News – Pagina 2 – Avvocato MASSIMO GINESI

regolamento contrattuale, modifiche apportate dal singolo e sindacato dell’autorità giudiziaria.

E’ noto che il singolo condomino, ai sensi dell’art. 1102 c.c., può apportare alla cosa comune ogni modifica che renda più comodo o proficuo il suo utilizzo, purché non alteri la destinazione e non impedisca l’altrui pari uso.

Ove l’intervento rimanga entro tali parametri, il condomino può intervenire in autonomia e l’assemblea non ha alcun titolo ha rilasciare autorizzazioni, previsione che invece può essere contenuta in un regolamento di natura contrattuale.

Ove il regolamento negoziale preveda la preventiva autorizzazione dell’assemblea all’intervento del singolo, è consentito al Giudice (che per costante orientamento non può intervenire sulle valutazioni discrezionali dell’organo collegiale) sindacare la sussistenza della violazione del decoro opposto dall’assemblea per negare il consenso.

E’ quanto emerge da una recente pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. II 28.12.2022 n. 37852 rel. Scarpa) che, per ampiezza e accuratezza dell’analisi, merita integrale lettura e che giunge ad affermare il seguente principio di diritto: “allorché una clausola del regolamento di condominio, di natura convenzionale, obblighi i condomini a richiedere il parere vincolante della assemblea per l’esecuzione di opere che possano pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio, la deliberazione che deneghi al singolo partecipante il consenso all’intervento progettato, ritenendo lo stesso lesivo della estetica del complesso, può essere oggetto del sindacato dell’autorità giudiziaria, agli effetti dell’art. 1137 c.c., soltanto al fine di accertare la situazione di fatto che è alla base della determinazione collegiale, costituendo tale accertamento il presupposto indefettibile per controllare la legittimità della delibera.”

Cass_2022_37852

ciao Alfio

“Fiocco e io, un legame che va oltre la differenza di specie.
Proviamo solo una volta a pensarci non dominatori di questo pianeta ma esseri facenti parte del tutto.
Sarebbe un mondo bellissimo e in pace.”

Alfio Scandurra

CHIUSURA ESTIVA STUDIO

Lo studio sarà chiuso dal 4 al 31 agosto.

per urgenze inviare email agli indirizzi avvocatoginesi@gmail.com oppure massimo.ginesi@cgslegal.it

esonero del costruttore dalle spese condominiali: si applica il codice del consumo

una corposa pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. VI-2 21.6.2022 n. 20007 rel. Scarpa) riconosce al condominio la qualità di consumatore e afferma che la clausola del regolamento contrattuale e che esonera il costruttore dalle spese condominiali va valutata alla luce delle nullità di protezione previste dall’art. 33 cod. consumo.

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è onere dell’amministratore accertare chi sia l’effettivo condomino

E’ quanto statuisce una recente pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. II ord. 30.5.2022 n. 16614 rel. Scarpa), riprendendo un consolidato orientamento che esclude la rilevanza dell’apparenza in tema di titolarità di diritti reali.

E’ l’amministratore onerato di accertare, attraverso le opportune indagini sui registri immobiliari, chi sia l’effettivo titolare del bene posto in condominio.

“Alla stregua del consolidato orientamento di questa Corte, che gli stessi ricorrenti richiamano, in caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare (nella specie, unitariamente imputata nello stato di riparto approvato dall’assemblea), è passivamente legittimato l’effettivo proprietario di detta unità (e non anche chi possa apparire tale), poggiando la responsabilità “pro quota” dei condomini sul collegamento tra il debito e la titolarità del diritto reale condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari (Cass. Sez. Unite, 08/04/2002, n. 5035; Cass. Sez. 2, 03/08/2007, n. 17039; Cass. Sez. 2, 25/01/2007, n. 1627; Cass. Sez. 6 – 2, 09/10/2017, n. 23621).

L’amministratore di condominio, pertanto, al fine di ottenere il pagamento della quota per spese comuni, ha l’onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà (fermi, peraltro, l’obbligo del medesimo amministratore di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, in forza dell’art. 1130 n. 6, c.c., e l’obbligo di chi cede diritti di condominio di trasmettere copia autentica del titolo traslativo, in forza dell’art. 63, comma 5, disp. att. c.c., entrambi introdotti dalla legge n. 220 del 2012).

