terrazza a livello e danni: legittimazione, evento meteo eccezionale ed onere della prova

Un esercizio commerciale posto in condominio subisce danni in seguito ad  infiltrazioni, provenienti da una terrazza a livello posta nel condomini; agisce dunque per il risarcimento  nei confronti del condominio e del proprietario  della terrazza.

L’attore è mero conduttore dei fondi e, tuttavia, avanza anche domanda relativa ai danni subito dall’immobile;  il convenuto condominio si difende eccependo carenza di legittimazione passiva mentre il proprietario della terrazza adduce sussistenza di evento meteo eccezionale. 

Il Giudice, alla prima udienza, non dispone la mediazione, nonostante la pronta eccezione del convenuto condominio che, in comparsa conclusionale, ancora eccepisce improcedibilità della domanda.

La vicenda è stata decisa dal Tribunale apuano (Trib. Massa 9 ottobre 2019 n. 595) il quale, quanto alla mediazione, ha rilevato che “Va preliminarmente rigettata anche l’eccezione di improcedibilità della domanda – reiterata dal convenuto condominio e dalla terza chiamata – per mancato esperimento del procedimento di mediazione; anche a voler ritenere la presente controversia ricompresa nell’ambito delineato dall’art. 5 comma 1 bis D.Lgs 28/2010, una volta che la parte abbia tempestivamente sollevato l’eccezione alla prima udienza, ove il giudice non provveda nell’ambito della stessa udienza a concedere termine per instaurare il procedimento di ADR, dando invece impulso al processo,  il processo proseguirà secondo gli ordinari canoni, avuto riguardo ad una interpretazione sistematica delle norme in tema di mediazione, cui questo giudice ritiene di aderire: “ Un’interpretazione costituzionalmente orientata delle norme istitutive della cd. giurisdizione condizionata (quali quelle che prevedono lo svolgimento, in via precontenziosa, di un tentativo obbligatorio di conciliazione) impone di considerare tali oneri preprocessuali in termini tali da non costituire un aggravio eccessivamente oneroso per la parte che intenda far valere il suo diritto in giudizio (pena la violazione del precetto enunciato dall’art. 24 c. 1 della Cost.), così che se la questione sulla procedibilità della domanda giudiziaria (che rimane sottratta alla disponibilità delle parti e rimessa al potere – dovere del giudice del merito, da esercitarsi nella prima udienza) non sia stata rilevata dal giudice entro detto termine (ancorchè segnalata), l’azione giudiziaria prosegue, in ossequio al principio di speditezza di cui agli artt. 24 e 111, secondo comma, Cost.” (Trib. Bari 8/10/2015, n.4237).”

Quanto alla legittimazione processuale del conduttore  il giudice ha osservato cheVa rilevato il difetto di legittimazione attiva dell’attore (eccepito dalle parti, ma rilevabile anche d’ufficio,  Cass. Sez. Un., 16 febbraio 2016, n. 2951) per i capi della sua domanda che attengono al risarcimento dei danni subiti dall’immobile di cui è conduttrice (ovvero tutti quelli delineati nella perizia B. allegata alla costituzione dell’attore, che evidenzia sostanzialmente danni alle strutture murarie, agli infissi e agli impianti).

Certamente anche il conduttore è legittimato iure proprio ad agire nei confronti di terzi per il risarcimento del danno da loro cagionato: la giurisprudenza di legittimità ha più volte sottolineato che” ai fini della legittimazione attiva è sufficiente provare l’esistenza di questo potere di fatto, in quanto l’ingiustizia del danno non è necessariamente connessa alla proprietà del bene danneggiato nè all’esistenza di un diritto tutelato erga omnes (Cass. n. 12215/03).

Tuttavia, in tali ipotesi, il conduttore potrà far valere danni ad arredi  e rifiniture che dimostri di aver installato in proprio ed ai fini dell’attività esercitata nel locale, oppure derivanti dalla mancata o diminuita disponibilità del bene in conseguenza dell’illecito posto in essere dal terzo. In ipotesi analoga la Corte di legittimità ha ritenuto legittimato il conduttore che “non lamentava un danno attinente alla struttura del locale, ma al pavimento in parquet, che aveva installato per rendere il locale più idoneo all’esposizione di mobilio e arredi, che costituivano l’oggetto dell’attività di esposizione e vendita da lui esercitata” (Cass. Cassazione civile sez. III, 31/08/2011, n.17881).”

