soprelevazione e statica dell’edificio: una recentissima pronuncia della cassazione.

Il condomino che intende procedere a soprelevazione ai sensi dell’art. 1127 c.c. ha  l’onere di provare che il nuovo corpo  di fabbrica non arrechi pregiudizio alla statica dell’intero edificio, e – ove questo si trovi in zona sismica – anche che il complesso risultante dall’intervento risulti idoneo a tali fini.

Ad assolvere tale onere possono non essere sufficienti i eventuali atti urbanistici che abbiano assentito l’opera e neppure l’astratta relazione di un tecnico che attesti la rispondenza della sola nuova fabbrica ai criteri antisismici ,poiché il presupposto di esistenza del diritto a sopraelevare ex art 1127 c.c. è costituito dalla assenza di alcun pregiudizio statico afferente l’intero fabbricato così come risultante dalla edificazione del  nuovo volume; sì che la controversia  fra colui che intende procedere alla nuova costruzione ed i condomini che vi si oppongono va risolta alla stregua degli ordinari criteri civilistici.

E’ quanto statuisce, con ampiezza di argomenti, Cass.civ. sez. II  ord. 29 gennaio 2020 n. 2000 rel. Scarpa ): “La Corte d’appello di Catania ha correttamente qualificato come “sopraelevazione”, agli effetti dell’art. 1127 c.c., il manufatto dell’altezza variabile da m. 2,10 a m. 2,40 realizzato da T.A. sulla terrazza di copertura dell’edificio condominiale, vano avente una superficie di mq 42, cui si accede dall’appartamento di proprietà esclusiva T. mediante scala a chiocciola innestata nel solaio.

Ai fini dell’art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale è, infatti, costituita dalla realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell’area sovrastante il fabbricato, per cui l’originaria altezza dell’edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche (Cass. Sez. 2, 24/10/1998, n. 10568; Cass. Sez. 2, 10/06/1997, n. 5164; Cass. Sez. 2, 24/01/1983, n. 680; Cass. Sez. 2, 07/09/2009, n. 19281). Nella definizione enunciata da Cass. Sez. U, 30/07/2007, n. 16794, la nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende, peraltro, non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato.
L’art. 1127 c.c. sottopone, poi, il diritto di sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio ai limiti dettati dalle condizioni statiche dell’edificio che non la consentono, ovvero dall’aspetto architettonico dell’edificio stesso, oppure dalla conseguente notevole diminuzione di arie e luce per i piani sottostanti.

Il limite segnato dalle condizioni statiche si intende dalla giurisprudenza di questa Corte, in particolare, come espressivo di un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione.

Ne consegue che le condizioni statiche dell’edificio rappresentano un limite all’esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l’oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso, limite che si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione, il cui accertamento costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato (Cass. Sez. 2, 30/11/2012, n. 21491).

È parimenti consolidato l’orientamento secondo il quale il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio, previsto dall’art. 1127 c.c., comma 2, debba interpretarsi non nel senso che la sopraelevazione sia vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentano di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture siano tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell’art. 1127 c.c., comma 2, e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico.

La domanda di demolizione può essere, perciò, paralizzata unicamente da tale prova di adeguatezza della sopraelevazione e della struttura sottostante rispetto al rischio sismico; sicché, ove detta prova non sia acquisita, il diritto di sopraelevare non può sorgere. La condizione di liceità della sopraelevazione eseguita dalla T. , era, dunque, subordinata alla verifica che il fabbricato Condominio (omissis) fosse stato reso conforme alle prescrizioni tecniche dettate dalla legislazione speciale (L. n. 64 del 1974, art. 14), dovendosi acquisire elementi sufficienti a dimostrare scientificamente la sicurezza antisismica della sopraelevazione e dell’edificio sottostante, mediante indagine di fatto demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se, come nel caso in esame, congruamente motivato.

Soltanto la presentazione di una progettazione antisismica dell’opera eseguita e dell’intero edificio, conseguente ad una verifica della struttura complessiva e delle fondazioni del fabbricato, permette di ottemperare alla presunzione di pericolosità derivante dall’inosservanza delle prescrizioni tecniche dettate dalla normativa speciale. La Corte d’Appello ha motivatamente spiegato le ragioni della propria adesione alle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, indicando come la sopraelevazione fosse stata realizzata dalla T. in assenza di preventive indagini conoscitive e verifiche tecniche circa l’incidenza sui carichi permanenti e sui sovraccarichi accidentali dell’edificio, con conseguente pregiudizio statico.

