comodato simulato e costituzione diritto di abitazione dissimulato

Cass. civ. sez. II, ord. 22 agosto 2019 n.21583 rel. Scarpa affronta una fattispecie peculiare: padre e figlio stipulano un contratto di comodato simulato su immobile di proprietà del secondo ed in favore del primo, con l’intento effettivo – formalizzato in controscrittura – di dar luogo invece alla costituzione del diritto di abitazione sul medesimo compendio immobiliare.

La vicenda giudiziaria trae spunto dalla causa, intentata dal padre nei confronti della nuora e della nipote, per veder riconosciuto il proprio diritto di abitazione: “Con citazione del 4 marzo 2009 C.B. convenne la nuora P. T. e la nipote J B., domandando dì accertare la simulazione relativa del contratto di comodato immobiliare concluso in data 24 settembre 1993 col proprio figlio R. B., nonché l’esistenza in suo favore di un diritto di abitazione ex art. 1022 c.c. inerente allo stesso immobile di via P. in F.

L’adito Tribunale di Venezia, sezione distaccata di Dolo, accertò il diritto di C. B. di abitare la porzione dell’immobile contraddistinta in rosso nella planimetria allegata alla scrittura privata inter partes e condannò l’attore a risarcire P.T. e J. B. della somma di € 12.000,00, quale danno figurativo dovuto a causa dell’indebito utilizzo degli spazi dell’immobile non compresi in quelli descritti nel contratto di comodato.

Proposto gravame da C.B., la Corte d’appello di Venezia accolse lo stesso limitatamente al risarcimento del danno, perché non provato e non configurabile come in re ipsa.

I giudici di secondo grado, invece, confermarono che sia dal contratto simulato di comodato sia dal contratto dissimulato fosse inequivocabile la delimitazione dell’oggetto del diritto di abitazione con riferimento alla medesima porzione dell’immobile contraddistinta in rosso nella planimetria sottoscritta dai contraenti e facente parte integrante dei contratti stessi. Trattandosi, per di più, di contratto costitutivo di diritto reale su bene immobile, nessun rilievo poteva svolgere, secondo la Corte d’Appello, una manifestazione di volontà delle parti in contrasto col documento. La dedotta inidoneità della porzione di immobile a soddisfare il diritto di abitazione poteva, invece, avere rilevanza soltanto al fine di ritenere non costituito lo stesso diritto di abitazione, e non ad estenderne l’oggetto.”

L’attore ricorre in Cassazione, articolando diversi motivi, tutti volti a vedere ricondotto un contenuto del diritto reale più ampio di quello accertato dai giudici di merito, ma il ricorso è rigettato dalla corte di legittimità, con argomentazioni di grande chiarezza e ispirate ai principi fondamentali in tema di trasferimento di diritti reali su beni immobili: “Avendo l’attore C. B. domandato l’accertamento della simulazione relativa del contratto di comodato intercorso col figlio R. B., per dimostrare la sussistenza di un contratto costitutivo di un diritto di  abitazione  ex  art.  1022 e.e., di per sé soggetto alla forma scritta “ad substantiam” in forza dell’art. 1350, n. 4, c.c., lo stesso ha l’onere di provare la simulazione della convenzione relativa al diritto personale di godimento, nonché l’esistenza e l’estensione del proprio diritto reale immobiliare.

L’accertamento della simulazione relativa costituisce, in ogni modo, indagine  di fatto riservata  al giudice  del merito, il quale deve   stabilire,   attraverso   una   corretta   interpretazione del contratto  condotta  alla  stregua  dei  criteri ermeneutici  dettati dal Codice Civile e con motivazione immune da vizi logici e giuridici, se, in contrasto con la volontà di costituire un determinato rapporto espressa nell’atto negoziale, esista una concorde volontà delle parti tendente a porre in essere un diverso negozio vero e reale destinato a rimanere occulto (Cass. Sez. 2, 09/04/1987, n. 3501).

La domanda di C. B., per l’accertamento della simulazione relativa con riguardo ai contratti di comodato e di abitazione, implicava, del resto, attraverso il duplice accertamento dell’apparenza del negozio simulato e dell’esistenza di quello effettivamente voluto dalle parti, il mutamento di una medesima situazione giuridica.

Nella controscrittura intercorsa tra C. e R. B. le parti dichiaravano che avevano sottoscritto “un contratto di comodato relativo ad una porzione dell’immobile sito in F.; che tale contratto doveva intendersi simulato; che “in relazione al contratto di comodato” era stata “loro effettiva e reale volontà quella di concludere un contratto di abitazione ex art. 1022 c.c. , valevole per la durata della vita del beneficiario”.

La Corte d’Appello di Venezia ha fondato, così, la propria indagine interpretativa sulle espressioni letterali usate dai contraenti nel rispetto dell’art. 1362 e.e., ricostruendo la comune intenzione delle parti sulla base delle espressioni usate e dello spirito della convenzione.

L’assunta identità dell’oggetto del contratto simulato di comodato e di quello dissimulato di abitazione (inteso come limitato, in sostanza, alla medesima porzione dell’immobile contraddistinta in  rosso  nella planimetria  sottoscritta  dai  contraenti),  appare  pure  frutto di logica  inferenza  dell’azione  di  simulazione  relativa  intentata, la quale,  giacché diretta ad  individuare e  far valere  la  reale   volontà  delle  parti,  ossia  il  negozio  dissimulato  e, con esso, i diritti che dal medesimo discendono, trae derivazione effettuale dalla negazione dell’efficacia di quella determinata attribuzione patrimoniale divisata nel negozio simulato.

Va quindi affermato che la controscrittura redatta allo scopo di rettificare le risultanze di un contratto simulato,  inerente  ad una determinata consistenza immobiliare, nonché di comprovare il negozio dissimulato – sottoposto, come nella specie, alla forma scritta necessaria a pena di invalidità – si presume logicamente destinata a regolamentare lo stesso bene oggetto del precedente accordo tra le  parti,  salvo  che  la seconda scrittura documenti espressamente  la comune  volontà di comprendere una porzione o un immobile del tutto diversi.

D’altro canto, la Corte di Venezia ha dato il giusto rilievo al richiamo, fatto in contratto, della planimetria  sottoscritta  dalle parti e facente parte integrante della  convenzione,  atteso  che, nei contratti in cui è richiesta la forma scritta ad substantiam,  quale è quello diretto  alla  costituzione  del  diritto  di  abitazione di una casa, l’oggetto può dirsi determinato o determinabile mediante ricorso ad elementi estranei al documento solo  se, come appunto si è ritenuto nella specie, la planimetria risulti allegata all’atto, sia firmata dai contraenti e sia anche espressamente indicata nel contratto come parte integrante del contenuto dello stesso (cfr. ad esempio Cass.  Sez.  2, 05/03/2007, n. 5028).

 Allo scopo di determinare quale fosse la porzione di casa oggetto del diritto di abitazione, neppure possono trarsi elementi dal comportamento successivo delle parti, sulla base della regola ermeneutica stabilita dall’art. 1362, comma 2, e.e., non rivestendo tale comportamento una funzione integrativa  del testo scritto con riguardo agli elementi essenziali dei contratti per i quali è prevista la forma scritta “ad substantiam” (Cass. Sez. 2, 07/03/2011, n. 5385).

