La definizione di insidia/trabocchetto è stata da tempo elaborata dalla giurisprudenza con riferimento alle cadute accidentali per buche o altri ostacoli che, con frequenza, giungono alla attenzione dei giudici.
La Suprema Corte ha sempre sottolineato che la norma di cui all’art. 2051 cod.civ., che prevede la responsabilità del custode del bene che cagiona il danno, fa salvo il caso fortuito e in tale concetto deve ricondursi anche il fatto del terzo o dello stesso danneggiato.
La giurisprudenza ha in più occasioni sottolineato che il soggetto che subisce danno in conseguenza di un ostacolo o di un particolare assetto dei luoghi dovrà essere risarcito solo ove il fatto non possa essere evitato con l’ordinaria diligenza, quindi abbia carattere insidioso idoneo a superare il normale atteggiarsi dell’individuo di fronte a situazioni analoghe.
La Cassazione (Cassazione civile, Sezione III, sentenza 22 giugno 2016, n. 12895) con una recente sentenza affronta il problema dell’insidia e della responsabilità da cosa in custodia in condominio.
L’ascensore si ferma un ventina di centimetri sotto il livello della soglia e il soggetto che si trova all’interno inciampa procurandosi lesioni.
Afferma la Corte che “ai sensi del citato art. 2051 cod. civ., allorché venga accertato, anche in relazione alla mancanza di intrinseca pericolosità della cosa oggetto di custodia, che la situazione di possibile pericolo, comunque ingeneratasi, sarebbe stata superabile mediante l’adozione di un comportamento ordinariamente cauto da parte dello stesso danneggiato, deve escludersi che il danno sia stato cagionato dalla cosa, ridotta al rango di mera occasione dell’evento, e ritenersi, per contro ingrato il caso fortuito.
Nella specie, osserva la pronuncia, il dislivello di circa venti centimetri avrebbe potuto essere intrinsecamente pericoloso: tuttavia, le condizioni di illuminazione e la presenza della doppia porta, avrebbero reso superabile il pericolo – comunque ingeneratosi – se la ricorrente danneggiata avesse tenuto un comportamento ordinariamente cauto”
Insomma il nesso causale si interrompe se non si guarda dove si mettono i piedi…
L’art. 67 V comma disp.att. cod.civ., così come introdotto dalla L. 220/2012, prevede che “All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.
Oggi il divieto è espressamente previsto dalla legge, anteriormente alla novella del codice la giurisprudenza aveva comunque ritenuto che la delega a partecipare alla assemblea, conferita da un condomino all’amministratore, ove avesse riguardo a delibere relative alla nomina o revoca dell’amministratore o all’approvazione del bilancio esponesse la decisione a vizio di annullabilità per conflitto di interesse.
Il Tribunale di Larino ha ritenuto di recente che anche la delega al socio accomandante della società in accomandita semplice, che svolgeva l’incarico di amministratore del fabbricato, urtasse contro il divieto della norma attuativa.
Osserva il Giudice molisano che “Fondata è l’eccezione di nullità della deliberazione impugnata, in quanto adottata in palese violazione dell’art. 67, co. 4, disp. att. c.c., che vieta espressamente il conferimento all’amministratore di condominio di “deleghe perla partecipazione a qualunque assemblea”. Nella fattispecie, dalla deliberazione in esame risultano conferite dai condomini Ci. e Le. le rispettive deleghe a partecipare in loro nome e per loro conto alla suddetta assemblea all’avv. An.Lo., la quale, come dimostrato per tabulas dalla parte attrice (visura camerale – all. n. 1 del fascicolo di parte attrice), riveste la posizione di socio accomandante della medesima amministratrice “St.Ae. S.a.s.”. Di conseguenza, parimenti fondata è anche l’ulteriore eccezione di illegittimità e di conseguente annullabilità della deliberazione in parola, stante l’evidente conflitto di interessi tra la società amministratrice ed il Condominio “To.” in relazione tanto all’approvazione del bilancio consuntivo 2013/14 e del relativo riparto delle spese, oltre che delle rate del bilancio preventivo del 2015 e del relativo riparto delle spese, quanto della conferma o della revoca della medesima società amministratrice.”
