la canna fumaria è manufatto nocivo e pericoloso per presunzione

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Lo afferma la Corte di Cassazione, sez. II Civile (sentenza 10 maggio – 30 giugno 2016, n. 13449
Presidente Bianchini – Relatore Falabella) che rileva che per la costruzione di  condotti di scarico deve osservarsi la distanza prevista negli strumenti urbanistici e che – ove gli stessi nulla dispongano  al riguardo – deve essere adottato ogni accorgimento utile ad evitare di arrecare danno, ivi compreso l’arretramento  a distanza di sicurezza.

Affrontate e risolte numerose questioni processuali, sul punto concreto la Corte afferma  che:

“Quanto alla violazione dell’articolo 890 c.c., esso dispone: “Chi presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, vuole fabbricare forni, camini, magazzini di sale, stalle e simili, o vuol collocare materie umide o esplodenti o in altro modo nocive, ovvero impiantare macchinari, per i quali può sorgere pericolo di danni, deve osservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, quelle necessarie a preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza”.
La corte territoriale ha evidenziato che, nella specie, non era prevista, dai vigenti strumenti urbanistici, una distanza orizzontale minima tra le canne fumarie e le proprietà aliene.
La costante giurisprudenza di legittimità afferma che il rispetto della distanza prevista per fabbriche e depositi nocivi e pericolosi dall’articolo 890 c.c., nella cui regolamentazione rientrano anche i comignoli con canna fumaria, è collegato ad una presunzione assoluta di nocività e pericolosità che prescinde da ogni accertamento concreto nel caso in cui vi sia un regolamento edilizio comunale che stabilisca la distanza medesima, mentre, in difetto di una disposizione regolamentare, si ha una presunzione di pericolosità relativa, che può essere superata ove la parte interessata al mantenimento del manufatto dimostri che, mediante opportuni accorgimenti, può ovviarsi al pericolo od al danno del fondo vicino (per tutte: Cass. 22 ottobre 2009, n. 22389; Cass. 6 marzo 2002, n. 3199).
La corte di merito ha correttamente accertato, quindi, che, alla luce della lacuna contenuta nel regolamento edilizio locale, dovesse essere imposto un arretramento della canna fumaria per scongiurare ogni pericolo per il fondo confinante (la cui concreta esistenza era stata acclarata), assumendo, altresì, che l’installazione di accorgimenti con funzione di separazione risultava del tutto inidonea. A tal fine ha evidenziato che l’installazione di un siffatto dispositivo non poteva considerarsi risolutivo visto che l’art. 890 c.c. presume la pericolosità dei camini anche se tra questi ed il fondo del vicino vi sia un muro divisorio. Proposizione, questa, senz’altro congrua, come tale incensurabile in questa sede.”

© massimo ginesi 6 luglio 2016

se la discoteca nel condominio fa un rumore intollerabile il danno è in re ipsa

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La Cassazione (Cass. Civ. III sezione, 27.6.2016 n. 13208) , con una stringatissima pronuncia, sottolinea un principio di rilievo.

Al primo piano del condominio era posta una discoteca che, per carenza degli accorgimenti insonorizzanti, è risultata superare ampiamente il limite della tollerabilità previsto dall’art. 844 cod.civ. a proposito di immissioni.

Diversi condomini avevano agito in giudizio per vedersi riconosciuto il danno derivante dalla esposizione ai rumori molesti. La Corte di Appello di Milano, accertata la intollerabilità delle immissioni, aveva condannato la società che gestiva la discoteca a risarcire ciascun condomino per l’importo di diecimila euro.

La causa approda in Cassazione, su ricorso della società condannata, che afferma che l’aver accertato l’esistenza di immissioni intollerabili non significa necessariamente aver anche acquisito  la prova del danno conseguente.

LA Suprema corte rigetta il ricorso, affermando che – anche a non voler considerare che i danneggiati  avevano prodotto certificazione medica a sostegno della propria domanda –  il danno da superamento della soglia di tollerabilità delle immissioni può essere presunto e in ciò il Giudice di merito può avvalersi di regole  di comune esperienza, secondo le quali l’esposizione ripetuta e prolungata a rumore e fonti sonore intollerabili è idonea a compromettere l’equilibrio psicofisico del soggetto interessato.

© massimo ginesi 6 luglio 2016 

 

l’appropriazione indebita si perfeziona al passaggio delle consegne

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Se l’amministratore si appropria di somme del condominio può commettere il reato previsto dall’art. 646 cod.pen. Tuttavia il momento consumativo di tale fattispecie non si verifica, in caso di più atti di appropriazione (nel caso concreto l’amministratore si bonificava periodicamente somme dal conto del condominio al proprio conto personale), in occasione di ogni singola condotta ma quando quella condotta diviene irreversibile, manifestando l’agente un atto di signoria sul bene idoneo a far ritenere il provento  acquisito al patrimonio dell’agente.

