niente bed & breakfast se il regolamento vieta attività commerciali

La Suprema Corte (Cass.civ. sez. II  ord. 7 ottobre 2020 n. 21562), con pronuncia particolare  e che pare apparentemente porsi in contrasto con precedente orientamento, afferma che l’attività di affittacamere deve ritenersi vietata nel condominio in cui il regolamento di natura contrattuale vieti la destinazione di unità immobiliari ad esercizio commerciale.

La pronuncia trae spunto dalla peculiare motivazione con cui il giudice di merito aveva accolto la domanda e – per le motivazioni addotte – pare in realtà assai più convincente delle precedenti che riconducevano l’attività al perimetro della civile abitazione, consentendone l’esercizio anche in quei fabbricati in cui era vietata la destinazione degli appartamenti ad esercizi commerciali: non vi è dubbio che tale attività ricettiva finisca per introdurre nel contesto condominiali parametri di frequentazione del tutto diversi dalla civile abitazione e decisamente assimilabili, ormai, per estensione e diffusione nelle località turistiche, a quelle delle attività alberghiere.

-la corte d’appello ha riconosciuto che l’attività svolta nell’unità immobiliare era contraria alla previsione del regolamento condominiale alla stregua di una valutazione oggettiva, condotta esclusivamente in base al confronto fra la stessa attività e la previsione regolamentare;
– è evidente che la teorica conformità al regolamento condominiale dell’uso dichiarato nel contratto di locazione non esclude che il regolamento possa poi essere di fatto ugualmente violato;

..

-l’art. 28 del regolamento Condominiale dispone: “gli appartamenti potranno essere destinati esclusivamente a civili abitazioni, studi o gabinetti professionali, restando espressamente vietati destinazioni e uso ad esercizio o ufficio industriale o commerciale, a uffici pubblici, dispensari sanatori, case di salute di qualsiasi genere, gabinetti per cure di malattie infettive, contagiose o ripugnanti, ad agenzie di qualunque specie, a ufficio depositi di pompe funebri, a ufficio di collocamento, ristoranti, cinematografi, magazzini, scuole di qualunque specie, chiese, accademie (..).”;
– la ricorrente richiama la giurisprudenza di questa Corte secondo la quale la destinazione per civile abitazione prevista dalla norma regolamentare è pienamente compatibile con l’attività di affittacamere, costituendone anzi un suo presupposto (Cass. n. 24707/2014; n. 16972/2015);
– il rilievo non tiene conto che la corte d’appello ha riconosciuto la violazione del regolamento condominiale anche in base a un argomento diverso e ulteriore rispetto a quello addotto dal giudice di primo grado;
– secondo il tribunale il riferimento all’espressione “uso abitativo” sottintendeva l’utilizzo dell’immobile come dimora stabile e abituale, con esclusione della prestazione di alloggio per periodi più o meno brevi in vista del soddisfacimento di esigenze abitative di carattere transitorio;
– la corte d’appello ha seguito una logica diversa;
-ciò che rende l’attività ricompresa fra le attività vietate è il suo caratterizzarsi quale attività commerciale, assimilabile a quella alberghiera, “esplicantesi a scopo di lucro da parte di società di capitali mediante la prestazione sul mercato di alloggio dietro corrispettivo per periodi più o meno brevi”;
-una simile attività, secondo la corte d’appello, è in contrasto con l’art. 28, “essendo tale destinazione commerciale incompatibile con l’uso abitativo ed espressamente vietata”;
– la ricorrente pretende di riferire il divieto di svolgere attività commerciali a quelle attività espressamente vietate dalla norma del regolamento;
-secondo la ricorrente, il “divieto di destinazioni e uso ad esercizio o ufficio industriale o commerciale” non avrebbe quindi alcuna autonomia, ma introdurrebbe l’esemplificazione proposta di seguito dalla norma regolamentare, mentre ogni altra e diversa attività commerciale dovrebbe ritenersi lecita;
– così identificato l’autentico significato della censura è chiaro che il problema che si pone nel caso in esame è un problema squisitamente interpretativo della previsione regolamentare, laddove fa divieto di destinare gli appartamenti “ad esercizio o ufficio industriali o commerciale”;
– è pacifico che l’interpretazione del regolamento condominiale integra un giudizio di fatto, rimesso alla competenza esclusiva del giudice di merito; – al pari di qualsiasi giudizio di fatto è soggetto, in sede di cassazione, a controllo, e quindi a censura, non per la sua sostanziale esattezza o erroneità, da verificarsi in base a rinnovata interpretazione della dichiarazione considerata, bensì soltanto per ciò che attiene alla sua legittimità, e cioè alla conformità a legge dei criteri ai quali è adeguato e alla compiutezza, coerenza e conformità a legge della giustificazione datavi (Cass. n. 5393/1999; n. 9355/2000; n. 20712/2017);
– la corte di merito ha riconosciuto che il divieto di svolgere attività commerciali, posto dal regolamento, si riferiva alle attività suscettibili di essere considerati tali secondo il significato giuridico della espressione, così attribuendo al divieto un ambito di applicazione specifico e autonomo e non meramente introduttivo della susseguente elencazione di specifiche attività vietate;
-tale rilievo, di per sé, non rileva errori giuridici o vizi logici, tenuto conto che il divieto di attività commerciali e i divieti susseguenti sono posti letteralmente sullo stesso piano (restando espressamente vietati destinazioni e uso ad esercizio o ufficio industriale o commerciale, a uffici pubblici, dispensari sanatori, case di salute di qualsiasi genere (…)) e che, fra le specifiche attività oggetto di espresso divieto, ve ne sono alcune che non hanno certamente carattere commerciale: uffici pubblici, uffici di collocamento, chiese, accademie;
-d’altronde il ricorrente censura tale interpretazione ma non indica il canone ermeneutico in concreto violato, risolvendosi la censura nella proposta di una diversa interpretazione del regolamento, inammissibile in questa sede (Cass. n. 641/2003; n. 11613/2004);
-ciò posto la seconda considerazione da farsi è che la assimilazione dell’attività di affittacamere a quella imprenditoriale alberghiera, proposta dalla corte d’appello, è coerente con la giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale “tale attività, pur differenziandosi da quella alberghiera per sue modeste dimensioni, presenta natura a quest’ultima analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico”;
-essa, infatti, richiede non solo la cessione in godimento del locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno (Cass. n. 704/2015);
– il ricorrente richiama il Regolamento n. 8 della Regione Lazio del 7 agosto 2015, in base al quale gli appartamenti da destinare a affittacamere non sono soggetti a cambio di destinazione d’uso a fini urbanistici;
– neanche tale richiamo è idoneo a rilevare un errore della corte d’appello nella riconduzione dell’attività svolta dalla conduttrice a quelle commerciali vietate dal regolamento, posto che la stessa previsione regionale, invocata dalla ricorrente, definisce l’affittacamere come “strutture gestite in forma imprenditoriale” (art. 4);
– insomma, rinterpretazione del regolamento contrattuale di condominio, operata nel caso di specie da parte del giudice del merito, non rileva nel suo complesso errori giuridici o vizi logici: essa è perciò insindacabile in questa sede (Cass. n- 17893/2009; n. 1306/2007)”

