Sezioni Unite: il patto fiduciario in materia immobiliare non richiede forma scritta

Le Sezioni Unite (Cass.civ. sez. un. 6 marzo 2020 n. 6459) invertono orientamenti espressi dalla giurisprudenza sino a quel momento, affermando che non richiede necessariamente forma scritta il negozio  con il quale i contraenti convengono che un soggetto (c.d. fiduciario) acquisti in proprio nome un immobile con l’obbligo di ritrasferirlo al preponente.

i fatti di causa rendono chiara la peculiarità della fattispecie: D.B., con atto di citazione notificato il 16 luglio 2002, convenne in giudizio innanzi al Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Frattamaggiore, il fratello A. e la di lui coniuge, P.P., e M.V., vedova di un altro fratello, deducendo che in data 18 giugno 1984 D.A. e M.V. avevano con denaro di esso esponente acquistato da un terzo, per porzioni separate e per parti comuni, il primo in comunione legale con la moglie, un compendio immobiliare in (OMISSIS). L’attore deduceva che tra le parti in causa si era concordato che i beni oggetto della compravendita sarebbero stati trasferiti a lui, vero dominus dell’affare, o ad altra persona da lui indicata. A riprova di quanto affermato, produceva due scritture private a firma di P.P. e di M.V., del medesimo tenore, entrambe del 28 marzo 2002, nelle quali le scriventi davano atto che il vero proprietario del fabbricato era D.B. e si impegnavano al trasferimento, a semplice richiesta, in favore del D. o di persona da lui indicata. Lamentando che i convenuti non avevano onorato il patto fiduciario, chiese accertarsi e dichiararsi la loro interposizione reale nella intestazione degli immobili descritti in citazione, con contestuale emissione di sentenza di trasferimento in proprio favore.”

La sentenza è assai lunga e complessa, ripercorrendo – come tutte quelle del collegio plenario volte a dirimere contrasti – gli orientamenti di legittimità emersi nel corso degli anni.

Resta tuttavia estremamente chiaro e sintetico il prinpcio di diritto enunciato:

Per il patto fiduciario con oggetto immobiliare che s’innesta su un acquisto effettuato dal fiduciario per conto del fiduciante, non è richiesta la forma scritta ad substantiam; ne consegue che tale accordo, una volta provato in giudizio, è idoneo a giustificare l’accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di ritrasferimento gravante sul fiduciario“;

La dichiarazione unilaterale scritta del fiduciario, ricognitiva dell’intestazione fiduciaria dell’immobile e promissiva del suo ritrasferimento al fiduciante, non costituisce autonoma fonte di obbligazione, ma, rappresentando una promessa di pagamento, ha soltanto effetto confermativo del preesistente rapporto nascente dal patto fiduciario, realizzando, ai sensi dell’art. 1988 c.c., un’astrazione processuale della causa, con conseguente esonero a favore del fiduciante, destinatario della contra se pronuntiatio, dell’onere della prova del rapporto fondamentale, che si presume fino a prova contraria“.

Le conseguenze sono rilevanti, poiché – ritenuto valido l’accordo fiduciario sottostante, il preponente potrà ricorrere allo strumento di cui all’art. 2932 c.c., ottenendo sentenza di trasferimento del bene in suo favore in luogo del contratto non concluso.

Per chi volesse approfondire si riporta la sentenza per esteso

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© massimo ginesi 25 marzo 2020

infiltrazione da lastrico solare esclusivo: legittimazione passiva per i danni.

 

La cassazione (Cass.civ. sez. II  ord. 17 gennaio 2020 n. 951) richiama il dettato  delle sezioni unite del 2016 in tema di infiltrazioni da lastrico solare, con riguardo ad una vicenda che vedeva dani causati al sottostante appartamento condotto in locazione: “la Corte d’appello di Napoli, con la sentenza di cui in epigrafe, riformata la sentenza di primo grado, accolto l’appello principale di D.G.M.I. e quello incidentale di R.E. , condannò il Condominio di (omissis) e la D.G. a corrispondere alla R. la complessiva somma di Euro 4.187,03, oltre rivalutazione e interessi, ponendone 2/3 a carico del condominio e 1/3 a carico della D.G. ;
purgata la narrazione delle vicende di primo e secondo grado che oramai hanno perso d’attualità è bastevole osservare che la condanna afferiva al risarcimento del danno procurato all’interno dell’abitazione, di proprietà della D.G. e condotto in locazione dalla R. , da infiltrazioni di acqua piovana provenienti dalla terrazza di copertura dell’edificio condominiale, di proprietà esclusiva della D.G. “

