E’ quanto ha stabilito Trib. Potenza 29/01/2019, n.100 con riferimento ad opere realizzate da alcuni condomini su suolo comune:
“In tema di realizzazione su parti comuni dell’edificio di opere da parte di alcuni dei comproprietari, non può trovare applicazione la norma dettata dall’articolo 936 c.c., che disciplina l’ipotesi di costruzione con materiali propri su suolo altrui ad opera di terzi. La disciplina applicabile deve essere individuata, invece, nell’articolo 1120 secondo comma c.c.(innovazioni), il quale, in tema di condominio di edifici, stabilisce che sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. In proposito, ciascun condomino leso nel godimento e nell’uso della cosa comune interessata dalla innovazione vietata posta in essere da un altro condomino è legittimato ad agire in giudizio nei confronti del condomino o dei condomini autori della immutazione vietata al fine di ottenere, previo riconoscimento del diritto concorrente vantato pro quota sulla res comune, la rimessione in pristino dello stato dei luoghi.”
Pronuncia che desta più di una perplessità non tanto nella esclusione della operatività dell’art. 936 c.c., con cui si può certamente concordare, quanto per il richiamo all’art. 1120 cod.civ., che riguarda interventi deliberati dalla assemblea mentre nel caso disp.att. cod.civ. epica l’iniziativa del singolo che abbia ad oggetto la cosa comune deve piuttosto ascritta alla disciplina dell’art. 1102 cod.civ.
Il Tribunale di Torino, con una ponderosa sentenza in data 29 gennaio 2019 n. 429, ribadisce principi già espressi dalla Corte di legittimità, evidenziando come – ove ne sussistano i presupposti e non si sia incorsi nelle diverse decadenze – l’azione per gravi vizi ex art 1669 cod.civ. e quella contrattuale ai sensi dell’art. 1667 cod.civ. possano essere proposte cumulativamente.
Il Giudice piemontese sottolinea anche come l’eccezione relativa alla decadenza ex art 1667 cod.civ. non sia rilevabile d’ufficio e che, pertanto, l0’appaltatore che si costituisca tardivamente, ovvero non rispettando il termine di cui all’art. 167 cod.proc.civ. , non sia legittimato a farla valere.
“Anche se superfluo, si precisa che questo giudice non condivide tale ragionamento perché la domanda svolta è certamente proponibile a norma dell’art. 1668 e 1669 c.c. ed è invece inconferente il richiamato agli artt. 2931 c.c. e 612 c.p.c. svolto dalla difesa di parte convenuta posto che la controparte non ha formulato soltanto una domanda di “facere”.
In merito alla qualificazione della domanda, si precisa che la Corte di Cassazione ha statuito che “i gravi difetti che, ai sensi dell’art. 1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell’appaltatore nei confronti dei committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura. A tal fine, rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile, come quelli relativi all’efficienza dell’impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità, ancorché incidenti soltanto su parti comuni dell’edificio e non sulle singole proprietà dei condomini” (Cass. civ., Sez. II, 4 ottobre 2018, n. 24230; Id., Sez. II, 3 gennaio 2013, n. 84, nella quale si era parimenti sostenuto che “i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall’art. 1669 cod. civ. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell’edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando soltanto una parte condominiale, incida sulla struttura e funzionalità globale dell’edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile, come nell’ipotesi di infiltrazione d’acqua e umidità nelle murature del vano scala, causata dalla non corretta tecnica di montaggio dei pannelli di copertura).
Per tali ragioni non si condivide la tesi espressa dalla difesa di parte convenuta secondo cui il disposto di cui all’art. 1669 c.c. non può trovare applicazione alla fattispecie in esame.
Peraltro, il Supremo Collegio ha altresì chiarito che “non sussiste incompatibilità tra gli artt. 1667 e 1669 c.c., potendo il committente di un immobile che presenti “gravi difetti” invocare, oltre al rimedio risarcitorio del danno (contemplato soltanto dall’art. 1669 c.c.), anche quelli previsti dall’art. 1668 c.c. (eliminazione dei vizi, riduzione del prezzo, risoluzione del contratto) con riguardo ai vizi di cui all’art. 1667 c.c., purché non sia incorso nella decadenza stabilita dal comma secondo di quest’ultimo, dovendosi ritenere che, pur nella diversità della natura giuridica delle responsabilità rispettivamente disciplinate dalle anzidette norme (l’art. 1669 c.c., quella extracontrattuale, l’art. 1667 c.c., quella contrattuale), le relative fattispecie si configurino l’una (l’art. 1669 c.c.) come sottospecie dell’altra (art. 1667 c.c.), perché i “gravi difetti” dell’opera si traducono inevitabilmente in “vizi” della medesima, sicché la presenza di elementi costitutivi della prima implica necessariamente la sussistenza di quelli della seconda, continuando ad applicarsi la norma generale anche in presenza dei presupposti di operatività di quella speciale, così da determinare una concorrenza delle due garanzie, quale risultato conforme alla “ratio” di rafforzamento della tutela del committente sottesa allo stesso art. 1669 c.c.” (Cass. civ., Sez. I, 19 gennaio 2016, n. 815).
