Autore: massimo ginesi

locazione abitativa e termine di grazia: si pronuncia la Corte Costituzionale

La Consulta (Corte Cost. 24 aprile 2020 n. 79) dichiara non fondate due questioni di costituzionalità dell’art. 55 L. 392/1978,  sollevate dal Tribunale di Modena, che riteneva incompatibile con la Carta suprema la disposizione normativa, laddove prevede che al giudice non sia consentito valutare l’entità dell’inadempimento all’esito della concessione del termine, di talchè – anche ove il conduttore abbia adempiuto quasi per intero ed abbia omesso solo una piccola quota del canone o le spese processuali liquidate – è obbligato a convalidare lo sfratto.

Ad avviso del giudice remittente si tratterebbe di disposizione che tratta in maniera identica situazioni che possono avere rilievo ed impatto sulla sfera giuridica del locatore completamente diverse, poiché sia l’inadempimento totale di quanto stabilito dal giudice che una modestissima mancanza finirebbero per provocare identica conseguenza, pregiudicando un diritto rilevante come quello all’abitazione, con violazione da un lato dell’art. 3 Cost. e dall’altro dell’art.111 Cost., sul giusto processo, che non può comportare conseguenze manifestamente sproporzionate rispetto alla reale condotta delle parti.

La Consulta, con una articolata analisi, ripercorre l’intera elaborazione giurisprudenziale sull’art. 55 L. 392/1978, ritenendo che la norma non sia in contrasto con i prinpici costituzionali.

Viene infatti evidenziato come  l’intero meccanismo del rito sommario locatizio sia già stato ritenuto dalla Corte, con precedenti pronunce, del tutto conforme al diritti costituzionali, posto che al conduttore sono  concesse  possibilità di difesa esaustive e complete, poiché proponendo opposizione può accedere ad un ordinario giudizio contenzioso ove il contraddittorio fra le parti potrà avere pieno sviluppo.

L’istituto della sanatoria giudiziale rappresenta, invece, un ulteriore vantaggio e possibilità, per il conduttore che non intenda opporsi e voglia conservare il proprio diritto personale di godimento; un opzione processuale che sfugge a censure poiché rappresenta una mera ulteriore possibilità favorevole, che appare legittima anche in assenza di graduazioni.

“In sostanza, il meccanismo processuale configurato per le locazioni ad uso abitativo dall’art. 55 della legge n. 392 del 1978, consentendo al conduttore in difficoltà di accedere alla speciale sanatoria in sede giudiziale entro il termine di grazia concesso dal giudice alla prima udienza, è di per sé frutto di un bilanciamento discrezionale degli interessi da parte del legislatore, allo scopo di accordare una particolare tutela al conduttore ove venga in rilievo il diritto all’abitazione, che questa Corte, anche recentemente, ha definito «bene di primaria importanza» (sentenza n. 44 del 2020); conduttore che, in mancanza di questo speciale istituto, sarebbe irrimediabilmente esposto vuoi alla convalida dell’intimazione di sfratto nel procedimento monitorio, vuoi alla risoluzione contrattuale nel rito ordinario.
È legittimo che il legislatore, in presenza di una finalità meritevole di tutela, preveda una disciplina speciale in bonam partem per il conduttore, senza che possa considerarsi irragionevole la mancata estensione di tale regime, già di carattere eccezionale, a ipotesi ulteriori come quelle indicate dalle ordinanze di rimessione…

“Il legislatore ha incluso le spese processuali nell’importo complessivo perché operi, in favore del conduttore, la speciale sanatoria in sede giudiziale del quinto comma dell’art. 55, nel contesto di un bilanciamento complessivo delle posizioni delle parti e in considerazione del “sacrificio” richiesto al locatore che non ottiene, alla prima udienza, la convalida dell’intimazione di sfratto, pur persistendo in quel momento la morosità e mancando l’opposizione dell’intimato.”

La sentenza merita lettura per intero, quantomeno per l’ampio inquadramento sistematico della disciplina locatizia.

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© massimo ginesi 6 maggio 2020

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le Sezioni Unite sulle antenne telefoniche installate sul lastrico condominiale.

La Suprema Corte (Cass.civ. sez. un. 30 aprile 2020 8434)   si pronuncia in ordine alla concessione a terzi della copertura dell’edificio per l’installazione di ripetitori telefonici, fornendo una soluzione in linea con gli ordinari canoni ermeneutici che la giurisprudenza  ha da tempo elaborato.

