Mese: Gennaio 2021

il condomino che vende l’unità immobiliare non può riservarsi la proprietà delle parti comuni

colui che vende una unità immobiliare posta in condominio non può escludere dal trasferimento, riservandosene la proprietà, le parti comuni che ex art. 1117 c.c. sono indissolubilmente comuni per natura, funzione e destinazione, risultando strumentali al godimento delle proprietà esclusive (nella fattispecie si trattava della quota di cortile interno al condominio).

E’ quanto ha statuito Cass.civ. sez. II  26 gennaio 2021 n. 1610, cassando con rinvio la sentenza della Corte di appello di Trieste: “ In effetti, la clausola, contenuta nel contratto di vendita di un’unità immobiliare di un condominio, con la quale viene esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune delle parti comuni è nulla poiché, mediante la stessa, s’intende attuare la rinuncia di un condomino alle predette parti che è, invece, vietata dal capoverso dell’art. 1118 c.c. (Cass. n. 20216 del 2017; Cass. n. 1680 del 2015; Cass. n. 6036 del 1995; Cass. n. 3309 del 1977).

D’altra parte, la cessione della proprietà esclusiva non può essere separata dal diritto sui beni comuni soltanto quando le cose comuni e i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva siano, per effetto di incorporazione fisica, indissolubilmente legate le une alle altre oppure nel caso in cui, pur essendo suscettibili di separazione senza pregiudizio reciproco, esista tra di essi un vincolo di destinazione che sia caratterizzato da indivisibilità per essere i beni condominiali essenziali per l’esistenza ed il godimento delle proprietà esclusive: solo se i primi siano semplicemente funzionali all’uso e al godimento delle singole unità, queste ultime possono essere cedute separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni (Cass. n. 12128 del 2004).

La cessione delle singole unità immobiliari separatamente dal diritto sulle cose comuni è, dunque, vietata, ai sensi dell’art. 1118 c.c., solo in caso di condominialità “necessaria” o “strutturale”, per l’incorporazione fisica tra cose comuni e porzioni esclusive ovvero per l’individibilità del legame attesa l’essenzialità dei beni condominiali per l’esistenza delle proprietà esclusive: non anche nelle ipotesi di condominialità solo “funzionale” all’uso e al godimento delle singole unità, che possono essere, quindi, cedute anche separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni (Cass. n. 18344 del 2015).

La corte d’appello, lì dove ha implicitamente ma inequivocamente ritenuto la validità della clausola che ha riservato al venditore la quota pari al 50% della proprietà del cortile interno al fabbricato sul mero rilievo che “gli appartamenti hanno un’autonoma consistenza, con accesso al fronte strada” senza specificamente verificare, in fatto, se tale cortile, al momento della costituzione del condomino con l’atto di divisione del 23/12/1975, era divenuto o meno, ai fini previsti dall’art. 1117 c.c., un bene oggetto di proprietà comune tra i proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, ed, in caso positivo, se tale cortile è indissolubilmente legato alle porzioni di proprietà esclusiva per effetto d’incorporazione fisica ovvero d’essenzialità funzionale, si è, quindi, posta in contrasto con i principi precedentemente esposti e non resiste, pertanto, alle censure svolte sul punto dai ricorrenti.Il ricorso dev’essere, pertanto, accolto e la sentenza impugnata, per l’effetto, cassata con rinvio, per un nuovo esame, alla corte d’appello di Trieste che, in differente composizione, provvederà anche sulle spese del presente giudizio.”

© Massimo Ginesi 28 gennaio 2021

verbale di assemblea alterato dopo la sottoscrizione: occorre querela di falso

E’ quanto statuisce Cass. civ. VI-2 ord. 15 dicembre 2020 n. 28509 rel. Scarpa.

La vicenda attiene alla domanda avanzata dall’ex amministratore del condominio riguardo ai propri crediti per compensi, in ordine ai quali la Suprema Corte ribadisce che l’approvazione del consuntivo in cui tali poste siano debitamente evidenziate può rappresentare prova sufficiente.

