superbonus, detrazioni e compenso amministratore

E’ noto che le circolari non costituiscono fonte normativa e, tuttavia, quelle dell’Agenzia delle Entrate rappresentano certamente un significativo strumento di orientamento su quelli che poi saranno gli esiti applicativi delle normative vigenti.

La grande fiera dei c.d. superbonus ha mosso molti appetiti (talvolta in maniera fin troppo disinvolta), con appalti che con frequenza raggiungono importi rilevanti e che comportano, secondo i parametri usualmente pattuiti dagli amministratori al momento della accettazione dell’incarico (art. 1129 comma XIV c.c.), significativi compensi percentuali .

Si tratta tuttavia di somme che non possono essere poste a carico dello Stato se rappresentano il mero compenso dell’amministratore: è tesi che l’Agenzia aveva già espresso in una circolare di dicembre 2020 e che oggi ribadisce in una specifica risposta ad interpello: “in assenza della nomina di altro responsabile dei lavori, l’amministratore di condominio rivesta contemporaneamente due ruoli, ovvero quello di committente e quello di responsabile dei lavori con gli obblighi e le responsabilità ad esso collegati, il compenso aggiuntivo fatturato separatamente e corrisposto all’amministratore come “responsabile dei lavori” potrà accedere alla detrazione in quanto spesa strettamente collegata alla realizzazione degli interventi agevolabili e riferibile ad una prestazione professionale diversa ed ulteriore rispetto a quella ordinariamente esercitata in qualità di amministratore di condominio».

Quanto poi sia opportuno che l’amministratore si addossi, a tal fine,  ruoli tecnici che comportano gravi responsabilità è faccenda che ogni professionista potrà valutare con adeguata ponderazione…

Interpello n. 911-492/2021

 

legittima la convocazione del condomino defunto se gli eredi non comunicano il nuovo titolare

interessante pronuncia del Tribunale spezzino (Trib. La Spezia 24 marzo 2021 n. 175 giudice Sebastiani), che afferma l’obbligo  degli eredi di comunicare all’amministratore le vicende successorie relative all’unità immobiliare in condominio, non avendo costui particolari oneri di accertamento e potendo, in difetto di comunicazione, legittimamente convocare il defunto.

Certamente la pronuncia solleva l’amministratore da accertamenti che spesso non sono ne semplici né di sicura efficacia, anche se richiama giurisprudenza di legittimità antecedente alla novella del 2012 e che dunque  non teneva conto degli specifici oneri in capo all’amministratore oggi previsti dall’art. 1130 comma I n. 6  c.c. in ordine ai registri di anagrafe.

In materia di condominio, la Suprema Corte, discostandosi da un risalente e non univoco orientamento, ha già da tempo affermato il principio secondo cui è onere dell’erede comunicare all’amministratore il decesso del condomino e l’accettazione dell’eredità, con assunzione in capo a sé dei diritti ed obblighi condominiali.

Conseguentemente “l’amministratore il quale sia a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso (così Cass. sez. II sent. n. 6926 del 22 marzo 2007).

La Corte, con la citata sentenza ha anche precisato che l’obbligo di avvisare tutti i condomini ai fini di una valida costituzione dell’assemblea, alla stregua dell’art. 1136 comma 6 c.c., deve ritenersi adempiuto quando risultino convocati tutti i condomini noti all’amministratore.

Tale principio è stato poi ribadito da plurime pronunce di merito (fra le altre Trib. Roma n. 22422 del 2.12.2016, Trib. Salerno sez. I n. 199 del 18.1.2019, Trib. Roma sez. V n. 6847 del 4.5.2020) ed è condiviso anche da questo giudicante.

Non può infatti essere posto a carico dell’amministratore, pur a conoscenza del decesso di un condomino, l’onere di effettuare ricerche per accertare se la successione apertasi a seguito del decesso sia legittima o testamentaria, chi siano i chiamati e se questi abbiano accettato o meno l’eredità e ciò a maggior ragione nel caso in cui la qualifica di erede non risulti da atti pubblici idonei (quali le certificazioni catastali relative all’immobile e non anche ad. Es. le dichiarazioni di successione).”

in ordine agli oneri oggi imposti all’amministratore in tema di anagrafe condominiale il giudice spezzino sembra invece darne una condivisibile  lettura dinamica e funzionale,  ritenendo che – a fronte di attività di ordinaria indagine e di richiesta informazioni – non si possano pretendere dall’amministratore laboriose ricerche e adempimenti che, talvolta, comportano esiti infruttuosi laddove le vicende successorie non siano state correttamente e tempestivamente curate dagli eredi sotto il profilo della pubblicità:

Risulta in atti che l’amministratore, appresa l’esistenza del testamento che istituiva erede la (…), ha inviato a quest’ultima, a mezzo legale, lettera raccomandata con la quale si comunicava l’esistenza di debiti condominiali a carico della defunta (…) e si chiedeva alla (…) di comunicare o meno l’avvenuta accettazione dell’eredità: una prima missiva, datata 4.11.2014, è stata inviata sia al presunto domicilio dell’attrice (in S. v. (…)) ove non è stata ritirata e quindi è stata rimessa al mittente per compiuta giacenza; una seconda missiva, di identico contenuto, è stata inviata alla (…) presso la residenza anagrafica ((…) v. (…)), ove è stata regolarmente ritirata in data 4.12.2014.”

ed ancora

Quanto alla delibera condominiale assunta in data 27.2.2016, si rileva quanto segue.

