superbonus anche per gli elementi decorativi da rimuovere

se per procedere alla realizzazione del c.d. cappotto è necessario rimuovere e poi installare elementi decorativi del prospetto dell’edificio, l’intervento godrà delle agevolazioni fiscali.

Lo chiarisce l’agenzia delle entrate rispondendo ad apposito interpello.

“qualora il tecnico abilitato attesti che la rimozione (o demolizione) degli elementi decorativi della facciata isolante, nonché il successivo riposizionamento degli stessi sono interventi correlati ai lavori di coibentazione della facciata le relative spese possono essere ammesse alla detrazione nei limiti complessivi stabiliti dalla norma.”

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© Massimo Ginesi 8 ottobre 2021

nulla la delibera che approvi costruzioni nella colonna d’aria sovrastante il cortile comune

Un condomino costruisce una tettoia in aggetto sul cortile comune, costruzione approvata dall’assemblea condominiale a maggioranza: il Giudice (Tribunale Terni 22 settembre 2021 n. 762), in linea con la costante giurisprudenza di legittimità (Cass. 3098/2005; Cass. 3942/1991) ritiene che il deliberato sia affetto da nullità assoluta, rilevabile d’ufficio.

Negli edifici in condominio la funzione del cortile è quella di fornire aria e luce alle unità abitative che vi prospettano; pertanto lo spazio aereo ad essi sovrastante non può essere occupato dai singoli condomini con costruzioni proprie in aggetto, “non essendo consentito a terzi, anche se comproprietari insieme ad altri, ai sensi dell’art. 840 c.c., comma 3, l’utilizzazione ancorchè parziale a proprio vantaggio della colonna d’aria sovrastante ad area comune, quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa. La costruzione di manufatti nel cortile comune di un fabbricato condominiale, pertanto, è consentita al singolo condomino solo se non alteri la normale destinazione di quel bene, non anche quando si traduca in corpi di fabbrica aggettanti, con incorporazione di una parte della colonna d’aria sovrastante ed utilizzazione della stessa a fini esclusivi”

© massimo ginesi 5 ottobre 2021 

denunzia vizi nell’appalto: la decorrenza del termine

Cass.civ. sez. II  27 settembre 2021 n. 26136 ribadisce un principio consolidato, ovvero che il termine annuale per la denunzia dei vizi ex art 1669 c.c. decorre non già dalla semplice conoscenza del vizio ma dalla effettiva consapevolezza della sua entità e della sua riconducibilità causale all’operato dell’appaltatore.

Nel deriva che, qualora il committente sia il condominio, tale termine decorre non già dalla data della relazione tecnica ma dal momento in cui amministratore e assemblea ne abbiano contezza :” Se è vero che ai fini della proponibilità dell’azione risarcitoria ex articolo 1669 Codice civile la scoperta dei vizi può avvenire anche attraverso una relazione di consulenza tecnica» scrive la Corte «è pur vero che spetta al giudice di merito accertare il giorno esatto in cui il contenuto della relazione stessa sia giunto a conoscenza delle parti».

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© Massimo Ginesi 30 settembre 2021 

la sostituzione della caldaia non è innovazione

E’ quanto afferma, in linea con la giurisprudenza di legittimità, la Corte di Appello di Genova con sentenza 12 luglio 2021 n. 796, osservando che si tratta di semplice manutenzione straordinaria volta al ripristino della funzionalità dell’impianto. Anche la sostituzione con caldaia più performante sotto il profilo energetico non deve essere intesa quale innovazione.

La giurisprudenza ha sostenuto che “la sostituzione della caldaia termica (bruciatore), se quella esistente è obsoleta o guasta, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretto semplicemente a ripristinare la funzionalità dell’impianto e non a creare una modificazione sostanziale o funzionale della cosa comune (l’impianto di riscaldamento).

Deve essere ricondotta invece alle modifiche migliorative dell’impianto, e non alle innovazioni dello stesso, la sostituzione della caldaia termica, ancora funzionante, se ha lo scopo di consentire l’utilizzazione di una fonte di energia più redditizia e meno inquinante (Cass. 238/00).

Si è, poi, aggiunto che “Rientra dunque nei poteri dell’assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni. L’assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini…” (Cass. 144/12)”

© massimo ginesi 28 settembre 2021 

 

violazione delle distanze e riduzione in pristino

 

il giudice che certi l’avvenuta violazione delle distanze deve necessariamente disporre la riduzione in pristino e il risarcimento del danno, non potendo  limitarsi a provvedimenti alternativi volti a limitare il diritto di veduta: è quanto afferma Cass.civ. sez. II  ord. 21 settembre 2021 n. 25495 rel. Scarpa. La pronuncia contiene interessanti riflessioni sui diversi aspetti che attengono alla costruzione di edifici contigui.

