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consumi anomali di acqua in condominio: i doveri dell’utente

Ove si verifichino consumi anomali di acqua, grava sull’utente l’onere  di contestare le fatture e chiedere un accertamento sul corretto funzionamento del contatore, mentre all’azienda erogatrice incombe l’onere di provare la correttezza della misurazione.

E’ quanto ha stabilito la Corte di legittimità (Cass.civ. sez. III ord. 19 gennaio 2021 n. 836): “spetta all’utente contestare il malfunzionamento del contatore – richiedendone la verifica – e dimostrare l’entità dei consumi effettuati nel periodo”, con  riferimento al “dato statistico di consumo normalmente rilevato in precedenti bollette e corrispondente agi ordinari impieghi del bene somministrato”.

Afferma ancora la Corte che “la rilevazione dei consumi mediante contatore è assistita da una mera presunzione semplice di veridicità sicché, in caso di contestazione, grava sul somministrante, anche se convenuto in giudizio con azione di accertamento negativo del credito, l’onere di provare che il contatore era perfettamente funzionante, mentre il fruitore deve dimostrare che l’eccessività dei consumi è dovuta a fattori esterni al suo controllo e che non avrebbe potuto evitare con un’attenta custodia dell’impianto, ovvero di aver diligentemente vigilato affinché eventuali intrusioni di terzi non potessero alterare il normale funzionamento del misuratore o determinare un incremento dei consumi”.

Cass. civ. III, n. .836:2021

© massimo ginesi 20 gennaio 2021 

assemblee condominiali e “nuovi” Dpcm

Da ormai un anno si assiste alla gestione dell’emergenza sanitaria tramite strumenti normativi e dispositivi assai discutibili, sia sotto il profilo formale che sostanziale, essendo il DPCM (decreto presidente consiglio dei ministri) atto amministrativo e non normativo.

A ciò si aggiunga l’aberrante prassi di agire senza un minimo piano  programmatico, reiterando periodicamente provvedimenti che non è chiaro in quale modo e sulla base di quali parametri vengano adottati (con misure assurde come il divieto di spostamento fra regioni e comuni, prive di alcuna logica) e che spesso vedono l’altrettanto aberrante prassi di essere poi interpretati da far ministeriali, con buona pace di un sistema legislativo democratico che pare in naftalina da un pò troppo tempo.

le assemblee di condominio sono state vittime sacrificali di questa poco commendevole prassi applicativa e interpretativa, anche se sotto il profilo “normativo” non  hanno mai visto un espresso divieto, divieto che non è ravvisabile neanche nell’epigono della imbarazzante fila di DPCM che si inseguono dal marzo scorso.

Il nuovo d.P.C.M del 14 gennaio 2021 (Ulteriori disposizioni attuative del decreto-legge 25 marzo 2020, n. 19, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 maggio 2020, n. 35, recante «Misure urgenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da COVID-19», del decreto-legge 16 maggio 2020, n. 33, convertito, con modificazioni, dalla legge 14 luglio 2020, n. 74, recante «Ulteriori misure urgenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da COVID-19», e del decreto-legge 14 gennaio 2021 n. 2, recante «Ulteriori disposizioni urgenti in materia di contenimento e prevenzione dell’emergenza epidemiologica da COVID-19 e di svolgimento delle elezioni per l’anno 2021),  pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 15 gennaio e in vigore dal 16 gennaio prevede all’art. 1, comma dieci, lett o): «sono sospesi i convegni, i congressi e gli altri eventi, ad eccezione di quelli che si svolgono con modalità a distanza; tutte le cerimonie pubbliche si svolgono nel rispetto dei protocolli e linee guida vigenti e in assenza di pubblico; nell’ambito delle pubbliche amministrazioni le riunioni si svolgono in modalità a distanza, salvo la sussistenza di motivate ragioni; è fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza».

Le disposizioni contenute nel nuovo d.P.C.M si applicano fino al 5 marzo 2021.

A tale testo dispositivo si attagliano ancor le FAQ del 7 novembre 2020 e la circolare Min. Int. 18.10.2020 (altro atto privo di alcuna valenza normativa)ove si leggeva che  sono possibili le assemblee condominiali in ogni area d’Italia e che la riunione di condominio non rientra fra gli eventi sospesi dalle previsioni dei Dpcm.:  “È consentito svolgere assemblee condominiali in presenza?”“. È fortemente consigliato svolgere la riunione dell’assemblea in modalità a distanza. Laddove ciò non sia possibile, per lo svolgimento in presenza occorre rispettare le disposizioni in materia di distanziamento sociale e uso dei dispositivi di protezione individuale

© Massimo Ginesi 19 gennaio 2021 

legittima la notifica del decreto ingiuntivo al debitore che versa acconti

E’ quanto stabilito dal Tribunale di Bergamo (sentenza 31 dicembre 2020 n. 1294), nell’opposizione promossa da un condomino moroso, che aveva versato acconti dopo l’emissione del decreto richiesto dal condominio e prima della sua notifica, eccependo l’illegittimità della condotta del condominio.

Il giudice osserva che “Nessun profilo di colpa o negligenza si configura nella richiesta di notifica dell’ingiunzione da parte del condominio che, considerato il pagamento parziale comunque minimo, in ogni caso successivo alla data di emissione del decreto, ha ridotto la pretesa creditoria senza azionarlo in sede esecutiva e dichiarando alla prima udienza”.