Interessanti le riflessioni sulla portata dell’art. 67 disp.att. cod.civ. “Deve rilevarsi in proposito che la ratio della norma introdotta dal legislatore con il novellato art.67, co. 4, disp. att. c.c. è ispirata non solo all’esigenza di consentire la partecipazione personale dei singoli condomini alla relativa assemblea, ma anche all’esigenza di scongiurare situazioni di conflitto di interesse come quella in discorso. Proprio in relazione a siffatte situazioni la giurisprudenza formatasi prima della novella legislativa del 2012 ha affrontato la questione della validità o meno della delega conferita all’amministratore, esprimendo l’indirizzo consolidato secondo cui quando gli argomenti sottoposti al vaglio ed alla decisione dell’assemblea dei condomini comportino un giudizio sulla persona e sull’operato dell’amministratore riguardo a materie inerenti alla gestione economica della cosa comune, come avviene nel caso delle delibere di approvazione del bilancio consuntivo e di conferma o revoca dell’amministratore, sussiste una situazione di conflitto di interessi tra amministratore e condominio, che può essere fatta valere da qualsiasi partecipante alla collettività condominiale (Cass. civ., 22.07.2002, n. 10683).”
Per non farsi mancare nulla il Condominio aveva anche omesso di indicare a verbale i soggetti votanti, così che non era dato comprendere chi avesse espresso il proprio voto: ulteriore profilo che da sempre costituisce vizio.
Il Tribunale sembra graduare nella motivazione i profili di vizio, attribuendo alla violazione dell’art. 67 disp.att. cod.civ. la più grave nullità e alle altre due violazioni la sanzione della annullabilità: “Nel caso di specie, l’approvazione del bilancio consuntivo del 2013/14 e la conferma di “St.Ae. S.a.s.” come amministratore del Condominio “To.” risultano essere state decise in difetto di qualsiasi indicazione del numero e dei nominativi dei votanti, di quelli favorevoli e contrari, dissenzienti ed astenuti, nonché delle rispettive quote millesimali rappresentate, cosicché non risulta con quale maggioranza siano stati assunti i suddetti deliberati e, stante l’illegittimità delle deleghe conferite all’avv. An.Lo. dai condomini Ci. e Le. in violazione del divieto sancito nell’art.67, co. 4, disp. att. c.c., se l’eventuale votazione espressa sui predetti punti dell’ordine del giorno dal rappresentante dei due condomini, in quanto portatore di un interesse contrastante con quello del Condominio convenuto, sia stato o meno computato al fine del raggiungimento delle maggioranze prescritte nell’art. 1136 c.c., atteso l’obbligo di astensione dalla votazione gravante sul medesimo rappresentante in conflitto di interessi. Peraltro, l’illegittimità della deliberazione in parola, derivante a priori dalla violazione del predetto divieto legislativo, neppure potrebbe escludersi sulla scorta dell’operatività ipotetica della presunzione della conformità degli interessi dei condomini deleganti con quello del delegato (Cass. civ., sez. II, 22.07.2002, n. 10683), poiché è da ritenersi che l’appartenenza di quest’ultimo nella veste di socio accomandante, alla società amministratrice del Condominio “To.” ben era e ben è conoscibile ai terzi e, quindi, ai suddetti condomini deleganti in forza della funzione di pubblicità dichiarativa assolta dalla relativa iscrizione nel registro delle imprese tenuto dalla C.C.I.A.A. di Campobasso, così come risulta dalla visura camerale prodotta dalla parte attrice”
Da sottolineare anche il rilevo processuale, ai sensi dell’art. 116 c.p.c., della ingiustificata mancata partecipazione del Condominio alla mediazione.
Non del tutto congruente invece appare il dispositivo della sentenza con quanto espresso nella motivazione, atteso che, dopo aver ascritto alla nullità il vizio formale relativo alla violazione dell’art. 67 disp.att. cod.civ., il Tribunale si limita a disporre annullamento della delibera ex art. 1137 cod.civ.
E’ noto che, con grande frequenza, i condomini che si vedono richiedere quote scadute del rendiconto eccepiscano in posizione (a volte solo a meri fini strumentali e dilatori) crediti per asseriti danni subiti nella propria unità immobiliare.
