il condomino che ha anticipato spese non urgenti non ha mai diritto a rimborso.

Laddove il giudice ritenga che la spesa effettuata dal singolo condomino per un intervento non urgente su parti comuni non sia riconducibile alla fattispecie prevista dall’art. 1134 cod.civ., il relativo onore rimarrà in capo a chi ha effettuato l’esborso né costui potrà giovarsi di altri rimedi quali l’arricchimento senza causa.

Il principio (condivisibile) è affermato da Cass.Civ. sez.III ord. 28 giugno 2018 n. 17027 che sottolinea come, altrimenti, riconoscere un diritto alla ripetizione delle somme significherebbe in qualche modo legittimare l’iniziativa del condomino, in contrasto  con l’art. 1134 cod.civ.

il carattere di sussidiarietà dell’azione di arricchimento senza causa postula che l’attore ex ante non abbia a disposizione altra azione per farsi indennizzare dal pregiudizio subito.

Tanto non si è verificato nel caso di specie, nel quale, ex ante ed in astratto, il condomino che abbia affrontato spese urgenti, al fine di ottenere il rimborso delle spese sostenute, può avvalersi del rimedio di cui all’art. 1134 c.c.. E dall’intervenuto rigetto della domanda di rimborso, in concreto avanzata dal Ro. ai sensi di detto articolo, non può evincersi ex post l’inesperibilità di un’azione specifica e, quindi, l’esperibilità da parte del Ro. dell’azione sussidiaria di arricchimento senza causa.

D’altronde, per principio generale, l’azione di arricchimento senza causa non può rappresentare uno strumento per aggirare divieti di rimborsi o di indennizzi posti dalla legge; mentre, nel caso di specie (nel quale le opere sono state ritenute non urgenti), opinando diversamente, si finirebbe con l’ammettere l’iniziativa non autorizzata del singolo condomino nell’amministrazione del Condominio.

In definitiva, va ribadita la giurisprudenza di legittimità (cfr., di recente, Sez. 2, sent. n. 20528 del 30/08/2017, Rv. 645234-01) secondo la quale al condomino – al quale non sia riconosciuto il diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione delle parti comuni, per essere carente il presupposto dell’urgenza (richiesto dall’art. 1134 c.c.) – non spetta neppure il rimedio sussidiario dell’azione di arricchimento senza causa: sia perché detta azione non può essere esperita in presenza di un divieto legale di esercitare azioni tipiche in assenza dei relativi presupposti sia perché – nel caso in cui la spesa, per quanto non urgente, sia necessaria – il condomino interessato ha facoltà di agire perché sia sostenuta, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1133cc (con ricorso all’assemblea) e 1137 e 1105 (con ricorso all’autorità giudiziaria), con conseguente inesperibilità dell’azione ex art. 2041 c.c. per difetto del carattere della sussidiarietà.”

© massimo ginesi 2 luglio 2018

locazione: il contratto non registrato è nullo e non produce alcun effetto

Una severissima sentenza in materia di locazioni, depositata ieri dalla Suprema Corte (Cass. civ. III sez. 13 dicembre 2016 n. 25503).

Due i principi di diritto affermati:  a) Il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell’articolo 1 uno comma 346 della legge  30/12/2004 n. 311 b) la prestazione compiuta in esecuzione di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’articolo 2033 cod.civ. e non dall’articolo 1458 cod.civ.; l’ eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, diritto a risarcimento del danno ex articolo 2043 cod.civ.  o al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art.  2041 cod.civ. 

Ne consegue che dal contratto nullo non potrà scaturire alcun effetto ed  il Giudice non potrà statuire sull’indennità di occupazione senza titolo, commisurandola  al canone pattuito dalle parti, in assenza di specifica domanda in tal senso e della relativa prova fornita dalla parte. La sentenza merita lettura integrale per l’importanza delle questioni affrontate e la rigidissima prospettiva che sottende.

© massimo ginesi 14 dicembre 2016