assemblee virtuali: una sentenza discutibile

L’assemblea da remoto è stata espressamente codificata dal legislatore, solo di recente, introducendo una specifica disposizione all’art. 66 disp.att. cod.civ.

Su tale assunto il Tribunale di Bergamo (sentenza 13 gennaio 2022 n. 38) ha ritenuto che le assemblee celebrate con collegamento a distanza, anteriormente all’entrata in vigore del D.L. 14 agosto 2020 n. 104 (che ha introdotto la modifica sopra menzionata), siano annullabili.

La pronuncia  contiene solo una motivazione apparente (che è in realtà un semplice assioma: siccome l’assemblea con tali modalità non era prevista dalla legge, ove così sia stata celebrata deve essere annullata): Invero, alla data del 5 giugno 2020 non era ancora entrato in vigore l’u.c. dell’art. 66 att. c.c., secondo cui “Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”.La possibilità di svolgere le assemblee condominiali mediante piattaforme telematiche è stata introdotta soltanto con il D.L. 14 agosto 2020 n. 104, poi modificato dal D.L 7 ottobre 2020 n. 125 convertito nella L. 27 novembre 2020, n. 159.In precedenza il legislatore dell’emergenza aveva unicamente previsto la proroga del mandato dell’amministratore e lo slittamento dei termini per la presentazione dei rendiconti.L’assemblea del 5 giugno 2020 era quindi, viziata ab origine, tanto essendo sufficiente al fine di determinare l’annullabilità della relativa deliberazione.Di qui, solo per questo motivo (e con assorbimento degli altri, in virtù del principio della ragione più liquida), la fondatezza dell’impugnazione.”

Il giudice lombardo si arresta al mero dato formale, non si interroga sulla compatibilità in astratto di tale mezzo con i principi generali dell’ordinamento, né offre alcuna motivazione in ordine ai diritti pregiudicati che dovrebbero comportare annullamento della delibera.

In realtà non v’è alcun motivo per dubitare che l’assemblea in modalità virtuale (o mista) possa essere celebrata senza incorrere in vizi, laddove sia garantito il rispetto delle condizioni di partecipazione ed espressione dei singoli condomini.

Per interessante e autorevole disamina

Scarpa – L’assemblea condominiale da remoto: era vietata quando non era regolata dalla legge?

© massimo ginesi 21 febbraio 2022

denunzia vizi nell’appalto: la decorrenza del termine

Cass.civ. sez. II  27 settembre 2021 n. 26136 ribadisce un principio consolidato, ovvero che il termine annuale per la denunzia dei vizi ex art 1669 c.c. decorre non già dalla semplice conoscenza del vizio ma dalla effettiva consapevolezza della sua entità e della sua riconducibilità causale all’operato dell’appaltatore.

Nel deriva che, qualora il committente sia il condominio, tale termine decorre non già dalla data della relazione tecnica ma dal momento in cui amministratore e assemblea ne abbiano contezza :” Se è vero che ai fini della proponibilità dell’azione risarcitoria ex articolo 1669 Codice civile la scoperta dei vizi può avvenire anche attraverso una relazione di consulenza tecnica» scrive la Corte «è pur vero che spetta al giudice di merito accertare il giorno esatto in cui il contenuto della relazione stessa sia giunto a conoscenza delle parti».

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© Massimo Ginesi 30 settembre 2021 

AMMINISTRATORE, la nomina da parte dell’assemblea e quella giudiziaria.

Una recente pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. III 5 maggio 2021 n. 1171)  mette in luce i diversi profili della figura di nomina assembleare rispetto a quella di nomina giudiziale:

l’amministratore giudiziario è nominato dal giudice per sopperire all’inerzia dell’assemblea, che non provveda alla nomina dell’amministratore fiduciario (art. 1129 c.c., comma 1), dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea o dal giudice in caso di mancato assolvimento dell’obbligo di dare senza indugio notizia all’assemblea di citazioni o provvedimenti dell’autorità amministrativa aventi un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni (art. 1129 c.c., comma 3, art. 1131 c.c., comma 4), ovvero in caso di inerzia, qualora non abbia reso il conto della gestione (per due anni, secondo la previgente formulazione ratione temporis applicabile) o se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (art. 1129 c.c., comma 3).