Ed è altrettanto noto che i giudici hanno sempre affermato che mentre il credito condominiale, derivante da uno stato di ripartizione ritualmente approvato, è certo liquido ed esigibile, l’asserito credito da fatto illecito non è né certo, né liquido fino a quando non ne sarà accertata consensualmente o giudizialmente l’entità e dunque detta compensazione non operi legalmente.
Ciò non toglie che ove il credito opposto in compensazione sia di semplice e celere accertamento, possa comunque operare la compensazione in sede giudiziale.
Una recentissima sentenza (Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 10 maggio – 27 giugno 2016, n. 13244) fa chiarezza sul punto.
I ricorrenti affermano che “è del tutto irragionevole ed erronea l’affermazione del giudice d’appello secondo cui il credito della società 1V, & &r.1_ non sarebbe certo e liquido e quindi impedirebbe la compensazione con un credito certo vantato dal condominio. Il requisito della certezza del credito opposto in compensazione non risulta, infatti, previsto dall’art. 1243 c.c., il quale richiede espressamente soltanto che il credito sia liquido (o di facile e pronta liquidazione) c.d. esigibile”.
La Suprema Corte ritiene la doglianza fondata e osserva: “La compensazione presuppone che ricorrano, i requisiti di cui all’art. 1243 c.c., cioè che sì tratti di crediti certi, liquidi ed esigibili (o di facile e pronta liquidazione). La compensazione legale, a differenza di quella giudiziale, opera di diritto per effetto della sola coesistenza dei debiti, sicché la sentenza che la accerti è meramente dichiarativa di un effetto estintivo già verificatosi e questo automatismo non resta escluso dal fatto che la compensazione non possa essere rilevata di ufficio, ma debba essere eccepita dalla parte, poiché tale disciplina comporta unicamente che il suddetto effetto sia nella disponibilità del debitore che se rie avvale, senza che sia richiesta una autorizzazione alla compensazione dalla controparte (Cass. 22 ottobre 2014, n. 22324). La compensazione legale, tuttavia, non può operare qualora il credito addotto in compensazione sia contestato nell’esistenza o nell’ammontare, in quanto la contestazione esclude la liquidità del credito medesimo, laddove la legge richiede, affinché la compensazione legale si verifichi, la contestuale presenza dei requisiti della certezza, liquidità ed esigibilità del credito (Cass. 31 maggio 2010, n_ 13208).
La compensazione giudiziale, invece, prevista dall’art. 1243, secondo comma, c.c., può essere disposta dal giudice quando il credito (illiquido) opposto in compensazione sia dì facile e pronta liquidazione.
Questa forma dì compensazione sì distingue da quella legale per il fatto che mentre la prima presuppone la sussistenza (anteriormente al giudizio) di contrapposti crediti liquidi ed esigibili, la seconda presuppone che il debito opposto in compensazione sia illiquido, tua di facile e pronta liquidazione (Cass. 15 ottobre 2009, n. 21923).
L’apprezzamento circa la facile e pronta liquidità va inteso in senso ampio, e dunque anche in riferimento all’an debeatur (Cass. 20 giugno 2003, n. 9904) e costituisce un giudizio di merito non sindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato (Cass. 26 settembre 2005, n, 18775). Il giudice che non riconosca la facile e pronta liquidità del credito opposto in compensazione deve disattendere la relativa eccezione e il convenuto potrà far valere il credito in un autonomo giudizio (Cass. 15 ottobre 2009, n. 21923).
La compensazione giudiziale prevista dall’art. 1243, comma secondo, c.c., presupponendo l’accertamento del controcredito da parte del giudice dinanzi al quale la compensazione è fatta valere, non può fondarsi su di un credito la cui esistenza dipenda dall’esito di un separato giudizio ira corso, in quanto tale credito non è liquidabile se non in quella sede (Cross. 25 maggio 2004, n. 10055).