Con riguardo a tali danni  il conduttore non ha invece, nel giudizio in esame, fornito alcuna prova.

Relativamente  alla eccepita carenza di legittimazione passiva del condominio il Tribunale  ha rilevato che : “alla luce di Cass. Sez. Un. 9449/2016 – è onere del condominio, che adduca una responsabilità assorbente del proprietario esclusivo del lastrico, fornire la relativa prova: “in materia di ripartizione delle spese di manutenzione di lastrici solari e terrazze a livello che provocano danni da infiltrazioni agli immobili sottostanti, le sezioni unite hanno di recente affermato che in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (v. Sez. U, Sentenza n. 9449 del 10/05/2016 Rv. 639821).” Cass. 3239/2017.

Ebbene, né il condominio né la compagnia terza chiamata, pur avendo dedotto prove in tal senso, dimostrandosi dunque consapevoli degli oneri processuali che incombevano loro, hanno poi addotto i relativi testimoni, preferendo dilungarsi su asserite ed inesistenti carenze di legittimazione passiva del condominio, dimostrando una condotta processuale assai poco diligente e costruttiva”

quanto infine alla sussistenza di caso fortuito il Tribunale osserva che la deduzione di un evento atmosferico straordinario sulla provincia non costituisce, di per sé, dimostrazione che si tratti di fatto che abbia avuto autonoma incidenza causale sulla vicenda dedotta in causa, onere probatorio che incombe sul custode che intende vedersi esonerato dalla presunzione di responsabilità stabilità dall’art. 2051 c.c.”

copyright massimo ginesi 14 ottobre 2019 

attenzione all’uso improprio del box: se i VV.FF. non rilasciano il CPI all’autorimessa, il condomino risponde dei danni

E’ quanto statuisce  Cass.civ. sez. II  26 agosto 2019, n. 21699, rigettando il ricorso di un condomino contro la sentenza della “Corte di appello di Roma del 5.8.2014 che, in parziale accoglimento del gravame del Condominio, lo ha condannato alla riduzione in pristino del box di sua proprietà sia in relazione alle opere murarie, ripristinando l’originaria consistenza, sia in relazione alla destinazione d’uso ad autorimessa o uso compatibile anche ai fini del certificato prevenzione incendi.

Il giudizio era stato promosso dal condominio a seguito del denegato rinnovo della certificazione anticendi in quanto nel box 110 del Ma. si trovavano depositati macchinari di lavanderia ed altri materiali e lo stesso era stato inutilmente invitato a produrre l’autorizzazione al cambiamento di destinazione e diffidato a rimuovere la situazione impeditiva del rilascio della certificazione dei VV.FF.

Il condominio aveva chiesto la condanna alla riduzione in pristino, alla rimozione dei macchinari ed ai danni mentre il Tribunale, nella resistenza del convenuto che aveva dedotto l’avvenuto sgombero dei materiali di lavanderia, aveva rigettato la domanda.

La Corte di appello ha statuito che le modifiche dello stato dei luoghi ed il cambiamento di destinazione avevano determinato una situazione di pregiudizio alla proprietà comune acclarata dai documenti provenienti dai VV.FF.”

LA Corte di legittimità ritiene che le censure mosse siano inammissibili per ragioni eminentemente processuali e, tuttavia, non ravvisando alcun vizio di motivazione, conferma indirettamente la correttezza delle valutazione del  giudice  di appello capitolino, che ha ritenuto la condotta di colui che usa in maniera impropria il box, impedendo al condominio di ottenere la relativa certificazione antincendio dall’autorità competente, come condotta lesiva di beni ed interessi comuni che – come tale obbliga – oltre che alla riduzione in pristino – anche al risarcimento del danno.

Osserva infatti la Suprema Corte che “Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione.
Nel caso di specie non si ravvisano né l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, né un’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante.”