Ove il condominio intenda cedere alla compagnia telefonica  il diritto di superficie, si tratta di atto dispositivo di diritto reale, che richiede l’unanimità dei consensi degli aventi titolo, mentre ove si tratti di semplice concessione in godimento (secondo lo schema del comodato, della locazione o di altro diritto personale di godimento atipico), sarà sufficiente delibera assembleare, salvo che si tratti di concessione di durata ultranovennale.

La Corte osserva anche che non può applicarsi la disciplina delle innovazioni di cui all’art. 1120 c.c., pur costituendo l’installazione un intervento innovativo, poiché è iniziativa che non è attuata dal condominio  nel proprio interesse ma da un terzo, cui è stato concesso tale diritto:  ne consegue che  l’elemento qualificante diventa la natura di tale concessione e non già quella dell’intervento effettuato.

La Corte poi si sofferma lungamente sulla natura della installazione di ripetitori quale costruzione, sulla natura del contratto – anche atipico – con cui si perviene alla cessione dell’area, sì che – per l’ampiezza delle argomentazioni e dei riferimenti – merita integrale lettura.

Enuncia infine tre principi di diritto, che appaiono del tutto in linea con la giurisprudenza pregressa:

“I) Il programma negoziale con cui il proprietario di un lastrico solare intenda cedere ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico, con il diritto per il cessionario di mantenere la disponibilità ed il godimento dell’impianto, ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, può astrattamente essere perseguito sia attraverso un contratto ad effetti reali, sia attraverso un contratto ad effetti personali. La riconduzione del contratto concretamente dedotto in giudizio all’una o all’altra delle suddette categorie rappresenta una questione di interpretazione contrattuale, che rientra nei poteri del giudice di merito.

II) Lo schema negoziale a cui riferire il contratto con il quale le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti reali è quello del contratto costitutivo di un diritto di superficie, il quale attribuisce all’acquirente la proprietà superficiaria dell’impianto installato sul lastrico solare, può essere costituito per un tempo determinato e può prevedere una deroga convenzionale alla regola che all’estinzione del diritto per scadenza del termine il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione. Il contratto con cui un condominio costituisca in favore di altri un diritto di superficie, anche temporaneo, sul lastrico solare del fabbricato condominiale, finalizzato alla installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, richiede l’approvazione di tutti i condomini.

III) Lo schema negoziale a cui riferire il contratto con il quale le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti obbligatori è quello del contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale, con rinuncia del concedente agli effetti dell’accessione. Con tale contratto il proprietario di un’area concede ad altri il diritto personale di edificare sulla stessa, di godere e disporre dell’opera edificata per l’intera durata del rapporto e di asportare tale opera al termine del rapporto. Detto contratto costituisce, al pari del diritto reale di superficie, titolo idoneo ad impedire l’accessione ai sensi dell’articolo 934, primo comma, c.c. Esso è soggetto alla disciplina dettata, oltre che dai patti negoziali, dalle norme generali contenute nel titolo II del libro IV del codice civile (art. 1323 c.c.), nonché, per quanto non previsto dal titolo, dalle norme sulla locazione, tra cui quelle dettate dagli artt. 1599 c.c. e 2643 n. 8 c.c. II contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale stipulato da un condominio per consentire ad altri la installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, sul lastrico solare del fabbricato condominiale richiede l’approvazione di tutti i condomini solo se la relativa durata sia convenuta per più di nove anni.“

Corte di Cassazione, sez. Unite Civili, sentenza n. 8434/20

© massimo ginesi 5 maggio 2020

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ipotesi di modifiche normative emergenziali in materia condominiale, un rimedio peggiore del virus

Nel gran calderone delle norme, di ogni ordine, grado e tipo – quasi tutte accomunate da una preoccupante inadeguatezza tecnica e pratica –  che in questi ormai due mesi hanno flagellato il popolo italiano bene oltre e più del virus, si apprende che – in sede di conversione dei decreti legge promulgati nell’emergenza – si cerca di inserire norme ad hoc in materia condominiale.

Non vi è dubbio che sussista  emergenza nel mondo condominiale, sia per il sostanziale impedimento normativo a celebrare facilmente  assemblee e ad approvare i relativi bilanci e nominare l’amministratore, sia per la concreta impossibilità di richiedere decreti ingiuntivi e dar corso alle relative azioni esecutive a fronte di una paralisi di fatto dei Tribunali (a cui si accompagna a fronte dell’indiscriminato e protratto lockdown, una sempre più significativa crisi di liquidità in capo ai condomini onerati).

Certo è che se i rimedi che questo legislatore si appresta a varare sono quelli che traspaiono dagli ordini del giorno divulgati non v’è di che stare sereni.

