massimo ginesi – Pagina 34 – Avvocato MASSIMO GINESI

convegno 21 giugno 2019 Viterbo

355-Convegno Viterbo 21 giugno 2019 – Corretto

uso della cosa comune: il singolo condomino ha diritto di possedere le chiavi degli ingressi comuni.

in un supercondominio il regolamento contrattuale indica specificatamente quali debbano intendersi le porte di accesso comuni, fra cui non ne è ricompresa una che pure affaccia su parti comuni e di cui un condomino chiede di avere le chiavi, per poter accedere da quel varco ad un suo box esterno, posto nel perimetro del condominio.

I giudice di merito (Giudice di Pace e, in appello, Tribunale di Milano) hanno negato tale facoltà, ritenuta invece del tutto legittima dalla Cassazione (Cass.civ. sez. VI 12 giugno 2019 n. 15851), che ha rilevato come la circostanza che quella porta non fosse indicata nel regolamento quale accesso comune non ne fa venir meno la sua natura sostanziale di bene comune, sì che della stessa ben potrà giovarsi in maniera più intensa un condomino, secondo quanto previsto dall’art. 1102 c.c., essendo peraltro vietato unicamente collegare beni comuni a beni individuali esterni al condominio, poichè ciò darebbe luogo a costituzione di servitù, mentre è perfettamente ammissibile giovarsi di parti comuni per accedere a proprietà individuali poste nel condominio.

“La sentenza impugnata ha ritenuto desumibile la non destinazione della porta in questione all’apertura come varco verso l’esterno dall’elencazione contenuta nell’art. 10 del regolamento contrattuale degli accessi pedonali e carrabili al condominio, che non la contempla pur essendo coeva all’edificazione (cfr. pp. 4 e 5 della sentenza impugnata); secondo il tribunale la non destinazione della porta ad accesso non inciderebbe sul diritto dei condomini a far pari uso della cosa comune garantito da detta norma, trattandosi di un mero divieto contrattuale di accesso generalizzato nell’interesse comune.

La statuizione non è in linea con la giurisprudenza di questa corte (v. recentemente Cass. n. 2114 del 29/01/2018) secondo cui l’art. 1102 c.c. prescrive che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, salvo il limite della non alterazione della destinazione, chiarendosi che l’art. 1102 c.c. non pone una norma inderogabile, potendo detto limite essere reso perfino più rigoroso dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con il “quorum” prescritto dalla legge, fermo restando che non è consentita l’introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni.

Ciò posto, è evidente che, nel caso di specie, la decisione del giudice d’appello concreta l’introduzione di un siffatto divieto di uso generalizzato, peraltro attraverso una visione peculiare secondo la quale gli unici accessi a parti comuni sarebbero da ritenere quelli elencati nel regolamento. Erroneamente dunque il giudice d’appello, in base all’interpretazione del regolamento condominiale contrattuale, ha ritenuto – in ragione di una malintesa tassatività dell’elencazione degli accessi pedonali e carrabili – doversi ritenere precluso l’accesso mediante la porta in questione, pur se parte comune; esclusione che viola il diritto dei condomini all’uso delle parti comuni.

Neppure coerente con l’interpretazione corretta dell’art. 1102 c.c. come sopra accolta è la considerazione, svolta dal tribunale, secondo cui – avendo l’Immobiliare Poasco s.r.l. edificato un complesso di box all’esterno del supercondominio, ed immettendo la porta in questione su una striscia di terreno comune interclusa, ma separata da un cancello dall’esterno, ove sono siti i box (cfr. p. 5 della sentenza impugnata) – il libero accesso alla porta realizzerebbe, attraverso il cancello, un varco all’esterno non autorizzato.

In sé infatti, in relazione all’indimostrata sussistenza di un divieto contrattuale di creazione di ulteriori accessi all’esterno, l’uso della porta e dell’ulteriore cancello al fine di entrare e uscire dal condominio non potrebbe essere in contrasto con la menzionata norma, a meno che non si alterni la destinazione del cancello o della striscia di terreno interclusa; temi, questi, su cui però il tribunale non si è soffermato.