© massimo ginesi 9.9.2019

supercondominio e legittimazione passiva del suo amministratore.

Una sentenza di legittimità  ribadisce principi pacifici e consolidati: ove un complesso immobiliare dia luogo a supercondominio, se il danno alla proprietà individuale deriva da beni appartenenti al singolo edificio  vi è legittimazione passiva solo di quel singolo condominio, che dovrà essere citato in giudizio in persona del suo amministratore anche ove – per ipotesi – costui rivesta la carica di amministratore anche del supercondominio  in cui è collocata l’unità immobiliare danneggiata.

 

Cass. civ. sez. VI-2  ord. 22 giugno 2018 n. 15262 coglie tuttavia l’occasione per delineare i confini normativi ed interpretativi del c.d. supercondominio:  “Questa Suprema Corte di Cassazione, con orientamento recepito dalla legge n. 220 del 2012, in vigore dal 18 giugno 2013, ha identificato il cc.dd. supercondominio ed, in particolare, ha affermato che per l’esistenza del supercondominio è sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’articolo 1117 del Codice civile (ad esempio, il viale d’ingresso, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere, i parcheggi, l’impianto centrale per il riscaldamento), collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno dei fabbricati.

Ora, spetta a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità “pro quota” su tali parti comuni e l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione.

Con l’ulteriore specificazione che, laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali: la prima riguarda i millesimi supercondominiali e stabilisce la ripartizione della spesa tra i singoli condomini per la conservazione e il godimento delle parti comuni a tutti gli edifici; la seconda tabella è, invece, quella normale interna ad ogni edificio.

Applicabile al supercondominio, quale norma compatibile è, senz’altro, l’articolo 1129 del Codice civile: nel caso in cui facenti parte del supercondominio siano oltre 8 partecipanti, occorrerà la nomina dell’amministratore con tutte le implicazioni conseguenti.

E, nel caso in cui anche gli altri edifici siano composti da oltre 8 partecipanti, anche questi ulteriori condomini dovranno nominare il proprio amministratore.

È ipotesi che la legge non esclude, e può ritenersi frequente, che l’amministratore sia lo stesso per il supercondominio che per i singoli condomini, tuttavia, i due condomini (il supercondominio e il singolo condominio) hanno una piena autonomia gestionale (autonomia di registri e di conti correnti), nonostante l’amministratore sia uguale.

Va chiarito, comunque, che nell’ipotesi in cui l’amministratore sia unico lo stesso è legittimato attivo e passivo, ma nella qualità di amministratore del supercondominio o del condominio singolo a seconda se l’atto di amministrazione riguarda il condominio singolo o il supercondominio.

Ora, nel caso in esame, i sigg. B. , pur avendo riconosciuto che la questione oggetto del giudizio riguardava la ripartizione delle spese relative alla manutenzione di un bene appartenete al singolo condomino (condominio relativo al fabbricato Ninfea) hanno convocato in giudizio l’amministratore del supercondominio, (omissis) , ancorchè l’amministratore del supercondominio e del singolo condomino fosse la stessa persona.

Correttamente, dunque, nonostante per ragione non perfettamente coincidente  con quella qui indicata, il Tribunale ha ritenuto che il supercondominio (omissis) fosse carente di legittimazione passiva.”

Resta tuttavia una perplessità di fondo, che la pronuncia non risolve espressamente: nell’esaminare il motivo di ricorso si fa riferimento ad un regolamento condominiale che non si specifica se abbia o meno natura contrattuale e che pare antecedente alla novella del 2012: “ il Tribunale di Catanzaro, nell’accogliere l’eccezione di difetto di legittimazione passiva, sarebbe incorso in un errore interpretativo del regolamento condominiale. Il regolamento condominiale, secondo i ricorrenti, preso atto che il condominio (omissis) è articolato al suo interno in diversi corpi di fabbrica ciascuno dei quali sviluppato in verticale e comprensivo a sua volta di diverse unità abitative, disciplina l’uso delle parti comuni e l’uso delle parti assegnate in proprietà ad ogni singolo condomino compresa la ripartizione delle spese. Tanto è vero, specificano i ricorrenti, che sono state predisposte tabelle millesimali distinte per i condomini di ciascun fabbricato e tabelle millesimali riguardanti l’intero complesso. Risulterebbe, pertanto, chiara ed evidente la volontà condominiale nel concepire l’unicità del condominio cui affidare la ripartizione delle spese sia delle parti in comune che in proprietà individuali. A sua volta l’organo chiamato a disciplinare la ripartizione delle spese è l’amministratore del condominio cui andrebbe riconosciuta la legittimazione processuale anche in ragione dell’espressa menzione posta dall’art. 13 del regolamento.”

