la prova di resistenza della delibera condominiale

Un illustre e assai noto studioso della materia condominiale (Terzago) sosteneva correttamente che la delibera condominiale, epr valutarne la legittimità, dovesse essere sottoposta alla c.d. prova di resistenza, ossia non era sufficiente il raggiungimento della maggioranza prevista dal terzo comma dell’art. 1136 c.c. (un terzo), poichè era anche necessario che non ve ne fosse una più alta di senso contrario (ipotesi non possibile, invece, per le altre maggioranze previste dalla norma).

Il terzo del valore millesimale era dunque idoneo a ritenere raggiunta una valida deliberazione (per le materie che prevedono tale quorum) solo ove gli altri condomini fossero assenti o astenuti, poiché ove un valore più alto di un terzo esprimesse invece parere contrario non si potrebbe ritenere assunta una decisione lecita.

Parrebbe deduzione intuitivo (in un sistema improntato a sistema maggioritario) eppure è concetto che stenta ad affermarsi nelle riunioni condominiali.

una recente pronuncia della Suprema Corte (Cass.civ. sez. II  ord. 12.11.2020 n. 25558) lo esprime chiaramente, oltre a ribadire i principi (consolidati) che il condomino titolare di più unità immobiliari all’interno del fabbricato (anche se con diversi titoli) valga una sola testa e ove si tratti di condominio minimo, in difeto di unanimità resta solo il ricorso al giudice.

La pronuncia va letta tenuto conto che si riferisce all’art. 1136 c.c. ante novella del 2012 e quindi fa riferimento a maggioranze oggi mutate, ma i prinpci espressi rimangono attualissimi:

“- Questa Corte ha posto i principi secondo i quali, per la validità delle deliberazioni in materia di condominio la legge (anteriore alla novella di cui alla citata L. n. 220 del 2012) richiede in ogni caso che esse siano prese a maggioranza di voti, per cui intanto una deliberazione diventa obbligatoria per tutti i condomini, compresi i dissenzienti, in quanto il numero di coloro che hanno votato a favore, e la entità degli interessi da essi rappresentati, superino il numero dei condomini contrari (Cass. n. 202 del 1966, per la quale, vanno distinte le condizioni per la valida costituzione dell’assemblea da quelle per la validità delle deliberazioni).

L’assemblea in prima convocazione deve considerarsi costituita validamente quando siano presenti tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio comune e i due terzi dei partecipanti al condominio. In seconda convocazione l’assemblea è validamente costituita da un terzo dei condomini e da un terzo almeno del valore dell’intero edificio. Per la validità delle deliberazioni nel caso di assemblea di prima convocazione, si richiede un numero di voti che rappresentino la maggioranza ossia la metà più uno degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio, nel caso di seconda convocazione, e sufficiente un numero di voti che rappresentino il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio tranne che non si tratti di deliberazioni aventi l’oggetto indicato del citato art. 1136, commi 4 e 5, per l’approvazione delle quali e richiesta una diversa maggioranza. Nel secondo caso, perché la deliberazione si intenda approvata, non basta che essa riporti il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio, ma occorre anche che i condomini dissenzienti siano in numero inferiore ad un terzo, ovvero che siano presenti in assemblea un terzo dei condomini e non vi siano dissenzienti: conf. Cass. n. 901 del 1980).

In tema di condominio negli edifici, dunque, la regola posta dall’art. 1136 c.c., comma 3, secondo la quale la deliberazione assunta dall’assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio, va intesa nel senso che, coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l’intero art. 1136 c.c., privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali (In applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza del giudice del merito che aveva ritenuto sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, unitamente alla condizione che essi rappresentassero almeno un terzo della proprietà, ritenendo del tutto irrilevante che la parte contraria alla Delibera detenesse un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale) (Cass. n. 6625 del 2004).

Alla luce di quanto esposto, risulta pertanto da escludere che potesse operarsi una finzione per cui una sola persona fisica (nella specie la Ca. ) venisse conteggiata come due teste.
Laddove, peraltro, la giurisprudenza è chiarissima nel sostenere che – allorquando i condomini legittimati a partecipare ed a votare nell’assemblea siano soltanto due e manchi la unanimità o comunque vi sia una situazione di parità – l’unica stada percorribile per deliberare sia quella del ricorso alla autorità giudiziaria, come previsto ai sensi del collegato disposto degli artt. 1105 e 1139 c.c. (cfr. Cass., sez. un., n. 2046 del 2006; Cass. n. 5288 del 2012).”

© massimo ginesi 17 novembre 2020 

Foto di mohamed Hassan da Pixabay

la delibera di approvazione delle spese straordinarie ha valore costitutivo della relativa obbligazione

La Cassazione ribadisce – con ampio e analitico excursus –  un principio ormai reiteratamente espresso (Cass.civ. sez. VI-2 24 settembre 2020 n. 20003  rel. Scarpa) in tema di genesi dell’obbligazione del singolo di pagare la propria quota relativa alle spese straordinarie: la delibera assembleare è titolo sufficiente – anche nella fase a cognizione piena susseguente alla opposizione al decreto ingiuntivo – alla nascita dell’obbligo e ad assolvere l’onere probatorio in capo al condominio, a nulla rilevando che non sia stato approvato il relativo riparto (che ha mero valore dichiarativo ed eventualmente condizionerà la concessione della esecutorietà del decreto ex art 63 disp.att. cod.civ.).

Il Tribunale ha affermato che i lavori dedotti a fondamento della pretesa creditoria del condominio riguardassero non la sistemazione del cortile interno, come ritenuto nella sentenza di primo grado, ma la facciata dell’edificio condominiale, sulla base di una ricostruzione dei fatti di causa operata in via inferenziale dall’apprezzamento delle risultanze istruttorie. Ora, la facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri, ed, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell’ipotesi di condominialità del fabbricato, ai sensi dell’art. 1117 c.c., n. 1, ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà (Cass. Sez. 2, 30/01/1998, n. 945).


Occorre pertanto ribadire che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l’onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (Cass. Sez. 2, 29 agosto 1994, n. 7569).

Il giudice, pronunciando sul merito, emetterà una sentenza favorevole o meno, a seconda che l’amministratore dimostri che la domanda sia fondata, e cioè che il credito preteso sussiste, è esigibile e che il condominio ne è titolare.

La delibera condominiale di approvazione dei lavori costituisce, così, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condominio a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena ed esauriente, il cui ambito è ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. Sez. U., 18 dicembre 2009, n. 26629; Cass. Sez. 2, 23/02/2017, n. 4672).

Il giudice deve quindi accogliere l’opposizione solo qualora la delibera condominiale abbia perduto la sua efficacia, per esserne stata l’esecuzione sospesa dal giudice dell’impugnazione, ex art. 1137 c.c., comma 2, o per avere questi, con sentenza sopravvenuta alla decisione di merito nel giudizio di opposizione ancorché non passata in giudicato, annullato la deliberazione (Cass. Sez. 2, 14/11/2012, n. 19938; Cass. Sez. 6 – 2, 24/03/2017, n. 7741).