Come questa Corte ha già avuto modo di affermare, il decreto emesso ex art. 1129 c.c., comma 1, ha ad oggetto esclusivamente la nomina dell’amministratore da parte del tribunale, in sostituzione dell’assemblea che non vi provvede, senza che muti invero la posizione dell’amministratore stesso, il quale, benché designato dall’autorità giudiziaria, instaura con i condomini un rapporto di mandato e non riveste la qualità di ausiliario del giudice; con la conseguenza che l’amministratore nominato dal tribunale deve rendere conto del suo operato soltanto all’assemblea (v., con riferimento a fattispecie anteriore alle modifiche dell’art. 1129 c.c., introdotte dalla L. n. 220 del 2012, inapplicabile ratione temporis, Cass., 22/7/2014, n. 16698; e, conformemente, Cass., 21/9/2017, n. 21966).
L’amministratore nominato dal tribunale ex art. 1129 c.c., comma 1, non riveste pertanto la qualità di ausiliario del giudice (che deve identificarsi nel privato esperto in una determinata arte o professione ed in generale idoneo al compimento di atti che il giudice non può compiere da solo e ciò in occasione di un processo e in relazione a concrete necessità individuabili di volta e in volta dal giudice al quale il consulente deve dare conto), sicché la determinazione del compenso è regolata dall’art. 1709 c.c., secondo cui ove le parti non abbiano stabilito la misura, lo stesso è stabilito in base alle tariffe o agli usi o, in mancanza, dal giudice (v. Cass., 22/7/2014, n. 16698).

Non vi è dunque alcuna equiparazione tra l’amministratore nominato dall’assemblea del Condominio (amministratore che – come sottolineato anche in dottrina – è titolare di un ufficio di diritto privato, esercitando poteri conferitigli sia direttamente dalla legge (cfr. Cass., Sez. Un., 18/9/2014, n. 19663. Cfr. altresì Cass., 25/5/2016, n. 10865; Cass., 8/3/2017, n. 5832, e, da ultimo, Cass., 29/1/2021, n. 2127, ove si pone in rilievo che è dall’art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, attribuito all’amministratore di Condominio il potere-dovere di “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”, con conseguente attribuzione al medesimo della correlata autonoma legittimazione processuale attiva e passiva, ex art. 1131 c.p.c., in ordine alle controversie in materia di risarcimento dei danni, qualora l’istanza appaia connessa o consequenziale, appunto, alla conservazione delle cose comuni) sia dal mandato collettivo dei condomini (v. Cass., Sez. Un., 18/9/2014, n. 19663. Cfr. altresì Cass., 14/8/2014, n. 17983; Cass., 8/3/2017, n. 5833, e, da ultimo, Cass., 8/6/2020, n. 10846), caratterizzato dall’aspetto fiduciario che impronta l’atto di affidamento dell’incarico e il rapporto che ne scaturisce) e l’amministratore giudiziario, la cui nomina trova ragione nell’esigenza di ovviare all’inerzia del Condominio ed è finalizzata al mero compimento dell’atto o dell’attività non compiuta e necessaria per la corretta gestione del medesimo, la durata del cui ufficio è pertanto ad esso correlata.

L’ufficio dell’amministratore giudiziario cessa pertanto quando vengono meno (es., per la avvenuta nomina dell’amministratore fiduciario) le ragioni presiedenti alla relativa nomina.

Attesa la diversità di natura tra le due figure non si pongono invero nemmeno analoghe esigenze di tutela, sicché all’amministratore giudiziario non si applicano pedissequamente tutte le norme disciplinanti il mandato, ivi ricompreso l’art. 1725 c.c., ma solo se e in quanto compatibili.

L’amministratore giudiziario non può pertanto fare affidamento al termine di un anno previsto all’art. 1129 c.c., come limite minimo di durata del suo incarico, che va viceversa inteso come limite massimo di durata del medesimo, pur se non di decadenza (v. Cass., 12/11/1968, n. 3727), entro il quale deve assolvere alle incombenze che ne hanno funzionalmente giustificato la nomina.

Ne consegue che ove,come nella specie, anteriormente allo spirare del termine annuale dalla nomina dell’amministratore da parte del giudice l’assemblea provveda a deliberare la nomina dell’amministratore fiduciario l’incarico del primo viene a cessare, e per la determinazione del relativo compenso trova applicazione l’art. 1709 c.c., in base al quale, ove le parti non ne abbiano stabilito la misura, esso è quantificato in base alle tariffe o agli usi o, in mancanza, dal giudice.

Atteso che l’art. 1219 c.c., è nella specie ratione temporis applicabile nella previgente formulazione, va al riguardo precisato che il giudice deve determinare l’ammontare del compenso spettante all’amministratore giudiziario in correlazione all’attività dal medesimo effettivamente svolta dal momento della comunicazione all’amministratore uscente di tale nomina fino al momento della comunicazione della nomina da parte dell’assemblea dell’amministratore fiduciario (cfr. Cass., 22/7/2014, n. 16698).””

© Massimo Ginesi 25 maggio 2021 

compete all’assemblea l’impiego dei saldi attivi di gestione del condominio

In un fabbricato condominiale i lastrici sommitali sono concessi in locazione a diverse compagnie telefoniche, che versano al Condominio il relativo canone.