Evidenziamo, a prima lettura, le perplessità immediate, salvo un miglior approfondimento e con l’auspicio che della stesura di un eventuale art. 72 quinquies disp.att. cod.civ. si occupi qualcuno che mostri di avere dimestichezza con la norma giuridica e con il condominio.

Viene peraltro da chiedersi perché questi brillanti propositori intendano introdurre  una norma di attuazione del codice civile per far fronte ad una situazione emergenziale e transitoria, che ben potrebbe essere gestita da norma speciale, il cui vigore cesserebbe con il venir meno della c.d. epidemia

Questo è il testo presentato alla seduta pubblica n. 330 del 23 aprile 2020 – alla Camera dei Deputati 

“Dopo l’articolo 72-quater, aggiungere il seguente:

Art. 72-quinquies.  (Disposizioni in materia condominiale)

1 – Per prevenire la diffusione del COVID-19 a tutela dei condomini e di chi lavora all’interno del condominio, è fatto obbligo all’amministratore in carica alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, di effettuare ogni due settimane fino a cessata emergenza, la sanificazione delle parti comuni e di lavoro del condominio con prodotti specifici.

Si imputa all’amministratore, in un momento di difficoltà economica complessiva e di impossibilità concreta di riscuotere le quote (al momento, anche di agire in giudizio a tale scopo) l’obbligo  di procedere ad una attività costosa, per la quale potrebbe non avere la relativa provvista né essere in grado di procurarsela tempestivamente (quanto peraltro previsto al punto 5 relativamente alla riscossione è ancor più inquietante)

2- L’attività di amministratore immobiliare e condominiale, codice ATECO 68.32.00, può svolgersi nel rispetto di tutte le misure di sicurezza previste per la prevenzione della diffusione del COVID-19. La protezione civile e le Autorità competenti sono tenute ad informare l’amministratore di eventuali casi di positività al COVID-19 all’interno del condominio o all’obbligo di quarantena. In tal caso la sanificazione di cui al comma precedente deve essere effettuata settimanalmente.

L’amministratore è un libero professionista non ordinistico, ex L. 4/2013, art 72 bis disp.att. cod.civ. e DM 140/2014. Quindi la sua attività non era comunque sospesa da alcuna disposizione precedente.

La comunicazione dell’esistenza di positivi all’amministratore, in barba a qualunque disposizione sulla privacy, lo obbliga  ad una sanificazione settimanale, cosicché da quel momento tutti gli altri condomini sapranno che vi è un positivo nel fabbricato, con buona pace dell’allarme e dell’ordine sociale. Fermo restando che ad oggi,  purtroppo (grazie anche ad un bombardamento mediatico dissennato), si attribuisce al significato positivo una accezione drammatica, quando può essere semplicemente soggetto che risulta aver contratto il virus senza alcun sintomo e nei cui confronti l’unica precauzione utile (evidenziata da tutti gli studiosi)  è l’isolamento, non la macelleria sociale.   Resta poi rafforzato il dubbio circa le risorse patrimoniali  per la sanificazione settimanale che l’amministratore dovrà reperire.

3 – Al fine di consentire all’amministratore di riscuotere le quote condominiali per il normale pagamento dei fornitori e delle utenze condominiali, al comma 7 dell’articolo 1129 del codice civile è apportata la seguente modifica relativa alle modalità di pagamento delle rate condominiali: dopo l’ultimo capoverso è inserito il seguente: «È fatto divieto all’amministratore di riscuotere le quote condominiali presso il proprio studio o presso il condominio», sempre al comma 7 sostituire: «far tramite» con «riscuotere e pagare» e «su uno specifico conto corrente» con: «esclusivamente tramite uno specifico conto corrente».

Così formulata la norma parrebbe consentire all’amministratore di ricevere contanti e assegni ai giardini pubblici, piuttosto che nella piazza comunale. Anche l’introduzione dell’avverbio “esclusivamente” vale semplicemente a significare  che l’amministratore per le proprie operazioni dovrà utilizzare esclusivamente il conto corrente. Non sarebbe stato sufficiente puntualizzare che, sino al termine dell’emergenza covid,  i pagamenti delle quote condominiali potranno avvenire unicamente mediante versamento da parte dei condomini sul conto corrente condominiale mediante bonifico o altra modalità telematica?

4- Nel caso il mandato dell’amministratore fosse scaduto o in scadenza alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, per consentire il prosieguo dell’attività ordinaria e straordinaria necessaria al buon funzionamento del condominio, in deroga all’articolo 1129, commi 8 e 10, del codice civile, questi si intende rinnovato con pieni poteri fino a quando non sarà esplicitamente revocato dall’assemblea e avrà diritto ai compensi approvati all’atto della nomina.