La sentenza del Tribunale di Cassino ha altresì negato che valesse come ragione di revoca del decreto ingiuntivo la mancata approvazione degli stati di riparto, è ciò esclude il vizio di omessa pronuncia sull’appello incidentale formulato dal P. , in quanto la decisione adottata comporta una statuizione implicita di rigetto dello stesso.
Anche sul punto, la decisione del Tribunale di Cassino risulta corretta.
Si ravvisa, invero, un duplice oggetto della deliberazione dell’assemblea condominiale che approvi un intervento di manutenzione delle parti comuni: 1) l’approvazione della spesa, che significa che l’assemblea ha riconosciuto la necessità di quella spesa in quella misura; 2) la ripartizione della spesa tra i condomini, con riguardo alla quale la misura del contributo dipende dal valore della proprietà di ciascuno o dall’uso che ciascuno può fare della cosa.

Se, allora, l’approvazione assembleare dell’intervento, ove si tratti lavori di manutenzione straordinaria, ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese, la ripartizione, che indica il contributo di ciascuno, ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un’eventuale convenzione) (arg. da Cass. Sez. U, 09/08/2010, n. 18477; Cass. Sez. 2, 03/12/1999, n. 13505; Cass. Sez. 2, 15/03/1994, n. 2452; Cass. Sez. U, 05/05/1980, n. 2928).
L’approvazione assembleare dello stato di ripartizione delle spese è, piuttosto, condizione indispensabile per la concessione dell’esecuzione provvisoria al decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., comma 1, giacché ad esso il legislatore ha riconosciuto un valore probatorio privilegiato in ordine alla certezza del credito del condominio, corrispondente a quello dei documenti esemplificativamente elencati nell’art. 642 c.p.c., comma 1 (Cass. Sez. 2, 23/05/1972, n. 1588).

Ove, tuttavia, sia mancata l’approvazione dello stato di ripartizione da parte dell’assemblea, l’amministratore del condominio è comunque munito di legittimazione all’azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condomino moroso, in forza dell’art. 1130 c.c., n. 3. In tale evenienza, l’amministratore può agire in sede di ordinario processo di cognizione, oppure ottenere ingiunzione di pagamento senza esecuzione provvisoria ex art. 63 disp. att. c.c., comma 1.
Da ciò consegue che la lamentata carenza di una delibera assembleare di ripartizione delle spese occorrenti per la riparazione della facciata, ove comunque non sia in discussione l’approvazione dell’intervento manutentivo, poteva in astratto incidere sulle condizioni necessarie all’emissione del decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., comma 1, e quindi sul regolamento delle spese della fase monitoria, senza tuttavia comportare l’infondatezza della pretesa del condominio di riscuotere i contributi dai condomini obbligati ai sensi degli artt. 1123 e ss. c.c.”

© massimo ginesi 28 settembre 2020

Foto di Kevin Schneider da Pixabay

Cassazione: un ampio excursus sul condominio minimo

Una recente ordinanza della Suprema Corte (Cass.civ. sez. VI-2 23 luglio 2020 n. 15705 rel. Scarpa)  affronta un  caso peculiare e traccia una sorta di statuto interpretativo del c.d. condominio minimo, rifacendosi in parte ad orientamenti già espressi.

Al condominio  composto da due soli partecipanti si applicano le norme del condominio e non della comunione, salvo il fatto che a fronte di una composizione paritaria, l’assemblea potrà deliberare solo all’unanimità, non potendo darsi maggioranza numerica fra due soli partecipanti.

Costituisce ipotesi di condominio minimo, come precisa la Corte, anche il fabbricato composto da tre ( o più) unità immobiliari,  delle quali solo una appartenga a soggetto diversi dalle altre, che siano invece in comproprietari  più persone, poichè costoro rappresentano un unico centro di interessi, che dovrà esprimere uno  rappresentante a mente dell’art. 67 disp.att. cod.civ. (applicato al caso di specie – ratione temporis –  nella versione ante novella  2012) , senza che il numero delle unità valga a mutare l’entità numerica dei condomini che compongono il condominio.

Deve in premessa precisarsi come, essendo in discussione la validità di una deliberazione assembleare adottata in data 2 ottobre 2011, trova applicazione, nella specie, il testo dell’art. 67 disp. att. c.c., comma 2, antecedente alla riformulazione operatane dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220 (entrata in vigore il 18 giugno 2013), atteso che la validità, o meno, di qualsiasi negozio, in difetto di un’eventuale disposizione espressamente dichiarata retroattiva dal legislatore, va sempre riferita alle norme in vigore nel momento della sua conclusione. Tale norma stabiliva, dunque, che: “Qualora un piano o una porzione di piano appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente”.

L’art. 67 disp. att. c.c., comma 2, pur riferendosi al condominio negli edifici e non alla comunione in generale, è stato spiegato in giurisprudenza come espressione di un principio generale, in forza del quale, se ad una comunione partecipano per una quota più proprietari pro indiviso, costoro devono nominare un rappresentante che esprima un voto e una volontà unica (Cass. Sez. 2, 04/10/1976, n. 3243).

La necessità che il rappresentante dell’unità immobiliare in comproprietà esprima la volontà unica dei comproprietari comporta altresì che gli eventuali contrasti fra costoro sull’assemblea condominiale vanno risolti all’interno del gruppo (Cass. Sez. 2, 24/01/1980, n. 590; Cass. Sez. 2, 29/01/1974, n. 244).

Come chiarito da Cass. Sez. 2, 09/12/1988, n. 6671, l’art. 1136 c.c., il quale delinea la disciplina inderogabile (art. 1138 c.c., comma 4) concernente la composizione e il funzionamento dell’assemblea, facendo riferimento, per l’approvazione delle deliberazioni, ad un determinato numero di partecipanti al condominio ed ad un determinato valore dell’edificio rappresentato dalle rispettive quote, comporta che ogni condomino intervenuto possa esprimere un solo voto (ed analogamente va considerata la posizione degli astenuti e degli assenti), qualunque sia l’entità della quota che rappresenta ed indipendentemente dal fatto che questa sia costituita da una sola o da più unità immobiliari, stante l’autonoma rilevanza attribuita al voto personale rispetto al valore, sia pure minimo, della quota rappresentata dal singolo condomino.

Se, pertanto, due o più persone siano tutte comproprietarie pro indiviso di due o più unità immobiliari nello stesso edificio, esse non hanno diritto ad esprimere tanti voti quanti siano i distinti rappresentanti che designano, come prospettano i ricorrenti, sicché il diritto di intervento attribuito dall’art. 67 disp. att. c.c., comma 2, non altera il numero dei “partecipanti al condominio” con riguardo all’elemento personale supposto dall’art. 1136 c.c., nel senso che, ai fini delle maggioranze numeriche, i comproprietari delle medesime unità immobiliari “contano per uno”, e cioè esprimono un solo voto.