Anche a voler ritenere applicabile il disposto di cui all’art. 1667 c.c., si puntualizza che “la decadenza del committente dall’azione di garanzia per vizi dell’opera, prevista dall’art. 1667 c.c. non è rilevabile d’ufficio” (Cass. civ., Sez. II, 11 novembre 1988, n. 6077) e deve essere eccepita dal convenuto con la comparsa di costituzione in giudizio a norma dell’art. 167, comma secondo, c.p.c. (cfr Cass. civ., Sez. II, 19 ottobre 2012, n. 18078; nonché l’ordinanza n. 5931/2016 della Sezione IV).
Nella fattispecie, il convenuto si è tardivamente costituito in giudizio e pertanto l’eccezione di decadenza dalla denuncia dei vizi non può essere esaminata.
Visto che non era stata eccepita la relativa decadenza nei termini di legge è del tutto irrilevante la giurisprudenza richiamata dalla difesa di parte convenuta in comparsa conclusionale in tema di onere della prova della tempestività della denuncia (condizione dell’azione).
Come noto, in tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l’adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell’onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l’adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell’eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 cod. civ.” (cfr Cass. civ., Sez. III, 20 gennaio 2015, n. 826; Id., Sez. I, 15 luglio 2011, n. 15659).
Con riferimento al contratto di appalto, si è chiarito che “le disposizioni speciali dettate dal legislatore attengono essenzialmente alla particolare disciplina della garanzia per le difformità ed i vizi dell’opera, assoggettata ai ristretti termini decadenziali di cui all’art. 1667 c.c., ma non derogano al principio generale che governa l’adempimento del contratto con prestazioni corrispettive, il quale comporta che l’appaltatore, il quale agisca in giudizio per il pagamento del corrispettivo convenuto, abbia l’onere – allorché il committente sollevi l’eccezione di inadempimento di cui al terzo comma di detta disposizione – di provare di aver esattamente adempiuto la propria obbligazione e, quindi, di aver eseguito l’opera conformemente al contratto ed alle regole dell’arte” (Cass. civ., Sez. II, 20 gennaio 2010, n. 936).”
L’amministratore che paga un debito di un condominio con un assegno tratto dal conto di altro condominio da lui amministrato, oltre a commettere un reato e a violare in maniera grave una delle specifiche previsioni dell’art. 1129 c.c.espone il condominio beneficiato dal pagamento ad una azione per arricchimento senza giusta causa.
E’ quanto ha stabilito Trib. Milano sez. V 17.1.2019 n. 407 : “È infatti documentalmente provato che il condominio attore, a quel tempo rappresentato dalla An. Na., ha pagato la controversa fattura emessa dalla società F. ENERGIA SRL a carico del condominio convenuto, per una prestazione pacificamente resa in favore del medesimo condominio di via L.
La circostanza è infatti dimostrata sia dalla produzione sub 2 dell’attore (che documenta l’uscita patrimoniale per il pagamento della fattura n. 1223 del 9.3.2010) sia dalla dichiarazione (incontestata) del terzo F.
Del resto, quel pagamento neppure viene contestato dal convenuto, che si limita a attribuire la causa dell’erroneo pagamento a un errore contabile della sua ex amministratrice, qui rimasta contumace.
Secondo il costante orientamento del giudice di legittimità (Cass. Sez. 3, ordinanza n. 16305 del 21/06/2018; Cass. Sez. 1, sentenza n. 20226 del 04/09/2013), l’azione generale di arricchimento ex a. 2041 cc presuppone che l’arricchimento di un soggetto e la diminuzione patrimoniale a carico di altro soggetto siano provocati da un unico fatto costitutivo e siano entrambi mancanti di causa giustificatrice.
Inoltre, l’arricchimento ben può consistere anche nel semplice risparmio di spesa, sempre che si tratti di risparmio ingiustificato, nel senso che la spesa risparmiata dall’arricchito sia stata sostenuta senza ragione giuridica dal soggetto depauperato.
