superbonus, detrazioni e compenso amministratore

E’ noto che le circolari non costituiscono fonte normativa e, tuttavia, quelle dell’Agenzia delle Entrate rappresentano certamente un significativo strumento di orientamento su quelli che poi saranno gli esiti applicativi delle normative vigenti.

La grande fiera dei c.d. superbonus ha mosso molti appetiti (talvolta in maniera fin troppo disinvolta), con appalti che con frequenza raggiungono importi rilevanti e che comportano, secondo i parametri usualmente pattuiti dagli amministratori al momento della accettazione dell’incarico (art. 1129 comma XIV c.c.), significativi compensi percentuali .

Si tratta tuttavia di somme che non possono essere poste a carico dello Stato se rappresentano il mero compenso dell’amministratore: è tesi che l’Agenzia aveva già espresso in una circolare di dicembre 2020 e che oggi ribadisce in una specifica risposta ad interpello: “in assenza della nomina di altro responsabile dei lavori, l’amministratore di condominio rivesta contemporaneamente due ruoli, ovvero quello di committente e quello di responsabile dei lavori con gli obblighi e le responsabilità ad esso collegati, il compenso aggiuntivo fatturato separatamente e corrisposto all’amministratore come “responsabile dei lavori” potrà accedere alla detrazione in quanto spesa strettamente collegata alla realizzazione degli interventi agevolabili e riferibile ad una prestazione professionale diversa ed ulteriore rispetto a quella ordinariamente esercitata in qualità di amministratore di condominio».

Quanto poi sia opportuno che l’amministratore si addossi, a tal fine,  ruoli tecnici che comportano gravi responsabilità è faccenda che ogni professionista potrà valutare con adeguata ponderazione…

Interpello n. 911-492/2021

 

legittima la convocazione del condomino defunto se gli eredi non comunicano il nuovo titolare

interessante pronuncia del Tribunale spezzino (Trib. La Spezia 24 marzo 2021 n. 175 giudice Sebastiani), che afferma l’obbligo  degli eredi di comunicare all’amministratore le vicende successorie relative all’unità immobiliare in condominio, non avendo costui particolari oneri di accertamento e potendo, in difetto di comunicazione, legittimamente convocare il defunto.

Certamente la pronuncia solleva l’amministratore da accertamenti che spesso non sono ne semplici né di sicura efficacia, anche se richiama giurisprudenza di legittimità antecedente alla novella del 2012 e che dunque  non teneva conto degli specifici oneri in capo all’amministratore oggi previsti dall’art. 1130 comma I n. 6  c.c. in ordine ai registri di anagrafe.

In materia di condominio, la Suprema Corte, discostandosi da un risalente e non univoco orientamento, ha già da tempo affermato il principio secondo cui è onere dell’erede comunicare all’amministratore il decesso del condomino e l’accettazione dell’eredità, con assunzione in capo a sé dei diritti ed obblighi condominiali.

Conseguentemente “l’amministratore il quale sia a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso (così Cass. sez. II sent. n. 6926 del 22 marzo 2007).

La Corte, con la citata sentenza ha anche precisato che l’obbligo di avvisare tutti i condomini ai fini di una valida costituzione dell’assemblea, alla stregua dell’art. 1136 comma 6 c.c., deve ritenersi adempiuto quando risultino convocati tutti i condomini noti all’amministratore.

Tale principio è stato poi ribadito da plurime pronunce di merito (fra le altre Trib. Roma n. 22422 del 2.12.2016, Trib. Salerno sez. I n. 199 del 18.1.2019, Trib. Roma sez. V n. 6847 del 4.5.2020) ed è condiviso anche da questo giudicante.

Non può infatti essere posto a carico dell’amministratore, pur a conoscenza del decesso di un condomino, l’onere di effettuare ricerche per accertare se la successione apertasi a seguito del decesso sia legittima o testamentaria, chi siano i chiamati e se questi abbiano accettato o meno l’eredità e ciò a maggior ragione nel caso in cui la qualifica di erede non risulti da atti pubblici idonei (quali le certificazioni catastali relative all’immobile e non anche ad. Es. le dichiarazioni di successione).”