Né a diverse conclusioni porta la considerazione del ricorrente secondo cui l’estensione del diritto di abitazione concesso non poteva intendersi ristretta ai due locali previsti nel comodato, essendo altrimenti l’immobile inidoneo a soddisfare le esigenze abitative dell’habitator. 

Invero,  i  “bisogni”  del  titolare  e  della sua famiglia, contemplati nell’art. 1022 e.e., costituiscono unicamente limitazioni quantitative delle facoltà di servirsi della cosa imposte al titolare del diritto di abitazione (a differenza della facoltà accordate all’usuario), e non minimi inderogabili che comportano un’automatica eterointegrazione del contratto. Deve in proposito riaffermarsi che il diritto di abitazione, di cui all’art 1022 e.e., si estende sia a tutto ciò che concorre ad integrare la casa che ne è oggetto, sotto forma di accessorio o pertinenza (balconi, verande, giardino, rimessa, ecc), giacché l’abitazione non è costituita soltanto dai vani abitabili, ma  anche da tutto quanto ne rappresenta la parte accessoria, sia, in virtù del combinato disposto degli artt. 983 e 1026 e.e., alle accessioni (così Cass. Sez. 2, 17/04/1981, n. 2335), fermo tuttavia il rilievo primario che assume quanto previsto dal titolo costitutivo, il quale richiede la forma scritta ex art. 1350, n. 4, c.c.”

© massimo ginesi 3 settembre 2019  

accertamento della condominialità di beni: utilizzabile anche la prova per testi

Il giudice, nella valutazione della destinazione di beni  al servizio comune, onde stabilire se costituiscano proprietà esclusiva oppure beni comuni ex art 1117 c.c., può avvalersi anche delle dichiarazioni testimoniali assunte durante l’istruttoria.

E’ quanto afferma una recente sentenza di legittimità, (Cass. civ. sez. II 3 maggio 2019 n. 11729),   ritenendo che – pur trattandosi di beni immobili – l’accertamento della loro natura comune non sottostà ai rigidi principi probatori in tema di azione di rivendicazione, secondo una consolidata giurisprudenza.

“Non sussiste, anzitutto, la lamentata violazione di legge riguardo al fatto che la natura condominiale delle nicchie collocate lungo il tracciato interposto tra i fabbricati sia stata desunta dalle deposizioni testimoniali in assenza di prova scritta, poiché tale accertamento dipendeva dal riscontro della concreta destinazione delle nicchie a servizio delle proprietà esclusive e dalla specifica relazione di accessorietà tra i beni comuni e quelli di proprietà esclusiva, alla stregua delle complessive risultanze di causa.

Tale relazione costituisce – difatti – il presupposto applicativo della presunzione sancita dall’art. 1117 non essendo richiesto, ai fini dell’accertamento della natura condominiale dei beni, il rigore probatorio proprio dell’azione di rivendica (Cass. 20593/2018; Cass. 11195/2010; Cass. 15372/2000; Cass. 884/2018; Cass.20071/2017), fermo inoltre che la predetta presunzione può essere vinta solo da un titolo contrario (da intendersi come atto costitutivo del condominio: Cass. 11877/2002; Cass. 11844/1997; Cass. 9062/1994), la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che si affermi proprietario esclusivo del bene o della porzione controversa (Cass. 27145/2017).

Va inoltre precisato che, in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edificio alle proprietà singole, la condominialità non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anziché come porzioni di piano l’una sull’altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, ove dotati delle strutture e degli impianti essenziali indicati dall’art. 1117 c.c. (Cass. 27360/2016; Cass. 18344/2015; Cass. 4973/2007; Cass. 8066/2005).

La decisione non è infine censurabile, ai sensi dell’art. 116 c.p.c., per aver ritenuto credibili le dichiarazioni testimoniali de relato o rese da soggetti legami da vincoli di parentela e professionali con le parti.

Premesso che, a seguito della pronuncia di incostituzionalità dell’art. 247 c.p.c. (Corte Cost. 248/1974), la sussistenza di rapporti di parentela tra i testi e le parti non si traduce in un motivo di incapacità a testimoniare, nè comporta ex se alcun giudizio di inattendibilità delle dichiarazioni rese in giudizio, e che la testimonianza de relato, pur se munita di una valenza probatoria attenuata, è certamente utilizzabile per la decisione specie se, come nel caso concreto, confermata dal raffronto con le altre risultanze processualità (cfr. sentenza pag. 9; Cass. 8358/2007; Cass. 43/1998), resta che l’apprezzamento delle prove ed il giudizio di attendibilità dei testi, anche in presenza di particolari legami con le parti, è rimessa al giudice di merito ed è sindacabile solo per vizi di motivazione (Cass. 25358/2015; Cass. 1109/2006; Cass. 7061/2002).”

copyright massimo ginesi 7 maggio 2019

sottotetto: i parametri per stabilirne la natura condominiale

La Cassazione ( Cass.Civ. sez.II ord. 5 febbraio 2019 n. 3310)  conferma un orientamento consolidato in tema di beni comuni ex art 1117 cod.civ.: l’oggettiva attitudine del bene a fornire utilità comune e in assenza di titolo contrario è idonea a far ritenere sussiste la condominiali del bene, senza la necessità per il condominio di adempiere ai ferrei principi  probatori in tema di rivendica.

la Corte territoriale ha – con motivazione logica ed ampiamente esaustiva – accertato come la ricorrente non abbia provato l’esistenza di alcun titolo dal quale desumere la proprietà esclusiva del sottotetto dedotto in controversia, ponendo in risalto come tale bene era, invero, risultato di fatto strutturalmente destinato ad un servizio o ad un’utilità comune per la collettività condominiale di cui fanno parte i controricorrenti quali condomini.

A tal proposito lo stesso giudice di appello ha supportato tale ricostruzione ponendo in luce come dagli stessi atti di trasferimento dei singoli appartamenti fosse emersa la rilevante circostanza in base alla quale era rimasto garantito in favore degli acquirenti il diritto alla proporzionale quota di proprietà degli enti e degli spazi comuni dell’immobile, tra i quali il conteso sottotetto, che, infatti, era stato – sul piano fattuale – in concreto utilizzato dai condomini in virtù della consegna delle relative chiavi avvenuta all’atto della stipula dei vari atti di vendita dei singoli appartamenti proprio da parte della ricorrente (che, del resto, non ha contestato tale circostanza, peraltro realizzatasi fin dal 1970: cfr. pag. 8 dell’impugnata sentenza).

Decidendo in tal senso la Corte milanese di è conformata all’univoca giurisprudenza di questa Corte (cfr., tra le tante, Cass. n. 3862/1998; cass. n. 15372/2000 e, da ultimo Cass. n. 20593/2018), alla stregua della quale, in tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall’art. 1117 c.c. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne affermi la proprietà esclusiva darne la prova (onere, nel caso di specie, non assolto dalla ricorrente), senza che, peraltro, a tal fine sia sufficiente l’allegazione del suo titolo di acquisto ove lo stesso non contenga in modo chiaro ed inequivocabile elementi idonei ad escludere la condominialità del bene.

