http://condominioelocazione.it/bussola/vizi-delle-opere-edili
in evidenza
l’uso più ampio del bene comune da parte del singolo
La Suprema Corte (Cass.Civ. sez.VI-2 15 gennaio 2019 n. 857 rel. Scarpa) ribadisce concetti noti e consolidati in tema di innovazioni, disciplinate dall’art. 1120 cod.civ. e maggior uso della cosa comune, disciplinato dall’art. 1102 cod.civ.
La pronuncia riguarda la trasformazione di un tetto da parte del condomino proprietario del vano sottostante, al fine di ricavare una ulteriore unità abitativa. In tal caso, sottolinea il giudice di legittimità, si deve aver riguardo ai parametri previsti dall’art. 1102 cod.civ. e si deve considerare lecito l’intervento ove per la modalità e l’estensione non pregiudichi in maniera significativa la funzione comune e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso.
Appare interessante, anche con riguardo ala nota questione della realizzazione di terrazze a tasca, la riflessione che la corte compie in ordine alla possibilità degli altri condomini di farne identico più ampio uso, che deve essere di volta in volta opportunamente contestualizzata con riguardo alla specifica realtà.
“L’intervento di ristrutturazione del tetto comune eseguito, nella specie, dai condomini D.D.M. e B.D. non è riconducibile alla nozione di innovazione ex art. 1120 c.c., ma a quello di modificazione ex art. 1102 c.c. Invero, secondo l’interpretazione di questa Corte, le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l’aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte (Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20712).
I precedenti giurisprudenziali, che i ricorrenti invocano, hanno affermato che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, ma sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali (Cass. Sez. 2, 03/08/2012, n. 14107; si vedano anche Cass. Sez. 6 – 2, 04/02/2013, n. 2500; Cass. Sez. 6-2, 25/01/2018, n. 1850; Cass. Sez. 6-2, 21/02/2018, n. 4256). È evidente come l’accertamento circa la non significatività del taglio del tetto praticato per innestarvi la terrazza di uso esclusivo, nonché circa l’adeguatezza delle opere eseguite per salvaguardare la funzione di copertura e protezione dapprima svolta dal tetto, è riservato al giudice di merito e, come tale, non è censurabile in sede di legittimità per violazione dell’art. 1102 c.c., ma soltanto nei limiti di cui all’art. 360 c.c., comma 1, n. 5.
Non contraddicono insanabilmente l’orientamento giurisprudenziale appena richiamato e pronunce invece menzionate dai controricorrenti nella memoria ex art. 380 bis c.p.c., comma 2, ovvero, in particolare, Cass. Sez. 2, 15/11/2016, n. 23243, che si conformava a Cass. Sez. 2, 28/02/2013, n. 5039,affermando esse l’illegittimità dellecosiddette “altane” sul presupposto dell’accertamento in fatto di modifiche strutturali comportanti non una “modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune”, quanto “una diversa ed esclusiva utilizzazione di una parte della porzione comune del tetto con relativo impedimento agli altri condomini dell’inerente uso”, con correlata perdita per gli altri condomini delle “potenzialità di uso” del bene comune, definitivamente sottratto “ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri comproprietari”, giacché occupato “a beneficio esclusivo” del partecipante autore delle opere.”
Nella specie, per quanto piuttosto accertato in fatto, si ha riguardo ad un intervento di trasformazione del tetto comune da tre e due falde, con inserimento di una struttura in acciaio e la realizzazione di una nuova unità abitativa al posto di una preesistente soffitta, la quale consentiva l’accesso comune al tetto tramite una botola. Essendo incontroversa la proprietà condominiale del tetto, l’accesso comune ad esso è stato inteso dalla Corte d’Appello come conforme alla destinazione tipica e normale del bene. L’illegittimità della modifica dello stato dei luoghi è stata però argomentata dai giudici di secondo grado non con riferimento alla mutata consistenza o funzione del tetto, ma quale effetto del provocato impedimento al passaggio attraverso la botola presente nella soffitta di proprietà esclusiva di D.D.M. e B.D. .
