art. 1117 cod.civ., per stabilire se il bene è condominiale vale il titolo originario

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Principio consolidato, che la Suprema Corte ( Cass. Civ. II sez.  Sentenza 30 giugno 2016 n. 13450, relatore Scarpa)  declina con grande chiarezza e alcune interessanti precisazioni.

Il nucleo centrale della decisione ha richiardo ad un corridoio conteso dai condomini, in ordine al quale alcuni rivendicano la titolarità esclusiva ed altri ne affermano la condominialità.

Osserva la Corte che “Ora, ai sensi dell’art. 1117, n. 1, cod.civ. , rientrano tra le parti comuni spettanti ai proprietari delle singole unità site nell’edificio condominiale, tra l’altro, le scale, i vestiboli, gli anditi, ovvero comunque tutte le parti necessarie all’uso comune ed essenziali alla funzionalità del fabbricato, e quindi anche gli annessi pianerottoli, passetti, corridoi, pur se posti in concreto al servizio di singole proprietà. Per sottrarre tali beni alla comproprietà dei condomini e dimostrarne l’appartenenza esclusiva al titolare di una porzione esclusiva, è necessario un titolo contrario, contenuto non già nella compravendita o nella donazione delle singole unità immobiliari (come suppone il ricorrente, menzionando gli atti d i cui alle pagine 16 e seguenti di ricorso), bensì nell’atto costitutivo del condominio. Titolo idoneo a vincere la presunzione di condominialità ex art 1117 e.e., infatti, è non l’atto di acquisto del singolo appartamento condominiale, quanto ilnegozio posto in essere da colui o da coloro che hanno costituito il condominio dell’edificio, in quanto tale
negozio, rappresentando la fonte comune dei diritti dei condomini, ne determina l’estensione e le limitazioni reciproche. Pertanto, per accertare se ilcorridoio di accesso ai singoli appartamenti delle parti in lite fosse escluso dalla comunione e riservato in proprietà esclusiva di alcuno o altro dei condomini titolari di essi, ilricorrente avrebbe dovuto decisivamente indicare, piuttosto, quale fosse stato l’atto costitutivo del condominio di via M., di Locorotondo, spettando certamente al proprietario, che rivendichi la proprietà esclusiva di un bene presuntivamente attribuito al condominio, l’onere di dare la prova del proprio diritto individuale sulla res.”

quanto alla pbiettiva destinazione del bene e alla sua attitudine a rendere una utilità comune, è giudizio di fatto rimesso al Giudice di merito: “Costituisce, peraltro, apprezzamento di fatto dei giudici di merito incensurabile in sede di legittimità – ove, come nel caso in esame, risulti pure compiutamente motivato – l’accertamento, in base ad elementi obiettivamente rilevati, che il corridoio serva, per sue caratteristiche strutturali e funzionali, ali’uso comune di più appartamenti, e non sia, piuttosto, destinato, al godimento di una parte soltanto dell’edificio avente accesso da esso (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3159 del 14/02/2006; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1498 del 12/02/1998; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1776 del 23/02/1994; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2070 del 22/03/1985; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 673 del 09/03/1972).”

Peraltro tale giudizio di fatto dovrà arrestarsi a fronte di una statuizione del titolo, posto che i criteri previsti dall’art. 1117 cod.civ. – così come espressamente previsto dalla norma – hanno natura sussidiaria e secondaria rispetto al titolo” la presunzione di comunione, tra i condomini di un edificio condominiale, di un bene rientrante tra quelli indicati dall’art. 1117 e.e., può, invero, esser superata se il contrario risulta dal titolo, e non già se la situazione di fatto deponga per la possibilità di ottenere le medesime utilità fornite da quel bene attraverso il godimento di altre parti comuni, comunque strumentali alla medesima porzione esclusiva (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3409 del 22/03/2000). Né parimenti rivelano significato i richiami operati in ricorso all’espletata prova testimoniale sul transito operato in  passato dalla famiglia O. attraverso la porta dell’androne, in quanto l’esclusione, quale titolo contrario ex art. 1117 cod.civ., dal novero delle parti in condominio di alcune che, per presunzione di legge, sono di proprietà comune, incidendo sulla costituzione o modificazione di un diritto reale immobiliare, deve risultare necessariamente da atto scritto.

