Mese: Giugno 2020

il proprietario del lastrico solare ha diritto di utilizzare la colonna d’aria sovrastante

E’ quanto ribadito da Cass. civ. II, 25 giugno 2020 n. 12656 in una controversia relativa al diritto di soprelevazione e alle facoltà che devono essere riconosciute al proprietario esclusivo  del lastrico solare:

“il presente giudizio di legittimità trae origine dal ricorso tempestivamente proposto dal Condominio “(omissis) ” nei confronti della sentenza pronunciata dalla Corte d’appello di Genova che aveva respinto l’impugnazione avverso la pronuncia di primo grado che aveva escluso l’estinzione del diritto di superficie della società Clematis s.r.l. (d’ora in poi solo Clematis) sul lastrico solare, accertando di converso che detta porzione immobiliare con lo spazio sovrastante erano oggetto di proprietà esclusiva della stessa società;
– l’accertamento era stato richiesto dalla Clematis che assumeva di essere proprietaria del lastrico di copertura dell’edificio condominiale, delle rampe di accesso e relativi pianerottoli;
– in tale veste la società aveva conseguito presso il Comune di Sarzana il permesso per la realizzazione di lavori di sopraelevazione a fronte dei quali, però, il Condominio aveva negato il nulla osta previsto dall’art. 20 del regolamento condominiale, diniego che Clematis assumeva illegittimo, previo accertamento che la sopraelevazione non comprometteva la stabilità, nè l’estetica, nè la signorilità dell’edificio condominiale;
– con sentenza parziale il Tribunale di La Spezia rigettava l’eccezione del Condominio costituitosi e dichiarava l’esistenza in capo alla società della proprietà esclusiva del lastrico solare ai sensi dell’art. 1127 c.c.;
– proposto gravame da parte del Condominio soccombente avverso detta pronuncia parziale, la corte territoriale confermava la correttezza della sentenza di prime cure, stante l’esistenza del titolo di proprietà esclusiva, ricostruito alla stregua della successione dei titoli di trasferimento relativi al lastrico solare, alle scale ed ai pianerottoli a partire dall’originario proprietario dell’area e costruttore dell’immobile società Sabrina di I.F. “

La Corte di legittimità evidenzia come la colonna d’aria sovrastante il lastrico, ove questo non costituisca bene comune, rientra nella disponibilità del titolare del piano di copertura, che è anche titolare del diritto di soprelevazione.

“- le censure del ricorrente trascurano infatti la decisiva circostanza che nel caso di specie il lastrico solare è stato ritenuto, in ossequio al disposto dell’art. 1117 c.c., sottratto al regime delle parti comuni;
– la corte territoriale ha, infatti, statuito che il lastrico solare è, in virtù di validi titoli dettagliatamente esaminati, escluso dalle parti comuni per essere rimasto, sin dalla costituzione del fabbricato condominiale, nella proprietà esclusiva del proprietario originario e tale conclusione non è stata attinta dal ricorrente;
– tanto premesso la ricostruzione della corte territoriale appare corretta non potendo essere condiviso l’assunto del ricorrente secondo cui il potere sul lastrico solare che non si accompagni alla proprietà del suolo su cui sorge il fabbricato condominiale, deve essere (comunque) ricondotto ad un diritto di superficie che, nel caso di non uso ventennale si estingue ai sensi dell’art. 954 c.c.;
– al contrario, il principio giurisprudenziale invocato dal ricorrente (cfr. Cass. 19498/1994) non risulta pertinente perché affermato nell’ambito di una controversia in cui il diritto di sopraelevazione accedeva alla proprietà del suolo sul quale era costruito il fabbricato e spettava anche a soggetto diverso da colui che invocava il diritto di sopraelevare;
– corretto è quindi il principio di diritto richiamato dalla corte territoriale per scrutinare il caso in esame e secondo il quale la colonna d’aria (cioè lo spazio sovrastante il lastrico solare) non costituisce oggetto di diritti, quindi non è oggetto di proprietà autonoma rispetto alla proprietà esclusiva del lastrico e, pertanto, la proprietà della colonna d’aria va intesa come diritto in capo al proprietario del lastrico, che ha la facoltà di utilizzare senza limitazione alcuna lo spazio sovrastante mediante sopraelevazione (cfr. Cass. 22032/2004);
– poiché nel caso di specie a fronte dell’allegata e dimostrata proprietà esclusiva del lastrico solare in capo alla Clematis, nessuna prova è stata fornita dell’asserito diritto di superficie che quale diritto reale di godimento è connotato da tipicità e trae la sua fonte da un contratto, da un testamento o dall’usucapione – la conclusione assunta dalla corte d’appello appare corretta;
– la pronuncia ha, infatti, chiarito che la proprietà della colonna d’aria non costituisce oggetto di un diritto autonomo rispetto a quella del lastrico solare, ma va intesa come contenuto del diritto del proprietario di utilizzare lo spazio sovrastante;
– tale diritto compete, prosegue la pronuncia, o al titolare esclusivo del lastrico solare o al proprietario dell’ultimo piano, in deroga al principio dell’accessione di cui all’art. 934 c.c. e non è subordinato alla circostanza che il titolare sia anche proprietario esclusivo del fondo sul quale l’edificio è costruito, nè ad un atto di assenso degli altri condomini, salvo l’osservanza degli specifici limiti contenuti nel regolamento condominiale;
– per completezza di esame è utile ricordare che l’indennità di sopraelevazione, cui è tenuto il proprietario che si avvalga di tale facoltà, trova la sua ratio nell’aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all’incremento della porzione di proprietà esclusiva (cfr. Cass. Sez. Un. 16794/2007);”