La Cassazione penale , con una recente sentenza, ha chiarito che è solo al passaggio delle consegne al nuovo amministratore che si cristallizza la volontà dell’agente di non restituire quanto indebitamente trattenuto, a quel momento dunque si deve  intendere perfezionato il reato con ogni conseguenza anche in termine di prescrizione .

Sino a quel momento, invece, i flussi di denaro (seppur sconsigliati alla luce di quanto previsto dall’art. 1129 XII comma n. 4 cod.civ. ) possono trovare ragion d’essere anche in motivi di rilievo non penale, legati alla gestione del condominio: la condotta illecita  si perfeziona “nel momento in cui l’agente, volontariamente negando la restituzione della contabilità detenuta, si era comportato “uti dominus” rispetto alla “res”. Analogamente deve pertanto ritenersi che l’utilizzo delle somme versate nel conto corrente da parte dell’amministratore durante il mandato non profila l’interversione nel possesso che si manifesta e consuma soltanto quando terminato il mandato le giacenze di cassa non vengano trasferite al nuovo amministratore con le dovute conseguenze in tema di decorrenza dei termini di prescrizione. E difatti avendo l’amministratore la detenzione nomine alieno delle somme di pertinenza del condominio sulle quali opera attraverso operazioni in conto corrente, solo al momento della cessazione della carica si può profilare il momento consumativo dell’appropriazione indebita poiché in questo momento rispetto alle somme distratte si profila l’interversione nel possesso”

© massimo ginesi 5 luglio 2016 

DM 140/2014, interrogazione parlamentare sulla formazione degli amministratori

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Le  norme sulla formazione degli amministratori di condominio (introdotte dalla L. 220/2012 che ha aggiunto alle disposizioni di attuazione l’art. 71 bis disp.att. cod.civ. e integrate con  la successiva emanazione del Dm 140/2014 che ha definito i contenuti di  una norma attuativa assolutamente generica)  hanno destato più di una perplessità e molte critiche fra gli operatori del settore.

Di recente, a tal proposito, è stata posta interrogazione parlamentare al Ministro della Giustizia:

“Atto n. 4-05984

Pubblicato il 21 giugno 2016, nella seduta n. 641

BOTTICI , BERTOROTTA , PUGLIA , DONNO , MANGILI , CAPPELLETTI , GIARRUSSO , MORONESE , LEZZI , PAGLINI , SANTANGELO , MONTEVECCHI , TAVERNA – Al Ministro della giustizia. –
Premesso che:
la legge n. 220 del 2012, recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, cosiddetta ” riforma del condominio”, ha previsto che gli amministratori, che non siano scelti tra gli stessi condòmini, debbano frequentare annualmente dei corsi di aggiornamento;
il decreto-legge n. 145 del 2013, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2014, n. 9, ha rimandato per la concreta applicazione della citata previsione all’adozione da parte del Ministero della giustizia di un apposito regolamento;
tale regolamento è stato adottato tramite decreto ministeriale n. 140 del 13 agosto 2014, entrato in vigore il 9 ottobre 2014;
a giudizio degli interroganti, le norme contenute nel suddetto decreto ministeriale appaiono eccessivamente generiche e rispetto ad esse il Ministero della giustizia, ad intermittenza, decide se rispondere o meno alle questioni interpretative sottoposte alla sua attenzione;
considerato che, risulta agli interroganti:
il Dicastero della giustizia avrebbe risposto ad alcuni chiarimenti richiesti da Confedilizia, mentre avrebbe declinato a mezzo Pec (posta elettronica certificata) le richieste pervenute dall’Aduc (Associazione per i diritti degli utenti e consumatori) affermando, a giudizio degli interroganti incredibilmente, che esso non rilascia alcun chiarimento applicativo sul tema in questione;
come avrebbe denunciato la citata associazione dei consumatori, alcuni operatori del settore della formazione professionale degli amministratori condominiali, sfruttando malamente la nota ministeriale, svolgerebbero corsi di formazione contrari ai dettami impartiti dal decreto ministeriale n. 140 del 2014, consentendo di sostenere gli esami in modalità telematica, cosa questa assolutamente vietata dal predetto regolamento, in virtù dell’art. 5 del decreto stesso;
inoltre, a giudizio degli interroganti, l’assenza di controlli e sanzioni rende difficile il rispetto delle norme, nonché la conseguente sanzione da applicare nei confronti di pratiche scorrette e comunque illegittime,
si chiede di sapere se, alla luce dei fatti esposti in premessa, il Ministro in indirizzo intenda intervenire con l’emanazione di linee guida, che chiariscano i principali aspetti problematici derivanti dall’applicazione del decreto ministeriale n. 140 del 2014 o se intenda prevedere modifiche allo stesso, al fine di emendare le lacune e le incertezze contenute e generate dal decreto stesso”.

