esonero del costruttore dalle spese condominiali: si applica il codice del consumo

una corposa pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. VI-2  21.6.2022 n. 20007 rel. Scarpa) riconosce al condominio la qualità di consumatore e afferma che la clausola del regolamento contrattuale e che esonera il costruttore dalle spese condominiali va valutata alla luce delle nullità di protezione previste dall’art. 33 cod. consumo.

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© Massimo Ginesi 22.6.2022

è onere dell’amministratore accertare chi sia l’effettivo condomino

E’ quanto statuisce una recente pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. II  ord. 30.5.2022 n. 16614 rel. Scarpa), riprendendo un consolidato orientamento che esclude la rilevanza dell’apparenza in tema di titolarità di diritti reali.

E’ l’amministratore onerato di accertare, attraverso le opportune indagini sui registri immobiliari, chi sia l’effettivo titolare del bene posto in condominio.

“Alla stregua del consolidato orientamento di questa Corte, che gli stessi ricorrenti richiamano, in caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare (nella specie, unitariamente imputata nello stato di riparto approvato dall’assemblea), è passivamente legittimato l’effettivo proprietario di detta unità (e non anche chi possa apparire tale), poggiando la responsabilità “pro quota” dei condomini sul collegamento tra il debito e la titolarità del diritto reale condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari (Cass. Sez. Unite, 08/04/2002, n. 5035; Cass. Sez. 2, 03/08/2007, n. 17039; Cass. Sez. 2, 25/01/2007, n. 1627; Cass. Sez. 6 – 2, 09/10/2017, n. 23621).

L’amministratore di condominio, pertanto, al fine di ottenere il pagamento della quota per spese comuni, ha l’onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà (fermi, peraltro, l’obbligo del medesimo amministratore di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, in forza dell’art. 1130 n. 6, c.c., e l’obbligo di chi cede diritti di condominio di trasmettere copia autentica del titolo traslativo, in forza dell’art. 63, comma 5, disp. att. c.c., entrambi introdotti dalla legge n. 220 del 2012).

Ne consegue che, per individuare l’effettivo obbligato al pagamento dei contributi condominiali, è altresì opponibile all’amministratore di condominio la sentenza che, come nella specie, abbia accolto una domanda di simulazione trascritta di un trasferimento immobiliare (rilevando, peraltro, gli artt. 1415 e 2652 n. 4 c.c. soltanto a regolare gli effetti della sentenza nei confronti di coloro che vantino un acquisto dal simulato acquirente), dovendosi considerare che la proprietà del bene sia rimasta sempre in capo al simulato alienante (e poi, nella specie, ai coeredi, subentrati nella posizione della de cuius quali comproprietari dell’unità immobiliare e perciò tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali)”

© massimo ginesi 20 giugno 2022 

 

Anche per il Tribunale di Napoli il condominio è un consumatore

Il giudice partenopeo (Trib. Napoli 18 maggio 2022 n. 4905) ha ritenuto che il condominio – nei rapporti con operatori professionali – rivesta la qualifica di consumatore e alle controversie con costoro debba essere applicato il relativo foro.

Il giudice  ha richiamato l’orientamento giurisprudenziale secondo il quale ai contratti conclusi dall’amministratore con operatori professionali, si applica la disciplina del codice del consumo, agendo l’amministratore quale mandatario con rappresentanza dei singoli condòmini, che devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale dagli stessi eventualmente svolta

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© massimo ginesi 15 giugno 2022

la soprelevazione del muro comune

“Il comproprietario ha facoltà di sopraelevare il muro comune ma deve iniziare, in ogni caso, la costruzione dal confine della sua proprietà esclusiva, anche quando non intenda estendere la sopraelevazione a tutto lo spessore del muro giacché diversamente, egli attrarrebbe nella sfera della sua proprietà esclusiva una porzione della cosa comune”.

E’ quanto stabilisce Cass.civ. sez. II  13.6.2022 n. 19040

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© massimo ginesi 14.6.2022

regolamento contrattuale: quando non vincola tutti i condomini

Il regolamento di condominio, di natura contrattuale, che stabilisca limitazioni e vincoli al godimento delle parti comuni o individuali non vincola coloro che abbiano acquistato prima della sua predisposizione e allegazione ai singoli atti di acquisto.