L’assemblea, in sede di approvazione del consuntivo,  decide di utilizzare tali proventi quale posta per diminuire l’importo delle quote dovute da ciascun condomino.

La relativa controversia giunge all’esame della Suprema Corte che respinge il ricorso di coloro che avevano impugnato quel consuntivo (Cass.civ. sez. VI-2 ord. 9 febbraio 2021 n. 3043 rel. Scarpa) ed esprime il seguente principio di diritto: “in tema di condominio negli edifici, non è causa di invalidità della deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto presentato dall’amministratore la circostanza che in essa si provveda all’impiego degli attivi di gestione, costituiti dai proventi che il Condominio trae dalla locazione a terzi di parti comuni, al fine di ridurre, per parziale compensazione, l’importo totale delle spese da ripartire tra i singoli condomini, con conseguente proporzionale incidenza sui conti individuali di questi ultimi e sulle quote dovute dagli stessi, non pregiudicando tale decisione, espressione del potere discrezionale dell’assemblea, né l’interesse dei codomini alla corretta gestione del Condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma, perché compensata dal corrispondete minor addebito degli oneri di contribuzione alle spese».

© massimo ginesi 18 febbraio 2021

 

 

assemblee condominiali e “nuovi” Dpcm

Da ormai un anno si assiste alla gestione dell’emergenza sanitaria tramite strumenti normativi e dispositivi assai discutibili, sia sotto il profilo formale che sostanziale, essendo il DPCM (decreto presidente consiglio dei ministri) atto amministrativo e non normativo.

A ciò si aggiunga l’aberrante prassi di agire senza un minimo piano  programmatico, reiterando periodicamente provvedimenti che non è chiaro in quale modo e sulla base di quali parametri vengano adottati (con misure assurde come il divieto di spostamento fra regioni e comuni, prive di alcuna logica) e che spesso vedono l’altrettanto aberrante prassi di essere poi interpretati da far ministeriali, con buona pace di un sistema legislativo democratico che pare in naftalina da un pò troppo tempo.

le assemblee di condominio sono state vittime sacrificali di questa poco commendevole prassi applicativa e interpretativa, anche se sotto il profilo “normativo” non  hanno mai visto un espresso divieto, divieto che non è ravvisabile neanche nell’epigono della imbarazzante fila di DPCM che si inseguono dal marzo scorso.

Il nuovo d.P.C.M del 14 gennaio 2021 (Ulteriori disposizioni attuative del decreto-legge 25 marzo 2020, n. 19, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 maggio 2020, n. 35, recante «Misure urgenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da COVID-19», del decreto-legge 16 maggio 2020, n. 33, convertito, con modificazioni, dalla legge 14 luglio 2020, n. 74, recante «Ulteriori misure urgenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da COVID-19», e del decreto-legge 14 gennaio 2021 n. 2, recante «Ulteriori disposizioni urgenti in materia di contenimento e prevenzione dell’emergenza epidemiologica da COVID-19 e di svolgimento delle elezioni per l’anno 2021),  pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 15 gennaio e in vigore dal 16 gennaio prevede all’art. 1, comma dieci, lett o): «sono sospesi i convegni, i congressi e gli altri eventi, ad eccezione di quelli che si svolgono con modalità a distanza; tutte le cerimonie pubbliche si svolgono nel rispetto dei protocolli e linee guida vigenti e in assenza di pubblico; nell’ambito delle pubbliche amministrazioni le riunioni si svolgono in modalità a distanza, salvo la sussistenza di motivate ragioni; è fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza».

Le disposizioni contenute nel nuovo d.P.C.M si applicano fino al 5 marzo 2021.

A tale testo dispositivo si attagliano ancor le FAQ del 7 novembre 2020 e la circolare Min. Int. 18.10.2020 (altro atto privo di alcuna valenza normativa)ove si leggeva che  sono possibili le assemblee condominiali in ogni area d’Italia e che la riunione di condominio non rientra fra gli eventi sospesi dalle previsioni dei Dpcm.:  “È consentito svolgere assemblee condominiali in presenza?”“. È fortemente consigliato svolgere la riunione dell’assemblea in modalità a distanza. Laddove ciò non sia possibile, per lo svolgimento in presenza occorre rispettare le disposizioni in materia di distanziamento sociale e uso dei dispositivi di protezione individuale

© Massimo Ginesi 19 gennaio 2021 

la prova di resistenza della delibera condominiale

Un illustre e assai noto studioso della materia condominiale (Terzago) sosteneva correttamente che la delibera condominiale, epr valutarne la legittimità, dovesse essere sottoposta alla c.d. prova di resistenza, ossia non era sufficiente il raggiungimento della maggioranza prevista dal terzo comma dell’art. 1136 c.c. (un terzo), poichè era anche necessario che non ve ne fosse una più alta di senso contrario (ipotesi non possibile, invece, per le altre maggioranze previste dalla norma).