E’ davvero  è un paese ben strano quello in cui si emana una norma di legge attuativa  che richiede un regolamento ministeriale per essere compresa che, sua volta, richiede delle linee  guida per essere interpretato…

© massimo ginesi 5 luglio 2014

parcheggi condominiali, valgono titolo e legge vigente all’epoca della costruzione

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Gli spazi destinati a parcheggio sono fra i temi di maggior constrasto nella vita condominiale, sia per ciò che attiene alla loro regolamentazione ed utilizzo che per la complessa legislazione che si è succeduta nel tempo, con  riflessi diversi anche sulla loro circolazione quali beni autonomi: Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 27 aprile – 30 giugno 2016, n. 13445 Presidente Migliucci – Relatore Bianchini.

I fatti: “L.E. citò innanzi al Tribunale di Bari la spa N.G.I., dalla quale aveva acquistato un appartamento e le relative parti comuni, nello stabile sito in (omissis) , perché fosse accertato il suo diritto all’utilizzo di uno spazio a parcheggio – alternativamente: a titolo di proprietà; di comproprietà condominiale; quale esplicazione di un diritto di servitù o come diritto reale d’uso di cui all’art. 18 delle legge 765/1967- sito nel seminterrato dell’edificio condominiale; chiese inoltre di esser risarcita dei danni subiti, atteso che la privazione dell’esercizio del diritto a parcheggio l’avrebbe costretta a prendere in affitto apposito spazio. La società convenuta si oppose all’accoglimento della domanda con l’osservare che nella vendita dell’appartamento non veniva fatta menzione del trasferimento di un qualsiasi diritto sullo spazio in questione. “

Le pronunce di merito: “il Tribunale riconobbe in favore della L. il solo diritto reale d’uso richiesto in via subordinata, liquidando anche il danno per la mancata disponibilità dell’area; respinse inoltre la domanda riconvenzionale subordinata, volta al riconoscimento alla venditrice di una integrazione del prezzo. La Corte di Appello di Bari, adita in via principale dalla N.G.I. ed in via incidentale dalla L., statuì non esservi stata una pronuncia ultra petita – in ragione del fatto che il primo giudice aveva riconosciuto in favore dell’attrice un diritto di uso oneroso e non già, come richiesto, a titolo gratuito- richiamando la interpretazione di legittimità sui diritti autodeterminati e sulla conseguente non vincolatività per l’interprete del titolo posto a base della domanda; negò che potesse applicarsi la sopravvenuta legge 246/2005 che stabiliva che gli spazi a parcheggio potessero essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle unità abitative; riconobbe in favore dell’appellante principale il diritto all’integrazione del prezzo di vendita, espressamente richiamando l’esigenza di ristabilire -se del caso, anche d’ufficio- il sinallagma contrattuale; aumentò altresì la stima del valore dello spazio a parcheggio, rispetto a quella formulata dal consulente di ufficio; riformò infine anche il capo di decisione relativo alla quantificazione del danno liquidato L. in quanto ritenne che il riconoscimento del danno emergente – commisurato al canone per la locazione di un parcheggio – non potesse essere aggiunto a quello per il lucro cessante, atteso che la originaria attrice, se avesse avuto tempestivamente la disponibilità del parcheggio, o non avrebbe sopportato le anzidette spese o avrebbe goduto di un reddito per la locazione a terzi dello spazio in questione, non potendo invece trovare realizzazione contemporanea le due ipotesi risarcitorie. Quanto all’appello incidentale – per quello che conserva di interesse in sede di legittimità – la Corte di Appello ritenne applicabile alla fattispecie il regime dettato dall’art. 2 della legge n. 122 del 1989 che stabiliva la inalienabilità degli spazi a parcheggio in modo autonomo rispetto all’unità abitativa alla quale appartenevano, in ciò distinguendosi dalla precedente disciplina – art. 18 della legge 765 del 1967 – così dunque escludendo, tra l’altro, la possibilità che gli spazi in questione potessero rientrare nella previsione di afferenza condominiale secondo quanto disposto dall’art. 1117 cod. civ. – nella formulazione all’epoca vigente – o che, come pure richiesto dall’appellata, potesse alla stessa riconoscersi la piena proprietà o comproprietà sugli stessi spazi.”