© massimo ginesi 4 luglio 2016

 

anticipazioni dell’amministratore, i consuntivi approvati costituiscono prova

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La controversa materia delle anticipazioni dell’amministratore è oggetto di una recente sentenza di un tribunale campano (Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, sentenza 4 aprile 2016)

La Cassazione ha affermato, in più occasioni, che è onere dell’amministratore fornire espressa e puntuale prova delle anticipazioni eseguite non essendo possibile desumerle in via presuntiva  dal fatto che non risultino creditori insoddisfatti alla fine dell’esercizio, pur non avendo tutti i condomini versato le quote di competenza:” l’approvazione di un rendiconto di cassa che presenti un disavanzo tra uscite ed entrate, non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall’amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l’importo corrispondente, atteso che la ricognizione di debito, sebbene possa essere manifestata anche in forma non espressa, richiede pur sempre un atto di volizione su di un oggetto specificamente sottoposto all’esame dell’organo collettivo, chiamato a pronunciarsi su di esso” Corte di cassazione, Sezione seconda civile, 9 maggio 2011, n. 10153.

Tuttavia l’approvazione del rendiconto, in cui siano specificamente indicate le anticipazioni effettuate dall’amministratore, è prova idonea ad attestare il suo credito, poiché il documento contabile fa stato non solo fra condominio e condomini ma anche fra amministratore e condominio, così come afferma il Tribunale campano: “L’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore rientra tra le attribuzioni dell’assemblea dei condomini, le cui deliberazioni se non impugnate tempestivamente, con riguardo a pretesi vizi che ne causino l’annullabilità, sono obbligatorie per tutti i condomini, con la conseguenza che il condomino dissenziente non può, in mancanza di formale impugnazione a termini dell’art. 1137 c.c. – alla quale non può essere equiparata una contestazione scritta – sottrarsi al pagamento di quanto da lui dovuto in base alla rendiconto approvato. Anche, però, nel rapporto tra il condominio e l’amministratore, la delibera assembleare di approvazione del rendiconto, che non sia stata tempestivamente impugnata per vizi che ne possano determinare l’annullamento, o che non sia addirittura nulla, rende incontestabile il rendiconto stesso, per modo che eventuali crediti da questo risultanti in favore dell’amministratore (per anticipazioni e/o compensi oppure ad altro titolo ancora) non possano essere più messi in discussione dal condominio una volta che vi sia stata una valida approvazione. Infatti, l’obbligo di rendiconto trova fondamento nella circostanza che un soggetto svolga attività di gestione di affari altrui, e ha perciò la funzione di informare di ciò che è stato compiuto il soggetto nel cui interesse è stata svolta l’attività, per consentirgli di far valere i propri diritti che da essa nascono. È perciò del tutto logico che, quando siano previsti dei termini per eventuali contestazioni rispetto al rendiconto oppure questo sia espressamente approvato dal diretto interessato, il rendiconto così approvato o che debba darsi per approvato (per inutile decorso dei cennati termini) renda incontestabili le somme che da esso risultino dovute in favore dell’una o dell’altra parte (cfr. in termini riassuntivi l’art. 263, comma 2, c.p.ca circa gli effetti dell’accettazione espressa del conto), salvi ovviamente i casi in cui la legge consenta di contestare il rendiconto (cfr. ancora sempre in termini riassuntivi gli artt. 264 e 266 c.p.c.). È insito, infatti, nella logica dei rapporti bilaterali in cui è previsto l’obbligo di rendiconto, rapporti sovente di natura privatistica e più specificamente contrattuale, che si tenda a raggiungere il risultato della certezza circa le reciproche poste di dare ed avere tra le parti, onde tali aspetti non rimangano indefinitamente pendenti e controvertibili, e tale certezza ben può essere assicurata dall’espressa approvazione(oppure dalla mancata disapprovazione entro termini eventualmente previsti) da parte di chi avrebbe avuto interesse a contestare il conto reso da colui il quale ha svolto l’attività per suo conto.
Ebbene, i detti rendiconti di gestione, redatti dal (…) sono stati comunque approvati dall’assemblea dei condomini, rendendo perciò incontestabile tra le attuali parti in causa la registrazione tra i debiti del Condominio della voce relativa alla somma indicata a titolo di restituzione delle anticipazioni eseguite dall’amministratore. Né hanno rilevanza le ragioni che indussero i condomini a tale approvazione, in quanto gli stessi erano liberi di non approvare i ridetti rendiconti.”