© massimo ginesi 13 ottobre 2020

Foto di Amber Avalona da Pixabay

la fantascienza ai tempi del coronavirus

in questi tempi virali si legge un pò di tutto sul web, poiché pare che il timore di contagio abbia ormai dato via libera al bar virtuale, lucidamente preconizzato da Umberto Eco agli albori di internet.

A fronte di un quadro “normativo” semplicemente folle, che negli ultimi mesi ha visto stratificarsi DPCM, decreti legge convertiti con modifiche, decreti ministeriali, ordinanze, circolari e chi più ne ha più ne metta, non è facile districarsi fra le condotte lecite e quelle che invece incombono ex lege a determinati soggetti.

Certamente l’amministratore di condominio, cui è demandata una posizione di garanzia nei limiti di cui all’art. 1130 c.c., si trova ad affrontare un periodo non semplice

Fra le sortite più gustose viste sul web appare questo avviso, con il quale  una delle tante associazioni di settore  sembra invitare a trasmettere l’avviso ai propri amministrati, ai quali  si ricorda  il divieto di ingresso nel condominio per coloro che abbiano la febbre oppure manifestino sintomi influenzali.

All’amministratore che  invita i propri condomini  al rispetto delle norme di prudenza sconsiglieremmo di enfatizzare il messaggio ricordando loro che –  non essendo coscritti su qualche tradotta diretta al Carso –  tutto il resto dovrebbe apparire una sorta di attività ricreativa piacevole. Non tutti potrebbero gradire richiami così forti (e incongrui) e, alla prossima nomina,  qualche condominio un pò più progressista potrebbe guardarsi intorno…

Nel merito sarebbe curioso comprendere come questi solerti tutori della salute pubblica intendano attuare il consiglio: forse chiedendo una autocertificazione al malcapitato sulla propria temperatura, i propri contatti, i propri viaggi (atto che  questo signore non è affatto tenuto a rilasciare ad un privato), oppure mettendo  una guardia armata al posto del portiere che  sottoponga l’ospite al termoscanner (escluderemmo prelievi coattivi con termometri tradizionali…) e poi gli sbarri il passo, ma – soprattutto – quali poteri avrebbero l’amministratore,  il portiere o un condomino di impedire fisicamente l’accesso di  chicchessia al condominio (che sia condomino o privato che si rechi da un condomino)?

Forse è entrata in vigore qualche legge speciale che istituisce il podestà di condominio e che ci è sfuggita?

a noi pareva di ricordare che il DPCM 10 aprile 2020, che dispone proroga delle misure di contenimento e distanziamento sino al 3 maggio p.v., all’art. 1 preveda

b) ai soggetti con sintomatologia  da  infezione  respiratoria  e
febbre (maggiore di 37,5° C) e' fortemente raccomandato  di  rimanere
presso il proprio domicilio e limitare al massimo i contatti sociali,
contattando il proprio medico curante; 
c)  e'  fatto  divieto  assoluto  di  mobilita'   dalla   propria
abitazione o dimora per  i  soggetti  sottoposti  alla  misura  della
quarantena ovvero risultati positivi al virus;

Anche a non voler rilevare che  “fortemente raccomandato” è termine che già solo sotto il profilo sintattico e grammaticale differisce da “è fatto obbligo”, si tratta, in ogni caso, di misure che non consentono di inibire l’accesso ad alcuno ma, semmai, di attivarsi presso la pubblica autorità per segnalare la violazione.

Costoro hanno  poi ritenuto di trasformare la raccomandazione in divieto di accesso, da far rispettare da parte di soggetti sforniti di qualunque qualifica pubblica, che dovrebbero impedire l’ingresso  al condominio di qualcuno febbricitante (perché magari ha un ascesso a un dente…), iniziativa del tutto arbitraria nei conforti di un condomino  che magari in quel fabbricato  possiede un domicilio  ove, per semplici ragioni logistiche, intende trascorrere qualche tempo in questo complesso periodo.

Tecnicamente potrebbe chiamarsi violenza privata, prevista e punita dall’art. 610 cod.pen.

Mala tempora currunt:  paura e disinformazione sono i virus dell’anima e delle idee, attenzione.

© massimo ginesi 17 aprile 2020

Foto di LEEROY Agency da Pixabay

l’amministratore di condominio in tempi virali

 

Il rincorrersi scomposto di norme del più vario rango gerarchico, che dettano, raccomandano, sanzionano, invitano rappresenta un unicum (deteriore) del nostro sistema normativo, che non appare giustificato neanche della emergenza- certamente straordinaria e di vasta scala – legata alla diffusione del virus covid-19.

In particolare l’amministratore di condominio è soggetto che si trova investito di poteri e doveri di tutela, cautela e conservazione delle parti comuni (a mente dell’art. 1130 c.c.), fra le quali certamente rientrano quegli interventi urgenti volti a preservarne il funzionamento, ma anche quelli più latamente intesi a garantirne la sicurezza e la conservazione, nel cui perimetro è lecito inscrivere le iniziative volte ad attuare quelle misure di contenimento, igienizzazione e interdizione che gli stessi testi normativi in tema di diffusione del virus dispongono (si pensi alla chiusura di impianti ricreativi comuni – piscine, campi da tennis, sale riunioni – oppure alla gestione e al controllo della sanificazione delle zone e degli impianti comuni, primo fra tutti l’ascensore).

E’ lecito dunque chiedersi come debba porsi il professionista che amministri stabili in condominio di fronte al susseguirsi di disposizioni che il legislatore continua ad emanare a ciclo continuo e, in particolare, all’ultimo sconcertante (per la tecnica normativa) DPCM 22 marzo 2020, che dispone il fermo di talune attività produttive e commerciali. 