Non può avere rilievo l’invocazione fatta dai ricorrenti dell’art. 1 del Primo Protocollo addizionale della Convenzione Europea sulla salvaguardia dei diritti dell’uomo e delle libertà fondamentali (CEDU), in quanto tale disposizione contempla il diritto di ogni soggetto “al rispetto dei suoi beni”, fissando i presupposti imprescindibili per una legittima privazione della proprietà ed accordando la sua protezione contro le violazioni fondate su determinazioni discrezionali dell’autorità, e non può essere perciò invocata con riguardo a disposizioni di carattere generale che allochino diritti tra privati (cfr. CEDU 12 dicembre 1983, Bramelid e Malmstròm c. Svezia, ricc. 8588/79 e 8589/79).

Ne consegue che, ove, come nel caso in esame, i partecipanti al condominio siano l’uno (quale G.M.M. ) proprietario esclusivo di una unità immobiliare ed altri due (o più) comproprietari pro indiviso di due (o più) unità immobiliari comprese nello stesso edificio (quali P.A. e P.C. ), deve ravvisarsi, sotto il profilo dell’elemento personale, un “condominio minimo” (formato, cioè, da due partecipanti con diritti di comproprietà paritari sui beni comuni), per il quale operano le norme in tema di organizzazione (ad es., artt. 1120, 1121, 1129, 1130, 1131, 1132, 1133, 1135, 1136, 1137 e 1138 c.c.), e specialmente quelle procedimentali sul funzionamento dell’assemblea, pur essendo impedito il ricorso al principio di maggioranza.

L’assemblea del condominio minimo, pertanto, si costituisce regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e delibera validamente soltanto con decisione “unanime” di ambedue i comproprietari; ove, invece, non si raggiunga l’unanimità, o perché l’assemblea, in presenza di entrambi i condomini, decida in modo contrastante, oppure perché, alla riunione – benché regolarmente convocata – si presenti uno solo dei partecipanti e l’altro resti assente, è necessario adire l’autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c. (Cass. Sez. U, 31/01/2006, n. 2046; Cass. Sez. 2, 02/03/2017, n. 5329; Cass. Sez. 2, 19/07/2007, n. 16075).

In definitiva, va enunciato il seguente principio di diritto:
“Allorché i partecipanti ad un condominio siano uno proprietario esclusivo di una unità immobiliare ed altri comproprietari pro indiviso delle restanti unità immobiliari comprese nell’edificio, atteso che i medesimi comproprietari, con riguardo all’elemento personale supposto dall’art. 1136 c.c., sebbene abbiano designato distinti rappresentanti, esprimono comunque un solo voto, deve ravvisarsi un “condominio minimo”, per il quale opera la disciplina dettata dal codice civile in tema di funzionamento dell’assemblea condominiale, pur essendo impedito il ricorso al principio di maggioranza; ne consegue che, ove non si raggiunga l’unanimità, è necessario adire l’autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c.”

© massimo ginesi 25 luglio 2020 

Foto di Pexels da Pixabay

bonus 110% e cessione del credito in condominio

 l’ecobonus 110  o bonus ristrutturazione 110 è una detrazione fiscale del 110% delle spese sostenute per gli interventi di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico (l’ecobonus per la ristrutturazione al 110 è anche un sismabonus).

Il beneficio è previsto dall’art. 119 D.L. 34/2020 per una serie di interventi ed è prevista espressamente dal comma 9 lett. a), mentre al successivo art. 121 si prevede che  ‘I soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per gliinterventi elencati al comma 2 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, alternativamente:  a) per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo dovuto anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facolta’ di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;   b) per la trasformazione del corrispondente importo in credito d’imposta, con facolta’ di successiva cessione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari’ .

Mentre la delibera sui lavori che prevedono il beneficio è certamente adottabile con le ordinarie maggioranze per interventi di straordinaria manutenzione o per innovazioni (a seconda della natura dell’opera che si intende realizzare) si deve ritenere che  che la cessione del credito – certamente ammissibile anche per il condominio, come ha chiarito per le precedenti disposizioni che prevedevano tale meccanismo anche da circolare della agenzia delle Entrate 28.8.2017 n. 165110 –   avendo ad oggetto un diritto personale del condomino ed essendo destinata ad incidere sulla sua posizione patrimoniale e fiscale personale, sia sottratta alle competenze dell’assemblea e debba vedere espresso consenso dei singoli interessati.

In altri termini: la decisione di  giovarsi direttamente di benefici fiscali, a seconda della personale situazione contributiva di ciascuno, o di cedere piuttosto il proprio vantaggio fiscale in forma di credito al fornitore, è scelta che compete ai singoli titolari della posizione di vantaggio, con  conseguenze patrimoniali direttamente incidenti nella sfera individuale dei singoli condomini – che hanno diritto a detrazione in misura proporzionale alla propria quota millesimale – e su cui l’assemblea non ha alcun  titolo ad intervenire.

© massimo ginesi 12 giugno 2020 

 

interpretazione del regolamento contrattuale: la delibera del condominio non vincola il giudice.

Qualora nel condominio sia in vigore un regolamento di natura contrattuale,, il giudice è tenuto ad interpretarlo secondo le ordinarie regole ermeneutica in tema di contratti e non potrà limitarsi a recepire la lettura che di tali norme sia stata data in sede di successive delibere condominiali.

Nella fattispecie il regolamento vietava innovazioni lesive del decoro e il Condominio aveva  ritenuto conforme alla clausola un intervento di recupero del sottotetto effettuato da un condomino.

La Corte di legittimità ( Cass.civ. sez. II  ord. 27 maggio 2020 n. 9957), nel ribadire nozioni ormai consolidate in tema di decoro, rileva che il giudice di merito era tenuto a valutare se quell’intervento fosse effettivamente in contrasto con la clausola regolamentare, non potendo limitarsi a prendere atto del consenso espresso dalla maggioranza assembleare.

“Questa Corte ha affermato, con orientamento consolidato al quale il collegio intende dare continuità, che costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio (Cassazione civile sez. II, 28/06/2018, n. 17102).
L’alterazione di tale decoro è integrata, quindi, da qualunque intervento che alteri in modo visibile e significativo la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono all’edificio una sua propria specifica identità (Cass. 1076/05 e Cass. 14455/09).

Ne consegue che, attesa la sostanziale identità della domanda basata sulla lesione del decoro architettonico o sull’art. 8 del regolamento condominiale, sia in relazione all’art. 1120 c.c., il motivo dedotto non è decisivo perché basato sui medesimi presupposti fattuali.

Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa interpretazione dell’art. 1362 c.c., in relazione al regolamento condominiale ed agli artt. 1120, 1137, 1138, 1350, 1372 e 2909 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., commi 2 e 3, per avere la corte distrettuale interpretato il regolamento condominiale, facendo riferimento alla volontà dei condomini manifestata nella Delib. 25 febbraio 2003, con la quale i medesimi nulla obiettavano in ordine al progetto di modifica delle parti comuni; la corte di merito non avrebbe tenuto conto che, trattandosi di regolamento di natura contrattuale, non avrebbe potuto essere modificato a semplice maggioranza, ma con il consenso unanime dei condomini, in quando incidente sul decoro architettonico. Contestava, inoltre, che si fosse formato il giudicato per assenza di opposizione alla citata Delib. condominiale in quanto l’oggetto della Delib. era limitato al riconoscimento della legittimità degli interventi purché conformi al regolamento condominiale.

Il motivo è fondato sotto diversi profili.
È incontestato che il regolamento del Condominio (omissis) abbia natura contrattuale e che la domanda dal medesimo proposta fosse diretta alla declaratoria di illegittimità dei lavori eseguiti dai convenuti, consistenti nel recupero, ai fini abitativi, del sottotetto, perché lesivi del decoro architettonico.
Nell’interpretare il regolamento contrattuale, il giudice deve utilizzare i canoni ermeneutici previsti dal codice civile e quindi leggere le clausole complessivamente e non limitarsi alla singola disposizione (art. 1363 c.c.) e cercare di ricostruire la volontà e l’intenzione delle parti contraenti (art. 1362 c.c. (Cassazione civile sez. VI, 03/05/2018, n. 10478).

L’art. 1362 c.c., allorché nel comma 1, prescrive all’interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l’elemento letterale del contratto ma, al contrario, intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile (Cassazione civile sez. II, 22/08/2019, n. 21576).

La corte di merito ha interpretato l’art. 8 del regolamento contrattuale e, in particolare della volontà delle parti, non sulla base dei citati criteri ermeneutici, ovvero tenendo conto del dato letterale e delle altre clausole contrattuali, ma sulla base del comportamento successivo, costituito dal contenuto della Delib. 22 maggio 2003, nella quale il condominio nulla obiettava in relazione al progetto di realizzazione del recupero dell’abitabilità dei sottotetti, secondo il progetto presentato.
Tale deliberazione , che non risulta essere stata adottata all’unanimità, non poteva costituire l’unico parametro interpretativo per l’individuazione della volontà dei condomini espressa nel regolamento contrattuale, nè era idonea a modificarlo perché attinente ad innovazioni incidenti sul decoro architettonico.
In tale ipotesi, infatti, esula dai poteri istituzionali dell’assemblea dei condomini la facoltà di deliberare o consentire opere lesive del decoro dello edificio condominiale, alla stregua dell’art. 1138 c.c., comma 4 (Cassazione civile sez. VI, 18/11/2019, n. 29924).
Ne consegue che l’interpretazione del regolamento contrattuale, erroneamente basato, sulla Delib. Condominiale 22 maggio 2003, non poteva avere autorità di giudicato.”

© massimo ginesi 3 giugno 2020

Assemblee di condominio, D.L. 33/2020 e DPCM 17 maggio 2020: facciamo chiarezza

Questi ultimi due mesi ci hanno abituato ad una pessima prassi normativa, che ha aggravato la già pesante situazione di un paese in cui il legislatore degli ultimi 40 anni non pare dotato di grande efficacia e sintesi (tutti ricorderanno la lievitazione dell’art. 1129 c.c., con la riforma del 2012, da 4 a 16 commi).

La legislazione del periodo covid , con un mix micidiale di decreti legge, decreti ministeriali, ordinanze e – non ultime – le faq sui siti ministeriali, ha definitivamente cancellato nella percezione comune la differenza fra fonti di legge e la loro gerarchia  (decreti legge), atti amministrativi (DM e DPCM e ordinanze), atti di indirizzo a mera valenza interna nella pubblica amministrazione (circolari), senza alcun effetto vincolante per il cittadino,  e mere informazioni irrilevanti (e spesso fuorvianti), quali le c.d. FAQ.

A ciò si aggiunga una gazzarra di articoli, commenti interpretazioni che da un lato scontano l’effetto web e social  (ognuno è libero di dire ciò che pensa, parificando agli occhi del lettore non smaliziato, lo studioso di lungo corso al giocatore di bocce) e dall’altro pagano l’effetto del lockdown, in cui molti hanno cercato di rimanere visibili e presenti (specie fra i portali informatici e associativi), spesso puntando sul mero sensazionalismo.

Quanto alle assemblee di condominio, dal 6 marzo in poi si sono succedute diverse fonti normative di rango diverso (D.L. e DPCM) che hanno vietato riunioni ed assembramenti, senza tuttavia fare mai espressa menzione delle adunanze condominiali. 

Abbiamo da sempre sostenuto  che dal punto di vista letterale e sistematico tutte quelle disposizioni si applicavano agli eventi pubblici e non alle riunioni private che, sotto il profilo giuridico, ove si svolgano in locali di metratura idonea a garantire le distanze di sicurezza (o meglio ancora all’aperto, in aree sportive o cortilizie condominiali), non potevano ritenersi ex lege vietate.

Tuttavia pur non potendo ritenersi tout court vietata la riunione dell’organo collegiale condominiale, non può non tenersi conto dei limiti ancora oggi posti alla possibilità di movimento delle persone (si pensi al condomino che abita fuori regione o che sia risultato positivo o in quarantena per contatti con positivo), che rendono di fatto impossibile la partecipazione a taluni aventi diritto, con possibile impugnativa della delibera che venisse presa in loro assenza. 

Allo stesso modo in molte realtà, specie quelle numerose, appare impossibile reperire aree in cui svolgere le riunioni nel rispetto delle norme di distanziamento sociale, sì che ad oggi – appare consigliabile per l’amministratore evitare di convocare adunanze che non siano più che urgenti o celebrabili senza difficoltà per la natura del condominio e l’entità dei partecipanti.

La delicatezza della vicenda è evidente, tanto che la oggettiva difficoltà di convocare assemblee ha indotto il legislatore ad introdurre nel decreto legge c.d. rilancio, ad oggi non ancora pubblicato in G.U., due norme che – seppur con modalità discutibili – prorogano di sei mesi l’incarico dell’amministratore e di un anno il termine per l’approvazione dei rendiconti, così come fissato dall’art. 1130 n. 10 c.c. 