Il terzo del valore millesimale era dunque idoneo a ritenere raggiunta una valida deliberazione (per le materie che prevedono tale quorum) solo ove gli altri condomini fossero assenti o astenuti, poiché ove un valore più alto di un terzo esprimesse invece parere contrario non si potrebbe ritenere assunta una decisione lecita.

Parrebbe deduzione intuitivo (in un sistema improntato a sistema maggioritario) eppure è concetto che stenta ad affermarsi nelle riunioni condominiali.

una recente pronuncia della Suprema Corte (Cass.civ. sez. II  ord. 12.11.2020 n. 25558) lo esprime chiaramente, oltre a ribadire i principi (consolidati) che il condomino titolare di più unità immobiliari all’interno del fabbricato (anche se con diversi titoli) valga una sola testa e ove si tratti di condominio minimo, in difeto di unanimità resta solo il ricorso al giudice.

La pronuncia va letta tenuto conto che si riferisce all’art. 1136 c.c. ante novella del 2012 e quindi fa riferimento a maggioranze oggi mutate, ma i prinpci espressi rimangono attualissimi:

“- Questa Corte ha posto i principi secondo i quali, per la validità delle deliberazioni in materia di condominio la legge (anteriore alla novella di cui alla citata L. n. 220 del 2012) richiede in ogni caso che esse siano prese a maggioranza di voti, per cui intanto una deliberazione diventa obbligatoria per tutti i condomini, compresi i dissenzienti, in quanto il numero di coloro che hanno votato a favore, e la entità degli interessi da essi rappresentati, superino il numero dei condomini contrari (Cass. n. 202 del 1966, per la quale, vanno distinte le condizioni per la valida costituzione dell’assemblea da quelle per la validità delle deliberazioni).

L’assemblea in prima convocazione deve considerarsi costituita validamente quando siano presenti tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio comune e i due terzi dei partecipanti al condominio. In seconda convocazione l’assemblea è validamente costituita da un terzo dei condomini e da un terzo almeno del valore dell’intero edificio. Per la validità delle deliberazioni nel caso di assemblea di prima convocazione, si richiede un numero di voti che rappresentino la maggioranza ossia la metà più uno degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio, nel caso di seconda convocazione, e sufficiente un numero di voti che rappresentino il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio tranne che non si tratti di deliberazioni aventi l’oggetto indicato del citato art. 1136, commi 4 e 5, per l’approvazione delle quali e richiesta una diversa maggioranza. Nel secondo caso, perché la deliberazione si intenda approvata, non basta che essa riporti il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio, ma occorre anche che i condomini dissenzienti siano in numero inferiore ad un terzo, ovvero che siano presenti in assemblea un terzo dei condomini e non vi siano dissenzienti: conf. Cass. n. 901 del 1980).

In tema di condominio negli edifici, dunque, la regola posta dall’art. 1136 c.c., comma 3, secondo la quale la deliberazione assunta dall’assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio, va intesa nel senso che, coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l’intero art. 1136 c.c., privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali (In applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza del giudice del merito che aveva ritenuto sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, unitamente alla condizione che essi rappresentassero almeno un terzo della proprietà, ritenendo del tutto irrilevante che la parte contraria alla Delibera detenesse un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale) (Cass. n. 6625 del 2004).

Alla luce di quanto esposto, risulta pertanto da escludere che potesse operarsi una finzione per cui una sola persona fisica (nella specie la Ca. ) venisse conteggiata come due teste.
Laddove, peraltro, la giurisprudenza è chiarissima nel sostenere che – allorquando i condomini legittimati a partecipare ed a votare nell’assemblea siano soltanto due e manchi la unanimità o comunque vi sia una situazione di parità – l’unica stada percorribile per deliberare sia quella del ricorso alla autorità giudiziaria, come previsto ai sensi del collegato disposto degli artt. 1105 e 1139 c.c. (cfr. Cass., sez. un., n. 2046 del 2006; Cass. n. 5288 del 2012).”

© massimo ginesi 17 novembre 2020 

Foto di mohamed Hassan da Pixabay

la delibera di approvazione delle spese straordinarie ha valore costitutivo della relativa obbligazione

La Cassazione ribadisce – con ampio e analitico excursus –  un principio ormai reiteratamente espresso (Cass.civ. sez. VI-2 24 settembre 2020 n. 20003  rel. Scarpa) in tema di genesi dell’obbligazione del singolo di pagare la propria quota relativa alle spese straordinarie: la delibera assembleare è titolo sufficiente – anche nella fase a cognizione piena susseguente alla opposizione al decreto ingiuntivo – alla nascita dell’obbligo e ad assolvere l’onere probatorio in capo al condominio, a nulla rilevando che non sia stato approvato il relativo riparto (che ha mero valore dichiarativo ed eventualmente condizionerà la concessione della esecutorietà del decreto ex art 63 disp.att. cod.civ.).