La Corte di legittimità cassa con rinvio ad altra sezione della corte di appello osservando che: ” Il primo motivo è fondato, atteso che la legge n. 122/1989 disciplina gli atti di disposizione relativi a spazi a parcheggio realizzati dopo la sua entrata in vigore, mentre nella fattispecie in esame è rimasto accertato che l’edificio in cui era stato ricavato il parcheggio era stato costruito nel 1968 e l’appartamento alienato alla ricorrente aveva formato oggetto di vendita del 7 agosto 1998; la contestata interpretazione avrebbe dunque comportato l’attribuzione di una efficacia retroattiva alla legge – così contravvenendosi al disposto dell’ars 11 delle c.d. preleggi – altresì violando le norme che stabiliscono un nesso pertinenziale tra bene principale e spazio a parcheggio (artt. 26, comma V della legge 47/1985). L’erronea individuazione del referente normativo, in luogo dell’art. 18 della legge n. 765/1967, lascia dunque aperta la possibilità, per il giudice del rinvio, cassata in parte qua la gravata decisione, di una divergente delibazione dell’atto di trasferimento dell’appartamento alla L. , al fine di verificare se la inesistenza di una riserva di proprietà in capo al venditore degli spazi a parcheggio, unita alla considerazione della locazione a terzi dell’intero piano seminterrato, da epoca precedente alla compravendita (per come riportato a fol. 37 del controricorso ed a fol. 5 delle memorie ex art. 378 cpc), consentano il riconoscimento del più ampio diritto di comproprietà ex art. 1117 cod. civ. (v. ex militis Cass. Sez. II n. 11261/2003; Cass. Sez. TI n 730/2008; Cass. Sez. II n. 1214/2012).”

© massimo ginesi 4 luglio 2016

 

art. 1117 cod.civ., per stabilire se il bene è condominiale vale il titolo originario

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Principio consolidato, che la Suprema Corte ( Cass. Civ. II sez.  Sentenza 30 giugno 2016 n. 13450, relatore Scarpa)  declina con grande chiarezza e alcune interessanti precisazioni.

Il nucleo centrale della decisione ha richiardo ad un corridoio conteso dai condomini, in ordine al quale alcuni rivendicano la titolarità esclusiva ed altri ne affermano la condominialità.

Osserva la Corte che “Ora, ai sensi dell’art. 1117, n. 1, cod.civ. , rientrano tra le parti comuni spettanti ai proprietari delle singole unità site nell’edificio condominiale, tra l’altro, le scale, i vestiboli, gli anditi, ovvero comunque tutte le parti necessarie all’uso comune ed essenziali alla funzionalità del fabbricato, e quindi anche gli annessi pianerottoli, passetti, corridoi, pur se posti in concreto al servizio di singole proprietà. Per sottrarre tali beni alla comproprietà dei condomini e dimostrarne l’appartenenza esclusiva al titolare di una porzione esclusiva, è necessario un titolo contrario, contenuto non già nella compravendita o nella donazione delle singole unità immobiliari (come suppone il ricorrente, menzionando gli atti d i cui alle pagine 16 e seguenti di ricorso), bensì nell’atto costitutivo del condominio. Titolo idoneo a vincere la presunzione di condominialità ex art 1117 e.e., infatti, è non l’atto di acquisto del singolo appartamento condominiale, quanto ilnegozio posto in essere da colui o da coloro che hanno costituito il condominio dell’edificio, in quanto tale
negozio, rappresentando la fonte comune dei diritti dei condomini, ne determina l’estensione e le limitazioni reciproche. Pertanto, per accertare se ilcorridoio di accesso ai singoli appartamenti delle parti in lite fosse escluso dalla comunione e riservato in proprietà esclusiva di alcuno o altro dei condomini titolari di essi, ilricorrente avrebbe dovuto decisivamente indicare, piuttosto, quale fosse stato l’atto costitutivo del condominio di via M., di Locorotondo, spettando certamente al proprietario, che rivendichi la proprietà esclusiva di un bene presuntivamente attribuito al condominio, l’onere di dare la prova del proprio diritto individuale sulla res.”

quanto alla pbiettiva destinazione del bene e alla sua attitudine a rendere una utilità comune, è giudizio di fatto rimesso al Giudice di merito: “Costituisce, peraltro, apprezzamento di fatto dei giudici di merito incensurabile in sede di legittimità – ove, come nel caso in esame, risulti pure compiutamente motivato – l’accertamento, in base ad elementi obiettivamente rilevati, che il corridoio serva, per sue caratteristiche strutturali e funzionali, ali’uso comune di più appartamenti, e non sia, piuttosto, destinato, al godimento di una parte soltanto dell’edificio avente accesso da esso (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3159 del 14/02/2006; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1498 del 12/02/1998; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1776 del 23/02/1994; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2070 del 22/03/1985; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 673 del 09/03/1972).”