Ne discende che, essendo stato accertato sia l’arricchimento del convenuto (per importo pari a quello che avrebbe dovuto versare alla F. e che invece non ha mai pagato) sia la corrispondente diminuzione patrimoniale (dell’attore, per la stessa cifra), e risultando incontestato che l’uno e l’altro dipendono del medesimo fatto costitutivo; rilevato infine che sia l’arricchimento sia il depauperamento sono privi di idonea causa giustificatrice, il convenuto deve essere dunque condannato a restituire all’attore l’importo in questione, oltre agli interessi legali dalla data del pagamento e fino al saldo (non essendo provata la malafede).”
La Cassazione ( Cass.Civ. sez.II ord. 5 febbraio 2019 n. 3310) conferma un orientamento consolidato in tema di beni comuni ex art 1117 cod.civ.: l’oggettiva attitudine del bene a fornire utilità comune e in assenza di titolo contrario è idonea a far ritenere sussiste la condominiali del bene, senza la necessità per il condominio di adempiere ai ferrei principi probatori in tema di rivendica.
“la Corte territoriale ha – con motivazione logica ed ampiamente esaustiva – accertato come la ricorrente non abbia provato l’esistenza di alcun titolo dal quale desumere la proprietà esclusiva del sottotetto dedotto in controversia, ponendo in risalto come tale bene era, invero, risultato di fatto strutturalmente destinato ad un servizio o ad un’utilità comune per la collettività condominiale di cui fanno parte i controricorrenti quali condomini.
A tal proposito lo stesso giudice di appello ha supportato tale ricostruzione ponendo in luce come dagli stessi atti di trasferimento dei singoli appartamenti fosse emersa la rilevante circostanza in base alla quale era rimasto garantito in favore degli acquirenti il diritto alla proporzionale quota di proprietà degli enti e degli spazi comuni dell’immobile, tra i quali il conteso sottotetto, che, infatti, era stato – sul piano fattuale – in concreto utilizzato dai condomini in virtù della consegna delle relative chiavi avvenuta all’atto della stipula dei vari atti di vendita dei singoli appartamenti proprio da parte della ricorrente (che, del resto, non ha contestato tale circostanza, peraltro realizzatasi fin dal 1970: cfr. pag. 8 dell’impugnata sentenza).
Decidendo in tal senso la Corte milanese di è conformata all’univoca giurisprudenza di questa Corte (cfr., tra le tante, Cass. n. 3862/1998; cass. n. 15372/2000 e, da ultimo Cass. n. 20593/2018), alla stregua della quale, in tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall’art. 1117 c.c. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne affermi la proprietà esclusiva darne la prova (onere, nel caso di specie, non assolto dalla ricorrente), senza che, peraltro, a tal fine sia sufficiente l’allegazione del suo titolo di acquisto ove lo stesso non contenga in modo chiaro ed inequivocabile elementi idonei ad escludere la condominialità del bene.
Il giudice di secondo grado ha anche spiegato adeguatamente l’ininfluenza a fini probatori del regolamento condominiale e delle cc.dd. schede alloggi, poiché tali documenti non potevano sortire alcuna rilevanza sul piano degli effetti traslativi di immobili. In particolare, la Corte territoriale ha attestato che dalle schede alloggi risultavano solo delle aree circoscritte con due zone quadrangolari, come tali assolutamente inidonee ad assumere la valenza di un documento comprovante l’emergenza di un titolo autonomo e separato di proprietà; allo stesso modo il giudice di appello ha ritenuto l’irrilevanza a questo scopo del regolamento condominiale in cui sono, in linea essenziale, riportate le tabelle millesimali necessarie per la ripartizione delle spese condominiali tra i singoli condomini.”
La Corte di legittimità (Cass.Civ. sez.VI ord. 16 gennaio 2019 n. 1032) ribadisce un orientamento consolidato.
Ove il portiere del condominio accetti un atto, la cui notifica è destinata ad uno dei condomini, e si qualifichi quale addetto al ritiro, la notifica deve ritenersi corretta e sarà rigoroso onere del destinatario fornire prova contraria, ovvero che il portiere non fosse delegato a tale incombente.
“L’art. 148 c.p.c. stabilisce che l’ufficiale giudiziario certifica l’eseguita notificazione mediante relazione da lui datata e sottoscritta che indica la persona alla quale la copia è consegnata e le sue qualità nonchè il luogo della consegna oppure le ricerche anche anagrafiche, i motivi della mancata consegna e le notizie raccolte sulla reperibilità del destinatario.