Il Tribunale ha affermato che i lavori dedotti a fondamento della pretesa creditoria del condominio riguardassero non la sistemazione del cortile interno, come ritenuto nella sentenza di primo grado, ma la facciata dell’edificio condominiale, sulla base di una ricostruzione dei fatti di causa operata in via inferenziale dall’apprezzamento delle risultanze istruttorie. Ora, la facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri, ed, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell’ipotesi di condominialità del fabbricato, ai sensi dell’art. 1117 c.c., n. 1, ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà (Cass. Sez. 2, 30/01/1998, n. 945).


Occorre pertanto ribadire che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l’onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (Cass. Sez. 2, 29 agosto 1994, n. 7569).

Il giudice, pronunciando sul merito, emetterà una sentenza favorevole o meno, a seconda che l’amministratore dimostri che la domanda sia fondata, e cioè che il credito preteso sussiste, è esigibile e che il condominio ne è titolare.

La delibera condominiale di approvazione dei lavori costituisce, così, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condominio a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena ed esauriente, il cui ambito è ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. Sez. U., 18 dicembre 2009, n. 26629; Cass. Sez. 2, 23/02/2017, n. 4672).

Il giudice deve quindi accogliere l’opposizione solo qualora la delibera condominiale abbia perduto la sua efficacia, per esserne stata l’esecuzione sospesa dal giudice dell’impugnazione, ex art. 1137 c.c., comma 2, o per avere questi, con sentenza sopravvenuta alla decisione di merito nel giudizio di opposizione ancorché non passata in giudicato, annullato la deliberazione (Cass. Sez. 2, 14/11/2012, n. 19938; Cass. Sez. 6 – 2, 24/03/2017, n. 7741).

La sentenza del Tribunale di Cassino ha altresì negato che valesse come ragione di revoca del decreto ingiuntivo la mancata approvazione degli stati di riparto, è ciò esclude il vizio di omessa pronuncia sull’appello incidentale formulato dal P. , in quanto la decisione adottata comporta una statuizione implicita di rigetto dello stesso.
Anche sul punto, la decisione del Tribunale di Cassino risulta corretta.
Si ravvisa, invero, un duplice oggetto della deliberazione dell’assemblea condominiale che approvi un intervento di manutenzione delle parti comuni: 1) l’approvazione della spesa, che significa che l’assemblea ha riconosciuto la necessità di quella spesa in quella misura; 2) la ripartizione della spesa tra i condomini, con riguardo alla quale la misura del contributo dipende dal valore della proprietà di ciascuno o dall’uso che ciascuno può fare della cosa.

Se, allora, l’approvazione assembleare dell’intervento, ove si tratti lavori di manutenzione straordinaria, ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese, la ripartizione, che indica il contributo di ciascuno, ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un’eventuale convenzione) (arg. da Cass. Sez. U, 09/08/2010, n. 18477; Cass. Sez. 2, 03/12/1999, n. 13505; Cass. Sez. 2, 15/03/1994, n. 2452; Cass. Sez. U, 05/05/1980, n. 2928).
L’approvazione assembleare dello stato di ripartizione delle spese è, piuttosto, condizione indispensabile per la concessione dell’esecuzione provvisoria al decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., comma 1, giacché ad esso il legislatore ha riconosciuto un valore probatorio privilegiato in ordine alla certezza del credito del condominio, corrispondente a quello dei documenti esemplificativamente elencati nell’art. 642 c.p.c., comma 1 (Cass. Sez. 2, 23/05/1972, n. 1588).

Ove, tuttavia, sia mancata l’approvazione dello stato di ripartizione da parte dell’assemblea, l’amministratore del condominio è comunque munito di legittimazione all’azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condomino moroso, in forza dell’art. 1130 c.c., n. 3. In tale evenienza, l’amministratore può agire in sede di ordinario processo di cognizione, oppure ottenere ingiunzione di pagamento senza esecuzione provvisoria ex art. 63 disp. att. c.c., comma 1.
Da ciò consegue che la lamentata carenza di una delibera assembleare di ripartizione delle spese occorrenti per la riparazione della facciata, ove comunque non sia in discussione l’approvazione dell’intervento manutentivo, poteva in astratto incidere sulle condizioni necessarie all’emissione del decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., comma 1, e quindi sul regolamento delle spese della fase monitoria, senza tuttavia comportare l’infondatezza della pretesa del condominio di riscuotere i contributi dai condomini obbligati ai sensi degli artt. 1123 e ss. c.c.”