© massimo ginesi 30 giugno 2020

 
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condomino moroso e perdita dei benefici fiscali

Il Condomino che non provvede al pagamento delle proprie quote per manutenzioni straordinarie e che, in virtù di tale omissione, perde il diritto alle relative agevolazioni fiscali non ha alcun diritto di rivalsa nei confronti del condominio.

Ei principio condivisibilmente affermato da una recente pronuncia di legittimità, Cass.civ. sez. VI-2 ord. 8 giugno 2020 n. 10845   rel. Scarpa: “Il singolo condomino che, in ipotesi di lavori eseguiti su parti condominiali, non abbia in concreto provveduto ai relativi pagamenti, contestando la sussistenza del proprio obbligo di contribuzione (nella specie, per essere state le opere di manutenzione commissionate da altri comproprietari, in mancanza di un amministratore), e non si sia potuto perciò avvalere delle detrazioni in ragione della spesa sostenuta per l’intervento edilizio, in forza della L. 27 dicembre 1997, n. 449, art. 1, non può accampare alcuna pretesa risarcitoria nei confronti dell’intero condominio, essendo stato proprio l’inadempimento dell’interessato la causa che ha determinato la perdita della facoltà di detrarre il relativo costo dall’imposta sul reddito delle persone fisiche.

A riguardo di tale profilo, la ricorrente, nello sviluppo della censura ed ancora con la memoria ex art. 380-bis c.p.c., comma 2, fa riferimento a una “guida fiscale alle ristrutturazioni edilizie dell’Agenzia delle Entrate”, che viene anche prodotta (in violazione del divieto di cui all’art. 372 c.p.c.), ovvero ad una circolare del Ministero delle Finanze (atti, evidentemente, che non costituiscono fonti normative, ma prassi amministrative, dalle quali non discendono perciò diritti ed obblighi), per dedurre l’esistenza di un obbligo di preventivo invio della comunicazione di inizio lavori e della delibera assembleare di approvazione dell’intervento sulle parti comuni e ripartizione spese, al fine di poter fruire delle agevolazioni fiscali.

Si tratta di dati fattuali, allegati per fondare una responsabilità risarcitoria del condominio (e, per esso, dell’amministratore), che non risultano dal testo della L. 27 dicembre 1997, 449, art. 1 e rivelano perciò, in questa sede, carattere di inammissibile novità, non adempiendo la ricorrente a specificare, agli effetti dell’art. 366 c.p.c., comma 1, in quale atto dei pregressi gradi di merito tale questione fosse stata utilmente e tempestivamente dedotta.”

