Autore: massimo ginesi

solo l’esatta ricostruzione esonera dalle norme sulle distanze

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Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza n. 12527/16; depositata il 17 giugno, una sentenza che  ribadisce un principio consolidato. La Corte richiama “il reale insegnamento della giurisprudenza di legittimità, per cui si ha mera ricostruzione, ovvero l’esonero dalle norme vigenti in punto di distanze, “solo se l’intervento si traduca nell’esatto ripristino delle strutture precedenti, senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio e, in particolare, senza aumenti della volumetria né delle superfici occupate in relazione alla originaria sagoma di ingombro”, altrimenti versandosi nell’ipotesi di nuova costruzione, assoggettata alla normativa vigente”.

La Corte di Appello di Trento aveva ritenuto che il principio dovesse applicarsi solo ad eventuali ampliamenti che interessassero il lato  dell’edificio che prospetta su altri fabbricati, pervenendo ad una interpretazione che il Giudice di legittimità ritiene insostenibile; il giudice di secondo grado si era infatti spinto in una valutazione comparativa: la corte d’appello “ritiene imprescindibile la “disamina della ragion d’essere dei limiti posti dal legislatore alla proprietà in tema di rispetto delle distanze legali”; e quindi asserisce che sarebbe indiscusso che la ratio dell’articolo 873 c.c. “debba esser individuata nell’esigenza non certo della tutela della riservatezza, bensì della salubrità e sicurezza”; ma “se è così” si deve “verificare se rispetto al passato vi sia stata una modifica della sagoma dell’edificio confinante in larghezza ed in altezza, non già alla costruzione confinante astrattamente considerata nella sua unitaria realizzazione, ma solo alla parte di essa che concretamente fronteggia il fabbricato vicino”. E dunque, se l’edificio è stato ricostruito “alla medesima distanza senza ampliamenti della sagoma o dell’altezza rispetto al fabbricato prospiciente del vicino, va ritenuto irrilevante l’eventuale ampliamento e rifacimento realizzato su diversi fronti” come si sarebbe espressa questa Suprema Corte in un risalente arresto (n. 14543/2004). E poiché sia nella c.t.u. di primo grado che in quella d’appello si è “accertato che rispetto al confine ed alla casa degli attori non vi è stato alcun ampliamento della sagoma dell’edificio”, “la sentenza gravata deve essere confermata”.

Il giudizio di legittimità censura tale lettura in modo netto. Qualunque ampliamento dell’edificio comporta che si sia in presenza di nuova costruzione e non di mera ristrutturazione: “A parte che non è logicamente comprensibile come possa definirsi espletata “astrattamente” la considerazione dell’edificio nelle sue globali dimensioni, quel che rileva è, ovviamente, trattandosi di questioni di diritto, non il percorso motivazionale in sé (che suscita una certa perplessità anche laddove afferma di individuare la esclusiva ratio dell’articolo 873 c.c.), bensì il principio applicato. E la giurisprudenza di questa Suprema Corte, come già più sopra osservato, è ormai inequivoca nel senso che la ricostruzione dell’immobile non deve arrecare alcun novum esterno per consentirne l’edificazione ad una distanza difforme da quella stabilita dalla normativa vigente, avendo le stesse Sezioni Unite (nell’ordinanza n. 21578 del 19 ottobre 2011) affermato che, anche alla luce dell’articolo 31, primo comma, lettera d),l. 5 agosto 1978 n. 457, si ha “ristrutturazione” nel caso in cui gli interventi, poiché comportanti modifiche esclusivamente interne, abbiano lasciato inalterati i componenti essenziali dell’edificio, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali e la copertura; e si ha “ricostruzione” quando tali componenti essenziali dell’edificio preesistente siano venuti meno per evento naturale o volontaria demolizione e l’intervento consista nel loro esatto ripristino, senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio, e in particolare senza aumenti della volumetria; ma nel caso in cui tali aumenti sussistano, trattasi di “nuova costruzione”, come tale sottoposta alla normativa in tema di distanze vigente al momento dell’edificazione, così ribadendosi quanto insegnato da un ampio orientamento (Cass. sez.2, 26 ottobre 2000 n. 14128; Cass. sez.2, 6 ottobre 2005 n. 19469; Cass. sez.2, 27 aprile 2006 n. 9637; Cass. sez.2, 11 febbraio 2009 n. 3391; Cass. sez.2, 27 ottobre 2009 n. 22688) e anche da ultimo rimarcato (Cass. sez.2, 20 agosto 2015 n. 17043).
Non è pertanto sostenibile, in quanto confliggente con il suddetto insegnamento – contro il quale, d’altronde, la corte territoriale non adduce alcuna valida argomentazione ermeneutica se in grado inficiarlo -, che nel caso di specie, nel quale è indiscutibile, per quanto emerge dalle consulenze, che sia stato effettuato un ampliamento volumetrico, l’edificio sia svincolato dalla normativa vigente sulle distanze, non potendosi qualificarlo né ristrutturazione né ricostruzione, bensì nuova costruzione.”