Va in primo luogo osservato che l’amministratore di condominio non esercita nè attività produttiva nè commerciale ma, specie dopo la novella del 2012 (art. 71 bis disp.att. cod.civ.) e la L.4/2013, è ascrivibile a pieno titolo alla categoria delle libere professioni non ordinistiche. 

Ne deriva che, a mente   dell’art. 1 del DPCM 22 marzo 2020, anche solo dal punto di vista dell’interpretazione letterale, l’attività dell’amministratore non sia sospesa, posto che la norma esclude espressamente dalla sospensione le attività professionali. 

LA norma infatti prevede che “ 1. Allo scopo di contrastare e contenere il diffondersi  del  virus COVID-19, sull’intero territorio nazionale sono adottate le  seguenti misure: a) sono sospese  tutte  le  attivita’  produttive  industriali  e commerciali, ad eccezione di quelle indicate nell’allegato 1 e  salvo quanto di seguito  disposto.  Le  attivita’  professionali  non  sono sospese e restano ferme le previsioni di cui all’articolo 1, punto 7, decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 11 marzo 2020.”

I professionisti, dunque, potranno esercitare la loro attività tenendo conto delle raccomandazioni previste del DPCM 11 marzo 2020 (rispetto delle distanze interpersonali, etc). E’ importante evidenziare che la norma parla genericamente di professioni, di talchè la discriminante di iscrizione ad albi non appare applicabile al caso di specie.

Il richiamo poi ai codici ATECO, cui la norma correla il fermo e che certamente ingenera inutile confusione, appare effettuata unicamente con riferimento alle attività produttive e commerciali, pertanto l’amministratore potrà farvi riferimento per comprendere – fra i fornitori del condominio – quali attività non siano sospese (peraltro il codice del condominio, ad abundantiam, è inserito nell’elenco allegato al decreto).

L’ultimo decreto legge (19/2020), recependo finalmente in una forma gerarchica adeguata le indicazioni restrittive di diritti fondamentali, prima contenute in meri atti amministrativi, non muta – anche in prospettiva – il quadro testè delineato, estendendo all’art. 1 lett.  g e z la possibilità di reiterare soluzioni analoghe per i prossimi mesi:  gg) previsione che le attivita’  consentite  si  svolgano  previa assunzione da parte del titolare o del gestore  di  misure  idonee  a evitare assembramenti di  persone,  con  obbligo  di  predisporre  le condizioni per garantire il  rispetto  della  distanza  di  sicurezza interpersonale predeterminata e adeguata a  prevenire  o  ridurre  il rischio di contagio; per i servizi di  pubblica  necessita’,  laddove non sia possibile rispettare tale distanza interpersonale, previsione di protocolli di sicurezza anti-contagio, con adozione  di  strumenti di protezione individuale;  z) limitazione o  sospensione  di  altre  attivita’  d’impresa  o professionali,  anche  ove  comportanti  l’esercizio   di   pubbliche funzioni, nonche’ di lavoro autonomo, con possibilita’ di  esclusione dei servizi di pubblica necessita’ previa assunzione di protocolli di sicurezza anti-contagio e, laddove non sia  possibile  rispettare  la distanza di sicurezza  interpersonale  predeterminata  e  adeguata  a prevenire o ridurre il rischio di contagio come principale misura  di contenimento,  con  adozione  di  adeguati  strumenti  di  protezione individuale”

Va peraltro rilevato che, aldilà dell’inquadramento normativo, l’aspetto sanzionatorio elaborato in questo periodo contro coloro che violano le disposizioni è quanto di più insensato e improduttivo si potesse predisporre: non vi è dubbio che l’ampia diffusione mediatica dei divieti e delle sanzioni avesse il primario scopo metagiuridico di allertare la popolazione e di dissuadere i riottosi dall’inosservanza delle misure di precauzione sanitaria.

Appare tuttavia scellerato che sia sia rimesso in un primo tempo alla polizia giudiziaria la contestazione (del tutto discrezionale e, spesso, arbitraria) di contravvenzioni ex art 650 c.p., con l’unico effetto di ingolfare le Procure di decine di migliaia di procedimenti destinati a sfumare nel nulla. 

Lo strumento correttivo adottato con il D.L. 19/2020, che qualifica le condotte come mere violazioni amministrative, pur nello scopo di snellire le procedure e di adottare sanzioni immediatamente percepibili sotto il profilo applicativo – aldilà dei dubbi interpretativi che già ha mosso sotto il profilo processuale e strettamente penale – appare destinato a sfumare miseramente in un prossimo futuro, a fronte delle prevedibili opposizioni ex art 6 D.Lgs 150/2011 che intaseranno le aule di giustizia.

Appare ictu oculi evidente che il contestare una condotta illecita a fronte di una norma che vieta gli spostamenti “salvoche per comprovate esigenze lavorative, di assolutaurgenzaovveroper motivi di salute” (DPCM 22 marzo 2020, per lo spostamento fra comuni) oppure che prevede di “evitare ogni spostamento delle persone fisiche in entrata e in uscita dai territori di cui al presente articolo, nonche’ all’interno dei medesimi territori, salvo che perglispostamentimotivatida comprovate esigenze lavorativeosituazionidinecessita’ovvero spostamenti per motivi di salute” (DPCM 8 marzo 2020, esteso all’intero territorio con DPCM 9 marzo 2020) o, peggio, che consente l’attività motoria “in prossimità dell’abitazione” (ordinanza Ministro della Salute 22.3.2020) significa violare il più elementare parametro precettivo della norma, ossia individuare una fattispecie tipica e oggettivamente circoscrivibile. 

Il precetto penale (“Chiunque cagiona la morte di un uomo è punito con…” art 575 cod.pen.) individua una condotta oggettiva ed un evento privo di connotazioni discrezionali, mentre saranno poi le norme in tema di elemento soggettivo del reato e di scriminanti a tratteggiare la rilevanza della condotta sotto il profilo penale, fino ad escluderla ove esistano cause di giustificazione.

Le norme attuali, viceversa, contengono in se il germe della loro inefficacia (rectius, della loro inutilità)  laddove considerano illecita una condotta “salvo che…”

Non servirà sottolineare che la comprovata esigenza di lavoro o la situazione di necessità è aspetto che potrà essere accertato solo a posteriori a seguito di un processo ed è modalità destinata a naufragare nel mare della discrezione: quante volte è lecito andare a fare la spesa?, l’andare a consegnare i dpi al portiere è comprovata esigenza di lavoro?, il recarsi in studio a prelevare moduli e bollette lo è altrettanto? andare ad affiggere in bacheca avvisi ai condomini scrimina la condotta?