Con tale formulazione si crea l’amministratore perpetuo a compenso fisso. Si pone indubitabilmente il problema della nomina per coloro che vedano terminare il mandato in periodo emergenziale, ma a tal fine è sufficiente stabilire una proprogatio semestrale o trimestrale o sino al termine dell’emergenza. Appare curioso anche il riferimento ai “pieni poteri” (espressione quanto mai infelice), posto che quelli dell’amministratore sono delineati dall’art. 1130 c.c. e attengono all’ordinaria amministrazione, pacificamente riconosciuta anche in regime di proprogatio, mentre quelli di gestione straordinaria competono ex art 1135 c.c. alla assemblea.

5 – In deroga al primo comma, numero 10), dell’articolo 1130, del codice civile, la redazione e la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto consuntivo con data di chiusura successiva al 31 luglio 2019 è posticipata a dodici mesi dalla data di chiusura dell’esercizio contabile.

Sarebbe decisamente curioso comprendere cosa si intenda con “la redazione dell’assemblea”

6- Per eventuali necessità urgenti e indifferibili l’amministratore è tenuto ad esercitare i poteri conferitigli al momento dell’accettazione del mandato e dall’articolo 1130 e successivi del codice civile, emanando anche regolamenti idonei a garantire le necessarie norme di sicurezza dell’edificio e per consentire un adeguato proseguimento dell’attività condominiale, continuando a disciplinare l’uso delle cose comuni. Può emettere quote condominiali corrispondenti alle rate della gestione ordinaria e riscaldamento relative all’ultimo preventivo di spesa approvato, oltre eventuali e ulteriori impegni di spesa ordinari e straordinari, ivi compresi gli oneri per la sanificazione di cui al comma 1, che possono essere riscosse a norma dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile. Il rendiconto delle spese straordinarie sarà reso disponibile nella prima assemblea utile.

Posto che l’amministratore da sempre esercita i poteri (rectius, facoltà) conferite dall’art. 1130 c.c., fra i quali certamente v’è quella di disciplinare l’uso delle cose comuni, non si comprende il senso della disposizione, se non il riferimento ad oscuri regolamenti (qualche direttiva scritta?) per proseguire l’attività condominiale.

geniale la previsione di emissione  – a cura dell’amministratore – di  quote condominiali relative all’ultimo preventivo di spesa approvato oltre ad ulteriori impegni di spesa ordinari e straordinari, sui quali può ottenere decreto ingiuntivo ex art 63 disp.att. cod.civ. (se tale significato può essere attribuito all’espressione “possono essere riscosse”…). In pratica un amministratore potrebbe decidere spese milionarie per il condominio, in via del tutto unilaterale, ed ottenere sulla sola scorta delle rate da lui predisposte un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, pur in difetto di uno dei presupposti essenziali di quel provvedimento monitorio, ossia il vaglio assembleare sul consuntivo o preventivo di spesa.

  1. Nel caso all’interno del condominio non si possano garantire idonee misure sanitarie per prevenire il contagio del COVID-19, anche nel rispetto del Testo Unico n. 81 del 2008, l’attività di portierato, di sorveglianza e di giardinaggio da parte di dipendenti del condominio viene sospesa fino a cessata emergenza.

8. Dall’attuazione del presente articolo non devono derivare nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica.

Va osservato che da parte di altri firmatari esiste anche ordine del giorno relativo alla possibilità di celebrare assemblee in teleconferenza, ma di quello avremo modo di effettuare più attente valutazione, all’esito delle numerose iniziative di studio che paiono in itinere.

© massimo ginesi 24 aprile 2020 

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l’amministratore che trattiene somme versate dai condomini e’ responsanbile di appropriazione indebita

Una recentissima sentenza di legittimità (Cass. pen.  sez. II  21 aprile 2020 n. 12618) dichiara inammissibile il ricorso di un amministratore condannato nei gradi di merito e, nell’occasione, delinea il quadro della responsabilità del mandatario  che si appropri di somme dei condomini, anche se ciò avvenga in ragione di presunte ragioni di credito (che peraltro, anche ove dimostrate, darebbero luogo ad esercizio arbitrario delle proprie ragioni).

Ne deriva un corollario che dovrebbe essere patrimonio culturale di ogni amministratore: mai, per alcuna ragione, prelevare somme dal conto condominiale ad uso personale, neanche laddove si vantino dei crediti che – semmai – andranno sottoposti alla verifica assembleare per il loro riconoscimento oppure azionati in via giudiziale, ove il condominio li contesti.