in ordine agli oneri oggi imposti all’amministratore in tema di anagrafe condominiale il giudice spezzino sembra invece darne una condivisibile  lettura dinamica e funzionale,  ritenendo che – a fronte di attività di ordinaria indagine e di richiesta informazioni – non si possano pretendere dall’amministratore laboriose ricerche e adempimenti che, talvolta, comportano esiti infruttuosi laddove le vicende successorie non siano state correttamente e tempestivamente curate dagli eredi sotto il profilo della pubblicità:

Risulta in atti che l’amministratore, appresa l’esistenza del testamento che istituiva erede la (…), ha inviato a quest’ultima, a mezzo legale, lettera raccomandata con la quale si comunicava l’esistenza di debiti condominiali a carico della defunta (…) e si chiedeva alla (…) di comunicare o meno l’avvenuta accettazione dell’eredità: una prima missiva, datata 4.11.2014, è stata inviata sia al presunto domicilio dell’attrice (in S. v. (…)) ove non è stata ritirata e quindi è stata rimessa al mittente per compiuta giacenza; una seconda missiva, di identico contenuto, è stata inviata alla (…) presso la residenza anagrafica ((…) v. (…)), ove è stata regolarmente ritirata in data 4.12.2014.”

ed ancora

Quanto alla delibera condominiale assunta in data 27.2.2016, si rileva quanto segue.

A tale data non risulta che la (…), pur avendo provveduto a trascrivere presso la Conservatoria dei RR.II. (in data 18.5.2015) la dichiarazione di successione a suo favore e il successivo atto di permuta stipulato in data 19.11.2015 con la (…) s.r.l. avente ad oggetto alcune delle unità immobiliari ereditate (trascritto in data 7.12.2015), avesse ancora comunicato al Condominio la propria accettazione di eredità e quindi l’assunzione della qualità di condomina (né in tale contesto sarebbero state esigibili da parte dell’Amministratore ulteriori ricerche presso la Conservatoria dei RR.II., da ripetersi in vista di ogni successiva convocazione dell’assemblea condominiale).”

© Massimo Ginesi 27 maggio 2021 

avviso di convocazione: spetta al condomino provare che la busta era vuota

E’ quanto ha stabilito la Corte d’Appello di Genova con sentenza 4 maggio 2021 n. 501, decidendo sull’impugnativa di delibera di un condomino che sosteneva di aver ricevuto una busta contenente il solo avviso di convocazione della assemblea ordinaria e non anche quella della assemblea straordinaria.

Il Tribunale di Savona e poi la Corte genovese hanno respinto la domanda, rilevando che incombeva  al destinatario l’onere di fornire la prova del diverso contenuto della raccomandata

In tal senso si pone consolidato orientamento di legittimità: «spetta al destinatario l’onere di dimostrare che il plico non contiene alcuna lettera al suo interno, ovvero contiene una lettera di contenuto diverso da quello indicato dal mittente» (Cassazione, ordinanza 15762/2013 del 24 giugno 2013; Cassazione, ordinanza 13877/2011 del 23 giugno 2011; Cassazione 8409/2009 del 7 aprile 2009; Cassazione 10536/2003, del 3 luglio 2003; Cassazione 10849/2006 dell’11 maggio 2006 e Cassazione 10388/2014 del 13 maggio 2014).”

© Massimo Ginesi 26 maggio 2021 

AMMINISTRATORE, la nomina da parte dell’assemblea e quella giudiziaria.

Una recente pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. III 5 maggio 2021 n. 1171)  mette in luce i diversi profili della figura di nomina assembleare rispetto a quella di nomina giudiziale:

l’amministratore giudiziario è nominato dal giudice per sopperire all’inerzia dell’assemblea, che non provveda alla nomina dell’amministratore fiduciario (art. 1129 c.c., comma 1), dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea o dal giudice in caso di mancato assolvimento dell’obbligo di dare senza indugio notizia all’assemblea di citazioni o provvedimenti dell’autorità amministrativa aventi un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni (art. 1129 c.c., comma 3, art. 1131 c.c., comma 4), ovvero in caso di inerzia, qualora non abbia reso il conto della gestione (per due anni, secondo la previgente formulazione ratione temporis applicabile) o se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (art. 1129 c.c., comma 3).

