle consentite detrazioni fiscali per interventi similari.

Dapprima il Giudice di Pace di Alghero e poi il Tribunale di Sassari accolgono la domanda; contro le statuizioni di merito ricorrono per cassazione i soccombenti, le cui istanze vengono rigettate anche in tale sede (Cass.Civ. sez. II ord. 28 febbraio 2018 n. 4684 rel. Scarpa).

La corte di legittimità ripercorre i principi consolidati in tema di spese anticipate dal singolo, di responsabilità per danni derivanti dal lastrico e sottolinea come la detraibilità fiscale dell’intervento sia una facoltà e non un obbligo, sì che non può ritenersi sussistente  pregiudizio in tal senso.

Non è dubbio che, ai fini dell’applicabilità dell’art 1134 c.c. (nella formulazione qui operante ratione temporis, antecedente alle modifiche introdotte dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente; né può confutarsi che debba considerare “urgente” la sola spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere.

E’ altresì inevitabile ribadire che la prova dell’indifferibilità della spesa incombe sul condomino che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare, a tal fine, la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (così da ultimo Cass., Sez. 6 -2, 16/11/2017, n. 27235; e già, tra le tante, Cass. Sez. 2, 12/09/1980, n. 5256).”

La corte ribadisce tuttavia che il principio di non contestazione di cui all’art. 115 c.p.c. vale anche nel processo dinanzi al Giudice di Pace, di talchè correttamente il tribunale di Sassari aveva ritenuto provata la circostanza: “Quanto tuttavia residui come fatto incontroverso tra le parti, rimane per ciò solo non bisognoso di prova; di tal che, pure il fatto dell’urgenza ex art. 1134 c.c., posto dall’attore a fondamento della domanda di rimborso delle spese anticipate, se non contestato dal convenuto, deve essere considerato incontroverso e non richiedente una specifica dimostrazione, né la contestazione di fatti originariamente non contestati può poi essere ammessa in appello.

I ricorrenti, avendo la sentenza impugnata rilevato che essi avevano tenuto in primo grado una condotta processuale di non contestazione, avrebbero pertanto dovuto innanzitutto allegare e dimostrare l’erroneità di tale statuizione, indicando specificamente in ricorso, ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., gli atti difensivi in cui fosse stata sin dall’inizio opposta l’insussistenza dell’urgenza ex art. 1134 c.c. (cfr. tra le tante Cass. Sez. 3, 09/08/2016, n. 16655; Cass. Sez. 6 – 1, 12/10/2017, n. 24062). Ric. 2014″

Osserva ancora la Corte che “l’infondatezza delle censure articolate deriva altresì dall’operatività del principio già affermato in giurisprudenza, per cui il dovere di contribuzione dei condomini ai costi di manutenzione di un terrazzo di proprietà esclusiva non fonda sull’applicazione degli artt. 1110 e 1134 c.c., siccome postulanti spese inerenti ad una cosa comune, ma trova la propria ragione, ex art. 1126 c.c., nell’utilità che i condomini sottostanti traggono dal bene, fermo poi il diverso profilo della qualificazione dell’azione che garantisca il rimborso delle somme eventualmente anticipate per intero dal titolare del diritto esclusivo (così Cass. Sez. 2, 09/01/2017, n. 199).

Quanto alla questione posta col terzo motivo, ove si lamenta che il V. avrebbe dovuto dimostrare che i danni non erano dovuti a fatti a lui imputabili, vale piuttosto il principio enunciato da Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449, per cui qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia, appunto, il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.”

In merito alle agevolazioni fiscali il giudice di legittimità sottolinea che “neppure può incidere sulla sussistenza e sulla misura del credito del V. per il rimborso delle quote anticipate, con riguardo alla riparazione del terrazzo a livello, l’allegata circostanza che lo stesso controricorrente non si fosse avvalso delle detrazioni in ragione della spesa sostenuta per l’intervento edilizio, in forza dell’art.1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449.

Tale detrazione è, infatti, oggetto di una facoltà, e non di un obbligo, per il creditore; peraltro, di essa, sempre che si tratti di lavori eseguiti su parti condominiali, possono beneficiare tutti i comproprietari che abbiano in concreto provveduto ai relativi pagamenti, salva la regolamentazione dei loro rapporti interni e la delega conferita ad uno di essi ad eseguire i bonifici.”