Parimenti il tribunale non si è soffermato in merito all’eventuale ricorrere, nel caso di specie, dei presupposti per cui l’utilizzo della parte comune per dar accesso a un fabbricato contiguo (nel caso di specie, adibito a box), estraneo al condominio, sia tale da alterare la destinazione della parte comune ex art. 1102 c.c., comportandone (per la possibilità di far usucapire al proprietario del fabbricato contiguo una servitù) lo scadimento ad una condizione deteriore rispetto a quella originaria (così ad es. Cass. n. 76 del 15/01/1970, sulla base di più remoti precedenti; per le successive, ad es. Cass. n. 2960 del 09/10/1972, n. 939 del 15/03/1976, n. 939 del 15/03/1976, n. 3963 del 24/06/1980, n. 2175 del 08/04/1982, n. 5628 del 16/11/1985, n. 2973 del 27/03/1987, n. 5780 del 25/10/1988, n. 2773 del 07/03/1992, n. 360 del 13/01/1995, n. 24243 del 26/09/2008; v. anche la fattispecie particolare di Cass. n. 23608 del 06/11/2006); l’uso della parte comune per creare un accesso a favore di parte esclusiva è legittimo, ai sensi dell’art. 1102 c.c., se l’unità del condomino avvantaggiata è inserita nel condominio, fermi gli altri limiti, in quanto, pur realizzandosi un utilizzo più intenso del bene comune da parte di quel condomino, non si esclude il diritto degli altri di farne parimenti uso e non si altera la destinazione, restando esclusa la costituzione di una servitù per effetto del decorso del tempo (Cass. n. 24295 del 14/11/2014).“

La Corte ha dunque cassato la decisione di merito, con rinvio ad altra sezione del Tribunale di Milano.

Tribunale di Roma: conflitto di interessi e luogo di celebrazione dell’assemblea

Un’interessante ed articolata sentenza capitolina (Trib. Roma sez. V 12 marzo 2019 n. 5363) affronta il tema del conflitto di interesse, portato da uno dei condomini che ha espresso il proprio voto in assemblea (una società che ha votato favorevolmente all’abbandono di una causa nella quale era parte contro il condominio), e la contestazione relativa allo spostamento del luogo di celebrazione di assemblea durante lo svolgimento della stessa.

CONFLITTO DI INTERESSI – il Tribunale romano osserva, condivisibilmente ed in linea con l’orientamento di legittimità, che non è sufficiente addurre la sussistenza di conflitto in capo ad uno dei condomini votanti (che può ma non deve astenersi in quella sede) ma è anche necessario provare che quel voto persegua interessi extracondominiali e dannosi per la compagine comune: “Ne deriva pertanto che l’invalidità della delibera discende non solo dalla verifica del voto determinante dei condomini aventi un interesse in conflitto con quello del condominio (e che, perciò, abbiano abusato del diritto di voto in assemblea), ma altresì dalla dannosità, sia pure soltanto potenziale, della stessa deliberazione: il vizio della deliberazione approvata con il voto decisivo dei condomini in conflitto ricorre, in particolare, quando la stessa sia diretta al soddisfacimento di interessi extracondominiali, ovvero di esigenze lesive dell’interesse condominiale all’utilizzazione, al godimento ed alla gestione delle parti comuni dell’edificio”.

ASSEMBLEA _ la vicenda è curiosa e la decisione del giudice, anche se assai rigorosa, appare giustamente garantista e motivata. L’assemblea è convocata nell’androne condominiale am – dopo pochi minuti dall’inizio – per il freddo e la scomodità si sposta in un vicino bar. una condomina, arrivata nell’androne poco dopo il trasferimento del consesso ad altra sede, ritiene che la riunione non si tenga e si allontana richiedendo via mail spiegazioni all’amministratore, che risponde tempestivamente ma sembra non comunichi a costei che è ancora in tempo a partecipare, di talchè il giudice ritiene irrimediabilmente pregiudicato il diritto del singolo e violato l’art. 66 disp.att. cod.civ.

la sentenza è decisamente ampia e merita lettura integrale

(Tribunale di Roma, sez. V Civile, sentenza n. 5363:19

il frazionamento di un’unità immobiliare non comporta necessariamente revisione dell’intera tabella millesimale.

