News – Pagina 58 – Avvocato MASSIMO GINESI

BUON ANNO NUOVO!

2017

art. 659 cod.pen.: il disturbo alle persone in condominio

La Suprema Corte detta i limiti del reato di disturbo alle occupazioni e al riposo delle persone in ambito condominiale (Cass. pen. III sez. 29 dicembre 2016 n. 55096).

In primo luogo la corte chiarisce che la fattispecie penale è tuttora vigente: “ Il reato previsto dall’articolo 659 codice penale non risulta depenalizzato; non rientra tra le ipotesi di depenalizzazione del d. lgs. n.7 e n. 8 del 2016. La previsione della depenalizzazione nella legge numero 67 del 2014 all’articolo 2 non è sufficiente per ritenere depenalizzato il reato. Il reato previsto dall’articolo 659 codice penale, disturbo dell’occupazione di riposo delle persone, non può ritenersi abrogato per effetto diretto della legge 28 aprile 2014, numero 67, posto che tale atto normativo ha conferito al Governo una delega, implicante la necessità del suo esercizio per la depenalizzazione di tale fattispecie”

Il giudice di legittimità delinea poi i limiti del reato all’interno di un fabbricato plurifamiliare: “Trattandosi di condominio la configurabilità del reato è realizzata solo se il disturbo non sia limitato gli appartamenti sovrastanti e sottostanti a quello del disturbatore: “perché sussista la contravvenzione di cui all’articolo 659 codice penale relativamente ad attività che si svolge in ambito condominiale, è necessaria la produzione di rumori idonei ad arrecare disturbo a turbare la quiete e le occupazioni non solo degli abitanti dell’appartamento sovrastante sottostante la fonte di propagazione ma di una più consistente parte degli occupanti il medesimo edificio… Integra la contravvenzione di disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone l’organizzazione di feste e cerimonie all’interno di uno scantinato di edificio condominiale che si protraggano per ore, con schiamazzi, rumori e abuso di strumenti sonori idonei a diffondersi all’interno e all’esterno dello stabile, con pregiudizio della tranquillità di un numero indeterminato di persone”

Decisamente verificata l’ipotesi nel caso all’esame della corte: “Nel nostro caso l’intensità dei rumori, che ha costretto intere famiglie uscire dalla casa per trovare un po’ di pace, e la lettera esposto la curia, con richiesta di intervenire quale proprietario dell’appartamento, inducono a ritenere, come adeguatamente motivato la sentenza impugnata, che il disturbo sia venuto nei confronti di un numero indeterminato di persone, o comunque era potenzialmente idonea di infastidire tutto lo stabile ed anche oltre”

more solito: contabilizzazione, la proroga dell’ultimo minuto…

il c.d. decreto milleproroghe ha rinviato al 30 giugno 2017 il termine per adeguarsi alla normativa in tema di contabilizzazione, intervenendo sulle scadenze già previste nel d.lgs 102/2014.

Il nuovo termine è previsto per le lettere a) e b) dell’art. 9 comma 5 del D.Lgs 102/2014, ha quindi per oggetto le sole due ipotesi che seguono:

“5. Per favorire il contenimento dei consumi energetici attraverso la contabilizzazione dei consumi di ciascuna unita’ immobiliare e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi delle medesime individuale (9):
a) qualora il riscaldamento, il raffreddamento o la fornitura di acqua calda ad un edificio o a un condominio siano effettuati tramite allacciamento ad una rete di teleriscaldamento o di teleraffrescamento, o tramite una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata, e’ obbligatoria, entro il 31 dicembre 2016, l’installazione, a cura degli esercenti l’attivita’ di misura, di un contatore di fornitura in corrispondenza dello scambiatore di calore di collegamento alla rete o del punto di fornitura dell’edificio o del condominio (10);
b) nei condomini e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralita’ di edifici, e’ obbligatoria l’installazione entro il 31 dicembre 2016, a cura del proprietario, di sotto-contatori per misurare l’effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unita’ immobiliare, nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali. L’efficienza in termini di costi puo’ essere valutata con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459. Eventuali casi di impossibilita’ tecnica alla installazione dei suddetti sistemi di contabilizzazioneo di inefficienza in termini di costi e sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali, devono essere riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato;”

è invece rinviata al 31.12.2017 la durata degli incentivi per i progetti energetici di grandi dimensioni di cui all’art. 14 comma 11 D.lgs 102/2014.

Con buona pace di coloro che si erano diligentemente attivati per rispettare la scadenza stabilita.

una nuova rubrica…

questa rubrica prende il posto di “non solo massime”, una rassegna di giurisprudenza che per molti anni ho curato, con grande piacere, su una rivista di settore.