Come questa Corte ha già avuto modo di affermare, il decreto emesso ex art. 1129 c.c., comma 1, ha ad oggetto esclusivamente la nomina dell’amministratore da parte del tribunale, in sostituzione dell’assemblea che non vi provvede, senza che muti invero la posizione dell’amministratore stesso, il quale, benché designato dall’autorità giudiziaria, instaura con i condomini un rapporto di mandato e non riveste la qualità di ausiliario del giudice; con la conseguenza che l’amministratore nominato dal tribunale deve rendere conto del suo operato soltanto all’assemblea (v., con riferimento a fattispecie anteriore alle modifiche dell’art. 1129 c.c., introdotte dalla L. n. 220 del 2012, inapplicabile ratione temporis, Cass., 22/7/2014, n. 16698; e, conformemente, Cass., 21/9/2017, n. 21966).
L’amministratore nominato dal tribunale ex art. 1129 c.c., comma 1, non riveste pertanto la qualità di ausiliario del giudice (che deve identificarsi nel privato esperto in una determinata arte o professione ed in generale idoneo al compimento di atti che il giudice non può compiere da solo e ciò in occasione di un processo e in relazione a concrete necessità individuabili di volta e in volta dal giudice al quale il consulente deve dare conto), sicché la determinazione del compenso è regolata dall’art. 1709 c.c., secondo cui ove le parti non abbiano stabilito la misura, lo stesso è stabilito in base alle tariffe o agli usi o, in mancanza, dal giudice (v. Cass., 22/7/2014, n. 16698).

Non vi è dunque alcuna equiparazione tra l’amministratore nominato dall’assemblea del Condominio (amministratore che – come sottolineato anche in dottrina – è titolare di un ufficio di diritto privato, esercitando poteri conferitigli sia direttamente dalla legge (cfr. Cass., Sez. Un., 18/9/2014, n. 19663. Cfr. altresì Cass., 25/5/2016, n. 10865; Cass., 8/3/2017, n. 5832, e, da ultimo, Cass., 29/1/2021, n. 2127, ove si pone in rilievo che è dall’art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, attribuito all’amministratore di Condominio il potere-dovere di “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”, con conseguente attribuzione al medesimo della correlata autonoma legittimazione processuale attiva e passiva, ex art. 1131 c.p.c., in ordine alle controversie in materia di risarcimento dei danni, qualora l’istanza appaia connessa o consequenziale, appunto, alla conservazione delle cose comuni) sia dal mandato collettivo dei condomini (v. Cass., Sez. Un., 18/9/2014, n. 19663. Cfr. altresì Cass., 14/8/2014, n. 17983; Cass., 8/3/2017, n. 5833, e, da ultimo, Cass., 8/6/2020, n. 10846), caratterizzato dall’aspetto fiduciario che impronta l’atto di affidamento dell’incarico e il rapporto che ne scaturisce) e l’amministratore giudiziario, la cui nomina trova ragione nell’esigenza di ovviare all’inerzia del Condominio ed è finalizzata al mero compimento dell’atto o dell’attività non compiuta e necessaria per la corretta gestione del medesimo, la durata del cui ufficio è pertanto ad esso correlata.

L’ufficio dell’amministratore giudiziario cessa pertanto quando vengono meno (es., per la avvenuta nomina dell’amministratore fiduciario) le ragioni presiedenti alla relativa nomina.

Attesa la diversità di natura tra le due figure non si pongono invero nemmeno analoghe esigenze di tutela, sicché all’amministratore giudiziario non si applicano pedissequamente tutte le norme disciplinanti il mandato, ivi ricompreso l’art. 1725 c.c., ma solo se e in quanto compatibili.

L’amministratore giudiziario non può pertanto fare affidamento al termine di un anno previsto all’art. 1129 c.c., come limite minimo di durata del suo incarico, che va viceversa inteso come limite massimo di durata del medesimo, pur se non di decadenza (v. Cass., 12/11/1968, n. 3727), entro il quale deve assolvere alle incombenze che ne hanno funzionalmente giustificato la nomina.

Ne consegue che ove,come nella specie, anteriormente allo spirare del termine annuale dalla nomina dell’amministratore da parte del giudice l’assemblea provveda a deliberare la nomina dell’amministratore fiduciario l’incarico del primo viene a cessare, e per la determinazione del relativo compenso trova applicazione l’art. 1709 c.c., in base al quale, ove le parti non ne abbiano stabilito la misura, esso è quantificato in base alle tariffe o agli usi o, in mancanza, dal giudice.