“ove il giudice accerti l’avvenuta realizzazione di una costruzione in violazione delle distanze ex art. 873 c.c. (come la Corte d’appello ha fatto a proposito del balcone posto al secondo piano dell’edificio S. a pagina 7 della sentenza impugnata), deve ordinarne la riduzione in pristino con demolizione delle parti che superano tali limiti (arg. da Cass. Sez. 2, 28/11/2018, n. 30761), e non può, viceversa, soltanto disporre, come avvenuto nel caso in esame, l’esecuzione di accorgimenti idonei ad impedire l’esercizio della veduta sul fondo altrui, consistenti in opere che rendano impossibile il “prospicere” e l'”inspicere in alienum”.

L’azione in tema di distanze tra costruzioni è chiaramente volta ad evitare il formarsi di intercapedini tra fabbricati, potenzialmente dannose per gli interessi generali all’igiene, al decoro ed alla sicurezza degli abitanti, mentre diversa è l’azione concernente l’apertura di vedute sul fondo del vicino, la quale tutela gli interessi esclusivamente privati del proprietario del bene dall’indiscrezione del vicino, impedendo a quest’ultimo di affacciarsi e di guardare nella proprietà del primo (arg. da Cass. Sez. 2, 18/04/2001, n. 5698).

 È fondato il secondo motivo, perché la Corte d’appello ha omesso di pronunciare sulla espressa autonoma domanda di risarcimento dei danni lamentati dall’attrice in conseguenza della costruzione realizzata in violazione delle distanze prescritte dall’art. 873 c.c., domanda reiterata in sede di gravame.

È fondato il terzo motivo di ricorso. In presenza di prescrizioni sulle distanze legali contenute nelle norme tecniche di attuazione del piano regolatore generale comunale, aventi natura integrativa dei precetti di cui all’art. 873 c.c., quali quelle allegate nel giudizio in esame (e di cui il giudice è comunque obbligato ad avere diretta conoscenza, giusta il principio “iura novit curia”), nel senso che si debba costruire a “distanza da confini privati: m. 5”, oppure in “aderenza o confine con l’assenso della proprietà confinante” (assenso che quindi preclude anche le costruzioni in aderenza senza il preventivo consenso dei proprietari dei fondi contigui), la realizzazione di un fabbricato alto, come nella specie, oltre dieci metri più del preesistente demolito, deve essere considerata “nuova costruzione”, e può essere di conseguenza eseguita solo con il rispetto della vigente normativa sulle distanze legali dalle costruzioni o dal fondo confinante. Un’opera di modifica che si traduce non soltanto nella realizzazione “ex novo” di un fabbricato, ma anche in un aumento della volumetria e della superficie di ingombro rispetto all’edificio preesistente non può qualificarsi come risanamento conservativo o ricostruzione dei volumi edificabili preesistenti, i quali hanno solo lo scopo di conservarne i precedenti valori (tra le più recenti, Cass. Sez. 2, 15/12/2020, n. 28612; Cass. Sez. 2, 05/03/2018, n. 5049).

 È infine fondato il quarto motivo di ricorso. La costruzione in aderenza alla fabbrica altrui (la cui nozione è contenuta nell’art. 877 c.c.) postula l’assenza di qualsiasi intercapedine rispetto al preesistente muro del vicino e la piena autonomia (statica e funzionale) nei riguardi dello stesso e, quindi, è consentita, salvo l’obbligo di pagamento nascente dall’eventuale occupazione di suolo altrui, anche quando tale muro presenti irregolarità (rientranze, sporgenze, riseghe e simili) nel suo ulteriore sviluppo in altezza, purché l’intercapedine possa ugualmente colmarsi mediante opportuni accorgimenti tecnici a cura del costruttore prevenuto, al di fuori dei cui obblighi resta, invece, qualsiasi opera intesa ad eliminare dette irregolarità, che fa carico al preveniente (Cass. Sez. 2, 25/05/1984, n. 3229). La circostanza, acclarata dalla Corte di Milano, che la gronda e la pluviale dell’edificio di proprietà della I. V. s.r.l. sporgessero di circa cinquanta centimetri oltre la linea di confine con la proprietà S. s.r.l. avrebbero consentito a quest’ultima di chiederne la rimozione, dovendo essa altrimenti costruire in aderenza, ove consentito, anche alle parti sporgenti rispetto al confine, senza creare comunque intercapedini.”