Non hanno perciò rilievo dirimente, ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico, nè il conseguimento della concessione edilizia relativa al corpo di fabbrica elevato sul terrazzo dell’edificio (Cass. Sez. 2, 26/04/2013, n. 10082; Cass. Sez. 2, 11/02/2008, n. 3196), nè, al contrario di quanto assume la ricorrente, la certificazione redatta da un tecnico attestante l’idoneità statica delle opere eseguite, sufficiente per il conseguimento della concessione in sanatoria di costruzioni in zone sismiche (in base al combinato disposto di cui alla L.R. Sicilia 10 agosto 1985, n. 37, art. 26 ed alla L.R. Sicilia 15 maggio 1986, n. 26, art. 7), e neppure la carenza della condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, poste a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie nonché degli interessi urbanistici, e dunque funzionali a verificare l’idoneità dell’immobile ad essere “abitato”, o più generalmente ad essere frequentato dalle persone fisiche.

Si tratta, infatti, di atti che attengono all’ambito del rapporto pubblicistico tra P.A. e privato, e cioè all’aspetto formale dell’attività edificatoria, e che non sono invece di per sé risolutivi del conflitto tra i proprietari privati interessati in senso opposto alla costruzione, conflitto da dirimere pur sempre in base al diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell’opera e i limiti posti dall’art. 1127 c.c.”

© massimo ginesi 30 gennaio 2020

infiltrazione da lastrico solare esclusivo: legittimazione passiva per i danni.

 

La cassazione (Cass.civ. sez. II  ord. 17 gennaio 2020 n. 951) richiama il dettato  delle sezioni unite del 2016 in tema di infiltrazioni da lastrico solare, con riguardo ad una vicenda che vedeva dani causati al sottostante appartamento condotto in locazione: “la Corte d’appello di Napoli, con la sentenza di cui in epigrafe, riformata la sentenza di primo grado, accolto l’appello principale di D.G.M.I. e quello incidentale di R.E. , condannò il Condominio di (omissis) e la D.G. a corrispondere alla R. la complessiva somma di Euro 4.187,03, oltre rivalutazione e interessi, ponendone 2/3 a carico del condominio e 1/3 a carico della D.G. ;
purgata la narrazione delle vicende di primo e secondo grado che oramai hanno perso d’attualità è bastevole osservare che la condanna afferiva al risarcimento del danno procurato all’interno dell’abitazione, di proprietà della D.G. e condotto in locazione dalla R. , da infiltrazioni di acqua piovana provenienti dalla terrazza di copertura dell’edificio condominiale, di proprietà esclusiva della D.G. “

Il giudice di legittimità rileva che “con il primo motivo la ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1123, 1126, 1130, 1131 e 1578 c.c., art. 1585 c.c., comma 2, artt. 2043 e 2051 c.c. e degli artt. 81, 91, 111, 279, 323 e 362 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3; nonché “insufficiente e contraddittoria motivazione su fatto controverso e decisivo per il giudizio”, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5;
– questa, in sintesi, liberata l’esposizione dal sovrabbondante e non pertinente richiamo a larga parte della congerie di norme sopra riportate e dalla denunzia di un vizio motivazionale non previsto dalla legge:
– la ricorrente afferma che dei danni derivanti dal lastrico solare, senza che rilevi la circostanza che di esso ne sia proprietaria esclusiva la medesima, deve essere chiamato a rispondere il solo condominio;

considerato che la doglianza è destituita di giuridico fondamento: a) questa Corte a Sezioni Unite ha chiarito che, in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (sentenza n. 9449 del 10/05/2016, Rv. 639821; conf., Sez. 2, n. 3239, 7/2/2017);
b) in secondo luogo il locatore (nella specie la ricorrente) deve mantenere la cosa locata “in istato da servire all’uso convenuto” (art. 1574 c.c., n. 2) e, pertanto, la D.G. , fermi i suoi rapporti col condominio, restava obbligata nei confronti della conduttrice”

© massimo ginesi 22 gennaio 2020

il condomino apparente non esiste: lo conferma la Cassazione

Una recente pronuncia della Cassazione (Cass. sez. VI ord. 15 gennaio 2020 n. 724) ribadisce che l’unico legittimato passivo dell’azione giudiziale volta al recupero delle quote è l’effettivo obbligato e non chi possa apparire tale.

E’ tesi ormai consolidata da oltre un decennio e stupisce che la Corte d’appello di Salerno, che ha emesso il provvedimento oggetto di ricorso, abbia ancora fatto riferimento a tale figura.

La vicenda riguardava un decreto ingiuntivo ottenuto contro l’usufruttuario dell’immobile, anteriormente alla riforma del 2012, posto che oggi – a mente dell’art. 67 disp.att.c.c. –  costui sarebbe obbligato in solido con il nudo proprietario. 