Il giudice di legittimità rileva che “con il primo motivo la ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1123, 1126, 1130, 1131 e 1578 c.c., art. 1585 c.c., comma 2, artt. 2043 e 2051 c.c. e degli artt. 81, 91, 111, 279, 323 e 362 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3; nonché “insufficiente e contraddittoria motivazione su fatto controverso e decisivo per il giudizio”, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5;
– questa, in sintesi, liberata l’esposizione dal sovrabbondante e non pertinente richiamo a larga parte della congerie di norme sopra riportate e dalla denunzia di un vizio motivazionale non previsto dalla legge:
– la ricorrente afferma che dei danni derivanti dal lastrico solare, senza che rilevi la circostanza che di esso ne sia proprietaria esclusiva la medesima, deve essere chiamato a rispondere il solo condominio;

considerato che la doglianza è destituita di giuridico fondamento: a) questa Corte a Sezioni Unite ha chiarito che, in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (sentenza n. 9449 del 10/05/2016, Rv. 639821; conf., Sez. 2, n. 3239, 7/2/2017);
b) in secondo luogo il locatore (nella specie la ricorrente) deve mantenere la cosa locata “in istato da servire all’uso convenuto” (art. 1574 c.c., n. 2) e, pertanto, la D.G. , fermi i suoi rapporti col condominio, restava obbligata nei confronti della conduttrice”

© massimo ginesi 22 gennaio 2020

modifica del criterio di riparto e nullità della delibera: la questione alle sezioni unite?

Con ordinanza interlocutoria (Cass. civ. II 1 ottobre 2019 n. 24476 rel. Scarpa) è stata rimessa al Primo Presidente, affinchè valuti l’assegnazione alle sezioni unite,  la questione della nullità della delibera che disattenda i criteri legali di riparto, sia la rilevabilità di ufficio di tale vizio nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo.

Il provvedimento è di significativo interesse, si inserisce in ampio dibattito giurisprudenziale e merita integrale lettura.

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© massimo ginesi 2 ottobre 2019

 

 

 

 

opposizione a decreto ingiuntivo e onere della mediazione: la questione alle sezioni unite

Cass. civ. sez. III 12 luglio 2019 n. 18741 rimette alle Sezioni Unite la questione se sia onere dell’opponente a decreto ingiuntivo – oppure dell’opposto – introdurre il procedimento, per le materie ove la mediazione costituisca condizione di procedibilità, . 

Ritiene il Collegio che sussista il presupposto della questione di massima di particolare importanza che giustifica la rimessione alle Sezioni Unite. Entrambe le posizioni evidenziate sono assistite da valide ragioni tecniche e appaiono essere proiezione di diversi principi. La questione riveste particolare importanza perchè tocca un tema sul quale, per riprendere le parole di Cass. 15 dicembre 2011 n. 27063 (con cui fu chiesta la valutazione di opportunità della rimessione alle Sezioni Unite in ordine alla questione della fattibilità del concordato preventivo), “si registra non solo un ampio dibattito in dottrina ma anche un tuttora non sopito contrasto nella giurisprudenza di merito, reso più acuto dalla frequenza delle questioni che in siffatta materia vengono sottoposte a giudizio”. La vastità del contenzioso interessato dalla mediazione (condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti, da responsabilità medica e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari), ed il diffuso ricorso al procedimento monitorio, richiedono a parere del Collegio, in considerazione dei presupposti evidenziati, la rilevanza nomofilattica della pronuncia delle Sezioni Unite.”

L’ordinanza, che contiene ampia disamina e sintesi delle posizioni giurisprudenziali ad oggi emerse, merita integrale lettura.