© massimo ginesi giugno 2016

il committente che non verifica l’idoneità dell’appaltatore risponde di omicidio colposo

E’ obbligo del committente accertarsi che l’impresa scelta per i lavori abbia i requisiti di idoneità richiesti per lo svolgimento dell’opera che gli viene affidata e che in cantiere vengano rispettate le norme minime di sicurezza, poiché ove così non sia e accada un infortunio mortale di tale evento sarà chiamato a risponderà anche chi ha commissionato l’opera.

Lo ha ribadito la Cassazione penale, con una lunga ed articolata disamina, nella sentenza 263/2016 della quarta sezione penale depositata in data 1.6.2016.

La pronuncia compie una accurata disamina degli obblighi del committente, con riferimento al principio della culpa in eligendo e della cupola in vigilando e merita attenta lettura anche da parte dell’amministratore di Condominio che, con frequenza, può trovarsi ad impersonare quel ruolo che implica ben precise responsabilità  anche sotto il profilo penale.

Osserva in particolare  la corte che, ai fini della responsabilità,   “rilevanti devono considerarsi i criteri seguiti dal committente per la scelta dell’appaltatore o del prestatore d’opera (quale soggetto munito dei titoli di idoneità prescritti dalla legge e della capacità tecnica e professionale proporzionata al tipo di attività commissionata ed alle concrete modalità di espletamento della stessa); fondamentale è poi l’accertamento di situazioni di pericolo così evidenti e macroscopiche da non poter essere ignorate da un committente sovente presente in cantiere”.

Il giudice di legittimità sottolinea che “Sul punto, deve rilevarsi che l’art. 3, co. 1, d. lgs. 495/96 richiama il committente a d attenersi ai principi e alle misure generali di tutela di cui all’art. 3 del d. lgs. 6 26/ 94 e che, parallelamente, il comma 9 lett. a) dell’art. 90 citato prevede, in a dempimento dell’obbligo di verifica da parte del committente, la presentazione, da parte del datore di lavoro, del certificato d’iscrizione alla Ca mera di commercio, industria e artigia nato e del documento unico di regolarità contributiva, corredato però dalla autocertificazione sul possesso degli altri requisiti di cui all’allegato X VII.
Il citato allegato riguarda, per l’appunto, l’idoneità tecnico professiona le dell’impresa e contiene un espresso richiamo alla documenta zione minima che il datore di lavoro deve esibire al committente o al responsabile dei lavori, ove nominato. Vi figurano, oltre alla iscrizione alla camera di commercio, industria e artigianato, anche il il documento di valutazione dei rischi (lett. b), la specifica documentazione attesta nte la conformità alle disposizioni di cui al decreto dispositivi di protezione individuali forniti ai lavora tori (lett. d), la nomina del responsabile del servizio di prevenzione e protezione e delle altre figure preposte alla prevenzione dei rischi nel cantiere ( lett. e), gli attestati inerenti la formazione (lett. g), oltre all’elenco dei lavora tori e al documento unico di regolarità contributiva (lett. h e i).”

Anche in presenza di opere che non comportano l’obbligo di nomina di soggetti responsabili per la sicurezza, al committente rimane un obbligo di vigilanza sia in sede di scelta dell’impresa che durante l’esecuzione delle opere: la responsabilità va individuata “sia con riferimento alla scelta della ditta appaltatrice, tenuto conto degli obblighi di verifica imposti dall’art. 3 co. 8 del d lgs. 494/96, che sulla scorta dell’omesso controllo dell’adozione, da parte del datore di lavoro, delle misure generali di tutela della salute e della sicurezza dei lavoratori sui luoghi di lavoro, nel caso di specie totalmente omesse. Tali misure non devono essere approntate dal committente, rientrando certamente nel novero degli obblighi propri del datore di lavoro, ma la loro concreta adozione da parte di costui deve essere verificata e, in caso di accertata omissione, pretesa dal committente.”