 © Massimo Ginesi 23 settembre 2021 

la delibera che autorizza la polizza tutela legale obbliga anche i dissenzienti

E’ quanto statuisce Cass.civ. sez. II  20.8.2021 n. 23254 rel. Scarpa, sottolineando come il dissenso alle liti di cui all’art. 1132 c.c. (su cui la Corte offre sintetica ma esaustiva disamina) non esima coloro che lo esprimono dall’obbligo di pagare la propria quota relativa ai costi della polizza di tutela legale che il condominio abbia deciso di stipulare: “La Corte d’appello di Bologna ha definito “annullabile” la deliberazione assembleare volta alla stipula di una polizza assicurativa per la tutela delle spese legali, per contrasto con l’art. 1132 c.c..

Va invece affermato che l’assemblea di condominio, nell’esercizio dei poteri di gestione di cui all’art. 1135 c.c., può validamente autorizzare l’amministratore a stipulare una polizza assicurativa per la tutela legale, volta a coprire le spese processuali per tutte le azioni concernenti le parti comuni dell’edificio, promosse da o nei confronti del condominio, al fine di evitare pregiudizi economici ai condomini. Al riguardo di una tale delibera, il sindacato dell’autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea.

Ne’ la deliberazione assembleare di approvazione della polizza spese legali può intendersi contraria all’art. 1132 c.c., come ritenuto dalla Corte d’appello di Bologna, stante la pressoché totale divergenza di contenuti e di funzione tra l’oggetto del contratto in esame e la menzionata norma, giacché quest’ultima: 1) si limita a contemplare l’esonero del dissenziente dalla “responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza”, e dunque esclude l’onere di partecipare alla sola rifusione delle spese del giudizio in favore della controparte nel caso d’esito della lite sfavorevole per il condominio, lasciandone tuttavia immutato, nell’inverso caso d’esito della lite favorevole per il condominio, l’onere di partecipare alle spese affrontate dal condominio per la propria difesa ove risultino irripetibili dalla controparte (cfr. Cass. Sez. 2, 05/12/2001, n. 15360); 2) opera per le sole controversie eccedenti dalle attribuzioni demandate all’amministratore ex artt. 1130 e 1131 c.c., in quanto suppone come condizione essenziale una specifica delibera di autorizzazione o ratifica dell’assemblea alla costituzione in giudizio dell’amministratore da cui estraniarsi (Cass. Sez. 2, 10/06/1997, n. 5163; Cass. Sez. 2, 02/03 1998, n. 2259; Cass. sez. 2, 20/03/2017, n. 7095); 3) postula una rituale manifestazione di dissenso del singolo condomino rispetto alla singola lite deliberata dall’assemblea, dissenso che, ad un tempo, non è impedito dalla stipula di una polizza per la tutela legale del condominio, né può impedire la stipula di un tale contratto; 4) lascia comunque il condomino dissenziente identicamente esposto verso i terzi per le conseguenze negative della responsabilità del condominio, fornendogli soltanto un meccanismo di rivalsa (così Cass. Sez. 3, 19/07/2012, n. 12459).

E’ altrettanto evidente la diversità tra le spese derivanti dalla conclusione della polizza assicurativa, le quali, come tutte quelle derivanti dalla obbligazioni contratte dal condominio nel comune interesse, vanno ripartite nei rapporti interni fra i singoli condomini ai sensi dell’art. 1123 c.c., e le spese di lite per il caso di soccombenza di cui all’art. 1132 c.c..”

© massimo ginesi 20 settembre 2021 

infiltrazioni dal sottosuolo: ne risponde il condominio

E’ quanto ribadisce, sulla scorta di consolidato orientamento, la Suprema Corte (Cass.civ. sez. VI-2 ord. 6 luglio 2021 n. 19128 rel. Scarpa) con riguardo alle infiltrazioni subite dal fondo di un condomino ed ascrivibili alla falda freatica sottostante l’edificio; il danno risarcibile non attiene solo a quello materiale subito del bene immobile, o alla sua mancata/diminuita disponibilità, ma deve comprendere anche il personale disagio subito in conseguenza del fatto dannoso.