“Ed invero questa Corte ha affermato il principio secondo cui “In caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale -come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento di proprietà non comunicato all’amministratore abbia continuato a comportarsi da proprietario- difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d’altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale” (Cass. Sez. U, Sentenza n. 5035 del 08/04/2002, Rv.554784; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23994 del 27/12/2004, Rv.578502; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1627 del 25/01/2007, Rv.595736; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17039 del 03/08/2007, Rv.599349; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17619 del 10/08/2007, Rv.599346; Cass. Sez.2, Sentenza n. 22089 del 22/10/2007, Rv.600067; Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 23621 del 09/10/2017, Rv. 646793).

copyright massimo ginesi 20 gennaio 2020

condominio: aumento delle unità e uso turnario dei posti auto

Una recente sentenza dei giudici romani (Trib. Roma sez. V 13/12/2019,n.23958) recepisce un principio già diffuso nella giurisprudenza di legittimità (l’uso turnario dei posti auto, laddove siano in misura non sufficiente a soddisfare le esigenze di tutti i condomini) e lo applica anche alle ipotesi in cui la carenza sia sopravvenuta all’aumento dei condomini, conseguente al frazionamento di unità immobiliari

“È a questo punto da considerare che il frazionamento non è vietato dal regolamento condominiale.

Vale ulteriormente precisare che il divieto di frazionamento, essendo una limitazione del diritto alla proprietà, deve necessariamente essere espresso e che il regolamento del condominio edilizio, solamente qualora rivesta natura c.d. contrattuale, ossia sia stato redatto dall’originario unico proprietario dell’edificio, sia stato fatto oggetto di trascrizione nei pubblici registri immobiliari e sia stato richiamato nei singoli atti di alienazione delle unità immobiliari, ovvero sia stato adottato con deliberazione assunta all’unanimità dei consensi dei componenti la collettività condominiale o, infine, sia effetto di accordo negoziale intervenuto tra tutti i condomini, in ragione di tali modalità formative, può validamente imporre limiti alle facoltà d’impiego ordinariamente spettanti al singolo condomino sui beni comuni o prevedere limiti alle forme d’utilizzo degli immobili oggetto di proprietà solitaria dovendosi escludere, in difetto del rispetto di tali condizioni, la validità e cogenza di eventuali restrizioni all’esercizio del diritto dominicale, di condominio ovvero individuale, aventi titolo in un testo regolamentare.

Ciò premesso, la questione cui si deve avere riguardo per la decisione è quella della perdurante validità, o meno, di una disciplina che, pur legittimamente emessa all’epoca, non sia più rispondente alla situazione di fatto modificatasi successivamente e quella della rilevanza dei frazionamenti che accrescono il numero delle unità immobiliari e, quindi, astrattamente dei possibili fruitori dei diritti condominiali.

È al riguardo da considerare che l’uso del posto auto è stata assegnato ai singoli condomini come concessione di natura personale – e non reale – senza alcuna implicazione riguardo alla quota millesimale di partecipazione sulle cose comuni.

Diverso sarebbe stato se l’autorimessa comune fosse stata divisa tra tutti i condomini in via definitiva con l’attribuzione del posto auto come proprietà individuale. L’attribuzione di un tale diritto avrebbe dovuto, tra l’altro, anche essere sottoscritta da tutti i condomini per il perfezionamento sotto il profilo formale, stante, com’ è noto, l’obbligo della forma scritta per tutti i trasferimenti.

Ne deriva che, in assenza di alcuna limitazione legale o convenzionale che vieti o limiti il frazionamento e quindi la proliferazione delle unità immobiliari, devono essere riconosciuti ai proprietari dei nuovi appartamenti, i quali concorrono anch’essi pro-quota negli oneri afferenti alle parti comuni, gli stessi diritti di cui godevano in precedenza tutti gli altri.

Il definitiva, proprio in ragione della mutata situazione di fatto, deve riconoscersi il diritto anche alla T.G. all’uso del posto auto e ciò proprio alla luce del principio che si richiama alla parità di tutti i condomini nell’uso della cosa comune sancito dall’art. 1102 c.c, – nel caso di specie nell’uso dello spazio comune, attraverso la suddivisione in più posti auto in modo turnario nel caso in cui il numero dei posti auto complessivo sia insufficiente a fronteggiare tutte le richieste – dovendo al riguardo essere considerato che l’art. 1102 c.c., stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro dirittoTale uso è specificamente disciplinato dall’articolo 26 del regolamento condominiale che, con specifico riguardo all’ipotesi in cui i posti auto siano inferiori rispetto al numero dei condomini, prevede espressamente la turnazione nel loro utilizzo.”