© massimo ginesi 28 settembre 2020

Foto di Kevin Schneider da Pixabay

Cassazione: un ampio excursus sul condominio minimo

Una recente ordinanza della Suprema Corte (Cass.civ. sez. VI-2 23 luglio 2020 n. 15705 rel. Scarpa)  affronta un  caso peculiare e traccia una sorta di statuto interpretativo del c.d. condominio minimo, rifacendosi in parte ad orientamenti già espressi.

Al condominio  composto da due soli partecipanti si applicano le norme del condominio e non della comunione, salvo il fatto che a fronte di una composizione paritaria, l’assemblea potrà deliberare solo all’unanimità, non potendo darsi maggioranza numerica fra due soli partecipanti.

Costituisce ipotesi di condominio minimo, come precisa la Corte, anche il fabbricato composto da tre ( o più) unità immobiliari,  delle quali solo una appartenga a soggetto diversi dalle altre, che siano invece in comproprietari  più persone, poichè costoro rappresentano un unico centro di interessi, che dovrà esprimere uno  rappresentante a mente dell’art. 67 disp.att. cod.civ. (applicato al caso di specie – ratione temporis –  nella versione ante novella  2012) , senza che il numero delle unità valga a mutare l’entità numerica dei condomini che compongono il condominio.

Deve in premessa precisarsi come, essendo in discussione la validità di una deliberazione assembleare adottata in data 2 ottobre 2011, trova applicazione, nella specie, il testo dell’art. 67 disp. att. c.c., comma 2, antecedente alla riformulazione operatane dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220 (entrata in vigore il 18 giugno 2013), atteso che la validità, o meno, di qualsiasi negozio, in difetto di un’eventuale disposizione espressamente dichiarata retroattiva dal legislatore, va sempre riferita alle norme in vigore nel momento della sua conclusione. Tale norma stabiliva, dunque, che: “Qualora un piano o una porzione di piano appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente”.

L’art. 67 disp. att. c.c., comma 2, pur riferendosi al condominio negli edifici e non alla comunione in generale, è stato spiegato in giurisprudenza come espressione di un principio generale, in forza del quale, se ad una comunione partecipano per una quota più proprietari pro indiviso, costoro devono nominare un rappresentante che esprima un voto e una volontà unica (Cass. Sez. 2, 04/10/1976, n. 3243).

La necessità che il rappresentante dell’unità immobiliare in comproprietà esprima la volontà unica dei comproprietari comporta altresì che gli eventuali contrasti fra costoro sull’assemblea condominiale vanno risolti all’interno del gruppo (Cass. Sez. 2, 24/01/1980, n. 590; Cass. Sez. 2, 29/01/1974, n. 244).

Come chiarito da Cass. Sez. 2, 09/12/1988, n. 6671, l’art. 1136 c.c., il quale delinea la disciplina inderogabile (art. 1138 c.c., comma 4) concernente la composizione e il funzionamento dell’assemblea, facendo riferimento, per l’approvazione delle deliberazioni, ad un determinato numero di partecipanti al condominio ed ad un determinato valore dell’edificio rappresentato dalle rispettive quote, comporta che ogni condomino intervenuto possa esprimere un solo voto (ed analogamente va considerata la posizione degli astenuti e degli assenti), qualunque sia l’entità della quota che rappresenta ed indipendentemente dal fatto che questa sia costituita da una sola o da più unità immobiliari, stante l’autonoma rilevanza attribuita al voto personale rispetto al valore, sia pure minimo, della quota rappresentata dal singolo condomino.

Se, pertanto, due o più persone siano tutte comproprietarie pro indiviso di due o più unità immobiliari nello stesso edificio, esse non hanno diritto ad esprimere tanti voti quanti siano i distinti rappresentanti che designano, come prospettano i ricorrenti, sicché il diritto di intervento attribuito dall’art. 67 disp. att. c.c., comma 2, non altera il numero dei “partecipanti al condominio” con riguardo all’elemento personale supposto dall’art. 1136 c.c., nel senso che, ai fini delle maggioranze numeriche, i comproprietari delle medesime unità immobiliari “contano per uno”, e cioè esprimono un solo voto.