Questa Corte, con interpretazione che va qui ribadita, ha affermato che l’esistenza nell’appartamento di proprietà esclusiva sito all’ultimo piano dell’edificio condominiale di una botola sul soffitto per accedere al tetto comune, non conferisce a detto accesso, in mancanza dell’interclusione del fondo dominante, natura di servitù in favore dei condomini (cfr. Cass. Sez. 2, 04/11/2008, n. 26493). Era peraltro stata esclusa dal Tribunale, senza che sul punto venisse proposta impugnazione, l’esistenza di una servitù di passaggio costituita a titolo originario o coattivamente in favore della proprietà di D.D.S. e M.A. ed carico dell’appartamento di proprietà esclusiva di D.D.M. e B.D. .
In giurisprudenza si è altresì più volte chiarito come l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è sottoposto, secondo il disposto dell’art. 1102 c.c., a due fondamentali limitazioni, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nell’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini. Simmetricamente, la norma in parola, intesa, altresì, ad assicurare al singolo partecipante, quanto all’esercizio concreto del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della cosa, legittima quest’ultimo, entro i limiti ora ricordati, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità, non potendosi intendere la nozione di “uso paritetico” in termini di assoluta identità di utilizzazione della “res”, poiché una lettura in tal senso della norma “de qua”, in una dimensione spaziale o temporale, comporterebbe il sostanziale divieto, per ciascun condomino, di fare, della cosa comune, qualsiasi uso particolare a proprio vantaggio.
Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non possano fare un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Cass. Sez. 2, 14/04/2015, n. 7466; Cass. Sez. 2, 30/05/2003, n. 8808; Cass. Sez. 2, 12/02/1998, n. 1499; Cass. Sez. 2, 05/12/1997, n. 12344; Cass. Sez. 2, 23/03/1995, n. 3368). Il più ampio uso del bene comune, da parte del singolo condomino, non configura, così, ex se una lesione o menomazione dei diritti degli altri partecipanti, ove, ad esempio, esso trovi giustificazione nella conformazione strutturale del fabbricato (cfr. Cass. Sez. 2, 09/06/1986, n. 3822).”
La Corte , dunque, cassa con rinvio poiché “È quindi necessario accertare non la legittimità delle opere attuate da D.D.M. e B.D. nell’unità immobiliare di loro proprietà esclusiva (non essendo più in discussione l’esigenza di dare tutela al passaggio realizzato nell’appartamento dei ricorrenti a beneficio della proprietà dei controricorrenti tramite la botola di accesso al tetto), quanto se le modifiche direttamente eseguite sul tetto dagli attuali ricorrenti valgono a mutare la destinazione del bene comune ed ad escluderne il pari uso da parte degli altri condomini, avendo comportato una definitiva sottrazione del tetto ad ogni possibilità di futura utilizzazione degli altri condomini o una compromissione della sua funzione di copertura e protezione delle sottostanti unità immobiliari.”
© massimo ginesi 22 gennaio 2019
su condominio e locazione
art. 1134 cod.civ. e condominio minimo
La Suprema Corte (Cass.Civ. sez.VI-2 14 gennaio 2019 n. 620 rel. Scarpa) conferma due orientamenti consolidati, l’uno in ordine alla applicabilità al condominio minimo della disciplina ordinaria di cui agli arti. 1117 e s.s. cod.civ., l’altro sulla necessità del requisito dell’urgenza per gli interventi di manutenzione effettuati dal singolo su beni comuni ai sensi dell’art. 1134 cod.civ.