Interessante anche il rilievo circa la rilevanza probatoria del verbale di assemblea e le modalità necessarie al suo disconoscimento: ” Va aggiunto che il verbale dell’assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, per modo che spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto (cfr. Cass. Sez. 2, 13 ottobre 1999, n. 11526; Cassazione civile sez. VI 12/08/2015 n. 16774). D’altronde, secondo l’orientamento prevalente, ove non sia redatto da un notaio, il verbale dell’assemblea condominiale ha valore di semplice scrittura privata, per vincere le cui risultanze non occorre la querela di falso bensì qualsiasi mezzo di prova (cfr. Tribunale Padova, sez. I, 15/09/2006, n. 1955; Cassazione penale sez. V 20 novembre 1986).
Va precisato che l’anzidetta documentazione pur prodotta in copia su citata non è stata oggetto di disconoscimento rituale in seno all’atto introduttivo. Ed invero, posto che secondo orientamento pacifico, il disconoscimento della conformità di una copia all’originale deve essere chiaro, circostanziato, esplicito, oltre che tempestivo (cfr. Cassazione civile sez. VI 01 luglio 2014 n. 14893), la sola deduzione di parte opponente secondo cui il (…) ha depositato una serie di copie fotostatiche con contestuale richiesta di disporre il deposito degli originali, non concretizza il disconoscimento rituale su indicato.”

Osserva ancora il Tribunale che  l’amministratore non potrà agire nei conforti di un singolo condomino per l’intero ma potrà richiedere l’intero credito al Condominio oppure le singole quote a ciascun condomino (applicazione del noto principio di Cass. SS.UU. 9148/2008 oggi temperato dall’art. 63 disp.att. cod.civ. ): “Va precisato che l’amministratore cessato dall’incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore (dovendosi considerare attinente alle cose, ai servizi ed agli impianti comuni anche ogni azione nascente dall’espletamento del mandato, che, appunto, riflette la gestione e la conservazione di quelle cose, servizi o impianti) sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare all’amministratore, mandatario, le anticipazioni da questo fatte nell’esecuzione dell’incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa e non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore, che amplia la legittimazione processuale passiva senza eliminare quelle originali, sostanziali e processuali (cfr. in tal senso, Cass. civile, sez. II, 12 febbraio 1997, n. 1286; Cass. civile , sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530; Cass. civile 24 marzo 1981 n. 1720; Tribunale Torino, sez. III, 30/10/2006, n. 6957; Corte appello Torino, 26/06/2003)”.

La pronuncia contiene ancora interessanti riflessioni sulla prescrizione presuntiva e, per la materia di quotidiana rilevanza  che affronta, merita lettura integrale.

© massimo ginesi luglio 2016

la tettoia costruita sul lastrico solare non aggrava la servitù di veduta

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Se sul lastrico esistente si collocano coperture e profilati isolanti ciò non costituisce necessariamente aggravamento della servitù di veduta sul fondo del vicino.

Lo ha stabilito la Cassazione con sentenza 13444/2016, cassando la pronuncia della Corte di appello che ne aveva imposto la demolizione.

Osserva il Giudice di legittimità che: “non costituisce aggravamento della servitù di veduta, ai sensi dell’art. 1067 cod.civ., la copertura di una terrazza da cui si esercita la veduta stessa, in quanto la copertura, pur potendo consentire un uso più intenso ed assiduo del diritto, non ne amplia il contenuto essenziale, perché lascia inalterati i limite dalla inspetio e della prosperità sul fondo vicino.”

La fattispecie deve dunque intendersi erroneamente qualificata dalla Corte di Appello che ha ha richiamato, per la propria decisione, giurisprudenza della Suprema Corte che attiene invece alla diversa fattispecie in cui i nuovi manufatti comportino anche aumento della finestratura, assente  nel caso di specie: “ben diversa è l’ipotesi, presa in considerazione dal Giudice dell’impugnazione… che si concreta nempliamento di aperture esistenti: e ciò proprio in quanto tale ampliamento rende più agevole l’inspirare e il prospere in alienum, che è di contro escluso nella fattispecie qui in esame.”

© massimo ginesi luglio 2016 

Ascensore: insidia trabocchetto in condominio

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La definizione di insidia/trabocchetto è stata da tempo elaborata dalla giurisprudenza con riferimento alle cadute accidentali per buche o altri ostacoli che, con frequenza, giungono alla attenzione dei giudici.

La Suprema Corte ha sempre sottolineato che la norma di cui all’art. 2051 cod.civ., che prevede la responsabilità del custode del bene che cagiona il danno, fa salvo il caso fortuito e in tale concetto deve ricondursi anche il fatto del terzo o dello stesso danneggiato.