Tali principi, così come la possibilità concreta – anche alla luce della legislazione vigente – di poter tenere assemblea con il collegamento da remoto per taluni condomini o a svolgere in modalità virtuale l’intera riunione, non ostando a tale fine l’indicazione del del luogo (non necessariamente oggettivo) previsto dall’art. 66 disp.att. cod.civ. paiono trasparire anche dall’interpretazione recente di autorevolissima dottrina. *

A fronte di tali premesse, nessuna modifica di rilievo introducono i D.L. 33/2020 e l’annunciato DPCM sula ripresa delle attività, laddove il primo prescrive , all’art. 1 “ 1. A decorrere dal 18 maggio 2020, cessano di avere  effetto  tutte le misure limitative della circolazione  all’interno  del  territorio regionale di cui agli articoli 2 e 3 del decreto-legge 25 marzo 2020, n. 19, e tali misure possono essere adottate o  reiterate,  ai  sensi degli stessi articoli 2 e 3, solo con riferimento a  specifiche  aree del territorio medesimo interessate da particolare aggravamento della situazione epidemiologica.” e prevede che le riunioni possano tenersi con la distanza interpersonale di un metro, poichè si tratta di norme che si riferiscono ad eventi tenuti in luogo pubblico o aperto al pubblico e non alle assemblee di condominio a cui, già in precedenza, non poteva ritenersi applicabile sic et simpliciter la disciplina emergenziale di divieto.

Rimangono invece intatti (per il momento sino al 2 giugno p.v. i limiti di circolazione regionale, con possibilità di deroga restrittiva da parte degli enti territoriali, nonchè gli obblighi e le limitazioni sanitarie per taluni soggetti) sì che restano del tutto identici gli aspetti che consigliano di non celebrare ad oggi assemblee di condominio, se non in quei casi in cui si possa effettivamente garantire la partecipazione in sicurezza dei condomini e, soprattutto, tutti gli aventi diritto possano effettivamente essere in condizioni di intervenire.

Ne deriva che la notizia che dal 18 maggio p.v. il condominio riparta a pieno regime e gli amministratori debbano precipitarsi a convocare assemblee non è solo destituita di fondamento, è semplicemente pericolosa. Certamente vi è, in prospettiva, una necessità di riprendere l’ordinaria vita amministrativa,  iniziative tuttavia da effettuare con l’osservanza di tutte le cautele e gradualità che le situazioni concrete e le disposizioni normative di volta in volta emanate consiglieranno. 

* Scarpa “Decreto Rilancio: è davvero invalida l’assemblea virtuale di condominio?”, su “il quotidiano giuridico, WK, 15 maggio 2020 

© massimo ginesi 17 maggio 2020

aggiornamento – il DPCM reso pubblico in serata non incide su alcuna delle questioni sopra esaminate, costituendo – quanto alle misure di prevenzione e sicurezza – un modesto riassembelaggio delle norme sino ad oggi emanate, salvo l’espressa previsione di cui all’art. 2 comma 2 che prevede l’espresso obbligo di mascherina per i luoghi chiusi e aperti al pubblico in cui non sia possibile mantenere la distanza interpersonale, misura  che  appare ragionevole ritenere applicabile anche al condominio (e che peraltro già derivava da buone prassi sanitarie raccomandate da mesi).

 

decreto rilancio: le novità per l’amministratore di condominio

Prosegue la pessima prassi di annunciare in conferenza stampa provvedimenti legislativi, che vengono poi pubblicati in Gazzetta Ufficiale diversi giorni dopo.

Il 13 maggio 2020 il consiglio dei ministri ha approvato il cosiddetto Decreto Rilancio (con l’altra discutibile prassi di denominare i provvedimenti normativi con nomi propri), nel quale sarebbero contenute due norme di  rilievo per il mondo condominiale.

Dalle bozze reperibili in internet risulterebbe la seguente formulazione

“Art.212-ter Modifiche all’art. 83 del decreto legge 17 marzo 2020, n. 18 

1. All’articolo 83 del decreto-legge 17 marzo 2020 n. 18 convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27, sono apportate le seguenti modificazioni: 

b) dopo il comma 21, sono aggiunti i seguenti: “21-bis. Quando il mandato dell’amministratore è scaduto alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto o scade entro tre mesi dalla stessa alla data, l’incarico dell’amministratore è rinnovato per ulteriori sei mesi dalla scadenza in deroga a quanto previsto dall’articolo 1129 del codice civile, fermo il diritto dei condomini di procedere alla revoca nella prima assemblea successiva al rinnovo. 

21-ter. In deroga a quanto stabilito dall’articolo 1130, comma primo, numero 10), del codice civile, il termine per la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale annuale con data di chiusura successiva al 31 luglio 2019 è differito di 12 mesi dalla data di chiusura dell’esercizio contabile”. 

La scarsa  tecnica legislativa che ha caratterizzato i provvedimenti dell’era covid affligge anche queste disposizioni che, da un lato, sono volte a prorogare i poteri dell’amministratore in scadenza in questo periodo (a fronte della difficoltà, laddove non se ne ritenga sussistente un vero e proprio divieto, di convocare assemblee) e, dall’altro a estendere il termine per la convocazione della assemblea per l’approvazione del rendiconto, fissato in 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio a mente dell’art. 1130 n. 10 c.c.

Giova osservare che la norma dispone di fatto una proroga, che tuttavia definisce rinnovo (che invece presuppone  il decorso di un nuovo rapporto contrattuale).  Trattandosi di proroga straordinaria disposta ex lege, è da ritenere che l’amministratore mantenga intatti tutti i poteri (e il diritto al compenso) e non solo quelli ordinari previsti in caso di protrazione del mandato ex art. 1129 comma VI c.c.

La proroga decorrerà dalla data di scadenza dell’incarico originario.

Ancor meno felice appare la formulazione della norma sull’estensione del termine per l’approvazione dei rendiconti, che prevede che l’ampliamento  di dodici mesi non decorra dalla scadenza  del termine di cui all’art. 1130 n. 10 c.c. ma dalla chiusura del rendiconto, nascendo così già assai monco rispetto a quelle chiusure che si collocano alla fine del 2019.

© massimo ginesi 15 maggio 2020 

Foto di Gerd Altmann da Pixabay

CONDOMINIO E COVID-19: problemi pratici e normativi

 

L’evolversi della situazione sanitaria in Italia, con la conseguente adozione di continue misure normative volte a contenere il contagio, pone non pochi problemi di comprensione ed azione all’amministratore di condominio, che si trova a fronteggiare dubbi del tutto nuovi.

E’ dal 2012, anno della novella introdotta con L. 220/2012, che chi si occupa di condominio si pone dubbi sulla effettiva comprensione del fenomeno condominio da parte del legislatore, ma v’è da dire che la produzione normativa di questi giorni fuga ogni dubbio sulla totale approssimazione con cui viene affrontata ogni fattispecie, non solo condominiale, con una continua produzione di atti – spesso in spregio a qualunque criterio costituzionale di legiferazione – che limitano libertà, impongono divieti, prevedono fattispecie senza considerare i risvolti applicativi, ricorrendo sempre più a atti amministrativi (quali i DPCM o le ordinanze ministeriali), che lasciano non poche perplessità al soggetto che deve applicarle.