La condotta come emerge dalla sentenza di primo grado ” il Tribunale aveva ritenuto integrata la condotta appropriativa contestata all’imputato, “essendo stata raggiunta prova ragionevolmente certa del fatto che l’imputato si sia appropriato del denaro depositato sui conti correnti intestati ai condomini del quale aveva il possesso in qualità di mandatario e quale unico delegato ad operare sui predetti conti correnti.

Tali somme erano gravate da un vincolo di destinazione, posto che l’imputato aveva l’obbligo di incassare i canoni con l’accordo di restituirli ogni tre mesi ai proprietari, dopo aver detratto a titolo di compensi professionali la percentuale del 3% annuo del monte locazioni e le spese documentate necessarie alla gestione.

È poi emerso e confermato dall’imputato – che al momento della revoca del mandato, il M. abbia omesso di corrispondere (e quindi si sia appropriato) anche i canoni di locazione versati per il trimestre giugno – ottobre 2013, senza che il motivo posto alla base della condotta criminosa – pagamento per un presunto e non documentato diritto di credito- possa incidere sulla rilevanza penale della stessa.

L’esame degli estratti dei conti correnti ha, inoltre evidenziato il compimento di prelievi e bonifici sprovvisti di giustificativo compiuti, per stessa ammissione dell’imputato, da lui medesimo. Dalle dichiarazioni rese dallo stesso imputato, confermate anche dalla vicenda speculare del condominio “(OMISSIS) “, è emerso il seguente modus operandi: il M. , amministratore di diversi stabili oltre a quelli di proprietà delle parti civili, era solito utilizzare il denaro presente sui conti correnti intestati ai diversi condomini come fosse cosa propria sia per coprire ammanchi di altri conti corrente sia per fini personali: tale condotta esorbita sicuramente i limiti consentiti al M. in qualità di mandatario ed integra la condotta appropriativa tipizzata all’art. 646 c.p.“.

i rilievi della corte di legittimità: “D’altro canto, questa Corte (Sez. 2, sentenza n. 293 del 04/12/2013, dep. 2014, Rv. 257317) ha già chiarito che il reato di appropriazione indebita non viene meno quanto l’imputato invochi di aver trattenuto le somme in contestazione a compensazione di propri preesistenti crediti, ove si tratti di crediti non certi, non liquidi e non esigibili.

I fatti accertati non integrano il reato di cui all’art. 392 c.p.: è, infatti, tradizionale l’insegnamento per il quale non ricorre il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni nel caso in cui il soggetto che si sia appropriato di denaro o beni a preteso soddisfacimento di un credito abbia piena signoria sui predetti denaro o beni e piena coscienza e volontà di farli propri, sussistendo in questo caso l’elemento psicologico del reato di cui all’art. 646 c.p., non potendo parlarsi di buona fede rispetto ad una azione esecutiva privatamente esercitata, e non ricorrendo conseguentemente alcuno dei casi che potrebbero giustificare l’esclusione del dolo (Sez. 2, sentenza n. 10282 del 29/04/1975, Rv. 131104).”

per la dettagliata analisi della condotta, può essere interessante leggere la sentenza per esteso

Cass. pen.12618:2020

© massimo ginesi 23 aprile 2020

 

Massimario della Cassazione: il covid-19 sospende anche il termine di efficacia del precetto

Il Massimario della Suprema Corte ha elaborato una interessante relazione che affronta, con spirito critico, quella che lo stesso ufficio definisce “l’alluvionale legislazione urgente degli ultimi due mesi “

Quanto al termine di efficacia del precetto, dubbio che sfiorava tutti i difensori che nelle immediatezze della sospensione avevano magari faticosamente notificato atti di precetto ai debitori ed hanno poi visto limitare l’attività degli Unep ai soli atti urgenti, la Suprema Corte lo ritiene sospeso: “La sospensione dei termini opera poi per tutti gli atti processuali, compresi quelli necessari per avviare un giudizio di cognizione o esecutivo27 (atto di citazione o ricorso, ovvero atto di precetto), come per quelli di impugnazione (appello o ricorso per cassazione). 

Viene così espressamente confermato l’orientamento della S.C. a tenore del quale la nozione di “termine processuale”, secondo un’interpretazione costituzionalmente orientata, essendo espressione di un principio immanente nel nostro ordinamento, non può ritenersi limitata all’ambito del compimento degli atti successivi all’introduzione del processo, dovendo invece estendersi anche ai termini entro i quali lo stesso deve essere instaurato, purché la proposizione della domanda costituisca l’unico rimedio per la tutela del diritto che si assume leso”

Lo studio è interessante e merita integrale lettura

Relazione-Corte-Cassazione

© massimo ginesi 20 aprile 2020