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copyright massimo ginesi 18 luglio 2019

le sezioni unite sulla soggettività del condominio

 

La questione era stata rimessa alle sezioni unite con  ordinanza del 2017 , volta a chiarire la discrasia introdotta fra una giurisprudenza ormai decennale e l’isolato dictum delle sezioni unite del 19663/2014 (in tema di azioni ex legge Pinto), che sembrava affermare una autonomia soggettiva del condominio distinta da quella dei singoli condomini che lo compongono.

Che la pronuncia del 2014 non introducesse il criterio della  personalità giuridica, come da taluni troppo affrettatamente si era ipotizzato,  risultava chiaramente dalla impostazione della novella del 2012, che ha radicalmente escluso tale assetto, cui –  senza una  espressa previsione normativa – non si poteva certo prevenire in via giurisprudenziale.

Tuttavia le Sezioni Unite del 2014 hanno fatto assai discutere, aprendo un vulnus nella tradizionale interpretazione, con l’esclusione della legittimazione del singolo condomino in caso azione intentata dall’amministratore.

Le Sezioni Unite attuali (Corte di Cassazione, sez. Unite Civili, sentenza 17 aprile 2018 – 18 aprile 2019, n. 10934) fanno chiarezza, riportando la bilancia in favore della piena legittimazione concorrente del singolo condomino (slavo che per le azioni inerenti al mera gestione) ed escludendo al sussistenza di alcuna personalità o oggettività autonoma del condominio.

Quanto alla impostazione tradizionale, va subito detto che essa valorizza l’assenza di personalità giuridica del condominio e la sua limitata facoltà di agire e resistere in giudizio tramite l’amministratore nell’ambito dei poteri conferitigli dalla legge e dall’assemblea e per questa via giunge ad attribuire ai singoli condomini la legittimazione ad agire per la tutela dei diritti comuni e di quelli personali.
Dello stesso segno è la giurisprudenza successiva a SU 19663/14, giurisprudenza che ha continuato a ritenere che nelle controversie aventi ad oggetto un diritto comune, l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, nè di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore (cfr, anche argomentando a contrario, Cass. 29748/17; n. 1208 del 18/01/2017; n. 26557 del 09/11/2017, Rv. 646073; n. 22856/17; n. 4436/2017; n. 16562 del 06/08/2015; 10679/15).
3.1) Questo orientamento, salvi i poteri di rappresentanza dell’amministratore di cui all’art. 1131 c.c., trova il suo perdurante ancoraggio nella natura degli interessi in gioco nelle cause, come quella odierna, relative ai diritti dei singoli sulle parti comuni o sui propri beni facenti parte del condominio.

Una volta riscontrato che il legislatore ha respinto in sede di riforma dell’istituto – lo testimonia il confronto tra testo provvisorio e testo definitivo della L. n. 220 del 2012 – la prospettiva di dare al Condominio personalità giuridica con conseguenti diritti sui beni comuni, è la natura dei diritti contesi la ragione di fondo della sussistenza della facoltà dei singoli di affiancarsi o surrogarsi all’amministratore nella difesa in giudizio dei diritti vantati su tali beni.

 

Il mantenimento della tradizionale facoltà dei singoli condomini è coerente con alcuni insegnamenti in materia provenienti dalle Sezioni Unite.
Occorre richiamare Cass. SU 18331 (e 18332) del 2010, la quale ha configurato i poteri rappresentativi processuali dell’amministratore coordinandoli, per subordinazione, con quelli dell’assemblea. Si è in quell’occasione chiarito che il potere decisionale in materia di azioni processuali spetta “solo ed esclusivamente all’assemblea” che può anche ratificare ex tunc l’operato dell’amministratore, “organo meramente esecutivo” del condominio”, che abbia agito senza autorizzazione.
Al di là dell’ambito di applicazione di questa pronuncia, che non è qui necessario indagare, mette conto evidenziare che allorquando si sia in presenza di cause introdotte da un terzo o da un condomino che riguardino diritti afferenti al regime della proprietà e ai diritti reali relativi a parti comuni del fabbricato, e che incidono sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune, non può negarsi la legittimazione alternativa individuale.
Non sarebbe concepibile la perdita parziale o totale del bene comune senza far salva la facoltà difensiva individuale.”