Vi è poi questa perversa tendenza ad imporre limiti e divieti senza alcun perimetro chiaro, disciplinando ma non vietando, strada che apre la porta agli arbìtri più assurdi per coloro che poi sono chiamati a far rispettare il precetto (da cui l’assurda notizia che si siano contestate decine di migliaia di violazioni ex art 650 cod.pen. a coloro che contravvengono ai divieti, con la prossima paralisi delle procure e dei tribunali che vedranno un sovraccarico di inutili decreti penali da smaltire…)

Un precetto, infine, che prende il divieto salvo situazioni urgenti e di assoluta necessità, che prescrive indicazione per gli anziani e divieti di compiere attività motoria non in prossimità della propria abitazione dimostra con chiarezza l’assurdo di una norma che non delimita la fattispecie cui deve essere applicata: Anziani, prossimità, assoluta necessità sono criteri totalmente discrezionali e non misurabili, che neanche uno studente di giurisprudenza al primo esame si sognerebbe di richiamare.

Detto ciò, in aggiunta a quanto già osservato nei giorni passati, è opportuno delineare i principali problemi che l’amministratore si vede costretto ad affrontare oggi:

  • alcune prassi sono state delineate in collaborazione con l’ISS e rappresentano certamente indicazioni cui avere riguardo, alle quali è opportuno che l’amministratore dia adeguato risalto con appositi avvisi nelle parti comuni.  Va a tal proposito rilevato che i normali parametri di adempimento/inadempimento e responsabilità, nella specifica situazione di emergenza, dovranno trovare applicazione ragionata, sì che all’amministratore non si potrà rimproverare, ex artt. 1129 e 1130 c.c. il mancato ferreo rispetto di tali indicazioni da parte dei condomini (ovvero egli non può trasformarsi in poliziotto condominiale), poiché la sua prestazione non può travalicare i limiti di ragionevolezza e attuabilità, mentre potrebbe essergli rimproverato di non aver dato adeguate informazioni, non aver predisposto adeguati strumenti di protezione per i dipendenti, non aver reso indisponibili talune parti comuni ricreative (piscine, campi da tennis, aree di ritrovo). Sul punto, per coloro che volessero approfondire la tematica dell’inadempimento, sono apparsi sul web diversi scritti interessanti che, mutatis mutandis, possono essere applicati anche alla prestazione contrattuale in condominio (non dimenticando che l’amministratore è un mandatario, ex art. 1129 comma XV c.c.)
  • ASSEMBLEE DI CONDOMINIO : è pacifico che, ad oggi, le assemblee di condominio non debbano tenersi. Era ovviamente troppo semplice redigere una norma apposita, tuttavia il divieto può essere desunto dal coacervo di disposizoni che vietano le riunioni, gli assembramenti, gli spostamenti, etc. Anche se, ove fossero rispettati tutti i parametri di distanza e salubrità  e si trattasse di grave ed imprescindibile necessità (ad esempio necessità di deliberare interventi per la statica dell’edificio o per servizi essenziali), la riunione, alla luce delle norme vigenti e sotto il profilo strettamente giuridico, potrebbe non ritenersi espressamente vietata.
  • E’ tuttavia evidente che l’unica indicazione sensata  che può essere data all’amministratore è di astenersi da qualsiasi convocazione e celebrazione di assemblea, giovandosi dei suoi poteri di intervento autonomi – così come disciplinati dall’art. 1130 c.c. e, per casi straordinari, dall’art. 1135 comma II c.c. (che prevede che “L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”). In tale ultima ipotesi l’ostacolo prioritario può essere di natura economica, laddove il condominio non abbia sufficienti risorse in cassa per far fronte all’imprevisto; paiono da sconsigliare (a maggior ragione per la celebrazione di assemblee ordinarie per la nomina dell’amministratore e l’approvazione dei bilanci)  forme virtuali di partecipazione (qui alcune note interessanti), laddove non siano espressamente previste dal regolamento di condominio, poiché la previsione non è ad oggi contenuta in alcuna norma e si presta a successive contestazioni non facilmente risolvibili (modalità di espressione del voto, partecipazione, discriminazione fra coloro che hanno mezzi telematici, etc).
  • Laddove sussistano problemi di liquidità, ed anche ai fini di continuare la gestione ove non si sia potuta celebrare l’assemblea di approvazione del consuntivo e del preventivo e di nomina dell’amministratore, appare prudente che quest’ultimo predisponga una modalità di esercizio straordinaria inviando comunque ai condomini i propri rendiconti e chiedendo una forma di ratifica provvisoria via mail), rimettendo a successiva assemblea gli adempimenti formali di approvazione (appare opportuno, a tal fine, avvisare i condomini che i versamenti saranno effettuati salvo conguaglio, all’esito della approvazione assembleare del rendiconto).
  • Per le stesse ragioni anche la nomina sarà differita alla prima assemblea utile, secondo gli ordinari parametri (sarà interessante verificare poi le successive interpretazioni in tema di funzioni e prorogatio, tema sul quale si può leggere un interessante intervento qui)
  • quanto alle responsabilità dell’amministratore e alla sua nomina, va osservato che  il D.L. 18/2020.   ha sospeso – in maniera assolutamente cervellotica e poco razionale, qui una completa disamina – ogni termine sostanziale e processuale (ivi compresi quelli di prescrizione e decadenza) sino al 15 aprile 2020.  Nulla è previsto circa i termini di cui all’art. 1130 n. 10 c.c., ovvero l’obbligo di convocare l’assemblea entro 180 giorni dalla chiusura del’esercizio, anche se è ragionevole ritenere che eventuali azioni successive di responsabilità, che qualche scriteriato dovesse ritenere di proporre, vedrebbero applicazione da parte della giurisprudenza di una interpretazione di buon senso, già emersa in passato, legata alla sussistenza di motivi imprescindibili che impedivano tali adempimenti.
  • RISCOSSIONE QUOTE – nessuna norma ha sospeso il versamento delle quote né la possibilità dell’amministratore di agire per il loro recupero forzoso (qui alcune riflessioni in tema di pagamenti telematici) . Va tuttavia rilevato che, di fatto, gli uffici giudiziari sono chiusi salvo che per le urgenze quindi, mentre è possibile depositare in via telematica decreti presso i tribunali (quindi per somme superiori a 5.000 euro), non lo è altrettanto presso i giudici di pace, che ad oggi non consentono modalità alternative al deposito cartaceo, in questo momento sospeso. E’ tuttavia plausibile che i decreti, anche se depositati, vedano cospicui ritardi nella firma  da parte del giudice (sono pervenuti da parte di molti Tribunali inviti a soprassedere anche ai depositi telematici) e divenga comunque poi inattuabile la loro notifica, essendo ad oggi impossibile accedere alle cancellerie per la richiesta di copie in forma esecutiva.
  • ove il condominio veda impossibilità di gestione a causa di taluni morosi, può essere disposto eventuale esercizio straordinario, secondo le indicazioni anche di recente emerse dalla Suprema Corte. E’ tuttavia ovvio che, ove la situazione di emergenza perdurasse a lungo,  l’amministratore si potrebbe trovare a fronteggiare situazioni non semplici.
  • ATTIVITA’ VIETATE  – dpcm 22 marzo 2020 – l’ultima boutade “normativa” è il decreto preannunciato in diretta Facebook alle ore 23,20 di sabato 21 marzo 2020, con la ridda di indiscrezioni filtrate per tutta la domenica, ed oggi pubblicato in gazzetta ufficiale, con cui si sospendono le attività produttive e commerciali sull’intero territorio nazionale, attività individuate mediante riferimento ad una tabella di codici ATECO (qui alcune indicazioni).  il condominio pare essere ricompreso con il codice ateco 97 (condominio con dipendenti), anche se appare del tutto improprio individuare tale realtà come attività produttiva industriale o commerciale, di talchè diventa improbabile ricondurre il condominio alla fattispecie indicata dal DPCM.
  • Alla luce di tale bizzarro modo di produrre norme, appare oggi lecito e prudenziale ritenere che debbano essere sospese tutte le attività di cantiere non indispensabili (anche alla luce del divieto di spostarsi da un comune all’altro) così come ogni altra non legata alla fornitura di servizi essenziali, pur rilevando che la solita locuzione “per comprovate esigenze lavorative” svuota di ogni significato precettivo la norma, avallando comportamenti disomogenei invece che favorire una interpretazione univoca (non sfuggirà inoltre che i codici ATECO 33/43 di cui all’allegato del DPCM consentono ogni attività di fornitura /manutenzione che possa rivelarsi necessaria in condominio).
  • quanto alla attività dei portieri, la previsione del codice ateo relativo, induce a ritenerla lecitamente proseguibile, anche se l’amministratore dovrà fornire al dipendente tutti i dispositivi di protezione individuale pervisti dalla normativa vigente in tema di contenimento del virus COVID-19 e fornire istruzioni scritte sulle modalità di svolgimento del servizio stesso e sull’utilizzo dei DPI. L’amministratore, ove lo ritenga funzionale, potrà variare temporaneamente le modalità di svolgimento del servizio, prevedendo ad esempio più passaggi giornalieri di pulizia per citofoni maniglie corrimano e portoni.

