la locazione a prezzo vile non è opponibile all’acquirente all’asta

E’ quanto statuito dal Tribunale di Massa (Trib. Massa 11 ottobre 2019 n. 606) con riferimento alla locazione ultra novennale stipulata dall’esecutato prima della vendita all’asta dell’immobile.

L’aggiudicatario, rilevato che la locazione era stata stipulata per 12 anni senza essere stata trascritta e sull’assunto che la stessa dovesse quindi ricondursi alle previsioni ordinarie,   agiva con sfratto per finita locazione, essendo già decorsi sette anni dalla stipulazione del contratto.

Proposta opposizione da parte del conduttore, che riteneva che la locazione fosse ancora in corso, l’attore mutava la domanda in sede di memorie integrative, adducendo  anche l’inopponibilità del contratto per essere stata la locazione stipulata a canone vile.

Il Tribunale ha ritenuto che – quanto alla durata, la locazione fosse astrattamente opponibile all’aggiudicatario nei limiti novennali previsti dall’art. 2923 c.c. e che pertanto non fosse ancora scaduta, che non avesse rilevanza la circostanza che gli organi della procedura avessero comunque proseguito il rapporto, non potendo la trascrizione ammettere equipollenti ai fini della opponibilità; ha  ritenendo, tuttavia, che la stessa violasse il disposto di cui all’art. 2923 n. 3 c.c.

Ha dunque  ritenuto legittima la domanda avanzata per la prima volta in sede di memorie integrative.

Premesso che è facoltà della parte proporre domande nuove nelle memorie integrative, a mente di consolidato orientamento giurisprudenziale (Cass.8336/2004, Cass.21242/2006, Cass.25399/2010, Cass.12247/2013), di talché appare legittima la richiesta declaratoria di inopponibilità avanzata dall’attore nella memoria ex art 426 c.p.c.  

Alla luce del tenore delle pronunce di legittimità e dell’apparato di garanzia istituito dallo scambio differito di memorie, previsto con l’ordinanza di mutamento rito in data  21.11.2018, si deve ritenere che alle parti sia consentito delineare compiutamente petitum e causa petendi – anche con nuove istanze (tanto che è ammessa sino a quella fase anche la domanda riconvenzionale)   –  dovendosi ritenere che il deposito degli atti integrativi costituisca fase genetica e delimitativa del thema decidendum del procedimento di merito.

Ne consegue che  non può accogliersi la domanda per finita locazione, per le ragioni già evidenziate nella ordinanza sopra richiamata, che devono essere qui confermate, non avendo fornito l’attore ulteriori e diversi elementi di valutazione: la locazione non sarebbe ancora scaduta, dovendosi ritenere la mancata trascrizione inidonea ad opporre locazione ultra novennale ma senza che si possa ritenere che il contratto che eccede tale limite debba ricondursi – per tale sola circostanza – alla durata ordinaria di sei anni, e ciò a mente del dettato letterale di cui all’art. 2923 comma II c.c.”

nel merito a rilevato che “Viceversa, appare fondata la eccepita inopponibilità ex art. 2923 comma III c.c., posto che il canone di locazione convenuto dall’esecutato  e dal conduttore appare manifestamente sproporzionato al valore del bene, così come risultante dalla perizia di stima svolta in sede esecutiva, richiamata in atti e non contestata,  e dal conseguente valore locativo di mercato di immobili posti nel territorio cittadino in quella posizione e di quel valore.

A tal proposito va osservato che è consentito al giudice stimare d’ufficio la viltà del canone (Trib. Rimini 25.1.2017, Trib. Livorno 24.7.2018) ma, soprattutto, che parte convenuta nulla ha eccepito di specifico a tale fatto, dedotto da parte attrice nella memoria integrativa, di talchè la circostanza (nei termini dedotti dall’attore) può ritenersi provata ex art 115 c.p.c.: la difesa del convenuto, nella propria memoria integrativa, non ha preso sul punto specifica posizione, né la contestazione generica o la dichiarazione di mancata accettazione del contradditorio possono essere ritenute idonee ad evitare gli effetti di cui alla norma richiamata: “ogni volta che sia posto a carico di una delle parti (attore o convenuto, Cass. n. 8647 del 2016) un onere di allegazione (e/o prova), l’altra ha l’onere di contestare il fatto allegato nella prima difesa utile, dovendo, in mancanza, ritenersi tale fatto pacifico e non più gravata la controparte del relativo onere probatorio, senza che rilevi la natura di tale fatto (Cass. n. 5191 del 2008; cfr. anche Cass. n. 1540 del 2007; Cass. n. 12636 del 2005; Cass. n. 3245 del 2003)” Cass 19490/2018.

Va peraltro osservato che ulteriori elementi che inducono a ritenere provata la pattuizione di un canone del tutto inadeguato ai valori di mercato, anche ex art 116 c.p.c., vanno ravvisati nel fatto che la società conduttrice risulta riconducibile alla moglie e al figlio dell’esecutato e che l’intera condotta – per tempi e modalità –  dell’allora locatore e del conduttore paiono volte ad evitare gli effetti pregiudizievoli della esecuzione, tanto che nell’immobile continua ad essere esercitata la medesima attività e lo stesso locatore, poi esecutato, è comparso – munito di procura del legale rappresentante della convenuta società – nel procedimento di mediazione esperito quale presupposto di procedibilità della presente causa. Si tratta di elementi tutti che rivestono valore fortemente indiziario circa la volontà di garantire il godimento del bene anche oltre l’attuazione dei provvedimenti del giudice della esecuzione, con esborsi minimi per i componenti del medesimo nucleo familiare.”

copyright massimo ginesi 15 ottobre 2018 “

art. 63 disp.att.cod.civ.: solidarietà fra acquirente e venditore anche nell’acquisto all’asta.

