Settembre 2016 – Avvocato MASSIMO GINESI

tre incontri genovesi – 27, 29 settembre e 4 ottobre 2016

Tre incontri a tema presso l’università di Genova.

spese rimborsate al singolo condomino solo in caso di urgenza

La Cassazione ribadisce la portata precettiva dell’art. 1134 cod.civ.

Dopo 17 anni giunge ad epilogo una vicenda iniziata dinanzi al Giudice di Pace di Alghero e relativa alla richiesta di pagamento avanzata da un società nei confronti di una condomina , sull’assunto di aver anticipato le spese per la cura e la manutenzione delle parti comuni.

Il giudice di primo grado e il Tribunale di Sassari, in secondo grado, avevano inopinatamente ritenuto fondata la richiesta, che è stata invece disattesa dal giudice di legittimita.

La Suprema corte, II sez. Civile, con sentenza n. 18758 depositata in data 23 settembre 2016 ha chiarito che “In ordine alla rilevanza delle spese anticipate dal singolo condomino, l’art. 1134 c.c. fissa criteri particolari, in deroga al disposto dell’art. 1110 c.c., dettato in tema di comunione, che riconosce il diritto al rimborso in favore del comunista il quale ha anticipato le spese necessarie per la cosa comune nel caso di “trascuranza degli altri partecipanti e dell’amministratore”. Nel condominio la “trascuranza” degli altri partecipanti e dell’amministratore non è sufficiente. Il condomino non può, senza interpellare gli altri condomini e l’amministratore e, quindi, senza il loro consenso, provvedere alle spese per le cose comuni, salvo che si tratti di “spese urgenti” (Cass., Sez. Un., 31 gennaio 2006, n. 2046; Cass., Sez. 2, 12 ottobre 2011, n. 21015). Il divieto per i singoli condomini di eseguire di propria iniziativa opere relative alle cose comuni cessa quando si tratta di opere urgenti, per tali intendendosi quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune, l’urgenza dovendo essere commisurata alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé o a terzi o alla stabilità dell’edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità… La disposizione dell’art. 1134 c.c., invero, è diretta ad impedire indebite e non strettamente indispensabili interferenze dei singoli partecipanti alla gestione del fabbricato riservata agli organi del condominio, essendo previsti dalle norme processuali strumenti alternativi (art. 1105 c.c., comma 4) al fine di ovviare alla inerzia nella adozione o nella esecuzione di provvedimenti non urgenti, ma tuttavia necessari per la conservazione ed il godimento dell’edificio … Il diritto al rimborso in seguito all’attività gestoria, svolta dal singolo condomino in deroga alla competenza dell’assemblea e dell’amministratore, si giustifica, quindi, soltanto in ragione dell’urgenza delle spese “

La sentenza, per l’ampio contenuto in fatto e diritto e i numerosi richiami giurisprudenziali, merita lettura integrale.

il credito condominiale si prescrive in cinque anni

Il credito che il condominio vanta nei conforti del condomino si prescrive in cinque anni, a norma dell’art. 2948 n. 4 cod.civ., come tutte somme che maturano e debbono pagarsi in periodi annuali.

Stabilisce infatti la norma codicistica: “Si prescrivono in cinque anni:
1) le annualità delle rendite perpetue o vitalizie;
1-bis) il capitale nominale dei titoli di Stato emessi al portatore;
2) le annualità delle pensioni alimentari;
3) le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazioni;
4) gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi;
5) le indennità spettanti per la cessazione del rapporto di lavoro.”

La durata annuale dell’esercizio condominiale è oggi ampiamente ribadita dalla novella del 2012 che nel riscrivere l’art. 1129 cod.civ. ha stabilito al comma 10 che l’incarico dell’amministratore ha durata di un anno, mentre al n. 10 dell’art. 1130 cod.civ. ha stabilito che costui deve “ redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione”, mentre l’art. 1135 già prevedeva che è compito dell’assemblea deliberare in ordine al preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e all’approvazione del rendiconto annuale annuale dell’amministratore.

La delibera di approvazione delle spese, con il relativo riparto, è presupposto idoneo alla richiesta di decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso ai sensi dell’art. 63 disp.att. cod.civ. ma è anche momento in cui il credito diventa esigibile e da cui inizia a decorrere il termine di prescrizione quinquennale.

Ne consegue che, da quel momento, ove il condominio non agisca in via giudiziale e non invii più alcun sollecito al moroso, trascorsi cinque anni vedrà prescritto il proprio diritto ad ottenere quelle somme.

