il lastrico che copre un solo fondo esterno non comporta partecipazione alla spesa del condominio.

Ove nel condominio esista un fondo commerciale posto in corpo di fabbrica attiguo al fabbricato principale, la copertura piana di cui è dotato, ove non raccolga e smaltisca acque piovane del condominio, non svolga alcuna altra funzione comune e non veda diritti di calpestio di terzi, rimane bene della cui manutenzione deve gravarsi unicamente il proprietario del fondo.

 E’ quanto ha stabilito di recente la suprema Corte (Cass.Civ. Sez. VI-2 ord. 20 giugno 2019 n. 16625 rel. Scarpa), rilevando che in tal caso l’applicazione dell’art. 1126 c.c. non potrà comportare responsabilità del condominio, non sussistendo nè funzione comune nè altre unità sottostanti la copertura nè, tantomeno, potrà ipotizzarsi una sua responsabilità come custode.

Secondo orientamento giurisprudenziale consolidato, la responsabilità concorrente del condominio con il proprietario o usuario esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello, per i danni da infiltrazione nell’appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all’art. 1126 c.c., suppone che il lastrico o la terrazza – indipendentemente dalla sua proprietà o dal suo uso esclusivo -, per i suoi connotati strutturali e funzionali, svolga funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari (arg. da Cass. Sez. U, 07/07/1993, n. 7449; Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449).

L’obbligo del condominio di concorrere al risarcimento dei danni da infiltrazioni cagionate dal lastrico solare o dalla terrazza a livello che non sia comune, ex art. 1117 c.c., a tutti i condomini, è quindi correlato all’accertamento in concreto di tale funzione di copertura dell’intero edificio, o della parte di esso cui il bene «serve», in quanto superficie terminale del fabbricato.

Se, come accertato nel caso in esame, la terrazza a livello sovrasta soltanto un piano terraneo di proprietà esclusiva, costituendo un autonomo corpo di fabbrica rispetto all’edificio condominiale (a prescindere dalla questione della sua estraneità alla “presunzione” di condominialità, su cui si sofferma la Corte d’Appello di Napoli e che è invece irrilevate ai fini dell’art. 1126 c.c.), l’inconfigurabilità di una responsabilità risarcitoria concorrente del condominio, da quantificare secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., discende dal difetto della funzione di copertura e protezione dell’edificio, che costituisce la ratio di tale disposizione.”

Su detto lastrico finivano anche scarichi abusivi di alcuni condomini, per i quali, parimenti, non può invocarsi alcuna responsabilità del condominio: “ La fattispecie di cui all’art. 2051 c.c., in tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia, postula la sussistenza di un rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo.

In tal senso, il condominio di un edificio può intendersi custode dei beni e dei servizi comuni, e perciò obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le parti comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

Viceversa, il singolo condomino non può pretendere di affermare la responsabilità del condominio, a norma dell’art. 2051 c.c., per il risarcimento dei danni sofferti a causa del cattivo funzionamento di tubazioni di scarico delle acque destinate a servizio esclusivo di proprietà individuali, di cui alcune (come nella specie, accertato in base a giudizio di fatto demandato al giudice del merito) pure estranee al complesso condominiale, essendo il condominio stesso tenuto alla custodia ed alla manutenzione unicamente delle parti e degli impianti comuni dell’edificio.

L’eliminazione delle caratteristiche di una cosa, che rendono questa atta a produrre danno, deve essere chiesta nei confronti del proprietario-possessore della cosa stessa, la cui responsabilità è presunta a norma dell’art. 2051 c.c.”

© massimo ginesi 2 luglio 2019 

 

impianti sul lastrico solare: la questione va alle sezioni unite

La concessione del lastrico solare condominiale per l’installazione da parte di terzi di impianti tecnologici è fenomeno di sempre più ampia diffusione e pone problemi di qualificazione giuridica che hanno indotto la seconda sezione civile del Supremo Collegio (Cass.Civ.  sez.II ord. 29 marzo 2019 n. 8943 rel. Scarpa)  a rimettere la valutazione alle sezioni unite.

La fattispecie è relativa alla concessione in uso dello spazio comune per l’installazione di ripetitori telefonici (fenomeno che dovrebbe essere attentamente valutato non solo sotto il profilo dei diritti reali ma anche sotto quello più ampio del diritto alla salute, posto che l’effettiva influenza di tali strumenti sulla salute umana è a tutt’oggi ignoto ma certamente non irrilevante ), ma ben può attagliarsi anche alla diffusa installazione di pannelli fotovoltaici o di altri impianti tecnologici.