Ne consegue che, per individuare l’effettivo obbligato al pagamento dei contributi condominiali, è altresì opponibile all’amministratore di condominio la sentenza che, come nella specie, abbia accolto una domanda di simulazione trascritta di un trasferimento immobiliare (rilevando, peraltro, gli artt. 1415 e 2652 n. 4 c.c. soltanto a regolare gli effetti della sentenza nei confronti di coloro che vantino un acquisto dal simulato acquirente), dovendosi considerare che la proprietà del bene sia rimasta sempre in capo al simulato alienante (e poi, nella specie, ai coeredi, subentrati nella posizione della de cuius quali comproprietari dell’unità immobiliare e perciò tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali)”

Anche per il Tribunale di Napoli il condominio è un consumatore

Il giudice partenopeo (Trib. Napoli 18 maggio 2022 n. 4905) ha ritenuto che il condominio – nei rapporti con operatori professionali – rivesta la qualifica di consumatore e alle controversie con costoro debba essere applicato il relativo foro.

Il giudice ha richiamato l’orientamento giurisprudenziale secondo il quale ai contratti conclusi dall’amministratore con operatori professionali, si applica la disciplina del codice del consumo, agendo l’amministratore quale mandatario con rappresentanza dei singoli condòmini, che devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale dagli stessi eventualmente svolta

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la soprelevazione del muro comune

“Il comproprietario ha facoltà di sopraelevare il muro comune ma deve iniziare, in ogni caso, la costruzione dal confine della sua proprietà esclusiva, anche quando non intenda estendere la sopraelevazione a tutto lo spessore del muro giacché diversamente, egli attrarrebbe nella sfera della sua proprietà esclusiva una porzione della cosa comune”.

E’ quanto stabilisce Cass.civ. sez. II 13.6.2022 n. 19040

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regolamento contrattuale: quando non vincola tutti i condomini

Il regolamento di condominio, di natura contrattuale, che stabilisca limitazioni e vincoli al godimento delle parti comuni o individuali non vincola coloro che abbiano acquistato prima della sua predisposizione e allegazione ai singoli atti di acquisto.

E’ quanto statuisce Cass. civ. II, 4 maggio 2022 n. 141230

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anche la scarpata può essere bene condominiale

il terrapieno che sorregge il condominio può essere bene comune, laddove ciò emerga dagli atti con cui è sorto il condominio, la cui esegesi deve essere compiuta con riferimento all’intero complesso delle espressioni usate dalle parti e non limitata alla sola rappresentazione grafica che emerge dalle planimetrie agli stessi allegate.

E’ quanto ha statuito Cass.civ. sez. II 29 aprile 2022 n. 13258, rigettando il ricorso contro una sentenza della corte d’appello di Roma: la controversia era sorta fra l’originario costruttore del complesso immobiliare e il condominio, a fronte di lavori necessari a consolidare il terrapieno e ammontanti a quasi centomila euro.

Il giudice di merito, con valutazione in fatto non censurabile in cassazione, era pervenuto alla conclusione che le parti avessero inteso ricomprendere nel trasferimento anche la scarpata, quale parte comune necessaria ex art 1117 c.c., svolgendo funzione di sostegno dell’edificio condominiale,.

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nulla la nomina dell’amministratore se non indica il compenso

Lo afferma recentissima pronuncia della corte di legittimità (Cass.civ. sez. II 22 aprile 2022 n. 12927, rel. Scarpa): ai sensi dell’art. 1129 c.c. la liceità della nomina dell’amministratore comporta, a pena di nullità, che costui indichi analiticamente il proprio compenso e che tale emolumento sia approvato dall’assemblea, con espressa menzione nel verbale della delibera di nomina, che può avvenire anche per richiamo a specifico documento allegato; non soddisfa invece tale requisito la mera approvazione del rendiconto che semplicemente rechi tale voce.

nullita_nomina_compenso_Cass_12927