Atteso che l’art. 1219 c.c., è nella specie ratione temporis applicabile nella previgente formulazione, va al riguardo precisato che il giudice deve determinare l’ammontare del compenso spettante all’amministratore giudiziario in correlazione all’attività dal medesimo effettivamente svolta dal momento della comunicazione all’amministratore uscente di tale nomina fino al momento della comunicazione della nomina da parte dell’assemblea dell’amministratore fiduciario (cfr. Cass., 22/7/2014, n. 16698).””

© Massimo Ginesi 25 maggio 2021 

il cappotto termico non è innovazione gravosa e voluttuaria ex art 1121 c.c.

E’ quanto afferma, con ampia motivazione, una recente ordinanza della Suprema Corte (Cass.civ. sez. II  20 aprile 2021 n. 10371 rel. Scarpa), decisione  che contiene diversi altri interessanti argomenti  interpretativi che si rifanno a principi ormai  noti e consolidati e che, tuttavia, è sempre utile approfondire  nella chiara esposizione di questo provvedimento, con particolare riguardo alla natura costitutiva della delibera di approvazione della spesa  (relativamente all’obbligazione del singolo condomino) e alla natura del credito vantato dal fornitore nei confronti del Condominio.

La controversia nasce con l’impugnazione di “due deliberazioni assembleari del 10 aprile 2012 e del 2 agosto 2012, con cui erano state ripartite fra i condomini le spese straordinarie sostenute per la coibentazione dell’immobile condominiale (accollando agli attori l’importo pari ad €  13.648.42), all’accertamento dell’avvenuto pagamento ad opera di terzi e dell’indebita pretesa di contribuzione da parte del condominio, nonché alla restituzione di quanto già corrisposto a seguito di intimazione di decreto ingiuntivo”, impugnative respinte in primo e secondo grado dal Tribunale e dalla Corte di Appello di Trento.

Osserva il Giudice di legittimità che “ Si ha riguardo, per quanto accertato in fatto, ad un intervento di miglioramento dell’efficienza energetica del fabbricato condominiale consistente nella realizzazione di un isolamento termico delle superfici che interessano l’involucro dell’edificio (cosiddetto “cappotto termico”), nonché nella esecuzione delle collegate opere accessorie e di ripristino della facciata, intervento variamente agevolato normativamente anche sotto il profilo fiscale (si vedano indicativamente l’art. 1120, comma 2, n. 2, c.c., come inserito dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, e da ultimo l’art. 119, d.l. 19 maggio 2020, n. 34, come sostituito dalla legge di conversione 17 luglio 2020, n. 77 e poi modificato dal d.l. 14 agosto 2020, n. 104, convertito dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126).

Parimenti è accertato in fatto che l’intervento di coibentazione era stato approvato con deliberazione approvata dall’assemblea del Condominio B. il 20 giugno 2011, mentre poi le delibere del 10 aprile 2012 e del 2 agosto 2012, impugnate ex art. 1137 nel presente giudizio, avevano provveduto alla ripartizione delle spese per l’innovazione precedentemente deliberata.”

SULLA NATURA DELL’INTERVENTO DI COIBENTAZIONE – a tal proposito la Cassazione rileva che “si intendono innovazioni voluttuarie, per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell’art. 1121 c.c., di sottrarsi alla relativa spesa, quelle nuove opere che incidono sull’entità sostanziale o sulla destinazione della cosa comune che sono tuttavia prive di oggettiva utilità, mentre sono innovazioni gravose quelle caratterizzate da una notevole onerosità rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e ciò sulla base di un accertamento di fatto devoluto al giudice del merito ed incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua (Cass. Sez. 2, 18/01/1984, n. 428; Cass. Sez. 2, 23/04/1981, n. 2408).

In particolare, le innovazioni voluttuarie, consentite dal primo comma e vietate dal secondo comma dell’art. 1121 c.c., a seconda che consistano, o meno, in opere suscettibili di utilizzazione separata, sono quelle che, per la loro natura, estensione e modalità di realizzazione, esorbitino apprezzabilmente dai limiti della conservazione, del ripristino o del miglior godimento della cosa comune, per entrare nel campo del mero abbellimento e/o del superfluo (Cass. Sez. 2, 08/06/1995, n. 6496).