La Corte si sofferma a lungo sulla qualificazione giuridica del contratto con cui si formalizza tale concessione, con una ordinanza interlocutoria che merita integrale lettura, attesa la grande acutezza e finezza  del relatore.

Alle sezioni unite viene rimessa la seguente valutazione: “la questione che si pone è se è necessario il consenso di tutti i partecipanti, ai sensi dell’art. 1108 c.c., comma 3, per l’approvazione del contratto col quale un condominio conceda in godimento ad un terzo, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo precipuo di consentirgli l’installazione di infrastrutture ed impianti (nella specie, necessari per l’esercizio del servizio di telefonia mobile), che comportino la trasformazione dell’area, riservando comunque al detentore del lastrico di acquisire e mantenere la proprietà dei manufatti nel corso del rapporto come alla fine dello stesso. Attesa la particolare importanza della questione di massima, il Collegio ritiene opportuno rimettere gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite.”

(Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza interlocutoria n. 8943:19; depositata il 29 marzo) – LOCAZIONI e CONDOMINIO | Diritto e Giustizia

© massimo ginesi 4 aprile 2019 

delibera e conflitto di interesse: colui che lo eccepisce deve fornire la c.d. prova di resistenza

Una recente pronuncia di legittimità (Cass.Civ. sez. VI ord. 11 febbraio 2019 n. 3925) affronta il tema peculiare della delibera assunta con il voto di condomino che rechi un interesse personale in contrasto con quello del condominio.

E’  onere di colui che impugna la delibera su tale assunto fornire la c.d. prova di resistenza, ovvero che la decisione sarebbe stata diversa escludendo il voto del soggetto in conflitto.

La vicenda processuale: ” La Corte d’Appello di Milano con sentenza 11.9.2017, rigettando l’appello proposto dalla condomina T.M. nei confronti del Condominio di (OMISSIS), ha confermato la sentenza di primo grado (n. 5925/14 del locale Tribunale) che aveva ritenuto valida la Delib. 29 settembre 2011 – impugnata dalla T. – con cui si era stabilito di adottare, per il riparto spese inerenti al lastrico solare (punto n. 1 dell’o.d.g.), il criterio previsto dall’art. 1126 c.c..

Per giungere a tale conclusione la corte territoriale, per quanto di stretto interesse in questa sede, così motivato:

– che contrariamente a quanto affermato dall’appellante, il verbale assembleare del 7.10.1998 elencava solo i termini per una futura transazione da stipulare con atto autonomo, ma non conteneva alcuna assunzione di obblighi da parte dell’allora proprietario del terzo piano (arch. M.) dell’immobile circa la manutenzione a suo esclusivo carico del terrazzo ed in ogni caso, in mancanza di trascrizione o recepimento nell’atto di vendita, non era idonea a trasmettersi agli aventi causa;

– che la lettera 12.3.2009 a firma dei condomini S.- V. (aventi causa dal M.) non solo era incompleta (mancando la missiva di riferimento) ma in ogni caso era inidonea a costituire una obbligazione a carico dei proprietari del terzo piano mancando la sottoscrizione di tutti i proprietari;

– che, come rilevato anche dal primo giudice, non ricorreva nessun conflitto di interessi rispetto alla condomina S. partecipante alla formazione del quorum deliberativo.”

il principio espresso dalla Cassazione: “Con il terzo ed ultimo motivo la ricorrente, dolendosi della ritenuta esclusione del conflitto di interessi in capo alla condomina S. (che aveva preso parte alla votazione), denunzia, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti evidenziando la mancata considerazione dell’interesse di tutto il Condominio al rispetto della precedente delibera assunta nel 1998 e, soprattutto, del contratto di transazione.

Tale motivo è inammissibile per difetto di interesse concreto.

Secondo un generalissimo principio di diritto, ripetutamente affermato da questa Corte, il ricorso per cassazione presuppone sempre un interesse concreto perchè nel rispetto dei principi di economia processuale, di ragionevole durata del processo e di interesse ad agire, l’impugnazione non tutela l’astratta regolarità dell’attività giudiziaria ma mira ad eliminare il concreto pregiudizio subito dalla parte (v. tra le tante, Sez. 1 -, Sentenza n. 19759 del 09/08/2017 Rv. 645194; Sez. 3, Sentenza n. 26157 del 12/12/2014 Rv. 633693).