A tale data non risulta che la (…), pur avendo provveduto a trascrivere presso la Conservatoria dei RR.II. (in data 18.5.2015) la dichiarazione di successione a suo favore e il successivo atto di permuta stipulato in data 19.11.2015 con la (…) s.r.l. avente ad oggetto alcune delle unità immobiliari ereditate (trascritto in data 7.12.2015), avesse ancora comunicato al Condominio la propria accettazione di eredità e quindi l’assunzione della qualità di condomina (né in tale contesto sarebbero state esigibili da parte dell’Amministratore ulteriori ricerche presso la Conservatoria dei RR.II., da ripetersi in vista di ogni successiva convocazione dell’assemblea condominiale).”

© Massimo Ginesi 27 maggio 2021 

avviso di convocazione: spetta al condomino provare che la busta era vuota

E’ quanto ha stabilito la Corte d’Appello di Genova con sentenza 4 maggio 2021 n. 501, decidendo sull’impugnativa di delibera di un condomino che sosteneva di aver ricevuto una busta contenente il solo avviso di convocazione della assemblea ordinaria e non anche quella della assemblea straordinaria.

Il Tribunale di Savona e poi la Corte genovese hanno respinto la domanda, rilevando che incombeva  al destinatario l’onere di fornire la prova del diverso contenuto della raccomandata

In tal senso si pone consolidato orientamento di legittimità: «spetta al destinatario l’onere di dimostrare che il plico non contiene alcuna lettera al suo interno, ovvero contiene una lettera di contenuto diverso da quello indicato dal mittente» (Cassazione, ordinanza 15762/2013 del 24 giugno 2013; Cassazione, ordinanza 13877/2011 del 23 giugno 2011; Cassazione 8409/2009 del 7 aprile 2009; Cassazione 10536/2003, del 3 luglio 2003; Cassazione 10849/2006 dell’11 maggio 2006 e Cassazione 10388/2014 del 13 maggio 2014).”

© Massimo Ginesi 26 maggio 2021 

AMMINISTRATORE, la nomina da parte dell’assemblea e quella giudiziaria.

Una recente pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. III 5 maggio 2021 n. 1171)  mette in luce i diversi profili della figura di nomina assembleare rispetto a quella di nomina giudiziale:

l’amministratore giudiziario è nominato dal giudice per sopperire all’inerzia dell’assemblea, che non provveda alla nomina dell’amministratore fiduciario (art. 1129 c.c., comma 1), dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea o dal giudice in caso di mancato assolvimento dell’obbligo di dare senza indugio notizia all’assemblea di citazioni o provvedimenti dell’autorità amministrativa aventi un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni (art. 1129 c.c., comma 3, art. 1131 c.c., comma 4), ovvero in caso di inerzia, qualora non abbia reso il conto della gestione (per due anni, secondo la previgente formulazione ratione temporis applicabile) o se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (art. 1129 c.c., comma 3).

Come questa Corte ha già avuto modo di affermare, il decreto emesso ex art. 1129 c.c., comma 1, ha ad oggetto esclusivamente la nomina dell’amministratore da parte del tribunale, in sostituzione dell’assemblea che non vi provvede, senza che muti invero la posizione dell’amministratore stesso, il quale, benché designato dall’autorità giudiziaria, instaura con i condomini un rapporto di mandato e non riveste la qualità di ausiliario del giudice; con la conseguenza che l’amministratore nominato dal tribunale deve rendere conto del suo operato soltanto all’assemblea (v., con riferimento a fattispecie anteriore alle modifiche dell’art. 1129 c.c., introdotte dalla L. n. 220 del 2012, inapplicabile ratione temporis, Cass., 22/7/2014, n. 16698; e, conformemente, Cass., 21/9/2017, n. 21966).
L’amministratore nominato dal tribunale ex art. 1129 c.c., comma 1, non riveste pertanto la qualità di ausiliario del giudice (che deve identificarsi nel privato esperto in una determinata arte o professione ed in generale idoneo al compimento di atti che il giudice non può compiere da solo e ciò in occasione di un processo e in relazione a concrete necessità individuabili di volta e in volta dal giudice al quale il consulente deve dare conto), sicché la determinazione del compenso è regolata dall’art. 1709 c.c., secondo cui ove le parti non abbiano stabilito la misura, lo stesso è stabilito in base alle tariffe o agli usi o, in mancanza, dal giudice (v. Cass., 22/7/2014, n. 16698).