Il condominio non ha disconosciuto l’apposizione delle firme di presidente e segretario in calce al verbale della  assemblea che ha proceduto a tale approvazione e tuttavia ha eccepito che quel verbale fosse stato corretto successivamente alla sottoscrizione: in tal caso, osserva il giudice di legittimità, “per far venir meno il collegamento tra le dichiarazioni documentate e le firme, sulla base della deduzione che il verbale fosse stato abusivamente alterato dopo la sua chiusura, occorreva proposizione di querela di falso, costituendo questa l’unico strumento giuridico idoneo a far accertare che il contenuto parziale o totale delle dichiarazioni verbalizzate fosse stato aggiunto posteriormente alla sottoscrizione”

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© massimo ginesi 27 gennaio 2021

condominio: chiamata in causa dell’assicurazione e spese di lite

Qualora il condominio, convenuto in giudizio per il risarcimento dei danni subiti da un condomino, abbia chiamato in causa la compagnia che lo assicura per la RCT e sia emersa in giudizio l’insussistenza dell’obbligo di manleva, in capo la condominio dovranno essere poste – in ossequio al principio  della soccombenza – sia le spese degli attori che quelle del terzo chiamato.

E’ quanto ha chiarito, richiamando prinpci consolidati, Cass.civ. sez. VI-2   14 gennaio 2021 n. 511 (rel. Criscuolo): “Costituisce principio fermo nella giurisprudenza di questa Corte quello secondo cui (cfr. Cass. n. 2492/2016) in tema di spese giudiziali sostenute dal terzo chiamato in garanzia, una volta rigettata la domanda principale, il relativo onere va posto a carico della parte soccombente che ha provocato e giustificato la chiamata in garanzia, in applicazione del principio di causalità, e ciò anche se l’attore soccombente non abbia formulato alcuna domanda nei confronti del terzo.

A tale regola fa eccezione la sola ipotesi in cui la chiamata in garanzia si palesi manifestamente infondata, posto che in tale ipotesi (cfr. Cass. n. 10070/2017) la palese infondatezza della domanda di garanzia proposta dal convenuto nei confronti del terzo chiamato comporta l’applicabilità del principio di soccombenza nel rapporto processuale instauratosi tra loro, anche quando l’attore sia, a sua volta, soccombente nei confronti del convenuto chiamante, atteso che quest’ultimo sarebbe stato soccombente nei confronti del terzo anche in caso di esito diverso della causa principale (conf. Cass. n. 8363/2010; Cass. n. 12235/2003).

A diversa conclusione deve però pervenirsi nel caso in cui, pur rivelandosi infondata la domanda di garanzia, la domanda attorea in primo grado sia stata accolta, come appunto accaduto nella fattispecie, seppure in misura inferiore rispetto a quanto richiesto, dovendosi fare applicazione del diverso principio (Cass. n. 5262/2001) per cui le spese processuali sostenute dal chiamato in causa debbono essere rifuse (salva l’ipotesi di compensazione integrale) dalla parte soccombente, e quindi da quella che ha azionato una pretesa rivelatasi infondata, ovvero da quella che ha resistito ad una pretesa rivelatasi fondata. Ne consegue che l’attore, il quale abbia visto accolta la propria domanda contro almeno uno dei convenuti, non può essere condannato alla rifusione delle spese di lite sostenute dal terzo chiamato in causa, laddove venga rigettata la domanda di manleva formulata dal convenuto nei confronti del chiamato.

Il motivo di ricorso, specificamente volto a contestare la sola condanna dei soci alle spese anche del giudizio di primo grado, deve quindi essere accolto, e non palesandosi la necessità di accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito disponendosi che le spese del giudizio di primo grado, come liquidate nella sentenza impugnata in favore di Generali Italia S.p.A., siano poste in solido a carico del condominio in (OMISSIS) e dei condomini intervenuti.”

per una più chiara lettura del caso concreto può essere utile consultare la sentenza per esteso

Cass. civ. III, n. ._511_2021

© massimo ginesi 25 gennaio 2021

consumi anomali di acqua in condominio: i doveri dell’utente

Ove si verifichino consumi anomali di acqua, grava sull’utente l’onere  di contestare le fatture e chiedere un accertamento sul corretto funzionamento del contatore, mentre all’azienda erogatrice incombe l’onere di provare la correttezza della misurazione.

E’ quanto ha stabilito la Corte di legittimità (Cass.civ. sez. III ord. 19 gennaio 2021 n. 836): “spetta all’utente contestare il malfunzionamento del contatore – richiedendone la verifica – e dimostrare l’entità dei consumi effettuati nel periodo”, con  riferimento al “dato statistico di consumo normalmente rilevato in precedenti bollette e corrispondente agi ordinari impieghi del bene somministrato”.