Il giudice di secondo grado ha anche spiegato adeguatamente l’ininfluenza a fini probatori del regolamento condominiale e delle cc.dd. schede alloggi, poiché tali documenti non potevano sortire alcuna rilevanza sul piano degli effetti traslativi di immobili. In particolare, la Corte territoriale ha attestato che dalle schede alloggi risultavano solo delle aree circoscritte con due zone quadrangolari, come tali assolutamente inidonee ad assumere la valenza di un documento comprovante l’emergenza di un titolo autonomo e separato di proprietà; allo stesso modo il giudice di appello ha ritenuto l’irrilevanza a questo scopo del regolamento condominiale in cui sono, in linea essenziale, riportate le tabelle millesimali necessarie per la ripartizione delle spese condominiali tra i singoli condomini.”

© massimo ginesi 6 febbraio 2019 

Tribunale di Roma: in assenza di consenso degli aventi diritto la registrazione della assemblea di condominio non può essere utilizzata in giudizio.

Una sentenza che non brilla per chiarezza ma che affronta un tema peculiare e assai sentito in tempi di telefonini e di strumenti che consentono  con facilità la registrazione sonora o visiva di eventi e conversazioni.

Tribunale di Roma, sentenza 3 luglio 2018, n. 13692 sembrerebbe affermare che la registrazione della assemblea è comunque consentita ma che l’utilizzo di quella regsitrazione sia invece vietato in assenza del consenso di tutti gli aventi diritto (ovvero dei partecipanti).

Una condomina impugna un deliberato assembleare, dolendosi di numerose irregolarità e per fondare i propri assunti produce in giudizio la registrazione della riunione. Il tribunale osserva che  “Con atto di citazione notificato in data 17.4.2014, la signora MCN ha convenuto in giudizio il Condominio di Piazza (…), chiedendo dì voler dichiarare la nullità ovvero l’annullabilità della delibera assembleare del 5.2.2014, previa sua sospensione.
L’attrice ha fondato la domanda su:
1. pretesa irregolarità della assemblea condominiale per falso materiale nella redazione del verbale;
2. mancanza di fogli firme e non intelligibilità delle effettive presenze;
3. sistema di voto delle deliberazioni inesistente o non regolare;
4. approvazione del bilancio presentato solo parzialmente e redatto secondo criteri non conformi;
5. stesura del verbale ad opera di persona diversa dal segretario non facente parte del condominio;
6. redazione del verbale con spazi bianchi riempiti successivamente.
Con richiesta di vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre accessori di legge.
Si è costituito in giudizio il convenuto Condomino chiedendo il rigetto delle domande attrici che contestava analiticamente, poiché destituite di fondamento.
Nel prosieguo del giudizio, il Giudice precedente assegnatario, ha dichiarato il non luogo a provvedere circa la richiesta di sospensione della delibera impugnata, per avervi rinunciato parte attrice.
Successivamente, dopo la concessione dei termini di cui all’art. 183, VI comma, c.p.c., la causa, di natura documentale, veniva rinviata all’udienza deputata alla precisazione delle conclusioni ed indi rinviata per trattazione orale ex art. 281-sexies, con termine per note conclusive.
Le domande tutte dell’attrice non possono trovare accoglimento e sono da rigettare poiché infondate e/o non provate, rimanendo valida ed efficace la delibera impugnata.
Quanto al merito, si osserva che:
1. Il primo assunto si basa su quanto registrato senza previa autorizzazione da parte attrice in sede dell’impugnata assemblea dell’assise condominiale.

Al riguardo si osserva che ogni condomino ha diritto di chiedere all’amministratore che la riunione condominiale sia registrata.
La Corte di Cassazione ha anche chiarito che, ciascun partecipante ad una conversazione, sia essa una riunione di condominio o un colloquio tra amici, accetta il rischio di essere registrato (Cass. 18908/2011).

Inoltre, non si verifica la lesione alla privacy dei partecipanti, in quanto la registrazione non dà luogo alla «compromissione del diritto alla segretezza della comunicazione, il cui contenuto viene legittimamente appreso solo da chi palesemente vi partecipa o assiste» (Cass. S.U. 36747/2003).

È importante sottolineare però che nonostante ogni partecipante all’assemblea abbia il diritto di registrare durante l’assemblea, egli è tenuto a non divulgare il contenuto a terzi non presenti durante l’assemblea.

In questo caso si verificherebbe un reato (art. 167 D.Lgs. 196/2003), salvo il caso in cui si sia ottenuto il consenso alla divulgazione da parte di tutti i partecipanti all’adunanza o che la diffusione si renda necessaria per tutelare un proprio diritto.

Le norme giuridiche in merito a ciò sanciscono che la registrazione su nastro magnetico di una conversazione telefonica può costituire fonte di prova, a norma dell’art. 2712 cod. civile – colui contro il quale la registrazione è prodotta non contesti che la conversazione sia realmente avvenuta e che abbia avuto il tenore risultante dal nastro, sempre che non si tratti di conversazione svoltasi tra soggetti estranei alla lite (Cass. 8219/1996; Cass. 122016/1993).

Ed infine va sottolineato che l‘autorità garante per la protezione dei dati personali nel vademecum “il condominio e la privacy”, a tal proposito, ha chiarito che l’assemblea condominiale può essere registrata, ma solo con il consenso informato di tutti i partecipanti.
Ipotesi diversa dal caso che ci occupa, ove la proponente non è stata autorizzata.
Ciò premesso e considerato non sembra raggiunto l’onere della prova che compete a parte attrice.”

VA rilevato che la pronuncia appare travisare il dictum dell’autorità garante, che vieta la sola videoregistrazione in assenza del consenso e si discosta da altre pronunce di merito che hanno invece ritenuto consentita la registrazione, previa rischiesta al presidente della assembela:  ” “… in assenza di puntuali disposizioni del regolamento contrattuale/condominiale, il presidente dell’assemblea non può discrezionalmente negare la registrazione fonografica, stante il diritto del singolo condomino di controllare il procedimento di formazione della volontà assembleare, al punto che il rifiuto del presidente può essere impugnato ex articolo 1137 del Codice civile, per vizio del procedimento assembleare»   Tribunale di Foggia 11.6.2009  e Tribunale di Bologna 25 marzo 1999, n. 596”.

© massimo ginesi 19 settembre 2018

SERVITU’ DI PASSO IN CONDOMINIO: CHI LA VANTA DEVE DAR PROVA DELLA SUA COSTITUZIONE

La Suprema Corte ripercorre i principi cardine delle servitù, avuto riguardo a controversia sorta in ambito condominiale (Cass.civ. sez. II  ord. 31 agosto 2017 n. 20614 rel. Scarpa).

La causa ha ad oggetto un diritto di servitù di passo, vantato da una condomina sul terrazzo di un altro condomino, domanda peraltro disattesa sia in primo che in secondo grado: “Il giudizio aveva avuto inizio con citazione del 18 febbraio 1993 formulata da R. M., la quale convenne davanti al Tribunale di Roma F.F., chiedendone la condanna alla riduzione in pristino ed al risarcimento dei danni correlati ai lavori di modificazione del terrazzo di proprietà F, compreso nel Condominio di via V. 18, Roma, in quanto gravato, a dire dell’attrice, da servitù di passaggio a vantaggio del terrazzo annesso all’appartamento di proprietà M.”