© Massimo Ginesi 19 giugno 2020

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costruzioni sopra l’ultimo piano dell’edificio: innovazione e sopraelevazione

Una ponderosa ordinanza della Suprema Corte (Cass.civ. sez. II  15 giugno 2020 n. 11490 rel. Scarpa) ripercorre – con dettagliata analisi e grande lucidità – la natura degli interventi che possono essere compiuti sulla parte sommitale  dell’edificio, evidenziando come possa trattarsi di innovazione ex art 1120 c.c. ove si intervenga su parti comuni in seguito a delibera assembleare, di intervento ex art 1102 c.c. ove il singolo intervenga in tali termini nell’ambito delle sue facoltà di godimento oppure di sopraelevazione, ove il singolo non modifichi   parti comuni, ma provveda alla edificazione di nuovi corpi di fabbrica nello spazio sovrastante l’edificio, sì che l’intervento si configura come facoltà riconosciuta ai sensi dell’art. 1127 c.c.

Il corretto inquadramento della fattispecie in fatto da parte del giudice di merito è essenziale, poiché ad ogni intervento – e alla conseguente norma applicabile –  conseguono differenti ampiezze delle facoltà e dei correlativi obblighi e limiti.

La pronuncia consente  di ripercorrere, con grande chiarezza e abbondanti richiami, gli orientamenti giurisprudenziali in tema di facoltà di maggior godimento, di innovazioni vietate e – soprattutto – di soprelevazione, concetto cui la più recente giurisprudenza di legittimità ha attribuito  dimensioni decisamente più ampie del significato letterale del termine.

Interessante anche l’aspetto della legittimazione e della successione nel diritto controverso di una delle parti.

E’ provvedimento che richiede integrale lettura, apparendo riduttivo pubblicarne semplicemente stralci.

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© massimo ginesi 16 giugno 2020 

 

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bonus 110% e cessione del credito in condominio

 l’ecobonus 110  o bonus ristrutturazione 110 è una detrazione fiscale del 110% delle spese sostenute per gli interventi di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico (l’ecobonus per la ristrutturazione al 110 è anche un sismabonus).

Il beneficio è previsto dall’art. 119 D.L. 34/2020 per una serie di interventi ed è prevista espressamente dal comma 9 lett. a), mentre al successivo art. 121 si prevede che  ‘I soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per gliinterventi elencati al comma 2 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, alternativamente:  a) per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo dovuto anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facolta’ di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;   b) per la trasformazione del corrispondente importo in credito d’imposta, con facolta’ di successiva cessione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari’ .

Mentre la delibera sui lavori che prevedono il beneficio è certamente adottabile con le ordinarie maggioranze per interventi di straordinaria manutenzione o per innovazioni (a seconda della natura dell’opera che si intende realizzare) si deve ritenere che  che la cessione del credito – certamente ammissibile anche per il condominio, come ha chiarito per le precedenti disposizioni che prevedevano tale meccanismo anche da circolare della agenzia delle Entrate 28.8.2017 n. 165110 –   avendo ad oggetto un diritto personale del condomino ed essendo destinata ad incidere sulla sua posizione patrimoniale e fiscale personale, sia sottratta alle competenze dell’assemblea e debba vedere espresso consenso dei singoli interessati.

In altri termini: la decisione di  giovarsi direttamente di benefici fiscali, a seconda della personale situazione contributiva di ciascuno, o di cedere piuttosto il proprio vantaggio fiscale in forma di credito al fornitore, è scelta che compete ai singoli titolari della posizione di vantaggio, con  conseguenze patrimoniali direttamente incidenti nella sfera individuale dei singoli condomini – che hanno diritto a detrazione in misura proporzionale alla propria quota millesimale – e su cui l’assemblea non ha alcun  titolo ad intervenire.

© massimo ginesi 12 giugno 2020 

 

l’ascensore installato successivamente sfugge alla presunzione di condominialità ex art 1117 c.c.

E’ quanto riafferma la Suprema Corte (Cass.civ. sez. VI-2 ord. 8 giugno 2020 10850 rel. Scarpa)   richiamando orientamenti consolidati: laddove uno o più condomini installino  un impianto di ascensore successivamente alla costruzione del fabbricato, quel bene sfugge alla presunzione di condominialità prevista dall’art.. 1117 c.c. e sarà onere di chi – successivamente – intende rivendicarne la (com)proprietà dar prova che l’intervento fu effettuato con il consenso suo o dei suoi danti causa.