Peraltro tale giudizio di fatto dovrà arrestarsi a fronte di una statuizione del titolo, posto che i criteri previsti dall’art. 1117 cod.civ. – così come espressamente previsto dalla norma – hanno natura sussidiaria e secondaria rispetto al titolo” la presunzione di comunione, tra i condomini di un edificio condominiale, di un bene rientrante tra quelli indicati dall’art. 1117 e.e., può, invero, esser superata se il contrario risulta dal titolo, e non già se la situazione di fatto deponga per la possibilità di ottenere le medesime utilità fornite da quel bene attraverso il godimento di altre parti comuni, comunque strumentali alla medesima porzione esclusiva (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3409 del 22/03/2000). Né parimenti rivelano significato i richiami operati in ricorso all’espletata prova testimoniale sul transito operato in  passato dalla famiglia O. attraverso la porta dell’androne, in quanto l’esclusione, quale titolo contrario ex art. 1117 cod.civ., dal novero delle parti in condominio di alcune che, per presunzione di legge, sono di proprietà comune, incidendo sulla costituzione o modificazione di un diritto reale immobiliare, deve risultare necessariamente da atto scritto.

© massimo ginesi 4 luglio 2016

 

anticipazioni dell’amministratore, i consuntivi approvati costituiscono prova

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La controversa materia delle anticipazioni dell’amministratore è oggetto di una recente sentenza di un tribunale campano (Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, sentenza 4 aprile 2016)

La Cassazione ha affermato, in più occasioni, che è onere dell’amministratore fornire espressa e puntuale prova delle anticipazioni eseguite non essendo possibile desumerle in via presuntiva  dal fatto che non risultino creditori insoddisfatti alla fine dell’esercizio, pur non avendo tutti i condomini versato le quote di competenza:” l’approvazione di un rendiconto di cassa che presenti un disavanzo tra uscite ed entrate, non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall’amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l’importo corrispondente, atteso che la ricognizione di debito, sebbene possa essere manifestata anche in forma non espressa, richiede pur sempre un atto di volizione su di un oggetto specificamente sottoposto all’esame dell’organo collettivo, chiamato a pronunciarsi su di esso” Corte di cassazione, Sezione seconda civile, 9 maggio 2011, n. 10153.

Tuttavia l’approvazione del rendiconto, in cui siano specificamente indicate le anticipazioni effettuate dall’amministratore, è prova idonea ad attestare il suo credito, poiché il documento contabile fa stato non solo fra condominio e condomini ma anche fra amministratore e condominio, così come afferma il Tribunale campano: “L’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore rientra tra le attribuzioni dell’assemblea dei condomini, le cui deliberazioni se non impugnate tempestivamente, con riguardo a pretesi vizi che ne causino l’annullabilità, sono obbligatorie per tutti i condomini, con la conseguenza che il condomino dissenziente non può, in mancanza di formale impugnazione a termini dell’art. 1137 c.c. – alla quale non può essere equiparata una contestazione scritta – sottrarsi al pagamento di quanto da lui dovuto in base alla rendiconto approvato. Anche, però, nel rapporto tra il condominio e l’amministratore, la delibera assembleare di approvazione del rendiconto, che non sia stata tempestivamente impugnata per vizi che ne possano determinare l’annullamento, o che non sia addirittura nulla, rende incontestabile il rendiconto stesso, per modo che eventuali crediti da questo risultanti in favore dell’amministratore (per anticipazioni e/o compensi oppure ad altro titolo ancora) non possano essere più messi in discussione dal condominio una volta che vi sia stata una valida approvazione. Infatti, l’obbligo di rendiconto trova fondamento nella circostanza che un soggetto svolga attività di gestione di affari altrui, e ha perciò la funzione di informare di ciò che è stato compiuto il soggetto nel cui interesse è stata svolta l’attività, per consentirgli di far valere i propri diritti che da essa nascono. È perciò del tutto logico che, quando siano previsti dei termini per eventuali contestazioni rispetto al rendiconto oppure questo sia espressamente approvato dal diretto interessato, il rendiconto così approvato o che debba darsi per approvato (per inutile decorso dei cennati termini) renda incontestabili le somme che da esso risultino dovute in favore dell’una o dell’altra parte (cfr. in termini riassuntivi l’art. 263, comma 2, c.p.ca circa gli effetti dell’accettazione espressa del conto), salvi ovviamente i casi in cui la legge consenta di contestare il rendiconto (cfr. ancora sempre in termini riassuntivi gli artt. 264 e 266 c.p.c.). È insito, infatti, nella logica dei rapporti bilaterali in cui è previsto l’obbligo di rendiconto, rapporti sovente di natura privatistica e più specificamente contrattuale, che si tenda a raggiungere il risultato della certezza circa le reciproche poste di dare ed avere tra le parti, onde tali aspetti non rimangano indefinitamente pendenti e controvertibili, e tale certezza ben può essere assicurata dall’espressa approvazione(oppure dalla mancata disapprovazione entro termini eventualmente previsti) da parte di chi avrebbe avuto interesse a contestare il conto reso da colui il quale ha svolto l’attività per suo conto.
Ebbene, i detti rendiconti di gestione, redatti dal (…) sono stati comunque approvati dall’assemblea dei condomini, rendendo perciò incontestabile tra le attuali parti in causa la registrazione tra i debiti del Condominio della voce relativa alla somma indicata a titolo di restituzione delle anticipazioni eseguite dall’amministratore. Né hanno rilevanza le ragioni che indussero i condomini a tale approvazione, in quanto gli stessi erano liberi di non approvare i ridetti rendiconti.”