Per l’importanza del tema la  sentenza merita comunque integrale lettura.

cassSSUU10934:2019

© massimo ginesi 23 aprile 2019  

impianti sul lastrico solare: la questione va alle sezioni unite

La concessione del lastrico solare condominiale per l’installazione da parte di terzi di impianti tecnologici è fenomeno di sempre più ampia diffusione e pone problemi di qualificazione giuridica che hanno indotto la seconda sezione civile del Supremo Collegio (Cass.Civ.  sez.II ord. 29 marzo 2019 n. 8943 rel. Scarpa)  a rimettere la valutazione alle sezioni unite.

La fattispecie è relativa alla concessione in uso dello spazio comune per l’installazione di ripetitori telefonici (fenomeno che dovrebbe essere attentamente valutato non solo sotto il profilo dei diritti reali ma anche sotto quello più ampio del diritto alla salute, posto che l’effettiva influenza di tali strumenti sulla salute umana è a tutt’oggi ignoto ma certamente non irrilevante ), ma ben può attagliarsi anche alla diffusa installazione di pannelli fotovoltaici o di altri impianti tecnologici.

La Corte si sofferma a lungo sulla qualificazione giuridica del contratto con cui si formalizza tale concessione, con una ordinanza interlocutoria che merita integrale lettura, attesa la grande acutezza e finezza  del relatore.

Alle sezioni unite viene rimessa la seguente valutazione: “la questione che si pone è se è necessario il consenso di tutti i partecipanti, ai sensi dell’art. 1108 c.c., comma 3, per l’approvazione del contratto col quale un condominio conceda in godimento ad un terzo, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo precipuo di consentirgli l’installazione di infrastrutture ed impianti (nella specie, necessari per l’esercizio del servizio di telefonia mobile), che comportino la trasformazione dell’area, riservando comunque al detentore del lastrico di acquisire e mantenere la proprietà dei manufatti nel corso del rapporto come alla fine dello stesso. Attesa la particolare importanza della questione di massima, il Collegio ritiene opportuno rimettere gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite.”

(Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza interlocutoria n. 8943:19; depositata il 29 marzo) – LOCAZIONI e CONDOMINIO | Diritto e Giustizia

© massimo ginesi 4 aprile 2019 

rimessa alle sezioni unite la questione della nullità degli atti di trasferimento di immobili urbanisticamente irregolari.

La seconda sezione della corte di legittimità (Cass.Civ. sez. II 30 luglio 2018 n. 20061), con una articolata ordinanza,  ha rimesso alle Sezioni unite la valutazione circa la nullità degli atti che abbiano ad oggetto immobili urbanisticamente non legittimi, sull’assunto che debba essere contemperata l’esigenza di contrasto all’abusivismo edilizio con quella di agile circolazione dei beni.

In sostanza si distingue fra irregolarità urbanistica, che potrebbe dar luogo ad una possibile trasferibilità del bene, e radicale abusivismo, che invece dovrebbe comportare l’applicazione della sanzione massima.

il tema è di non poco rilievo e l’ordinanza, per l’ampio excursus interpretativo, merita lettura integrale.

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© massimo ginesi 31 luglio 2018 

costruzione del singolo su suolo comune e principio dell’accessione: una monumentale sentenza delle sezioni unite sull’art. 934 cod.civ.

Qualora un soggetto (nella fattispecie il costruttore-condomino) edifichi corpi di fabbrica sul suolo comune è applicabile il principio della accessione, in forza del quale il proprietario del suolo diviene titolare anche della costruzione ivi edificata?

Al quesito da soluzione il Supremo Collegio (Cass.Civ. sez. un. 16 febbraio 2018 n. 3873), con una articolata e approfondita disamina di una fattispecie peculiare del nostro ordinamento e pervenendo ad una soluzione che dirime un contrasto giurisprudenziale manifestatosi negli ultimi anni.