Non vi è dunque alcuna equiparazione tra l’amministratore nominato dall’assemblea del Condominio (amministratore che – come sottolineato anche in dottrina – è titolare di un ufficio di diritto privato, esercitando poteri conferitigli sia direttamente dalla legge (cfr. Cass., Sez. Un., 18/9/2014, n. 19663. Cfr. altresì Cass., 25/5/2016, n. 10865; Cass., 8/3/2017, n. 5832, e, da ultimo, Cass., 29/1/2021, n. 2127, ove si pone in rilievo che è dall’art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, attribuito all’amministratore di Condominio il potere-dovere di “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”, con conseguente attribuzione al medesimo della correlata autonoma legittimazione processuale attiva e passiva, ex art. 1131 c.p.c., in ordine alle controversie in materia di risarcimento dei danni, qualora l’istanza appaia connessa o consequenziale, appunto, alla conservazione delle cose comuni) sia dal mandato collettivo dei condomini (v. Cass., Sez. Un., 18/9/2014, n. 19663. Cfr. altresì Cass., 14/8/2014, n. 17983; Cass., 8/3/2017, n. 5833, e, da ultimo, Cass., 8/6/2020, n. 10846), caratterizzato dall’aspetto fiduciario che impronta l’atto di affidamento dell’incarico e il rapporto che ne scaturisce) e l’amministratore giudiziario, la cui nomina trova ragione nell’esigenza di ovviare all’inerzia del Condominio ed è finalizzata al mero compimento dell’atto o dell’attività non compiuta e necessaria per la corretta gestione del medesimo, la durata del cui ufficio è pertanto ad esso correlata.

L’ufficio dell’amministratore giudiziario cessa pertanto quando vengono meno (es., per la avvenuta nomina dell’amministratore fiduciario) le ragioni presiedenti alla relativa nomina.

Attesa la diversità di natura tra le due figure non si pongono invero nemmeno analoghe esigenze di tutela, sicché all’amministratore giudiziario non si applicano pedissequamente tutte le norme disciplinanti il mandato, ivi ricompreso l’art. 1725 c.c., ma solo se e in quanto compatibili.

L’amministratore giudiziario non può pertanto fare affidamento al termine di un anno previsto all’art. 1129 c.c., come limite minimo di durata del suo incarico, che va viceversa inteso come limite massimo di durata del medesimo, pur se non di decadenza (v. Cass., 12/11/1968, n. 3727), entro il quale deve assolvere alle incombenze che ne hanno funzionalmente giustificato la nomina.

Ne consegue che ove,come nella specie, anteriormente allo spirare del termine annuale dalla nomina dell’amministratore da parte del giudice l’assemblea provveda a deliberare la nomina dell’amministratore fiduciario l’incarico del primo viene a cessare, e per la determinazione del relativo compenso trova applicazione l’art. 1709 c.c., in base al quale, ove le parti non ne abbiano stabilito la misura, esso è quantificato in base alle tariffe o agli usi o, in mancanza, dal giudice.

Atteso che l’art. 1219 c.c., è nella specie ratione temporis applicabile nella previgente formulazione, va al riguardo precisato che il giudice deve determinare l’ammontare del compenso spettante all’amministratore giudiziario in correlazione all’attività dal medesimo effettivamente svolta dal momento della comunicazione all’amministratore uscente di tale nomina fino al momento della comunicazione della nomina da parte dell’assemblea dell’amministratore fiduciario (cfr. Cass., 22/7/2014, n. 16698).””

© Massimo Ginesi 25 maggio 2021 

il cappotto termico non è innovazione gravosa e voluttuaria ex art 1121 c.c.

E’ quanto afferma, con ampia motivazione, una recente ordinanza della Suprema Corte (Cass.civ. sez. II  20 aprile 2021 n. 10371 rel. Scarpa), decisione  che contiene diversi altri interessanti argomenti  interpretativi che si rifanno a principi ormai  noti e consolidati e che, tuttavia, è sempre utile approfondire  nella chiara esposizione di questo provvedimento, con particolare riguardo alla natura costitutiva della delibera di approvazione della spesa  (relativamente all’obbligazione del singolo condomino) e alla natura del credito vantato dal fornitore nei confronti del Condominio.

La controversia nasce con l’impugnazione di “due deliberazioni assembleari del 10 aprile 2012 e del 2 agosto 2012, con cui erano state ripartite fra i condomini le spese straordinarie sostenute per la coibentazione dell’immobile condominiale (accollando agli attori l’importo pari ad €  13.648.42), all’accertamento dell’avvenuto pagamento ad opera di terzi e dell’indebita pretesa di contribuzione da parte del condominio, nonché alla restituzione di quanto già corrisposto a seguito di intimazione di decreto ingiuntivo”, impugnative respinte in primo e secondo grado dal Tribunale e dalla Corte di Appello di Trento.

Osserva il Giudice di legittimità che “ Si ha riguardo, per quanto accertato in fatto, ad un intervento di miglioramento dell’efficienza energetica del fabbricato condominiale consistente nella realizzazione di un isolamento termico delle superfici che interessano l’involucro dell’edificio (cosiddetto “cappotto termico”), nonché nella esecuzione delle collegate opere accessorie e di ripristino della facciata, intervento variamente agevolato normativamente anche sotto il profilo fiscale (si vedano indicativamente l’art. 1120, comma 2, n. 2, c.c., come inserito dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, e da ultimo l’art. 119, d.l. 19 maggio 2020, n. 34, come sostituito dalla legge di conversione 17 luglio 2020, n. 77 e poi modificato dal d.l. 14 agosto 2020, n. 104, convertito dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126).

Parimenti è accertato in fatto che l’intervento di coibentazione era stato approvato con deliberazione approvata dall’assemblea del Condominio B. il 20 giugno 2011, mentre poi le delibere del 10 aprile 2012 e del 2 agosto 2012, impugnate ex art. 1137 nel presente giudizio, avevano provveduto alla ripartizione delle spese per l’innovazione precedentemente deliberata.”