© massimo ginesi 8 marzo 2018

 

l’assemblea non può imputare responsabilità e spese a singoli condomini

Si tratta di principio consolidato e pacifico, ribadito da Cass.Civ.  sez. II ord. 31 gennaio 2018 n. 2415.

Nel condominio si da corso alla rimozione di due canne fumarie in eternit, l’assemblea ritenuto che le stesse fossero al servizio di un solo condomino imputa a costui l’intera spesa, che ricorre al giudice per far valere la nullità della delibera.

Il Tribunale di Terni da ragione al condomino, ritenendo nulla la delibera, la Corte di Appello di Perugia riforma la sentenza, riconoscendo dirimente la circostanza che le canne fossero di proprietà esclusiva ed accogliendo pertanto l’impugnazione promossa dal condominio.

Il singolo ricorre in cassazione: “con il primo motivo viene allegata la violazione degli artt. 1137 e 1135, cod. civ., … la delibera assembleare aveva travalicato dai poteri che le erano propri, avendo inciso sulla sfera giuridica soggettiva del ricorrente, addebitandogli responsabilità aquiliana, così impingendo in radicale nullità;

… la doglianza è fondata, in quanto: a) all’assemblea condominiale, siccome correttamente evidenziato dal Tribunale (sul punto non consta presa di posizione della Corte d’appello), non è consentito accertare fattispecie di responsabilità in capo al singolo condomino, vertendosi al di fuori delle attribuzioni legali assegnate al meccanismo deliberativo in parola; b) questa Corte ha già avuto modo di condivisamente chiarire che è affetta da nullità (la quale può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea ed ancorché abbia espresso voto favorevole, e risulta sottratta al termine di impugnazione previsto dall’art. 1137 cod. civ.) la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune; ciò, perché eventuali deroghe, venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca (Sez. 2, n. 17101, 27/7/2006, Rv. 592302; conforme Sez. 2, n. 16793, 21/72006, Rv. 591434); c) l’esposto principio è strettamente correlato alla natura del condominio, che assegna al potere deliberativo dell’assemblea le decisioni che non incidono sulle regole del riparto (salvo l’unanimità) e che non consente allo stesso di avvalersi degli strumenti di autotutela speciali, ad esso assegnati dalla legge al solo scopo di consentire il recupero dei contributi dei singoli condomini, determinati in base alle tabelle regolarmente approvate;”

Interessante anche la riflessione della corte sul conflitto di interesse:

“considerato che il secondo motivo, con il quale viene denunziata la violazione e falsa applicazione dell’art. 2373, cod. civ., poiché la delibera era stata presa in situazione di conflitto d’interesse, in quanto gli altri condomini avevano l’interesse ad addebitare lo speso in via esclusiva al C. (a non voler considerare che la censura non risulta essere stata ritualmente riproposta in appello), non ha comunque alcun fondamento, stante che la situazione di conflitto d’interesse presa in considerazione dalla legge non coincide, al contrario di quel che assume il ricorrente, con il sussistere di un interesse di fatto del singolo votante ad una decisione piuttosto che ad un’altra, che importerebbe la paralisi dell’organo deliberativo, bensì nello specifico ed elettivo interesse, diverse da quello generico e fattuale, portato da uno dei votanti, in ragione delle sua precipua posizione; che in tal senso si è già più volte espressa questa Corte, la quale ha chiarito che sussiste il conflitto d’interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio. (principio affermato dalla S.C. con riguardo alla delibera di sistemazione del tetto e ripulitura del canale di gronda, motivatamente apprezzati nella sentenza impugnata come attività inquadrabili nella manutenzione ordinaria del fabbricato e non coinvolgenti la responsabilità del costruttore – anche condomino votante -, per presunti vizi dell’edificio, tra l’altro in assenza di specifica contestazione di difetti costruttivi) – Sez. 2, n. 10754, 16/5/2011, Rv. 617841″

© massimo ginesi 7  febbraio 2018 

se l’edificio manifesta gravi errori di esecuzione: la responsabilità di progettista e appaltatore.