E’ noto che la prescrizione possa essere interrotta da una condotta sia del titolare del diritto (art. 2943 cod.civ.) che dell’obbligato (art.2944 cod.civ. ), per cui sia la lettera di sollecito che l’eventuale condotta del debitore che costituisca riconoscimento del credito (ad esempio una richiesta di dilazione di pagamento) sono atti che comportano, dal loro compimento, l’interruzione della prescrizione e il decorso di un nuovo periodo quinquennale.

Anche l’invio di rendiconti e ripartizioni annuali nelle quali si evidenzia, per ciascun condomino, il saldo dovuto per l’anno precedente rappresenta atto interruttivo relativamente a quelle somme, purché l’amministratore sia in grado di provare l’effettivo invio di tale documento all’interessato.

L’interruzione può essere attivata senza limiti, cosicché il credito – se è correttamente azionato il meccanismo interruttivo – può conservarsi all’infinito.

La Corte di Cassazione, anche di recente con sentenza 4489/2014, ha chiarito che “ trattandosi di spese condominiali, per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell’art. 2948 c.c., n. 4 in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti (Cass. n. 12596/02), la cui decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto. Tale delibera, costituisce il titolo di credito nei confronti del singolo condomino, dovendosi escludere che delibere successive, concernenti i crediti del condominio nei confronti dell’ A., per successivi periodi di gestione e diversi titoli di spesa, possano costituire ” un nuovo fatto costitutivo del credito”.
Tanto chiarito, va rilevato che la sentenza impugnata ha fondato la decisione sul fatto che “che solo di alcune quote è stata avanzata formale richiesta di pagamento al condomino”, come risultante dalle due lettera datate 30.10.1998 e 29.3.1999, in relazione alle quali il giudice di prime cure aveva emesso pronuncia di condanna; il motivo di ricorso non investe tale “ratio decidendi”, nè viene specificato come sarebbe avvenuta l’interruzione della prescrizione dei crediti oggetto di causa. L’eccezione di prescrizione risulta,peraltro, tempestivamente proposta con l’atto di citazione in opposizione e non si richiedeva che fosse tipizzata, posto che l’onere della parte che propone detta eccezione è quello di indicare se intende avvalesi di quella presuntiva o di quella estintiva mentre, nell’ambito di quest’ultima, non è necessario che la parte ne indichi il tipo e la durata, spettando al giudice, in base al principio “iura novit curia”, identificare quale sia il termine di prescrizione applicabile secondo le varie ipotesi previste dalla legge (Cass. n. 3443/2005;n. 1259672002)”.

Va in ultimo osservato che la prescrizione deve essere eccepita in giudizio dalla parte che intende giovarsene (dunque dal debitore) e non può essere rilevata d’ufficio dal Giudice.

impresa e direttore lavori rispondono in solido per la cattiva esecuzione dell’opera

Il Condominio fa causa all’impresa e al direttore dei lavori che hanno provveduto a importanti lavori di rifacimento del tetto, chiedendo che entrambi vengano condannati al risarcimento dei danni, in via solidale fra loro.

Il Tribunale di Torino, e poi la Corte di appello sabauda, accolgono la domanda con condanna condanna che viene confermata dalla Cassazione, II sezione civile, 21 settembre 2016 n. 18521.

La Suprema corte ha ribadito che quando emerga una concorrente responsabilità per negligenza del professionista che ha diretto i lavori, costui risponde in solido con l’appaltatore dei danni subiti dal committente, essendo sufficiente a tal fine che le due condotte – seppur autonome – abbiano concorso in modo efficiente a produrre l’evento, a nulla rilevando che le stesse costituiscano violazione di norme distinte o fatti illeciti autonomi e diversi.

costituisce appropriazione indebita la mancata consegna di cassa e documenti

L’amministratore revocato che trattiene la cassa condominiale e i documenti relativi al fabbricato commette il reato di appropriazione indebita, previsto dall’art. 646 c.p., anche se ritiene che la sua revoca sia illegittima.

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione II sez. penale con sentenza 38660/2016, decisa all’udienza del 10 giugno 2016 e depositata in data 19 settembre 2016.