Qualora, invece, il credito illiquido non sia semplicemente opposto in compensazione al solo fîne di paralizzare la domanda della controparte, una in relazione al medesimo sia stata proposta domanda riconvenzionale, il giudice, in forza di quanto disposto dagli artt. 36 e 112 c.p.c., non può spogliarsi della cognizione della controversia, ma, dopo aver provveduto circa la domanda dell’attore, deve pronunciarsi anche in merito al credito fatto valere dal convenuto (Cass. 5 gennaio 2005, n. 157).”
La questione della comprensibilità dei crediti è attualmente pendente, per altri profili dinanzi alle sezioni unite della Corte, profili che la seconda sezione ha ritenuto non ostativi alla pronuncia in commento: “Non vi è invece interferenza con la questione rimessa alle Sezioni Unite a seguito dell’ordinanza dell’11 settembre 2015, n, 18001, vertendosi in quel caso in una fattispecie in cui a non essere certo era il credito opposto in compensazione, in quanto fondato su sentenza non ancora passata in giudicato_ Nel caso di specie, invece, il credito portato in compensazione è senz’altro certo, essendo passata in cosa giudicata in corso di causa la pronuncia dì rigetto dell’opposizione al decreto ingiuntivo proposta nei confronti del decreto monitorio su cui si fonda la pretesa della società intimata”
In caso di sversamento fognario il Condominio è soggetto legittimato a presentare richiesta di accesso agli atti della pubblica amministrazione.
Lo afferma il Tar Lazio con sentenza 3287/2016: “Al riguardo l’art. 22 della L. n. 241 del 1990 individua i soggetti interessati all’accesso ai documenti amministrativi in tutti coloro che abbiano un interesse diretto, concreto e attuale, corrispondente ad una situazione tutelata e collegata al documento al quale si chiede l’accesso (comma 1); ai sensi del successivo art. 25, il diritto di accesso si esercita mediante esame ed estrazione di copia dei documenti amministrativi, nei modi e con i limiti indicati dalla legge (comma 1), e la richiesta di accesso ai documenti deve essere motivata e va rivolta all’Ente che ha formato il documento o che lo detiene stabilmente (comma 2). Alla stregua della richiamata disciplina sul procedimento amministrativo, i portatori di un interesse specifico hanno diritto di accesso ai documenti amministrativi per la tutela di situazioni giuridicamente rilevanti, intendendo per tali le situazioni giuridiche soggettive che presentino un collegamento diretto e attuale con il procedimento amministrativo cui la richiesta di accesso si riferisce.”
Afferma ancora il Giudice amministrativo che ” L’interesse all’accesso e la sua rilevanza ai fini della proposizione di un eventuale giudizio, va inteso in senso ampio, in quanto la documentazione richiesta deve essere, genericamente, mezzo utile per la difesa dell’interesse giuridicamente rilevante, e non strumento di prova diretta della lesione di tale interesse”
Quanto ai destinatari dell’obbligo di ‘trasparenza’ la lettura è opportunamente ampia e ben motivata: “A ciò va aggiunto che il citato art. 22 individua i documenti amministrativi in quelli “detenuti da una pubblica amministrazione e concernenti attività di pubblico interesse, indipendentemente dalla natura pubblicistica o privatistica della loro disciplina sostanziale” (comma 1, lett. d) e per Doc. #: tar lazio 3287 del 16.docx 4 pubblica amministrazione “tutti i soggetti di diritto pubblico e i soggetti di diritto privato limitatamente alla loro attività di pubblico interesse disciplinata dal diritto nazionale o comunitario” (comma 1, lett.e). In conformità alla predetta norma, l’Ente destinatario dell’ esercizio del diritto di accesso va individuato nel soggetto pubblico o privato che, in relazione alla propria attività amministrativa di pubblico interesse detiene – o comunque è tenuta a detenere – i documenti amministrativi che ineriscono alle predette attività ad essa riconducibili”
Alla luce di tali principi si deve ritenere che sussista in capo al Condominio, che intenda agire in giudizio per le vicende legate allo sversamento, un interesse diretto ed attuale a conoscere gli atti della Pubblica Amministrazione e, per essa, dell’ente che materialmente gestione il servizio fognario: “osserva il Collegio che i suddetti presupposti sono presenti nel caso di specie in quanto appare evidente che il Condominio ricorrente abbia titolo ad accedere ai documenti relativi alle rilevazioni e monitoraggi effettuati dalla società che gestisce il servizio idrico integrato dell’Ambito territoriale n. 2 Lazio Centrale – Roma, come richiesti nell’istanza, in relazione alla descritta vicenda di sversamento di acque nere nell’area antistante il Condominio stesso e all’attività svolta dalla società di gestione del servizio. Sussiste un palese interesse della parte ricorrente all’ostensione dei richiesti documenti, la cui conoscenza è obiettivamente strumentale alla tutela di un interesse giudicamente rilevante del Condominio, al quale gli stessi documenti si correlano immediatamente”
La legge 4/2013 ha introdotto una serie di parametri a cui deve rispondere il libero professionista non ordinistico, figura cui si è soliti ricondurre anche l’amministratore di condominio.