La giurisprudenza ha in più occasioni sottolineato che il soggetto che subisce danno in conseguenza di un ostacolo o di un particolare assetto dei luoghi dovrà essere risarcito solo ove il fatto non possa essere evitato con l’ordinaria diligenza, quindi abbia carattere insidioso idoneo a superare il normale atteggiarsi dell’individuo di fronte a situazioni analoghe.

La Cassazione (Cassazione civile, Sezione III, sentenza 22 giugno 2016, n. 12895) con una recente    sentenza    affronta il problema dell’insidia e della responsabilità da cosa in custodia in condominio.

L’ascensore si ferma un ventina di centimetri sotto il livello della soglia e il soggetto che si trova all’interno inciampa procurandosi lesioni.

Afferma la Corte che “ai sensi del citato art. 2051 cod. civ., allorché venga accertato, anche in relazione alla mancanza di intrinseca pericolosità della cosa oggetto di custodia, che la situazione di possibile pericolo, comunque ingeneratasi, sarebbe stata superabile mediante l’adozione di un comportamento ordinariamente cauto da parte dello stesso danneggiato, deve escludersi che il danno sia stato cagionato dalla cosa, ridotta al rango di mera occasione dell’evento, e ritenersi, per contro ingrato il caso fortuito.
Nella specie, osserva la pronuncia, il dislivello di circa venti centimetri avrebbe potuto essere intrinsecamente pericoloso: tuttavia, le condizioni di illuminazione e la presenza della doppia porta, avrebbero reso superabile il pericolo – comunque ingeneratosi – se la ricorrente danneggiata avesse tenuto un comportamento ordinariamente cauto”

Insomma il nesso causale si interrompe se non si guarda dove si mettono i piedi…

© massimo ginesi giugno 2016 

delega all’amministratore e conflitto di interessi, art. 67 disp.att. cod.civ.

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L’art. 67 V comma disp.att. cod.civ., così come introdotto dalla L. 220/2012, prevede che “All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.

Oggi il divieto è  espressamente previsto dalla legge, anteriormente alla novella del codice la giurisprudenza aveva comunque ritenuto che la delega a partecipare alla assemblea, conferita da un condomino  all’amministratore, ove avesse riguardo a  delibere relative alla nomina o revoca dell’amministratore o all’approvazione del bilancio esponesse la decisione  a vizio di annullabilità per conflitto di interesse.

Il Tribunale di Larino ha ritenuto di recente che anche la delega al socio accomandante della società in accomandita semplice, che svolgeva l’incarico di amministratore del fabbricato,  urtasse contro il divieto della norma attuativa.

Osserva il Giudice  molisano che Fondata è l’eccezione di nullità della deliberazione impugnata, in quanto adottata in palese violazione dell’art. 67, co. 4, disp. att. c.c., che vieta espressamente il conferimento all’amministratore di condominio di “deleghe perla partecipazione a qualunque assemblea”. Nella fattispecie, dalla deliberazione in esame risultano conferite dai condomini Ci. e Le. le rispettive deleghe a partecipare in loro nome e per loro conto alla suddetta assemblea all’avv. An.Lo., la quale, come dimostrato per tabulas dalla parte attrice (visura camerale – all. n. 1 del fascicolo di parte attrice), riveste la posizione di socio accomandante della medesima amministratrice “St.Ae. S.a.s.”. Di conseguenza, parimenti fondata è anche l’ulteriore eccezione di illegittimità e di conseguente annullabilità della deliberazione in parola, stante l’evidente conflitto di interessi tra la società amministratrice ed il Condominio “To.” in relazione tanto all’approvazione del bilancio consuntivo 2013/14 e del relativo riparto delle spese, oltre che delle rate del bilancio preventivo del 2015 e del relativo riparto delle spese, quanto della conferma o della revoca della medesima società amministratrice.”

Interessanti le riflessioni sulla portata dell’art. 67 disp.att. cod.civ. “Deve rilevarsi in proposito che la ratio della norma introdotta dal legislatore con il novellato art.67, co. 4, disp. att. c.c. è ispirata non solo all’esigenza di consentire la partecipazione personale dei singoli condomini alla relativa assemblea, ma anche all’esigenza di scongiurare situazioni di conflitto di interesse come quella in discorso. Proprio in relazione a siffatte situazioni la giurisprudenza formatasi prima della novella legislativa del 2012 ha affrontato la questione della validità o meno della delega conferita all’amministratore, esprimendo l’indirizzo consolidato secondo cui quando gli argomenti sottoposti al vaglio ed alla decisione dell’assemblea dei condomini comportino un giudizio sulla persona e sull’operato dell’amministratore riguardo a materie inerenti alla gestione economica della cosa comune, come avviene nel caso delle delibere di approvazione del bilancio consuntivo e di conferma o revoca dell’amministratore, sussiste una situazione di conflitto di interessi tra amministratore e condominio, che può essere fatta valere da qualsiasi partecipante alla collettività condominiale (Cass. civ., 22.07.2002, n. 10683).”