© massimo ginesi 16 gennaio 2020

balconi aggettanti: l’eventuale sussistenza di elementi decorativi va accertata caso per caso.

Una recente sentenza del Tribunale capitolino (Tribunale Roma sez. V, 07/01/2020,  n.125) ripercorre gli orientamenti di legittimità in tema di balconi, ribadendo che – ove non sussistano elementi decorativi che indicano a ritenere le parti esterne comuni ex art 1117 c.c. in quanto costitutive del prospetto dell’edificio, il balcone sia elemento di proprietà individuale, sul cui titolare gravano le relative spese.

per tali ragioni ha dichiarato la nullità della deliberare che aveva approvato i lavori straordinari alla facciata, ai lastrici e ai balconi ripartendo la spesa per millesimi generali di proprietà.

E’ quindi da rilevare che, secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale, i balconi – essendo elementi accidentali, privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all’uso comune, ma soltanto all’uso e godimento di una parte dell’immobile oggetto di proprietà esclusiva – non costituiscono parti comuni dell’edificio, ma devono considerarsi appartenenti esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare corrispondente, della quale costituiscono naturale prolungamento e pertinenza.

Nei balconi possono – eventualmente – anche ricorrere elementi decorativi (quali il rivestimento della fronte o della parte sottostante della soletta, frontalini e pilastrini) che costituiscano un ornamento della facciata, assimilabili, per tale loro funzione – ai sensi dell’art. 1117 c.c. – alle parti comuni dell’edificio; però non solo la individuazione di tali elementi ma anche la loro funzione architettonica e il conseguente regime di appartenenza (condominiale se assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio, di pertinenza dell’appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo al decoro di quest’ultimo) non possono definirsi in astratto, ma devono essere effettuati in concreto, caso per caso, in base al criterio della loro funzione prevalente.

Inoltre già con la sentenza n. 14576 del 30.07.2004 la Corte di Cassazione, confermando un orientamento costante ed univoco, ha statuito che “i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa e che soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v., anche, Cass. 23 settembre 2003 n. 14076)”.

© massimo ginesi 15 gennaio 2020

pluralità di locatori, azione per rilascio e pagamento canoni

una recente sentenza del Tribunale apuano (Trib. Massa 10.1.2020 n. 24) affronta un caso peculiare di immobile (albergo) di proprietà  di più soggetti, locato a società di capitali di  cui taluni dei locatori sono amministratori.

Non tutti i locatori erano d’accordo per l’azione giudiziale iniziata con intimazione di licenza per finita locazione. Il Tribunale ha ritenuto che l’assenza di una volontà della comunione, a fronte dell’espresso dissenso di alcuni comproprietari, impedisca di agire per il rilascio ma non per il pagamento dei canoni.

Parte attrice e parte intervenuta sono comproprietari del bene oggetto di  domanda,  di  talchè – secondo un costante orientamento giurisprudenziale (Cass.  1650/2015,  per  i  profili sostanziali Cass. sez.Un. 11134/2012) – ciascuno di essi è legittimato a proporre azione di sfratto, presumendosi pari poteri gestori dei singoli comproprietari.

Ove risulti, invece, contrasto fra gli stessi, tale presunzione non potrà più ritenersi operante e l’azione giudiziale dovrà essere promossa unicamente in forza di ordinaria delibera degli aventi diritto, ai sensi dell’art. 1105 comma II c.c., oppure, ove tale maggioranza non riesca a formarsi, ai sensi di provvedimento reso ex art. 1105  comma IV c.c.

Nel caso di specie le intervenute hanno eccepito l’assenza di tali requisiti e la propria contrarietà all’azione intrapresa dagli attori, sì che “ la legittimazione del singolo comunista deve essere esclusa quando, a seguito dell’intervento in causa degli altri partecipanti alla comunione della cosa locata, si accerti l’esistenza del contrasto tra i compartecipanti” (cass. 480/2009, cass 4291/78)

In assenza di delibera o provvedimento giudiziale ex art 1105 comma IV c.c., essendo pacificamente emerso il contrasto fra i diversi comproprietari e dissenso delle odierne intervenute, non si potrà che pervenire  ad  una  declaratoria  di  inesistenza  di legittimazione processuale degli odierni attori riguardo all’azione di licenza per finita locazione intimata da R…