Nel caso in esame, la ricorrente avrebbe dovuto innanzitutto fornire la cd. “prova di resistenza” dimostrando cioè che senza il voto della condomina S. l’esito della delibera sarebbe stato diverso, ma ciò non è dato riscontrare nè in ricorso nè in memoria (e anzi il Condominio sostiene proprio il contrario: v. pag. 19), sicchè è sterile interrogarsi ancora sulla sussistenza di un conflitto di interesse della citata condomina.”

© massimo ginesi 14 febbraio 2019 

rifacimento lastrico solare: la custodia durante i lavori e la responsabilità del condominio.

 

La Cassazione (Cass.Civ. sez.II ord. 14/05/2018 n. 11671) ribadisce un principio più volte affermato: l’esecuzione di un appalto che ha ad oggetto interventi su parti comuni – salvo che all’appaltatore non sia stata affidata la custodia esclusiva del cantiere – non elimina la concorrente responsabilità ex art. 2051 cod.civ. del condominio.

I fatti: “P., R., PA. e M.S. nonchè C.R., quali proprietari, il primo in via esclusiva, dell’immobile sito in …, e tutti, in comunione tra loro, dell’immobile sito nel medesimo stabile, int. , a seguito di infiltrazioni di acqua nei predetti cespiti provenienti dal lastrico di copertura, convennero in giudizio, innanzi al Tribunale di Genova, il CONDOMINIO… nonchè l’IMPRESA E., in persona del legale rappresentante p.t, quale appaltatrice dei lavori di manutenzione del lastrico, al fine di sentirli condannare, in solido tra loro, al ristoro dei danni in conseguenza patiti”

Il Tribunale di Genova condanna al risarcimento il solo appaltatore, sentenza riformata dalla Corte d’appello ligure, che individua quale tenuto al risarcimento – in via solidale – anche il condominio.

La corte di legittimità, nell’esaminare il ricorso del condominio osserva che “la Corte di appello ha ampiamente e congruamente motivato (cfr. pp. 5-7) in ordine alla (cor)responsabilità del CONDOMINIO per l’omessa adozione, nel periodo oggetto di valutazione (4.8.2000-4.12.2000), di concrete misure di precauzione – concettualmente diverse dal semplice sollecito alla appaltatrice di procedere alla ripresa dei lavori – atte ad evitare il (ri)prodursi dei fenomeni infiltrativi per cui è causa e, tanto, nonostante la pacifica conoscenza, ad opera dell’assemblea (proprio per tale ragione riunitasi in più occasioni), “della grave situazione di degrado degli immobili degli appellanti e della saltuarietà degli interventi dell’impresa E.”;

Tale motivazione vale a richiamare un principio consolidato in tema di appalto: “la Corte territoriale si è attenuta ai pacifici principi applicabili in tema di appalto, per cui, se è vero che  l’autonomia dell’appaltatore comporta che, di regola, egli deve ritenersi unico responsabile dei danni derivati a terzi dall’esecuzione dell’opera, potendo configurarsi una corresponsabilità del committente soltanto in caso di specifica violazione di regole di cautela nascenti ex art. 2043 c.c., ovvero nell’ipotesi di riferibilità dell’evento al committente stesso per culpa in eligendo (per essere stata affidata l’opera ad un’impresa assolutamente inidonea) ovvero quando l’appaltatore, in base a patti contrattuali, sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente, agendo quale nudus minister dello stesso (Cass., Sez. 2, 25.1.2016, n. 1234, Rv. 638645-01), cionondimeno: a) il committente può essere chiamato a rispondere dei danni derivanti dalla condizione della cosa di sua proprietà laddove, per sopravvenute circostanze di cui sia venuto a conoscenza – come, ad es., nel caso di abbandono del cantiere o di sospensione dei lavori da parte dell’appaltatore – sorga a carico del medesimo il dovere di apprestare quelle precauzioni che il proprietario della cosa deve adottare per evitare che dal bene derivino pregiudizi a terzi (Cass., Sez. 2, 15.6.2010, n. 14443, in motivazione); b) ove l’appalto non implichi il totale trasferimento all’appaltatore del potere di fatto sull’immobile nel quale deve essere eseguita l’opera appaltata, non viene meno per il committente e detentore del bene il dovere di custodia e di vigilanza e, con esso, la conseguente responsabilità ex art. 2051 c.c. che, essendo di natura oggettiva, sorge in ragione della sola sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha determinato l’evento lesivo (Cass., Sez. 3, 18.7.2011, n. 15734, Rv. 619067-01);