Afferma ancora la Corte che “la rilevazione dei consumi mediante contatore è assistita da una mera presunzione semplice di veridicità sicché, in caso di contestazione, grava sul somministrante, anche se convenuto in giudizio con azione di accertamento negativo del credito, l’onere di provare che il contatore era perfettamente funzionante, mentre il fruitore deve dimostrare che l’eccessività dei consumi è dovuta a fattori esterni al suo controllo e che non avrebbe potuto evitare con un’attenta custodia dell’impianto, ovvero di aver diligentemente vigilato affinché eventuali intrusioni di terzi non potessero alterare il normale funzionamento del misuratore o determinare un incremento dei consumi”.

Cass. civ. III, n. .836:2021

© massimo ginesi 20 gennaio 2021 

assemblee condominiali e “nuovi” Dpcm

Da ormai un anno si assiste alla gestione dell’emergenza sanitaria tramite strumenti normativi e dispositivi assai discutibili, sia sotto il profilo formale che sostanziale, essendo il DPCM (decreto presidente consiglio dei ministri) atto amministrativo e non normativo.

A ciò si aggiunga l’aberrante prassi di agire senza un minimo piano  programmatico, reiterando periodicamente provvedimenti che non è chiaro in quale modo e sulla base di quali parametri vengano adottati (con misure assurde come il divieto di spostamento fra regioni e comuni, prive di alcuna logica) e che spesso vedono l’altrettanto aberrante prassi di essere poi interpretati da far ministeriali, con buona pace di un sistema legislativo democratico che pare in naftalina da un pò troppo tempo.

le assemblee di condominio sono state vittime sacrificali di questa poco commendevole prassi applicativa e interpretativa, anche se sotto il profilo “normativo” non  hanno mai visto un espresso divieto, divieto che non è ravvisabile neanche nell’epigono della imbarazzante fila di DPCM che si inseguono dal marzo scorso.

Il nuovo d.P.C.M del 14 gennaio 2021 (Ulteriori disposizioni attuative del decreto-legge 25 marzo 2020, n. 19, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 maggio 2020, n. 35, recante «Misure urgenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da COVID-19», del decreto-legge 16 maggio 2020, n. 33, convertito, con modificazioni, dalla legge 14 luglio 2020, n. 74, recante «Ulteriori misure urgenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da COVID-19», e del decreto-legge 14 gennaio 2021 n. 2, recante «Ulteriori disposizioni urgenti in materia di contenimento e prevenzione dell’emergenza epidemiologica da COVID-19 e di svolgimento delle elezioni per l’anno 2021),  pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 15 gennaio e in vigore dal 16 gennaio prevede all’art. 1, comma dieci, lett o): «sono sospesi i convegni, i congressi e gli altri eventi, ad eccezione di quelli che si svolgono con modalità a distanza; tutte le cerimonie pubbliche si svolgono nel rispetto dei protocolli e linee guida vigenti e in assenza di pubblico; nell’ambito delle pubbliche amministrazioni le riunioni si svolgono in modalità a distanza, salvo la sussistenza di motivate ragioni; è fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza».

Le disposizioni contenute nel nuovo d.P.C.M si applicano fino al 5 marzo 2021.

A tale testo dispositivo si attagliano ancor le FAQ del 7 novembre 2020 e la circolare Min. Int. 18.10.2020 (altro atto privo di alcuna valenza normativa), ove si leggeva che  sono possibili le assemblee condominiali in ogni area d’Italia e che la riunione di condominio non rientra fra gli eventi sospesi dalle previsioni dei Dpcm.:  “È consentito svolgere assemblee condominiali in presenza?”“Sì. È fortemente consigliato svolgere la riunione dell’assemblea in modalità a distanza. Laddove ciò non sia possibile, per lo svolgimento in presenza occorre rispettare le disposizioni in materia di distanziamento sociale e uso dei dispositivi di protezione individuale”

© Massimo Ginesi 19 gennaio 2021 

legittima la notifica del decreto ingiuntivo al debitore che versa acconti

E’ quanto stabilito dal Tribunale di Bergamo (sentenza 31 dicembre 2020 n. 1294), nell’opposizione promossa da un condomino moroso, che aveva versato acconti dopo l’emissione del decreto richiesto dal condominio e prima della sua notifica, eccependo l’illegittimità della condotta del condominio.