“Stante la qualificazione della domanda di rimborso avanzata da B.L. e N.M. come spese fatte dal condomino ex art. 1134 c.c., non può che riconoscersi la legittimazione attiva al singolo partecipante al condominio che abbia sostenuto le spese per la gestione della cosa comune nell’interesse degli altri proprietari (e non quindi al terzo che si sia altrimenti ingerito nella gestione delle parti comuni), e la legittimazione passiva ai restanti condomini che sarebbero altrimenti stati tenuti alla spesa ai sensi dell’art. 1123 c.c. L’obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell’edificio trova, infatti, la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio.”
osserva ancora la corte che “la Corte d’Appello di Napoli ha deciso la questione di diritto, inerente all’applicabilità dell’art. 1134 c.c. con riferimento ad un condominio cd. minimo, in modo conforme alla giurisprudenza di questa Corte. Anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile soltanto nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 c.c. (testo previgente alla modifica operata con la L. n. 220 del 2012). Ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 c.c., va dunque considerata “urgente” non solo la spesa che sia giustificata dall’esigenza di manutenzione, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere. Spetta al singolo condomino, che agisca per il rimborso, dare dimostrazione che le spese anticipate fossero indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, e dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, sulla base di accertamento di fatto spettante al giudice del merito (Cass. Sez. 6 -2, 08/06/2017, n. 14326). Nulla è invece dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione (art. 1110 c.c.). Ciò vale anche per i condomini composti da due soli partecipanti, la cui assemblea si costituisce validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all’unanimità decide validamente. Se non si raggiunge l’unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, diventa necessario ricorrere all’autorità giudiziaria, come previsto dagli artt. 1139 e 1105 c.c. (Cass. Sez. 2, 16/04/2018, n. 9280; Cass. Sez. 2, 12/10/2011, n. 21015; Cass. Sez. U, 31/01/2006, n. 2046).”
© massimo ginesi 16 gennaio 2019
l’arbitraria occupazione di aree comuni non necessariamente da luogo a risarcimento
Cass.Civ. sez.II ord. 10 gennaio 2019 n. 468 afferma un principio significativo: non necessariamente l’occupazione illecita di un’area comune da parte di un singolo condomino comporta risarcimento del danno in favore degli altri contitolari, ove risulti che tale condotta non ha di fatto impedito l’uso del bene.
Nel caso all’esame della corte un condomino aveva occupato una porzione del parcheggio condominiale con un ampiamento della propria unità, opera abusiva e oggetto di successiva demolizione: la Corte ha tuttavia statuito che “In materia di comunione, infatti, laddove sia provata l’utilizzazione da parte di uno dei comunisti della cosa comune in via esclusiva in modo da impedirne l’uso, anche potenziale, agli altri comproprietari, il danno deve ritenersi “in re ipsa” (Cass. n. 11486 del 2010). Nel caso di specie, la corte d’appello, con accertamento in fatto non suscettibile di sindacato in questa sede, ha ritenuto che, nel caso in esame, non vi fossero elementi per affermare che l’occupazione del suolo condominiale operata dai coniugi C. – L.P. sia stata a tal punto estesa da impedire alla R., in quanto condomina, l’uso, anche solo potenziale, dell’area comune destinata a parcheggio. Ed una volta escluso, in fatto, che l’occupazione, ancorché abusiva e protratta nel tempo, abbia effettivamente impedito alla R. l’uso della area comune, deve, per l’effetto, necessariamente escludersi la sussistenza di un danno risarcibile.“
© Massimo Ginesi 14 gennaio 2019
regolamento di condominio e divieto di destinazione dei locali a ristorazione: una vicenda peculiare
un recente provvedimento della corte di lettimità (Cass.Civ. sez. II ord. 7 gennaio 2019 n. 129) affronta il problema di divieto di destinazione di unità immobiliari poste in condominio contenuto nel regolamento.
Nel caso specifico si trattava di un divieto limitato solo ad alcuni fondi e derivato da un accordo stipulato fra l’originario proprietario e l’acquirente di detta unità, patto poi trasfuso nel regolamento di condominio, e che stabiliva il divieto di adibire ad attività di ristorazione i fondi del piano terrà, salvo quello che si affacciava su un solo lato dell’edificio.