L’inapplicabilità della disciplina di cui all’art. 1121 c.c., nel caso in esame, discende altresì dall’essenziale considerazione che tale norma postula che il condomino che non voglia partecipare alle spese per una innovazione gravosa o voluttuaria, approfittando della eccezionale causa di esonero dalla obbligatorietà per tutti i partecipanti supposta dall’art. 1137, comma 1, c.c., manifesti il suo dissenso in assemblea o con la tempestiva impugnazione della deliberazione (Cass. Sez. 2, 17/04/1969, n. 1215 ), mentre la delibera del 20 giugno 2011 che approvò il preventivo dell’impresa appaltatrice fu approvata all’unanimità e non fu impugnata.

D’altro canto, la realizzazione di un “cappotto termico” sulle superfici esterne dell’edificio condominiale, in quanto volta a migliorare l’efficienza energetica dello stesso, non dà luogo ad opera che possa ritenersi suscettibile di utilizzazionseparata, agli effetti dell’art. 1121, comma 1, c.c., né, una volta eseguita, configura una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell’intero fabbricato, sicché le relative spese possano intendersi da ripartire in proporzione dell’uso o da porre a carico del solo gruppo dei condomini che ne trae utilità.

Gli artt. 1120 e 1121, da una parte, e 1123, dall’altra, riguardano fattispecie diverse: le prime due norme regolano il momento dell’approvazione collegiale delle opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune, individuando i presupposti e i limiti del potere assembleare, mentre l’art. 1123 c.c. regola la ripartizione delle spese necessarie, oltre che per la conservazione ed il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi di interesse comune, anche proprio per le innovazioni validamente deliberate dalla maggioranza. Se l’innovazione che l’assemblea intende approvare è destinata a servire solo una parte dell’edificio condominiale, e perciò la relativa spesa deve far carico esclusivamente al gruppo di condomini che ne trae utilità, lo stesso computo delle maggioranze indicate dall’art. 1120 c.c. deve operarsi con riferimento ai soli condomini interessati, ossia a quelli facenti parte di detto gruppo (cfr. Cass. Sez. 2, 08/06/1995, n. 6496).

il  “cappotto termico” da realizzare sulle facciate dell’edificio condominiale, al fine di migliorarne l’efficienza energetica, non è opera destinata all’utilità o al servizio esclusivo dei condomini titolari di unità immobiliare site nella parte non interrata del fabbricato, come sostengono i ricorrenti (proprietari di locali interrati serviti da autonomo ingresso).

Le opere, gli impianti o manufatti che, come il “cappotto” sovrapposto sui muri esterni dell’edificio, sono finalizzati alla coibentazione del fabbricato in funzione di protezione dagli agenti termici, vanno ricompresi tra quelli destinati al vantaggio comune e goduti dall’intera collettività condominiale (art. 1117, n. 3, c.c.), inclusi i proprietari dei locali terranei, e non sono perciò riconducibili fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all’art. 1123, commi 2 e 3, c.c. Ne consegue che, ove la realizzazione del cappotto termico sia deliberata dall’assemblea, trova applicazione l’art. 1123, comma 1, c.c., per il quale le spese sono sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (arg. da Cass. Sez. 2, 25/09/2018, n. 22720; Cass. Sez. 2, 15/02/2008, n. 3854; Cass. Sez. 2, 04/05/1999, n. 4403; Cass. Sez. 2, 17/03/1999, n. 2395; Cass. Sez. 2, 23/12/1992, n. 13655).”

SULA NATURA COSTITUTIVA DELLA DELIBERA CHE APPROVA LA SPESA E DICHIARATIVA DI QUELLA CHE LA RIPARTISCE – “La dottrina ravvisa un duplice oggetto della deliberazione assembleare che approvi un intervento di ristrutturazione delle parti comuni: 1) l’approvazione della spesa, che significa che l’assemblea ha riconosciuto la necessità di quella spesa in quella misura; 2) la ripartizione della spesa tra i condomini, con riguardo alla quale la misura del contributo dipende dal valore della proprietà di ciascuno o dall’uso che ciascuno può fare della cosa

Se, allora, l’approvazione assembleare dell’intervento, ove si tratti di innovazioni o di lavori di manutenzione straordinaria, ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese, la ripartizione, che indica il contributo di ciascuno, ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un’eventuale convenzione) (arg. da Cass. Sez. U, 09/08/2010, n. 18477; Cass. Sez. 2, 03/12/1999, n. 13505; Cass. Sez. 2, 15/03/1994, n. 2452; Cass. Sez. U, 05/05/1980, n. 2928).