E’ quanto ha statuito, aderendo ad una lettura intuitiva e non controversa, Cass.civ. sez. II sent. 3 giugno 2019 n. 15109.

Ove il proprietario di una unica unità immobiliare proceda a frazionarla dividendola in due unità, resta immutato – salvo prova contraria, il cui onere compete alla assemblea – il valore complessivo del bene, mentre le quote frazionarie dello stesso dovranno essere attribuite ai singoli titolari delle due unità derivate, compiendo una mera operazione algebrica.

“Il frazionamento in oggetto ha determinato una diversa intestazione della quota millesimale, in precedenza attribuita ad un unico condomino ed ora suddivisa tra due, e ciò imponeva di adeguare le regole di gestione del condominio alla mutata situazione, mentre non ha inciso sulle tabelle millesimali, con la conseguenza che non sussistevano i presupposti di applicazione dell’art. 69 disp. att. c.c..

La norma citata, nel testo antecedente alla riforma attuata con la L. n. 220 del 2012, applicabile ratione temporis alla fattispecie, prevede(va) la revisione dei valori tabellare in caso di errore o di sopravvenute modifiche strutturali che avessero notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano (tra le molte, Cass. 19/02/1999, n. 1408, anche richiamata dalla Corte d’appello; Cass. 11/07/2012, n. 11757; Cass. 14/12/2016, n. 25790).

Il testo vigente, modificato dalla L. n. 220 del 2012, esplicita la nozione di “notevole alterazione” prevedendo che l’incremento/diminuzione di unità immobiliari impone la revisione delle tabelle se comporta un’alterazione per più di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare.

L’insussistenza del presupposto della notevole alterazione, nella fattispecie in esame, è peraltro confermato a contrario dall’argomentazione posta dalla Corte d’appello a sostegno del decisum: “l’appartamento non solo è stato frazionato, ma attribuito a due diversi acquirenti (…) così determinandosi un aumento delle unità abitative e pure dei condomini. Tale situazione certamente altera i valori ed in particolare il valore dell’originaria unità immobiliare, che a seguito del frazionamento aumenta” (pag. 2 della sentenza).

Diversamente da quanto ritenuto nella sentenza impugnata, si deve affermare che, in ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio, non si determina alcuna automatica incidenza dell’opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari (Cass. 24/06/2016, n. 13184; Cass. 17/10/1967, n. 2493), mentre grava sull’assemblea l’onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti così create ed i rispettivi titolari, determinandone i valori proporzionali espressi in millesimi sulla base dei criteri sanciti dalla legge.

In materia condominiale, del resto, non trova applicazione il principio dell’apparenza del diritto – non sussistendo una relazione di terzietà tra condominio e condomino – sicché le spese gravano esclusivamente sul proprietario effettivo dell’unità immobiliare, e l’amministratore è tenuto ad aggiornare i propri dati alla realtà della composizione dell’edificio, ai fini del riparto, eventualmente consultando i registri immobiliari (ex plurimis, Cass. 0/10/2017, n. 23621; Cass. 03/08/2007, n. 17039).”

ancora una pronuncia su formazione periodica e revoca

si conferma fra i giudici di merito l’orientamento che il difetto di formazione periodica non costituisca motivo di nullità della nomina ma, al più, ove ne rivesta i requisiti per continuità e gravità, motivo di revoca.