L’art. 67 disp.att.c.c. è norma comunque inderogabile, sì che sarebbe intangibile anche da regolamento contrattuale e – nel caso di specie – sembrerebbe leggersi fra le righe che anche la norma pattizia debba cedere il passo a norma di legge inderogabile sopravvenuta.

copyright massimo ginesi 18 giugno 2018

 

Infiltrazioni dal tetto: responsabilità per custodia del condominio e del condomino proprietario dell’appartamento sottostante.

Un caso peculiare ha condotto la Suprema Corte a delineare una concorrente responsabilità nella causazione di un danno da infiltrazione all’immobile di un condomino, che si era visto allagare appartamento a causa delle infiltrazioni provenienti dal malandato tetto condominiale e dall’appartamento sottostante il manto di copertura.

Cass.Civ.  sez. VI ord. 4 aprile 2018 n. 8393 osserva che ” Secondo il Tribunale di Frosinone, la causa principale delle infiltrazioni lamentate era da ascrivere alla vetustà del tetto di copertura del fabbricato, come tale, la responsabilità delle infiltrazioni a carico dell’immobile di C.L. , andava imputata all’intero condominio.

Ciò che, invece, appare ascrivibile all’originario convenuto, ex art. 2051 è il non avere attuato, nel corso degli anni, nemmeno la manutenzione ordinaria del proprio appartamento (senza preoccuparsi di sollecitare l’esecuzione dei lavori condominiali ed anzi disinteressandosi delle richieste dei condomini) e lasciandolo privo di infissi (come riferito dai testi) di talché l’acqua piovana attingeva direttamente il pavimento interno, evidentemente non predisposto a svolgere funzione di impermeabilizzazione.”

Impostazione che la corte di legittimità trova perfettamente rispondente ai dettami dell’art. 2051 cod.civ. : “Pertanto, se è vero che nel caso specifico il Tribunale ha accertato una responsabilità del condominio è anche vero, che ha accertato una responsabilità esclusa del B. per mancata custodia dell’appartamento di sua proprietà.

E si da conto che la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia, prevista dall’art. 2051 c.c., ha carattere oggettivo, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell’attore del verificarsi dell’evento dannoso e del suo rapporto di causalità con il bene in custodia: una volta provate queste circostanze, il custode, per escludere la sua responsabilità, ha l’onere di provare il caso fortuito, ossia l’esistenza di un fattore estraneo che, per il suo carattere di imprevedibilità e di eccezionalità, sia idoneo ad interrompere il nesso causale che, nel caso in esame quell’onere non è stato assolto.

Come ha avuto modo di chiarire il Tribunale: “(…) appare ascrivibile all’originario convenuto ex art. 2051 cod. civ. il non avere attuato nel corso degli anni nemmeno la manutenzione ordinaria del proprio appartamento (…) e lasciandolo privo di infissi di talché l’acqua piovana attingeva direttamente il pavimento interno evidentemente non predisposto a svolgere funzione di impermeabilizzazione (…)”. 

Va da sé, per altro, che rispetto a questa responsabilità di mancata custodia ex art. 2051 cod. civ., legittimato passivamente era il sig. B.A. .
Pertanto, nessun errore ha commesso il Tribunale e correttamente, proprio in considerazione del grado di responsabilità in ordine alle infiltrazioni a carico dell’appartamento del C. , ha posto a carico del B.A. , ai sensi dell’art. 1227 cod. civ. i due terzi della spesa complessiva per il ripristino dell’appartamento attoreo. In definitiva, il ricorso va rigettato.”

l’amministratore non può dar luogo a rimozione coattiva dell’auto dal cortile

Lo afferma, incidentalmente, una recente pronuncia della Suprema Corte (Cass.Civ. VI  26 ottobre 2017 n. 25527 rel. Scarpa), che tuttavia cassa la sentenza di merito per una vizio di motivazione.

