pluralità di locatori, azione per rilascio e pagamento canoni

una recente sentenza del Tribunale apuano (Trib. Massa 10.1.2020 n. 24) affronta un caso peculiare di immobile (albergo) di proprietà  di più soggetti, locato a società di capitali di  cui taluni dei locatori sono amministratori.

Non tutti i locatori erano d’accordo per l’azione giudiziale iniziata con intimazione di licenza per finita locazione. Il Tribunale ha ritenuto che l’assenza di una volontà della comunione, a fronte dell’espresso dissenso di alcuni comproprietari, impedisca di agire per il rilascio ma non per il pagamento dei canoni.

Parte attrice e parte intervenuta sono comproprietari del bene oggetto di  domanda,  di  talchè – secondo un costante orientamento giurisprudenziale (Cass.  1650/2015,  per  i  profili sostanziali Cass. sez.Un. 11134/2012) – ciascuno di essi è legittimato a proporre azione di sfratto, presumendosi pari poteri gestori dei singoli comproprietari.

Ove risulti, invece, contrasto fra gli stessi, tale presunzione non potrà più ritenersi operante e l’azione giudiziale dovrà essere promossa unicamente in forza di ordinaria delibera degli aventi diritto, ai sensi dell’art. 1105 comma II c.c., oppure, ove tale maggioranza non riesca a formarsi, ai sensi di provvedimento reso ex art. 1105  comma IV c.c.

Nel caso di specie le intervenute hanno eccepito l’assenza di tali requisiti e la propria contrarietà all’azione intrapresa dagli attori, sì che “ la legittimazione del singolo comunista deve essere esclusa quando, a seguito dell’intervento in causa degli altri partecipanti alla comunione della cosa locata, si accerti l’esistenza del contrasto tra i compartecipanti” (cass. 480/2009, cass 4291/78)

In assenza di delibera o provvedimento giudiziale ex art 1105 comma IV c.c., essendo pacificamente emerso il contrasto fra i diversi comproprietari e dissenso delle odierne intervenute, non si potrà che pervenire  ad  una  declaratoria  di  inesistenza  di legittimazione processuale degli odierni attori riguardo all’azione di licenza per finita locazione intimata da R…

Se l’azione per il rilascio deve essere esercitata unitariamente (dal singolo o dalla comunione), per evidente infrazionabilità del relativo adempimento riguardo a unitario compendio oggetto di locazione, analoga considerazione non  può  essere  svolta  per  quel che attiene alla domanda  di  pagamento  dei  canoni  /indennità  di  occupazione,  vieppiù  alla luce  di  quanto  disposto  da Cass. Sez. un. 11136/2012 e  tenuto  conto che    nel caso    di specie – l’art. 6 del contratto di locazione (doc. 2 di parte attrice) già prevedeva una prestazione frazionata in capo al conduttore con riguardo al corrispettivo della locazione,    da versare pro quota a ciascun co-locatore; riguardo  alla  concessione  in  locazione effettuata in favore di R.  srl non sussiste inoltre il meccanismo gestorio descritto dalle Sezioni Unite della Corte di legittimità nella pronuncia  testè  richiamata,  posto che la locazione non è stata  stipulata  da  uno  dei  comproprietari  nell’esercizio  di pari poteri gestori presunti ma consegue a delibera della comunione, con conseguente insussistenza della necessità di integrazione del contradditorio nei confronti degli altri comproprietari indicata dalla Suprema Corte.

Va ancora osservato che parrebbe ingiustamente afflittivo e penalizzante per gli odierni attori ritenere che l’azione per il pagamento dei canoni /indennità segua gli stessi principi dell’azione di rilascio, posto che – anche alla luce degli argomenti resi da Cass. Sez. un. 11136/2012 – il singolo co-locatore ben può agire direttamente per ottenere il pagamento della propria quota di canone e non può riconoscersi agli altri comproprietari un diritto di veto o, comunque, il potere di paralizzare unilateralmente e ad libitum il diritto di ciascun co-locatore di ottenere la prestazione patrimoniale pro-quota dovuta dal conduttore.