Nella specie, a prescindere dalla circostanza che il ricorso genericamente si duole che non vi è prova di aver suonato al citofono prima della notifica al portiere, deduzione apodittica ed assertiva, l’affermazione che tutte le notifiche siano state effettuate a quest’ultimo, e non si contesta che ciò sia avvenuto, dimostra che era autorizzato alla ricezione e l’indicazione della persona che ha ricevuto l’atto e della sua qualità esime da ulteriori ricerche, dovendosi indicare i motivi della mancata consegna e non altro. Controparte replica, peraltro, che una prima notifica è stata effettuata ai sensi dell’art. 140 c.p.c. con indicazione che non è stata rinvenuta persona capace e convivente, con successivo invio di raccomandata consegnata al portiere in assenza del destinatario o di persone abilitate mentre altra notifica è stata effettuata alla portiera addetta alla ricezione.
Su quest’ultimo profilo la giurisprudenza è consolidata nel senso che la presunzione legale della qualità dichiarata per essere vinta necessita di rigorosa prova contraria da parte del destinatario (Cass. nn. 24933/2017, 5220/2014, 18492/2012, 14191/2000)”.
L’art. 1105 cod.civ. si applica ove i componenti di un c.d. condominio minimo non raggiungano unanimità di decisione in ordine alle opere necessarie alla manutenzione del fabbricato e il provvedimento può essere adottato anche per interventi di straordinaria manutenzione.
E’ quanto ha stabilito un recente decreto del Tribunale apuano (Trib. Massa 28 gennaio 2019), su istanza di un condomino che – proprietario di unità immobiliare posta in un condominio di soli due componenti – vedeva l’opposizione dell’altro condomino ad ogni decisione in ordine alla manutenzione del tetto.
Espletata CTU, è risultato che il tetto necessitava di significativi ed indispensabili interventi di ripristino, ordinati dal Tribunale che ha ritenuto che la norma in tema di comunione possa consentire anche pronunce su interventi che esulano dalla ordinaria amministrazione.
Una recente sentenza del Tribunale di Vicenza ( Trib. Vicenza 17.1.2019 n. 109) richiama integralmente il dictum di CAss. Sez.un. 9148/2008, affermando la responsabilità parziaria dei singoli morosi per il debito contratto dall’amministratore del condominio per l’amministrazione delle cose comuni ed omette, inspiegabilmente, ogni riferimento alla responsabilità sussidiaria degli altri condomini introdotta dalla L. 220/2012 all’art. 63 disp.att.c.c.
Certamente sussiste in prima battuta responsabilità diretta dei condomini morosi e, tuttavia, non si può dimenticare che il terzo creditore potrà oggi rivolgersi anche agli altri condomini laddove sia risultata infruttuosa l’azione esecutiva promossa contro gli insolventi .
Va osservato che il decreto ingiuntivo opposto dal condominio è del 2012 e si riferisce a fatture del 2012, sì che potrebbe trattarsi di una interpretazione riferita a vicende che non ricadono sotto l’applicazione, ratuone temporis, del novellato art. 63 disp. att.c.c.
Osserva il giudice vicentino “Con il secondo argomento, deduce il Condominio che il debito in ogni caso dovrebbe gravare unicamente su quei condòmini non in regola con il pagamento delle spese condominiali; in tal senso parte opponente ha documentato di aver avviato delle procedure esecutive contro i predetti condòmini.
La tesi, che è corretta, si basa sui noti principi che, qualche anno fa, furono sanciti dalla Suprema Corte a Sezioni Unite (Cass., 9148 dell’8/4/2008) e che possono essere riassunti come di seguito:
in linea di principio, per ogni obbligazione con pluralità di debitori, vi è solidarietà passiva degli stessi, purché sia unica la causa e unica la prestazione,
in tema di condominio di edifici, però, le obbligazioni, tipicamente pecuniarie, che riguardano tale particolare Ente di gestione (rectius: organizzazione pluralistica di soggetti rappresentati), sono divisibili ex parte debitoris: ogni singolo condomino, cioè, risponde del debito condominiale (ovvero quello assunto dall’amministratore in rappresentanza dei condòmini) nei soli limiti della rispettiva quota,
in tali obbligazioni, infatti, difetta appunto il requisito della unicità della prestazione,
sicché, in assenza di apposita norma che disponga diversamente e ad hoc, non può applicarsi il principio base della solidarietà passiva in ipotesi di pluralità di debitori, e vale al contrario il principio della parziarietà dell’obbligazione, in analogia a quanto dispone la legge per le obbligazioni ereditarie (artt. 752 e 1295 cc);
insomma, l’obbligazione assunta dall’Amministratore nell’esercizio dei suoi poteri vincola tutti i singoli in ragione delle rispettive quote, producendo effetti immediatamente nel patrimonio dei singoli interessati;
dal punto di vista pratico, ottenuta una condanna del Condominio al pagamento di una certa somma di denaro, il terzo creditore può e deve procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno.