“attenti a quei due” è stata una serie televisiva degli anni 70, con Tony Curtis e Roger Moore in forma strepitosa, che giocava su avventure, humor inglese e ironia.

La rubrica, in luogo della rassegna giurisprudenziale ormai ampiamente svolta in “news” e “approfondimenti”, diventerà una rassegna ironica e scanzonata sullo stupidario del condominio nel web (e non solo), per orientarsi fra professionisti del copia/incolla, divulgatori di scemenze seriali e spacciatori di leggende metropolitane.

cooming soon…

Le sette meraviglie della Lunigiana

la mia terra, le mie montagne i miei luoghi.

Una pregevole iniziativa editoriale cui ho avuto l’onore di partecipare con alcune fotografie.

invio convocazione e verbale a mezzo posta: la cassazione ci ripensa

La Corte di Cassazione, II sezione, con sentenza 14 dicembre 2016 n. 25791 fornisce una interpretazione decisamente più rigida rispetto ad un orientamento che sembrava ormai consolidato.

Afferma la Corte che, quando il destinatario della raccomandata è assente, non può ritenersi avverata la presunzione di conoscenza di cui all’art. 1335 cod.civ. con il recapito del plico al suo domicilio, poiché l’avviso che lascia il postino, relativo al deposito presso l’ufficio postale, non contiene alcuna indicazione sui contenuti della lettera e come tale è inidoneo a rendere edotto i destinatario.

Ne consegue che, bilanciando gli interessi del mittente con quelli del destinatario, ad avviso della Corte – applicando un principio analogo a quello degli atti giudiziari – potrà ritenersi perfezionata la comunicazione decorsi dieci giorni di giacenza presso l’ufficio postale (oppure nel momento intermedio in cui il soggetto si reca a ritirare effettivamente il plico presso l’ufficio).

La vicenda nasce dall’invio di un verbale di assemblea, successivamente impugnato da un condomino nei trenta giorni dal ritiro della relativa raccomandata: i giudici di primo grado e di appello avevano considerato tardiva l’impugnazione, in applicazione del precedente orientamento che faceva decorrere il termine dal rilascio dell’avviso di giacenza, mentre l’odierna pronuncia ha ritenuto l’impugnativa tempestivamente promossa.

La sentenza, seppur con implicazioni pratiche di rilievo, afferma principi che paiono astrattamente condivisibili e garantisti – rispetto al precedente orientamento che indubitabilmente comprimeva molto i diritti del destinatario – e merita integrale lettura.

Rappresenta in ogni caso motivo di grande attenzione per gli amministratori, che dovranno tenere conto di questa lettura – ove non rimanga episodio isolato – soprattutto nell’invio degli avvisi di convocazione, onde non incorrere nella violazione del termine previsto dall’art. 66 disp.att. cod.civ.

mediazione e 1137 cod.civ. : un paio di interessanti riflessioni

Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 13360/2016 pubbl. il 02/12/2016, ha ribadito alcuni passaggi cruciali in tema di mediazione ed impugnazione delle delibere condominiali annullabili, ossia quelle che vedono la possibilità di ricorrere al Giudice nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 cod.civ.

Le norme sulla mediazione (art. 5 VI comma D.Lgs 28/2010 e succ. mod.) prevedono che: ” Dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresi’ la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all’articolo 11 presso la segreteria dell’organismo.”

La norma deve essere intesa nel senso che, una volta proposto (e comunicato all’altra parte) il procedimento di mediazione nel termine previsto dall’art. 1137 cod.civ., la relativa causa – ove la mediazione fallisca – dovrà essere proposta nel termine di trenta giorni dal deposito del verbale di mediazione.

La mediazione dunque interrompe e non sospende il termine per l’impugnativa, che ridecorrerà per intero ai fini dell’introduzione della causa.

In tal senso si sono già pronunciati molti giudici di merito (Tribunale di Monza, 12.1.2106 n.65), salvo il Tribunale di Palermo che con sentenza 19/09/2015 n° 4951 ha invece ritenuto l’effetto della mediazione solo sospensivo.