LA Corte di merito (e poi il giudice di legittimità) hanno ritenuto illecito – alla luce di tale divieto, il collegamento di altro fondo – contiguo ma non prospiciente su quella via e di proprietà dello stesso condomino – in quanto , ampliando la superficie destinata ad attività vietata, aggirava il divieto convenzionale.
“La Corte di merito ha rilevato, con argomentazione logica e coerente, che l’art. 12 del regolamento condominiale vietava, in via generale, la destinazione di unità immobiliari ad attività di ristorazione, con la sola eccezione di quelle poste al piano terra e prospicenti la via P S.
In presenza di tale inequivoca disposizione, la Corte territoriale ha ritenuto irrilevante la mancanza di porzioni evidenziate nella planimetria unita al regolamento condominiale, non potendo attribuirsi a tale mancanza l’ abrogazione o inefficacia della menzionata clausola n.12 del regolamento, in forza della quale era consentito svolgere attività di ristorazione nella sola porzione che, al momento dell’approvazione del regolamento condominiale, era prospicente a via P S., vale a dire il sub 815.
Secondo quanto ritenuto dal giudice di merito, l’art 18 del Regolamento condominiale attribuiva a Caladan la facoltà di unificare più porzioni di sua proprietà, ma non anche quella di aggirare il divieto del citato art. 12, ampliando lo spazio destinato alla ristorazione.
L’ interpretazione della corte territoriale appare dunque conforme non solo al significato letterale del Regolamento condominiale, ma anche al principio di conservazione del contratto ( art. 1367 c.c.) ed alla conformità alla natura ed oggetto del regolamento condominiale (art. 1369 c.c.), che esprimeva la comune intenzione dei contraenti di limitare l’esercizio di attività potenzialmente foriere di immissioni (di rumore, fumo etc. ) nocive , quale quella di ristorazione.”
© Massimo Ginesi 9 gennaio 2019
bar discoteca in condominio e rumore: il regolamento prevale sull’art. 844 cod.civ.
Una signora ottantanovenne lamenta che nel bar al primo piano del Condominio, nei weekend, si tengano feste danzanti che creano grave disturbo per la musica ad alto volume e il rumore.
“La ricorrente ha dedotto che, durante il fine settimana, City Bar srl adibisce il locale a discoteca, provocando emissioni rumorose e vibrazioni intollerabili che si protraggono fino alle quattro del mattino, che le impediscono di riposare, hanno addirittura provocato crepe nei muri dell’appartamento e le hanno cagionato danni alla salute, quali insonnia, cardiopatia, aritmia cardiaca, ansia e stress, danni aggravati dalle intimidazioni ricevute a seguito delle sue richieste di cessare tale condotta. Ha aggiunto che gli avventori del locale si trattengono numerosi sul marciapiede antistante il ristorante, che non può contenerli tutti, e producono schiamazzi notturni, rompono bicchieri ed altro, ostacolano il passaggio e l’accesso all’edificio.
Tale situazione l’ha costretta, nei giorni di giovedì, venerdì e sabato, a pernottare in albergo ovvero presso conoscenti ed a chiedere altresì l’assistenza domiciliare del figlio Th. Vi..
Ha aggiunto che City Bar srl esercita l’attività di discoteca in assenza delle necessarie autorizzazioni comunali, che tale attività si svolge nel piano seminterrato, privo di uscite di sicurezza, e che essa utilizza il marciapiede come cosa propria.
Ha perciò lamentato la violazione degli artt. 844 e 2043 c.c. nonché degli articoli 5 e 6 del Regolamento dell’Edificio, che vietano feste da ballo, riunioni rumorose e di recare disturbo ai vicini, specie di notte; ha altresì dedotto la illiceità penale della condotta, ai sensi dell’art. 659 c.p., per la sua idoneità al disturbo del riposo e delle occupazioni di un numero indeterminato di persone.