“Le argomentazioni svolte nella sentenza impugnata circa la ripartizione dell’onere probatorio sono perciò errate, sia quanto al funzionamento della “presunzione di condominialità”, sia quanto alle conseguenze tratte dalla mancata dimostrazione di un “asserito diritto di proprietà esclusiva” ad opera della convenuta Università degli Studi di Sassari.

La decisione della Corte d’appello di Sassari, come visto, ha affermato la condominialità dell’ascensore alla stregua dell’art. 1117 c.c., nonché della prova conseguita dell’utilizzo dell’ascensore al servizio altresì della unità immobiliare in proprietà Promozione Professionale s.r.l.

In tal modo, i giudici di secondo grado hanno risolto la questione di diritto affrontata senza tener conto del consolidato orientamento interpretativo di questa Corte. Si è infatti più volte affermato che l’installazione “ex novo” di un ascensore in un edificio in condominio (le cui spese, a differenza di quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente, vanno ripartite non ai sensi dell’art. 1124 c.c., ma secondo l’art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino: Cass. Sez. 2, 25/03/2004, n. 5975; Cass. Sez. 2, 17/02/2005, n. 3264) costituisce innovazione, che può essere deliberata dall’assemblea condominiale con le maggioranze prescritte dall’art 1136 c.c., oppure direttamente realizzata con il consenso di tutti i condomini, così divenendo l’impianto di proprietà comune.

Trattandosi, tuttavia, di impianto suscettibile di utilizzazione separata, proprio quando l’innovazione, e cioè la modificazione materiale della cosa comune conseguente alla realizzazione dell’ascensore, non sia stata approvata in assemblea (come si desume dallo stesso art. 1121 c.c., che, al comma 2, parla di maggioranza dei condomini che abbia “deliberata o accettata” l’innovazione), essa può essere attuata anche a cura e spese di uno o di taluni condomini soltanto (con i limiti di cui all’art. 1102 c.c.), salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera (Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20713; Cass. Sez. 2, 18/08/1993, n. 8746; Cass. Sez. 2, 18/11/1971, n. 3314; Cass. Sez. 2, 13/03/1963, n. 614).

A differenza di quanto supposto nella impugnata sentenza della Corte d’Appello di Sassari, dunque, “l’ascensore, installato nell’edificio dopo la costruzione di quest’ultimo per iniziativa di parte dei condomini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l’abbiano impiantato a loro spese. Ciò dà luogo nel condominio ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell’ascensore, analoga alla situazione avuta a mente dall’art. 1123, comma 3, c.c., comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi. L’art. 1121, comma 3, c.c. fa, infatti, salva agli altri condomini la facoltà di partecipare successivamente all’innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell’opera, con l’obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l’esecuzione, aggiornate al valore attuale” (così Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20713).

Se l’art. 1117, n. 3, c.c., come sottolinea la Corte di Sassari, ricomprende gli ascensori fra gli oggetti della proprietà comune, è anche da considerare che la presunzione legale di comunione di talune parti dell’edificio condominiale, stabilita dall’art. 1117 c.c., si basa sulla loro destinazione all’uso ed al godimento comune, e deve risultare da elementi obiettivi, cioè dalla attitudine funzionale della parte di cui trattasi al servizio od al godimento collettivo.

Tale necessaria relazione strumentale tra la singola parte (nella specie, l’impianto di ascensore) e l’uso comune deve comunque sussistere sin dal momento della nascita del condominio, restando escluso che sia determinante il collegamento materiale tra le res, se eseguito successivamente.

