ancora sui saldi di gestione di esercizi precedenti: costituiscono titolo idoneo nei confronti del moroso

La Corte di legittimità (Cass.civ. sez. VI  ord. 12.10.2021 n. 27849) ribadisce che i crediti nei confronti  dei singoli condomini, relativi ad esercizi precedenti e riportati in consuntivo valgono quale titolo per la riscossione:

“Va ribadito che il consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti, una volta approvato dall’assemblea, può essere impugnato ai sensi dell’art. 1137 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non costituendo “un nuovo fatto costitutivo del credito” stesso (cfr. Cass. n. 4489/2014; Cass. n. 20006/2020).

In tal caso vige il principio che, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l’onere probatorio su di esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale con cui siano state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (Cass. n. 7569/1994).

La delibera condominiale di approvazione costituisce, così, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme: l’ambito dell’opposizione è ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza e validità della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. s.u. n. 26629/2009; Cass. n. 5254/2011; Cass. n. 4672/2017). In sostanza, dall’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, che è munito della forza vincolante propria degli atti collegiali, ai sensi dell’art. 1137 c.c., comma 1 (Cass. n. 4306/2018), discende l’insorgenza, e quindi anche la prova, dell’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese ordinarie per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dell’edificio (Cass. n. 11981/1992). Nello specifico, il tribunale ha rilevato che la delibera di approvazione del consuntivo 2017 non era stata impugnata, benché il S. fosse presente all’assemblea, deducendone correttamente che nessuna contestazione poteva esser sollevata nel giudizio di opposizione, essendosi la delibera ormai consolidata.”

© massimo ginesi 21 ottobre 2021 

quaderni ssm

E’ stato pubblicato il Quaderno n. 3 – “Comunione e condominio”.

La collana si collega idealmente  a quella inaugurata negli anni ‘80 del secolo scorso dal Csm e dedicata agli incontri di studio per i magistrati organizzati nell’ambito della formazione iniziale e continua, all’epoca di competenza consiliare.

I singoli volumi sono disponibili liberamente sul sito della Scuola e nell’ambito della biblioteca virtuale che contiene le  pubblicazioni  ufficiali dello Stato.

Il Comitato direttivo

Per scaricare il Quaderno clicca qui

 

Indice del Quaderno

Parte I
Felice Manna: Il condominio al vaglio delle Sezioni Unite: importanti interventi nomofilattici a fronte di un legislatore un po’ disattento

Parte II
Gian Andrea Chiesi: L’art. 1102 c.c. e l’uso della cosa comune: da norma di divieti a norma di parziale libertà
Antonio Scarpa: Il magistrato e l’impasse gestoria della cosa comune: quattro attori ma un solo protagonista

Parte III
Patrizia Petrelli: Il nuovo amministratore di condominio: competenze e responsabilità, anche all’epoca del Covid-19
Massimo Ginesi: Il condominio a modulazione variabile: condominio minimo, condominio parziale e supercondominio
Maurizio Tarantino: L’assemblea in videoconferenza: profili di opportunità, criticità applicative e rischi di invalidità
Maurizio Corona: La mutevolezza della compagine condominiale: trasferimento dell’unità immobiliare, nascita dell’obbligo contributivo, àmbito del
vincolo di solidarietà

Parte IV
Giovanni De Cristofaro: Contratti del condominio e applicabilità delle disposizioni concernenti i contratti dei consumatori: il diritto italiano
dopo la sentenza della Corte Giust. UE del 2 aprile 2020

Giuseppe Trapani: Dalla multiproprietà ai condhotel: assetti proprietari, modelli abitativi, strutture turistiche, vincoli urbanistici

 

condominio minimo: spese anticipate rimborsabili solo se urgenti

La Suprema Corte ( Cass.civ. sez. II  ord. 6.10.2021 n. 27106 rel. Scarpa) ribadisce il proprio consolidato orientamento sul condominio minimo 

Le spese anticipate dal singolo sottostanno alla disciplina di cui all’art. 1134 c.c.  : il singolo partecipante che le ha effettuate avrà diritto al rimborso solo ove abbia agito a fronte di un’urgenza che impediva la corretta convocazione degli organi condominiali.

La Cassazione osserva che “tale requisito dell’urgenza condiziona il diritto al rimborso del condomino gestore, il quale deve darne prova, e si spiega come dimostrazione che le spese anticipate dal singolo fossero indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi o alla cosa comune, e dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini”

27106

© massimo ginesi 11 ottobre 2021 

superbonus anche per gli elementi decorativi da rimuovere

se per procedere alla realizzazione del c.d. cappotto è necessario rimuovere e poi installare elementi decorativi del prospetto dell’edificio, l’intervento godrà delle agevolazioni fiscali.

Lo chiarisce l’agenzia delle entrate rispondendo ad apposito interpello.

“qualora il tecnico abilitato attesti che la rimozione (o demolizione) degli elementi decorativi della facciata isolante, nonché il successivo riposizionamento degli stessi sono interventi correlati ai lavori di coibentazione della facciata le relative spese possono essere ammesse alla detrazione nei limiti complessivi stabiliti dalla norma.”

Risposta_685_07.10.2021

© Massimo Ginesi 8 ottobre 2021

nulla la delibera che approvi costruzioni nella colonna d’aria sovrastante il cortile comune

Un condomino costruisce una tettoia in aggetto sul cortile comune, costruzione approvata dall’assemblea condominiale a maggioranza: il Giudice (Tribunale Terni 22 settembre 2021 n. 762), in linea con la costante giurisprudenza di legittimità (Cass. 3098/2005; Cass. 3942/1991) ritiene che il deliberato sia affetto da nullità assoluta, rilevabile d’ufficio.

Negli edifici in condominio la funzione del cortile è quella di fornire aria e luce alle unità abitative che vi prospettano; pertanto lo spazio aereo ad essi sovrastante non può essere occupato dai singoli condomini con costruzioni proprie in aggetto, “non essendo consentito a terzi, anche se comproprietari insieme ad altri, ai sensi dell’art. 840 c.c., comma 3, l’utilizzazione ancorchè parziale a proprio vantaggio della colonna d’aria sovrastante ad area comune, quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa. La costruzione di manufatti nel cortile comune di un fabbricato condominiale, pertanto, è consentita al singolo condomino solo se non alteri la normale destinazione di quel bene, non anche quando si traduca in corpi di fabbrica aggettanti, con incorporazione di una parte della colonna d’aria sovrastante ed utilizzazione della stessa a fini esclusivi”

© massimo ginesi 5 ottobre 2021