Il giudice di legittimità afferma i seguenti principi  di diritto:

– “La costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell’art. 934 cod. civ., di proprietà comune agli altri comproprietari del suolo, salvo contrario accordo, traslativo della proprietà del suolo o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta ad substantiam”;
– “Il consenso alla costruzione manifestato dal comproprietario non costruttore, pur non essendo idoneo a costituire un diritto di superficie o altro diritto reale, vale a precludergli l’esercizio dello ius tollendi”;
– “Ove lo ius tollendi non venga o non possa essere esercitato, i comproprietari del suolo sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sopportate per l’edificazione dell’opera”.

La pronuncia, tuttavia, per ampio ventaglio ricostruttivo e interpretativo, merita lettura integrale

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© massimo ginesi 28 febbraio 2018

la forma e il contenuto dell’appello al vaglio delle sezioni unite

La novella al codice di rito del 2012 ha introdotto  alcune precisazioni in tema di appello (artt. 341, 342 e 348 bis c.p.c.) che hanno creato difformità interpretative su quello che si configura a tutti gli effetti come  un filtro preliminare, in forza del quale valutare la legittimità della impugnazione.

Le sezioni unite del giudice di legittimità sono state investite del contrasto e hanno definito i contorni della impugnazione di secondo grado, delineando una disciplina restrittiva ma non punitiva  (Cass.Civ. sez. Un. 16 novembre 2017  n. 27199).

Ritengono queste Sezioni Unite, trattandosi della risoluzione di una questione di massima di particolare importanza che riveste una portata di sistema, di dover ribadire che la riforma del 2012 non ha trasformato, come alcuni hanno ipotizzato, l’appello in un mezzo di impugnazione a critica vincolata.

L’appello è rimasto una revisio prioris instantiae; e i giudici di secondo grado sono chiamati in tale sede ad esercitare tutti i poteri tipici di un giudizio di merito, se del caso svolgendo la necessaria attività istruttoria, senza trasformare l’appello in una sorta di anticipato ricorso per cassazione.

La diversità tra il giudizio di appello e quello di legittimità va fermamente ribadita proprio alla luce della portata complessiva della riforma legislativa del 2012 la quale, come ha osservato l’ordinanza interlocutoria, mentre ha introdotto un particolare filtro che può condurre all’inammissibilità dell’appello a determinate condizioni (artt. 348 bis e 348 ter c.p.c.), ha nel contempo ristretto le maglie dell’accesso al ricorso per cassazione per vizio di motivazione; il che impone di seguire un’interpretazione che abbia come obiettivo non quello di costruire un’ulteriore ipotesi di decisione preliminare di inammissibilità, bensì quello di spingere verso la decisione nel merito delle questioni poste.

D’altra parte, come ha giustamente posto in luce l’ordinanza n. 10916 del 2017, è una regola generale quella per cui le norme processuali devono essere interpretate in modo da favorire, per quanto possibile, che si pervenga ad una decisione di merito, mentre gli esiti abortivi del processo costituiscono un’ipotesi residuale.

Nè deve dimenticarsi, come queste Sezioni Unite hanno già ribadito nella sentenza n. 10878 del 2015, che la Corte Europea dei diritti dell’uomo ha chiarito in più occasioni che le limitazioni all’accesso ad un giudice sono consentite solo in quanto espressamente previste dalla legge ed in presenza di un rapporto di proporzionalità tra i mezzi impiegati e lo scopo perseguito (v., tra le altre, la sentenza CEDU 24 febbraio 2009, in causa C.G.I.L. e Cofferati contro Italia).

5.2. Deve essere, pertanto, enunciato il seguente principio di diritto:

“Gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, nella L. 7 agosto 2012, n. 134, vanno interpretati nel senso che l’impugnazione deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice. Resta tuttavia escluso, in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata, che l’atto di appello debba rivestire particolari forme sacramentali o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado“.”

La sentenza, per l’ampio excursus motivazionale, merita lettura integrale

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© massimo ginesi 7 dicembre 2017 

registrazione contratto di locazione, nullità e sanatoria: le Sezioni Unite si pronunciano.

Le Sezioni unite civile della Cassazione, con sentenza 9 ottobre 2017 n. 23601 affrontano il complesso e tormentato tema della mancata registrazione del contratto di locazione quale causa di nullità.

A breve una disamina completa della pronuncia.

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© massimo ginesi 23 ottobre 2017