In tal senso, ove dimostrato che l’impianto di ascensore sia stato realizzato per iniziativa ed a spese solo di uno o di alcuni condomini dopo la costituzione del condominio, trova applicazione il regime presupposto dall’art. 1121 c.c., e non assume rilievo giuridicamente determinante la circostanza che il bene sia stato poi di fatto utilizzato anche a servizio delle unità immobiliari di proprietà di quei condomini che non avevano inizialmente inteso trarre vantaggio dall’innovazione. Neppure rileva quanto dedotto dalla controricorrente circa l’esistenza dell’ascensore – installato, si assume nel medesimo controricorso, intorno al 1960 – al momento del subentro nelle rispettive proprietà ad opera delle parti in lite (risalente al 1996/1997 per l’Università degli Studi di Sassari ed al 1986 per la Promozione Professionale s.r.l.).

La mera circostanza che i successivi titoli d’acquisto delle singole unità immobiliari non contengano alcuna espressa menzione delle vicende delle parti altrimenti sorrette dalla presunzione posta dall’art. 1117 c.c., non comporta che essi possano validamente includere pro quota il diritto di comproprietà di beni originariamente sottratti alla presunzione e rientranti perciò nella proprietà esclusiva di uno o più condomini. Poiché, dunque, è l’attrice Promozione Professionale s.r.l. onerata di dar prova di un valido titolo di comproprietà del bene danneggiato, essa potrà anche avvalersi della presunzione ex art. 1117 c.c., ove però abbia dimostrato che l’ascensore destinato all’uso comune fosse già esistente al momento della nascita del condominio, ovvero che l’impianto, benché installato successivamente alla costruzione dell’edificio, fosse stato comunque realizzato con il consenso della medesima condomina Promozione Professionale s.r.l. o del suo dante causa.”

© massimo ginesi 11 giugno 2020 

 

le ringhiere dei balconi sono comuni se hanno funzione decorativa

La Suprema Corte (Cass.civ. sez. VI-2 ord. 8 giugno 2020 n. 10848, rel. Scarpa)   ribadisce un orientamento consolidato, relativo alla funzione estetica che possono assumere, nel frontespizio dell’edificio condominiale, anche beni che, usualmente, appartengono ai singoli e che invece, in tal caso, assumono natura comune per funzione, quali frontalini, parapetti e ringhiere.

Il ricorso muoveva censure ad una sentenza del Tribunale di Milano che, quale giudice di appello rispetto a pronuncia del Giudice di Pace, aveva ritenuto che le ringhiere dei balconi di quello specifico condominio avessero  funzione decorativa.

“La sentenza impugnata contiene esaurientemente le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione.

La sostanza della censura intende contestare che le ringhiere ed i divisori dei balconi dell’edificio del Condominio (omissis) , rientrino tra le parti comuni, le cui spese debbano perciò essere ripartite fra tutti i condomini, come fatto nella impugnata deliberazione assembleare 26 marzo 2012, in quanto essi non costituirebbero elementi decorativi dell’insieme.

Il motivo di ricorso è volto perciò a contrastare sotto il profilo fattuale la ricostruzione operata dal Tribunale di Milano, che si è poi conformato al principio di diritto elaborato da un orientamento consolidato di questa Corte, secondo cui, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, nè essendo destinati all’uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. Sez. 2, 21/01/2000, n. 637 del; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624; Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071).

L’accertamento del giudice del merito che le ringhiere costituenti il parapetto del fronte dei balconi ed i divisori degli stessi, giacché “ben visibili all’esterno”, “disposti simmetricamente”, “omogenei per dimensioni, forma geometrica e materiale” (pagina 3 della sentenza del Tribunale di Milano), assolvano in misura preponderante alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio, costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità se non per omesso esame di fatto storico decisivo e controverso ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.”

© massimo ginesi 10 giugno 2020

 

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interpretazione del regolamento contrattuale: la delibera del condominio non vincola il giudice.

Qualora nel condominio sia in vigore un regolamento di natura contrattuale,, il giudice è tenuto ad interpretarlo secondo le ordinarie regole ermeneutica in tema di contratti e non potrà limitarsi a recepire la lettura che di tali norme sia stata data in sede di successive delibere condominiali.

Nella fattispecie il regolamento vietava innovazioni lesive del decoro e il Condominio aveva  ritenuto conforme alla clausola un intervento di recupero del sottotetto effettuato da un condomino.