Con specifico riguardo al proprietario, ha dedotto la sua responsabilità contrattuale, ai sensi dell’art. 1585 c.c., nonché anche quella extracontrattuale, ai sensi dell’art. 2051 c.c..”
Il Giudice (Trib. Milano sez. XIII, 05/12/2018, , n.12316), accogliendo accoglie la domanda, rilevando come le previsioni del regolamento contrattuale, ove siano più restrittive, prevalgano sulla disposizione di cui all’art. 844 cod.civ., consentendo di prescindere dall’accertamento sulla normale tollerabilità previsto da detta norma.
il caso peculiare, poiché riguarda un immobile che non costituisce condominio, trattandosi di bene in comunione , ma che è comunque dotato di un regolamento interno, di cui il giudice sottolinea la differenza cogente rispetto a quello condominiale: aldilà di tale fatto specifico e particolare consente comunque al Tribunale di ribadire un principio consolidato: “In materia di rapporti condominiali, quando l’attività posta in essere da uno dei condomini di un edificio è idonea a determinare il turbamento del bene della tranquillità degli altri partecipi, tutelato espressamente da disposizioni contrattuali del regolamento condominiale, non occorre accertare, al fine di ritenere l’attività stessa illegittima, se questa costituisca o meno immissione vietata ex art. 844 c.c., in quanto le norme regolamentari di natura contrattuale possono imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche maggiori di quelle stabilite dall’indicata norma generale sulla proprietà fondiaria. Ne consegue che, quando si invoca, a sostegno dell’obbligazione di non fare, il rispetto di una clausola del regolamento contrattuale che restringa poteri e facoltà dei singoli condomini sui piani o sulle porzioni di piano in proprietà esclusiva, il giudice è chiamato a valutare la legittimità o meno dell’immissione, non sotto la lente dell’art. 844 c.c., ma esclusivamente in base al tenore delle previsioni negoziali di quel regolamento, costitutive di un vincolo di natura reale assimilabile ad una servitù reciproca.trattandosi – nel caso della comunione, di fonte contrattuale che vincola i soli locatori e non anche i conduttori, che non hanno preso parte alla pattuizione”
© massimo ginesi 8 gennaio 2019
Convegno Genova 10 marzo 2017
su smart condominio 24
su smart 24 condominio e immobili
su smart24 condominio e immobili
su smart 24 condominio e immobili
su smart24condominio
deposito telematico ed errore fatale
una recente pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. II 17.10.2025 n. 27766) chiarisce importanti profili in tema di scadenza dei termini e deposito telematico, osservando che l’errore fatale è già di per sé causa non imputabile dell’esito negativo dei controlli automatici, per cui il depositante non deve dimostrare la natura o l’origine dell’errore e la non imputabilità dello stesso a sua negligenza.
“Secondo esegesi consolidata nella giurisprudenza di questa Corte, dal combinato disposto delle menzionate norme (in cui quella regolamentare integra il contenuto precettivo della disposizione di rango primario ed a loro volta le norme tecniche integrano il contenuto della norma regolamentare) si ricava la regola per cui la tempestività del deposito va verificata con riferimento al momento in cui viene generata, da parte del gestore di posta elettronica certificata del Ministero della Giustizia, la ricevuta di avvenuta consegna (RdAC) e, cioè, la cosiddetta “seconda p.e.c.”, la quale attesta l’ingresso della comunicazione nella sfera di conoscibilità del “sistema giustizia” (cfr., ex aliis, Cass. Sez. U. n. 22834 del 21/07/2022; Cass. n. 12422 dell’11/05/2021; n. 19796 del 12/07/2021; n. 19163 del 15/09/2020; n. 17328 del 2019; n. 4787 dell’1/03/2018; n. 1366 del 19/01/2018).