Parrebbe allontanarsi dunque la lettura rigorista e, al momento, isolata espressa – invero immotivatamente – da un Tribunale veneto a da talune associazioni che hanno veicolato in maniera frettolosa (e fors’anche utilitaristica) un tesi che non pare trovare sostegno nel testo normativo.

la Corte d’appello di Venezia, con decreto 26 ottobre 2018 n. 3399 ha respinto la domanda di taluni condomini, osservando come l’art. 71 bis disp.att. cod.civ. non preveda affatto la cessazione dall’incarico ove vengano meno i requisiti formativi.

si tratta di lettura ancorata al dato letterale e che appare condivisibile, attenderemo di conoscere dalla giurisprudenza di legittimità se la nullità debba ascriversi a principi generali in tema di norme a rilevanza pubblica, anche se parrebbe singolare desumere una simile conseguenza interpretativa a fronte di una norma che, chiaramente e specificamente, indica ben precise ipotesi di cessazione e non connette invece specifica sanzione all’inadempimento riguardo gli obblighi di formazione periodica.

su immobili e proprietà 6/2019

revoca giudiziale dell’amministratore, mediazione e gravi irregolarità

Una recente pronuncia del Tribunale Apuano (Trib. Massa 20 maggio 2019), che ha respinto una domanda di revoca dell’amministratore, si sofferma sulla condizione di procedibilità nel procedimento di volontaria giurisdizione (escludendola) e sulla natura delle gravi irregolarità.

“Va preliminarmente disattesa l’eccezione di improcedibilità avanzata dal convenuto, posto che il procedimento di mediazione obbligatoria di cui all’art. 5 D.lgs 28/2010 non si applica ai procedimenti di volontaria giurisdizione, anche laddove abbiano ad oggetto domanda che, ratione materia, è riconducibile a tale previsione normativa: “l’art. 5 comma 4, lett. f, (come sostituito dal d.l. n. 69/2013, conv. in I.n. 98/2013) del d.lgs. 4 marzo 2010 n. 28, è inequivoco nel disporre che il meccanismo della condizione di procedibilità, di cui ai commi 1-bis e 2, non si applica nei procedimenti in camera di consiglio, essendo proprio il giudizio di revoca dell’amministratore di condominio un procedimento camerale plurilaterale tipico” (Cass.Civ. sez. VI 18 gennaio 2018 n. 1237, Trib. Milano 28.3.2018 n. 955).

Non appare cogliere nel segno neanche l’eccezione, sollevata dal convenuto, che la grave irregolarità lamentata dall’attore non rientrerebbe nelle ipotesi previste dall’art. 1129 c.c, poiché la norma, così come novellata dalla L. 220/2012, prevede una tipizzazione delle irregolarità amministrative che costituisce mera indicazione esemplificativa, non tassativa né esaustiva, delle condotte illecite e lascia impregiudicata la facoltà del giudice di apprezzare, ai fini della revoca, qualunque irregolarità che risulti di gravità tale da incidere in maniera esiziale sul vincolo di mandato fra i condomini e l’amministratore.

Il ricorso appare tuttavia infondato nel merito, poiché non può essere ascritta a grave irregolarità, idonea alla revoca ex art 1129 c.c., la condotta dell’amministratore che erroneamente abbia imputato – in maniera chiara e trasparente – ad un singolo condomino una spesa non dovuta, specie ove tale condotta sia avallata dalla assemblea che abbia approvato quel rendiconto.

Non ogni errore contabile, infatti, costituisce di per sé grave irregolarità, specie ove allo stesso si poteva opporre ordinaria azione giudiziale volta a contestare la relativa delibera di approvazione, come certamente è possibile nel caso di specie, ove l’amministratore imputa al singolo, peraltro in maniera assolutamente chiara, identificabile e trasparente, seppur erronea, spese quali le competenze del legale che ha predisposto il sollecito di pagamento o il fondo spese, corrisposto allo stesso difensore, per la richiesta di decreto ingiuntivo contro l’attrice, senza che poi il ricorso sia mai stato depositato (arg. da Cass. 12573/2019)

Ancor meno riconducibile alle ipotesi di gravi irregolarità atipiche, previste dell’art. 1129 c.c., la condotta dell’amministratore che veda pieno recepimento in espressioni di volontà dell’organo assembleare: “In materia condominiale, con riferimento alle ipotesi – tipiche ma non tassative – di cui al dodicesimo comma dell’art. 1129 c.c., il fondato sospetto di gravi irregolarità ricorre in presenza di comportamenti gravemente significativi del venir meno del necessario rapporto di fiducia tra amministratore e condomini, e tale situazione – anche nel regime successivo alla novella di cui alla l. n. 220/2012 – è esclusa nel caso di lamentele attinenti a una gestione avallata dalla maggioranza assembleare con delibere non impugnate dai condomini ricorrenti” (Tribunale Modena sez. II, 18/01/2017, n.205)