I fatti: “Con sentenza del 22/20/2015 la Corte di Appello di Palermo ha confermato la pronuncia del Tribunale di Palermo che il 29/11/2014 aveva riconosciuto la penale responsabilità di C. A. in ordine al reato di cui agli artt. 646 e 61 n. 1 cod. pen. per essersi appropriato, abusando della sua nomina di amministratore condominiale dello stabile sito in Palermo al viale Regione Siciliana n. 476, della somma di euro 2.050,00, di tutti i libri contabili e della documentazione amministrativa in suo possesso“

I motivi di ricorso: adduce il ricorrente che sussisterebbe “violazione degli artt. 646 cod. pen., 125 e 546 cod. pen. per avere la Corte territoriale omesso di considerare che ai fini della configurazione del reato contestato è necessario che la restituzione della cosa posseduta venga rifiutata senza alcuna legittima ragione, da ravvisarsi invece nel caso di specie nell’irritualità della convocazione dell’assemblea condominiale chel’aveva revocato dalla carica di amministratore, sicché doveva ritenersi che lo stesso condominio era ancora amministrato dal ricorrente in regime di prorogatio imperii, tanto che lo stesso ricorrente aveva convocato una nuova assemblea“

Adduce ancora il ricorrente che non sussisterebbe prova che le somme versate dai condomini siano state destinate a suo profitto e che sussisterebbe comunque particolare tenuità del fatto.

Le motivazioni della Cassazione sono di grande rigore e devono richiamare con particolare energia l’attenzione degli amministratori su un momento cruciale, quale il passaggio delle consegne, e su condotte delle quali, troppo spess,o si ignorano le possibili conseguenze a rilievo penale.

Afferma infatti il Giudice di legittimità che: “ai fini della configurazione del delitto di appropriazione indebita non può ritenersi determinante la ritualità o meno della convocazione dell’assemblea che aveva revocato il ricorrente dalla carica di amministratore del condominio, convocazione alla quale, peraltro, lo stesso aveva risposto esternando comunque la volontà di dimettersi da tale carica, risultando evidenziato dalla sentenza che comunque il Chetta non ebbe a restituire la somma percepita ed i libri contabili neanche successivamente, nemmeno a seguito della richiesta formulatagli con raccomandata speditagli dal legale del condominio”

Infondati anche gli altri motivi di ricorso: quanto al profitto la Corte rileva che i giudici di merito hanno ritenuto correttamente e senza contraddizioni che il mancato versamento delle ritenute di acconto per il Condominio, relativamente alle quali l’amministratore aveva ricevuto i denari necessari dai condomini integrasse la prova della distrazione a proprio profitto per costui.

Quanto alla particolare tenuità del fatto, non riconosciuta dai giudici di merito e che comporterebbe la non punibilità ai sensi dell’art. 131 bis c.p., la Cassazione sottolinea che la modestia delle somme non è solo elemento di rilevanza: “Per la giurisprudenza di questa Corte di Cassazione, condivisa dal Collegio, infatti, ai fini della configurabilità della causa di esclusione della punibilità per particolare tenuità del fatto, prevista dall’art. 131 bis cod. pen., il giudizio sulla tenuità richiede una valutazione complessa e congiunta di tutte le peculiarità della fattispecie concreta, che tenga conto, ai sensi dell’art. 133, primo comma, cod. pen., delle modalità della condotta, del grado di colpevolezza da esse desumibile e dell’entità del danno o del pericolo. La sentenza impugnata risulta essersi rigorosamente attenuta a tali principi, atteso che non solo, nel determinare la pena, ha sottolineato la “pervicacia” del C., per essersi questo “..addirittura spinto a lamentare la mancanza di pagamenti a suo favore da parte del condominio, nonché esponendo il medesimo all’eventuale pagamento della sanzione amministrativa cui la stessa difesa ha fatto riferimento”.

1102 cod.civ. in condominio: l’uso difforme in una recentissima pronuncia

Cass. civ. VI sez. 14 settembre 2016 n. 17992: nel lontano 1999 alcuni condomini citavano in giudizio dinanzi al Tribunale di Ancona i proprietari di un appartamento posto al terzo piano del condominio, domandando la condanna degli stessi alla rimozione dell’innesto di un tubo di scarico di acque luride su un pluviale esterno, prima destinato al solo scolo delle acque meteoriche.

Gli attori hanno ottenuto pronuncia favorevole sia in primo che in secondo grado, ma i resistenti non si danno per vinti e ricorrono in cassazione, sostenendo che non era stata dimostrata la maggiore pericolosità del diverso uso del bene comune da loro posta in essere.