 L’assemblea delibera circa l’illegittimità della sosta nelle auto nel cortile condominiale e l’amministratore, con piglio decisamente energico, fa rimuovere l’autovettura di una condomina che viene materialmente spostata e abbandonata sulla via pubblica, ove subisce danni ad opera di ignoti. Per tale ragione la condomina propone azione contro il condominio per vedersi risarcita.

Il tribunale di Latina rigettava la domanda e così  Corte di Appello di Roma che, tuttavia, riteneva che la condotta dell’amministratore fosse comunque illegittima, poiché  il condominio non può agire in tale ipotesi in  via di autotutela spostando l’auto, ma l’attore non aveva dato sufficiente prova del nesso causale fra la condotta dell’amministratore e il danno lamentato.

“la Corte d’Appello di Roma, dopo aver osservato che la delibera del 12 luglio 2005 non era stata impugnata ex art. 1137 c.c. dalla P., affermava che l’amministratore non avrebbe comunque potuto, in via di autotutela, procedere personalmente alla rimozione coattiva dell’autovettura.

Tuttavia, pur dichiarata illegittima la condotta dell’amministratore T., la Corte d’Appello ha sostenuto che non fosse stata data prova del danno patrimoniale subito dalla P., né comunque “descritti danni che possano essere casualmente e direttamente riconducibili alla condotta posta inessere dalla parte appellata”.

 

il Condomino danneggiato ricorre per cassazione, lamentando il difetto di motivazione da parte del giudice di secondo grado.

Viene criticata dalla ricorrente anche la mancata motivazione sull’esistenza del nesso causale tra la condotta illecita dell’amministratore Telese, che aveva rimosso ed abbandonato l’auto sulla strada pubblica, ed il danneggiamento subito dalla stessa ed accertato il giorno successivo, danneggiamento che non si sarebbe verificato se il veicolo fosse rimasto all’interno dell’area privata condominiale”.

Motivo che fa centro: il giudice di legittimità,  sottolineando l’illiceità della condotta dell’amministratore, cassa con rinvio ad altra sezione della stessa Corte  di appello poiché la motivazione deve ritenersi solo apparente ” perché la Corte di merito ha così pretermesso del tutto l’indicazione degli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento, rendendo impossibile ogni controllo in questa sede sull’esattezza e sulla logicità del suo ragionamento, quanto al diniego della sussistenza di un nesso di causalità, materiale e giuridica, che leghi storicamente l’accertata condotta illecita del T. e i danni che si pretendono conseguenti a questa nella prospettiva dell’azionata obbligazione risarcitoria aquiliana (ferma la valutazione del giudice del merito in ordine all’eventuale eccessività delle spese occorrenti per la riparazione della vettura rispetto ai valori di mercato); dovendosi tuttavia a tal fine indicare le ragioni per cui la serie causale oggetto di lite appaia del tutto inverosimile, alla stregua dell’art. 1223 c.c., richiamato dall’art. 2056 c.c. (cfr. Cass. Sez. 3, 31/05/2005, n. 11609).

© massimo ginesi 27 ottobre 2017 

impianto elettrico condominiale: una interessante e recentissima ordinanza della Cassazione.

Un condomino lamenta che durante la messa norma dell’impianto elettrico condominiale non sia stata rispettata la regola dell’arte, che dai malfunzionamenti dell’impianto comune gli siano derivati danni al frigorifero e alla lavatrice  e chiede che il Tribunale condanni il condominio  “a rendere l’impianto elettrico che fornisce il suo appartamento conforme alle disposizioni di legge ed ad eseguire i necessari lavori, nonché a risarcire i danni materiali e non patrimoniali subiti.”