Per non farsi mancare nulla il Condominio aveva anche omesso di indicare a verbale i soggetti votanti, così che non era dato comprendere chi avesse espresso il proprio voto: ulteriore profilo che da sempre costituisce vizio.

Il Tribunale sembra graduare nella motivazione i profili di vizio, attribuendo alla violazione dell’art. 67 disp.att. cod.civ. la più grave nullità e alle altre due violazioni la sanzione della annullabilità: “Nel caso di specie, l’approvazione del bilancio consuntivo del 2013/14 e la conferma di “St.Ae. S.a.s.” come amministratore del Condominio “To.” risultano essere state decise in difetto di qualsiasi indicazione del numero e dei nominativi dei votanti, di quelli favorevoli e contrari, dissenzienti ed astenuti, nonché delle rispettive quote millesimali rappresentate, cosicché non risulta con quale maggioranza siano stati assunti i suddetti deliberati e, stante l’illegittimità delle deleghe conferite all’avv. An.Lo. dai condomini Ci. e Le. in violazione del divieto sancito nell’art.67, co. 4, disp. att. c.c., se l’eventuale votazione espressa sui predetti punti dell’ordine del giorno dal rappresentante dei due condomini, in quanto portatore di un interesse contrastante con quello del Condominio convenuto, sia stato o meno computato al fine del raggiungimento delle maggioranze prescritte nell’art. 1136 c.c., atteso l’obbligo di astensione dalla votazione gravante sul medesimo rappresentante in conflitto di interessi. Peraltro, l’illegittimità della deliberazione in parola, derivante a priori dalla violazione del predetto divieto legislativo, neppure potrebbe escludersi sulla scorta dell’operatività ipotetica della presunzione della conformità degli interessi dei condomini deleganti con quello del delegato (Cass. civ., sez. II, 22.07.2002, n. 10683), poiché è da ritenersi che l’appartenenza di quest’ultimo nella veste di socio accomandante, alla società amministratrice del Condominio “To.” ben era e ben è conoscibile ai terzi e, quindi, ai suddetti condomini deleganti in forza della funzione di pubblicità dichiarativa assolta dalla relativa iscrizione nel registro delle imprese tenuto dalla C.C.I.A.A. di Campobasso, così come risulta dalla visura camerale prodotta dalla parte attrice”

Da sottolineare anche il rilevo processuale, ai sensi dell’art. 116 c.p.c., della ingiustificata mancata partecipazione del Condominio alla mediazione.

Non del tutto congruente invece appare il dispositivo della sentenza con quanto espresso nella motivazione, atteso che, dopo aver ascritto alla nullità il vizio formale relativo alla violazione dell’art. 67 disp.att. cod.civ., il Tribunale  si limita a disporre annullamento della delibera ex art. 1137 cod.civ.

© massimo ginesi giugno 2016 

la compensazione fra crediti, liquidità e certezza. la Cassazione fa il punto.

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E’ noto che, con grande frequenza, i condomini che si vedono richiedere quote scadute del rendiconto eccepiscano in posizione (a volte  solo a meri fini strumentali e dilatori) crediti per asseriti  danni subiti nella propria unità immobiliare.

Ed è altrettanto noto che i giudici hanno sempre affermato che mentre il credito condominiale, derivante da uno stato di ripartizione ritualmente approvato, è certo liquido ed esigibile, l’asserito credito da fatto illecito non è né certo, né liquido fino a quando non ne sarà accertata consensualmente o giudizialmente l’entità e dunque detta compensazione non operi legalmente.

Ciò non toglie che ove il credito opposto in compensazione sia di semplice e celere accertamento, possa comunque operare la compensazione in sede giudiziale.

Una recentissima sentenza (Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 10 maggio – 27 giugno 2016, n. 13244) fa chiarezza sul punto.