che, a tale ultimo riguardo ed in aggiunta a quanto in precedenza esposto, va comunque osservato che, già in linea astratta, il lastrico svolge, indipendentemente dal regime proprietario ovvero da una sua fruizione diretta, una ineludibile funzione primaria di copertura e protezione delle sottostanti strutture (arg. da Cass., Sez. 6-2, 9.8.2017, n. 19779, Rv. 645340-01 e da Cass., Sez. U., 10.5.2016, n. 9449, Rv. 639821-01): sicchè, quantomeno sotto tale profilo ed indipendentemente dall’avvenuta “consegna” – quale area di cantiere – all’appaltatore, per l’esecuzione di lavori volti alla relativa manutenzione o ristrutturazione, il lastrico deve considerarsi nella persistente disponibilità del condominio, con conseguente permanenza, in capo a quest’ultimo, delle obbligazioni connesse alla sua custodia e delle connesse responsabilità per il relativo inadempimento (arg. Da Cass., Sez. 3, 18.7.2011, n. 15734, Rv. 619067-01, cit.).”

© massimo ginesi 4 giugno 2018

 

lastrico solare di proprietà esclusiva o condominiale: l’accertamento della sua natura pertinenziale rispetto ad una unità individuale.

 

Ove il titolo non disponga espressamente circa la proprità di un lastrico solare, il giudice di merito, onde accertarne la natura condominiale verificare se – viceversa – sia attribuibile ad un condomino in via esclsuiva, deve compiere un accertamento di fatto volto a verificre se tale bene possa essere identificato come pertinenza dell’immobile di proprità del condomino che ne rivendica la titolarità.

E’ quanto afferma Cass.civ. sez. VI ord. 2 maggio 2018 n. 10411, sottolineando come la pertinenza debba configurarsi quale bene accessorio, destinato ad arrecare utilità al bene principale e non al suo propritario: osserva la corte che il giudice di secondo grado

 

operazione ermeneutica che appare perfettamente in liena con la consolidata giurisprudenza di legittimità:

© massimo ginesi 3 maggio 2018

bene comune per funzione: il lastrico solare.

Cass.Civ.  sez. VI 1 marzo 2018 n. 4906 ribadisce la natura comune ai sensi dell’art. 1117 cod.civ. del lastrico, evidenziando come la destinazione ad assolvere una funzione comune rappresenti requisito essenziale per stabilire l’appartenenza del bene, circostanza che può essere vinta solo da titolo contrario e la cui prova incombe al soggetto che intenda affermarsene proprietario esclusivo, con ciò ribadendo l’inapplicabilità della c.d. probativo diabolica al condominio che intenda vedere riconosciuta comune un bene che rientra nelle previsioni dell’art. 1117 cod.civ.

Il giudice di legittimità osserva che “A nulla poi rilevava che la S. non avesse un accesso diretto al lastrico, circostanza che a detta delle ricorrenti avrebbe permesso di vincere la presunzione di cui all’art. 1117 c.c..

Tale norma, con riferimento ai beni in esso indicati e a quegli altri che assolvano in vario modo alle medesime funzioni (tra i quali rientrano i tetti e i lastrici solari, v. art. 1117, n. 1), atteso il carattere non tassativo dell’elencazione, non sancisce una mera presunzione di condominialità, ma afferma in modo positivo detta natura condominiale, che può essere esclusa non già con qualsiasi mezzo di prova (come sarebbe nell’ipotesi di presunzione), ma solo in forza di un titolo specifico, inevitabilmente in forma scritta, riguardando beni immobili.

Correttamente i giudici di merito avevano concentrato la loro indagine sull’esistenza o meno di un titolo che riservasse la proprietà del lastrico solare ai danti causa nell’atto costitutivo del condominio, con la conseguenza che in assenza di un titolo siffatto, la proprietà era comune.

In tal senso, la sentenza impugnata, nell’esaminare il quarto motivo di ricorso che appunto mirava a contestare la natura comune del bene, sul presupposto che fosse stato goduto in maniera esclusiva dalle B., ha evidenziato che il lastrico assolveva alla sua naturale funzione di copertura di un fabbricato comune, che vedeva la sovrapposizione delle proprietà esclusive sia dell’attrice che delle convenute.