L’adozione di 4 modelli di modulo di autocertificazione in pochi giorni la dice lunga sull’attitudine dei soggetti demandati alla gestione di questa emergenza…

Allora l’indicazione, più di buon senso che di diritto, che può essere data è quella di adottare una condotta il più cautelativa possibile, rendendo virtuali la più parte degli adempimenti, evitando assemblee ed incontri, avvisando i condomini, se non con avvisi in bacheca, quantomeno con informative via mail, fornendo eventuali dipendenti del condominio di tutte le informazioni e i dispositivi necessari, limitando gli spostamenti all’essenziale (muniti di opportuna autocertificazione) e  vigilando comunque sulle parti comuni.

A tal ultimo proposito si è fatto ricorso ad affermazioni forti, anche da parte di commentatori autorevoli, anche in tema di privacy, su cui tuttavia le norme attuali non hanno al momento introdotto deroghe. Si è detto che l’amministratore abbia l’obbligo di informare i condomini della presenza di soggetti positivi all’interno del condominio, perché la tutela della salute prevarrebbe sulle esigenze della privacy. 

Riteniamo che sia affermazione che non trova riscontro normativo e che vira pericolosamente verso un regime poliziesco di controllo e delazione. Certamente chi risulta positivo è destinatario di un precetto specifico che vieta di uscire dalla propria abitazione (“ c) divieto assoluto  di  mobilita’  dalla  propria  abitazione  o dimora per i soggetti sottoposti alla misura della quarantena  ovvero risultati positivi al virus” art. 1 DPCM 8 marzo 2020) ma non compete all’amministratore alcun compito nè di polizia sanitaria nè delazione nè alcuna norma oggi consente di derogare ai criteri che impediscono la divulgazione di dati sensibili. 

Certo è che l’amministratore, ove sia a conoscenza di tale circostanza e verifichi che soggetti con simili caratteristiche violino il precetto (da intendersi plausibilmente come divieto di uscire dall’abitazione in senso stretto, ergo anche di recarsi nelle zone comuni, essendo la ratio quella di contenere a diffusione di agenti virali e il contagio),  potrà unicamente segnalarlo all’Autorità al pari di qualunque altro cittadino.

Gli avvisi in bacheca sulle condizioni di salute e le abitudini dei condomini rimangono (per fortuna) assolutamente vietati ed espongono a gravi conseguenze, anche penali.  

© massimo ginesi 27 marzo 2020

Foto di Felix Dilly da Pixabay

niente ristorante se il regolamento consente solo attività di commercio.

Ove il regolamento di condominio, di natura contrattuale, vieti attività diverse da quella di commercio, deve ritenersi non consentirà l’apertura di un ristorante, poiché tale attività non è riconducibile alla generale categoria della attività di commercio.

L’interpretazione della norma regolamentare è attività rimessa al giudice di merito, che dovrà procedervi secondo le norme generali in tema di contratti, al fine di appurare l’effettiva volontà delle parti.

E’ quanto statuito da una recente sentenza di legittimità (Cass.Civ. sez. II 4 aprile 2019 n. 9402 rel. Scarpa): “l’interpretazione delle clausole di un regolamento condominiale contrattuale, contenenti il divieto di destinare gli immobili a determinati usi (al fine di tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’intero edificio, nonché ad incrementare il valore di scambio delle singole unità immobiliari) è sindacabile in sede di legittimità solo per violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale, ovvero per l’omesso esame di fatto storico ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (Cass. Sez. 2, 30/06/2011, n. 14460; Cass. Sez. 2, 31/07/2009, n. 17893; Cass. Sez. 2, 23/01/2007, n. 1406; Cass. Sez. 2, 14/07/2000, n. 9355; Cass. Sez. 2, 02/06/1999, n. 5393; più di recente, non massimate, Cass. Sez. 6-2, 14/05/2018, n. 11609; Cass. Sez. 6-2, 21/06/2018, n. 16384).

La condivisa esigenza di chiarezza e di univocità che devono rivelare i divieti ed i limiti regolamentari di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva, coerente con la loro natura di servitù reciproche, comporta che il contenuto e la portata di detti divieti e limiti vengano determinati fondandosi in primo luogo sulle espressioni letterali usate. L’art. 1362 c.c., del resto, allorché nel primo comma prescrive all’interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l’elemento letterale del contratto, anzi intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile (Cass. Sez. 3, 27/07/2001, n. 10290).

In particolare, l’interpretazione di una clausola del regolamento di condominio, contenente il divieto di destinare i negozi ad uso diverso da “commercio regolarmente autorizzato dalle autorità competenti”, secondo cui collide con lo stesso divieto l’esercizio dell’attività di ristorazione, non risulta né contrastante con il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, né confliggente con l’intenzione comune dei condomini ricostruita dai giudici del merito, né contraria a logica o incongrua, rimanendo comunque sottratta al sindacato di legittimità l’interpretazione degli atti di autonomia privata quando il ricorrente si limiti a criticare il risultato ermeneutico raggiunto dal giudice ed a lamentare che quella prescelta nella sentenza impugnata non sia l’unica interpretazione possibile, né la migliore in astratto.

E’ invero plausibile concludere, come inteso dalla Corte di Roma, che esuli dalla mera attività di commercio (la quale si risolve nella semplice intermediazione e distribuzione dei prodotti, di per sé consentita dalla disposizione regolamentare) l’esercizio di un’attività di ristorazione, in quanto comunque o connotata dalla trasformazione delle materie prime alimentari a fini di commercializzazione di un bene direttamente utilizzabile per il consumo con caratteristiche diverse da quelle del bene originario, e dunque volta alla creazione di un risultato economico nuovo, elemento questo distintivo delle imprese industriali ex art. 2195 c.c.; oppure consistente, in ogni caso, nella produzione di beni per la somministrazione di alimenti e bevande avvalendosi di laboratori di carattere artigianale.

