balconi: sono individuali, salvo che abbiano valenza decorativa del prospetto

La Suprema Corte, con pronuncia sintetica ma di grande efficacia riepilogativa (Cass.civ. sez. VI-2 12 marzo 2020 n. 7042 rel. Scarpa), ribadisce un orientamento ormai consolidato in tema di spese per la manutenzione dei balconi aggettanti: si tratta di manufatti che, in quanto prolungamento della unità a cui servono, sono di rpoprita del titolare di quella, che dovrà gravarsi dei relativi oneri di manutenzione rifacimento.  Le parti esterne del balcone possono, in talune ipotesi da valutare caso per caso, contribuire a definire il prospetto dell’edificio e – solo in tali casi – quelle componenti acquistano valenza comune per funzione ex art 1117 c.c.

Né il Condominio può contravvenire a tale assetto con delibera, poiché si tratta di materia sottratta alla disponibilità assembleare, sì che la decisione – in assenza di assenso di tutti gli aventi diritto – sarebbe irrimediabilmente nulla.  

Al. Ma., per quanto enunciato dalla stessa Corte d’appello di Bologna, aveva domandato in via subordinata la condanna del Condominio a restituirle le somme corrisposte per i lavori di rifacimento del balcone, sull’implicito presupposto che il versamento attuato in base alla delibera assembleare dell’11 marzo 2004, espressamente richiamata in sentenza come fatto costitutivo dell’obbligo di contribuzione, configurasse, agli effetti dell’art. 2033 c.c., un pagamento ab origine indebito. Nelle censure esposte, la ricorrente evidenzia che la ristrutturazione dei balconi era da qualificare come opera “di natura individuale”, e che la deliberazione in questione era perciò “da considerarsi nulla”.
La Corte d’Appello di Bologna – avendo ritenuto legittimamente operata la ripartizione delle spese dei balconi, giacché la delibera dell’11 marzo 2004 aveva posto a carico di ciascun condomino le spese di copertura del pavimento del rispettivo terrazzo – ha deciso la questione di diritto ad essa sottoposta senza uniformarsi al consolidato orientamento di questa Corte, secondo cui, in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, in quanto “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (cfr. Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624; Cass. Sez. 2, 17/07/2007, n. 15913; arg. anche da Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071).

Per consolidata interpretazione giurisprudenziale, l’assemblea condominiale non può, infatti, validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni: perciò, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, viene ritenuta nulla la deliberazione che disponga, appunto, in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione (Cass. Sez. 6 – 2, 15/03/2017, n. 6652; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/08/1994, n. 7603).

D’altro canto, alle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale si applica il principio dettato in materia di contratti dall’art. 1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d’appello o di cassazione, il potere di rilevarne d’ufficio la nullità (Cass. Sez. 2, 17/06/2015, n. 12582; Cass. Sez. 2, 12/01/2016, n. 305; arg. anche da Cass. Sez. U, 12/12/2014, n. 26242). Una deliberazione assembleare di ripartizione tra i condomini delle spese di manutenzione dei balconi di proprietà esclusiva non vale, allora, a scongiurare la pretesa di ripetizione di quanto si assume indebitamente versato al condominio a tale titolo.”

© Massimo Ginesi 17 marzo 2020

lesione del decoro del fabbricato: quando il giudice si discosta dalle valutazione del CTU

Una recente sentenza del Tribunale di Roma (Trib. Roma sez. V, 24/06/2019,  n.13287 est. Ghiron) ripercorre orientamenti consolidati in tema di decoro del fabbricato e rgiunge a ritenere illecito l’accorpamento di più balconi in uno solo, discostandosi motivatamente da quanto invece aveva suggerito il CTU:

Parte attrice contesta le opere realizzate dalla convenuta assumendo che le stesse avrebbero violato i limiti imposti, nell’uso delle cose comune, dall’art. 1102 cc e che, in particolare, avrebbero violato il decoro e la statica dell’edificio, alterando altresì la destinazione della facciata.

Quanto alla lamentata violazione del decoro dell’edificio si osserva invero che, per -decoro architettonico’, deve intendersi l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture architettoniche che connotano il fabbricato e che gli imprimono una determinata, armonica fisionomia. E l’alterazione di tale decoro può ben correlarsi alla realizzazione di opere che modifichino l’originario aspetto soltanto di singoli elementi o punti dell’edificio tutte le volte che l’immutazione sia suscettibile di riflettersi sull’insieme dell’aspetto del fabbricato (v. Cass. 17398/04, Cass. 8174/12). E non occorre ulteriormente che il fabbricato, nel quale il decoro si assuma violato, abbia un particolare pregio artistico (Cass. 27551/09) né rileva che il decoro sia stato alterato da precedenti interventi sull’immobile (Cass. 14455/09 e Cass. 21835/07) ma è sufficiente che vengano alterate in modo visibile e significativo la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono all’edificio una sua propria specifica identità (Cass. 1076/05 e Cass. 14455/09).

Orbene, nel caso in esame, l’ausiliario ha rappresentato la non incidenza in senso negativo dell’opera (costituita dall’accorpamento di alcuni balconi di proprietà esclusiva dell’attrice in un unico balcone, al quale si accede attraverso tre porte-finestre dall’appartamento della convenuta, balcone munito di una -pesante’ ringhiera mediante modifica del cornicione) sotto tale profilo.

L’assunto, peraltro frutto di una mera convinzione personale, non è condivisibile in particolare in quanto l’ausiliario è giunto alla suddetta conclusione erroneamente comparando la situazione dell’edificio oggetto di causa con altri limitrofi laddove la valutazione deve essere effettuata esaminando esclusivamente il fabbricato oggetto degli interventi.

Dall’esame delle fotografie prodotte e dei rilievi effettuati dal ctu è emerso, invece, che tale modifica ha alterato, in senso peggiorativo, il prospetto della facciata (su strada) dell’edificio (v. fotografie allegate alla ctu) trasformando quella che era una mera piccola falda a protezione della facciata in passerella di collegamento fra i precedenti piccoli balconi, accorpati in uno solo munito di una pesante ringhiera che stride con il resto della facciata. Ciò in un fabbricato da ritenersi di pregio ubicato in zona Prati. Le opere realizzate (trasformazione della falda, accorpamento dei balconi, installazione di ringhiera, ecc.) hanno invero modificato, in senso peggiorativo, una facciata di pregio connotata (v. ctu pag. 13) architettonicamente dalla presenza di -vuoti’ fra le finestre oggi riempiti dalla balaustra.

Donde l’accoglimento, in parte qua, della domanda di rimozione”

© massimo ginesi 15 luglio 2019