È stato, tuttavia, costantemente anche rimarcato che, se il deposito si considera perfezionato al momento del rilascio della RdAC, tale effetto rimane “anticipato e provvisorio rispetto all’ultima p.e.c.” e, cioè subordinato “al buon fine dell’intero procedimento di deposito, che è quindi fattispecie a formazione progressiva”, sicché esclusivamente con l’accettazione del cancelliere (la quarta p.e.c.), “e solo a seguito di essa, si consolida l’effetto provvisorio anticipato di cui alla seconda PEC e, inoltre, il file viene caricato sul fascicolo telematico, divenendo così visibile alle controparti” (v. Cass. n. 28982 dell’8/11/2019; Cass. n. 17404 del 20/08/2020; Cass. n. 27654 del 21/09/2022; Cass. n. 29357 del 10/10/2022; Cass. Sez. U. n. 28403 del 2023; Cass. n. 69 del 3/01/2025; n. 15801 del 13/06/2025).
Se ne è tratta la conseguenza che, “in caso di esito negativo del procedimento di deposito dell’atto (e cioè quando non risulti che il deposito abbia superato i controlli automatici e i controlli manuali) e, dunque, di rifiuto (corretto o meno che sia) dell’atto da parte della cancelleria, la parte deve procedere alla sua rinnovazione, previa rimessione in termini a norma dell’art. 153, secondo comma, c.p.c., ove possa ritenersi che questi siano decorsi incolpevolmente a causa dell’affidamento riposto nell’esito positivo del deposito (v. in tal senso Cass. n. 17404 del 2020), a meno che la stessa parte abbia provveduto senza indugio ad un ulteriore deposito con esito positivo, rendendo così superflua la pronuncia sull’istanza di rimessione in termini da parte del giudice” (così testualmente in motivazione Cass. n. 69 del 2025, cit.)…
Ne discende che il deposito dell’appello avrebbe dovuto ritenersi tempestivo mentre, posto che al nuovo invio la parte aveva prontamente provveduto, con successo, nessun rilievo poteva attribuirsi alla mancata presentazione di tempestiva istanza di rimessione in termini, resa non necessaria proprio dal già avvenuto secondo invio (cfr. Cass. n. 29357 del 2022, cit.), nel descritto contesto da considerare alla stregua di legittima ed efficace continuazione della precedente attività.
Ciò in quanto:
a) l’istanza di rimessione in termini è funzionale alla verifica dei presupposti per l’utile compimento dell’attività per la quale quelli erano scaduti (vale a dire della sussistenza di un “fattore impeditivo avente carattere assoluto e non di mera difficoltà e contrassegnato da un rapporto di causalità diretta e incolpevole rispetto alla decadenza maturata”: v. da ultimo Cass. n. 14348 del 29/05/2025); in mancanza della istanza, ove l’attività venga comunque compiuta dalla parte, a tale verifica può procedersi anche ex post, “ora per allora”, essendo anzi pur sempre essa demandata al giudice investito della decisione nel merito;
b) la tempestività dell’istanza (la presentazione deve avvenire secondo costante indirizzo “in un termine ragionevolmente contenuto”: v. Cass. n. 14348 del 2025, cit.; Cass. n. 9114 del 2012; n. 25289 del 2020; n. 2473 del 2023) è funzionale al rispetto del principio della durata ragionevole del processo (dal quale il requisito della pronta reazione della parte interessata si ricava in via interpretativa indipendentemente dalla mancanza di una esplicita previsione nel codice); ma tale principio deve ritenersi comunque salvaguardato ove la parte abbia, come nella specie, già provveduto prontamente all’attività da cui risulta incolpevolmente decaduto, sebbene sub condicione della verifica ex post del legittimo suo compimento al di là dei termini, mentre per converso nessun pregiudizio ai tempi del processo può derivare, in tale contesto, dal fatto che la parte abbia poi richiesto, dopo mesi, anche di essere rimessa in termini per la medesima attività già utilmente compiuta.
