balconi aggettanti: valenza decorativa e litisconsortio necessario fra i condomini.

La Suprema Corte ha delineato in più occasioni la natura dei balconi aggettanti, ascrivendoli alla proprietà esclusiva del singolo, salvo per quelle componenti che – contribuendo a costituire il prospetto del fabbricato – debbano essere ritenute comuni.

La Corte ritorna sul tema (Cass.Civ. II sez. 14 dicembre 2017 n. 30071 rel. Scarpa), rilevando – sotto il profilo processuale -che ove si chieda al giudice un provvedimento diretto ad incidere sul diritto di proprietà di quelle parti comuni del balcone, sussista litisconsortio necessario di tutti i condomini.

I FATTI –  “A. C., proprietario di appartamento in Benevento, via L.M. di S. 25, ha proposto ricorso, articolato in unico motivo, avverso la sentenza 24 giugno 2015, n. 2859/2015, resa dalla Corte d’Appello di Napoli, la quale, in accoglimento dell’impugnazione formulata da V.P., ha dichiarato la nullità della sentenza di primo grado pronunciata dal Tribunale di Benevento in data 22 gennaio 2009 per difetto di litisconsorzio necessario.

Il giudizio aveva avuto inizio con citazione del 20 luglio 2006 con cui A. C. aveva convenuto davanti al Tribunale di Benevento V.P.., per sentire condannare quest’ultimo ad eliminare le cause della caduta d’acqua dal balcone dell’unità immobiliare di sua proprietà sul sottostante balcone di proprietà C.. Il Tribunale, accogliendo la domanda di A. C., aveva condannato V. P. ad eseguire le necessarie opere indicate dal CTU per l’eliminare il denunciato inconveniente.

La Corte d’Appello di Napoli accertava, tuttavia, che i parapetti aggettanti dei balconi dell’edificio di via L. M. di S. n. 25, Benevento, per loro forma, materiali e colore, avessero funzione di accrescere la gradevolezza estetica del fabbricato, e perciò rientrassero tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., di proprietà di tutti i condomini, con conseguente difetto del necessario contraddittorio e rimessione della causa al primo giudice ai sensi dell’art. 354, comma 1, c.p.c.”

IL PRINCIPIO DI DIRITTO – A.C. ricorre in cassazione, contestando la natura comune del parapetto. LA corte rigetta il ricorso, osservando che “Per orientamento consolidato di questa Corte, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’ art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, nè essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. Sez. 2, 21/01/2000, n. 637 del; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624).

L’accertamento del giudice del merito che il parapetto del fronte dei balconi degli appartamenti di un edificio assolva prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio (quale, nella specie, quello operato dalla Corte d’Appello di Napoli, alla tregua delle risultanze della CTU) costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità se non per omesso esame di fatto storico decisivo e controverso ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

Ciò premesso, l’azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto degli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, relativi ai frontali ed ai parapetti), costituenti, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, Ric. 2015 n. 27722 sez. 52 – ud. 25-10-2017 -4- c.c., va proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari, essendo altrimenti la sentenza “inutiliter data” (arg. da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11109 del 15/05/2007).

Si consideri, infine, che la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti dei litisconsorti pretermessi deve essere valutata non “secundum eventum litis” (ovvero, come assume il ricorrente, sulla base delle diverse modalità attuative dell’intervento tecnico di ripristino del balcone che il giudice potrebbe disporre), ma al momento in cui l’azione sia proposta, valutando se la stessa, sulla base del “petitum” (e, cioè, del risultato perseguito in giudizio dall’attore con la sua domanda), sia potenzialmente diretta anche ad una modificazione della cosa comune.”

© massimo ginesi 18 dicembre 2017

la domanda di usucapione va proposta contro tutti i condomini, non sussistendo legittimazione dell’amministratore

Ove l’amministratore proponga un0azione a tutela delle parti comuni contro un condomino e costui, in via riconvenzionale, opponga l’intervenuta usucapione del bene comune e ne chieda l’accertamento, deve necessariamente essere integrato il contraddittorio nei conforti degli altri condomini, non sussistendo legittimazione passiva dell’amministratore per  la domanda relativa all’accertamento di diritti reali.