La Cassazione – nel respingere anche in sede di legittimità la domanda – ripercorre alcuni passaggi essenziali in tema di diritti reali e di servitù in particolare:

a) incombe a colui che agisce per vedere riconosciuto un diritto reale fornire la prova di essere titolare di quel diritto: “la Corte d’Appello ha proceduto all’interpretazione della domanda di R. M., e ciò nell’esercizio di prerogativa che spetta al giudice del merito, ed ha evidentemente qualificato l’azione come una “confessoria servitutis”, ai sensi dell’art. 1079 c.c. Incombeva pertanto certamente sull’attrice l’onere di provare l’esistenza del relativo diritto di passaggio sul limitrofo terrazzo di proprietà F, ovvero la costituzione della servitù per contratto, testamento, usucapione o destinazione del padre di famiglia, presumendosi la libertà del fondo, che si pretende servente, da pesi e limitazioni (cfr. Cass. Sez. 2, 11/01/2017, n. 472; Cass. Sez. 2, 08/09/2014, n. 18890).”

Se l’attrice avesse ritenuto (ma ciò non appare, invero, nemmeno specificamente allegato in sede di ricorso) che la costituzione della vantata servitù di passaggio fosse avvenuta per destinazione del padre di famiglia, allora le sarebbe spettato di fornire prova di opere visibili e permanenti realizzate al preciso scopo di dare accesso al preteso fondo dominante attribuito a A. M. A. P. (dante causa di F. C., a sua volte dante causa di R. M.) attraverso quello preteso servente attribuito a V. A. P. (dante causa di F. F.), opere predisposte dall’unica proprietaria B. P., e preesistenti al momento il cui il fabbricato di via Venezia 18 venne diviso fra più proprietari con l’atto pubblico del 20 gennaio 1942 (cfr. Sez. 2, Cass. 05/04/2016, n. 6592). Altrimenti, ove la servitù posta dalla ricorrente a base della sua azione confessoria fosse stata fondata su un contratto, le occorreva, stante l’esigenza di forma ad substantiam posta dall’art. 1350, n. 4, c.c., di dar prova di un atto scritto che consacrasse la esplicita manifestazione di volontà negoziale di costituire, a favore della proprietà di A. M. A. P. (ovvero di F. C., ovvero ancora della stessa R. M.) una servitù di passaggio convenzionale sul terrazzo di proprietà di V. A. P. (ovvero di F.F.).

b) il titolo non trascritto non è opponibile agli acquirenti successivi, salvo che gli stessi non abbiano riconosciuto l’esistenza del diritto nell’atto di acquisto: “Ove si trattasse di un contratto di costituzione della servitù comunque non trascritto (come quello del 15 aprile 1972), esso non sarebbe stato opponibile a chi, come il F., abbia acquistato il proprio appartamento come libero ed abbia trascritto il proprio titolo; a meno che il terzo, acquirente a titolo  particolare dell’immobile interessato da servitù di passaggio in base a titolo non trascritto, non avesse, all’atto dell’acquisto, dichiarato di essere a conoscenza dell’atto costitutivo della servitù e manifestato la volontà di subentrare in tutti i diritti e gli obblighi scaturenti dalla relativa scrittura (Cass. Sez. 2, 07/01/1978, n. 46).

c) le dichiarazioni unilaterali, seppur formali, del titolare del fondo dominante non hanno alcun rilievo ai fini della costituzione (o del riconoscimento) del diritto: “Né può ovviamente valere a dire costituita la servitù la dichiarazione unilaterale della donante A.M. A. P., contenuta nell’atto di donazione del 15 gennaio 1981, quanto all’esistenza dell’ “accesso da terrazzo di proprietà di F. F.”; essa dà luogo ad un’irrilevante ricognizione della servitù proveniente dalla proprietaria del fondo dominante, del tutto priva di una funzione sostanziale idonea a supplire alla mancanza genetica del titolo costitutivo della servitù stessa, da porre a carico del fondo di un terzo non partecipe al contratto”.

© massimo ginesi 4 settembre 2017 

art. 844 cod.civ., un tema caldo: ancora due pronunce estive della Cassazione

La seconda sezione della Suprema Corte torna  sul tema dell’art. 844 cod.civ., già affrontato pochi giorni orsono, con due pronunce che chiariscono l’estensione dei poteri di valutazione del giudice sulla tollerabilità  e la necessaria “personalizzazione” dell’apprezzamento, a seconda della  natura e destinazione degli immobili coinvolti.

* La prima sentenza (Cass.civ. sez. II  30 agosto 2017 n. 20553 rel. Scarpa) attiene ad una controversia sorta per a i rumori prodotti dalla autoclave a servizio di una unità immobiliare in condominio: “L’avvocato M., usufruttuario dell’appartamento sito in Roma, via F.,  convenne, nel febbraio 2003, innanzi al Giudice di Pace di Roma, A. G., proprietario di altro appartamento compreso nello stesso fabbricato, nonché il Condominio di Via F., lamentando immissioni sonore provenienti dal locale “cabina idrica” condominiale, riferibili all’installazione, da parte del G., di un “impianto idrico elettrico al fine di potenziare la fornitura idrica al suo appartamento…”. Il M. chiedeva di “ritenere e dichiarare il dott. A.G. e il Condominio di via F. di Roma responsabili delle immissioni di rumore superiore ai limiti di decibel di tolleranza”, con condanna di entrambi “a cessare da ogni comportamento da cui possa derivare immissione di rumori oltre la normale tollerabilità”

Il Giudice di Pace di Roma accoglieva la domanda e “ inibiva l’uso del locale ex cassoni del quinto piano quale sede per l’installazione dell’impianto idrico di cui è causa, ovvero di qualsivoglia altro impianto idrico dotato di pompa; ordinava la messa in atto di tutti i suggerimenti indicati dall’ingegnere Balestra, nominato C.T.U., ed in particolare la rimozione dell’autoclave dall’attuale sede e la sua ricollocazione sopra al sesto piano, dove si trovava in precedenza, o addirittura al piano terra; dichiarava tanto il condomino G. quanto l’Amministratore del Condominio di Via F responsabili, per comportamenti commissivi o omissivi, dei danni subiti dall’attore nei cinque anni decorsi, danni da accertarsi e valutarsi in separato giudizio“.

La pronuncia ha trovato conferma in grado di appello, ove il Tribunale di Roma ha respinto l’impugnazione promossa dai convenuti; costoro  ricorrono in cassazione, ove lamentano anche che il giudice di merito abbia ecceduto quanto richiesto dall’attore.

La suprema Corte respinge il ricorso ed osserva che “La domanda di cessazione delle immissioni che superino la normale tollerabilità (nella specie, volta ad ottenere la condanna di un condomino a cessare da ogni comportamento da cui possa derivare immissione di rumori ed a rimuovere l’impianto idrico elettrico causa delle stesse) non vincola necessariamente il giudice ad adottare una misura determinata, ben potendo egli ordinare l’attuazione di quegli accorgimenti che siano concretamente idonei ad eliminare la situazione pregiudizievole.

Non viola, pertanto, il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, sotto il profilo del limite costituito dal divieto di immutazione degli effetti giuridici che la parte intende conseguire, il giudice che, decidendo su una domanda di cessazione delle immissioni, ordini tanto la rimozione del manufatto, da cui le immissioni provengono, quanto l’adozione di misure inibitorie implicanti l’attuazione di accorgimenti che evitino il ripetersi della situazione pregiudizievole (nella specie, l’uso di uno spazio condominiale quale sede di impianti idrici a pompa, per la contiguità di tale spazio con un appartamento di proprietà esclusiva) (cfr. Cass. Sez. 6 – 2, 17/01/2011, n. 887 ; Cass. Sez. 2, 05/08/1977, n. 3547).