Tale aspetto appare emblematico ed eclatante nella  vicenda  de  quo,  ove  la  conduttrice  non si è costituita e non si è opposta, tuttavia colei che pretenderebbe di paralizzare anche l’azione volta al pagamento delle indennità dovute pro quota agli attori per la ritardata consegna (eccependo la carenza di legittimazione degli attori) è l’intervenuta R.  che, oltre che comproprietaria, è la legale rappresentante della società conduttrice convenuta.

Ne deriva che la società conduttrice convenuta dovrà essere condannata a versare agli attori, con decorrenza 1.1.2019 e sino all’effettivo rilascio, quota parte dell’importo pari al canone contrattualmente stabilito a mente dell’art. 6 del contratto di locazione: va infatti riconosciuta al locatore un’indennità di occupazione in misura pari al canone contrattualmente convenuto, ai sensi dell’art. 1591 c.c. (Cass. 18486/2014); l’importo dovuto dalla convenuta sarà proporzionale – rispetto all’intero – alla quota del diritto di proprietà di cui costoro sono contitolari.

Posto che le parti, all’art. 8 del contratto, hanno inteso anche predeterminare il maggior danno da ritardata restituzione, dovrà  essere  versata  agli  attori  da  parte  convenuta  anche la relativa quota parte frazionaria e  proporzionata alla quota del diritto di proprietà  di cui sono contitolari”

© massimo ginesi 13 gennaio 2020

 

la locazione a prezzo vile non è opponibile all’acquirente all’asta

E’ quanto statuito dal Tribunale di Massa (Trib. Massa 11 ottobre 2019 n. 606) con riferimento alla locazione ultra novennale stipulata dall’esecutato prima della vendita all’asta dell’immobile.

L’aggiudicatario, rilevato che la locazione era stata stipulata per 12 anni senza essere stata trascritta e sull’assunto che la stessa dovesse quindi ricondursi alle previsioni ordinarie,   agiva con sfratto per finita locazione, essendo già decorsi sette anni dalla stipulazione del contratto.

Proposta opposizione da parte del conduttore, che riteneva che la locazione fosse ancora in corso, l’attore mutava la domanda in sede di memorie integrative, adducendo  anche l’inopponibilità del contratto per essere stata la locazione stipulata a canone vile.

Il Tribunale ha ritenuto che – quanto alla durata, la locazione fosse astrattamente opponibile all’aggiudicatario nei limiti novennali previsti dall’art. 2923 c.c. e che pertanto non fosse ancora scaduta, che non avesse rilevanza la circostanza che gli organi della procedura avessero comunque proseguito il rapporto, non potendo la trascrizione ammettere equipollenti ai fini della opponibilità; ha  ritenendo, tuttavia, che la stessa violasse il disposto di cui all’art. 2923 n. 3 c.c.

Ha dunque  ritenuto legittima la domanda avanzata per la prima volta in sede di memorie integrative.

Premesso che è facoltà della parte proporre domande nuove nelle memorie integrative, a mente di consolidato orientamento giurisprudenziale (Cass.8336/2004, Cass.21242/2006, Cass.25399/2010, Cass.12247/2013), di talché appare legittima la richiesta declaratoria di inopponibilità avanzata dall’attore nella memoria ex art 426 c.p.c.  

Alla luce del tenore delle pronunce di legittimità e dell’apparato di garanzia istituito dallo scambio differito di memorie, previsto con l’ordinanza di mutamento rito in data  21.11.2018, si deve ritenere che alle parti sia consentito delineare compiutamente petitum e causa petendi – anche con nuove istanze (tanto che è ammessa sino a quella fase anche la domanda riconvenzionale)   –  dovendosi ritenere che il deposito degli atti integrativi costituisca fase genetica e delimitativa del thema decidendum del procedimento di merito.

Ne consegue che  non può accogliersi la domanda per finita locazione, per le ragioni già evidenziate nella ordinanza sopra richiamata, che devono essere qui confermate, non avendo fornito l’attore ulteriori e diversi elementi di valutazione: la locazione non sarebbe ancora scaduta, dovendosi ritenere la mancata trascrizione inidonea ad opporre locazione ultra novennale ma senza che si possa ritenere che il contratto che eccede tale limite debba ricondursi – per tale sola circostanza – alla durata ordinaria di sei anni, e ciò a mente del dettato letterale di cui all’art. 2923 comma II c.c.”

nel merito a rilevato che “Viceversa, appare fondata la eccepita inopponibilità ex art. 2923 comma III c.c., posto che il canone di locazione convenuto dall’esecutato  e dal conduttore appare manifestamente sproporzionato al valore del bene, così come risultante dalla perizia di stima svolta in sede esecutiva, richiamata in atti e non contestata,  e dal conseguente valore locativo di mercato di immobili posti nel territorio cittadino in quella posizione e di quel valore.