Il tribunale  ha quindi confermato l’ordinanza ex articolo 186ter Codice procedura civile richiesta dal condominio in sede di opposizione condannando il condomino al pagamento del debito residuo (circa 5800 euro) oltre le spese processuali.

© Massimo Ginesi 18 gennaio 2021

violazione del regolamento condominiale da parte del conduttore

La pronuncia di condanna ottenuta contro il condomino proprietario dell’immobile, volta a far cessare la condotta contraria al regolamento di condominio tenuta dal suo conduttore, vale anche contro il nuovo conduttore a cui – nel frattempo – l’immobile sia stato locato.

E’ quanto afferma Cass.civ. sez. VI ord. 18.12.2020 n. 29131, sia con riguardo all’ordine di cessazione della condotta illecita sia per quel che attiene alla condanna ex art 614 bis c.p.c. (ossia la condanna al pagamento di una determinata somma per ogni giorno di ritardo nell’attuazione della pronuncia giudiziale).

M.C.A. e Pr.Ma. hanno proposto opposizione all’esecuzione, ai sensi dell’art. 615 c.p.c., avverso l’atto di precetto di pagamento loro intimato da P.S. sulla base di titolo esecutivo costituito da una sentenza che li aveva condannati al pagamento di una somma di danaro ai sensi dell’art. 614 bis c.p.c., per ogni giorno di inosservanza al divieto di svolgimento, in un appartamento di loro proprietà, di una determinata attività contraria al regolamento di condominio…

la pronuncia di cui al titolo esecutivo, consistente nella condanna a cessare lo svolgimento dell’attività ritenuta contraria al regolamento di condominio nell’immobile dei ricorrenti, era stata emessa (anche) direttamente nei confronti di questi ultimi, così come la condanna al pagamento di una somma di danaro per l’eventuale inosservanza dell’obbligo.

Di conseguenza, il titolo aveva efficacia diretta nei loro confronti, anche nella parte relativa al pagamento della somma di danaro per l’inosservanza dell’obbligo di “non facere”, ai sensi dell’art. 614 bis c.p.c., per il solo fatto che l’attività vietata continuasse ad essere svolta nel loro immobile, e ciò indipendentemente dal relativo conduttore, la cui mancata partecipazione al presente giudizio è dunque del tutto irrilevante.”

Curiosa, infine la ragione della violazione del regolamento, così come richiamata anche dal giudice di legittimità: “Per quanto poi riguarda l’accertamento della violazione del divieto sanzionato nel titolo con il pagamento di una somma di danaro ai sensi dell’art. 614 bis c.p.c., le censure risultano inammissibili.

La corte di appello ha infatti accertato: a) che il divieto di cui al titolo riguardava non solo l’attività di “scambio di coppie” ma anche “altre attività sessuali altrimenti e variamente trasgressive, ad esempio pornografiche o di prostituzione, ugualmente lesive dei concetti tutelati dal Regolamento”; b) che tale tipo di attività (che nel titolo era stato accertato essere in contrasto con il regolamento condominiale), originariamente svolta dalla conduttrice Curmar S.a.s. sotto la ditta “Club Siberia”, aveva continuato ad essere svolta nei locali di proprietà dei ricorrenti anche dalla nuova conduttrice Associazione New Siberia, che aveva di fatto riaperto il medesimo Club.”

© Massimo Ginesi 15 gennaio 2021

sezioni unite: il diritto d’uso esclusivo di una parte comune è inammissibile.

La Corte di legittimità (Cass.civ. sez. un. 17 dicembre 2020 n. 28972) esclude che il condomini possano dar luogo ad un diritto reale d’uso esclusivo di una parte comune, poiché ciò si risolverebbe nella violazione dei principi delineati dagli artt. 1102 e 1117 c.c. e, soprattutto, violerebbe la tipicità e tassatività dei diritti reali previsti dal codice civile.

La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. diritto reale di uso esclusivo su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condòmini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi. Restando ovviamente riservata al legislatore la facoltà di dar vita a nuove figure che arricchiscano i tipi reali normativi».

Corte di Cassazione, sez. Unite Civili, sentenza n. 28972:20

© massimo ginesi 14 gennaio 2021

Tribunale Massa: revoca dell’amministratore e impugnativa della delibera hanno presupposti diversi

Una recente ordinanza del Tribunale Apuano (Trib. Massa 28 dicembre 2020), resa in sede di volontaria giurisdizione, respinge l’istanza di revoca dell’amministratore che non avrebbe indicato il compenso, sottolineando come tale aspetto attenga ad un vizio della nomina che richiede accertamento in sede sede contenziosa, riprendendo un recente dictum della Corte di legittimità. .

L’ordinanza contiene anche alcune indicazioni sulla gravità delle irregolarità commesse dall’amministratore e sulla loro idoneità a determinarne la  revoca giudiziale, posto che le tipizzazioni previste dall’art. 1129 c.c. non sono né tassative ne vincolanti, richiedendo sempre apprezzamento di fatto da parte del giudice.

Revoca_Trib_Massa

© massimo ginesi 15 dicembre 2020