Non rileva decisivamente opporre in questa sede l’interpretazione offerta dalla giurisprudenza di legittimità o dalla dottrina in ordine alla nozione normativa di commercio, ai fini della riconducibilità ad essa dell’attività di ristorazione, in quanto l’interpretazione delle disposizioni di legge (la cui erroneità è denunciabile per cassazione quale violazione o falsa applicazione di norme di diritto), regolata dall’art. 12 delle preleggi assegnando un valore prioritario al dato letterale ed individuando, quale ulteriore elemento, l’intenzione del legislatore, costituisce un’operazione ontologicamente distinta dall’interpretazione contrattuale in senso stretto, avendo questa ad oggetto la determinazione della volontà dei contraenti ed essendo perciò riservata al giudice del merito (la cui decisione resta censurabile in sede di legittimità solo per violazione delle regole di ermeneutica o per vizi di motivazione).”

© Massimo Ginesi 9 aprile 2019

il regolamento non può vietare il distacco (ma può obbligare alle spese il distaccato)

una interessante pronuncia della Cassazione (Cass.Civ.  sez.II ord. 2 novembre 2018 n. 28051 rel. Scarpa) chiarisce che il complesso di norme a rilievo  pubblicistico    che governano la materia dell’energia e del conseguente miglior uso delle risorse devono far ritenere nulla la norma regolamentare che vieti tout court il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento – anche in quelle ipotesi ove ciò non comporti aggravio o si risolva addirittura in un miglior sfruttamento delle risorse – ma non quella che, pur consentendo il distacco, preveda il permanere di un onere patrimoniale in capo al distaccato (l’ipotesi esaminata dalla corte  si sottrae, ratione temporsi,  all’applicazione del novellato art. 1118 cod.civ.)

La Corte d’appello di Torino ha rigettato l’impugnazione della deliberazione assembleare del 1 marzo 2011 del Condominio (omissis), proposta dal condomino A.L. , deliberazione relativa all’approvazione dei rendiconti e dei preventivi di gestione del servizio di riscaldamento ed al rifiuto della proposta transattiva avanzata dallo stesso condomino A.in riferimento al distacco operato dall’impianto centralizzato nel 1993, valutando la conformità di tale delibera ad alcune disposizioni del regolamento condominiale, dalle quali i giudici di appello hanno desunto l’esistenza di un valido divieto regolamentare di distacco.

Non è applicabile ratione temporis, ai fini del giudizio di validità della deliberazione impugnata, l’art. 1118, comma 4, c.c., introdotto dalla legge n. 220/2012, pur influendo tale sopravvenuta disposizione sulla permanente efficacia delle clausole dei preesistenti regolamenti di condominio.

Ora, le disposizioni regolamentari in esame (in particolare l’art. 9, comma 1) devono ritenersi valide ove interpretate nel senso che esse si limitino ad obbligare il condomino rinunziante a concorrere alle spese per l’uso del servizio centralizzato.

È stato, infatti, affermato dalla giurisprudenza come sia legittima la delibera assembleare la quale disponga, in esecuzione di apposita disposizione del regolamento condominiale avente natura contrattuale posta in deroga al criterio legale di ripartizione dettato dall’art. 1123 c.c., che le spese di gestione dell’impianto centrale di riscaldamento siano a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio (per avervi rinunciato o essersene distaccati), tenuto conto che la predetta deroga è consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma codicistica (Cass. Sez. 6 – 2, 18 maggio 2017, n. 12580; Cass. Sez. 2, 23 dicembre 2011, n. 28679; Cass. Sez. 2, 20 marzo 2006, n. 6158; Cass. Sez. 2, 28 gennaio 2004, n. 1558).

Non è invero ravvisabile nella previsione che il rinunziante all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento debba concorrere alle sole spese per la manutenzione straordinaria o alla conservazione dell’impianto stesso, una norma imperativa non derogabile nemmeno con accordo unanime di tutti i condomini, in forza di vincolo pubblicistico di distribuzione degli oneri condominiali dettato dall’esigenza dell’uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale, ed essendo perciò i condomini liberi di regolare mediante convenzione il contenuto dei loro diritti e dei loro obblighi mediante una disposizione regolamentare di natura contrattuale che diversamente suddivida le spese relative all’impianto.

Rimane tuttavia nulla, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune, la clausola del regolamento condominiale, come la deliberazione assembleare che vi dia applicazione, che vieti in radice al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, seppure il suo distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento né aggravio di spesa per gli altri partecipanti.

Secondo l’interpretazione giurisprudenziale di questa Corte, infatti, la disposizione regolamentare che contenga un incondizionato divieto di distacco si pone in contrasto con la disciplina legislativa inderogabile emergente dagli artt. 1118, comma 4, c.c., 26, comma 5, L. n. 10 del 1991 e 9, comma 5, d.lgs. n. 102 del 2014 (come modificato dall’art. 5, comma 1, lettera i, punto i, del d.lgs. 18 luglio 2016, n. 141), diretta al perseguimento di interessi sovraordinati, quali l’uso razionale delle risorse energetiche ed il miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale, e sarebbe perciò nulla o “non meritevole di tutela” (Cass. Sez. 2, 12 maggio 2017, n. 11970; Cass. Sez. 2, 29 settembre 2011, n. 19893; Cass. Sez. 2, 13 novembre 2014, n. 24209).

Conseguono l’accoglimento del primo motivo di ricorso, l’assorbimento del secondo motivo e la cassazione della sentenza impugnata, nei limiti della censura accolta, con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Torino, che sottoporrà la causa a nuovo esame uniformandosi ai principi richiamati e provvederà altresì a liquidare le spese del giudizio di cassazione.”

© massimo ginesi 6 novembre 2018

 

asilo in condominio: quando il regolamento contrattuale lo vieta.

E’ il tema affrontato da Cass.Civ. sez. VI-2 21 giugno 2018 n. 16384 rel. Scarpa.

L’ordinanza resa dalla corte, con cui è stato rigettato il ricorso del condomino che gestiva un micro nido nel condominio ove il regolamento recava divieto di adibire ad asilo nido le unità, riprende principi noti sia in tema di interpretazione delle clausole regolamentari sia in tema di censurabili in cassazione della loro interpretazione parte del giudice di merito, pervenendo a ritenere non sindacabile  la qualificazione della attività effettuata dalla Corte di Appello di Milano.

Il ricorrente lamenta l’errore della Corte d’Appello perché la stessa, ritenendo operante il divieto regolamentare di destinazione delle unità immobiliari ad “asili di infanzia” pure per i “micro-nidi”, non avrebbe tenuto conto che questi ultimi non arrecano i “pericoli di disturbo” propri degli asili.