SULLA NATURA DELL’INTERVENTO DI COIBENTAZIONE – a tal proposito la Cassazione rileva che “si intendono innovazioni voluttuarie, per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell’art. 1121 c.c., di sottrarsi alla relativa spesa, quelle nuove opere che incidono sull’entità sostanziale o sulla destinazione della cosa comune che sono tuttavia prive di oggettiva utilità, mentre sono innovazioni gravose quelle caratterizzate da una notevole onerosità rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e ciò sulla base di un accertamento di fatto devoluto al giudice del merito ed incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua (Cass. Sez. 2, 18/01/1984, n. 428; Cass. Sez. 2, 23/04/1981, n. 2408).

In particolare, le innovazioni voluttuarie, consentite dal primo comma e vietate dal secondo comma dell’art. 1121 c.c., a seconda che consistano, o meno, in opere suscettibili di utilizzazione separata, sono quelle che, per la loro natura, estensione e modalità di realizzazione, esorbitino apprezzabilmente dai limiti della conservazione, del ripristino o del miglior godimento della cosa comune, per entrare nel campo del mero abbellimento e/o del superfluo (Cass. Sez. 2, 08/06/1995, n. 6496).

L’inapplicabilità della disciplina di cui all’art. 1121 c.c., nel caso in esame, discende altresì dall’essenziale considerazione che tale norma postula che il condomino che non voglia partecipare alle spese per una innovazione gravosa o voluttuaria, approfittando della eccezionale causa di esonero dalla obbligatorietà per tutti i partecipanti supposta dall’art. 1137, comma 1, c.c., manifesti il suo dissenso in assemblea o con la tempestiva impugnazione della deliberazione (Cass. Sez. 2, 17/04/1969, n. 1215 ), mentre la delibera del 20 giugno 2011 che approvò il preventivo dell’impresa appaltatrice fu approvata all’unanimità e non fu impugnata.

D’altro canto, la realizzazione di un “cappotto termico” sulle superfici esterne dell’edificio condominiale, in quanto volta a migliorare l’efficienza energetica dello stesso, non dà luogo ad opera che possa ritenersi suscettibile di utilizzazionseparata, agli effetti dell’art. 1121, comma 1, c.c., né, una volta eseguita, configura una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell’intero fabbricato, sicché le relative spese possano intendersi da ripartire in proporzione dell’uso o da porre a carico del solo gruppo dei condomini che ne trae utilità.

Gli artt. 1120 e 1121, da una parte, e 1123, dall’altra, riguardano fattispecie diverse: le prime due norme regolano il momento dell’approvazione collegiale delle opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune, individuando i presupposti e i limiti del potere assembleare, mentre l’art. 1123 c.c. regola la ripartizione delle spese necessarie, oltre che per la conservazione ed il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi di interesse comune, anche proprio per le innovazioni validamente deliberate dalla maggioranza. Se l’innovazione che l’assemblea intende approvare è destinata a servire solo una parte dell’edificio condominiale, e perciò la relativa spesa deve far carico esclusivamente al gruppo di condomini che ne trae utilità, lo stesso computo delle maggioranze indicate dall’art. 1120 c.c. deve operarsi con riferimento ai soli condomini interessati, ossia a quelli facenti parte di detto gruppo (cfr. Cass. Sez. 2, 08/06/1995, n. 6496).

il  “cappotto termico” da realizzare sulle facciate dell’edificio condominiale, al fine di migliorarne l’efficienza energetica, non è opera destinata all’utilità o al servizio esclusivo dei condomini titolari di unità immobiliare site nella parte non interrata del fabbricato, come sostengono i ricorrenti (proprietari di locali interrati serviti da autonomo ingresso).

Le opere, gli impianti o manufatti che, come il “cappotto” sovrapposto sui muri esterni dell’edificio, sono finalizzati alla coibentazione del fabbricato in funzione di protezione dagli agenti termici, vanno ricompresi tra quelli destinati al vantaggio comune e goduti dall’intera collettività condominiale (art. 1117, n. 3, c.c.), inclusi i proprietari dei locali terranei, e non sono perciò riconducibili fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all’art. 1123, commi 2 e 3, c.c. Ne consegue che, ove la realizzazione del cappotto termico sia deliberata dall’assemblea, trova applicazione l’art. 1123, comma 1, c.c., per il quale le spese sono sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (arg. da Cass. Sez. 2, 25/09/2018, n. 22720; Cass. Sez. 2, 15/02/2008, n. 3854; Cass. Sez. 2, 04/05/1999, n. 4403; Cass. Sez. 2, 17/03/1999, n. 2395; Cass. Sez. 2, 23/12/1992, n. 13655).”