Interessante anche il rilievo circa la rilevanza probatoria del verbale di assemblea e le modalità necessarie al suo disconoscimento: ” Va aggiunto che il verbale dell’assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, per modo che spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto (cfr. Cass. Sez. 2, 13 ottobre 1999, n. 11526; Cassazione civile sez. VI 12/08/2015 n. 16774). D’altronde, secondo l’orientamento prevalente, ove non sia redatto da un notaio, il verbale dell’assemblea condominiale ha valore di semplice scrittura privata, per vincere le cui risultanze non occorre la querela di falso bensì qualsiasi mezzo di prova (cfr. Tribunale Padova, sez. I, 15/09/2006, n. 1955; Cassazione penale sez. V 20 novembre 1986).
Va precisato che l’anzidetta documentazione pur prodotta in copia su citata non è stata oggetto di disconoscimento rituale in seno all’atto introduttivo. Ed invero, posto che secondo orientamento pacifico, il disconoscimento della conformità di una copia all’originale deve essere chiaro, circostanziato, esplicito, oltre che tempestivo (cfr. Cassazione civile sez. VI 01 luglio 2014 n. 14893), la sola deduzione di parte opponente secondo cui il (…) ha depositato una serie di copie fotostatiche con contestuale richiesta di disporre il deposito degli originali, non concretizza il disconoscimento rituale su indicato.”

Osserva ancora il Tribunale che  l’amministratore non potrà agire nei conforti di un singolo condomino per l’intero ma potrà richiedere l’intero credito al Condominio oppure le singole quote a ciascun condomino (applicazione del noto principio di Cass. SS.UU. 9148/2008 oggi temperato dall’art. 63 disp.att. cod.civ. ): “Va precisato che l’amministratore cessato dall’incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore (dovendosi considerare attinente alle cose, ai servizi ed agli impianti comuni anche ogni azione nascente dall’espletamento del mandato, che, appunto, riflette la gestione e la conservazione di quelle cose, servizi o impianti) sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare all’amministratore, mandatario, le anticipazioni da questo fatte nell’esecuzione dell’incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa e non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore, che amplia la legittimazione processuale passiva senza eliminare quelle originali, sostanziali e processuali (cfr. in tal senso, Cass. civile, sez. II, 12 febbraio 1997, n. 1286; Cass. civile , sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530; Cass. civile 24 marzo 1981 n. 1720; Tribunale Torino, sez. III, 30/10/2006, n. 6957; Corte appello Torino, 26/06/2003)”.

La pronuncia contiene ancora interessanti riflessioni sulla prescrizione presuntiva e, per la materia di quotidiana rilevanza  che affronta, merita lettura integrale.

© massimo ginesi luglio 2016

la tettoia costruita sul lastrico solare non aggrava la servitù di veduta

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Se sul lastrico esistente si collocano coperture e profilati isolanti ciò non costituisce necessariamente aggravamento della servitù di veduta sul fondo del vicino.

Lo ha stabilito la Cassazione con sentenza 13444/2016, cassando la pronuncia della Corte di appello che ne aveva imposto la demolizione.