Quanto alla intollerabilità delle immissioni, accertata dal giudice di prime cure, la Corte di legittimità  sottolinea come “ in giudizio relativo ad immissioni, i mezzi di prova esperibili per accertare il livello di normale tollerabilità previsto dall’art. 844 c.c. costituiscono tipicamente accertamenti di natura tecnica, che vengono di regola compiuti mediante apposita consulenza tecnica d’ufficio con funzione “percipiente”, in quanto soltanto un esperto è in grado di accertare, per mezzo delle conoscenze e degli strumenti di cui dispone, l’intensità dei suoni o delle emissioni di vapori o gas, nonché il loro grado di sopportabilità per le persone (cfr. Cass. Sez. 2, 20/01/2017, n. 1606; Cass. Sez. 2, 04/03/1981, n. 1245).

E’ del pari consolidato l’orientamento di questa Corte, ribadito dal Tribunale, secondo cui, in tema, appunto, di immissioni sonore, le disposizioni dettate, con riguardo alle modalità di rilevamento o all’intensità dei rumori, da leggi speciali o regolamenti perseguono finalità di carattere pubblico, operando nei rapporti fra i privati e la P.A. sulla base di parametri meno rigorosi di quelli applicabili nei singoli casi ai sensi dell’art. 844 c.c., e non regolano, quindi, direttamente i rapporti tra i privati proprietari di fondi vicini, per i quali vige la disciplina dell’art. 844 c.c., disciplina che, nel fissare i criteri a cui il giudice di merito deve attenersi, rimette al suo prudente apprezzamento il giudizio sulla tollerabilità delle stesse.

Il Tribunale di Roma ha valutato comunque illecite le immissioni sulla base di un giudizio di tollerabilità formulato ai sensi dell’art. 844 c.c., tenendo presente, fra l’altro, la vicinanza del locale condominiale dove era stata allocata la pompa e l’unità immobiliare abitativa del M.

Il limite di tollerabilità delle immissioni rumorose non è, invero, mai assoluto, ma relativo proprio alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti, e non può prescindere dalla rumorosità di fondo, ossia dalla fascia rumorosa costante, sulla quale vengono ad innestarsi i rumori denunciati come immissioni abnormi (c.d. criterio comparativo), sicché la valutazione ex art. 844 c.c., diretta a stabilire se i rumori restino compresi o meno nei limiti della norma, deve essere riferita, da un lato, alla sensibilità dell’uomo medio e, dall’altro, alla situazione locale.

Spetta, pertanto, al giudice di merito accertare in concreto il superamento della normale tollerabilità e individuare gli accorgimenti idonei a ricondurre le immissioni nell’ambito della stessa, supponendo tale accertamento un’indagine di fatto, sicché nel giudizio di legittimità non può chiedersi alla Corte di Cassazione di prendere direttamente in esame l’intensità, la durata, o la frequenza dei suoni o delle emissioni per sollecitarne una diversa valutazione di sopportabilità (Cass. Sez. 2, 05/08/2011, n. 17051; Cass. Sez. 2, 12/02/2010, n. 3438).

 

** La seconda pronuncia (Cass.civ. sez. II  30 agosto 2017 n. 20555 rel. Scarpa) riguarda un caso in cui una condomina lamentava, fra l’altro,  immissioni provenienti dalle caldaie poste a servizio degli appartamenti sottostanti, in cui il giudice di legittimità richiama gli stessi principi, seppur riferiti a diversa situazione di fatto.

“il Tribunale di Pesaro aveva rigettato tutte le domande per assenza di prova dei vizi lamentati, essendo risultato, in particolare: che le caldaie fossero conformi alla normativa esistente all’epoca della loro installazione, quando non era ancora vigente il d.P.R. n. 412/1993; che lo sfiato fosse correttamente collocato sulla copertura del tetto e non ne provenissero miasmi intollerabili; che, una volta riparato il filtro dello scarico di raccolta delle acque, il deflusso delle stesse fosse ritornato regolare; che non era stata allegata, né comunque provata, l’intollerabilità delle immissioni di gas di scarico derivanti dalle caldaie, come anche delle esalazioni provenienti dalla fossa biologica. 

La Corte d’Appello di Ancona, dopo aver richiesto chiarimenti al CTU sulla questione dei fumi provenienti dalle caldaie, ha parimenti negato difetti di manutenzione delle caldaie, o violazioni delle norme tecniche che rendessero intollerabili le immissioni; come anche la sussistenza dei miasmi provenienti dallo sfiato posto sulla copertura dell’edificio imputabili a difetti tecnici dell’impianto condominiale”

La suprema Corte, nel respingere il ricorso che lamentava anche violazioni relative alle distanze cui le caldaie erano situate, coglie l’occasione per una significativa ricostruzione delle peculiarità insite nella realtà condominiale e della conseguente necessità che l’applicazione delle norme in tema di proprità venga dal giudice armonizzata con tali  profili caratteristici: “si consideri, comunque, l’orientamento di questa Corte, secondo il quale, negli edifici condominiali, la disciplina in tema di distanze legali nei rapporti fra proprietà singole non opera nell’ipotesi dell’installazione di impianti che devono considerarsi indispensabili ai fini di una completa e reale abitabilità dell’appartamento, intesa nel senso di una condizione abitativa che rispetti l’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e lo sviluppo delle moderne concezioni in tema di igiene, salvo l’apprestamento di accorgimenti idonei ad evitare danni alle unità immobiliari altrui (Cass. Sez. 2, 15/07/1995, n. 7752; Cass. Sez. 2, 18/06/1991, n. 6885; Cass. Sez. 2, 05/12/1990, n. 11695).

Quanto al resto, la Corte d’Appello di Ancona, recependo le indicazioni del CTU, ha negato che l’intervento di manutenzione straordinaria eseguito dopo l’ottobre 1995 rendesse le caldaie soggette all’art. 5 del d.P.R. n. 412/1993, e, valutata l’entità dei fumi da essere provenienti, ha considerato i valori nella norma, tali da non arrecare alcun pregiudizio all’ambiente, ed ha poi definito gli impianti conformi alle vigenti prescrizioni tecniche.

Come da questa Corte già chiarito, d’altro canto, la disposizione dell’art. 844 c.c. è applicabile anche negli edifici in condominio nell’ipotesi in cui un condomino, nel godimento della propria unità immobiliare o delle parti comuni, dia luogo ad immissioni moleste o dannose nella proprietà di altri condomini.

Nell’applicazione della norma deve aversi riguardo, tuttavia, per desumerne il criterio di valutazione della normale tollerabilità delle immissioni, alla peculiarità dei rapporti condominiali e alla destinazione assegnata all’edificio dalle disposizioni urbanistiche o, in mancanza, dai proprietari.

Dalla convivenza nell’edificio, tendenzialmente perpetua (come si argomenta dall’art. 1119 c.c.), scaturisce talvolta la necessità di tollerare propagazioni intollerabili da parte dei proprietari dei fondi vicini; per contro, la stessa convivenza suggerisce di considerare in altre situazioni non tollerabili le immissioni, che i proprietari dei fondi vicini sono tenuti a sopportare.