A tal proposito va osservato che è consentito al giudice stimare d’ufficio la viltà del canone (Trib. Rimini 25.1.2017, Trib. Livorno 24.7.2018) ma, soprattutto, che parte convenuta nulla ha eccepito di specifico a tale fatto, dedotto da parte attrice nella memoria integrativa, di talchè la circostanza (nei termini dedotti dall’attore) può ritenersi provata ex art 115 c.p.c.: la difesa del convenuto, nella propria memoria integrativa, non ha preso sul punto specifica posizione, né la contestazione generica o la dichiarazione di mancata accettazione del contradditorio possono essere ritenute idonee ad evitare gli effetti di cui alla norma richiamata: “ogni volta che sia posto a carico di una delle parti (attore o convenuto, Cass. n. 8647 del 2016) un onere di allegazione (e/o prova), l’altra ha l’onere di contestare il fatto allegato nella prima difesa utile, dovendo, in mancanza, ritenersi tale fatto pacifico e non più gravata la controparte del relativo onere probatorio, senza che rilevi la natura di tale fatto (Cass. n. 5191 del 2008; cfr. anche Cass. n. 1540 del 2007; Cass. n. 12636 del 2005; Cass. n. 3245 del 2003)” Cass 19490/2018.

Va peraltro osservato che ulteriori elementi che inducono a ritenere provata la pattuizione di un canone del tutto inadeguato ai valori di mercato, anche ex art 116 c.p.c., vanno ravvisati nel fatto che la società conduttrice risulta riconducibile alla moglie e al figlio dell’esecutato e che l’intera condotta – per tempi e modalità –  dell’allora locatore e del conduttore paiono volte ad evitare gli effetti pregiudizievoli della esecuzione, tanto che nell’immobile continua ad essere esercitata la medesima attività e lo stesso locatore, poi esecutato, è comparso – munito di procura del legale rappresentante della convenuta società – nel procedimento di mediazione esperito quale presupposto di procedibilità della presente causa. Si tratta di elementi tutti che rivestono valore fortemente indiziario circa la volontà di garantire il godimento del bene anche oltre l’attuazione dei provvedimenti del giudice della esecuzione, con esborsi minimi per i componenti del medesimo nucleo familiare.”

copyright massimo ginesi 15 ottobre 2018 “

canone e tassa per occupazione di suolo pubblico: due istituti differenti che possono riguardare anche il condominio.

una chiara sentenza della Cassazione (Cassazione civile, sez. II, 04/05/2018,  n. 10733) traccia il discrimine fra il canone per l’occupazione di suolo pubblico, dovuto qualora al privato sia concesso in godimento un bene appartenente alla PA, dalla tassa di occupazione, che attiene invece alla situazione particolare e contingente in cui un bene pubblico sia sottratto alla sua normale destinazione e funzione per soddisfare un interesse privato.

Il canone per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche, istituito dall’art. 63 del d.lg. n. 446 del 1997, come modificato dall’art. 31 della legge n. 448 del 1998, è stato concepito dal legislatore come un quid ontologicamente diverso, sotto il profilo strettamente giuridico, dalla tassa per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche.

Esso è, infatti, configurato come corrispettivo di una concessione, reale o presunta (nel caso di occupazione abusiva), dell’uso esclusivo o speciale di beni pubblici ed è dovuto non in base alla limitazione o sottrazione all’uso normale o collettivo di parte del suolo, ma in relazione all’utilizzazione particolare (o eccezionale) che ne trae il singolo.

Ne deriva che è obbligato al pagamento del canone il condominio che abbia sostituito con griglie una parte del piano di calpestio di un’area gravata da servitù pubblica di passaggio, al fine di migliorare il godimento dei locali sottostanti al suolo, e ciò in quanto esso gode di un’utilizzazione particolare dell’area medesima.

© massimo ginesi 25 maggio 2018