Si richiamano anche i principi di cui agli artt. 3, 29, 31 e 37 Costituzione, nonché l’art. 23 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea, e si evidenzia il ruolo svolto dai cosiddetti “micro-nidi”, istituiti dalla legge 28  dicembre 2001, n. 448, e poi regolati da apposite delibere della Giunta Regionale Lombardia.

E’ invece da ribadire come l’interpretazione delle clausole di un regolamento condominiale contrattuale, contenenti il divieto di destinare gli immobili a determinati usi, è sindacabile in sede di legittimità solo per violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale, ovvero per l’omesso  esame  di  fatto  storico  ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (Cass. Sez. 2, 30/06/2011, n. 14460; Cass. Sez. 2, 31/07/2009, n. 17893; Cass. Sez. 2, 23/01/2007, n. 1406; Cass. Sez. 2, 14/07/2000, n. 9355; Cass. Sez. 2, 02/06/1999, n. 5393).

Nella specie, l’interpretazione dell’art. 4 del regolamento contrattuale Condominio di via P. , Como, prescelta dalla Corte d’Appello di Milano, non rivela le denunciate violazioni dei canoni di ermeneutica.

In particolare, l’interpretazione di una clausola del regolamento di condominio, contenente il divieto di destinare gli appartamenti, tra l’altro ad “asili di infanzia”, come preclusiva altresì dell’attività di micro-nido (la quale effettivamente si differenzia da quella dell’asilo soltanto per le dimensioni strutturali di recettività, e non invece per il comune carattere assistenziale ed educativo dei suoi  servizi  resi  a  minori di tenerissima età) non risulta né contrastante con il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, né confliggente con l’intenzione  comune  dei condomini ricostruita dai giudici  del  merito,    contraria  a logica o incongrua, rimanendo comunque  sottratta  al sindacato di legittimità l’interpretazione degli atti di autonomia privata quando il ricorrente si limiti a lamentare che  quella  prescelta nella sentenza impugnata non sia l’unica  possibile,    la migliore in astratto.

Il ricorso va perciò rigettato e il ricorrente va condannato a rimborsare al Condominio controricorrente le spese  del giudizio  di cassazione.”

© massimo ginesi 27 giugno 2018 

casa di riposo in condominio: non è consentita se il regolamento vieta usi diversi dalla civile abitazione.

Il termine civile abitazione contenuto nei regolamenti condominiali di natura contrattuale, con ogni evidenza volto a impedire quelle attività che possano recare disturbo alla quiete dell’edificio, è inteso in senso decisamente ampio dalla giurisprudenza.

E’ noto l’orientamento in tema di bed&breakfast, oggi la Suprema Corte (Cass.Civ. sez.VI-2 14 maggio 2018 n. 11609 rel. Scarpa) si occupa invece di casa di ricovero  per anziani, con una sentenza che – pur ribadendo l’esclusiva competenza del giudice di merito nella interpretazione delle clausole regolamentari – apre interessanti spiragli sulla accezione “civile abitazione ” e sulla sua compatibilità con le destinazioni delle unità poste in condominio.

“Il Tribunale di Catania, sezione distaccata di Giarre, accolse la domanda del Condominio di via T…. 9, Giarre, contenuta nelle citazioni del 2 e del 13 settembre 2011 e volta alla cessazione dell’attività di comunità alloggio per anziani svolta da P. P. e dalla Cooperativa A. nelle rispettive unità immobiliari site nell’edificio condominiale, perché contrastante con la clausola n. 32 del regolamento di condominio. Tale clausola contempla, fra l’altro, l’obbligo di destinare gli appartamenti ad uso di civile abitazione o di studi o uffici professionali privati, nonché il divieto di adibire gli stessi a stanze ammobiliate d’affitto, pensioni e locande.

La Corte d’Appello ha così ritenuto non consentita l’attività di accoglienza per anziani esercitata da P. P. e dalla Cooperativa A., trattandosi di struttura ricettiva socio assistenziale qualificabile come di tipo residenziale (e non di civile abitazione), ovvero di un “pensionato”

 

Osserva in proposito la corte di legittimità, cui hanno fatto ricorso gli esercenti la casa di riposo:“Le medesime ricorrenti lamentano l’errore della Corte d’Appello di Catania, avendo la stessa operato un’interpretazione analogica, o estensiva, dell’art. 32 del regolamento condominiale, finendo per vietare l’attività di comunità alloggio per anziani espressamente prevista dalla normativa regionale siciliana. E’ tuttavia da ribadire come l’interpretazione delle clausole di un regolamento condominiale contrattuale, contenenti il divieto di destinare gli immobili a determinati usi, è sindacabile in sede di legittimità solo per violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale, ovvero per l’omesso esame di fatto storico ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (Cass. Sez. 2, 30/06/2011, n. 14460; Cass. Sez. 2, 31/07/2009, n. 17893; Cass. Sez. 2, 23/01/2007, n. 1406; Cass. Sez. 2, 14/07/2000, n. 9355; Cass. Sez. 2, 02/06/1999, n. 5393).

Nella specie, l’interpretazione dell’art. 32 del regolamento del Condominio di via T….9, Giarre, non rivela le denunciate violazioni dei canoni di ermeneutica.

In particolare, l’interpretazione di una clausola del regolamento di condominio, contenente la prescrizione di adibire gli appartamenti ad uso di civile abitazione o di studi o uffici professionali privati, nonché il divieto di destinare gli stessi a stanze ammobiliate d’affitto, pensioni e locande, come intesa a consentire le sole abitazioni private, e non anche l’uso ad abitazioni collettive di carattere stabile, ivi comprese le residenze assistenziali rivolte agli anziani, in forma di case di riposo, case famiglia o anche comunità alloggio, non risulta né contrastante con il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, né confliggente con l’intenzione comune dei condomini ricostruita dai giudici del merito, né contraria a logica o incongrua, rimanendo comunque sottratta al sindacato di legittimità l’intepretazione degli atti di autonomia privata quando il ricorrente si limiti a lamentare che quella prescelta nella sentenza impugnata non sia l’unica possibile, né la migliore in astratto.

Il dato che le comunità alloggio per anziani debbano possedere i requisiti edilizi previsti proprio per gli alloggi destinati a civile abitazione non contrasta con la diversa considerazione che le medesime comunità alloggio si connotano come strutture a ciclo residenziale, le quali prestano servizi socioassistenziali ed erogano prestazioni di carattere alberghiero.”

© massimo ginesi 14 maggio 2018

una interessante pronuncia sul divieto di adibire immobili ad uso turistico contenuto nel regolamento.