Il principio, dunque, va precisato in considerazione delle condizioni di fatto, del tutto peculiari, consistenti nei confini in senso orizzontale e verticale tra le unità abitative.

In particolare, nel caso in cui il fabbricato non adempia ad una funzione uniforme e le unità immobiliari siano soggette a destinazioni differenti, ad un tempo ad abitazione ed ad esercizio commerciale, il criterio dell’utilità sociale, cui è informato l’art. 844 cit., impone di graduare le esigenze in rapporto alle istanze di natura personale ed economica dei condomini, privilegiando, alla luce dei principi costituzionali (artt. 14, 31, 47 Cost.) le esigenze personali di vita connesse all’abitazione, rispetto alle utilità meramente economiche inerenti all’esercizio di attività commerciali (Cass. Sez. 2, 15/03/1993, n. 3090).

In tema, poi, di immissioni di fumo o di calore, le disposizioni dettate, con riguardo, nella specie, all’installazione degli impianti termici degli edifici ai fini del contenimento dei consumi di energia o della tutela dall’inquinamento ambientale (disposizioni che attengono a rapporti di natura pubblicistica tra la P.A., preposta alla tutela dell’interesse collettivo della salvaguardia della salute in generale, ed i privati, prescindendo da qualunque collegamento con la proprietà fondiaria) non regolano direttamente i rapporti tra i proprietari di fondi vicini, per i quali vige la disciplina dell’art. 844 c.c., disciplina che, nel fissare i criteri a cui il giudice di merito deve attenersi, rimette al suo prudente apprezzamento il giudizio sulla tollerabilità delle stesse (arg. da Cass. Sez. 2, 25/08/2005, n. 17281; Cass. Sez. 2, 29/04/2002, n. 6223; Cass. Sez. 6 – 2, 01/02/2011, n. 2319; Cass. Sez. 2, 17/01/2011, n. 939).

Si vuol quindi dire che non hanno decisività le censure svolte dalla ricorrente avendo riguardo ai parametri fissati dalla normativa speciale in tema di requisiti e dimensionamento degli impianti termici negli edifici (in quanto diretti alla protezione di esigenze della collettività di rilevanza pubblicistica), pur potendo gli stessi essere considerati come criteri minimali di partenza, al fine di stabilire l’intollerabilità delle emissioni che li eccedano.

Il giudice civile non è infatti necessariamente vincolato dalla normativa tecnica prescritta per limitare l’inquinamento ed i consumi energetici, e, nello stabilire la tollerabilità o meno dei relativi effetti nell’ambito privatistico, può anche discostarsene, pervenendo motivatamente al giudizio di intollerabilità, ex art. 844 c.c., sulla scorta di un prudente apprezzamento di fatto che consideri la particolarità della situazione concreta e dei criteri fissati dalla norma civilistica, e che rimane, in quanto tale, insindacabile in sede di legittimità.

Spetta, quindi, al giudice di merito accertare in concreto il superamento della normale tollerabilità e individuare gli accorgimenti idonei a ricondurre le immissioni nell’ambito della stessa, supponendo tale accertamento un’indagine di fatto, sicché nel giudizio di legittimità non può chiedersi alla Corte di cassazione di prendere direttamente in esame l’intensità o la nocività delle emissioni per sollecitarne una diversa valutazione di sopportabilità.”

© massimo ginesi 31 agosto 2017

 

le immissioni illecite ex art. 844 cod.civ. violano un diritto costituzionalmente garantito.

La Cassazione ( Cass.civ. sez. II  ord. 28 agosto 2017 n. 20445) ribadisce un principio già più volte affermato, esaminando  il caso di un locale adibito a falegnameria e dal quale derivavano immissioni di polveri, vapori e rumori nell’appartamento posto sopra al laboratorio.

Il Tribunale di Roma aveva condannato i falegnami rumorosi al pagamento di diecimila euro alla condomina danneggiata, mentre la Corte di Appello capitolina ” ha riformato con sentenza depositata il 13/03/2013 la decisione del tribunale, rigettando la domanda risarcitoria, affermando che il danno da immissioni sarebbe risarcibile solo ove ne sia derivata comprovata lesione della salute, non essendo risarcibile la minore godibilità della vita, nonché – quanto al profilo probatorio – espressamente “dissente(ndo) dall’indirizzo giurisprudenziale recepito dal primo giudice, secondo cui quando venga accertata la non tollerabilità delle immissioni la prova del danno deve considerarsi in re ipsa” e rilevando che l’attrice avrebbe dovuto produrre “idonea documentazione sanitaria… e… chiedere l’espletamento di una c.t.u. medico-legale

Il Giudice di legittimità censura la pronuncia di secondo grado e statuisce  nel merito, riconoscendo all’attrice il risarcimento di diecimila euro già individuato in prime cure: “al di là di remoti precedenti citati dalla corte d’appello e rimontanti a epoca in cui né la materia del danno alla salute né quella dei rimedi in tema di immissioni avevano conosciuto l’attuale sistemazione sorretta dalla giurisprudenza costituzionale e di legittimità, vada data continuità al principio da reputarsi oramai sufficientemente consolidato nella giurisprudenza di questa corte (Cass. Sez. U. 01/02/2017, n. 2611, in relazione alla trattazione anche di una questione di giurisdizione; ma v. anche ad es. Cass. 19/12/2014, n. 26899 e 16/10/2015, n. 20927), secondo il quale il danno non patrimoniale conseguente a immissioni illecite è risarcibile indipendentemente dalla sussistenza di un danno biologico documentato, quando sia riferibile alla lesione del diritto al normale svolgimento della vita personale e familiare all’interno di un’abitazione e comunque del diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita, trattandosi di diritti costituzionalmente garantiti, la cui tutela è ulteriormente rafforzata dall’art. 8 della Convenzione Europea dei diritti dell’uomo, norma alla quale il giudice interno è tenuto ad uniformarsi (vedi Cass. 16/10/2015, n. 20927);
ne consegue che la prova del pregiudizio subito può essere fornita anche mediante presunzioni o sulla base delle nozioni di comune esperienza”

© MASSIMO GINESI 30 AGOSTO 2017 

quietanze di pagamento simulate rilasciate dall’amministratore: il condominio è terzo e può darne prova con ogni mezzo.

Una vicenda singolare, in cui una condomina (per giunta avvocato) propone opposizione al decreto ingiuntivo richiesto dal Condominio nei sui confronti per il pagamento di spese straordinarie, assumendo di aver già versato tali importi e adducendo a sostegno della propria opposizione delle quietanze di pagamento rilasciate dall’amministratore, che si rivelano invece frutto di un accordo fraudolento fra la condomina stessa e l’amministratore.

La vicenda giunge all’esame della Cassazione (Cass. civ. sez. VI-2 25 maggio 2017 n. 13234 rel Scarpa) dopo un esito sfavorevole per la condomina opponente sia in primo che in secondo grado.

“Tanto il Tribunale che la Corte d’Appello hanno negato che l’opponente avesse fornito prova dell’eccepito pagamento, assumendo la comprovata simulazione delle allegate quietanze rilasciate dall’amministratore condominiale pro tempore M., e richiamando le risultanze di un processo penale che aveva visto la Mo. condannata – con sentenza del Tribunale di Avezzano, confermata dalla Corte d’Appello ma non ancora definitiva – per il delitto di appropriazione indebita.”