Il legislatore ha ritenuto che la sussistenza di tali requisiti possa essere provata, nei conforti del cliente-consumatore, mediante l’iscrizione ad un’associazione di categoria che garantisca determinati parametri culturali, deontologici e di garanzia oppure mediante l’attestazione personale di rispondenza alla norma uni di settore: l’art. 6 della L. 4/2013 prevede il meccanismo della autoregolamentazione volontaria: “1. La presente legge promuove l’autoregolamentazione volontaria e la qualificazione dell’attivita’ dei soggetti che esercitano le professioni di cui all’art. 1, anche indipendentemente dall’adesione degli stessi ad una delle associazioni di cui all’art. 2. La qualificazione della prestazione professionale si basa sulla conformita’ della medesima a norme tecniche UNI ISO, UNI EN ISO, UNI EN e UNI, di seguito denominate «normativa tecnica UNI», di cui alla direttiva 98/34/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 22 giugno 1998, e sulla base delle linee guida CEN 14 del 2010. I requisiti, le competenze, le modalita’ di esercizio dell’attivita’ e le modalita’ di comunicazione verso l’utente individuate dalla normativa tecnica UNI costituiscono principi e criteri generali che disciplinano l’esercizio autoregolamentato della
singola attivita’ professionale e ne assicurano la qualificazione.”
La norma Uni relativa alla professione di amministratore non era tuttavia aggiornata, anche alla luce delle ultime modifiche introdotte, dalla L. 220/2012 e si è quindi aperto il processo per la revisione.
Attualmente il progetto U8300A160 è in corso di discussione pubblica ed è possibile sino al 16 luglio 2016 effettuare osservazioni a questo link , dal quale è possibile anche scaricare il testo del progetto.
La Cassazione (II sezione civile, 10865/2016, rel. Scarpa) ritorna su due temi caldi.
Quanto alle diverse categorie di spesa e ai poteri dell’amministratore, osserva la Corte che “Vi si allega che l’appalto dei servizi di manutenzione del verde condominiale, nonche’ di derattizzazione e disinfestazione delle aree comuni, involgono contratti rientranti nella straordinaria amministrazione, e percio’ sarebbe illegittima la delibera che dava generico mandato all’amministratore al riguardo. La Corte d’Appello ha ritenuto che si trattasse di contratti che “rientrano chiaramente nell’ordinaria amministrazione, in quanto tendono alla conservazione delle cose comuni, e quindi nella competenza dell’amministratore”, sicche’ la deliberazione sarebbe valsa soltanto come “sollecitazione” a quest’ultimo a provvedere ad atti di sua competenza. E’ noto che i contratti conclusi dall’amministratore nell’esercizio delle sue funzioni ed inerenti alla manutenzione ordinaria dell’edificio ed ai servizi comuni essenziali, ovvero all’uso normale delle cose comuni, sono vincolanti per tutti i condomini in forza dell’articolo 1131 c.c., nel senso che giustificano il loro obbligo di contribuire alle spese, senza necessita’ di alcuna preventiva approvazione assembleare delle stesse, intervenendo poi tale approvazione utilmente in sede di consuntivo (Cass. 18 agosto 1986, n. 5068). L’elemento distintivo dell’ordinaria amministrazione dell’obbligazione assunta, come tale sottratta al presupposto autorizzativo dell’assemblea, risiede, pertanto, al pari di quanto si sostiene per le amministrazioni commerciali, nella normalita’ dell’atto di gestione condominiale rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni. Mentre, solo laddove si verta in ipotesi di spese che, seppure dirette alla migliore utilizzazione di cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino per la loro particolarita’ e consistenza un onere economico rilevante, superiore a quello normalmente inerente alla gestione, l’iniziativa contrattuale dello stesso amministratore, senza la preventiva deliberazione dell’assemblea, non e’ sufficiente a fondare l’obbligo dei singoli condomini, salvo che non ricorra il presupposto dell’urgenza contemplato nella fattispecie di cui all’articolo 1135 c.c., comma 2. “