I ricorrenti affermano che “è del tutto irragionevole ed erronea l’affermazione del giudice d’appello secondo cui il credito della società 1V, & &r.1_ non sarebbe certo e liquido e quindi impedirebbe la compensazione con un credito certo vantato dal condominio. Il requisito della certezza del credito opposto in compensazione non risulta, infatti, previsto dall’art. 1243 c.c., il quale richiede espressamente soltanto che il credito sia liquido (o di facile e pronta liquidazione) c.d. esigibile”.

La Suprema Corte ritiene la doglianza fondata e osserva: “La compensazione presuppone che ricorrano, i requisiti di cui all’art. 1243 c.c., cioè che sì tratti di crediti certi, liquidi ed esigibili (o di facile e pronta liquidazione). La compensazione legale, a differenza di quella giudiziale, opera di diritto per effetto della sola coesistenza dei debiti, sicché la sentenza che la accerti è meramente dichiarativa di un effetto estintivo già verificatosi e questo automatismo non resta escluso dal fatto che la compensazione non possa essere rilevata di ufficio, ma debba essere eccepita dalla parte, poiché tale disciplina comporta unicamente che il suddetto effetto sia nella disponibilità del debitore che se rie avvale, senza che sia richiesta una autorizzazione alla compensazione dalla controparte (Cass. 22 ottobre 2014, n. 22324).
La compensazione legale, tuttavia, non può operare qualora il credito addotto in compensazione sia contestato nell’esistenza o nell’ammontare, in quanto la contestazione esclude la liquidità del credito medesimo, laddove la legge richiede, affinché la compensazione legale si verifichi, la contestuale presenza dei requisiti della certezza, liquidità ed esigibilità del credito (Cass. 31 maggio 2010, n_ 13208).

La compensazione giudiziale, invece, prevista dall’art. 1243, secondo comma, c.c., può essere disposta dal giudice quando il credito (illiquido) opposto in compensazione sia dì facile e pronta liquidazione.

Questa forma dì compensazione sì distingue da quella legale per il fatto che mentre la prima presuppone la sussistenza (anteriormente al giudizio) di contrapposti crediti liquidi ed esigibili, la seconda presuppone che il debito opposto in compensazione sia illiquido, tua di facile e pronta liquidazione (Cass. 15 ottobre 2009, n. 21923).

L’apprezzamento circa la facile e pronta liquidità va inteso in senso ampio, e dunque anche in riferimento all’an debeatur (Cass. 20 giugno 2003, n. 9904) e costituisce un giudizio di merito non sindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato (Cass. 26 settembre 2005, n, 18775). Il giudice che non riconosca la facile e pronta liquidità del credito opposto in compensazione deve disattendere la relativa eccezione e il convenuto potrà far valere il credito in un autonomo giudizio (Cass. 15 ottobre 2009, n. 21923).

La compensazione giudiziale prevista dall’art. 1243, comma secondo, c.c., presupponendo l’accertamento del controcredito da parte del giudice dinanzi al quale la compensazione è fatta valere, non può fondarsi su di un credito la cui esistenza dipenda dall’esito di un separato giudizio ira corso, in quanto tale credito non è liquidabile se non in quella sede (Cross. 25 maggio 2004, n. 10055).

Qualora, invece, il credito illiquido non sia semplicemente opposto in compensazione al solo fîne di paralizzare la domanda della controparte, una in relazione al medesimo sia stata proposta domanda riconvenzionale, il giudice, in forza di quanto disposto dagli artt. 36 e 112 c.p.c., non può spogliarsi della cognizione della controversia, ma, dopo aver provveduto circa la domanda dell’attore, deve pronunciarsi anche in merito al credito fatto valere dal convenuto (Cass. 5 gennaio 2005, n. 157).”

La questione della comprensibilità dei crediti è attualmente pendente, per altri profili dinanzi alle sezioni unite della Corte, profili che la seconda sezione ha ritenuto non ostativi alla pronuncia in commento: “Non vi è invece interferenza con la questione rimessa alle Sezioni Unite a seguito dell’ordinanza dell’11 settembre 2015, n, 18001, vertendosi in quel caso in una fattispecie in cui a non essere certo era il credito opposto in compensazione, in quanto fondato su sentenza non ancora passata in giudicato_ Nel caso di specie, invece, il credito portato in compensazione è senz’altro certo, essendo passata in cosa giudicata in corso di causa la pronuncia dì rigetto dell’opposizione al decreto ingiuntivo proposta nei confronti del decreto monitorio su cui si fonda la pretesa della società intimata”

© massimo ginesi giugno 2016

TAR LAZIO, il condominio ha diritto di accesso agli atti ex L. 241/1990

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In caso di sversamento fognario il Condominio è soggetto legittimato a presentare richiesta di accesso agli atti della pubblica amministrazione.