Non può avere rilievo l’invocazione fatta dai ricorrenti dell’art. 1 del Primo Protocollo addizionale della Convenzione Europea sulla salvaguardia dei diritti dell’uomo e delle libertà fondamentali (CEDU), in quanto tale disposizione contempla il diritto di ogni soggetto “al rispetto dei suoi beni”, fissando i presupposti imprescindibili per una legittima privazione della proprietà ed accordando la sua protezione contro le violazioni fondate su determinazioni discrezionali dell’autorità, e non può essere perciò invocata con riguardo a disposizioni di carattere generale che allochino diritti tra privati (cfr. CEDU 12 dicembre 1983, Bramelid e Malmstròm c. Svezia, ricc. 8588/79 e 8589/79).

Ne consegue che, ove, come nel caso in esame, i partecipanti al condominio siano l’uno (quale G.M.M. ) proprietario esclusivo di una unità immobiliare ed altri due (o più) comproprietari pro indiviso di due (o più) unità immobiliari comprese nello stesso edificio (quali P.A. e P.C. ), deve ravvisarsi, sotto il profilo dell’elemento personale, un “condominio minimo” (formato, cioè, da due partecipanti con diritti di comproprietà paritari sui beni comuni), per il quale operano le norme in tema di organizzazione (ad es., artt. 1120, 1121, 1129, 1130, 1131, 1132, 1133, 1135, 1136, 1137 e 1138 c.c.), e specialmente quelle procedimentali sul funzionamento dell’assemblea, pur essendo impedito il ricorso al principio di maggioranza.

L’assemblea del condominio minimo, pertanto, si costituisce regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e delibera validamente soltanto con decisione “unanime” di ambedue i comproprietari; ove, invece, non si raggiunga l’unanimità, o perché l’assemblea, in presenza di entrambi i condomini, decida in modo contrastante, oppure perché, alla riunione – benché regolarmente convocata – si presenti uno solo dei partecipanti e l’altro resti assente, è necessario adire l’autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c. (Cass. Sez. U, 31/01/2006, n. 2046; Cass. Sez. 2, 02/03/2017, n. 5329; Cass. Sez. 2, 19/07/2007, n. 16075).

In definitiva, va enunciato il seguente principio di diritto:
“Allorché i partecipanti ad un condominio siano uno proprietario esclusivo di una unità immobiliare ed altri comproprietari pro indiviso delle restanti unità immobiliari comprese nell’edificio, atteso che i medesimi comproprietari, con riguardo all’elemento personale supposto dall’art. 1136 c.c., sebbene abbiano designato distinti rappresentanti, esprimono comunque un solo voto, deve ravvisarsi un “condominio minimo”, per il quale opera la disciplina dettata dal codice civile in tema di funzionamento dell’assemblea condominiale, pur essendo impedito il ricorso al principio di maggioranza; ne consegue che, ove non si raggiunga l’unanimità, è necessario adire l’autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c.”

© massimo ginesi 25 luglio 2020 

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bonus 110% e cessione del credito in condominio

 l’ecobonus 110  o bonus ristrutturazione 110 è una detrazione fiscale del 110% delle spese sostenute per gli interventi di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico (l’ecobonus per la ristrutturazione al 110 è anche un sismabonus).

Il beneficio è previsto dall’art. 119 D.L. 34/2020 per una serie di interventi ed è prevista espressamente dal comma 9 lett. a), mentre al successivo art. 121 si prevede che  ‘I soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per gliinterventi elencati al comma 2 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, alternativamente:  a) per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo dovuto anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facolta’ di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;   b) per la trasformazione del corrispondente importo in credito d’imposta, con facolta’ di successiva cessione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari’ .

Mentre la delibera sui lavori che prevedono il beneficio è certamente adottabile con le ordinarie maggioranze per interventi di straordinaria manutenzione o per innovazioni (a seconda della natura dell’opera che si intende realizzare) si deve ritenere che  che la cessione del credito – certamente ammissibile anche per il condominio, come ha chiarito per le precedenti disposizioni che prevedevano tale meccanismo anche da circolare della agenzia delle Entrate 28.8.2017 n. 165110 –   avendo ad oggetto un diritto personale del condomino ed essendo destinata ad incidere sulla sua posizione patrimoniale e fiscale personale, sia sottratta alle competenze dell’assemblea e debba vedere espresso consenso dei singoli interessati.

In altri termini: la decisione di  giovarsi direttamente di benefici fiscali, a seconda della personale situazione contributiva di ciascuno, o di cedere piuttosto il proprio vantaggio fiscale in forma di credito al fornitore, è scelta che compete ai singoli titolari della posizione di vantaggio, con  conseguenze patrimoniali direttamente incidenti nella sfera individuale dei singoli condomini – che hanno diritto a detrazione in misura proporzionale alla propria quota millesimale – e su cui l’assemblea non ha alcun  titolo ad intervenire.

© massimo ginesi 12 giugno 2020 

 

interpretazione del regolamento contrattuale: la delibera del condominio non vincola il giudice.