Quanto alla legittimazione processuale dell’amministratore, in linea con le Sezioni Unite del 2010 e con le modfiche apportate all’art. 1131 cod.civ. dalla novella del 2012, il Giudice di legittimità ribadisce che “deve conclusivamente affermarsi, quanto al primo motivo di ricorso, che l’amministratore di un condominio, per conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che non esorbitano dalle sue attribuzioni, agli effetti dell’articolo 1131 c.c., commi 2 e 3 (quale, nella specie, la resistenza all’impugnazione di una Delib. proposta da un condomino), non ha bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea dei condomini, ed un’ eventuale Delib. sul punto avrebbe il significato di mero assenso alla scelta gia’ validamente effettuata dall’amministratore”
Si va sempre più affermando nella giurisprudenza di merito una interpretazione rigorosa ed estesa della mediazione quale strumento di risoluzione della controversia alternativa alla lite.
Accade così che i giudici si spingano a ritenere la mancata comparizione delle parti equivalente ad un tentativo di mediazione non esperito, così come affermano di ritenere la mancata e ingiustificata partecipazione della parte elemento qualificante della sua condotta procesuale, tanto da condurre alla condanna sia al pagamento della sanzione pari al contributo unificato in favore dell’Erario sia – ai sensi dell’art. art. 96 III comma c.p.c. – nei confronti della parte vittoriosa.
Lo ha deciso il Tribunale di Roma con sentenza del 23 giugno 2016, che merita di essere letta per intero.
L’amministratore di condominio – a fronte di tale giurisprundenza – potrà dunque rappresentare all’assemblea, chiamata a decidere ai sensi dell’art. 71 quater disp. att. cod.civ., l’opportunità di partecipare comunque alla prima comparizione dinanzi al mediatore, onde non incorrere in conseguenze processuali che potrebbero essere assai spiacevoli, fatta salva comunque la possibilità di esporre in quella sede le ragioni per cui si ritiene inutile procedere oltre.
La questione di costituzionalità dell’art. 96 III comma c.p.c. non è fondata: lo ha stabilito la Corte Costituzionale con sentenza 1 – 23 giugno 2016, n. 152.
Il Tribunale di Firenze ne aveva prospettato l’illegittimità laddove alla funzione sanzionatoria della norma ricollega la condanna in favore della parte vittoriosa piuttosto che dell’Erario.
La Corte Costituzionale, pur accedendo ad alcuni rilievi critici mossi dal rimettente, ritiene che la norma sia comunque compatibile con l’architettura normativa del nostro ordinamento.
Osserva la Corte che: “La ragionevolezza della soluzione auspicata dal rimettente non comporta, però, la irragionevolezza della diversa soluzione adottata dal legislatore del 2009, e tantomeno ne evidenzia quel livello di manifesta irragionevolezza od arbitrarietà che unicamente consente il sindacato di legittimità costituzionale in ordine all’esercizio della discrezionalità legislativa in tema di disciplina di istituti processuali (ex plurimis, ordinanze n. 138 del 2012, n. 141 del 2011). La motivazione, che ha indotto i redattori della novella a porre «a favore della controparte» l’introdotta previsione di condanna della parte soccombente al «pagamento della somma» in questione, è, infatti, plausibilmente ricollegabile – e non è mancato, in dottrina, chi l’ha così ricollegata – all’obiettivo di assicurare una maggiore effettività, ed una più incisiva efficacia deterrente, allo strumento deflattivo apprestato da quella condanna, sul presupposto che la parte vittoriosa possa, verosimilmente, provvedere alla riscossione della somma, che ne forma oggetto, in tempi e con oneri inferiori rispetto a quelli che graverebbero su di un soggetto pubblico. L’istituto così modulato è suscettibile di rispondere, peraltro, anche ad una concorrente finalità indennitaria nei confronti della parte vittoriosa (pregiudicata anch’essa da una temeraria, o comunque ingiustificata, chiamata in giudizio) nelle, non infrequenti, ipotesi in cui sia per essa difficile provare l’an o il quantum del danno subito, suscettibile di formare oggetto del risarcimento di cui ai primi due commi dell’art. 96 cod. proc. civ.”