SULA NATURA COSTITUTIVA DELLA DELIBERA CHE APPROVA LA SPESA E DICHIARATIVA DI QUELLA CHE LA RIPARTISCE – “La dottrina ravvisa un duplice oggetto della deliberazione assembleare che approvi un intervento di ristrutturazione delle parti comuni: 1) l’approvazione della spesa, che significa che l’assemblea ha riconosciuto la necessità di quella spesa in quella misura; 2) la ripartizione della spesa tra i condomini, con riguardo alla quale la misura del contributo dipende dal valore della proprietà di ciascuno o dall’uso che ciascuno può fare della cosa

Se, allora, l’approvazione assembleare dell’intervento, ove si tratti di innovazioni o di lavori di manutenzione straordinaria, ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese, la ripartizione, che indica il contributo di ciascuno, ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un’eventuale convenzione) (arg. da Cass. Sez. U, 09/08/2010, n. 18477; Cass. Sez. 2, 03/12/1999, n. 13505; Cass. Sez. 2, 15/03/1994, n. 2452; Cass. Sez. U, 05/05/1980, n. 2928).

SULL’OBBLIGAZIONE DEL CONDOMINO E DEL CONDOMINIO – Il sesto motivo di ricorso trascura l’oggettiva diversità del fondamento dell’obbligazione dei condomini ricorrenti di contribuire alle spese condominiali derivanti dall’innovazione approvata dall’assemblea del Condominio Beta (obbligazione di cui, in realtà, si discute in questo giudizio) con l’obbligazione che invece lega il medesimo Condominio all’impresa Postai esecutrice dei lavori, invocando la fattispecie e gli effetti dell’adempimento del terzo ex art. 1180 c.c. sul presupposto che gli altri condomini avevano provveduto al pagamento del corrispettivo in favore dell’appaltatrice.

 Secondo consolidata interpretazione giurisprudenziale (si veda indicativamente Cass. Sez. U, 08/04/2008, n. 9148), il credito che il terzo creditore, in forza di contratto concluso dall’amministratore nell’ambito delle sue attribuzioni, può far valere anche direttamente nei confronti del singolo condomino, in proporzione della rispettiva quota millesimale, è cosa giuridicamente diversa (seppur economicamente coincidente) rispetto al credito per la riscossione dei contributi condominiali che può far valere l’amministratore di condominio.

Il primo credito ha, invero, natura di prestazione sinallagmatica e trova causa nel rapporto contrattuale col terzo approvato dall’assemblea e concluso daLL’amministratore in rappresentanza di tutti i partecipanti al condominio. L’obbligo di pagamento degli oneri condominiali da parte del singolo partecipante ha, per contro, causa immediata nella disciplina del condominio, e cioè nelle norme di cui agli artt. 1118 e 1123 ss. c.c., che fondano il regime di contribuzione alle spese per le cose comuni.

Questa Corte ha già affermato che l’obbligo del singolo partecipante di pagare al condominio le spese dovute e le vicende debitorie del condominio verso i suoi appaltatori o fornitori rimangono del tutto indipendenti, tant’è che il condomino non può ritardare il pagamento delle rate di spesa in attesa dell’evolvere delle relazioni contrattuali tra condominio e soggetti creditori di quest’ultimo, né può utilmente opporre all’amministratore che il pagamento sia stato da lui effettuato direttamente al terzo, in quanto, si è detto, ciò altererebbe la gestione complessiva del condominio: sicché il singolo deve sempre e comunque pagare all’amministratore, salva l’insorgenza, in sede di bilancio consuntivo, di un credito da rimborso per gli avanzi di cassa residuati (Cass. Sez. 2, 29/01/2013, n. 2049).

E’ stato anche detto che, ponendosi il condominio, nei confronti dei terzi, come “soggetto di gestione” dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini attinenti alle parti comuni, l’amministratore di esso assume la qualità di necessario rappresentante della collettività dei condomini, e ciò sia nella fase di assunzione degli obblighi verso i terzi per la conservazione delle cose comuni, sia, all’interno della medesima collettività condominiale, in quanto unico referente dei pagamenti ad essi relativi; con la conclusione che il pagamento diretto eseguito dal singolo partecipante a mani del creditore del condominio non sarebbe comunque idoneo ad estinguere il debito “pro quota” dello stesso relativo ai contributi ex art. 1123 c.c. (Cass. Sez. – 2, 17/02/2014, n. 3636).

Appare dunque evidente in giurisprudenza la diversità tra le attribuzioni dell’assemblea a ripartire le spese e dell’amministratore a riscuotere i contributi condominiali (artt. 1135, 1130 n. 3 c.c. e 63, comma 1, disp. att. c.c.), e la pretesa di pagamento del corrispettivo contrattuale spettante al terzo creditore verso il singolo condomino sul presupposto della riferibilità diretta dei debiti condominiali ai singoli membri del gruppo…

E’, cioè, cosa estranea a quella oggetto della presente lite la qualificazione della pretesa spettante semmai al condomino, il quale abbia versato al terzo creditore anche la parte dovuta dai morosi e voglia poi ottenere da costoro il rimborso di quanto da loro (su questo cfr. Cass. Sez. 2, del 20/05/2019, n. 13505).”

© massimo ginesi 21 aprile 2021

 

le sezioni unite statuiscono su opposizione a decreto ingiuntivo e nullità/annullabilità della delibera condominiale

Le Sezioni Unite della Corte di legittimità, con pronuncia odierna (Cass.civ. sez. un. 14 aprile 2021 n. 9839) hanno deciso la questione a loro rimessa con ordinanza 1 ottobre 2019     .