E’ diffusa (e infondata) opinione che colui che acquista un immobile all’asta non sia sottoposto alla disciplina dell’art. 63 disp.att.cod.civ. (che prevede solidarietà fra acquirente e venditore per l’esercizio in corso e quello precedente), sull’assunto che la vendita  che conclude una esecuzione immobiliare benefici del c.d. effetto purgativo, previsto dall’art. 586 cod.proc.civ.: la norma prevede che  la vendita forzata determini l’estinzione dei diritti di prelazione, anche con diritto di seguito, che gravavano sul bene pignorato.

Non va tuttavia confuso il c.d. effetto purgativo della vendita all’asta, che si limita a liberare l’immobile da pregressi pignoramenti, ipoteche e sequestri, con la solidarietà che incombe a colui che diviene proprietario del bene e che risponde, ai sensi dell’art. 63 disp.att.cod.civ., di una  obbligazione propter rem.

E’ ormai pacifico in giurisprudenza che l’acquisto all’asta abbia natura derivativa e non originaria: “la giurisprudenza di questa Corte è ormai saldamente orientata nel senso che “l’acquisto di un bene da parte dell’aggiudicatario in sede di esecuzione forzata, pur essendo indipendente dalla volontà del precedente proprietario ricollegandosi a un provvedimento del giudice dell’esecuzione, ha natura di acquisto a titolo derivativo e non originario, in quanto si traduce nella trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato” (Cass., n. 27 del 2000). In tale pronuncia, questa Corte ha consapevolmente ribadito l’indicato orientamento, rilevando come quello secondo cui l’acquisto per effetto di decreto di trasferimento emesso all’esito di una procedura di esecuzione forzata sarebbe un acquisto a titolo originario, costituisca un isolato precedente (Cass. n. 4899 del 1980), non condivisibile, mentre più aderenti alla natura stessa della vendita forzata si appalesano decisioni antecedenti e successive a quella ora richiamata, secondo le quali l’acquisto di un bene in sede di esecuzione forzata, da parte dell’aggiudicatario, pur essendo indipendente dalla volontà del precedente proprietario e ricollegandosi ad un provvedimento del giudice dell’esecuzione, ha appunto natura di acquisto a titolo derivativo e non originario in quanto si traduce nella trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato (Cass., n. 2724/ 1969; Cass., n. 1299/1977; Cass., n. 5888/1982; Cass., n. 443/1985; Cass., n. 15503/2000)” (Cass. sent.20037/10).

La natura derivativa dell’acquisto comporta la piena applicabilità del precetto di cui all’art. 63 disp.att.cod.civ. anche all’acquirente all’asta in virtù del  c.d. principio dell’ambulatorietà passiva dell’obbligazione propter rem,  in virtù del quale l’acquirente di una unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa in via  solidale con lui.

Pare invece inapplicabile all’acquisto all’asta  il vincolo introdotto dalla riforma del 2012 e che prevede il permanere della responsabilità in capo al venditore  sino alla comunicazione all’amministratore di copia dell’atto di vendita: il meccanismo coattivo di trasferimento, la pubblicità connessa e l’assenza di poteri dispositivi in capo all’esecutato inducono a ritenere tale fattispecie applicabile solo ai trasferimenti volontari.

Quanto alla solidarietà per il biennio,  il principio ha trovato recente conferma anche nella giurisprudenza di merito (Trib. Parma 11 ottobre 2017 n. 1386) ove si è affermato che l’acquirente all’asta risponde ai sensi dell’art. 63 disp.att.cod.civ. per le spese relative all’esercizio in corso ed a quello precedete e che è tuttavia nulla la delibera che gli attribuisca spese relative ad esercizi precedenti: “Come rilevato dalla giurisprudenza (Cass. 16975/2005), trattasi di norma speciale rispetto a quella posta, in tema di comunione in generale, dall’art. 1104, ult. co. cod. civ., che rende il cessionario obbligato, senza alcun limite di tempo, in solido col cedente, a pagare i contributi dovuti dal cedente e non versati. Pertanto, in tema di contributi condominiali va fatta applicazione dell’art. 63, co. 2., disp. att. cod. civ., poichè, il rinvio operato dall’art. 1139 cod. civ. alle norme sulla comunione in generale vale, per espressa previsione dello stesso articolo, solo per quanto non sia espressamente previsto dalle norme sul condominio.

La deliberazione condominiale impugnata, in violazione del criterio legale, ha posto a carico della ricorrente anche la morosità dell’annualità 1 luglio 2008 – 30 giugno 2009, che in quanto ulteriore rispetto al biennio precedente all’acquisto, non le competeva.
La violazione del criterio legale di imputazione dei contributi condominiali comporta la nullità della deliberazione impugnata.”

© massimo ginesi 11 dicembre 2017