LO STUDIO DELL’AMMINISTRATORE – il nuovo DPCM 22 marzo 2020 prevede all’art. 1 che “le attività professionali non sono sospese e restano ferma le previsioni di cui all’art. 1 punto 7 DPCM 11 marzo 2020”. 

All’amministratore dunque non pare ad oggi fatto divieto assoluto di recarsi al proprio studio, osservando quanto stabilito sopra ovvero:

7) In ordine alle attività produttive e alle attività pro- fessionali si raccomanda che:

a) sia attuato il massimo utilizzo da parte delle imprese di modalità di lavoro agile per le attività che pos- sono essere svolte al proprio domicilio o in modalità a distanza;

b) siano incentivate le ferie e i congedi retribuiti per i dipendenti nonché gli altri strumenti previsti dalla contrattazione collettiva;

c) siano sospese le attività dei reparti aziendali non indispensabili alla produzione;

d) assumano protocolli di sicurezza anti-conta- gio e, laddove non fosse possibile rispettare la distanza interpersonale di un metro come principale misura di contenimento, con adozione di strumenti di protezione individuale;

e) siano incentivate le operazioni di sanificazione dei luoghi di lavoro, anche utilizzando a tal fine forme di ammortizzatori sociali”

si tratta tuttavia di norma mal formulata e di dubbia interpretazione, posto che nell’allegato che indica i codici Ateco (che la norma riferisce solo alle attività industriali e commerciali sospese) sono ricomprese anche attività professionali, fra le quali non è indicata la n. 68, relativa agli amministratori di condominio. E’ evidente che, a mente del combinato disposto (rectius, del malcombinato) di tutte le norme percettive ad oggi emesse, la frequenza dello studio sia del tutto sconsigliata e da lasciare ad ipotesi residuali e di emergenza.

 

_________________

alla luce della situazione in essere va in ultimo rilevato un aspetto collaterale non secondario: la legislazione, specie in periodi emergenziali, non può prescindere dai cardini del sistema costituzionale.

 © massimo ginesi 23 marzo 2020 


Foto di Cock-Robin da Pixabay

le assemblee condominiali ai tempi del coronavirus

“E’ la vita, più che la morte, a non avere limiti.” (l’amore ai tempi del colera – G.G. Marquez)  

Il veloce susseguirsi di provvedimenti urgenti, volti a contenere il diffondersi del contagio da Coronavirus pone non pochi interrogativi agli amministratori di condominio, soprattutto in ordine ad eventi di aggregazione quali finiscono per essere le assemblee condominiali.

Va a tal proposito osservato che in data 4.3.2020 è stato emanato un decreto del Presidente Consiglio dei Ministri , che introduce  ( sino al 3  aprile p.v.) misure che hanno vigore su tutto il territorio nazionale e, in particolare prevedeva  all’art. 1 comma 1 lett. b 

  • b) sono sospese le manifestazioni, gli eventi e gli spettacoli di qualsiasi natura, ivi inclusi quelli cinematografici e teatrali, svolti in ogni luogo, sia pubblico sia privato, che comportano affollamento di persone tale da non consentire il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro di cui all’allegato 1, lettera d);