Nella specie, per quanto detto, entrambe le condizioni devono ritenersi rispettate, vale a dire, da un lato, la non imputabilità dell’esito negativo del primo invio telematico e, dall’altro, la tempestività della reazione della parte, in quanto utilmente rappresentata dall’immediata ripetizione dell’invio telematico degli atti una volta avuta conoscenza delle ragioni, ad essa non imputabili, del rifiuto del primo deposito.”
© massimo ginesi 4.11.2025
il condomino in regola con i pagamenti risponde dell’obbligazione condominiale in via sussidiaria rispetto ai morosi
Il terzo creditore deve dimostrare, a pena di nullità del precetto, di aver preventivamente escusso i condomini morosi e, solo successivamente, potrà aggredire (pro quota) i condomini in regola con i pagamenti.
E’ quanto statuisce il Tribunale di Napoli con sentenza 30.9.2025 n. 8539, in linea con giurisprudenza di legittimità: facendo corretta applicazione dei primi due commi dell’art. 63 disp. att. e.e., introdotti dalla legge di riforma del condominio (L. 11 dicembre 2012, n. 220), si rileva che l’obbligo di pagamento delle quote dovute dai morosi, posto in capo ai condomini in regola. nella contribuzione alle spese, è subordinato alla preventiva escussione dei rimi Si configura, pertanto, in capo ai condomini che abbiano regolarmente pagato la loro quota di contribuzione alle spese condominiali, ed in favore del terzo che sia rimasto creditore (per non avergli l’amministratore versato l’importo necessario a soddisfarne le pretese), un’obbligazione sussidiaria ed eventuale, favorita dal beneftcium excussionis, avente ad oggetto non l’intera prestazione imputabile al condominio, quanto unicamente le somme dovute dai morosi. La preventiva escussione richiedei di regola, l’esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso, prima di potere pretendere l’eventuale residuo insoddisfatto dal condomino in regola. Essa, dunque, comporta non soltanto il dovere del terzo di iniziare le azioni contro il moroso, ma anche di continuarle con diligenza e buona fede. Dunque, il creditore del C2 deve, dapprima, agire contro i partecipanti che siano in ritardo nei pagamenti delle spese per ottenere la condanna, ovvero un titolo esecutivo che permetta di dar corso all’espropriazione dei beni di quello; deve, inoltre, compiere ogni atto cautelare contro i beni stessi, per salvaguardarne l’indisponibilità durante il giudizio diretto alla condanna. E’ quanto stabilito dalla Suprema Corte di Cassazione che, con la ordinanza n. 5043/2023. ha affermato il seguente principio di diritto: “fl condomino in regola coi paganienti, al quale sia intimato precetto da un creditore sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del C2 può proporre opposizione a norma dell’art. 615 c.p.c. per far valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi che condiziona l’obbligo sussidiario di garanzia di cui all’art. 63, comma 2, disp. att. e.e., ciò attenendo ad una condizione dell’azione esecutiva nei confronti del condomino non moroso, e, quindi, al diritto del creditore di agire esecutivamente ai danni di quest’ultimo”. Dunque il terzo creditore deve escutere, in via preventiva, i condomini n1orosi e solo, successivamente, quelli in regola con)] agamento aegli oneri condominiali.
la conseguenza della mancata preventiva escussione è la nullità del precetto notioficato ai condomini virtuosi: “A ben vedere, nei fatti di causa, mamca la prova che parte convenuta abbia proceduto alla preventiva escussion dei condomini non in regola con i pagamenti, sicché la C1 non poteva notificare l’atto di precetto al P1 quale condòmino virtuoso, senza la preventiy,a escussione dei condomini morosi.”
© massimo ginesi 27.10.2025
il condomino danneggiato da parti comuni è tenuto a partecipare pro quota alle spese e al risarcimento del danno
Si tratta di principio reiteratamente affermato in giurisprudenza e che è stato ribadito da recente pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. II 21.7.2025 n. 20546), che ha rilevato come ” il giudice di rinvio dovrà riesaminare la questione e gli aspetti fattuali ad essa correlati, alla luce del principio di diritto (v. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 18187 del 24/06/2021, Rv. 661729 – 01) secondo cui il condòmino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall ‘ omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall ‘ obbligo – che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile -di contribuire, a propria volta e pro quota , alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati.”