Il regolamento condominiale, che non abbia natura contrattuale ma venga approvato a  maggioranza ai sensi dell’art. 1138 cod.civ. non può contenere – per un ormai granitico orientamento giurisprudenziale – clausole che incidano sul diritto dominicale dei singoli condomini.

Uno dei classici divieti, che cadono sotto la censura giudiziaria, è quello che impedisce di destinare le abitazioni ad uso turistico-alberghiero.

Cass.Civ. II sez. 28 settembre 2017 n. 22711 affronta un caso davvero peculiare: il Tribunale di Messina e poi la Corte di appello di Messina respingevano la domanda di alcuni condomini, lamentavano che il Tribunale con latra e precedente sentenza avesse dichiarato nulla la clausola regolamentare introdotta con delibera nel regolamento condominiale con il quale “era stato introdotto il divieto di destinare i locali di proprietà dei singoli condomini ad uso diverso da quello abitativo, di darli in affitto o subaffitto sotto forma di pensione o albergo.”

Ebbene questi condomini lamentavano che fra la data di adozione della delibera e la pronuncia del Tribunale con cui tale divieto era stato dichiarato illegittimo erano stati danneggiati economicamente per non aver potuto utilizzare i propri immobili per gli affitti stagionali a causa del divieto introdotto dal condominio e pertanto chiedevano al condominio risarcimento in tal senso.

Le corti di merito hanno ritenuto che non fosse provato tale danno, poiché “la disposizione regolarmente annullata introduceva il divieto di destinare il locale ad uso diverso dalla privata abitazione, attesa la destinazione degli immobili al luogo di riposo e di villeggiatura e, come correttamente rilevato dal giudice di primo grado, detto disposizione, benché annullata dal Tribunale di Messina perché lesiva delle prerogative dei singoli condomini ed illegittimamente invasiva delle facoltà connessi al diritto di proprietà individuale, tuttavia, non precludeva la possibilità di locare i vani ad uso abitativo anche per brevissimi periodi.

Il divieto riguardava esclusivamente l’affitto degli immobili sotto forma di pensione o albergo, mentre erano consentite tutte quelle utilizzazioni compatibili con la natura del luogo, ivi comprese le locazione ad uso abitativo anche per brevi periodi.

Tali locazioni rappresentavano la forma usuale di sfruttamento degli immobili degli appellanti, come emerso dalle disposizioni dei testi e dalle stesse dichiarazioni rese nel corso dell’interrogatorio, dalle quali risultava che gli immobili in questione, fino all’approvazione del regolamento condominiale, erano affittati per brevi periodi dai clienti dello stabilimento balneare gestito dagli stessi A.”

Secondo i giudici di merito la clausola che vieta la destinazione alberghiera è dunque nulla, ma non perla due l’utilizzo delle brevi locazioni stagionali (ad esempio bed&breakfast) che vanno ricondotte all’utilizzo abitativo. 

La vicenda approda in cassazione, su ricorso dei condomini che si ritengono danneggiati, impugnazione che viene respinta, con un interessante motivazione sulla rilevanza del giudicato portato dalla sentenza che ha dichiarato nulla la clausola regolamentare.

Osservano i giudici di legittimità che: “secondo la giurisprudenza di questa Corte cui questo collegio intende dare continuità, “La violazione della cosa giudicata, in quanto importa disapplicazione dell’art. 2909 cod. civ., è denunziabile in cassazione, ma il controllo di legittimità deve limitarsi all’accertamento degli estremi legali per la efficienza del giudicato esterno nel processo in corso, senza potersi sindacare l’interpretazione che del giudicato stesso abbia dato il giudice di merito, perché essa rientra nella sfera del libero apprezzamento di quest’ultimo e, quindi, è incensurabile in sede di legittimità, quando l’interpretazione stessa sia immune da errori giuridici o da vizi di logica” Sez. L., Sentenza n. 14297 del 08/06/2017.

Nella specie l’interpretazione del giudicato è congruamente motivata con riferimento al tenore complessivo della clausola annullata – pretermesso nell’esposizione del motivo in esame ma ricavabile dalla lettura della sentenza qui impugnata (fol. 5) – che faceva divieto di “destinare i locali ad uso diverso di privata civile abitazione, attesa la destinazione dell’immobile a luogo di riposo e di villeggiatura e pertanto è fatto divieto di darli in affitto o subaffitto sotto forma di pensione o di albergo”, con ciò mettendosi in relazione il diverso uso intensivo dei locali allorché fossero stati destinati a pensione o albergo rispetto all’uso non abitativo in generale.

Sicché la motivazione della sentenza risulta effettivamente immune da errori giuridici e vizi di logica, essendosi limitata a ritenere che la clausola del regolamento condominiale annullata non si riferisse ad un divieto assoluto di adibire i singoli vani dell’immobile ad uso diverso da quello di privata abitazione, e che, pertanto, fosse consentita la locazione per brevi periodi, come dimostrato anche dal tenore letterale del regolamento condominiale e dal fatto che in istruttoria si era accertato che la clausola era stata modificata proprio per chiarire tale aspetto, e che gli stessi appellanti avevano ammesso che la previsione regolamentare consentiva gli affitti saltuari, cui avevano dovuto ricorrere, conseguendo minori guadagni rispetto a quelli derivanti dall’esercizio della preclusa attività alberghiera.

D’altra parte, deve anche evidenziarsi che il significato dell’espressione utilizzata nella sentenza del tribunale di Messina passata in giudicato di cui il ricorrente lamenta la violazione non è affatto univoco. In tale sentenza si legge, secondo quanto riportato nel ricorso, che l’assemblea del condominio non poteva vietare la destinazione dei locali di proprietà esclusiva ad uso diverso di privata abitazione e, tanto meno, vietare di darli in affitto o subaffitto sotto forma di pensione o di albergo. Ben poteva, pertanto, la Corte d’Appello interpretare tale espressione, come poi effettivamente ha fatto, nel senso che, se in astratto è illegittimo un regolamento condominiale che vieti una particolare destinazione agli immobili di proprietà esclusiva, in concreto tale illegittimità certamente ricomprende quella di vietare l’affitto sotto forma di pensione o di albergo.
Alla luce di ciò deve allora ritenersi coperta da giudicato l’illegittimità della clausola ma non le argomentazioni svolte nella sentenza di annullamento in merito agli altri usi che sarebbero stati comunque consentiti, non costituendo, tale svolgimento logico, un presupposto ineliminabile per sostenere la illegittimità della delibera.