Importante il passaggio in cui la Corte sottolinea la rilevanza causale della condotta del committente nella verificazione dell’evento: “La riscontrata inadeguatezza dimensionale dell’impresa con impiego di lavoratori \ irregolari, a fronte della entità e tipologia dell’opera in esecuzione, in uno con le macroscopiche irregolarità del cantiere, palesemente ed immediatamente evidenti, ) imponevano l’esercizio dei poteri di inibizione propri del committente, la cui attivazione avrebbe pertanto scongiurato l’evento verificatosi proprio a causa di tali inadeguatezze ed inadempienze. “

Suona strano sottolinearlo nell’anno 2016, ma nel caso di specie si trattava di lavori edili eseguiti in maniera  del tutto garibaldina da parte di un appaltatore che utilizzava lavoratori “in nero” e senza alcuna protezione in lavorazioni in quota, circostanza che – da sola – è idonea ad evidenziare profili in cui l’amministratore professionista non dovrebbe mai trovarsi, senza necessità dell’analisi giurisprudenziale.

Tuttavia i principi generali espressi dalla Corte si rivelano di grande interesse al fine di  comprendere con chiarezza gli obblighi e le responsabilità connesse ad un ruolo di grande delicatezza.

© massimo ginesi giugno 2013

se l’amministratore non indica il compenso, la delibera di nomina è nulla

Lo ha stabilito, seppure solo in sede di delibazione  sommaria legata alla sospensione cautelare della efficacia della delibera, il Tribunale di Roma con    ordinanza 15 giugno 2016 .

Il Giudice ha applicato in maniera  rigorosa quanto disposto dall’art. 1129 XIV comma cod.civ. che, a seguito della novella introdotta dalla L. 220/2012, ha previsto la radicale nullità della nomina ove il compenso non venga specificamente dettagliato.

Il Tribunale, chiamato a decidere sulla impugnativa  di una delibera di nomina dell’amministratore con la quale l’assemblea  aveva provveduto ad affidare l’incarico al professionista senza che fosse indicato il compenso, ha ritenuto sin da tutto principio di disporne  la sospensione della efficacia,   osservando  che – seppure ai limitati fini del provvedimento cautelare – sussistesse il fumus dell’azione, non rilevando che fosse noto il compenso dell’anno precedente, atteso che lo stesso può variare e la sua mancata indicazione è espressamente sanzionata con la nullità dalla norma.

© massimo ginesi giugno 2016

nel giudizio di divisione spetta al giudice stabilire cosa tocca a ciascuno

Una articolata sentenza della Suprema Corte (CAss. civ. Sez. II 12482/2016) fa il punto sulla divisione giudiziale di un compendio immobiliare e ribadisce il potere del Giudice di stabilire, con adeguata motivazione, le modalità di formazione dei lotti – che possono anche avere natura disomogenea – onde soddisfare al meglio il diritto di ciascun condividente.

La vicenda origina in terra ligure (Sestri Levante) sino ad arrivare al Palazzaccio.

Afferma la Suprema Corte che “il contenuto del diritto dei condividendi ad una porzione di beni immobili comuni, qualitativamente omogenea all’intero, consiste nella proporzionale divisione degli immobili considerati nel genere e non in un frazionamento quotistico delle singole entità immobiliari (fabbricati, terreni, ecc.) comprese nella massa da dividere, sicchè non è sindacabile in sede di legittimità la decisione con cui il giudice di merito abbia ritenuto che taluni dei beni immobili oggetto di comunione possano essere assegnati per l’intero ad una quota ed altri, sebbene aventi caratteristiche diverse, invece ad altra quota, stimando comunque omogenee tra loro le quote stesse quanto al valore dei singoli cespiti, come attestato dall’esiguità dei conguagli, in relazione al valore dell’intero asse (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 27405 del 06/12/2013). Pertanto, nell’ipotesi in cui, come nel caso di specie, nel patrimonio comune vi siano più immobili da dividere, spetta al giudice del merito accertare se il diritto del condividente ad una porzione in natura dei beni in comunione sia meglio soddisfatto attraverso il frazionamento delle singole entità immobiliari oppure attraverso l’assegnazione di interi immobili ad ogni condividente, salvo conguaglio”

© massimo ginesi giugno 2016 

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T.A.R. Liguria, il Comune non ha potestà impositiva su aree condominiali private

Su un cortile condominiale si affacciano alcuni box e un fondo commerciale destinato a  supermercato, l’area è utilizzata come accesso veicolare sia dai proprietari dei box, in favore dei quali è costituito  un diritto di servitù sulla stessa, sia dai clienti del supermercato che viceversa sono terzi senza alcun titolo.