La Corte  ha confermato l’orientamento che riteneva nulla la delibera che modifichi scientemente i criteri di riparto e annullabile quella che invece li applichi erroneamente, chiarendo che la nullità della prima può essere rilevata d’ufficio del giudice anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, mentre sono annullabili quelle che provvedano alla ripartizione della spesa in modo erroneo e non conforme ai criteri di legge.

In tale ultima ipotesi il giudice dell’opposizione a decreto ingiuntivo potrà statuire anche sull’annullamento del deliberato solo ove la relativa azione sia tempestivamente proposta  dalla parte nel termine di cui all’art. 1137 c.c.

Questi i principi espressi dal massimo consesso, anche se il provvedimento – per l’ampio excursus interpretativo – merita lettura integrale:

«In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell’assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico – dando luogo, in questo secondo caso, ad un “difetto assoluto di attribuzioni” – e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all’ordine pubblico” o al “buon costume”; al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l’azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all’art. 1137 cod. civ.»;

– «In tema di deliberazioni dell’assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalle legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, numeri 2) e 3), cod. civ. e che è sottratta al metodo maggioritario; sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, secondo comma, cod. civ.»

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 © massimo ginesi 14 aprile 2021 

abuso della cosa comune e negatoria servitutis

Una recente pronuncia della suprema corte (Cass.civ. sez. II  19 marzo 2021 n. 7884 rel. Scarpa)  ripercorre con grande chiarezza taluni dei principi fondamentali in tema di uso della cosa comune ex art 1102 c.c. e di legittimazione dell’amministratore per le azioni a tutela della cosa comune.

La vicenda riguarda l’azione volta alla chiusura di un varco aperto da una condomina nella ringhiera del proprio terrazzo per accedere al cortile comune: la corte di legittimità osserva come tale azione rientri nei poteri dell’amministratore ex art 1130 c.c., quale azione conservativa, e debba essere qualificata quale azione volta ad accertare abusi ex art 1102 c.c. e non già quale actio negatoria servitutis.

La pronuncia, che per la grande chiarezza espositiva e l’ampiezza di spunti interpretativi merita lettura integrale, fa riflettere su come, talvolta, si agisca in giudizio omettendo di considerare orientamenti più che consolidati ed esponendo la parte a conseguenze negative ampiamente prevedibili.

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© Massimo Ginesi 23 marzo 2021

 

impugnazione tabella millesimale non convenzionale: è legittimato passivo l’amministratore.

La Suprema Corte (Cass.civ. sez. II  ord. 4.2.2021 n. 2635 rel. Scarpa) ripercorre l’orientamento interpretativo maturato anteriormente alla entrata in vigore dell’art. 69 disp.att. cod.civ., così come novellato nel 2012.

In forza di principio di diritto affermato dalle sezioni unite del 2010, la tabella millesimale che rispecchi i valori proporzionali delle singole unità e non deroghi in via contrattuale ai criteri previsti dall’art. 1123 c.c. può essere approvata a maggioranza; la sua impugnativa non comporta  litisconsorzio necessario dei singoli condomini ma vede legittimato passivo unicamente l’amministratore.

La pronuncia giudiziale di revisione ha valenza ex nunc e, dunque, non avendo portata retroattiva, comporta che le delibere precedentemente adottate sula scorta delle tabelle oggetto di revisione mantengano piena   validità.

“Non può trovare applicazione nel presente giudizio, che attiene a domanda di revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale proposta con citazione del 19 maggio 2004, l’art. 69 disp. att. c.c., comma 2 nella riformulazione conseguente alla L. 11 dicembre 2012, n. 220.

Non di meno, la sostanziale fondatezza del primo motivo di ricorso e l’erroneità della decisione della relativa questione di diritto operata dalla Corte d’appello di Cagliari (nella parte in cui la sentenza impugnata ha fatto derivare dalla riqualificazione della domanda attorea come revisione delle tabelle la necessità del litisconsorzio) discendono alla stregua dell’interpretazione offerta da Cass. Sez. U, 09/08/2010, n. 18477.

Tale sentenza chiarì come l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non deve essere deliberato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., comma 2, purchè tale approvazione sia meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell’esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell’uso.

I criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall’art. 1123 c.c., possono essere derogati, come prevede la stessa norma, mediante convenzione, la quale può essere contenuta o nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “di natura contrattuale”), o in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità.

Viene, quindi, imposta, a pena di radicale nullità l’approvazione di tutti i condomini per le sole delibere dell’assemblea di condominio con le quali siano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dall’art. 1123 c.c., oppure siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento “contrattuale” (Cass. Sez. 2, 19/03/2010, n. 6714; Cass. Sez. 2, 27/07/2006, n. 17101; Cass. Sez. 2, 08/01/2000, n. 126). Rivela dunque natura contrattuale soltanto la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella “diversa convenzione”, di cui all’art. 1123 c.c., comma 1. Se, invece, sia stata approvata una tabella meramente ricognitiva dei criteri di ripartizione legali, e se essa risulti viziata da errori originari o da sopravvenute sproporzioni, a tali situazioni può rimediare la maggioranza dell’art. 1136 c.c., comma 2, per ripristinarne la correttezza aritmetica (Cass. Sez. 6 – 2, 25/01/2018, n. 1848; Cass. Sez. 2, 25/10/2018, n. 27159).

