La Suprema Corte, con pronuncia sintetica ma di grande efficacia riepilogativa (Cass.civ. sez. VI-2 12 marzo 2020 n. 7042 rel. Scarpa), ribadisce un orientamento ormai consolidato in tema di spese per la manutenzione dei balconi aggettanti: si tratta di manufatti che, in quanto prolungamento della unità a cui servono, sono di rpoprita del titolare di quella, che dovrà gravarsi dei relativi oneri di manutenzione rifacimento. Le parti esterne del balcone possono, in talune ipotesi da valutare caso per caso, contribuire a definire il prospetto dell’edificio e – solo in tali casi – quelle componenti acquistano valenza comune per funzione ex art 1117 c.c.
Né il Condominio può contravvenire a tale assetto con delibera, poiché si tratta di materia sottratta alla disponibilità assembleare, sì che la decisione – in assenza di assenso di tutti gli aventi diritto – sarebbe irrimediabilmente nulla.
“Al. Ma., per quanto enunciato dalla stessa Corte d’appello di Bologna, aveva domandato in via subordinata la condanna del Condominio a restituirle le somme corrisposte per i lavori di rifacimento del balcone, sull’implicito presupposto che il versamento attuato in base alla delibera assembleare dell’11 marzo 2004, espressamente richiamata in sentenza come fatto costitutivo dell’obbligo di contribuzione, configurasse, agli effetti dell’art. 2033 c.c., un pagamento ab origine indebito. Nelle censure esposte, la ricorrente evidenzia che la ristrutturazione dei balconi era da qualificare come opera “di natura individuale”, e che la deliberazione in questione era perciò “da considerarsi nulla”. La Corte d’Appello di Bologna – avendo ritenuto legittimamente operata la ripartizione delle spese dei balconi, giacché la delibera dell’11 marzo 2004 aveva posto a carico di ciascun condomino le spese di copertura del pavimento del rispettivo terrazzo – ha deciso la questione di diritto ad essa sottoposta senza uniformarsi al consolidato orientamento di questa Corte, secondo cui, in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, in quanto “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (cfr. Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624; Cass. Sez. 2, 17/07/2007, n. 15913; arg. anche da Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071).
Per consolidata interpretazione giurisprudenziale, l’assemblea condominiale non può, infatti, validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni: perciò, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, viene ritenuta nulla la deliberazione che disponga, appunto, in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione (Cass. Sez. 6 – 2, 15/03/2017, n. 6652; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/08/1994, n. 7603).
D’altro canto, alle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale si applica il principio dettato in materia di contratti dall’art. 1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d’appello o di cassazione, il potere di rilevarne d’ufficio la nullità (Cass. Sez. 2, 17/06/2015, n. 12582; Cass. Sez. 2, 12/01/2016, n. 305; arg. anche da Cass. Sez. U, 12/12/2014, n. 26242). Una deliberazione assembleare di ripartizione tra i condomini delle spese di manutenzione dei balconi di proprietà esclusiva non vale, allora, a scongiurare la pretesa di ripetizione di quanto si assume indebitamente versato al condominio a tale titolo.”
alcuni condomini impugnano una delibera con cui il condominio ha ripartito le spese per il risanamento dello spazio fra suolo e soletta dell’edificio, da cui derivava umidità alle unità del piano terra, affermando che si tratti di spese relative a parti che non debbono ritenersi comuni.
La vicenda giunge in Cassazione, che invece ribadisce che – ove nulla risulti dal titolo – si tratta di zone che per funzione, devono ritenersi comuni ex art 1117 cod.civ. in quanto destinate ad isolare l’edificio.
Cass.Civ. sez.II 25/09/2018, n. 22720: “L’art. 1117 c.c. stabilisce una presunzione di comproprietà sulla porzione di terreno sulla quale poggia l’intero edificio: in tale nozione rientrano la superficie e tutta l’area sottostante sulla quale poggia il pavimento del pianterreno, e non solo l’area sulla quale sono infisse le fondazioni dello stabile.
In argomento, va ribadito che “L’intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale – che costituisce il suolo di esso – e la prima soletta del piano interrato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, ed anzi in quelli del piano terreno e seminterrato non è neppure menzionata tra i confini, è comune, in quanto destinata alla aerazione o coibentazione del fabbricato” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2395 del 17/03/1999, Rv. 524203; conformi, Cass. Sez. 2, Sentenza n.3854 del 15/02/2008, Rv. 602023; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2157 del 14/02/2012, Rv. 621478; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23304 del 30/10/2014, non massimata; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 18216 del 24.7.2017, non massimata).