Nella realizzazione di un edificio emerge, poco dopo la conclusione dei lavori, che il pavimento del piano terra risulta non orizzontale e con un dislivello di oltre  31 centimetri. LA CTU svolta in primo grado accerta che la responsabilità del problema è attribuibile per il 80% al progettista – che ha omesso le necessarie indagini geologiche – e per il 10% all’appaltatore, che ha male realizzato il fabbricato, e stima il danno in oltre 200.000 euro.

Nel corso del giudizio di primo grado  interviene transazione fra committente e appaltatore,  il Tribunale dichiara l’estinzione parziale del giudizio relativamente  a tale rapporto e – stimata nel 10% la responsabilità di costui – condanna il progettista, che ha svolto anche la direzione lavori, a risarcire la residua parte, pari a circa 202.000 euro.

La Corte di appello di Venezia giungeva alle stesse conclusioni nel merito, ma rideterminava la somma dovuta in circa 140.000 euro, sottraendo all’importo risarcitorio determinato dal Tribunale le spese per la palificazione e per le indagini geognostiche. Escludeva inoltre che sussistesse solidarietà fra appaltatore e progettista, a seguito della intervenuta transazione fra il primo e il committente.

La vicenda giunge all’esame della corte di legittimità, che con una complessa e articolata pronuncia (Cass.civ. sez. II  ord. 27.9.2017 n. 22672 rel. Scarpa) affronta i due interessanti temi:

a) la natura della responsabilità che lega appaltatore e progettista/direttore lavori

b) gli effetti, in un rapporto trilaterale di risarcimento con solidarietà fra i condebitori, della transazione stipulata fra uno solo degli obbligati e il creditore.

Questa Corte ha più volte affermato che, in tema di contratto di appalto, il vincolo di responsabilità solidale fra l’appaltatore ed il progettista e direttore dei lavori (come nella specie, per i difetti della costruzione dipendenti dal cedimento del terreno dovuto alle caratteristiche geologiche del suolo, rientrando nei compiti di entrambi l’indagine sulla natura e consistenza del terreno edificatorio), i cui rispettivi inadempimenti abbiano concorso in modo efficiente a produrre il danno risentito dal committente, trova fondamento nel principio di cui all’art. 2055 c.c., il quale, anche se dettato in tema di responsabilità extracontrattuale, si estende all’ipotesi in cui taluno degli autori del danno debba rispondere a titolo di responsabilità contrattuale (Cass. Sez. 2, 27/08/2012, n. 14650; cfr. altresì Cass. Sez. 2, 23/07/2013, n. 17874; Cass. Sez. 3, 31/05/2006, n. 12995; Cass. Sez. 2, 23/09/1996, n. 8395).

La responsabilità solidale dell’appaltatore e del progettista e direttore dei lavori per l’intero danno arrecato al committente, stabilita dall’art. 2055, comma 1 c.c., obbliga, peraltro, il giudice, quando sia stata a tal fine formulata apposita domanda, all’accertamento ed all’attribuzione delle rispettive quote di ripartizione della colpa, potendosi applicare il criterio sussidiario della parità delle cause, di cui all’ultimo comma dello stesso art. 2055, solo se non sia possibile provare le diverse entità degli apporti causali e residui perciò una situazione di dubbio oggettivo e reale.

Tuttavia, gli apprezzamenti qui svolti dalla Corte d’Appello di Venezia sulla sussistenza della colpa dei vari soggetti e del concorso di più fatti colposi nella determinazione dell’evento dannoso (nella specie, la sorpresa geologica e il riporto di terreno), nonché sulla valutazione dell’efficienza causale di ciascuna delle colpe concorrenti, si risolvono in un giudizio di fatto immune da errori logici e di diritto, e che perciò si sottrae al sindacato in sede di legittimità.

Sotto il profilo processuale, del resto, l’esistenza di un vincolo di solidarietà passiva ai sensi dell’art. 2055 c.c. tra appaltatore e progettista non genera un litisconsorzio necessario, avendo il creditore committente titolo per valersi per l’intero nei confronti di ogni debitore, con conseguente possibilità di scissione, anche in appello, del rapporto processuale, che può utilmente svolgersi nei confronti di uno solo dei coobbligati.