La giurisprudenza ha anche tratto le dovute conseguenze di ordine processuale dall’insegnamento di Cass. Sez. U, 09/08/2010, n. 18477.

Una volta affermato il fondamento assembleare, e non unanimistico, dell’approvazione delle tabelle, alcuna limitazione può sussistere in relazione alla legittimazione dal lato passivo dell’amministratore per qualsiasi azione, ai sensi dell’art. 1131 c.c., comma 2, volta alla determinazione giudiziale o alla revisione di una tabella millesimale che consenta la distribuzione proporzionale delle spese in applicazione aritmetica dei criteri legali (tale risultando, nella specie, la domanda proposta da P.L., la quale assume l’erroneità delle tabelle millesimali vigenti in relazione ai valori proporzionali della sua unità immobiliare e di quelle di M.M.M. e di Mo.Al.).

Si tratta, infatti, di controversia rientrante tra le attribuzioni dell’amministratore stabilite dall’art. 1130 c.c. e nei correlati poteri rappresentativi processuali dello stesso, senza alcuna necessità del litisconsorzio di tutti i condomini. Riconosciuta, nella sostanza, la competenza gestoria dell’assemblea in ordine all’approvazione ed alla revisione delle tabelle millesimali, non vi può essere resistenza a ravvisare in materia altresì la rappresentanza giudiziale dell’amministratore (come del resto desumibile poi dal già richiamato art. 69, disp. att. c.c., comma 2 nella riformulazione conseguente alla L. 11 dicembre 2012, n. 220, nella specie non applicabile ratione temporis) (Cass. Sez. 2, 04/08/2017, n. 19651; Cass. Sez. 2, 10/03/2020, n. 6735).

secondo l’orientamento di questa Corte, la portata non retroattiva della pronuncia di formazione o di revisione giudiziale delle tabelle millesimali comporta che non possa affatto affermarsi l’invalidità (o addirittura l’illiceità fonte di danno ex art. 2043 c.c., come ipotizza la ricorrente) di tutte le delibere approvate sulla base delle tabelle precedentemente in vigore, il che provocherebbe, altrimenti, pretese restitutorie correlate alle ripartizioni delle spese medio tempore operate, in applicazione della cosiddetta “teoria del saldo” (Cass. Sez. 2, 10/03/2020, n. 6735; Cass. Sez. 2, 24/02/2017, n. 4844; Cass. Sez. 3, 10/03/2011, n. 5690; Cass. Sez. U, 30/07/2007, n. 16794).”

© massimo ginesi 24 febbraio 2021

 

 

compete all’assemblea l’impiego dei saldi attivi di gestione del condominio

In un fabbricato condominiale i lastrici sommitali sono concessi in locazione a diverse compagnie telefoniche, che versano al Condominio il relativo canone.

L’assemblea, in sede di approvazione del consuntivo,  decide di utilizzare tali proventi quale posta per diminuire l’importo delle quote dovute da ciascun condomino.

La relativa controversia giunge all’esame della Suprema Corte che respinge il ricorso di coloro che avevano impugnato quel consuntivo (Cass.civ. sez. VI-2 ord. 9 febbraio 2021 n. 3043 rel. Scarpa) ed esprime il seguente principio di diritto: “in tema di condominio negli edifici, non è causa di invalidità della deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto presentato dall’amministratore la circostanza che in essa si provveda all’impiego degli attivi di gestione, costituiti dai proventi che il Condominio trae dalla locazione a terzi di parti comuni, al fine di ridurre, per parziale compensazione, l’importo totale delle spese da ripartire tra i singoli condomini, con conseguente proporzionale incidenza sui conti individuali di questi ultimi e sulle quote dovute dagli stessi, non pregiudicando tale decisione, espressione del potere discrezionale dell’assemblea, né l’interesse dei codomini alla corretta gestione del Condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma, perché compensata dal corrispondete minor addebito degli oneri di contribuzione alle spese».

© massimo ginesi 18 febbraio 2021

 

 

il rendiconto approvato legittima anche la richiesta dei saldi di esercizi precedenti.

Una recente pronuncia della Suprema Corte (Cass.civ. sez. VI-2 ord. 15 febbraio 2021 n. 3847 rel. Scarpa) ripercorre principi  consolidati riguardo alla valenza probatoria del consuntivo approvato e non impugnato e ribadisce  che le poste relative alle morosità dei singoli, relative ad esercizi precedenti, non costituiscono nuova ragione di credito, avendo mero valore ricognitivo, ma formano parte integrante del consuntivo (che deve avere continuità con gli esercizi precedenti), non violano il principio  della annualità della gestione e rappresentano prova documentale dell’intero importo dovuto dal singolo, idonea ad ottenere decreto ingiuntivo ex art 63 disp.att. cod.civ.

“Quanto al primo motivo di ricorso, occorre in premessa ribadire che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l’onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (Cass. Sez. 2, 29 agosto 1994, n. 7569).

Il giudice, pronunciando sul merito, emetterà una sentenza favorevole o meno, a seconda che l’amministratore dimostri che la domanda sia fondata, e cioè che il credito preteso sussiste, è esigibile e che il condominio ne è titolare.