La Corte per la terza volta ritene infondate le doglianze di coloro che avevano modificato il bene comune , affermando che ai fini della norma non è necessaria la prova dell’effettivo danno derivante dall’utilizzo ma è sufficiente una maggior probabilità di inconvenienti futuri che possono essere ritenuti anche su base deduttiva, ove adeguatamente motivati: “Il giudice distrettuale, chiamato a valutare la compatibilità dell’opera contestata rispetto ai limiti indicati dall’art. 1102 e.e. – ossia il divieto di alterare la destinazione della cosa comune e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto – ha ritenuto di escluderla sulla base dell’esame di un insieme di fattori, concernenti non solo l’alterazione dell’originaria destinazione del bene comune, limitata, sin dalla realizzazione dello stabile, allo scolo delle sole acque bianche, ma anche la possibilità di nuovi eventi pregiudizievoli cagionati dall’eventuale intasamento del pluviale e dalla conseguente fuoriuscita dei liquami in esso contenuti. In particolare, da una lettura complessiva della motivazione, appare evidente che il giudice de qu0, nel valutare tale ulttima circostanza, ossia “le negative conseguenze” che un uso diverso del discendente può comportare, non è incorso in contraddizjone, giungendo a una decisione che, ancor primaa che sul piano giuridico, appare indiscutibile sul piano logico, in quanto fondata sul postulato secondo cui all’aumentare del numero dei fattori di rischio consegue, quantomeno sul piano astratto, l’aumentare delle possibilità che dagli stessi derivino eventi pregiudizievoli”

in caso di vendita il parcheggio vincolato segue sempre l’appartamento.

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, sez. II Civile, 9 settembre 2016, n. 17844, ribadendo un principio consolidato ma spesso misconosciuto.

La causa inizia nei lontani anni 90: “Nel 1994 gli odierni resistenti sigg. S. e A. hanno agito contro i signori F.N. e L.B.P. , per far dichiarare la nullità dell’atto di vendita con cui avevano acquistato dai convenuti un appartamento in XXXXXXX, nella parte in cui era stata omesso il trasferimento del diritto reale sul box destinato parcheggio”

LA domanda è accolta in primo e secondo grado.

Nel 2011, dopo appena 17 anni (!), il procedimento arriva in Cassazione: “Vi si sostiene che i ricorrenti non avevano venduto il box che identificava l’area di parcheggio, perché (pag. 7): gli spazi condominiali già consentivano il parcheggio dell’auto in quanto superavano i 363 mq originariamente vincolati a parcheggio; il box individuato in favore dei F. era stato da essi destinato a magazzino con relativa variazione catastale; nell’atto di compravendita del 1991 non era stata evidenziata la alienazione del box. si sostiene che i ricorrenti non avevano venduto il box che identificava l’area di parcheggio, perché (pag. 7): gli spazi condominiali già consentivano il parcheggio dell’auto in quanto superavano i 363 mq originariamente vincolati a parcheggio; il box individuato in favore dei F. era stato da essi destinato a magazzino con relativa variazione catastale; nell’atto di compravendita del 1991 non era stata evidenziata la alienazione del box.”

il principio affermato dalla corte è netto: “La censura è infondata. La Corte di appello ha ispirato la decisione a una ineccepibile lettura dei principi giuridici in materia di aree di parcheggio disciplinare dalla L. n. 765 del 1967.
Come ha ricordato la memoria di parte resistente, la giurisprudenza di questa Corte (per uno svolgimento esauriente si può vedere Cass. 26252/20013) tiene fermo un vincolo di destinazione, di natura pubblicistica, per il quale gli spazi in questione sono riservati all’uso diretto delle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari delle quali si compone il fabbricato o che ad esse abitualmente accedono. Si consente la riserva di proprietà in capo al costruttore venditore purché sia rispettato il vincolo di destinazione.
Si ritiene anche che qualora non vi sia stata alcuna riserva o sia stato omesso qualunque riferimento nei titoli di acquisto, gli spazi destinati a parcheggio vengono a ricadere – per effetto del vincolo pertinenziale – fra le parti comuni di cui all’art. 1117 c.c.”