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 9 dicembre 2015 – 27 gennaio 2016, n. 1548
Una sentenza non dell’ultima ora, ma che contiene alcuni principi interessanti e vale la pena commentare.
I fatti: il Condominio richiede ed ottiene decreto ingiuntivo sulla scorta di una delibera che approva un rendiconto e l’attribuzione dello stesso per quote ai condomini, pur in assenza di una tabella millesimale legittimamente approvata. A tale decreto propone opposizione il condomino ingiunto, sostenendone l’illegittima emissione.
La Suprema corte detta alcuni principi essenziali, legati alla prioritaria esigenza di funzionamento della compagine condominiale, all’obbligo di ciascuno di contribuire in forza dei parametri stabiliti dalla legge anche una senza di tabelle, al potere del giudice di stabilire anche d’ufficio e con riferimento alle norme di cui agli artt. 1123 e s.s. cod.civ. l’onere per ciascuno e alla idoneità della sola delibera a consentire l’emissione del provvedimento monitorio.
La motivazione è stringata ma efficace: “Tanto attesa la particolarità della vicenda in esame contrassegnata dalla pacifica assenza di una valida ed approvata tabella millesimale di ripartizione delle spese deliberate dall’assemblea condominiale. Nell’ipotesi la delibera alla cui stregua venivano ripartite le spese (idonea di per sé alla valida emissione dell’opposto D.I.) ben poteva ritenersi non adeguatamente idonea a comprovare nel giudizio di opposizione la pretesa creditoria del Condominio. Tanto in dipendenza dell’accennata inesistenza di valide tabelle eccepita dall’opponente. In tal caso, tuttavia (e anche al fine di evitare comunque una sorta di esenzione generalizzata del pagamento a carico del debitore) incombeva comunque al Giudice un onere. E tutto ciò alla stregua, anche per effetto del principio di seguito affermato, di una corretta applicazione delle norme invocate con il primo motivo del ricorso in esame. In particolare vi era un obbligo di verifica dell’esistenza, validità ed efficacia della delibera in conformità del valore delle singole posizioni condominiali anche in assenza tabelle regolari. Ed, ancora, se la pretesa del Condominio era o meno conforme a criteri di ripartizione. Giova, specificamente e con precipuo riferimento al secondo motivo del ricorso, raffermare il principio già affermato da questa Corte, secondo cui “in tema di riparto di spese condominiali, qualora non possa farsi riferimento ad una tabella millesimale approvata da tutti i condomini, il condomino non può sottrarsi al pagamento della quota, spettando al giudice di stabilire se la pretesa del condominio nei confronti del singolo condomino sia conforme ai criteri di ripartizione che, con riguardo ai valori delle singole quote di proprietà sono stabiliti dalla legge in “subiecta materia”, determinando egli stesso in via incidentale, anche in assenza di specifica richiesta al riguardo, i valori di piano o di porzioni di piano espressi in millesimi” (Cass. civ., Sez. Seconda, Sent. 30 luglio 1992, n. 9107). L’esposto, condiviso e qui ribadito principio rinviene la sua evidente ratio nella necessità di assicurare comunque le condizioni di corretta continuità gestionale dell’ente condominiale, atteso che – in assenza di una valida approvata tabella ed al cospetto dell’opposizione di un condominio- non potrebbe comunque crearsi e legittimarsi una situazione di totale sottrazione all’obbligo di contribuire alle spese comuni e, quindi, di paralisi del condominio stesso.”