Il Tribunale lombardo ritorna sul punto con chiara motivazione: “instaurato tempestivamente il procedimento di mediazione, il predetto termine decadenziale di trenta giorni è stato interrotto salvo a riprendere nuovamente a decorrere, ai sensi dell’art. 5, comma sesto, del decreto legislativo n. 28 del 2010, a far data dal deposito del verbale presso la segreteria dell’organismo di mediazione avvenuto il 12 febbraio 2015; posto che l’atto di citazione è stato portato alla notifica il successivo 13 marzo 2015, non vi è chi non veda come il termine di trenta giorni – che deve decorrere nuovamente per una sola volta dal 12 febbraio 2015 – sia stato rispettato dal condomino attore, il che rende tempestivo l’odierno gravame e comporta l’infondatezza della superiore eccezione”

Interessante invece il corollario cui perviene lo stesso Giudice in ordine alla decadenza per quei motivi che non siano fatti valere nella istanza di mediazione, per i quali la delibera diverrà intangibile: “La decadenza dall’impugnazione ex art. 1137 c.c. va piuttosto rilevata per i vizi scaturenti dalla violazione degli art. 1130 e 1130 bis c.c. che l’attore I.B. ha dedotto nei confronti dell’approvazione dei consuntivi per gli esercizi di gestione 2011, 2012 e 2013 stante il fatto che tali asseriti vizi non sono stati menzionati nella causa petendi prospettata in sede di mediazione obbligatoria: a fronte della specifica contestazione posta in essere dalla difesa di parte convenuta Supercondominio L.B. di P., la parte attrice nulla ha obiettato, di talché, in applicazione del principio di cui all’art. 115, primo comma, c.p.c. e in assenza di prova contraria desumibile dal vaglio del modello di presentazione della domanda di mediazione che non risulta allegato agli atti di causa, devesi pronunciare il rigetto della domanda attorea in parte qua per decadenza dal termine ad impugnare previsto dalle legge”.

il reato di disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone in condominio

L’art. 659 cod.pen. prevede che : “Chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici, è punito con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a 309 euro”

La Suprema Corte ( Cass. pen. III sez. 15 dicembre 2016 n. 53102) ha delineato i limiti di applicabilità della norma in ambito condominiale, sia con riferimento alla natura del disturbo che con riguardo alla responsabilità del genitore che non impedisca al figlio di arrecare quel disturbo, tenendo lo stereo troppo alto.

Quanto alla possibilità che il reato sussista in ambito condominiale, la corte afferma che non è sufficiente che il rumore interessi solo le unità contigue: “Affinché sussista la contravvenzione in oggetto relativamente ad attività che si svolge in ambito condominiale, è necessaria la produzione di rumori idonei a recare disturbo o a turbare la quiete e le occupazioni non solo degli abitanti dell’appartamento sovrastante o sottostante la fonte di propagazione, ma di una più consistente parte degli occupanti medesimo edificio“

Nel caso di specie il rumore si percepiva ben oltre l’ambito condominiale: “La sentenza impugnata ha chiaramente e analiticamente riportato elementi di prova dai quali doveva ritenersi che i rumori fossero stati percepiti ben al di là addirittura dell’ambito condominiale, in particolare richiamando le deposizioni dei testi, entrambi appartenenti alla polizia municipale, secondo cui la musica ad alto volume si percepiva già ad 80 m di distanza dal condominio… Il fatto che sono due persone avessero ritenuto di denunciare il fatto non poteva evidentemente incidere sulla sussistenza del reato”

Assai interessante si rivela invece il passaggio sulla colpa attribuita al padre e sul concetto di posizione di garanzia, spesso richiamato in giurisprudenza anche per fondare la colpa per responsabilità omissiva dell’amministratore: ” aldilà dell’improprio richiamo effettuato per sostenere la responsabilità dell’imputato, agli obblighi discendenti dalla sua qualità di proprietario ed abitante dell’immobile dal quale i rumori si diffondevano, posto che il danno non è stato, nella specie, come correttamente rilevato del ricorrente, prodotto dall’immobile in sé (come richiesto dall’articolo 2051 codice civile) ma dagli apparecchi di riproduzione musicale attivati dal figlio, la sentenza ha posto in evidenza la posizione di garanzia data dall’esercizio della potestà genitoriale sul figlio minore autore, come appena detto, delle propagazioni rumorose”

A tal proposito rileva la Suprema corte che “Tale fonte di responsabilità è stata correttamente evocata dei giudici di merito. L’articolo 40 comma due codice penale prevede che “non impedire un evento che sia l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo” e non può esservi dubbio che fra gli obblighi giuridici richiamati da tale norma debba ricomprendersi anche quello discendente dalla responsabilità genitoriale nei confronti dei figli minori, essendo i genitori responsabili del danno cagionato da fatto illecito dei figli minori secondo quanto previsto dall’articolo 2048 codice civile”

“Va infatti chiarito come da tale disposizione discenda un obbligo di sorveglianza che, senza escludere la concorrente responsabilità del minore ultraquattordicenne e capace di intendere di volere, non può non radicare una responsabilità anche del genitore in tutti casi in cui un tale obbligo sia rimasto inadempiuto, solo che restando salva la possibilità, espressamente consentita dal comma tre dell’articolo 2048 citato, di provare di non aver potuto impedire il fatto”

le tabelle millesimali si modificano a maggioranza solo in caso di errore o variazioni dell’edificio

La Cassazione (Cass. civ. 14 dicembre 2016 n. 25790) esprime un principio ovvio e del tutto lineare in tema di tabelle millesimali.