Da quanto precede consegue che la Corte territoriale ha errato nel ritenere che l’area sottostante al pavimento del piano terreno dell’edificio non fosse ricompresa nell’ambito delle parti comuni dello stabile. Di qui la fondatezza del primo motivo.”
SUL COMPENSO DELL’AMMINISTRATORE – E’ noto che la giurisprudenza della Cassazione, anteriormente alla entrata in vigore della L. 220/2012, ha sempre affermato che il compenso dell’amministratore, ove forfettariamente indicato, deve ritenersi comprensivo di tutte le attività necessarie al corretto svolgimento del mandato, sì che costui non potrà richiedere compensi aggiuntivi per attività che – seppur impreviste o sporadiche – debbano ritenersi riconducibili all’espletamento del suo compito (ad esempio la gestione amministrativa di lavori straordinari).
La riforma della disciplina condominiale, in vigore dal giugno 213, ha introdotto all’art. 1129 XIV comma cod.civ. l’obbligo per l’amministratore di indicare analiticamente il proprio compenso, a pena di nullità, e ciò all’atto della nomina e all’eventuale successivo rinnovo.
La norma comporta perlatro applicazione ope legis di quanto già individuato dalla giurisprudenza di legittimità: ove non sia analiticamente indicato il compenso e l’amministratore richieda al conferimento dell’incarico un importo forfettario, tale somma dovrà ritenersi comprensiva di ogni attività connessa allo svolgimento del mandato.
E’ tema affrontato dalla recente Cass.Civ. sez. II sent. 2 marzo 2018 n. 5014 rel. Criscuolo: ” è pur vero che questa Corte ha avuto modo di precisare che (cfr. Cass. n. 10204/2010) l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza – le cui norme sono applicabili nei rapporti con i condomini, deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, perciò, essere retribuita a parte (conf. Cass. n. 3596/2003, richiamata anche dalla difesa della ricorrente), ma trattasi di principi che non attengono alla diversa ipotesi, qui ricorrente, in cui un compenso straordinario non sia preteso in maniera unilaterale dall’amministratore, ma sia stato oggetto di un’espressa delibera da parte dell’assemblea.
In tal senso valga il richiamo a Cass. n. 22313/2013 (non massimata) che, proprio facendo riferimento ai precedenti sopra indicati, ha per converso precisato che gli stessi appaiono correttamente applicabili alle ipotesi in cui manchi una specifica delibera condominiale che abbia invece ritenuto di dover autonomamente remunerare l’attività straordinaria dell’amministratore, non ravvisando sufficiente il compenso forfettario in precedenza accordato.
La sentenza di appello ha fatto corretta applicazione di tale principio avendo per l’appunto ribadito che rientra nelle competenze dell’assemblea ex art. 1135 c.c. anche quella di riconoscere un compenso straordinario all’amministratore, costituendo oggetto di una valutazione esclusivamente riservata all’organo assembleare, la cui decisione non è suscettibile di sindacato in sede di legittimità, dovendosi escludere quindi anche la ricorrenza del denunciato vizio della motivazione (tale modus operandi va ritenuto sicuramente conforme a legge in relazione alla fattispecie in esame, sviluppatasi in epoca anteriore alla riforma di cui alla L. n. 220 del 2012, dovendosi in relazione al novellato testo dell’art. 1129 c.c., tenere in debita considerazione la previsione che impone all’amministratore all’atto dell’accettazione della nomina, di dovere analiticamente specificare, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso, ben potendosi ipotizzare che in tale indicazione debbano includersi anche i compensi legati all’esecuzione di eventuali attività straordinarie).
SUI FRONTALINI – la sentenza analizza anche con esauriente motivazione, indicando con chiarezza le diverse fattispecie che possono occorrere in tema di balconi, l’imputazione delle spese relative alla loro manutenzione, chiarendo in quali ipotesi la parte esterna del balcone possa ritenersi bene comune: “La sentenza di appello in motivazione ha adeguatamente ricostruito i termini giuridici della questione concernente la natura comune o meno dei balconi, richiamando i precedenti di questa Corte, che nel corso degli anni hanno avuto modo di chiarire, e spesso proprio in relazione al tema che qui viene in discussione, della legittimità del riparto delle spese di manutenzione tra tutti i condomini, entro quali limiti possa attribuirsi natura condominiale a elementi dei balconi.
Sul punto, e volendo sommariamente ripercorrere le opinioni espresse sul punto, va ricordato che l’approdo al quale è pervenuta questa Corte è nel senso che gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., n. 3), con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (cfr. ex plurimis, Cass. civ., sez. 2, 30 aprile 2012, n. 6624; Cass. n. 21641/2017).
