frontali – Avvocato MASSIMO GINESI

Una recente sentenza del Tribunale capitolino (Tribunale Roma sez. V, 07/01/2020, n.125) ripercorre gli orientamenti di legittimità in tema di balconi, ribadendo che – ove non sussistano elementi decorativi che indicano a ritenere le parti esterne comuni ex art 1117 c.c. in quanto costitutive del prospetto dell’edificio, il balcone sia elemento di proprietà individuale, sul cui titolare gravano le relative spese.

per tali ragioni ha dichiarato la nullità della deliberare che aveva approvato i lavori straordinari alla facciata, ai lastrici e ai balconi ripartendo la spesa per millesimi generali di proprietà.

“E’ quindi da rilevare che, secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale, i balconi – essendo elementi accidentali, privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all’uso comune, ma soltanto all’uso e godimento di una parte dell’immobile oggetto di proprietà esclusiva – non costituiscono parti comuni dell’edificio, ma devono considerarsi appartenenti esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare corrispondente, della quale costituiscono naturale prolungamento e pertinenza.

Nei balconi possono – eventualmente – anche ricorrere elementi decorativi (quali il rivestimento della fronte o della parte sottostante della soletta, frontalini e pilastrini) che costituiscano un ornamento della facciata, assimilabili, per tale loro funzione – ai sensi dell’art. 1117 c.c. – alle parti comuni dell’edificio; però non solo la individuazione di tali elementi ma anche la loro funzione architettonica e il conseguente regime di appartenenza (condominiale se assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio, di pertinenza dell’appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo al decoro di quest’ultimo) non possono definirsi in astratto, ma devono essere effettuati in concreto, caso per caso, in base al criterio della loro funzione prevalente.

Inoltre già con la sentenza n. 14576 del 30.07.2004 la Corte di Cassazione, confermando un orientamento costante ed univoco, ha statuito che “i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa e che soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v., anche, Cass. 23 settembre 2003 n. 14076)”.

Il tema dei balconi aggettanti e delle spese necessarie alla loro manutenzione è assai sentito in condominio e ha visto nella giurisprudenza di legittimità una evoluzione interpretativa che pare ormai stabilizzata da una decina d’anni: il balcone è di proprietà esclusiva del piano a cui serve, che dovrà gravarsi delle relative spese, salvo che gli elementi esterni del balcone costituiscano componenti ornamentali della facciata, poichè in tal caso quei soli elementi decorativi divengono parti comuni e gli oneri per la manutenzione di quelle sole componenti dovranno ricadere su tutti i condomini, ai sensi dell’art. 1123 cod.civ

Non sempre semplice è stabilire quando gli elementi esterni possono assumere valenza decorativa: una recente sentenza del tribunale capitolino (Trib. Roma 7 novembre 2017 n. 20887) fornisce qualche utile spunto di riflessione.

“i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, nè essendo destinati all’uso o al servizio di esso. Tuttavia il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata” (così Cass. 21.01.2000 n. 637; v. anche Cass. 23.09.2003 n. 14076; Cass. 30.07.2004 n. 14576).

Nel caso di specie, muovendo dalla visione dette rappresentazioni fotografiche prodotte in atti, non può di certo ritenersi che i balconi insistenti sulla facciata dello stabile del condominio convenuto assolvano a funzione alcuna incidente, in senso positivo, sul decoro e/o sull’assetto architettonico dello stabile.

Si può infatti osservare, senza dover ricorrere alla valutazione tecnica di un esperto, che l’edificio ha caratteristiche estetiche piuttosto dozzinali e i balconi, privi di qualsiasi fregio o decorazione e neppure omogenei nell’aspetto, sembrano inserirsi nella facciata in modo caotico e disorganico.

Si nota altresì che non vi è alcuna continuità lineare tra fasce marcapiano (inesistenti) e frontalini, che – se sussistente – potrebbe far supporre una volontà progettuale di rendere in un insieme unitario i ritmi scanditi dal balconi con gli altri elementi orizzontali della facciata e di non considerare, quindi, i balconi stessi come entità autonome ed isolate dal contesto architettonico della facciata.

Le spese relative agli interventi sui balconi, dunque, devono far carico ai proprietari degli stessi e non essere attribuiti ai condomini secondo le tabelle millesimali; l’assemblea, disponendo in quest’ultimo senso, ha di fatto attratto alla proprietà comune dei beni che, invece, sono di pertinenza individuale, esorbitando dai suoi poteri e violando il diritto dei condomini non proprietari di balconi, costretti al pagamento pro quota delle relative spese, all’integrità del loro patrimonio.

Il Condominio ha osservato che gli interventi da eseguirsi solo parzialmente riguardano frontalini e sottobalconi, concernendo anche e prevalentemente la facciata dell’edificio.

La questione è irrilevante. Il fatto che vi siano altre spese da sostenere in relazione agli interventi conservativi, non concernenti i balconi e da ripartire secondo le tabelle millesimali, ha un’incidenza solo quantitativa sul riparto e non ha alcuna influenza sui criteri adottati, che vanno valutati singolarmente in relazione alle spese cui si riferiscono.”

Tag: frontali

balconi aggettanti: l’eventuale sussistenza di elementi decorativi va accertata caso per caso.

balconi: quando le spese spettano ai singoli