Osserva il Giudice di legittimità che: “non costituisce aggravamento della servitù di veduta, ai sensi dell’art. 1067 cod.civ., la copertura di una terrazza da cui si esercita la veduta stessa, in quanto la copertura, pur potendo consentire un uso più intenso ed assiduo del diritto, non ne amplia il contenuto essenziale, perché lascia inalterati i limite dalla inspetio e della prosperità sul fondo vicino.”

La fattispecie deve dunque intendersi erroneamente qualificata dalla Corte di Appello che ha ha richiamato, per la propria decisione, giurisprudenza della Suprema Corte che attiene invece alla diversa fattispecie in cui i nuovi manufatti comportino anche aumento della finestratura, assente  nel caso di specie: “ben diversa è l’ipotesi, presa in considerazione dal Giudice dell’impugnazione… che si concreta nempliamento di aperture esistenti: e ciò proprio in quanto tale ampliamento rende più agevole l’inspirare e il prospere in alienum, che è di contro escluso nella fattispecie qui in esame.”

© massimo ginesi luglio 2016 

Ascensore: insidia trabocchetto in condominio

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La definizione di insidia/trabocchetto è stata da tempo elaborata dalla giurisprudenza con riferimento alle cadute accidentali per buche o altri ostacoli che, con frequenza, giungono alla attenzione dei giudici.

La Suprema Corte ha sempre sottolineato che la norma di cui all’art. 2051 cod.civ., che prevede la responsabilità del custode del bene che cagiona il danno, fa salvo il caso fortuito e in tale concetto deve ricondursi anche il fatto del terzo o dello stesso danneggiato.

La giurisprudenza ha in più occasioni sottolineato che il soggetto che subisce danno in conseguenza di un ostacolo o di un particolare assetto dei luoghi dovrà essere risarcito solo ove il fatto non possa essere evitato con l’ordinaria diligenza, quindi abbia carattere insidioso idoneo a superare il normale atteggiarsi dell’individuo di fronte a situazioni analoghe.

La Cassazione (Cassazione civile, Sezione III, sentenza 22 giugno 2016, n. 12895) con una recente    sentenza    affronta il problema dell’insidia e della responsabilità da cosa in custodia in condominio.

L’ascensore si ferma un ventina di centimetri sotto il livello della soglia e il soggetto che si trova all’interno inciampa procurandosi lesioni.

Afferma la Corte che “ai sensi del citato art. 2051 cod. civ., allorché venga accertato, anche in relazione alla mancanza di intrinseca pericolosità della cosa oggetto di custodia, che la situazione di possibile pericolo, comunque ingeneratasi, sarebbe stata superabile mediante l’adozione di un comportamento ordinariamente cauto da parte dello stesso danneggiato, deve escludersi che il danno sia stato cagionato dalla cosa, ridotta al rango di mera occasione dell’evento, e ritenersi, per contro ingrato il caso fortuito.
Nella specie, osserva la pronuncia, il dislivello di circa venti centimetri avrebbe potuto essere intrinsecamente pericoloso: tuttavia, le condizioni di illuminazione e la presenza della doppia porta, avrebbero reso superabile il pericolo – comunque ingeneratosi – se la ricorrente danneggiata avesse tenuto un comportamento ordinariamente cauto”

Insomma il nesso causale si interrompe se non si guarda dove si mettono i piedi…

© massimo ginesi giugno 2016 

delega all’amministratore e conflitto di interessi, art. 67 disp.att. cod.civ.

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L’art. 67 V comma disp.att. cod.civ., così come introdotto dalla L. 220/2012, prevede che “All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.

Oggi il divieto è  espressamente previsto dalla legge, anteriormente alla novella del codice la giurisprudenza aveva comunque ritenuto che la delega a partecipare alla assemblea, conferita da un condomino  all’amministratore, ove avesse riguardo a  delibere relative alla nomina o revoca dell’amministratore o all’approvazione del bilancio esponesse la decisione  a vizio di annullabilità per conflitto di interesse.

Il Tribunale di Larino ha ritenuto di recente che anche la delega al socio accomandante della società in accomandita semplice, che svolgeva l’incarico di amministratore del fabbricato,  urtasse contro il divieto della norma attuativa.

Osserva il Giudice  molisano che Fondata è l’eccezione di nullità della deliberazione impugnata, in quanto adottata in palese violazione dell’art. 67, co. 4, disp. att. c.c., che vieta espressamente il conferimento all’amministratore di condominio di “deleghe perla partecipazione a qualunque assemblea”. Nella fattispecie, dalla deliberazione in esame risultano conferite dai condomini Ci. e Le. le rispettive deleghe a partecipare in loro nome e per loro conto alla suddetta assemblea all’avv. An.Lo., la quale, come dimostrato per tabulas dalla parte attrice (visura camerale – all. n. 1 del fascicolo di parte attrice), riveste la posizione di socio accomandante della medesima amministratrice “St.Ae. S.a.s.”. Di conseguenza, parimenti fondata è anche l’ulteriore eccezione di illegittimità e di conseguente annullabilità della deliberazione in parola, stante l’evidente conflitto di interessi tra la società amministratrice ed il Condominio “To.” in relazione tanto all’approvazione del bilancio consuntivo 2013/14 e del relativo riparto delle spese, oltre che delle rate del bilancio preventivo del 2015 e del relativo riparto delle spese, quanto della conferma o della revoca della medesima società amministratrice.”