Nel caso di specie non vi è dubbio che tutte le somme contestate dal ricorrente appaiono specificamente indicate e documentate nei rendiconti e nei documenti contabili giustificativi, approvati dalla assemblea, come espressamente riconosce la stessa B., che afferma di essersi anche recata più volte dall’amministratore e dal legale incaricato dal condominio a versare gli importi richiesti e a chiedere chiarimenti, sicchè si tratterebbe al più di vizi contestabili attraverso ordinaria azione di impugnazione senza che nella condotta dell’amministratore siano ravvisabili particolari motivi di gravità ed oscurità gestionale – tali da pregiudicare il corretto andamento della gestione condominiale e l’osservanza dei doveri specifici previsti dall’art. 1130 c.c. – e che, pertanto, ne giustifichino la revoca giudiziale.

Si deve ritenere, invece, come peraltro emerge dalla stessa analisi delle ipotesi tipizzate dal legislatore del 2012 nell’art. 1129 c.c. e dalla giurisprudenza di merito sul tema (Trib. Messina 22.1.2013, Trib. Mantova 22.10.2015, Trib. Firenze 15.12.2014, Trib. Roma 7.7.2017, App. Firenze 5.12.2018 n.9020), che tale provvedimento presupponga una gestione tale da rendere inintelligibile al mandante il contenuto e le conseguenze dell’operato del mandatario oppure la grave (e, in taluni casi, reiterata) violazione di doveri gestori che comporti la lesione attuale del diritto dei condomini ad una amministrazione legittima e trasparente del condominio, posto che l’art. 1129 c.c. è norma posta a presidio sia della corretta gestione del condominio che del rapporto fiduciario fra organo gestorio ed organo decisionale.”

su condominio e locazione

http://condominioelocazione.it/bussola/bilancio-principi-e-criteri

cooperativa edilizia, condominio, impugnativa di delibera e giudicato esterno.

Taluni soci di cooperativa edilizia, che ha nel frattempo ha provveduto alla assegnazione in via esclusiva degli alloggi, propongono azione per accertare che alcuni beni posti nel complesso edilizio non sono comuni a tutti, non essendo menzionati espressamente negli atti di acquisto.

La vicenda giunge in cassazione, ove la corte (Cass.civ. sez. II ord. 27 maggio 2019 n. 14432) ripercorre i principi consolidati in tema di condominio e beni comuni, osservando come – una volta che si sia proceduto all’assegnazione in via individuale delle unità singole – si dia luogo ad una situazione di condominio, in cui la norma di riferimento è costituita dall’art. 1117 c.c., sì che i beni destinati per natura o funzione ad uso e beneficio comune devono ritenersi tali anche ove non espressamente menzionati nell’atto di acquisto.

Tuttavia, osserva la corte, la vicenda non può essere decisa poiché coperta da giudicato esterno, avendo taluni condomini impugnato delibere che attribuivano loro spese ed avendo il giudice di merito, con sentenza passata in giudicato, accertato che quelle somme non erano dovute poiché relative a beni non comuni.

Essendo statuizione che attiene allo stesso esatto rapporto dedotto nel giudizio di legittimità, deve ritenersi che la vicenda sia coperta da giudicato esterno, preclusivo di ulteriore esame.