Qualora nel condominio sia in vigore un regolamento di natura contrattuale,, il giudice è tenuto ad interpretarlo secondo le ordinarie regole ermeneutica in tema di contratti e non potrà limitarsi a recepire la lettura che di tali norme sia stata data in sede di successive delibere condominiali.

Nella fattispecie il regolamento vietava innovazioni lesive del decoro e il Condominio aveva  ritenuto conforme alla clausola un intervento di recupero del sottotetto effettuato da un condomino.

La Corte di legittimità ( Cass.civ. sez. II  ord. 27 maggio 2020 n. 9957), nel ribadire nozioni ormai consolidate in tema di decoro, rileva che il giudice di merito era tenuto a valutare se quell’intervento fosse effettivamente in contrasto con la clausola regolamentare, non potendo limitarsi a prendere atto del consenso espresso dalla maggioranza assembleare.

“Questa Corte ha affermato, con orientamento consolidato al quale il collegio intende dare continuità, che costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio (Cassazione civile sez. II, 28/06/2018, n. 17102).
L’alterazione di tale decoro è integrata, quindi, da qualunque intervento che alteri in modo visibile e significativo la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono all’edificio una sua propria specifica identità (Cass. 1076/05 e Cass. 14455/09).

Ne consegue che, attesa la sostanziale identità della domanda basata sulla lesione del decoro architettonico o sull’art. 8 del regolamento condominiale, sia in relazione all’art. 1120 c.c., il motivo dedotto non è decisivo perché basato sui medesimi presupposti fattuali.

Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa interpretazione dell’art. 1362 c.c., in relazione al regolamento condominiale ed agli artt. 1120, 1137, 1138, 1350, 1372 e 2909 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., commi 2 e 3, per avere la corte distrettuale interpretato il regolamento condominiale, facendo riferimento alla volontà dei condomini manifestata nella Delib. 25 febbraio 2003, con la quale i medesimi nulla obiettavano in ordine al progetto di modifica delle parti comuni; la corte di merito non avrebbe tenuto conto che, trattandosi di regolamento di natura contrattuale, non avrebbe potuto essere modificato a semplice maggioranza, ma con il consenso unanime dei condomini, in quando incidente sul decoro architettonico. Contestava, inoltre, che si fosse formato il giudicato per assenza di opposizione alla citata Delib. condominiale in quanto l’oggetto della Delib. era limitato al riconoscimento della legittimità degli interventi purché conformi al regolamento condominiale.

Il motivo è fondato sotto diversi profili.
È incontestato che il regolamento del Condominio (omissis) abbia natura contrattuale e che la domanda dal medesimo proposta fosse diretta alla declaratoria di illegittimità dei lavori eseguiti dai convenuti, consistenti nel recupero, ai fini abitativi, del sottotetto, perché lesivi del decoro architettonico.
Nell’interpretare il regolamento contrattuale, il giudice deve utilizzare i canoni ermeneutici previsti dal codice civile e quindi leggere le clausole complessivamente e non limitarsi alla singola disposizione (art. 1363 c.c.) e cercare di ricostruire la volontà e l’intenzione delle parti contraenti (art. 1362 c.c. (Cassazione civile sez. VI, 03/05/2018, n. 10478).

L’art. 1362 c.c., allorché nel comma 1, prescrive all’interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l’elemento letterale del contratto ma, al contrario, intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile (Cassazione civile sez. II, 22/08/2019, n. 21576).

La corte di merito ha interpretato l’art. 8 del regolamento contrattuale e, in particolare della volontà delle parti, non sulla base dei citati criteri ermeneutici, ovvero tenendo conto del dato letterale e delle altre clausole contrattuali, ma sulla base del comportamento successivo, costituito dal contenuto della Delib. 22 maggio 2003, nella quale il condominio nulla obiettava in relazione al progetto di realizzazione del recupero dell’abitabilità dei sottotetti, secondo il progetto presentato.
Tale deliberazione , che non risulta essere stata adottata all’unanimità, non poteva costituire l’unico parametro interpretativo per l’individuazione della volontà dei condomini espressa nel regolamento contrattuale, nè era idonea a modificarlo perché attinente ad innovazioni incidenti sul decoro architettonico.
In tale ipotesi, infatti, esula dai poteri istituzionali dell’assemblea dei condomini la facoltà di deliberare o consentire opere lesive del decoro dello edificio condominiale, alla stregua dell’art. 1138 c.c., comma 4 (Cassazione civile sez. VI, 18/11/2019, n. 29924).
Ne consegue che l’interpretazione del regolamento contrattuale, erroneamente basato, sulla Delib. Condominiale 22 maggio 2003, non poteva avere autorità di giudicato.”

© massimo ginesi 3 giugno 2020