Il Condominio, per tutelare la proprietà condominiale e impedire l’indiscriminato accesso a chiunque, ha apposto due paletti e una catena all’ingresso. Ciò ha indotto il Comune a notificare un provvedimento al Condominio con cui ingiunge di “rispristinare lo stato preesistente dei luoghi mediante la rimozione dei paletti metallici con catenella” e  con cui  subordina il rilascio del richiesto titolo paesistico all’accordo di tutti i partecipanti.

Il provvedimento è stato ritenuto illegittimo dal TAR, cui ha fatto ricorso il Condominio, che ha rilevato come “L’esclusiva proprietà della via abilita infatti gli interessati a posizionare idonei strumenti volti ad impedire il transito dei terzi sul fondo, eccezion fatta per chi deve accedere e recedere alle proprietà che vantano il diritto di servitù come osservato in precedenza; la correttezza della destinazione del piano terreno del condominio (box ovvero magazzini utilizzati come autorimesse) non esclude l’interesse dei condomini all’accesso ed al recesso che presuppongono l’utilizzo della piccola strada privata”

Quanto all’assenso paesistico per l’installazione dei dissuasori a scomparsa  osserva il TAR che ” In proposito il comune impone che: il condominio dovrà presentare una dichiarazione giurata sull’esclusiva proprietà del fondo in contestazione; l’installazione dei dissuasori dovrà essere preceduta dall’assenso degli aventi diritto, e che costoro avranno comunque una facoltà interdittiva sul rilascio del successivo titolo edilizio. Al riguardo il tribunale nota che, sempre nei limiti fissati dall’art. 8 del d.lvo 2.7.2010, n. 204, è sufficientemente appurata la proprietà dei condomini sulla fascia di terreno per cui è lite, sì che la determinazione è illegittima a tale riguardo. In ordine alla volontà dell’amministrazione di assumere funzioni simili a quelle giurisdizionali si osserva che ad essa non compete la preventiva soluzione dei contrasti tra i privati: è verosimile che l’amministrazione sia stata da tempo interessata dai differenti interessi tra le parti sul bene di che si tratta, ma il corretto rapporto tra la regolamentazione di diritto comune e quella che pertiene ad un’amministrazione postula che il titolo venga eventualmente rilasciato agli aventi diritto sulla base delle norme edilizie, mentre competono al giudice ordinario le controversie sulle eventuali doglianze relative all’esercizio dei diritti esistenti sul bene interessato dal titolo di fonte amministrativa”.

In sostanza la P.A. non può e non deve spingersi oltre il proprio ruolo di tutela imposta dalla norma pubblicistica, spettando la valutazione e la soluzione delle controversie fra privati al Giudice ordinario.

Una sentenza interessante, a fronte di condotte spesso non lineari dei Comuni.

© massimo ginesi giugno 2013

lite temeraria, i diversi presupposti dell’art. 96 II e III comma c.p.c.

La Cassazione fa chiarezza sulla diversa natura e portata delle diverse previsioni contenute nell’art. 96 c.p.c., norma in materia di lite temeraria di recente modificata dal legislatore (che ha inteso ampliare i poteri del Giudice, con intenti plausibilmente disincentivanti nei conforti di iniziative giudiziali poco meditate).

LA Terza Sezione, con sentenza depositata ieri (Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 8 marzo – 16 giugno 2016, n. 12413 Presidente Amendola – Relatore Barreca) chiarisce che:

“- l’art. 96, comma terzo, cod. proc. civ. prevede una sanzione processuale che prescinde del tutto dall’esistenza di danni risarcibili. Pertanto, quando il Tribunale ha affermato di voler liquidare danni patrimoniali e non patrimoniali, non ha basato la decisione su questa norma;