La delibera condominiale di approvazione della spesa costituisce, così, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condominio a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena ed esauriente, il cui ambito è ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. Sez. U., 18 dicembre 2009, n. 26629; Cass. Sez. 2, 23/02/2017, n. 4672). Il giudice deve quindi accogliere l’opposizione solo qualora la delibera condominiale abbia perduto la sua efficacia, per esserne stata l’esecuzione sospesa dal giudice dell’impugnazione, ex art. 1137 c.c., comma 2, o per avere questi, con sentenza sopravvenuta alla decisione di merito nel giudizio di opposizione ancorché non passata in giudicato, annullato la deliberazione (Cass. Sez. 2, 14/11/2012, n. 19938; Cass. Sez. 6 – 2, 24/03/2017, n. 7741).

Quanto al secondo motivo di ricorso, il fatto della “mancata partecipazione del signor T.P. alla Delib. (omissis) “, agli effetti dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5), è poi del tutto privo di carattere decisivo (vale a dire che, se pur fosse stato esaminato, esso non avrebbe determinato un esito diverso della controversia).
La dedotta mancata presenza del condomino all’assemblea del (omissis) può essere, al più, ragione che comporta la decorrenza del termine perentorio di trenta giorni, di cui all’art. 1137 c.c., comma 2, dalla data di comunicazione della deliberazione, ma non può certamente essere oggetto di eccezione nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo chiesto per conseguire il pagamento delle spese deliberate dall’assemblea (arg. da Cass. Sez. 2, 01/08/2006, n. 17486).
Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, che non può essere scalfito dai precedenti invocati dal ricorrente, per il disposto degli artt. 1135 e 1137 c.c., la deliberazione dell’assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell’amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall’art. 1137 c.c., comma 2, non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell’impugnazione della delibera (Cass. Sez. 2, 31/05/1988, n. 3701; Cass. Sez. 2, 14/07/1989, n. 3291; Cass. Sez. 2, 20/04/1994, n. 3747; Cass. Sez. 2, 04/03/2011, n. 5254).

Dall’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, pertanto, per effetto della vincolatività tipica dell’atto collegiale stabilita dall’art. 1137 c.c., comma 1 (e senza che perciò possano essere altrimenti rilevanti la “partecipazione” o un “idoneo atto ricognitivo del singolo condomino”, alla stregua di quanto sostenuto in Cass. Sez. 2, 22/02/2018, n. 4306), discende l’insorgenza, e quindi anche la prova, dell’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese ordinarie per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dell’edificio (Cass. Sez. 2, 05/11/1992, n. 11981).
Una volta, perciò, che il bilancio consuntivo sia stato approvato con la maggioranza prescritta dalla legge, l’amministratore, per ottenere il pagamento delle somme risultanti dal bilancio stesso, non è tenuto a sottoporre all’esame dei singoli condomini i documenti giustificativi, dovendo gli stessi essere controllati prima dell’approvazione del bilancio, senza che sia ammissibile la possibilità di attribuire ad alcuni condomini la facoltà postuma di contestare i conti, rimettendo così in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza (Cass. Sez. 2, 23/05/1981, n. 3402).

A norma dell’art. 1130 bis c.c., invero, il rendiconto condominiale deve contenere “le voci di entrata e di uscita”, e quindi gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto alle relative manifestazioni finanziarie, nonché “ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio”, con indicazione nella nota sintetica esplicativa della gestione “anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”, avendo qui riguardo al risultato economico dell’esercizio annuale. Secondo il cosiddetto “principio di cassa”, i crediti vantati dal condominio verso un singolo condomino vanno inseriti nel consuntivo relativo all’esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento (arg. da Cass. Sez. 2, 04/07/2014, n. 15401). Dopo che siano stati inseriti nel rendiconto di un determinato esercizio i nominativi dei condomini morosi per il pagamento delle quote condominiali e gli importi da ciascuno dovuti, tali pregresse morosità, ove rimaste insolute, devono essere riportate altresì nei successivi anni di gestione, costituendo esse non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quei partecipanti nei confronti del condominio. Il rendiconto condominiale, in forza di un principio di continuità, deve, cioè, partire dai dati di chiusura del consuntivo dell’anno precedente, a meno che l’esattezza e la legittimità di questi ultimi non siano state negate con sentenza passata in giudicato, ciò soltanto imponendo all’amministratore di apporre al rendiconto impugnato le variazioni imposte dal giudice, e, quindi, di modificare di conseguenza i dati di partenza del bilancio successivo. Non ha senso invocare al riguardo il limite della dimensione annuale della gestione condominiale, la quale vale ad impedire, piuttosto, la validità della deliberazione condominiale che, nell’assenza di un’unanime determinazione, vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese (Cass. Sez. 2, 21/08/1996, n. 7706).
Va pertanto enunciato il seguente principio:
Il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti rimaste insolute (le quali costituiscono non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quel partecipante), una volta approvato dall’assemblea, può essere impugnato ai sensi dell’art. 1137 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non dando luogo ad un nuovo fatto costitutivo del credito stesso (cfr. Cass. Sez. 2, 25/02/2014, n. 4489).
Da ciò consegue l’infondatezza della tesi del ricorrente circa la carenza di efficacia probatoria del consuntivo 2013, approvato dall’assemblea (omissis) del Condominio (omissis) , per le gestioni pregresse.”

© massimo ginesi 17 febbraio 2021