esonero del costruttore dalle spese condominiali: si applica il codice del consumo

una corposa pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. VI-2  21.6.2022 n. 20007 rel. Scarpa) riconosce al condominio la qualità di consumatore e afferma che la clausola del regolamento contrattuale e che esonera il costruttore dalle spese condominiali va valutata alla luce delle nullità di protezione previste dall’art. 33 cod. consumo.

Cass_20007_2022

© Massimo Ginesi 22.6.2022

è onere dell’amministratore accertare chi sia l’effettivo condomino

E’ quanto statuisce una recente pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. II  ord. 30.5.2022 n. 16614 rel. Scarpa), riprendendo un consolidato orientamento che esclude la rilevanza dell’apparenza in tema di titolarità di diritti reali.

E’ l’amministratore onerato di accertare, attraverso le opportune indagini sui registri immobiliari, chi sia l’effettivo titolare del bene posto in condominio.

“Alla stregua del consolidato orientamento di questa Corte, che gli stessi ricorrenti richiamano, in caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare (nella specie, unitariamente imputata nello stato di riparto approvato dall’assemblea), è passivamente legittimato l’effettivo proprietario di detta unità (e non anche chi possa apparire tale), poggiando la responsabilità “pro quota” dei condomini sul collegamento tra il debito e la titolarità del diritto reale condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari (Cass. Sez. Unite, 08/04/2002, n. 5035; Cass. Sez. 2, 03/08/2007, n. 17039; Cass. Sez. 2, 25/01/2007, n. 1627; Cass. Sez. 6 – 2, 09/10/2017, n. 23621).

L’amministratore di condominio, pertanto, al fine di ottenere il pagamento della quota per spese comuni, ha l’onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà (fermi, peraltro, l’obbligo del medesimo amministratore di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, in forza dell’art. 1130 n. 6, c.c., e l’obbligo di chi cede diritti di condominio di trasmettere copia autentica del titolo traslativo, in forza dell’art. 63, comma 5, disp. att. c.c., entrambi introdotti dalla legge n. 220 del 2012).

Ne consegue che, per individuare l’effettivo obbligato al pagamento dei contributi condominiali, è altresì opponibile all’amministratore di condominio la sentenza che, come nella specie, abbia accolto una domanda di simulazione trascritta di un trasferimento immobiliare (rilevando, peraltro, gli artt. 1415 e 2652 n. 4 c.c. soltanto a regolare gli effetti della sentenza nei confronti di coloro che vantino un acquisto dal simulato acquirente), dovendosi considerare che la proprietà del bene sia rimasta sempre in capo al simulato alienante (e poi, nella specie, ai coeredi, subentrati nella posizione della de cuius quali comproprietari dell’unità immobiliare e perciò tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali)”

© massimo ginesi 20 giugno 2022