L’orientamento è consolidato e riaffermato da Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 15 marzo 2017 n. 6649, Rel. Scarpa: “Secondo il consolidato orientamento di questa Corte, ove un condomino, convenuto dall’amministratore con azione di rilascio di uno spazio di proprietà comune, proponga (non un’eccezione riconvenzionale di usucapione, al fine limitato di paralizzare la pretesa avversaria, ma) una domanda riconvenzionale, ai sensi degli artt. 34 e 36 c.p.c., diretta a conseguire la dichiarazione di proprietà esclusiva del bene, viene meno la legittimazione passiva dell’amministratore rispetto alla controdomanda, dovendo la stessa, giacchè incidente sull’estensione del diritto dei singoli, svolgersi nei confronti di tutti i condomini, in quanto viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale. Nell’ipotesi in cui una siffatta domanda riconvenzionale venga proposta e decisa solo nei confronti dell’amministratore, il contraddittorio non può ritenersi validamente instaurato, e, in difetto di giudicato esplicito o implicito sul punto, tale invalida costituzione del contraddittorio può essere denunciata o essere rilevata d’ufficio anche in sede di legittimità (arg. da Cass. 22/02/2013, n. 4624; Cass. 03/09/2012, n. 14765; Cass. 08/09/2009, n. 19385; Cass. 24/08/1991, n. 9092; arg. anche da Cass. Sez. U, 13/11/2013 n. 25454).”

© massimo ginesi 16 marzo 2017 

per l’installazione dei contabilizzatori il singolo non può opporsi all’accesso dei tecnici.

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La delibera condominiale con cui viene legittimamente deliberata, ai sensi dell’art. 26 V comma  L. 10/1991, l’installazione di sistemi di contabilizzazione ai sensi del D.lgs 102/2014 (nonchè del recente  a D.lgs 141/2016) costituisce decisione che interviene su un impianto comune ed obbliga pertanto tutti i condomini alla sua osservanza, ivi compreso tutto quanto è necessario a porla in attuazione.

E’ quindi interesse attuale e concreto del condominio far si che i tecnici accedano alle singole unità, onde poter predisporre le relazioni previste dalla normativa in vigore nonché tutti gli altri adempimenti necessari e connessi all’adozione dei sistemi di contabilizzazione, da installare obbligatoriamente entro  il 31.12.2016, a pena di sanzioni amministrative.

Il rifiuto del condomino a far accedere i tecnici alla propria unità è quindi del tutto illegittimo, poiché il diritto di accesso dei tecnici incaricati dal condominio  trova fondamento nell’art. 843 cod.civ. e può essere azionato in via giudiziale, come è ha stabilito la Corte di Appello di Trento con sentenza 134/2016.

© massimo ginesi 12 settembre 2016  

sulla G.U. 25.7.2016 il decreto che impone ai condominii di dotarsi di sistemi di termoregolazione efficienti

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il d.lgs 141/2016 in vigore da ieri, prevede correzioni al D.Lgs 102/2014.

L’obbligo per i condominii  di dotarsi, entro il 31 dicembre 2016, di sistemi di termoregolazione è subordinato al fatto  che determinino efficienza e risparmio energico:  «qualora il riscaldamento, il raffreddamento o la fornitura di acqua calda ad un edificio o a un condominio siano effettuati tramite allacciamento ad una rete di teleriscaldamento o di teleraffrescamento, o tramite una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata, è obbligatoria, entro il 31 dicembre 2016, l’installazione, a cura degli esercenti l’attività di misura, di un contatore di fornitura in corrispondenza dello scambiatore di calore di collegamento alla rete o del punto di fornitura dell’edificio o del condominio».

Ove  l’uso di sotto-contatori non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali, è obbligatorio adottare « sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun corpo scaldante posto all’interno delle unità immobiliari dei condomini o degli edifici polifunzionali, secondo quanto previsto dalle norme tecniche vigenti, salvo che l’installazione di tali sistemi risulti essere non efficiente in termini di costi, con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459».

Nei  condominii o negli edifici polifunzionali  alimentati da teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento trova applicazione per la determinazione dei criteri di suddivisione, la norma tecnica UNI 10200.

Laddove il tecnico deputato alla valutazione accerti che sussistono  differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari  superiori al 50%, è possibile suddividere l’importo complessivo attribuendo una quota di almeno il 70% agli effettivi prelievi volontari di energia termica: In tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti con diversi criteri fra i quali  i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate.

E’ possibile,  per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi, mantenere  la suddivisione  in base ai soli millesimi .

 

© massimo ginesi 27 luglio 2016