La condomina Mo. non si da per vinta e deduce due motivi di ricorso: “Il primo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1417 e 1135 c.c., mentre il secondo motivo di ricorso censura l’ “omesso esame circa un fatto deciso del giudizio”.

Si fa presente che la condanna penale è stata annullata dalla Corte di cassazione per intervenuta prescrizione del reato e quindi si nega ogni significatività delle emergenze di quel giudizio. Si critica il ricorso alle presunzioni fatto dalla Corte d’appello per ritenere simulate le quietanze e se ne contestano le valutazioni probatorie”

LA Corte di legittimità rigetta l’impugnativa, con interessante argomentazione sulla  possibilità del condominio di provare l’accordo simulatorio intervenuto fra amministratore e condomina morosa circa le quietanza di pagamento delle quote oggetto di lite: ” E’ in ogni caso da affermare che il condominio, non partecipe ed ignaro dell’accordo simulatorio intervenuto tra un condomino e l’ex amministratore, ove deduca la simulazione delle quietanze relative all’avvenuto pagamento delle spese condominiali, è da considerarsi “terzo” rispetto a quell’accordo, con la conseguenza che lo stesso condominio può fornire la prova della simulazione “senza limiti”, ai sensi dell’art. 1417 c.c., e, quindi, sia a mezzo di testimoni, sia a mezzo di presunzioni, dovendosi inoltre escludere che, in dipendenza della natura di confessione stragiudiziale della quietanza, possano valere, riguardo alla sua posizione, i limiti di impugnativa della confessione stabiliti dall’art. 2732 c.c., che trovano applicazione esclusivamente nei rapporti fra il mandatario e il preteso simulato acquirente (arg. da Cass. Sez. 2, 24 aprile 2008, n. 10743; Cass. Sez. 2, 22 novembre 2016, n. 23758, non massimata).

In tema di prova per presunzioni della simulazione assoluta di una quietanza, spetta poi al giudice del merito apprezzare l’efficacia sintomatica dei singoli fatti noti, che debbono essere valutati non solo analiticamente, ma anche nella loro globalità all’esito di un giudizio di sintesi, giudizio non censurabile in sede di legittimità se sorretto da adeguata e corretta motivazione sotto il profilo logico e giuridico, come appunto quella espressa dalla Corte di L’Aquila.

Né rileva la dedotta declaratoria di estinzione del reato per prescrizione nel giudizio che vedeva imputata l’attuale ricorrente, in quanto la Corte d’Appello, pur tenendo conto degli elementi di prova acquisiti in sede penale, ha autonomamente rivalutato i fatti oggetto della presente causa.

Spettando al condomino ingiunto dal condominio per il pagamento dei contributi dare prova dell’avvenuto adempimento, l’affermata simulazione delle quietanze allegate dall’opponente ha inevitabilmente condotto i giudici del merito a respingere la proposta opposizione.”

© massimo ginesi 26 maggio 2017

in assenza di rendiconto e di corretta tenuta della contabilità l’amministratore non ha diritto a compenso

Un principio importante, del tutto in linea con la disciplina del mandato, quello stabilito da Cass. civ.  II sez. 14 febbraio 2017, n. 3892.

Davanti al Giudice di legittimità è censurata una statuizione della Corte di appello di Roma: “La Corte, per quanto qui ancora interessa, avuto riguardo alla reiezione della domanda, avanzata dal ricorrente in qualità di amministratore del condominio su menzionato, di pagamento del proprio compenso, ha affermato che dalla espletata ctu era risultata la mancanza di un giornale di contabilità che avesse registrato cronologicamente le operazioni riguardanti il condominio, consentendo in modo puntuale la verifica dei documenti giustificativi, onde non era possibile ricostruire l’andamento delle uscite e dei pagamenti effettuati, per fatto imputabile all’amministratore, tra i cui doveri rientrava quello di corretta tenuta della contabilità.”

Afferma la Cassazione: “non è controversa la mancanza di una contabilità regolare che registrasse cronologicamente le operazioni riguardanti la vita del condominio e che quindi consentisse la verifica dei documenti e dunque la giustificazione delle entrate ed uscite della gestione dell’ente condominiale, né risulta che sia mai stata adottata, negli anni in contestazione, la delibera di approvazione del rendiconto dell’amministratore da parte dell’assemblea dei condomini ex art. 1130 c.c..
La contabilità presentata dall’amministratore del condominio, seppure non dev’essere redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve però essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioè tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi dell’entità e causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito, nonché di stabilire se l’operato di chi rende il conto sia uniformato a criteri di buona amministrazione (Cass. 9099/2000 e 1405/2007).
In assenza di tale adempimento, il credito dell’amministratore non può ritenersi provato.

Nell’ipotesi di mandato oneroso, infatti, il diritto del mandatario al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale (Cass. 3596/1990).
Ed invero, solo la deliberazione dell’assemblea di condominio che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall’amministratore ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle poste passive specificamente indicate (Cass. 10153/2011), così come dalla delibera dell’assemblea condominiale di approvazione del rendiconto devono risultare le somme anticipate dall’amministratore nell’interesse del condominio (Cass. 1286/1997) non potendo in caso contrario ritenersi provato il relativo credito.
Attesa dunque la situazione di mancanza di una contabilità regolare e della stessa predisposizione ed approvazione del rendiconto annuale di gestione dell’amministratore, la ricostruzione ex post da parte del Ctu, sulla base di una verifica documentale a campione, non appare idonea a fondare la prova del credito del ricorrente, che può essere desunta in modo attendibile dalla sola determinazione dell’ammontare complessivo dei versamenti effettuati dai condomini e dalle uscite per spese condominiali, con relativi documenti giustificativi.

Non è inoltre pertinente il riferimento del ricorrente al principio secondo il quale, in sede di responsabilità contrattuale, il creditore deve soltanto provare la fonte dell’obbligazione, limitandosi ad allegare l’inadempimento della controparte, atteso che in materia di condominio, sulla base della disposizione dell’art. 1130 c.c., il credito dell’amministratore, come del resto ogni posta passiva, deve risultare dal rendiconto (redatto secondo il principio della specificità delle partite ex artt. 263 e 264 cpc) approvato dall’assemblea, sulla base di una regolare tenuta della contabilità, sì da rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di spesa e di valutare in modo consapevole l’operato dell’amministratore.”

Attenzione dunque che il mancato adempimento di quanto previsto dagli art. 1129, 1130 e 1130 bis cod.civ. non solo può dar luogo a responsabilità nei confronti del condominio, con conseguente revoca per gravi irregolarità, ma può  pregiudicare anche il diritto a percepire il compenso (non solo sotto il profilo dell’inadempimento del mandatario ma anche solo sotto il profilo della prova, come afferma la sentenza in commento).

© massimo ginesi 16 febbraio 2017

la Cassazione ritorna sul rumore. l’accertamento della intollerabilità e il risarcimento del danno.

Abbiamo segnalato ieri una serie di pronunce sull’art. 844 cod.civ. in condominio e oggi se ne aggiunge un’altra, sempre in tema di immissioni.

La vicenda attiene ad una complessa controversia fra  parenti, proprietari di due unità immobiliari vicine, in una delle quali viene svolta attività di fabbro che – sostengono gli altri – arreca grave pregiudizio alla vita quotidiana.