La pronuncia è riferita al testo previgente dell’art. 69 disp.att. cod.civ., può tuttavia essere di indubbio interesse anche per comprendere la portata di detta norma dopo la riforma del 2012.

Il caso origina dalla impugnativa di una delibera con cui il Condominio aveva approvato nuove tabelle rispetto a quelle sino a quel momento vigenti.

Alcuni condomini si dolgono che non fossero stati dedotti errori o variazioni significative e che pertanto l’adozione di quelle tabelle, a maggioranza, fosse del tutto arbitraria e non consentita.

Assai singolarmente il Tribunale di Messina, e poi la Corte d’Appello della stessa città, avevano dato ragione al Condominio, osservando

” – che le doglianze degli appellanti risultavano sfornite di prova perché non era stata dimostrata la violazione dell’art. 69 disp. att. cc nel testo previgente (applicabile alla fattispecie ratione temporis) e l’avvenuta approvazione delle nuove previsioni in assenza delle condizioni di legge;
– che parimenti la dedotta erroneità delle nuove tabelle non risultava supportata a alcun elemento di prova perché le censure risultavano generiche per mancata indicazione dei parametri da applicare e per mancanza di precisazioni sulla dedotta arbitrarietà e discrezionalità dei coefficienti utilizzati dal tecnico;
– che la censura sulla omessa misurazione delle unità immobiliari trovava smentita nei chiarimenti resi dal tecnico sulla determinazione dei valori effettuata sulla scorta delle planimetrie catastali previa verifica della correttezza delle misure direttamente sui luoghi.”

La Corte di legittimità, assai opportunamente, cassa la sentenza di secondo grado con rinvio ad altra sezione della corte di merito, stabilendo un ovvio principe sostanziale e processuale:

“ L’articolo 69 delle norme di attuazione del codice civile, nella versione vigente ratione temporis, stabilisce che “i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta
portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano”.
La chiara formulazione della disposizione sta a significare che il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall’esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati (1- errore; 2- alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano).
Logico corollario è che, in base alla regola generale dell’onere probatorio (art. 2697 cc), la prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili (v. Sez. 2, Sentenza n. 21950 del 25/09/2013 Rv. 629207).
La Corte d’Appello di Messina si è però discostata da tale principio perché – esonerando del tutto il Condominio (che aveva deliberato la revisione) – ha addossato ai condomini la prova di fatti negativi (e cioè mancanza di errori nelle precedenti tabelle o assenza di alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano) mentre invece, a fronte della contestazione sulla legittimità della revisione, avrebbe dovuto fare onere al Condominio che aveva deliberato la revisione di dimostrare la sussistenza delle condizioni che la giustificavano. “

Ne deriva che, anche alla luce della attuale disciplina, appaia confermata l’ipotesi di possibile revisione e modifica a maggioranza solo in presenza di errori o variazioni qualificanti (essendo invece sempre consentita all’unanimità).

locazione: il contratto non registrato è nullo e non produce alcun effetto

Una severissima sentenza in materia di locazioni, depositata ieri dalla Suprema Corte (Cass. civ. III sez. 13 dicembre 2016 n. 25503).

Due i principi di diritto affermati: a) Il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell’articolo 1 uno comma 346 della legge 30/12/2004 n. 311 b) la prestazione compiuta in esecuzione di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’articolo 2033 cod.civ. e non dall’articolo 1458 cod.civ.; l’ eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, diritto a risarcimento del danno ex articolo 2043 cod.civ. o al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 cod.civ.

Ne consegue che dal contratto nullo non potrà scaturire alcun effetto ed il Giudice non potrà statuire sull’indennità di occupazione senza titolo, commisurandola al canone pattuito dalle parti, in assenza di specifica domanda in tal senso e della relativa prova fornita dalla parte. La sentenza merita lettura integrale per l’importanza delle questioni affrontate e la rigidissima prospettiva che sottende.