Non esistevano quindi obiettive caratteristiche strutturali che potessero far propendere per un asservimento esclusivo del lastrico all’uso ed al godimento solo di una parte dell’immobile, ribadendosi quindi, a pag. 7, che deve essere tenuto ben distinto “il profilo della destinazione strutturale dei tetti e lastrici solari, che fonda la condominialità, da quello del godimento di fatto, che esclude la condominialità solo se il bene non esplichi nel contempo funzione essenziale (ad es. di copertura) anche per la porzione di immobile dal quale non vi si acceda direttamente”.

© massimo ginesi 16 marzo 2018 

realizzazione terrazza a tasca e trasformazione tetto: va preservata la funzione del bene e la facoltà di pari uso.

La Suprema Corte ( Cass.Civ. sez. VI-2 21 febbraio 2018 n. 4256 rel. Scarpa) ribadisce un concetto ormai consolidato: non è astrattamente  vietato al singolo condomino, proprietario dell’unità sottostante il manto di copertura, realizzare una terrazza a tasca a proprio uso esclusivo o comunque compiere attività di trasformazione del bene comune volte ad un uso più intenso, deve tuttavia essere preservata la funzione del tetto, con riguardo alla sua funzione di copertura e coibentazione dell’edificio e deve essere rispettata la facoltà di uso degli altri condomini.

Il Tribunale di Sondrio e poi la corte di Appello di Milano hanno  ” ritenuto illegittima, in difetto di apposito titolo contrattuale, la modificazione del tetto comune in terrazzo ad uso esclusivo delle signore M. e M, non interessando la trasformazione una limitata porzione, in quanto la terrazza sovrasta l’appartamento delle attuali ricorrenti ed occupa una rilevante quota dell’area di copertura dell’edificio”

LA Corte di legittimità conferma l ‘interpretazione resa dai giudici di merito: “Il precedente giurisprudenziale, che la ricorrente invoca e che viene citato nella stessa sentenza impugnata, ha affermato che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, ma sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali (Cass. Sez. 2, 03/08/2012, n. 14107; si veda anche Cass. Sez. 6 – 2, 04/02/2013, n. 2500).

E’ evidente come l’accertamento circa la non significatività del taglio del tetto praticato per innestarvi la terrazza di uso esclusivo e circa l’adeguatezza delle opere eseguite per salvaguardare le utilità di interesse comune dapprima svolte dal tetto (non significatività e permanente adeguatezza, nella specie, del tutto negate dalla Corte di Milano, la quale ha piuttosto accertato come fosse stata realizzata una terrazza che sovrasta l’appartamento delle ricorrenti ed occupa una porzione consistente della sua parte piana, unica fruibile per le funzioni accessorie, diverse da quella di copertura) è riservato al giudice di merito e, come tale, non è censurabile in sede di legittimità per violazione dell’art. 1102 c.c., ma soltanto nei limiti di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.c.

Con riferimento all’utilizzazione della cosa comune da parte di un singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, il riscontro dei limiti imposti dall’art. 1102 c.c. è frutto di un’indagine di fatto, mediata dalla valutazione delle risultanze probatorie, che non può essere sollecitata ulteriormente tramite il ricorso per cassazione, come se esso introducesse un terzo grado di giudizio tramite il quale far valere la mera ingiustizia della sentenza impugnata.”

© massimo ginesi 22 febbraio 2018

 

sussiste condominio anche fra più corpi di fabbrica che hanno copertura comune.

E’ quanto ha stabilito la Suprema Corte con recentissima decisione (Cass.Civ. II sez. ord. 18 dicembre 2017 n. 30307): ove un complesso immobiliare sia costituito da più corpi di fabbrica coperti da un unico lastrico tale bene dovrà ritenersi comune ed assoggettato al regime del condominio.

Osserva la corte che

il giudice di merito aveva ritenuto che il complesso immobiliare costituisse una struttura funzionalmente unica

Il regime di presunzione  per destinazione funzionale previsto dall’art. 1117 cod.civ.  opera in assenza di titolo che disponga diversamente

ai fini della valutazione sulla condominiali del solaio è poi indifferente che il bene preveda un uso concreto da parte di tutti i condomini, essendo sufficiente a tal fine la sua attitudine  funzionale

© massimo ginesi 18 dicembre 2017

 

anche la terrazza a livello si presume comune ex art. 1117 cod.civ., salvo il titolo contrario.