e,  all’art. 2 comma 1 lett. b

  • b) è fatta espressa raccomandazione a tutte le persone anziane o affette da patologie croniche o con multimorbilità ovvero con stati di immunodepressione congenita o acquisita, di evitare di uscire dalla propria abitazione o dimora fuori dai casi di stretta necessità e di evitare comunque luoghi affollati nei quali non sia possibile mantenere la distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro, di cui all’allegato 1, lettera d);
è del tutto evidente che si tratta di ipotesi che ben rilevano anche a fini assembleari, poiché indubitabilmente si tratta di riunioni che rientrano nella previsione di cui all’art. 1 ed in cui facilmente può verificarsi l’ipotesi di cui all’art. 2.
Come sempre in questo paese il legislatore produce testi di legge da brivido, poiché la formulazione di entrambe le fattispecie  – formulando ipotesi di divieto non chiaramente determinate – lascia nelle mani dell’amministratore il cerino circa la decisione se celebrare le assemblee già convocate o convocarne altre nel periodo de quo. 
Per il periodo che va dal 4 marzo al 9 marzo 2020 la risposta alla seconda ipotesi era del tutto intuitiva: appariva  opportuno posticipare nuove convocazioni a data successiva al 3 aprile p.v., salva l’eventuale proroga o modifica delle misure interdittive. 
La soluzione al primo dubbio appariva  invece assai più complessa, poichè la norma prevede sospensione per riunioni che comportino modalità da non consentire distanze superiori ad un metro (forse nella mente di questo legislatore il segretario o il presidente dovranno munirsi di una portica e allontanare i condomini disponendoli secondo un rigoroso schema geometrico…) mentre la definizione “affollamento tale da…” comporta una valutazione discrezionale di difficile determinazione.
Risultava  allora opportuno che l’amministratore tenesse una condotta particolarmente prudenziale, sia per se stesso sotto il profilo sanitario, sia ai fini di possibili contestazioni sullo svolgimento dell’assemblea (che potrebbero portare a qualche strampalata impugnativa, ove taluno si ritenesse leso ed impedito a partecipare dalle modalità e dal luogo scelto per la celebrazione).
Poteva  dunque rispondere a buon senso rinviare le assemblee di complessi particolarmente numerosi, ove il rispetto delle modalità raccomandate nel decreto sia di fatto impossibile, adottando per le altre (ove non sia possibile o opportuno rinviarle) locali adeguati e rappresentando ai condomini l’opportunità di valorizzare la delega, dando luogo ad assembramenti ridotti. 
In entrambi i casi poteva  essere ragionevole inviare un comunicato (in cui si posticipava l’assemblea o si invitava a partecipazioni consapevoli) con le indicazioni emergenti dal decreto,  anche riguardo alle norme di condotta da osservare. 
Non essendo in quel lasso di tempo  la Liguria considerata zona rossa, non sussistevano provvedimenti interdettivi locali più severi (come invece sono stati adottati in Veneto e Lombardia, volti a contenere al minimo le occasioni di assembramento), sussistono tuttavia ordinanze locali (come quella emanata dal Sindaco di Lerici) che impongono agli amministratori comunicazioni circa gli arrivi nei condomini di soggetti provenienti da zone c.d. rosse..
Vi sono anche  autori che hanno esaminato la possibilità di svolgere l’incontro in videoconferenza, che oggi può essere anche semplicemente gestita via Skype o whatsapp o altri sistemi digitali e  che eviterebbe l’interazione personale, ipotesi che tuttavia pare di difficile attuazione – alla luce delle norme vigenti – ove non sia espressamente prevista dal regolamento contrattuale oppure non veda il consenso di tutti i condomini.
Ove poi l’amministratore decida  di celebrare comunque l’assemblea può essere opportuno dare atto in apertura di verbale che il numero di partecipanti e le caratteristiche del locale consentono di osservare le prescrizioni di cui al DPCM 4.3.2020.
Tuttavia in data 9.3.2020  il Presidente del Consiglio dei Ministri ha firmato un provvedimento (in vigore da oggi) che estende a tutta l’Italia il regime già previsto dal DPCM 8 marzo 2020 per la Lombardia e talune province venete, piemontesi  ed emiliane.
Aldilà di quel che si legge sul web e sulla stampa (pare che in questo paese lo sport preferito sia diffondere panico) il decreto non prevede divieti assoluti per coloro che non sono in quarantena, ma mobilità ridotta e solo per  motivi lavorativi, familiari e di salute da autocertificare con apposito modulo in caso di controllo (art. 1 lett a DPCM 8 marzo 2020: “ a) evitare ogni spostamento delle persone fisiche in entrata e in uscita dai territori di cui al presente articolo, nonche’ all’interno dei medesimi territori, salvo che per gli spostamenti motivati da comprovate esigenze lavorative o situazioni di necessita’ ovvero  spostamenti per motivi di salute”)
Prevede tuttavia il divieto, già contenuto del DPCM 8 marzo 2020 all’art. 1 lett G, di qualunque evento pubblico o privato: ”   g) sono sospese tutte le manifestazioni organizzate, nonche’ gli eventi in luogo pubblico o privato, ivi compresi quelli di carattere culturale, ludico, sportivo, religioso e fieristico, anche se svolti in luoghi chiusi ma aperti al pubblico, quali, a titolo d’esempio, grandi eventi, cinema, teatri, pub, scuole di ballo, sale giochi, sale scommesse e sale bingo, discoteche e locali assimilati; nei predetti luoghi e’ sospesa ogni attivita'”
 
La formulazione  non brilla per chiarezza e il precetto sembra diretto a disciplinare eventi di natura diversa dalle assemblee di condominio, tuttavia il tenore letterale della norma e lo spirito dell’intero provvedimento, volto ad evitare spostamenti e incontri, induce cautelativamente a ritenere ad oggi sospese anche le riunioni assembleari, di talchè pare opportuno predisporre rinvio di quelle già fissate.
 
Ciò sia nell’ottica di rispetto di disposizioni che si pongono a tutela della salute pubblica e devono essere interpretate nel modo più rigoroso possibile, sia per evitare possibili impugnative da parte di coloro che – a questo punto legittimamente – potrebbero considerare la celebrazione di una riunione condominiale un motivo non idoneo allo spostamento dal proprio domicilio (ai sensi dell’art. 1 lett. a DPCM 8 marzo 2020, oggi applicato a tutto il territorio  nazionale).
© massimo ginesi 10 marzo 2020

 

dpcm20200309-200309223929

 

poteri di tutela del singolo condomino contro l’utilizzo improprio della cosa comune

una recente pronuncia della Suprema Corte (Cass.civ. sez. II  ord. 18 novembre 2019 n. 29924 rel. Scarpa) chiarisce che – anche ove il regolamento condominiale preveda il preventivo assenso dell’amministratore o dell’assemblea alla esecuzione di opere da parte dei singoli destinate ad incidere sulle parti comuni –  resta intatta la facoltà del singolo che ritenga leso il proprio diritto, a fronte di interventi che travalichino i confini di cui all’art. 1102 c.c.,  di ricorrere all’autorità giudicai onde ottenere la relativa tutela .

Allorché una clausola del regolamento di condominio, di natura convenzionale, imponga il consenso preventivo dell’amministratore o dell’assemblea per qualsiasi opera compiuta dai singoli condomini che possa modificare le parti comuni dell’edificio, pur dovendosi riconoscere all’assemblea stessa, nell’esercizio dei suoi poteri di gestione, la facoltà di ratificare o convalidare ex post le attività che siano state compiute da alcuno dei partecipanti in difetto nella necessaria preventiva autorizzazione, resta salvo l’interesse processuale di ciascun condomino ad agire in giudizio per contestare il determinato uso fatto della cosa comune ed il potere dell’assemblea di consentirlo, ove esso risulti comunque lesivo del decoro architettonico del fabbricato, non dando ciò luogo ad un sindacato dell’autorità giudiziaria sulle valutazioni del merito o sulla discrezionalità di cui dispone l’assemblea”.

© massimo ginesi 22 novembre 2019