In particolare  “da tali continui black out e variazioni di tensione elettrica il LM. aveva sostenuto di aver ricevuto danni per la rottura del frigorifero e della lavatrice, con esborsi pari ad C 10.000,00. Il Tribunale aveva accolto la domanda risarcitoria per l’importo di C 5.000,00 ed aveva condannato il Condominio al rifacimento dell’impianto elettrico”

La Corte d’appello di Palermo, in riforma della sentenza di primo grado emessa dal Tribunale della stessa città, rilevava come non risultasse dalla consulenza svolta il nesso causale fra le carenze – indubbiamente sussistenti – dell’impianto condominiale e i danni lamentati dal singolo condomino.

Costui ricorre in cassazione, rilevando – fra i diversi motivi di impugnazione – che la corte di secondo grado non si era pronunciata sulla domanda di rifacimento dell’impianto elettrico.

La Suprema Corte (Cass.civ. sez. VI  5 luglio 2017 n. 16608 rel. Scarpa) respinge tutti i motivi di ricorso, tranne quello relativo alle spese, con una motivazione netta che chiarisce in maniera ineccepibile  la natura del  rapporto fra condominio e condomino.

Il giudice di legittimità chiarisce che non sussiste alcun rapporto contrattuale fra condominio e condomino che legittimi quest’ultimo alla richiesta di un adempimento positivo circa l’impianto elettrico; pertanto il condomino – in presenza di illegittimità afferenti i beni comuni – dovrà attivarsi con i rimedi approntati dalla disciplina condominiale, che trovano presupposto nella comproprietà dell’impianto piuttosto che in pretese di natura sinallagmatica, che non possono trovare cittadinanza nel rapporto che lega i singoli alla gestione del bene  comune.

L’art. 1117, n. 3, c.c., delimita chiaramente quale sia l’estensione dell’impianto condominiale di distribuzione e trasmissione dell’energia elettrica e quale, sia quindi, il suo “confine” rispetto all’inizio degli impianti rientranti nelle proprietà esclusive delle rispettive unità immobiliari, avendo riguardo al “punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini”.

Sicchè una responsabilità del condominio per i danni cagionati dal cattivo funzionamento dell’impianto elettrico si limita a quella parte del sistema che sia posto prima delle diramazioni negli appartamenti, rimanendo i singoli condomini tenuti alla manutenzione degli impianti interni.

Va poi chiarito come il singolo condomino non sia titolare verso il condominio di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali, che possa essere esercitato mediante un’azione di condanna della stessa gestione condominiale all’adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale, trovando causa l’uso dell’impianto che ciascun partecipante vanta nel rapporto di comproprietà delineato negli artt. 1117 e ss. c.c.

Ne consegue che il condomino non ha comunque azione per richiedere la condanna del condominio ad un “facere”, consistente nella messa a norma dell’impianto elettrico comune, potendo al più avanzare verso il condominio una pretesa risarcitoria nel caso di colpevole omissione dello stesso nel provvedere alla riparazione o all’adeguamento dell’impianto (arg. da Cass. Sez. 2, 31/05/2006, n. 12956; Cass. Sez. 2, 15/12/1993, n. 12420), ovvero sperimentare altri strumenti di reazione e di tutela, quali, ad esempio, le impugnazioni delle deliberazioni assembleari ex art. 1137 c.c., i ricorsi contro i provvedimenti dell’amministratore ex art. 1133 c.c., la domanda di revoca giudiziale dell’amministratore ex art. 1129, comma 11, c.c., o il ricorso all’autorità giudiziaria in caso di inerzia agli effetti dell’art. 1105, comma 4, c.c.”

Risultano manifestamente infondati gli altri motivi di ricorso, relativi alla responsabilità ex art. 2043 cod.civ. del Condominio e alla sussistenza del nesso di causalità fra vizi dell’impianto e danni subiti dal condomino, poiché volti – ad avviso della Corte – a sottoporre al giudice di legittimità valutazioni nel merito.