Lo afferma la Suprema Corte  (Cass.civ. sez. VI-2 ord. 14 settembre 2017 n. 21340 rel. Scarpa), affrontando un caso peculiare, deciso in maniera difforme dal Tribunale e dalla Corte d’appello e infine giunto al vaglio di legittimità.

La Corte ribadisce che anche per la terrazza a livello che funga da copertura ai piani sottostanti vige la presunzione di condominialità stabilità dall’art. 1117 cod.civ.;  non vale a superarla la circostanza che il bene sia destinato pertinenza ed uso dell’appartamento all’ultimo piano, potendo solo il titolo attribuire diritti esclusivi.

Il giudice di legittimità delinea con chiarezza l’oggetto della contesa: “la controversia in esame contrappone due aventi causa dall’unico originario proprietario di un complesso immobiliare, poi suddiviso in due distinti condomìni (P I e P II), ed attiene alla proprietà di una terrazza a livello, sovrapposta ad uno dei due condomìni (P II). La ricorrente I R.R. assume che la terrazza svolga funzione di copertura dei sottostanti piani dell’edificio ormai costituente il Condominio P II, sicchè opera al riguardo l’attribuzione legale della medesima terrazza in proprietà condominiale ai proprietari delle rispettive unità immobiliari, a norma dell’art. 1117 c.c., quale parte necessaria all’esistenza del fabbricato da essa coperto. La Corte d’Appello di Milano ha invece accolto la tesi degli originari convenuti, signori T, sostenendo che si trattasse di terrazza a livello sottratta alla presunzione di comunione ex art 1117 c.c., e piuttosto oggetto di proprietà esclusiva, giacchè costituente, in senso funzionale e strutturale, parte integrante dell’appartamento di proprietà T., che è però compreso nel distinto Condominio P I.”

La Corte censura le valutazioni dei giudici di appello: “Ora, è certamente ammissibile, per quanto si desume dall’art. 61 disp. att. c.c., che, pur in presenza di fabbricati che presentino elementi di congiunzione materiale, allorchè vengano costituiti condomìni separati per le parti aventi i connotati di autonomi edifici, uno dei titolari di porzioni esclusive si ritrovi proprietario di un appartamento ricadente in entrambi i condomìni (arg. da Cass. Sez. 6 – 2, 23/03/2017, n. 7605; Cass. Sez. 2, 01/03/1995, n. 2324; Cass. Sez. 2, 07/08/1982, n. 4439).

Nella sua decisione, la Corte d’Appello ha però malamente applicato l’art. 1117 c.c., alla stregua dell’interpretazione affermata da Cass. Sez. 2, 22/11/1996, n. 10323, che il Collegio intende qui ribadire.

Invero, l’art. 1117, n. 1, c.c. menziona tra i beni comuni i tetti ed i lastrici solari, i quali sono parti essenziali per l’esistenza del fabbricato, in quanto per la struttura e per la funzione servono da copertura all’edificio e da protezione per i piani o per le porzioni di piano sottostanti dagli agenti atmosferici, mentre tale norma non fa espresso riferimento alle terrazze a livello, le quali, tuttavia, pur offrendo rispetto al lastrico utilità ulteriori, quali il comodo accesso e la possibilità di trattenersi, svolgono altresì le medesime funzioni di copertura dell’edificio e di protezione dagli agenti atmosferici, e devono perciò ritenersi di proprietà comune ex art. 1117, n. 1, c.c., rimanendo attribuite in condominio ai proprietari delle singole unità immobiliari.

Tale identità di funzione tra terrazza a livello e lastrico solare è del resto alla base della comune pacifica applicazione ad entrambi dell’art. 1126 c.c.

La deroga all’attribuzione legale al condominio e l’attribuzione in proprietà esclusiva della terrazza a livello possono, allora, derivare solo dal titolo, mediante espressa disposizione di essa nel negozio di alienazione, ovvero mediante un atto di destinazione da parte del titolare di un diritto reale.”