Cass. civ. II sez. 20 gennaio 2017 n. 1606 rel. Scarpa  traccia i limiti probatori riguardo al giudizio relativo all’accertamento della tollerabilità: “Vertendosi in giudizio relativo ad immissioni (nella specie di rumori ed esalazioni provocati dallo svolgimento di attività di officina fabbrile), i mezzi di prova esperibili per accertare il livello di normale tollerabilità previsto dall’art. 844 c.c. costituiscono tipicamente accertamenti di natura tecnica, che vengono di regola compiuti mediante apposita consulenza tecnica d’ufficio con funzione “percipiente”, in quanto soltanto un esperto è in grado di accertare, per mezzo delle conoscenze e degli strumenti di cui dispone, l’intensità dei suoni o delle emissioni di vapori o gas, nonché il loro grado di sopportabilità per le persone. Mentre, in tale materia, la prova testimoniale rimane ammissibile soltanto quando verta su fatti caduti sotto la diretta percezione sensoriale dei deponenti, e non si riveli espressione di giudizi valutativi (come tali vietati ai testi: cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1245 del 04/03/1981; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2166 del 31/01/2006).”

Quanto alla intensità delle immissioni la Corte ribadisce un orientamento ormai consolidato, sulla  rilevanza degli accertamenti sotto il profilo civilistico e pubblicistico, chiarendo con motivazione ineccepibile la larga autonomia di giudizio del Giudice chiamato a valutare nel merito la intollerabilità delle immissioni fra privati: “in tema, appunto, di immissioni sonore, le disposizioni dettate, con riguardo alle modalità di rilevamento o all’intensità dei rumori, da leggi speciali o regolamenti perseguono finalità di carattere pubblico, operando nei rapporti fra i privati e la P.A. sulla base di parametri meno rigorosi di quelli applicabili nei singoli casi ai sensi dell’art. 844 c.c., e non regolano, quindi, direttamente i rapporti tra i privati proprietari di fondi vicini, per i quali vige la disciplina dell’art. 844 c.c., disciplina che, nel fissare i criteri a cui il giudice di merito deve attenersi, rimette al suo prudente apprezzamento il giudizio sulla tollerabilità delle stesse (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6223 del 29/04/2002; Cass. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 2319 del 01/02/2011; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10735 del 03/08/2001; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5697 del 18/04/2001; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 939 del 17/01/2011).

I criteri dettati dal d.m. 16 marzo 1998 attengono, piuttosto, al superamento dei valori limite differenziali di immissione di rumore nell’esercizio o nell’impiego di sorgente di emissioni sonore, di cui all’art. 6, comma 2, della legge 26 ottobre 1995, n. 447, e sono volti a proteggere la salute pubblica mediante predisposizione di apposito illecito amministrativo (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 28386 del 22/12/2011; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26738 del 13/12/2006).

Perciò la Corte d’Appello di Venezia ha definito irrilevante accertare per quante ore al giorno venissero utilizzati gli strumenti da lavoro rumorosi, ed ha invece stimato decisiva la verifica, confortata dalle risultanze peritali, che ogni singola macchina adoperata nell’officina fabbrile cagionasse un rumore percepito nell’abitazione dei vicini come eccedente di 3 db rispetto al rumore ambientale di fondo. La sentenza impugnata ha correttamente considerato, in sostanza, prive di significatività le disposizioni ministeriali sulle modalità di rilevamento dei rumori cosiddetti “a tempo parziale”, valutando comunque illecite le immissioni sulla base di un giudizio di tollerabilità formulato ai sensi dell’art. 844 c.c., tenendo presente, fra l’altro, la vicinanza dei luoghi e i possibili effetti dannosi per la salute delle immissioni. Il limite di tollerabilità delle immissioni rumorose non è, invero, mai assoluto, ma relativo proprio alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti, e non può prescindere dalla rumorosità di fondo, ossia dalla fascia rumorosa costante, sulla quale vengono ad innestarsi i rumori denunciati come immissioni abnormi (c.d. criterio comparativo), sicché la valutazione ex art. 844 c.c, diretta a stabilire se i rumori restino compresi o meno nei limiti della norma, deve essere riferita, da un lato, alla sensibilità dell’uomo medio e, dall’altro, alla situazione locale. Spetta, pertanto, al giudice di merito accertare in concreto il superamento della normale tollerabilità e individuare gli accorgimenti idonei a ricondurre le immissioni nell’ambito della stessa, supponendo tale accertamento un’indagine di fatto, sicché nel giudizio di legittimità non può chiedersi alla Corte di Cassazione di prendere direttamente in esame l’intensità, la durata, o la frequenza dei suoni o delle emissioni per sollecitarne una diversa valutazione di sopportabilità (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17051 del 05/08/2011; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3438 del 12/02/2010; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17281 del 25/08/2005).”

La corte affronta poi il tema del risarcimento al danneggiato per le  immissioni pregiudizievoli che il Giudice di merito abbia ritenuto sussistenti: “il danno non patrimoniale conseguente ad immissioni illecite è risarcibile indipendentemente dalla sussistenza di un danno biologico documentato quando sia riferibile alla lesione del diritto al normale svolgimento della vita familiare all’interno della propria abitazione e del diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane, trattandosi di diritti costituzionalmente garantiti, la cui tutela è ulteriormente rafforzata dall’art. 8 della Convenzione europea dei diritti dell’uomo, norma alla quale il giudice interno è tenuto ad uniformarsi a seguito della cd. “comunitarizzazione” della Cedu (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 20927 del 16/10/2015; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 26899 del 19/12/2014). La Corte di Venezia ha proprio affermato l’esistenza di un pregiudizio alla libera e normale esplicazione della personalità ed alla qualità della vita di B.P., M. Z., G. P.  e A. P., pregiudizio riconducibile allo stress ed al grave disagio provocato dalle immissioni sonore provenienti dalla vicina officina e percepibili nell’abitazione di quelli.”

La Corte si sofferma infine sulla rilevanza della riconoscibilità della situazione a fattispecie di rilevanza penale, ai fini del risarcimento del danno a norma dell’art. 2059 cod.civ. “Al riguardo, la Corte di Venezia ha ritenuto nella specie ravvisabili gli estremi del reato di cui all’art. 659 c.p. (Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone), sussistendo la potenzialità del rumore ad investire tutti coloro che ne sono a contatto, mentre ha escluso la configurabilità dell’art. 674 c.p. (Getto pericoloso di cose), non essendo verificata l’attitudine del materiale per la verniciatura utilizzato da E. P. a creare offesa o molestia. Il sesto motivo del ricorso principale ed il secondo motivo del ricorso incidentale sono infondati in quanto quel che rileva ai fini della risarcibilità del danno non patrimoniale a norma dell’art. 2059 c.c., in relazione all’art. 185 c.p., non è che il fatto illecito integri, in concreto, un reato piuttosto che un altro, né occorre una condanna penale passata in giudicato, ma è sufficiente che il fatto stesso sia soltanto astrattamente previsto come reato, sicché è sufficiente a tal fine l’accertamento, da parte del giudice civile, della sussistenza, secondo la legge penale, degli elementi costitutivi di una fattispecie incriminatrice (cfr. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 13085 del 24/06/2015; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 22020 del 19/10/2007).”

© massimo ginesi 21 gennaio 2017