uso esclusivo condominiale: quid iuris? la questione avviata alle sezioni unite

Una monumentale ordinanza della Suprema Corte (Cass. civ. Sez. II 2 dicembre 2019 n. 31420 rel. Scarpa) affronta la delicata questione dei beni condominiali  di uso esclusivo, rilevando come tale diritto – laddove involga beni che sarebbero altrimenti comuni ex art. 1117 c.c. – appare difficilmente assimilabile al diritto d’uso, inteso quale diritto reale minore ex art 1021 c.c.

La problematica – nel caso all’esame della Corte – sorge per talune aree, antistanti ad esercizi commerciali, che il titolo costitutivo del condominio qualifica fra le parti comuni “salvo gli usi esclusivi delle porzioni di corte antistanti i negozi”. La Corte di appello di Bologna, giudice di merito di seconda istanza  nella vicenda giunta all’esame dalla Cassazione, ha rilevato  come tale uso esclusivo non dovrebbe essere ricondotto al diritto previsto dall’art. 1021 c.c., “ma costituirebbe comunque un uso delle parti condominiali ex artt. 1102 e 1122 c.c. , ben  potendosi contemplare particolari diritti di utilizzazione esclusivi dei beni comuni”.

La riflessione parrebbe suscettibile di applicazione – mutatis mutandis – anche all’ipotesi paradigmatica di beni comuni destinati ad uso esclusivo, ovvero il lastrico o la terrazza previsti dall’art. 1126 c.c.;  in tale ipotesi, tuttavia,  i diversi ambiti cui ricondurre i diritti del singolo e il diritto degli altri condomini  paiono decisamente più definiti e distinti, sia dalla norma che  dalla interpretazione più diffusa.

La Corte di legittimità, dopo un’ampia ed interessantissima analisi degli istituti sottesi alla fattispecie, rileva come sussista difficoltà interpretativa  nell’inquadrare sistematicamente  l’ipotesi di bene condominiale di uso esclusivo (specie laddove, come nell’ipotesi concreta dell’area antistante gli esercizi, la facoltà del singolo titolare escluderebbe in concreto la possibilità per gli altri condomini di trarne alcuna utilità).

La corte delinea con grande chiarezza e lucidità  la questione di notevole importanza che ha indotto a rimettere il procedimento al primo Presidente, affinchè valuti la rimessione alle Sezioni Unite:

L’ordinanza, per il significativo  excursus e per il notevole rilievo delle argomentazioni, merita comunque lettura integrale.

Cass sez II n 31420 del 2019 (uso esclusivo)-01-unito_compressed

© massimo ginesi 3 dicembre 2019