Infine, afferma la Corte, neanche le variazioni di destinazione o consistenza successivamente apportate possono incidere sul quel vincolo: “Il silenzio dell’atto del 1991 circa la individuazione del box, o la sua variazione catastale, non rilevano a fronte della persistenza di vincoli urbanistici normativamente presidiati, che cagionano la nullità della eventuale riserva: il paradosso che si pretende è quello di voler far dire ad un atto notarile ciò che esso non potrebbe mai dire, cioè che vi era sottesa una clausola nulla, quali sono le clausole degli atti privati, di disposizione degli spazi stessi, difformi dal contenuto vincolato (Cass. 6751/03; 14355/04; 28345/13; v. anche 8220/16)”.

per l’installazione dei contabilizzatori il singolo non può opporsi all’accesso dei tecnici.

La delibera condominiale con cui viene legittimamente deliberata, ai sensi dell’art. 26 V comma L. 10/1991, l’installazione di sistemi di contabilizzazione ai sensi del D.lgs 102/2014 (nonchè del recente a D.lgs 141/2016) costituisce decisione che interviene su un impianto comune ed obbliga pertanto tutti i condomini alla sua osservanza, ivi compreso tutto quanto è necessario a porla in attuazione.

E’ quindi interesse attuale e concreto del condominio far si che i tecnici accedano alle singole unità, onde poter predisporre le relazioni previste dalla normativa in vigore nonché tutti gli altri adempimenti necessari e connessi all’adozione dei sistemi di contabilizzazione, da installare obbligatoriamente entro il 31.12.2016, a pena di sanzioni amministrative.

Il rifiuto del condomino a far accedere i tecnici alla propria unità è quindi del tutto illegittimo, poiché il diritto di accesso dei tecnici incaricati dal condominio trova fondamento nell’art. 843 cod.civ. e può essere azionato in via giudiziale, come è ha stabilito la Corte di Appello di Trento con sentenza 134/2016.

animali in condominio. il regolamento non può vietarli.

La L. 220/2012 ha modificato l’art. 1138 cod.civ. introducendo all’ultimo comma l’inciso “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”.

Certo è singolare che il legislatore abbia sentito fra le primarie esigenze del condominio riformato quella di modificare in tal senso l’art. 1138cc , così come è assai bizzarra la formulazione della norma (si pensi solo al problema di identificare correttamente il concetto di animale domestico o alla bizzarra distinzione fra il possedere e detenere un animale ai fini che ci occupano); il problema giuridico di maggior rilievo sotteso alla norma riguarda tuttavia la sopravvivenza dei regolamenti antecendenti all’entrata in vigore della novella, ove contengano tale espresso divieto.

Il tema è affrontato da un recente provvedimento del Tribunale di Cagliari (emesso in data 22.7.2016) che sviluppa un articolata riflessione proprio su tale aspetto: “Deve infatti ritenersi che la disposizione di cui all’art. 7 del regolamento del condominio oggi impugnato sia affetta da nullità sopravvenuta, conseguente all’introduzione, con la L. n. 220/2012, del disposto di cui all’art. 1138, u.c., cod. civ., a mente del quale “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. La predetta disposizione, infatti, deve reputarsi applicabile, contrariamente a quanto sostenuto dal condominio resistente, a tutte le disposizioni con essa contrastanti, indipendentemente dalla natura dell’atto che le contiene (regolamento contrattuale ovvero assembleare) e indipendentemente dal momento dell’introduzione di quest’ultimo (primo o dopo la novella del 2012). E deve contestualmente affermarsi come l’eventuale norma regolamentare difforme da tale precetto sia inficiata da nullità, siccome contraria ai principi di ordine pubblico, ravvisabili, per un verso, nell’essersi indirettamente consolidata, nel diritto vivente e a livello di legislazione nazionale, la necessità di valorizzare il rapporto uomo-animale e, per altro verso, nell’affermazione di quest’ultimo principio anche a livello europeo”

Il provvedimento merita lettura integrale per l’ampia disamina normativa e giurisprudenziale che contiene.

immissioni dannose. l’accertamento in giudizio richiede indagine tecnica

Qualora da una attività industriale o commerciale derivino immissioni di fumi e rumori nelle proprietà esclusive dei vicini, per stabilire se le stesse si qualifichino come illecite ai sensi dell’art. 844 cod.civ. è indispensabile, oltre alla assunzione delle prove ordinarie in ordine alla loro sussistenza e alle modalità con cui si manifestano, che il Giudice disponga una consulenza tecnica che accerti il superamento dei limiti della loro tollerabilità.

Solo su tali presupposti potrà fondarsi una sentenza di condanna nei confronti del soggetto che produca rumori o fumi che arrecano pregiudizio al quotidiano vivere dei vicini.