Il giudice del rinvio dovrà valutare, ai fini dell’esonero dalla spesa, se le lamentate infiltrazioni non fossero riconducibili unicamente all’inerzia del Condominio, ragione che – ove fosse sussistente – potrebbe comportare esonero della danneggiata dalla suddetta contribuzione
© massimo ginesi 22.10.2025
anticipazioni dell’amministratore e decreto ingiuntivo
L’amministratore che affermi di aver effettuato anticipazioni in favore del condominio non può ottenere decreto ingiuntivo per la restituzione di tali somme, ove la richiesta si fondi unicamente sulla contabile del bonifico, quale che sia la causale indicata.
Lo afferma il Tribunale di Genova nella sentenza 15.10.2025 n. 2292, ove si osserva che ” Secondo la Corte di cassazione (Cass., sent. n. 12388/2000), ai fini dell’emanazione del decreto ingiuntivo, per prova scritta deve intendersi qualsiasi documento che, sebbene privo di efficacia probatoria assoluta, risulti attendibile in ordine all’esistenza del diritto di credito azionato. La contabile del bonifico, anche portante la causale “prestito”, non è sufficiente per l’emissione di un decreto ingiuntivo, in quanto da essa non è possibile evincere la ragione del pagamento senza un documento con cui chi ha ricevuto l’importo confermi il titolo alla base della pretesa di restituzione. Ne consegue che il credito che ____ asserisce avere nei confronti del condominio ___ , non è certo, liquido e esigibile. Pertanto, il ricorso monitorio non avrebbe dovuto essere accolto e il decreto ingiuntivo deve essere revocato.”
Il documento risulta tuttavia idoneo a sostenere l’azione ordinaria ex art 2041 c.c. “Il convenuto non ha invece allegato alcun titolo che lo legittimasse a trattenere la somma. 2.5. In assenza di una valida causa giustificativa del trasferimento patrimoniale, deve ritenersi integrata l’ipotesi di arricchimento senza causa ex art 2041 c.c. con conseguente obbligo del condominio opponente di restituire l’importo ricevuto nella misura provata oltre interessi dalla domanda al saldo. 2.6. L’obbligazione restitutoria, inoltre, non si estingue a seguito della cessazione dell’incarico di amministratore, che non figura tra le cause di estinzione delle obbligazioni derivanti dal mandato. 2.7. Deve, pertanto, essere accolta la domanda subordinata dell’opposta e il va condannato alla restituzione in suo favore della somma di € 32.910,50, oltre interessi legali dalla domanda al saldo.”
© massimo ginesi 21.10.2025
l’adeguamento dell’autorimessa condominiale compete anche a chi non è titolare di posto auto
lo ha stabilito la Corte d’appello di Milano (sentenza 1.10.2025 n. 2605), a fronte di un condomino che negava alcun proprio obbligo di contribuzione alle spese straordinarie per l’adeguamento dell’autorimessa alla normativa antincendio, non essendo proprietario di alcuno degli spazi adibiti a parcheggio.
Il giudice milanese ha ritenuto che il condomino che, pur privo di posto auto, utilizzi costantemente l’autorimessa per il transito e l’accesso al condominio è tenuto alle spese straordinarie per l’adeguamento del garage a norme imperative.
“Si è in particolare ritenuto che, essendovi evidenza di un uso da parte di ___ degli spazi dell’autorimessa a cui si riferisce il punto 5 dell’ordine del giorno dell’assemblea condominiale del 14.1.2021”, ciò impedisse “di ritenere che la stessa …esclusa dal riparto delle spese deliberate”, configurandosi il relativo obbligo di contribuzione alla luce del disposto dell’art. 1123 c.c.”
© massimo ginesi 17.10.2025