– l’art. 96, comma terzo, cod. proc. civ. prescinde dall’istanza di parte, consentendo la condanna d’ufficio. Il Tribunale non ha affatto affermato di voler esercitare il potere officioso riconosciutogli dalla norma, ma si è riferito, come detto, alla domanda della parte attrice.
Ancora, il giudice d’appello ha sbagliato in diritto quando ha ritenuto che si possa prescindere dalla mala fede e dalla colpa grave e che l’art. 96, comma terzo, cod. proc. civ. possa trovare applicazione “in tutti i casi in cui tale condanna, anche al di fuori dei primi due commi, appaia ragionevole”, compresi i casi in cui “la condotta della parte soccombente sia caratterizzata da colpa semplice… ovvero laddove una parte abbia agito o resistito senza la normale prudenza”.
Così decidendo, il giudice ha disatteso l’orientamento di questa Corte espresso già con l’ordinanza n. 21570 del 30 novembre 2012, secondo cui “La condanna al pagamento della somma equitativamente determinata, ai sensi del terzo comma dell’art. 96 cod. proc. civ., aggiunto dalla legge 18 giugno 2009, n. 69, presuppone l’accertamento della mala fede o colpa grave della parte soccombente, non solo perché la relativa previsione è inserita nella disciplina della responsabilità aggravata, ma anche perché agire in giudizio per far valere una pretesa che si rivela infondata non è condotta di per sé rimproverabile”. La necessaria ricorrenza dei presupposti della mala fede o della colpa grave è stata ritenuta altresì da Cass. S.U. n. 13899/13, nonché da Cass. n. 3003/14, n. 27534/14 e, da ultimo, ord. n. 3376/16… (omissis) Questa Corte di legittimità ha già avuto modo di affermare infatti che nel giudizio di appello incorre in colpa grave, giustificando la condanna ai sensi dell’art. 96, terzo comma, cod. proc. civ., la parte che abbia insistito colpevolmente in tesi giuridiche già reputate manifestamente infondate dal primo giudice ovvero in censure della sentenza impugnata la cui inconsistenza giuridica avrebbe potuto essere apprezzata dall’appellante in modo da evitare il gravame (così Cass. n. 24546/14, nonché n. 1115/16).”

© massimo ginesi giugno 2016

due edifici collegati non sono necessariamente un condominio

Cass. civ. Sez. II 4 maggio 2016 n. 8908 – sentenza interessante, che affronta due temi peculiari: l’uno in tema di tabelle millesimali l’altro, relativo alla conformazione del fabbricato e al fatto che due corpi di fabbrica distinti -seppur comunicanti – non sono necessariamente da intendere quale unico condominio, salvo che l’originario costruttore non avesse inteso dargli tale configurazione (tesi che la Suprema Corte ha più volte espresso anche relativamente al c.d. supercondominio).

Quanto alle tabelle millesimale la Corte riprende l’orientamento delle sezioni unite del 2010, ribadendo che la tabella millesimale ha mera natura regolamentare volta al riparto delle spese e non costituisce accertamento del diritto di proprietà, così “ restando irrilevante, ai fini della formazione della tabella, chi sia il proprietario dal bene cui compete una certa parte di millesimi…La decisione della Corte era quindi dovuta a prescindere dalla individuazione del titolare dell’unità immobiliare in questione: si verte infatti in giudizio sulla formazione delle tabelle e non sull’accertamento della proprietà”

L’altro aspetto di rilievo, affrontato dalla Corte, attiene alla configurazione dell’edificio: “un condominio può anche nascere come unico, se costituito da due fabbricati comunicanti, ma deve essere provato e risultare dagli atti che tale sia stata la conformazione di esso per scelta del costruttore voluta al momento della nascita del condominio. Se infatti i due fabbricati vengono messi in collegamanto successivamente, non sorge per questo solo fatto un regime di condominialità che li integri”

In ultimo la sentenza   merita lettura poiché si propone come un perfetto vademecum al difensore su come non confezionare un ricorso per cassazione.

© massimo ginesi giugno 2016

lastrico solare, solo una espressa pattuizione nel titolo fonda la proprietà esclusiva

Il lastrico solare, in quanto destinato a copertura dell’edificio, costituisce uno dei beni funzionalmente destinati all’uso comune e che pertanto si devono ritenere condominiali ai sensi dell’art. 1117 cod.civ.

E’ la stessa norma che prevede tale presunzione di condominialità per i beni ivi elencati (in via esemplificativa e non tassativa), salvo che il contrario risulti dal titolo.

Il costruttore  del fabbricato condominiale dovrà dunque provare di aver riservato a sè, negli atti di vendita ai condomini, la proprietà esclusiva del lastrico, essendo unicamente tale presupposto a fondare la titolarità esclusiva del bene che – in difetto – deve ritenersi comune.

A tal fine sono irrilevanti sia gli interventi di modificazione compiuti dal costruttore  sul bene sia il fatto che i condomini che ne rivendicano la proprietà comune non abbiano accesso diretto alla copertura.

Si tratta di principi noti e consolidati, che la Cassazione ha anche di recente ribadito nella

sentenza 16 febbraio – 5 maggio 2016, n. 9035