Se l’azione per il rilascio deve essere esercitata unitariamente (dal singolo o dalla comunione), per evidente infrazionabilità del relativo adempimento riguardo a unitario compendio oggetto di locazione, analoga considerazione non  può  essere  svolta  per  quel che attiene alla domanda  di  pagamento  dei  canoni  /indennità  di  occupazione,  vieppiù  alla luce  di  quanto  disposto  da Cass. Sez. un. 11136/2012 e  tenuto  conto che    nel caso    di specie – l’art. 6 del contratto di locazione (doc. 2 di parte attrice) già prevedeva una prestazione frazionata in capo al conduttore con riguardo al corrispettivo della locazione,    da versare pro quota a ciascun co-locatore; riguardo  alla  concessione  in  locazione effettuata in favore di R.  srl non sussiste inoltre il meccanismo gestorio descritto dalle Sezioni Unite della Corte di legittimità nella pronuncia  testè  richiamata,  posto che la locazione non è stata  stipulata  da  uno  dei  comproprietari  nell’esercizio  di pari poteri gestori presunti ma consegue a delibera della comunione, con conseguente insussistenza della necessità di integrazione del contradditorio nei confronti degli altri comproprietari indicata dalla Suprema Corte.

Va ancora osservato che parrebbe ingiustamente afflittivo e penalizzante per gli odierni attori ritenere che l’azione per il pagamento dei canoni /indennità segua gli stessi principi dell’azione di rilascio, posto che – anche alla luce degli argomenti resi da Cass. Sez. un. 11136/2012 – il singolo co-locatore ben può agire direttamente per ottenere il pagamento della propria quota di canone e non può riconoscersi agli altri comproprietari un diritto di veto o, comunque, il potere di paralizzare unilateralmente e ad libitum il diritto di ciascun co-locatore di ottenere la prestazione patrimoniale pro-quota dovuta dal conduttore.

Tale aspetto appare emblematico ed eclatante nella  vicenda  de  quo,  ove  la  conduttrice  non si è costituita e non si è opposta, tuttavia colei che pretenderebbe di paralizzare anche l’azione volta al pagamento delle indennità dovute pro quota agli attori per la ritardata consegna (eccependo la carenza di legittimazione degli attori) è l’intervenuta R.  che, oltre che comproprietaria, è la legale rappresentante della società conduttrice convenuta.

Ne deriva che la società conduttrice convenuta dovrà essere condannata a versare agli attori, con decorrenza 1.1.2019 e sino all’effettivo rilascio, quota parte dell’importo pari al canone contrattualmente stabilito a mente dell’art. 6 del contratto di locazione: va infatti riconosciuta al locatore un’indennità di occupazione in misura pari al canone contrattualmente convenuto, ai sensi dell’art. 1591 c.c. (Cass. 18486/2014); l’importo dovuto dalla convenuta sarà proporzionale – rispetto all’intero – alla quota del diritto di proprietà di cui costoro sono contitolari.

Posto che le parti, all’art. 8 del contratto, hanno inteso anche predeterminare il maggior danno da ritardata restituzione, dovrà  essere  versata  agli  attori  da  parte  convenuta  anche la relativa quota parte frazionaria e  proporzionata alla quota del diritto di proprietà  di cui sono contitolari”

© massimo ginesi 13 gennaio 2020

 

telecamere in condominio compatibili con la normativa europea

E’ quanto ha statuito la Corte Europea di giustizia (Corte giustizia UE sez. III, 11/12/2019, n.708):

“Gli artt. 6, par. 1, lett. c), e 7, lett. f), della direttiva 95/46/Ce del Parlamento europeo e del Consiglio, del 24 ottobre 1995, relativa alla tutela delle persone fisiche con riguardo al trattamento dei dati personali, nonché alla libera circolazione di tali dati, letti alla luce degli artt. 7 e 8 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea, devono essere interpretati nel senso che essi non ostano a disposizioni nazionali, le quali autorizzino la messa in opera di un sistema di videosorveglianza, come il sistema controverso nel procedimento principale installato nelle parti comuni di un immobile ad uso abitativo, al fine di perseguire legittimi interessi consistenti nel garantire la sicurezza e la tutela delle persone e dei beni, senza il consenso delle persone interessate, qualora il trattamento di dati personali effettuato mediante il sistema di videosorveglianza in parola soddisfi le condizioni enunciate nel succitato articolo 7, lettera f), aspetto questo la cui verifica incombe al giudice del rinvio (la Corte si è così pronunciata nella controversia promossa da un cittadino rumeno contro una associazione di comproprietari di un immobile affinchè fosse messo fuori servizio il sistema di videosorveglianza di un immobile e fossero rimosse le telecamere installate in alcune parti comuni di dello stesso).”

© massimo ginesi 7 gennaio 2020