Interessanti le riflessioni sulla portata dell’art. 67 disp.att. cod.civ. “Deve rilevarsi in proposito che la ratio della norma introdotta dal legislatore con il novellato art.67, co. 4, disp. att. c.c. è ispirata non solo all’esigenza di consentire la partecipazione personale dei singoli condomini alla relativa assemblea, ma anche all’esigenza di scongiurare situazioni di conflitto di interesse come quella in discorso. Proprio in relazione a siffatte situazioni la giurisprudenza formatasi prima della novella legislativa del 2012 ha affrontato la questione della validità o meno della delega conferita all’amministratore, esprimendo l’indirizzo consolidato secondo cui quando gli argomenti sottoposti al vaglio ed alla decisione dell’assemblea dei condomini comportino un giudizio sulla persona e sull’operato dell’amministratore riguardo a materie inerenti alla gestione economica della cosa comune, come avviene nel caso delle delibere di approvazione del bilancio consuntivo e di conferma o revoca dell’amministratore, sussiste una situazione di conflitto di interessi tra amministratore e condominio, che può essere fatta valere da qualsiasi partecipante alla collettività condominiale (Cass. civ., 22.07.2002, n. 10683).”

Per non farsi mancare nulla il Condominio aveva anche omesso di indicare a verbale i soggetti votanti, così che non era dato comprendere chi avesse espresso il proprio voto: ulteriore profilo che da sempre costituisce vizio.

Il Tribunale sembra graduare nella motivazione i profili di vizio, attribuendo alla violazione dell’art. 67 disp.att. cod.civ. la più grave nullità e alle altre due violazioni la sanzione della annullabilità: “Nel caso di specie, l’approvazione del bilancio consuntivo del 2013/14 e la conferma di “St.Ae. S.a.s.” come amministratore del Condominio “To.” risultano essere state decise in difetto di qualsiasi indicazione del numero e dei nominativi dei votanti, di quelli favorevoli e contrari, dissenzienti ed astenuti, nonché delle rispettive quote millesimali rappresentate, cosicché non risulta con quale maggioranza siano stati assunti i suddetti deliberati e, stante l’illegittimità delle deleghe conferite all’avv. An.Lo. dai condomini Ci. e Le. in violazione del divieto sancito nell’art.67, co. 4, disp. att. c.c., se l’eventuale votazione espressa sui predetti punti dell’ordine del giorno dal rappresentante dei due condomini, in quanto portatore di un interesse contrastante con quello del Condominio convenuto, sia stato o meno computato al fine del raggiungimento delle maggioranze prescritte nell’art. 1136 c.c., atteso l’obbligo di astensione dalla votazione gravante sul medesimo rappresentante in conflitto di interessi. Peraltro, l’illegittimità della deliberazione in parola, derivante a priori dalla violazione del predetto divieto legislativo, neppure potrebbe escludersi sulla scorta dell’operatività ipotetica della presunzione della conformità degli interessi dei condomini deleganti con quello del delegato (Cass. civ., sez. II, 22.07.2002, n. 10683), poiché è da ritenersi che l’appartenenza di quest’ultimo nella veste di socio accomandante, alla società amministratrice del Condominio “To.” ben era e ben è conoscibile ai terzi e, quindi, ai suddetti condomini deleganti in forza della funzione di pubblicità dichiarativa assolta dalla relativa iscrizione nel registro delle imprese tenuto dalla C.C.I.A.A. di Campobasso, così come risulta dalla visura camerale prodotta dalla parte attrice”

Da sottolineare anche il rilevo processuale, ai sensi dell’art. 116 c.p.c., della ingiustificata mancata partecipazione del Condominio alla mediazione.

Non del tutto congruente invece appare il dispositivo della sentenza con quanto espresso nella motivazione, atteso che, dopo aver ascritto alla nullità il vizio formale relativo alla violazione dell’art. 67 disp.att. cod.civ., il Tribunale  si limita a disporre annullamento della delibera ex art. 1137 cod.civ.

© massimo ginesi giugno 2016