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E’ stato pubblicato il Quaderno n. 3 – “Comunione e condominio”.

La collana si collega idealmente  a quella inaugurata negli anni ‘80 del secolo scorso dal Csm e dedicata agli incontri di studio per i magistrati organizzati nell’ambito della formazione iniziale e continua, all’epoca di competenza consiliare.

I singoli volumi sono disponibili liberamente sul sito della Scuola e nell’ambito della biblioteca virtuale che contiene le  pubblicazioni  ufficiali dello Stato.

Il Comitato direttivo

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Indice del Quaderno

Parte I
Felice Manna: Il condominio al vaglio delle Sezioni Unite: importanti interventi nomofilattici a fronte di un legislatore un po’ disattento

Parte II
Gian Andrea Chiesi: L’art. 1102 c.c. e l’uso della cosa comune: da norma di divieti a norma di parziale libertà
Antonio Scarpa: Il magistrato e l’impasse gestoria della cosa comune: quattro attori ma un solo protagonista

Parte III
Patrizia Petrelli: Il nuovo amministratore di condominio: competenze e responsabilità, anche all’epoca del Covid-19
Massimo Ginesi: Il condominio a modulazione variabile: condominio minimo, condominio parziale e supercondominio
Maurizio Tarantino: L’assemblea in videoconferenza: profili di opportunità, criticità applicative e rischi di invalidità
Maurizio Corona: La mutevolezza della compagine condominiale: trasferimento dell’unità immobiliare, nascita dell’obbligo contributivo, àmbito del
vincolo di solidarietà

Parte IV
Giovanni De Cristofaro: Contratti del condominio e applicabilità delle disposizioni concernenti i contratti dei consumatori: il diritto italiano
dopo la sentenza della Corte Giust. UE del 2 aprile 2020

Giuseppe Trapani: Dalla multiproprietà ai condhotel: assetti proprietari, modelli abitativi, strutture turistiche, vincoli urbanistici

 

condominio minimo: spese anticipate rimborsabili solo se urgenti

La Suprema Corte ( Cass.civ. sez. II  ord. 6.10.2021 n. 27106 rel. Scarpa) ribadisce il proprio consolidato orientamento sul condominio minimo 

Le spese anticipate dal singolo sottostanno alla disciplina di cui all’art. 1134 c.c.  : il singolo partecipante che le ha effettuate avrà diritto al rimborso solo ove abbia agito a fronte di un’urgenza che impediva la corretta convocazione degli organi condominiali.

La Cassazione osserva che “tale requisito dell’urgenza condiziona il diritto al rimborso del condomino gestore, il quale deve darne prova, e si spiega come dimostrazione che le spese anticipate dal singolo fossero indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi o alla cosa comune, e dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini”

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© massimo ginesi 11 ottobre 2021 

superbonus anche per gli elementi decorativi da rimuovere

se per procedere alla realizzazione del c.d. cappotto è necessario rimuovere e poi installare elementi decorativi del prospetto dell’edificio, l’intervento godrà delle agevolazioni fiscali.

Lo chiarisce l’agenzia delle entrate rispondendo ad apposito interpello.

“qualora il tecnico abilitato attesti che la rimozione (o demolizione) degli elementi decorativi della facciata isolante, nonché il successivo riposizionamento degli stessi sono interventi correlati ai lavori di coibentazione della facciata le relative spese possono essere ammesse alla detrazione nei limiti complessivi stabiliti dalla norma.”

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© Massimo Ginesi 8 ottobre 2021

nulla la delibera che approvi costruzioni nella colonna d’aria sovrastante il cortile comune

Un condomino costruisce una tettoia in aggetto sul cortile comune, costruzione approvata dall’assemblea condominiale a maggioranza: il Giudice (Tribunale Terni 22 settembre 2021 n. 762), in linea con la costante giurisprudenza di legittimità (Cass. 3098/2005; Cass. 3942/1991) ritiene che il deliberato sia affetto da nullità assoluta, rilevabile d’ufficio.