Il giudice osserva che “Nessun profilo di colpa o negligenza si configura nella richiesta di notifica dell’ingiunzione da parte del condominio che, considerato il pagamento parziale comunque minimo, in ogni caso successivo alla data di emissione del decreto, ha ridotto la pretesa creditoria senza azionarlo in sede esecutiva e dichiarando alla prima udienza”.

Il tribunale  ha quindi confermato l’ordinanza ex articolo 186ter Codice procedura civile richiesta dal condominio in sede di opposizione condannando il condomino al pagamento del debito residuo (circa 5800 euro) oltre le spese processuali.

© Massimo Ginesi 18 gennaio 2021

violazione del regolamento condominiale da parte del conduttore

La pronuncia di condanna ottenuta contro il condomino proprietario dell’immobile, volta a far cessare la condotta contraria al regolamento di condominio tenuta dal suo conduttore, vale anche contro il nuovo conduttore a cui – nel frattempo – l’immobile sia stato locato.

E’ quanto afferma Cass.civ. sez. VI ord. 18.12.2020 n. 29131, sia con riguardo all’ordine di cessazione della condotta illecita sia per quel che attiene alla condanna ex art 614 bis c.p.c. (ossia la condanna al pagamento di una determinata somma per ogni giorno di ritardo nell’attuazione della pronuncia giudiziale).

“M.C.A. e Pr.Ma. hanno proposto opposizione all’esecuzione, ai sensi dell’art. 615 c.p.c., avverso l’atto di precetto di pagamento loro intimato da P.S. sulla base di titolo esecutivo costituito da una sentenza che li aveva condannati al pagamento di una somma di danaro ai sensi dell’art. 614 bis c.p.c., per ogni giorno di inosservanza al divieto di svolgimento, in un appartamento di loro proprietà, di una determinata attività contraria al regolamento di condominio…

la pronuncia di cui al titolo esecutivo, consistente nella condanna a cessare lo svolgimento dell’attività ritenuta contraria al regolamento di condominio nell’immobile dei ricorrenti, era stata emessa (anche) direttamente nei confronti di questi ultimi, così come la condanna al pagamento di una somma di danaro per l’eventuale inosservanza dell’obbligo.

Di conseguenza, il titolo aveva efficacia diretta nei loro confronti, anche nella parte relativa al pagamento della somma di danaro per l’inosservanza dell’obbligo di “non facere”, ai sensi dell’art. 614 bis c.p.c., per il solo fatto che l’attività vietata continuasse ad essere svolta nel loro immobile, e ciò indipendentemente dal relativo conduttore, la cui mancata partecipazione al presente giudizio è dunque del tutto irrilevante.”

Curiosa, infine la ragione della violazione del regolamento, così come richiamata anche dal giudice di legittimità: “Per quanto poi riguarda l’accertamento della violazione del divieto sanzionato nel titolo con il pagamento di una somma di danaro ai sensi dell’art. 614 bis c.p.c., le censure risultano inammissibili.

La corte di appello ha infatti accertato: a) che il divieto di cui al titolo riguardava non solo l’attività di “scambio di coppie” ma anche “altre attività sessuali altrimenti e variamente trasgressive, ad esempio pornografiche o di prostituzione, ugualmente lesive dei concetti tutelati dal Regolamento”; b) che tale tipo di attività (che nel titolo era stato accertato essere in contrasto con il regolamento condominiale), originariamente svolta dalla conduttrice Curmar S.a.s. sotto la ditta “Club Siberia”, aveva continuato ad essere svolta nei locali di proprietà dei ricorrenti anche dalla nuova conduttrice Associazione New Siberia, che aveva di fatto riaperto il medesimo Club.”

© Massimo Ginesi 15 gennaio 2021

sezioni unite: il diritto d’uso esclusivo di una parte comune è inammissibile.

La Corte di legittimità (Cass.civ. sez. un. 17 dicembre 2020 n. 28972) esclude che il condomini possano dar luogo ad un diritto reale d’uso esclusivo di una parte comune, poiché ciò si risolverebbe nella violazione dei principi delineati dagli artt. 1102 e 1117 c.c. e, soprattutto, violerebbe la tipicità e tassatività dei diritti reali previsti dal codice civile.

“La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. diritto reale di uso esclusivo su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condòmini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi. Restando ovviamente riservata al legislatore la facoltà di dar vita a nuove figure che arricchiscano i tipi reali normativi».

Corte di Cassazione, sez. Unite Civili, sentenza n. 28972:20

© massimo ginesi 14 gennaio 2021