Lo afferma il Tar Lazio con  sentenza  3287/2016: “Al riguardo l’art. 22 della L. n. 241 del 1990 individua i soggetti interessati all’accesso ai documenti amministrativi in tutti coloro che abbiano un interesse diretto, concreto e attuale, corrispondente ad una situazione tutelata e collegata al documento al quale si chiede l’accesso (comma 1); ai sensi del successivo art. 25, il diritto di accesso si esercita mediante esame ed estrazione di copia dei documenti amministrativi, nei modi e con i limiti indicati dalla legge (comma 1), e la richiesta di accesso ai documenti deve essere motivata e va rivolta all’Ente che ha formato il documento o che lo detiene stabilmente (comma 2). Alla stregua della richiamata disciplina sul procedimento amministrativo, i portatori di un interesse specifico hanno diritto di accesso ai documenti amministrativi per la tutela di situazioni giuridicamente rilevanti, intendendo per tali le situazioni giuridiche soggettive che presentino un collegamento diretto e attuale con il procedimento amministrativo cui la richiesta di accesso si riferisce.”

Afferma ancora il Giudice amministrativo che ” L’interesse all’accesso e la sua rilevanza ai fini della proposizione di un eventuale giudizio, va inteso in senso ampio, in quanto la documentazione richiesta deve essere, genericamente, mezzo utile per la difesa dell’interesse giuridicamente rilevante, e non strumento di prova diretta della lesione di tale interesse”

Quanto ai destinatari dell’obbligo di ‘trasparenza’ la lettura è opportunamente ampia e ben motivata: “A ciò va aggiunto che il citato art. 22 individua i documenti amministrativi in quelli “detenuti da una pubblica amministrazione e concernenti attività di pubblico interesse, indipendentemente dalla natura pubblicistica o privatistica della loro disciplina sostanziale” (comma 1, lett. d) e per Doc. #: tar lazio 3287 del 16.docx 4 pubblica amministrazione “tutti i soggetti di diritto pubblico e i soggetti di diritto privato limitatamente alla loro attività di pubblico interesse disciplinata dal diritto nazionale o comunitario” (comma 1, lett.e). In conformità alla predetta norma, l’Ente destinatario dell’ esercizio del diritto di accesso va individuato nel soggetto pubblico o privato che, in relazione alla propria attività amministrativa di pubblico interesse detiene – o comunque è tenuta a detenere – i documenti amministrativi che ineriscono alle predette attività ad essa riconducibili”

Alla luce di tali principi si deve ritenere che sussista in capo al Condominio, che intenda agire in giudizio per le vicende legate allo sversamento, un interesse diretto ed attuale a conoscere gli atti della Pubblica Amministrazione e, per essa, dell’ente che materialmente gestione il servizio fognario: “osserva il Collegio che i suddetti presupposti sono presenti nel caso di specie in quanto appare evidente che il Condominio ricorrente abbia titolo ad accedere ai documenti relativi alle rilevazioni e monitoraggi effettuati dalla società che gestisce il servizio idrico integrato dell’Ambito territoriale n. 2 Lazio Centrale – Roma, come richiesti nell’istanza, in relazione alla descritta vicenda di sversamento di acque nere nell’area antistante il Condominio stesso e all’attività svolta dalla società di gestione del servizio. Sussiste un palese interesse della parte ricorrente all’ostensione dei richiesti documenti, la cui conoscenza è obiettivamente strumentale alla tutela di un interesse giudicamente rilevante del Condominio, al quale gli stessi documenti si correlano immediatamente”

© massimo ginesi giugno 2016

amministratori, la nuova norma UNI in dirittura di arrivo

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La legge 4/2013 ha introdotto una serie di parametri a cui deve rispondere il libero professionista non ordinistico, figura cui si è soliti ricondurre anche l’amministratore di condominio.