Nel caso in esame, era avvenuto che il giudice di primo grado, con la sentenza del 29/08/2009, aveva dichiarato estinto il giudizio nei rapporti tra Bon. ed il condebitore Bar., a seguito della transazione intervenuta tra di loro, mentre aveva condannato l’altro condebitore Z al risarcimento della rispettiva quota-parte attribuitagli, pari al 90% del danno complessivo, in quanto non assorbita dalla transazione.

F Zor, unico convenuto soccombente, ha poi proposto appello nei soli confronti del creditore G Bon., sicchè non è stata riproposta in appello nei confronti dell’altro convenuto nel giudizio di primo grado, C. Bar., una domanda di regresso, ai sensi dell’art. 2055, comma 2, c.c. In sostanza, il Tribunale di Vicenza, dichiarando estinto per l’intervenuta transazione il giudizio tra il Bon. ed il Bar., aveva altresì sciolto la solidarietà passiva tra il debitore liberato e l’altro debitore Z., con l’accertamento delle reciproche quote di responsabilità in misura del 10% e del 90%.

in ordine ai riflessi della transazione fra il creditore e uno dei debitori solidali, la Corte rileva che:

la Corte d’Appello di Venezia, accertata, appunto, nella misura del 90% la responsabilità del progettista Zor., e stimata quella concorrente dell’appaltatore Bar. nella misura del 10%, ha sottratto all’importo totale dei danni liquidati in favore di G. Bon. la somma di Lire 70.000.000, in quanto cifra corrisposta a seguito di transazione pro quota dal condebitore Zor.. La conclusione cui è pervenuta la Corte di merito è perciò corretta, anche se è errata l’invocazione che essa ha fatto dell’art. 1304 c.c.

Secondo consolidato orientamento, infatti, l’art. 1304, comma 1, c.c., si riferisce unicamente alla transazione che abbia ad oggetto l’intero debito (accordando al condebitore solidale la facoltà di avvalersene pur non avendo partecipato alla sua stipulazione), e non la sola quota del debitore con cui è stipulata. Se la transazione stipulata tra il creditore ed uno dei condebitori solidali ha avuto ad oggetto la sola quota del condebitore che l’ha stipulata (secondo quanto accertato in fatto nel caso in esame, atteso che nella transazione intervenuta del 17 gennaio 2000 C. Bar. dichiarava di versare l’indicato importo “a saldo e stralcio della quota parte del debito da risarcimento danni che fosse a suo carico”, con l’aggiunta che “l’ing Zor. … non potrà profittare della presente transazione”), occorre distinguere:

nel caso in cui il condebitore che ha transatto abbia versato una somma pari o superiore alla sua quota ideale di debito (come qui avvenuto, dovendo il Barban soltanto il 10% del debito totale), il residuo debito gravante sugli altri debitori in solido si riduce in misura corrispondente all’importo pagato, proprio come fatto dalla Corte di Venezia;

nel caso in cui, invece, il pagamento sia stato inferiore, il debito residuo gravante sugli altri coobbligati deve essere ridotto in misura pari alla quota di chi ha transatto.

Questa interpretazione giurisprudenziale ha anche chiarito come lo stabilire se, in concreto, la transazione tra il creditore ed uno dei debitori in solido ha avuto ad oggetto l’intero debito o solo la quota del debitore transigente comporti, evidentemente, un’indagine sul contenuto del contratto e sulla comune volontà che in esso i contraenti hanno inteso manifestare, da compiere ad opera del giudice di merito secondo le regole di ermeneutica fissate negli artt. 1362 e segg. c.c.

E la Corte di Venezia ha ben spiegato le ragioni per le quali la transazione del 17 gennaio 2000 riguardasse la sola quota debitoria facente capo al Bar. (accertata nei rapporti tra i coobbligati in base alle ricordate argomentazioni di fatto) e non anche l’intero debito, ed ha conseguentemente quantificato il debito residuo gravante sullo Zor. (cfr. Cass. Sez. 1, 17/11/2016, n. 23418; Cass. Sez. 1, 07/10/2015, n. 20107; Cass. Sez. U, 30/12/2011, n. 30174).”

© massimo ginesi 29 settembre 2017