Ed è per l’appunto nei termini che precedono che la presente sentenza deve disporre: da un la-
to sancendo la conferma del decreto ingiuntivo, e dall’altro avvertendo la parte convenuta opposta e creditrice che, sulla base di tale statuizione di condanna, essa dovrà procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli condòmini, secondo la quota che a ciascuno è ascrivibile con riguardo all’obbligazione dedotta.”
Laddove sussista ipotesi di supercondominio ex art 1117 bis cod.civ., gli amministratori dei singoli fabbricati che fanno parte del complesso non sono legittimati a stare in giudizio per le controversie relativi a beni super condominiali.
E’ quanto afferma una recente sentenza di legittimità (Cass. civ. sez. II 28 gennaio 2019 n. 2279), confermando orientamenti già espressi: “La Corte distrettuale ha stabilito che la porzione su cui è stata costituita la servitù coattiva di passaggio rientrava nella presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c., essendo in titolarità comune ai proprietari delle singole unità assegnate dalla (omissis) e in rapporto di accessorietà rispetto ai due edifici (cfr., sentenza pag. 9). Ciò nonostante ha ritenuto che la domanda sia stata correttamente proposta verso gli amministratori dei due edifici. Deve in contrario obiettarsi che la sussistenza di servizi o beni comuni a più condomini autonomi dà luogo ad un super-condominio, che è distinto ed autonomo rispetto ai singoli condomini che lo compongono e che viene in essere ipso iure et facto ove il titolo non disponga altrimenti (Cass. 2305/2008; Cass. 13883/2010; Cass. 17332/2011; Cass. 19939/2012; Cass. 5160/1993). In tal caso, il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c., si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di agire o resistere in giudizio soltanto con riferimento ai beni comuni all’edificio amministrato e non per quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomini, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi (assemblea di tutti i proprietari ed amministratore del super-condominio). Qualora non sia stato nominato l’amministratore del super-condominio, la rappresentanza processuale passiva compete, in via alternativa, ad un curatore speciale nominato a norma dell’art. 65 disp. att. c.c. o al titolare di un mandato ad hoc conferito dai comproprietari. In mancanza occorre convenire in giudizio tutti i titolari delle porzioni esclusive ubicate nei singoli edifici (Cass. 8570/2005; Cass. 8842/2001; Cass. 12588/2002; Cass. 9206/2005; Cass. 14765/2012). La domanda di costituzione della servitù non poteva – quindi – esser proposta nei confronti degli amministratori dei due diversi stabili, ma occorreva evocare in giudizio tutti i singoli condomini. È quindi accolto il secondo motivo, con assorbimento degli altri.”
E’ quanto afferma App. Firenze 5.12.2018, che in sede di reclamo provvede a revocare un amministratore che faceva transitare sul proprio conto corrente i contanti ricevuti per conto del condominio, a nulla rilevando che le movimentazioni fossero comunque poi identificabili dal riscontro con gli altri elementi del rendiconto.
“si deve ritenere grave irregolarità la mancata utilizzazione dello specifico conto corrente intestato al condominio per il trasferimento di contanti ricevuti dall’amministratore. Non è condivisibile che si tratti di somme di esiguo valore, che farebbero a ritenere veniale la mancanza addebitata, trattandosi di vari casi in cui l’amministratore ha ricevuto somme per svariate centinaia di euro…
Ulteriori operazioni di cassa attestano l’emissione di assegni e bonifici che hanno causali “recuperi”, “restituzione anticipo”, “rimborsi” fatto questo che effettivamente genera confusione fra il patrimonio personale dell’amministratore quello del condominio, indipendentemente dall’effettività di un riscontro giustificativo ulteriore che possa essere dato dal registro di cassa, istituito dall’amministratore proprio per far fronte alla gestione del contante
La condotta complessivamente tenuta dall’amministratore deve quindi ritenersi rientri, per più aspetti, nelle ipotesi di gravi irregolarità tipizzate dall’articolo 1129 del codice civile che costituiscono presupposto per la revoca dall’incarico”