Il legislatore ha ritenuto che la sussistenza di tali requisiti  possa essere provata, nei conforti del cliente-consumatore, mediante l’iscrizione ad un’associazione di categoria che garantisca determinati parametri culturali, deontologici e di garanzia oppure mediante l’attestazione personale di rispondenza alla norma uni di settore:   l’art. 6 della L. 4/2013 prevede il meccanismo della autoregolamentazione volontaria: “1. La presente legge promuove l’autoregolamentazione volontaria e la qualificazione dell’attivita’ dei soggetti che esercitano le professioni di cui all’art. 1, anche indipendentemente dall’adesione degli stessi ad una delle associazioni di cui all’art. 2.   La qualificazione della prestazione professionale si basa sulla conformita’ della medesima a norme tecniche UNI ISO, UNI EN ISO, UNI EN e UNI, di seguito denominate «normativa tecnica UNI», di cui alla direttiva 98/34/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 22 giugno 1998, e sulla base delle linee guida CEN 14 del 2010.  I requisiti, le competenze, le modalita’ di esercizio dell’attivita’ e le modalita’ di comunicazione verso l’utente individuate dalla normativa tecnica UNI costituiscono principi e criteri generali che disciplinano l’esercizio autoregolamentato della
singola attivita’ professionale e ne assicurano la qualificazione.”

La norma Uni relativa alla professione di amministratore non era tuttavia aggiornata, anche  alla luce delle ultime modifiche  introdotte,  dalla L. 220/2012 e si è quindi aperto il processo per la revisione.

Attualmente il progetto U8300A160 è in corso di discussione pubblica ed è possibile sino al 16 luglio 2016 effettuare osservazioni a questo link , dal quale è possibile anche scaricare il testo del progetto.

© massimo ginesi giugno 2016

 

Le spese ordinarie e straordinarie in condominio

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La Cassazione  (II sezione civile, 10865/2016, rel. Scarpa) ritorna su due temi caldi.

Quanto alle diverse categorie di spesa e ai poteri  dell’amministratore, osserva la Corte che “Vi si allega che l’appalto dei servizi di manutenzione del verde condominiale, nonche’ di derattizzazione e disinfestazione delle aree comuni, involgono contratti rientranti nella straordinaria amministrazione, e percio’ sarebbe illegittima la delibera  che dava generico mandato all’amministratore al riguardo. La Corte d’Appello ha ritenuto che si trattasse di contratti che “rientrano chiaramente nell’ordinaria amministrazione, in quanto tendono alla conservazione delle cose comuni, e quindi nella competenza dell’amministratore”, sicche’ la deliberazione  sarebbe valsa soltanto come “sollecitazione” a quest’ultimo a provvedere ad atti di sua competenza. E’ noto che i contratti conclusi dall’amministratore nell’esercizio delle sue funzioni ed inerenti alla manutenzione ordinaria dell’edificio ed ai servizi comuni essenziali, ovvero all’uso normale delle cose comuni, sono vincolanti per tutti i condomini in forza dell’articolo 1131 c.c., nel senso che giustificano il loro obbligo di contribuire alle spese, senza necessita’ di alcuna preventiva approvazione assembleare delle stesse, intervenendo poi tale approvazione utilmente in sede di consuntivo (Cass. 18 agosto 1986, n. 5068). L’elemento distintivo dell’ordinaria amministrazione dell’obbligazione assunta, come tale sottratta al presupposto autorizzativo dell’assemblea, risiede, pertanto, al pari di quanto si sostiene per le amministrazioni commerciali, nella normalita’ dell’atto di gestione condominiale rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni. Mentre, solo laddove si verta in ipotesi di spese che, seppure dirette alla migliore utilizzazione di cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino per la loro particolarita’ e consistenza un onere economico rilevante, superiore a quello normalmente inerente alla gestione, l’iniziativa contrattuale dello stesso amministratore, senza la preventiva deliberazione  dell’assemblea, non e’ sufficiente a fondare l’obbligo dei singoli condomini, salvo che non ricorra il presupposto dell’urgenza contemplato nella fattispecie di cui all’articolo 1135 c.c., comma 2. “

Quanto alla legittimazione processuale dell’amministratore, in linea con le Sezioni Unite del 2010 e con le modfiche apportate all’art. 1131 cod.civ. dalla novella del 2012, il Giudice di legittimità ribadisce che “deve conclusivamente affermarsi, quanto al primo motivo di ricorso, che l’amministratore di un condominio, per conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che non esorbitano dalle sue attribuzioni, agli effetti dell’articolo 1131 c.c., commi 2 e 3 (quale, nella specie, la resistenza all’impugnazione di una Delib. proposta da un condomino), non ha bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea dei condomini, ed un’ eventuale Delib. sul punto avrebbe il significato di mero assenso alla scelta gia’ validamente effettuata dall’amministratore”

© massimo ginesi giugno 2016