“va ritenuto, in via di principio, che, qualora una cooperativa edilizia, dopo aver stipulato con il Comune una convenzione di lottizzazione su di un terreno al fine di costruirvi un complesso edilizio da destinare a civile abitazioni, abbia poi provveduto all’assegnazione degli alloggi realizzati ai soci, con conseguente formale trasferimento in loro favore della proprietà delle singole unità immobiliari ed insorgenza di un rapporto di condominio tra i soci assegnatari, deve ritenersi che oggetto dell’assegnazione sia pure la comproprietà dei beni che abbiano l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e, cioè, siano collegati strumentalmente, materialmente o funzionalmente, con le unità immobiliari assegnate in proprietà esclusiva ai soci, ovvero che siano in rapporto con queste da accessorio a principale, essendo il diritto dei soci assegnatari sulle parti di area non direttamente interessate dai fabbricati assimilabile a quello dei condomini sulle parti comuni;

– come già sostenuto da questa Corte (sentenza n. 6882/2014), deve rilevarsi che le cooperative edilizie perseguono lo scopo di costruire alloggi e di assegnarli dapprima in godimento e poi in proprietà individuale ai soci; -nell’attuare tale oggetto sociale, la previsione di spazi deputati al godimento comune dei soci è più o meno necessitata dalla natura stessa del corpo di fabbrica realizzato e dall’applicazione ad esso dell’art. 1117 cod. civ. in tema di parti comuni dell’edificio;

-il Tribunale di Tivoli aveva ritenuto decisiva, al fine di escludere la comproprietà in capo ai soci assegnatari delle aree degli impianti di pertinenza degli alloggi (pozzi, depuratore, terreni destinati a verde, impianti di urbanizzazione secondaria), e quindi di negare il conseguente obbligo di partecipare alle relative spese, la mera mancata menzione di tali beni all’interno dell’atto di assegnazione;

-in realtà, va osservato, applicando, al caso di specie, l’art. 1117 cod. civ., si sarebbe, peraltro, configurata, piuttosto, una presunzione di comunione che abbraccia quelle aree quegli impianti i quali (all’esito di indagine di fatto riservata al giudice del merito) denotino una relazione strumentale necessaria con l’uso comune;

– inoltre, tale presunzione non potrebbe essere vinta dalla pura e semplice omessa menzione nell’atto di assegnazione di dette aree o impianti, occorrendo, invece, una formale espressione in questa direzione contenuta nel contratto sociale

– nonostante queste considerazioni, risulta decisiva la circostanza che con la memoria ex art. 380 parte controricorrente ha dedotto l’esistenza di un giudicato esterno formatosi inter partes dopo la notifica del ricorso per cassazione in forza della sentenza del Tribunale di Tivoli n. 1493 del 2014 dep. il 23/6/2014 corredata di idonea certificazione ai sensi dell’art. 124 delle disp. att. cod. proc. civ. che ha prodotto ritualmente il relativo documento;

-la menzionata sentenza, avente ad oggetto l’ impugnativa delle deliberazioni assembleari relativa ai bilanci consuntivo 2011 e 2012 proposta da vari proprietari fra cui il sig. G., accertava che gli atti di assegnazione dei singoli lotti agli attori non avessero alcun riferimento alle pertinenze ad esse relative, sicché non sussisteva alcuna comunione al riguardo dei detti beni;

–l’accertamento contenuto nella sentenza del Tribunale di Tivoli – come già osservato nelle precedenti pronunce di questa Corte richiamate dalla controricorrente n. 328/2017, 327/2017, 767/2017, 10058/2018, 9540/2018 e n.9279/2018 – della insussistenza di una situazione di contitolarità in capo alla controricorrente delle aree pertinenziali del Complesso P. , presupposto di fatto dell’obbligo della stessa di contribuire alle spese della relativa comunione, inerisce ad una connotazione, di fatto e di diritto, del rapporto inter partes,idonea a produrre effetti destinati a durare per tutto il protrarsi di tale rapporto a situazione normativa e fattuale immutata;

– ne consegue che la situazione ivi accertata non può più formare oggetto di valutazione diversa nel presente giudizio (cfr. Cass. 11572/2016), né ai fini del primo motivo, né ai fini del secondo motivo, in quanto i limiti della cognizione del giudice del procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali dipendono comunque dalla preventiva configurabilità di una deliberazione che abbia approvato la ripartizione delle spese tra i condomini relative a parti ad essi comuni, essendo tale situazione di comunione smentita dall’intervenuto giudicato esterno (arg. Cass. 305/2016);