Nella fattispecie, in cui pacificamente si controverte in materia di balconi aggettanti, i quali, non assolvendo ad alcuna funzione di sostegno/copertura, costituiscono un mero prolungamento della corrispondente unità immobiliare, si è precisato che occorre verificare se l’intervento manutentivo abbia interessato la struttura portante, di proprietà esclusiva dal titolare dell’appartamento, o il rivestimento che, se ha una funzione estetica, costituisce bene comune di tutti i condomini.
Tra i summenzionati elementi decorativi, possono annoverarsi – alla luce delle vicende oggetto di precedenti di questa Corte appunto i frontalini (intendendo per tali la parte terminale della struttura armata del balcone semplicemente perchè visibile guardando il balcone, a volte a filo, a volte sporgente dallo stesso), il rivestimento (in marmo o con intonaco) della fronte della soletta dell’aggetto, i cielini, le piantane, le fasce marcapiano, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, le balaustre, le viti in ottone, i piombi, le cimose, i basamenti, i pilastrini.
Tuttavia, e senza che questa elencazione possa reputarsi esaustiva, all’interno dei balconi, possono eventualmente anche ricorrere elementi decorativi che costituiscono un ornamento della facciata, assimilabili, per tale loro funzione, ai sensi dell’art. 1117 c.c., alle parti comuni dell’edificio, dovendosi però reputare che l’individuazione di tali elementi, la loro funzione architettonica e il conseguente regime di appartenenza – condominiale, che devono essere orientati dal canone ermeneutico costituito dalla loro idoneità ad assolvere alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio, non possono essere oggetto di un riscontro in astratto, ma devono essere frutto di una verifica in concreto, in base al criterio della loro funzione precipua e prevalente.
In tale prospettiva, ad esempio, si è ritenuto: che le spese di rifacimento dei frontalini sono relative a lavori eseguiti sui balconi dell’edificio, e da considerare beni comuni in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell’immobile (Cass. civ., sez. 2, 30 gennaio 2008, n. 2241); il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata (Cass. civ., sez. 2, 21 gennaio 2000, n. 637); i cementi decorativi relativi ai frontalini ed ai parapetti, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., n. 3), con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (Cass. civ., sez. 2, 19 gennaio 2000, n. 568); i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscano, quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini, sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio (Cass. civ., sez. 2, 7 settembre 1996, n. 8159); deve essere riconosciuta la natura comune dei frontalini di marmo, riguardo all’esclusa loro funzione protettiva od ornamentale dei balconi ed alla rilevata efficacia decorativa dell’intero edificio nonchè all’utilizzazione come gocciolatoi (Cass. civ., sez. 2, 3 agosto 1990, n. 7831).
Risulta altresì confortata la soluzione per la quale la valutazione circa la natura comune delle parti dei balconi interessate dai lavori di manutenzione non è suscettibile di una soluzione aprioristica, ma richiede una valutazione in concreto che evidentemente, ed in maniera tendenzialmente insindacabile, è demandata al giudice di merito.
Nel caso in esame, la sentenza della Corte distrettuale ha osservato che sulla scorta della documentazione fotografica in atti, la forma geometrica e la simmetrica disposizione delle proiezioni esterne delle balconate, cui accedono le balaustre e le solette, conferiscono alla facciata del fabbricato una particolare connotazione che si traduce in una peculiare conformazione del decoro architettonico.
A tal fine ha valorizzato il rapporto tra la forma di parallelepipedo dei balconi posizionati in posizione centrale e quella dei balconi posti ai lati delle facciate, laddove le balaustre di tali balconi assumono forma semicircolare, al fine di assicurare un apprezzabile raccordo stilistico, smussando l’angolo retto che si verrebbe a formare in loro assenza.
La sentenza ha altresì evidenziato che le balaustre dei balconi hanno un rivestimento in intonaco che si colloca in armonia con quello della restante facciata, e che la loro complessiva superficie impegna una parte considerevole della facciata, venendone quindi a costituire un elemento integrante.
Con valutazione tipicamente in fatto, e logicamente argomentata, e come tale insuscettibile di censura in questa sede, i giudici di merito hanno ritenuto che le balaustre dei balconi, ivi inclusi quelli prospicienti l’unità immobiliare della ricorrente, avessero natura comune, in quanto destinate a contribuire nel loro insieme all’aspetto estetico del fabbricato assicurando l’euritmia architettonica della facciata.
La decisione in esame, lungi dall’avere pretermesso la valutazione circa la natura comune del singolo balcone alla luce dei criteri sopra esposti, ha invece motivatamente considerato la complessiva conformazione del fabbricato, atteso che solo dalla visione unitaria della facciata è possibile stabilire quale sia la nozione di decoro dello stesso, e quindi di poter apprezzare la natura ornamentale e decorativa dell’elemento del singolo balcone.”