Viene invece accolto un unico motivo, relativo alle spese: in primo grado al condominio – rimasto contumace – erano state liquidate le spese di lite; osserva la Corte che “La condanna alle spese processuali, a norma dell’art. 91 c.p.c., ha, invero, il suo fondamento nell’esigenza di evitare una diminuzione patrimoniale alla parte che ha dovuto svolgere un’attività processuale per ottenere il riconoscimento e l’attuazione di un suo diritto; sicché essa non può essere pronunziata in favore del contumace vittorioso, poiché questi, non avendo espletato alcuna attività processuale, non ha sopportato spese al cui rimborso abbia diritto (da ultimo, Cass. Sez. 2, 19/08/2011, n. 17432).”

© massimo ginesi 5 luglio 2017

è obbligo dell’appaltatore verificare l’idoneità del suolo su cui eseguire la costruzione.

Anche se non è espressamente dedotto in contratto, nelle realizzazione di opere edilizie costituisce comunque obbligo dell’appaltatore verificare che il suolo su cui devono essere eseguite le opere sia idoneo alla loro costruzione, in quanto si tratta di cautela necessaria e prodromica alla esecuzione stessa dell’appalto.

Ove ciò non avvenga e ne derivi danno, l’appaltatore ne sarà comunque responsabile, in via solidale con il direttore dei lavori.

Lo afferma Cass.civ. sez. I 20 giugno 2017 n. 15190 in una monumentale pronuncia, in cui afferma che tale obbligo incombe all’appaltare anche in presenza di vizi di progettazione riconducibili al committente.

La sentenza, per ampiezza di argomentazioni, anche processuali, merita lettura integrale.

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© massimo ginesi 21 giugno 2017

 

il committente è responsabile dei danni a terzi in solido con l’impresa.

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La cassazione, con una recente sentenza (Cass. Civ. III sez. 10 novembre 2016 n. 22884) ha affrontato il problema relativo alla responsabilità del committente – in caso di danni cagionati a terzi durante l’esecuzione di lavori edili – ove non provveda alla nomina del Direttore Lavori.

La vicenda origina in Liguria e riguarda danni subiti da un appartamento durante le opere di ristrutturazione della unità immobiliare sovrastante.

La corte d’appello di Genova aveva rilevato che, ove il committente decida di non nominare un direttore dei lavori per le opere ove ciò è consentito, e l’impresa assuma in proprio la responsabilità della esecuzione dei lavori svolti, rimane comunque sussistente un profilo di responsabilità del committente.

In particolare la corte territoriale aveva rilevato che il committente ha “Affidato all’appaltatore l’esecuzione di interventi di natura strutturale senza disporre di un progetto e senza nemmeno affidare ad un professionista abilitato la direzione dei lavori, che pertanto sono stati eseguiti dall’impresa appaltatrice sotto la direzione e responsabilità diretta concorrente degli stessi committenti”.

Il giudice di legittimità ha ritenuto che il giudizio di fatto espresso dal giudice di merito fosse adeguatamente motivato e non fosse più suscettibile di esame in cassazione ed ha rigettato il ricorso.

Pur non statuendo direttamente in punto di diritto, rimane interessante la valutazione complessiva che emerge dalla vicenda processuale: il committente mantiene un autonomo grado di responsabilità anche quando si affida completamente alla impresa per l’esecuzione concreta delle opere.

© massimo ginesi 11 novembre 2016

suolo e muri perimetrali sono comuni, salvo il titolo contrario

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Un edificio viene costruito per blocchi successivi e, in particolare, un corpo di fabbrica viene aggiunto a quello principale, al quale è collegato da alcune strutture portanti ed edificato sul suolo comune.

Dopo alcuni anni la struttura del terreno fa sì che si verifichino cedimenti in questo ultimo corpo, con danni alle unità immobiliari ivi poste, per i quali viene avanzata dai danneggiati domanda contro il Condominio unitariamente inteso, assumendo che il suolo e i muri perimetrali siano comuni ex art. 1117 cod.civ.

I giudici di primo e di secondo grado (Tribunale di Imperia e Corte di Appello di Genova) hanno respinto la domanda, ritenendo che ” i pilastri posti sul lato sud del corpo aggiunto avevano la sola funzione di reggere il fabbricato aggiunto, per cui non potevano appartenere alla proprietà comune.”