– consegue che il ricorso per cassazione, poiché finalizzato a porre in discussione la questione relativa alla contitolarità delle aree pertinenziali del Complesso Residenziale P., che risulta coperta dal contrario giudicato esterno dedotto da parte controricorrente, deve essere rigettato (Cass. 13916/2006);

– la rilevanza del giudicato esterno non è inficiata dalla deduzione di parte ricorrente svolta nella memoria ex art. 380 bis cod. proc. civ. in relazione alla natura incidentale dell’accertamento oggetto del giudicato , perché esso non riguarda la natura esclusiva di beni ritenuti condominiali;

–esso concerne l’insussistenza dell’obbligo di concorrere alle spese ed il suo antecedente logico rappresentato dall’esclusione del rapporto di condominialità nei confronti del G., accertamento rispetto al quale il contraddittorio è integro e la decisione idonea ad assurgere all’efficacia di giudicato esterno ed ad impedire la riapertura della questione, in difetto di elementi sopravvenuti (Cass.11572/2016).”

è veduta solo l’apertura che consente l’affaccio

E’ quanto ha ribadito, secondo un orientamento consolidato, Cass. civ. sez. II ord. 23 maggio 2019 , n. 14091.

“Giova premettere che secondo il consolidato indirizzo di questa Corte, affinché sussista una veduta, a norma dell’art. 900 c.c., è necessario, oltre al requisito della inspectio anche quello della prospectio nel fondo del vicino, dovendo detta apertura non solo consentire di vedere e guardare frontalmente, ma anche di affacciarsi, vale a dire di guardare non solo di fronte, ma anche obliquamente e lateralmente, così assoggettando il fondo alieno ad una visione mobile e globale (Cass. S.U. n. 10615 del 1996 e successive conformi).

Ciò posto, va ulteriormente specificato che le porte, essendo destinate in generale all’accesso ai locali e all’uscita da essi, non rientrano nella categoria delle “aperture”, -considerate dagli artt. 900 c.c. e segg., che hanno invece la funzione di consentire il passaggio della luce e dell’aria, o di affacciarsi sul fondo vicino; possono dunque avere dimensioni e caratteristiche diverse da quelle che l’art. 901 c.c. prescrive per le luci, ed essere aperte senza rispettare le distanze prescritte dagli artt. 905 e 906 c.c. per le vedute.

Nondimeno le porte possono essere anche destinate alla veduta, e vedute devono essere considerate, ai fini delle citate norme, quando tale congiunta e stabile funzione (che non può desumersi dal fatto che al momento della loro apertura e fino alla loro chiusura esse possano occasionalmente e fugacemente permettere di guardare nel fondo vicino) risulti da elementi non equivoci, che il giudice del merito deve puntualmente accertare e verificare (così, in motivazione, Cass. n. 8693/00; in senso conforme, fra le tante, v. Cass. n. 10603/90).

Stabilire, pertanto, se una porta oltre a dare accesso ad un locale assolva anche la stabile e univoca funzione di assoggettare il fondo vicino ad una visione completa, ossia obliqua e laterale, costituisce accertamento di fatto rimesso al giudice di merito e sottratto, come tale, al sindacato di legittimità, ove sorretto da una motivazione sufficiente e scevra da vizi di logica giuridica.

Nel caso specifico la Corte territoriale mostra di essersi attenuta a entrambi i principi innanzi richiamati, là dove, accertato il requisito dell’inspectio, ha escluso che la porta-finestra in oggetto potesse qualificarsi come veduta per difetto della possibilità di esercitare anche la facoltà di prospectio. La sentenza impugnata, pertanto, è conforme al seguente principio di diritto “La “porta-finestra” che consenta la inspectio, ma non la prospectio, ossia lo sguardo frontale sul fondo del vicino, ma non lo sguardo obliquo e laterale, non integra veduta, sebbene permetta occasionalmente e fugacemente, nel momento dell’uscita, la visione globale e mobile del fondo alieno” (Sez. 6-2, Ord. n. 17950 del 2014).”