Accertato in fatto, con apprezzamento di merito qui non sindacabile, che la causa delle infiltrazioni derivasse dalla falda acquifera esistente nell’intercapedine posta tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell’edificio, e la superficie del piano terra, e percio’ comune ex articolo 1117 c.c., in quanto destinata all’aerazione e alla coibentazione del fabbricato (Cass. Sez. 2, 15/02/2008, n. 3854), rileva il consolidato principio secondo cui il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, e’ obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinche’ tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, sicche’ risponde ex articolo 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprieta’ esclusiva di uno dei condomini (da ultimo, Cass. Sez. 6 – 2, 12/03/2020, n. 7044).

E’ pure conforme all’orientamento consolidato di questa Corte la conclusione secondo cui la compressione o la limitazione del diritto di proprieta’, che siano causate dall’altrui fatto dannoso (nella specie, tracimazione di acqua proveniente da falda acquifera esistente nell’intercapedine sottostante l’edificio) sono suscettibili di valutazione economica non soltanto se ne derivi la necessita’ di una spesa ripristinatoria (cosiddetto danno emergente) o di perdite dei frutti della cosa (lucro cessante), ma anche se la compressione e la limitazione del godimento siano sopportate dal titolare con suo personale disagio o sacrificio (cfr. Cass. Sez. 2, 17/12/2019, n. 33439; Cass. Sez. 2, 27/07/1988, n. 4779).”

© massimo ginesi 17 settembre 2021 

IL CREDITORE NON PUO’ AGIRE DIRETTAMENTE NEI CONFRONTI DI CHI NON ERA CONDOMINO QUANDO E’ SORTA L’OBBLIGAZIONE

E’ quanto ha statuito il Tribunale capitolino (Trib. Roma 1 settembre 2021 n. 13948): “non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale previsto dalla suddetta disposizione, chi non era condòmino al momento in cui è insorta l’obbligazione di partecipazione alle relative spese condominiali, e, quindi, nel caso di specie, chi non era proprietario dell’immobile alla data di approvazione della delibera assembleare riguardante i lavori, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.”

Trib. Roma 13948

© massimo ginesi 16 settembre 2021

nulla la delibera condominiale in edificio sottoposto a sequestro penale preventivo

Lo afferma Cass.civ. sez. II  20 agosto 2021 n. 23255 rel. Scarpa, osservando che ” il sequestro preventivo penale avente oggetto le unità immobiliari di proprietà esclusiva e le parti comuni di un edificio condominiale, per le quali sia nominato un custode, in difetto di contraria indicazione contenuta nel provvedimento, e attesa la funzione tipica di detta misura stabilita dall’art. 321 c.p.p., colpisce sia i diritti e le facoltà individuali inerenti al diritto di condominio, sia le attribuzioni dell’amministratore, sia i poteri conferiti all’assemblea in materia di gestione dei beni comuni, con conseguente nullità della deliberazione da questa approvata nel periodo di efficacia del sequestro.”

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© massimo ginesi 15 settembre 2021

anche il locatore risponde dell’intasamento della fognatura condominiale

E’ quanto ha di recente statuito il Tribunale di Roma (Trib. Roma sez.VII 6.9.2021 n. 14115), a fronte di reiterati intasamenti della condotta di scarico condominiale, dovuti allo smaltimento di reflui significativi risultati – in sede di CTU – ascrivibili unicamente all’attività commerciale posta nei locali locati a terzi.

Il giudice romano ha osservato che “Gli scarichi intasanti sono, invero, dovuti allo svolgimento dell’attività commerciale per la quale la locazione è stata concessa (attività di ristorazione con somministrazione, v. nellepremesse e nell’art. 2 del contratto di locazione prodotto dal convenuto con il proprio fascicolo diATP, sub all. 2 alla comparsa di costituzione), né il convenuto ha dedotto e comunque non ha dimostrato che si tratti di scarichi dovuti ad un anomalo esercizio dell’attività commercialecontrattualmente autorizzata. Nel contratto, inoltre, la parte locatrice (all’epoca la Sig.a … …) ha riservato a sé il potere di decisione e di attuazione dei lavori e delle manutenzioni importanti e/o straordinari (v. artt. 5 e 8), fra cui debbono ritenersi rientranti gli interventi necessari a modificare il sistema di scarico fognario per renderlo funzionale alla qualità e alla quantità dei refluiderivanti dall’attività svolta nell’immobile sulla base del contratto medesimo, sicché il mancato adeguamento degli impianti alle esigenze di corretto ed efficace smaltimento degli scarichi delinea una responsabilità della parte locatrice.”

Trib. Roma 6.9.2021

© massimo ginesi 13 settembre 2021