E’ quanto statuisce Cass. civ. II, 4 maggio 2022 n. 141230

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© massimo ginesi 11 maggio 2022 

anche la scarpata può essere bene condominiale

il terrapieno che sorregge il condominio può essere bene comune, laddove ciò emerga dagli atti con cui è sorto il condominio, la cui esegesi deve essere compiuta con riferimento all’intero complesso delle espressioni usate dalle parti e non limitata alla sola rappresentazione grafica che emerge dalle planimetrie agli stessi allegate.

E’ quanto ha statuito Cass.civ. sez. II  29 aprile 2022 n. 13258, rigettando il ricorso contro una sentenza della corte d’appello di Roma: la controversia era sorta fra l’originario costruttore del complesso immobiliare e il condominio, a fronte di lavori  necessari a consolidare il terrapieno e ammontanti a quasi centomila euro.

Il giudice di merito, con valutazione in fatto non censurabile in cassazione, era pervenuto alla conclusione che le parti avessero inteso ricomprendere nel trasferimento anche la scarpata, quale parte comune necessaria ex art 1117 c.c., svolgendo funzione di sostegno dell’edificio condominiale,.

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© massimo ginesi 10 maggio 2022  

 

nulla la nomina dell’amministratore se non indica il compenso

Lo afferma recentissima pronuncia della corte di legittimità (Cass.civ. sez. II   22 aprile 2022 n. 12927, rel. Scarpa): ai sensi dell’art. 1129 c.c. la liceità della nomina dell’amministratore comporta, a pena di nullità, che costui indichi analiticamente il proprio  compenso e  che tale emolumento sia approvato dall’assemblea, con espressa menzione  nel verbale della delibera di nomina, che può avvenire anche per richiamo a specifico documento allegato;  non soddisfa invece tale requisito la mera approvazione del rendiconto che semplicemente rechi tale voce.

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© massimo ginesi 27 aprile 2022

 

opposizione a decreto ingiuntivo e riconvenzionale

in tema di opposizione a decreto ingiuntivo il convenuto opposto può proporre con la comparsa di costituzione e risposta tempestivamente depositata una domanda nuova, diversa da quella posta a fondamento del ricorso per decreto ingiuntivo, anche nel caso in cui l’opponente non abbia proposto una domanda o una eccezione riconvenzionale e si sia limitato a proporre eccezioni chiedendo la revoca del decreto opposto, qualora tale domanda si riferisca alla medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio, attenga allo stesso sostanziale bene della vita e sia connessa per incompatibilità a quella originariamente proposta

Cassazione civile, Sez. I, sent. 24 marzo 2022, n. 9633, Pres. Campanile, Est. Scotti

impugnazione di delibera e valore della causa: la cassazione muta orientamento

Una recentissima pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. II  21.3.2022 n. 9068 rel. Scarpa) riprende le ultime tesi avanzate dalla corte  ( Cass.civ. sez. II  7.7.20221 n. 19250 e Cass.civ. sez. VI-2 20.7.2020 n. 15434)   e afferma che la determinazione del valore della causa di impugnazione di delibera assembleare non deve essere parametrata unicamente alla quota imputata al condomino che agisce.

“Questa più recente interpretazione tiene adeguatamente conto della considerazione che la sentenza che dichiari la nullità o pronunci l’annullamento della impugnata deliberazione dell’assemblea condominiale produce sempre un effetto caducatorio unitario. L’effetto della sentenza di annullamento opera, infatti, nei confronti di tutti i condomini, anche se non abbiano partecipato direttamente al giudizio di impugnativa promosso da uno o da alcuni di loro. La domanda di impugnazione del singolo non può intendersi, perciò, ristretta all’accertamento della validità del rapporto parziale che lega l’attore al condominio, estendendosi, piuttosto, alla validità dell’intera deliberazione (cfr. Cass. Sez. 2, 29 gennaio 2021, n. 2127; Cass. sez. 2, 25 novembre 1991, n. 12633). Tale ampliamento dell’efficacia del giudicato a tutti i componenti dell’organizzazione condominiale è, del resto, coerente col disposto del primo comma dell’art. 1137 c.c., per cui le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, essendo inconcepibile che la delibera annullata giudizialmente venga rimossa per l’impugnante e rimanga invece vincolante per gli altri comproprietari” 

9068_2022_SENTENZA

© massimo ginesi 23.3.2022