Negli edifici in condominio la funzione del cortile è quella di fornire aria e luce alle unità abitative che vi prospettano; pertanto lo spazio aereo ad essi sovrastante non può essere occupato dai singoli condomini con costruzioni proprie in aggetto, “non essendo consentito a terzi, anche se comproprietari insieme ad altri, ai sensi dell’art. 840 c.c., comma 3, l’utilizzazione ancorchè parziale a proprio vantaggio della colonna d’aria sovrastante ad area comune, quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa. La costruzione di manufatti nel cortile comune di un fabbricato condominiale, pertanto, è consentita al singolo condomino solo se non alteri la normale destinazione di quel bene, non anche quando si traduca in corpi di fabbrica aggettanti, con incorporazione di una parte della colonna d’aria sovrastante ed utilizzazione della stessa a fini esclusivi”

© massimo ginesi 5 ottobre 2021 

denunzia vizi nell’appalto: la decorrenza del termine

Cass.civ. sez. II  27 settembre 2021 n. 26136 ribadisce un principio consolidato, ovvero che il termine annuale per la denunzia dei vizi ex art 1669 c.c. decorre non già dalla semplice conoscenza del vizio ma dalla effettiva consapevolezza della sua entità e della sua riconducibilità causale all’operato dell’appaltatore.

Nel deriva che, qualora il committente sia il condominio, tale termine decorre non già dalla data della relazione tecnica ma dal momento in cui amministratore e assemblea ne abbiano contezza :” Se è vero che ai fini della proponibilità dell’azione risarcitoria ex articolo 1669 Codice civile la scoperta dei vizi può avvenire anche attraverso una relazione di consulenza tecnica» scrive la Corte «è pur vero che spetta al giudice di merito accertare il giorno esatto in cui il contenuto della relazione stessa sia giunto a conoscenza delle parti».

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© Massimo Ginesi 30 settembre 2021 

la sostituzione della caldaia non è innovazione

E’ quanto afferma, in linea con la giurisprudenza di legittimità, la Corte di Appello di Genova con sentenza 12 luglio 2021 n. 796, osservando che si tratta di semplice manutenzione straordinaria volta al ripristino della funzionalità dell’impianto. Anche la sostituzione con caldaia più performante sotto il profilo energetico non deve essere intesa quale innovazione.

La giurisprudenza ha sostenuto che “la sostituzione della caldaia termica (bruciatore), se quella esistente è obsoleta o guasta, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretto semplicemente a ripristinare la funzionalità dell’impianto e non a creare una modificazione sostanziale o funzionale della cosa comune (l’impianto di riscaldamento).

Deve essere ricondotta invece alle modifiche migliorative dell’impianto, e non alle innovazioni dello stesso, la sostituzione della caldaia termica, ancora funzionante, se ha lo scopo di consentire l’utilizzazione di una fonte di energia più redditizia e meno inquinante (Cass. 238/00).

Si è, poi, aggiunto che “Rientra dunque nei poteri dell’assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni. L’assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini…” (Cass. 144/12)”

© massimo ginesi 28 settembre 2021 

 

violazione delle distanze e riduzione in pristino

 

il giudice che certi l’avvenuta violazione delle distanze deve necessariamente disporre la riduzione in pristino e il risarcimento del danno, non potendo  limitarsi a provvedimenti alternativi volti a limitare il diritto di veduta: è quanto afferma Cass.civ. sez. II  ord. 21 settembre 2021 n. 25495 rel. Scarpa. La pronuncia contiene interessanti riflessioni sui diversi aspetti che attengono alla costruzione di edifici contigui.

“ove il giudice accerti l’avvenuta realizzazione di una costruzione in violazione delle distanze ex art. 873 c.c. (come la Corte d’appello ha fatto a proposito del balcone posto al secondo piano dell’edificio S. a pagina 7 della sentenza impugnata), deve ordinarne la riduzione in pristino con demolizione delle parti che superano tali limiti (arg. da Cass. Sez. 2, 28/11/2018, n. 30761), e non può, viceversa, soltanto disporre, come avvenuto nel caso in esame, l’esecuzione di accorgimenti idonei ad impedire l’esercizio della veduta sul fondo altrui, consistenti in opere che rendano impossibile il “prospicere” e l'”inspicere in alienum”.