Il principio è affermato da Cass. civ. II sez. nella sentenza 17685/2016 depositata il 7.9.2016.

La Suprema Corte ha censurato i giudici di merito che avevano respinto – in primo e in secondo grado – la domanda dei danneggiati, ritenendo la motivazione insufficiente; in particolare la corte di appello di Verona aveva affermato che “dalle deposizioni testimoniali e dalla documentazione amministrativa offerte da parte ricorrente emergeva che la situazione era certamente difficile a cagione dell’attività di sfasciacarrozze svolta dal convenuto … ma non vi era prova certa né del superamento dei limiti di tollerabilità cli cui all’art . 844 e.e., né dei danni al fabbricato nel quale tutte le persone coinvolte nella vicenda abitavano o lavoravano, e neppure che tutto quanto allegato e lamentato cagionasse con nesso eziologico certo, un danno alla salute. La Corte ha aggiunto che icertificati medici non fornivano la dimostrazione necessaria sul punto. Ha negato l’ammissione di accertamenti peritali relativi alla valutazione delle immissioni e al danno alla salute perché la ctu non è un mezzo istruttorio, ma sarebbe utilizzabile solo laddove la parte assolva il proprio onere probatorio”

La Cassazione ha ritenuto tale motivazione frettolosa e inadeguata, chiarendo un principio importante in tema di ammissione della consulenza tecnica: “La valutazione sintetica addotta dalla sentenza appare quindi apodittica nel concludere per l’insufficiente assolvimento dell’onere della prova.
Trattasi di formula rinunciataria della decisione delle controversie civili, che deve essere preceduta e giustificata da un vaglio critico e da uno sforzo conoscitivo e valutativo appropriati, mediante opportuno uso delle presunzioni e dei mezzi istruttori che siano nella disponibilità del giudice.
E’ opportuna in proposito la censura sviluppata nel secondo motivo, relativa alla mancata ammissione di consulenze tecniche volte ad accertare se i danni materiali agli immobili e le patologie cliniche alle persona istanti, circostanze documentate da risultanze di cui si è detto e da certificazioni mediche, fossero direttamente ricollegabili alle lavorazioni effettuate da controparte.

Il ricorso ha puntualmente ricordato (invocando Cass. 16256/04) che in casi siffatti la consulenza tecnica, che di regola non è mezzo di prova ma sempre è mezzo istruttorio (contrariamente a quanto affermato dalla Corte di appello, che ha ripreso isolate massimazioni), è doverosa (cfr. Cass. 13401/05; 8297/05; 1120/06). La consulenza tecnica può assurgere al rango di fonte oggettiva di prova quando si risolva in uno strumento di accertamento di situazioni rilevabili solo con ricorso a determinate cognizioni tecniche (tra le tante Cass. 4792/2013; 1149/11; 6155/09; 1020/06): in tal senso la valutazione del rapporto eziologico tra i fatti documentati in causa e la loro rilevanza sulla solidità dell’immobile e sulla salute degli attori, che lamentano tra l’altro ipertensione e affezioni dermatologiche, appare senz’altro ipotesi ineludibile in cui è indispensabile il conforto specialistico”.
Pertanto ha carattere di motivazione apparente quella del giudice che eluda la decisione di merito, rifiutando l ‘ammissione di consulenza tecnica in queste circostanze.
Va aggiunto che la cessazione delle attività moleste non fa venir meno l’obbligatorietà dell’approfondimento istruttorio, che si impone al fine di verificare se sia possibile, mediante l’esame degli atti e adeguate indagini tecniche e anamnestiche, accertare la veridicità delle ipotesi di danno prospettate da chi agisce in giudizio, suffragate da riscontri presuntivi, descritti nel caso di specie dalle stesse sentenze di merito”

La sentenza di secondo grado è stata dunque cassata e il giudizio è stato rimesso alla corte di Appello di Trento affinché rinnovi il procedimento di secondo grado attendendosi ai principi di diritto enunciati.

Si tratta di materia di frequente applicazione in campo condominiale, ove i rumori, i fumi o gli odori provenienti dalle proprietà esclusive sono spesso oggetto di contendere dinanzi all’autorità giudiziaria: è bene a tal proposito sottolineare che per tali controversie sussiste legittimazione attiva dell’amministratore ove le immissioni riguardino (anche) parti comuni, mentre se le doglianze sono relative a disagi subiti da una unità di proprietà esclusiva rimane vicenda circoscritta alla sfera dei diretti interessati.