La Corte di legittimità ( Cass.civ. sez. II  ord. 27 maggio 2020 n. 9957), nel ribadire nozioni ormai consolidate in tema di decoro, rileva che il giudice di merito era tenuto a valutare se quell’intervento fosse effettivamente in contrasto con la clausola regolamentare, non potendo limitarsi a prendere atto del consenso espresso dalla maggioranza assembleare.

“Questa Corte ha affermato, con orientamento consolidato al quale il collegio intende dare continuità, che costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio (Cassazione civile sez. II, 28/06/2018, n. 17102).
L’alterazione di tale decoro è integrata, quindi, da qualunque intervento che alteri in modo visibile e significativo la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono all’edificio una sua propria specifica identità (Cass. 1076/05 e Cass. 14455/09).

Ne consegue che, attesa la sostanziale identità della domanda basata sulla lesione del decoro architettonico o sull’art. 8 del regolamento condominiale, sia in relazione all’art. 1120 c.c., il motivo dedotto non è decisivo perché basato sui medesimi presupposti fattuali.

Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa interpretazione dell’art. 1362 c.c., in relazione al regolamento condominiale ed agli artt. 1120, 1137, 1138, 1350, 1372 e 2909 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., commi 2 e 3, per avere la corte distrettuale interpretato il regolamento condominiale, facendo riferimento alla volontà dei condomini manifestata nella Delib. 25 febbraio 2003, con la quale i medesimi nulla obiettavano in ordine al progetto di modifica delle parti comuni; la corte di merito non avrebbe tenuto conto che, trattandosi di regolamento di natura contrattuale, non avrebbe potuto essere modificato a semplice maggioranza, ma con il consenso unanime dei condomini, in quando incidente sul decoro architettonico. Contestava, inoltre, che si fosse formato il giudicato per assenza di opposizione alla citata Delib. condominiale in quanto l’oggetto della Delib. era limitato al riconoscimento della legittimità degli interventi purché conformi al regolamento condominiale.

Il motivo è fondato sotto diversi profili.
È incontestato che il regolamento del Condominio (omissis) abbia natura contrattuale e che la domanda dal medesimo proposta fosse diretta alla declaratoria di illegittimità dei lavori eseguiti dai convenuti, consistenti nel recupero, ai fini abitativi, del sottotetto, perché lesivi del decoro architettonico.
Nell’interpretare il regolamento contrattuale, il giudice deve utilizzare i canoni ermeneutici previsti dal codice civile e quindi leggere le clausole complessivamente e non limitarsi alla singola disposizione (art. 1363 c.c.) e cercare di ricostruire la volontà e l’intenzione delle parti contraenti (art. 1362 c.c. (Cassazione civile sez. VI, 03/05/2018, n. 10478).

L’art. 1362 c.c., allorché nel comma 1, prescrive all’interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l’elemento letterale del contratto ma, al contrario, intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile (Cassazione civile sez. II, 22/08/2019, n. 21576).

La corte di merito ha interpretato l’art. 8 del regolamento contrattuale e, in particolare della volontà delle parti, non sulla base dei citati criteri ermeneutici, ovvero tenendo conto del dato letterale e delle altre clausole contrattuali, ma sulla base del comportamento successivo, costituito dal contenuto della Delib. 22 maggio 2003, nella quale il condominio nulla obiettava in relazione al progetto di realizzazione del recupero dell’abitabilità dei sottotetti, secondo il progetto presentato.
Tale deliberazione , che non risulta essere stata adottata all’unanimità, non poteva costituire l’unico parametro interpretativo per l’individuazione della volontà dei condomini espressa nel regolamento contrattuale, nè era idonea a modificarlo perché attinente ad innovazioni incidenti sul decoro architettonico.
In tale ipotesi, infatti, esula dai poteri istituzionali dell’assemblea dei condomini la facoltà di deliberare o consentire opere lesive del decoro dello edificio condominiale, alla stregua dell’art. 1138 c.c., comma 4 (Cassazione civile sez. VI, 18/11/2019, n. 29924).
Ne consegue che l’interpretazione del regolamento contrattuale, erroneamente basato, sulla Delib. Condominiale 22 maggio 2003, non poteva avere autorità di giudicato.”

© massimo ginesi 3 giugno 2020