L’azione in tema di distanze tra costruzioni è chiaramente volta ad evitare il formarsi di intercapedini tra fabbricati, potenzialmente dannose per gli interessi generali all’igiene, al decoro ed alla sicurezza degli abitanti, mentre diversa è l’azione concernente l’apertura di vedute sul fondo del vicino, la quale tutela gli interessi esclusivamente privati del proprietario del bene dall’indiscrezione del vicino, impedendo a quest’ultimo di affacciarsi e di guardare nella proprietà del primo (arg. da Cass. Sez. 2, 18/04/2001, n. 5698).

 È fondato il secondo motivo, perché la Corte d’appello ha omesso di pronunciare sulla espressa autonoma domanda di risarcimento dei danni lamentati dall’attrice in conseguenza della costruzione realizzata in violazione delle distanze prescritte dall’art. 873 c.c., domanda reiterata in sede di gravame.

È fondato il terzo motivo di ricorso. In presenza di prescrizioni sulle distanze legali contenute nelle norme tecniche di attuazione del piano regolatore generale comunale, aventi natura integrativa dei precetti di cui all’art. 873 c.c., quali quelle allegate nel giudizio in esame (e di cui il giudice è comunque obbligato ad avere diretta conoscenza, giusta il principio “iura novit curia”), nel senso che si debba costruire a “distanza da confini privati: m. 5”, oppure in “aderenza o confine con l’assenso della proprietà confinante” (assenso che quindi preclude anche le costruzioni in aderenza senza il preventivo consenso dei proprietari dei fondi contigui), la realizzazione di un fabbricato alto, come nella specie, oltre dieci metri più del preesistente demolito, deve essere considerata “nuova costruzione”, e può essere di conseguenza eseguita solo con il rispetto della vigente normativa sulle distanze legali dalle costruzioni o dal fondo confinante. Un’opera di modifica che si traduce non soltanto nella realizzazione “ex novo” di un fabbricato, ma anche in un aumento della volumetria e della superficie di ingombro rispetto all’edificio preesistente non può qualificarsi come risanamento conservativo o ricostruzione dei volumi edificabili preesistenti, i quali hanno solo lo scopo di conservarne i precedenti valori (tra le più recenti, Cass. Sez. 2, 15/12/2020, n. 28612; Cass. Sez. 2, 05/03/2018, n. 5049).

 È infine fondato il quarto motivo di ricorso. La costruzione in aderenza alla fabbrica altrui (la cui nozione è contenuta nell’art. 877 c.c.) postula l’assenza di qualsiasi intercapedine rispetto al preesistente muro del vicino e la piena autonomia (statica e funzionale) nei riguardi dello stesso e, quindi, è consentita, salvo l’obbligo di pagamento nascente dall’eventuale occupazione di suolo altrui, anche quando tale muro presenti irregolarità (rientranze, sporgenze, riseghe e simili) nel suo ulteriore sviluppo in altezza, purché l’intercapedine possa ugualmente colmarsi mediante opportuni accorgimenti tecnici a cura del costruttore prevenuto, al di fuori dei cui obblighi resta, invece, qualsiasi opera intesa ad eliminare dette irregolarità, che fa carico al preveniente (Cass. Sez. 2, 25/05/1984, n. 3229). La circostanza, acclarata dalla Corte di Milano, che la gronda e la pluviale dell’edificio di proprietà della I. V. s.r.l. sporgessero di circa cinquanta centimetri oltre la linea di confine con la proprietà S. s.r.l. avrebbero consentito a quest’ultima di chiederne la rimozione, dovendo essa altrimenti costruire in aderenza, ove consentito, anche alle parti sporgenti rispetto al confine, senza creare comunque intercapedini.”

 © Massimo Ginesi 23 settembre 2021