© massimo ginesi 6 ottobre 2017 

l’abbattimento delle barriere architettoniche non giustifica le innovazione lesive dei diritti degli altri condomini.

Si tratta di principio ormai consolidato in giurisprudenza, affermato sulla scorta del disposto dell’art. 2 comma 3 della L. 13/1989 che – nel dettare una disciplina di favore alla installazione di sistemi volti all’abbattimento delle barriere architettoniche – fa  salvo il disposto dell’art. 1120 u.c. cod.civ. in tema di innovazioni vietate.

In una lettura del diritto di proprietà  costituzionalmente orientata, ai sensi dell’art. 42 Cost.,  volta a contemperare il diritto soggettivo dei singoli condomini con la funzione sociale che i loro beni sono chiamati a svolgere, i giudici di legittimità hanno sempre dato interpretazione  ampia alle facoltà del singolo di comprimere il diritto di godimento al fine di realizzare opere volte all’abbattimento delle barriere architettoniche, dovendosi tuttavia tale facoltà arrestare ove quella compressione si traducesse in una lesione della effettiva possibilità di utilizzo del bene comune o individuale.

Il principio è ripreso in una recentissima pronuncia (Cass.civ. sez. VI-2 ord.  14 settembre 2017 n. 21339 rel. Scarpa),  ove si ritiene legittima la censura svolta dal giudice di merito sulla installazione di un ascensore che avrebbe di fatto compromesso l’utilizzo del pianerottolo per uno dei condomini.

La delibera assembleare che – seppur ai sensi della L. 13/1989 – decida l’installazione dell’impianto in violazione dell’art. 1120 u.c. cod.civ. è affetta da nullità.

La Corte di appello di Torino “ ha comunque ritenuto che l’innovazione costituita dalla realizzazione dell’ascensore avrebbe violato il limite di cui all’art. 1120, comma 2, c.c., nella formulazione antecedente alle modifiche apportate dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220. La C H s.r.l. è, invero, proprietaria di un’unità immobiliare destinata ad esercizio commerciale, dotata di due accessi, dei quali l’uno si percorre provenendo dal pianerottolo. Basandosi sull’espletata CTU, la Corte di Torino ha concluso che l’installazione dell’ascensore avrebbe gravemente limitato la possibilità per la C H s.r.l. di accedere alle parti comuni dell’immobile, dovendosi a tal fine utilizzare lo stesso ascensore, sempre che avesse le porte aperte e non fosse guasto.”

Il condominio ricorre in cassazione, ove l’impugnazione viene respinta osservando che “In tema di condominio, l’installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare le barriere architettoniche, costituisce un’innovazione che, ex art. 2, commi 1 e 2, della I n. 13 del 1989, va approvata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, commi 2 e 3, c.c., ovvero, in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, che può essere installata, a proprie spese, dal portatore di handicap, con l’osservanza dei limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c., secondo quanto prescritto dal comma 3 del citato art. 2 (Cass. Sez. 6 – 2, 09/03/2017, n. 6129).

Poiché resta dunque fermo il disposto dell’art. 1120, comma 2, c.c. (formulazione ratione temporis applicabile, antecedente alle modifiche apportate dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), sono vietate le innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell’utilità, secondo l’originaria costituzione della comunione.

Tale concetto di inservibilità della parte comunenon può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione – coessenziale al concetto di innovazione – ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della “res communis” secondo la sua naturale fruibilità (cfr. Cass. Sez. 2, 12/07/2011, n. 15308).

Nella specie, la Corte d’Appello di Torino ha accertato in fatto, secondo apprezzamento che spetta al giudice di merito e che non è sindacabile in cassazione sotto il profilo della violazione di legge, come denunciato dal ricorrente, che la realizzazione dell’ascensore avrebbe comportato un rilevante pregiudizio, per la condomina C H s.r.I., dell’originaria possibilità di utilizzazione del pianerottolo occupato dall’impianto di ascensore deliberato dall’assemblea, risultando perciò l’innovazione lesiva del divieto posto dall’art. 1120, comma 2, c.c., in quanto alla possibilità dell’originario godimento della cosa comune sarebbe stato sostituito un godimento di diverso contenuto, necessariamente condizionato alla disponibilità ed al funzionamento dell’ascensore stesso.”

Interessante il rilievo sulla carenza di interesse ad ottenere un riforma  della pronuncia sulla nullità, avanzata dal condomino controricorrente “Ove, infatti, il giudice abbia dichiarato nulla una deliberazione dell’assemblea condominiale, deve escludersi l’interesse della parte ad impugnare la sentenza al solo fine di ottenere una modificazione della qualificazione del vizio di annullabilità, e non di nullità, della delibera, salvo che a quest’ultima sia ricollegabile una diversa statuizione contraria all’interesse della parte medesima, quale, ad esempio, la non soggezione della relativa impugnazione al termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c.

E’ comunque da qualificare nulla la deliberazione, vietata dall’art. 1120 c.c., che sia lesiva dei diritti individuali di un condomino su una parte comune dell’edificio, rendendola inservibile all’uso e al godimento dello stesso, trattandosi di delibera avente oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea (arg. da Cass. Sez. U, 07/03/2005, n. 4806; Cass. Sez. 2, 24/07/2012, n. 12930).”

© massimo ginesi 19 settembre 2017 

l’art. 1102 cod.civ. e il pari uso della cosa comune: i limiti.

Cass.civ. sez. II  13 luglio 2017 n. 17400 ribadisce i limiti di utilizzo delle parti comuni che il singolo può attuare secondo l’art. 1102 cod.civ.: si tratta, nella fattispecie, della installazione di un condizionatore  su una parte condominiale e a servizio della unità di un condomino.

L’installazione è stata ritenuta vietata (sin dal giudice di pace che, in primo grado, aveva deciso sulla vicenda) poiché l’utilizzo di una parte comune ad pera del singolo è consentito -anche ove sottragga in parte al disponibilità della stessa all’uso comune, ove agli altri condomini non rimanga precluso un uso analogo.

“In tema di condominio ciascun condomino libero di servirsi della cosa comune anche per fini esclusivamente propri,  traendo ogni possibile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini.

il disposto di cui all’articolo 1102 c.c. prevede che il pari godimento della cosa comune è sottoposto due limiti fondamentali: il divieto di alterarne la destinazione e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.”

condizionatore17400

© massimo ginesi 14 luglio 2017