Con sentenza del 28 settembre 2016 n. 19215 la Seconda Sezione civile della Cassazione – in totale riforma delle decisioni dei giudici di merito ha riaffermato due importanti principi:

con riferimento al suolo su cui sorge il fabbricato ha chiarito che ” la nozione di suolo, che l’art. 1117 cc., n. 1 annovera tra le cose oggetto di proprietà comune, si identifica per sottrazione logica, in quanto si differenzia dall’edificio soprastante a stregua della nozione che di quest’ultimo si assuma valida. Pur nella variabilità morfologica (si pensi che per suolo su cui sorge l’edificio comune s’intende non il piano di campagna, ma la parte di terreno su cui poggia la parte infima di quest’ultimo, comprensiva delle fondazioni: cfr. Cass. n 8119 del 2004; Cass. n. 18091 del 2002; Cass. n. 6357 del 1993 e Cass. n. 1632 del 1983), il concetto di suolo corrisponde ad entità fisiche non relativizzabili, di talché in nessun caso l’edificio o una parte di esso può identificarsi come suolo, quali che siano le rispettive individuazioni catastali, attribuite per ragioni di carattere fiscale. Ne consegue che in materia condominiale nessuna porzione dell’edificio, ancorché di proprietà individuale e perciò corrispondente in catasto ad una particella diversa da quella identificante l’area su cui sorge il fabbricato comune, può essere considerata come suolo.
Nella specie, per l’accertamento della proprietà dell’immobile denominato palazzina (…), di (incontestata) proprietà (individuale) della Immobiliare Mirella s.a.s., non è applicabile l’art. 840 c.c., ma è regolato mediante l’applicazione del solo art. 1117 c.c., in base al quale è comune, salvo risulti altrimenti dal titolo, il suolo su cui sorge l’edificio (n. 1 art. cit.).”

Con riguardo  ai muri perimetrali: ” l’edificio di cui parla l’art. 1117 c.c. non è dato dall’insieme delle sole sue parti comuni, nel senso che queste si identifichino con quello esaurendone la definizione, ma è il tutto, cioè un’unità fisico-economica complessa e compiuta che racchiude ogni porzione, di proprietà comune o individuale, del fabbricato medesimo. Non a caso la norma enumera le parti comuni dell’edificio, e non descrive, viceversa, quest’ultimo come somma delle sole strutture superindividuali elencate, così come l’art. 1117 c.c., comma 1 correla il suolo, quale parte di proprietà condominiale, unicamente al fabbricato, non anche alle singole altre parti (fondazioni, muri maestri, tetti ecc.) che sono comuni per la funzione assolta, non per il fatto di essere comprese nell’edificio (in termini, Cass. n. 18344 del 2015 e Cass. n. 4430 del 2012).
Ne deriva che il suolo, che ai sensi del n. 1 della norma appena citata è oggetto di proprietà comune, è quello su cui insiste l’insieme della struttura, incluse le parti di mura perimetrali che, per titolo o funzione svolta, non siano da considerarsi comuni, come nel caso in cui queste siano destinate unicamente a delimitare e sorreggere una corpo sporgente di proprietà individuale”.

© massimo ginesi 5 ottobre 2016

impresa e direttore lavori rispondono in solido per la cattiva esecuzione dell’opera

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Il Condominio fa causa all’impresa e al direttore dei lavori che hanno provveduto a importanti lavori di rifacimento del tetto, chiedendo che entrambi vengano condannati al risarcimento dei danni, in via solidale fra loro.

Il Tribunale di Torino, e poi la Corte di appello sabauda, accolgono la domanda con condanna condanna che viene confermata dalla Cassazione, II sezione civile, 21 settembre 2016 n. 18521.

La Suprema corte ha  ribadito  che quando emerga una concorrente responsabilità per negligenza del professionista che ha diretto i lavori, costui risponde in solido con l’appaltatore dei danni subiti dal committente, essendo sufficiente a tal fine che le due condotte – seppur autonome – abbiano concorso in modo efficiente a produrre l’evento, a nulla rilevando che le stesse costituiscano violazione di norme distinte o fatti illeciti autonomi e diversi.

© massimo ginesi 22 settembre 2016