Il terzo creditore deve dimostrare, a pena di nullità del precetto, di aver preventivamente escusso i condomini morosi e, solo successivamente, potrà aggredire (pro quota) i condomini in regola con i pagamenti.
E’ quanto statuisce il Tribunale di Napoli con sentenza 30.9.2025 n. 8539, in linea con giurisprudenza di legittimità: facendo corretta applicazione dei primi due commi dell’art. 63 disp. att. e.e., introdotti dalla legge di riforma del condominio (L. 11 dicembre 2012, n. 220), si rileva che l’obbligo di pagamento delle quote dovute dai morosi, posto in capo ai condomini in regola. nella contribuzione alle spese, è subordinato alla preventiva escussione dei rimi Si configura, pertanto, in capo ai condomini che abbiano regolarmente pagato la loro quota di contribuzione alle spese condominiali, ed in favore del terzo che sia rimasto creditore (per non avergli l’amministratore versato l’importo necessario a soddisfarne le pretese), un’obbligazione sussidiaria ed eventuale, favorita dal beneftcium excussionis, avente ad oggetto non l’intera prestazione imputabile al condominio, quanto unicamente le somme dovute dai morosi. La preventiva escussione richiedei di regola, l’esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso, prima di potere pretendere l’eventuale residuo insoddisfatto dal condomino in regola. Essa, dunque, comporta non soltanto il dovere del terzo di iniziare le azioni contro il moroso, ma anche di continuarle con diligenza e buona fede. Dunque, il creditore del C2 deve, dapprima, agire contro i partecipanti che siano in ritardo nei pagamenti delle spese per ottenere la condanna, ovvero un titolo esecutivo che permetta di dar corso all’espropriazione dei beni di quello; deve, inoltre, compiere ogni atto cautelare contro i beni stessi, per salvaguardarne l’indisponibilità durante il giudizio diretto alla condanna. E’ quanto stabilito dalla Suprema Corte di Cassazione che, con la ordinanza n. 5043/2023. ha affermato il seguente principio di diritto: “fl condomino in regola coi paganienti, al quale sia intimato precetto da un creditore sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del C2 può proporre opposizione a norma dell’art. 615 c.p.c. per far valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi che condiziona l’obbligo sussidiario di garanzia di cui all’art. 63, comma 2, disp. att. e.e., ciò attenendo ad una condizione dell’azione esecutiva nei confronti del condomino non moroso, e, quindi, al diritto del creditore di agire esecutivamente ai danni di quest’ultimo”. Dunque il terzo creditore deve escutere, in via preventiva, i condomini n1orosi e solo, successivamente, quelli in regola con)] agamento aegli oneri condominiali.
la conseguenza della mancata preventiva escussione è la nullità del precetto notioficato ai condomini virtuosi: “A ben vedere, nei fatti di causa, mamca la prova che parte convenuta abbia proceduto alla preventiva escussion dei condomini non in regola con i pagamenti, sicché la C1 non poteva notificare l’atto di precetto al P1 quale condòmino virtuoso, senza la preventiy,a escussione dei condomini morosi.”
© massimo ginesi 27.10.2025