SULL’OBBLIGAZIONE DEL CONDOMINO E DEL CONDOMINIO – Il sesto motivo di ricorso trascura l’oggettiva diversità del fondamento dell’obbligazione dei condomini ricorrenti di contribuire alle spese condominiali derivanti dall’innovazione approvata dall’assemblea del Condominio Beta (obbligazione di cui, in realtà, si discute in questo giudizio) con l’obbligazione che invece lega il medesimo Condominio all’impresa Postai esecutrice dei lavori, invocando la fattispecie e gli effetti dell’adempimento del terzo ex art. 1180 c.c. sul presupposto che gli altri condomini avevano provveduto al pagamento del corrispettivo in favore dell’appaltatrice.

 Secondo consolidata interpretazione giurisprudenziale (si veda indicativamente Cass. Sez. U, 08/04/2008, n. 9148), il credito che il terzo creditore, in forza di contratto concluso dall’amministratore nell’ambito delle sue attribuzioni, può far valere anche direttamente nei confronti del singolo condomino, in proporzione della rispettiva quota millesimale, è cosa giuridicamente diversa (seppur economicamente coincidente) rispetto al credito per la riscossione dei contributi condominiali che può far valere l’amministratore di condominio.

Il primo credito ha, invero, natura di prestazione sinallagmatica e trova causa nel rapporto contrattuale col terzo approvato dall’assemblea e concluso daLL’amministratore in rappresentanza di tutti i partecipanti al condominio. L’obbligo di pagamento degli oneri condominiali da parte del singolo partecipante ha, per contro, causa immediata nella disciplina del condominio, e cioè nelle norme di cui agli artt. 1118 e 1123 ss. c.c., che fondano il regime di contribuzione alle spese per le cose comuni.

Questa Corte ha già affermato che l’obbligo del singolo partecipante di pagare al condominio le spese dovute e le vicende debitorie del condominio verso i suoi appaltatori o fornitori rimangono del tutto indipendenti, tant’è che il condomino non può ritardare il pagamento delle rate di spesa in attesa dell’evolvere delle relazioni contrattuali tra condominio e soggetti creditori di quest’ultimo, né può utilmente opporre all’amministratore che il pagamento sia stato da lui effettuato direttamente al terzo, in quanto, si è detto, ciò altererebbe la gestione complessiva del condominio: sicché il singolo deve sempre e comunque pagare all’amministratore, salva l’insorgenza, in sede di bilancio consuntivo, di un credito da rimborso per gli avanzi di cassa residuati (Cass. Sez. 2, 29/01/2013, n. 2049).

E’ stato anche detto che, ponendosi il condominio, nei confronti dei terzi, come “soggetto di gestione” dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini attinenti alle parti comuni, l’amministratore di esso assume la qualità di necessario rappresentante della collettività dei condomini, e ciò sia nella fase di assunzione degli obblighi verso i terzi per la conservazione delle cose comuni, sia, all’interno della medesima collettività condominiale, in quanto unico referente dei pagamenti ad essi relativi; con la conclusione che il pagamento diretto eseguito dal singolo partecipante a mani del creditore del condominio non sarebbe comunque idoneo ad estinguere il debito “pro quota” dello stesso relativo ai contributi ex art. 1123 c.c. (Cass. Sez. – 2, 17/02/2014, n. 3636).

Appare dunque evidente in giurisprudenza la diversità tra le attribuzioni dell’assemblea a ripartire le spese e dell’amministratore a riscuotere i contributi condominiali (artt. 1135, 1130 n. 3 c.c. e 63, comma 1, disp. att. c.c.), e la pretesa di pagamento del corrispettivo contrattuale spettante al terzo creditore verso il singolo condomino sul presupposto della riferibilità diretta dei debiti condominiali ai singoli membri del gruppo…

E’, cioè, cosa estranea a quella oggetto della presente lite la qualificazione della pretesa spettante semmai al condomino, il quale abbia versato al terzo creditore anche la parte dovuta dai morosi e voglia poi ottenere da costoro il rimborso di quanto da loro (su questo cfr. Cass. Sez. 2, del 20/05/2019, n. 13505).”

© massimo ginesi 21 aprile 2021