Non vale, come fatto dalla Corte d’Appello di Milano, considerare la terrazza a livello come pertinenza dell’appartamento da cui vi si accede, in quanto ciò supporrebbe l’autonomia ontologica della terrazza e l’esistenza del diritto reale su di essa, che consenta la sua destinazione al servizio dell’appartamento stesso, in difformità dall’attribuzione ex art. 1117 c.c., laddove, a norma dell’art. 819 c.c., la destinazione al servizio pertinenziale non pregiudica i diritti dei terzi, e quindi, non può pregiudicare i diritti dei condomini sulla cosa comune”

La decisione di secondo grado viene cassata con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello di Milano che dovrà attenersi al principio di diritto enunciato molto chiaramente dal giudice di legittimità: “Nella controversia fra due aventi causa dall’unico originario proprietario di un complesso immobiliare, poi suddiviso in due distinti condomìni, la proprietà di una terrazza a livello, svolgente funzione di copertura dei sottostanti piani di uno dei due edifici ed attigua ad un’unità immobiliare ricompresa nell’altro edificio condominiale, è da ritenersi oggetto di proprietà comune dei proprietari delle unità immobiliari da essa coperte, a norma dell’art. 1117, n. 1), c.c., quale parte necessaria all’esistenza del fabbricato, salvo che non risulti dal titolo l’espressa disposizione o destinazione della proprietà superficiaria della terrazza in favore del proprietario del contiguo appartamento estraneo al condominio”.

© massimo ginesi 21 settembre 2017

per il cortile che funge da copertura ai box e per il lastrico che copre un solo vano spese ex art. 1125 cod.civ.

La Cassazione (Cass.civ. sez. II  ord. 14 settembre 207 n. 21337 rel. Scarpa)  ribadisce un principio più volte affermato: ove il viale di accesso al condominio svolga anche funzione di copertura dei sottostanti box, le relative spese di manutenzione andranno ripartite in forza del disposto dell’art. 1125 cod.civ.

La vicenda ha origine in un supercondominio, ove tali spese sono state invece ripartite secondo il disposto dell’art. 1126 cod.civ. ed alcuni condomini hanno impugnato la delibera, ottenendo ragione sia in primo che in secondo grado:   il Tribunale di Frosinone e poi  la corte d’appello di Roma hanno dato affermato l’applicabilità al caso di specie dell’art. 1125 cod.civ., questione che viene risproposta dal supercondominio ricorrente  dinanzi al giudice di legittimità.

Nel respingere il ricorso, la cassazione osserva che: ” Come correttamente statuito dalla Corte d’Appello di Roma, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere al criterio previsto dall’art. 1126 c.c. (sul presupposto dell’equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità dell’inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, comma 2, c.c. di tal che è fondata l’impugnativa della deliberazione assembleare dell’8 marzo 2005 proposta da P A, M A, M A e V A, avendo l’assemblea erroneamente posto le spese di rifacimento del piazzale a carico per un terzo del condominio e per due terzi degli attori, proprietari esclusivi del sottostante locale (così Cass., sez. VI- 2, 16/05/2017, n. 12177; Cass., sez. II, 19/07/2011, n. 15841; Cass., sez. II, 05/05/2010, n. 10858; Cass., sez. II, 14/09/2005, n. 18194).

La Corte trae spunto dalla vicenda per estendere il principio anche alla ipotesi di lastrico solare o terrazza a livello che funga da copertura ad un solo vano: “D’altro canto, anche nelle ipotesi in cui ad una terrazza a livello sia sottoposto un solo locale, ove le relative spese di manutenzione vengano regolate alla stregua dell’art. 1126 c.c., e non dell’art. 1125 c.c., si finisce per porre a carico dell’unico condomino “coperto” i due terzi della spesa di rifacimento, ovvero il doppio di quanto dovuto dall’utilizzatore esclusivo della terrazza, così vanificandosi la ratio dell’art. 1126 c.c.: tale norma, infatti, intende dare maggiore rilievo alla utilitas ricavabile dal bene ulteriore a quella insita nella generale funzione di copertura, sicché essa mira non soltanto a compensare il più rapido deterioramento del lastrico dovuto al diuturno calpestio sullo stesso, quanto soprattutto a non far gravare iniquamente sui soli condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, una spesa che avvantaggia in maniera particolare chi da esso è in grado di trarre altri e diversi vantaggi. Pertanto, in caso comunque di riparazione di terrazza a livello sovrastante un’unica unità immobiliare, ovvero un unico piano, si rende plausibile un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., in maniera da dare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale, di sostegno e di copertura svolte dalla res”

Tale  ultima interpretazione pare invece prendere le distanze da alcuni precedenti della stessa Cassazione (Cass.civ. sez. II  15 luglio 2003 n. 11029, Cass.civ. sez. II  16 maggio 1963, n. 1124).

© massimo ginesi 18 settembre 2017