Mese: Ottobre 2020
recrudescenza covid 19 e assemblee di condominio
Il clima di continuo, notevole e pressante allarme generato dai media (e in buon misura anche da parte della classe dirigente, con la diffusione di dati allarmanti e numeri del tutto slegati dal contesto statistico e reale al quale attengono) sta destando notevole preoccupazione fra le persone, a fronte di un indubitabile nuovo aumento della diffusione del virus.
A fronte di tale emergenza si è ritornati alla preoccupante e disastrosa modalità dei DPCM, che contengono misure in buona parte inspiegabili (e come tali difficilmente accettabili), quali la chiusura degli esercizi di ristorazione alle 18 (a fronte di un virus che evidentemente predilige le cene…), rimedio la cui razionalità pare difficilmente comprensibile in un paese che nulla detta (e dispone) su metropolitane e autobus affollati.
In perfetta linea con le bizzarre norme emanate a marzo, si assiste anche a una preoccupante tecnica normativa, che appare evidente dall’uso della raccomandazione, espressione del tutto priva di significato in un testo destinato a disciplinare la condotta umana con precetti e sanzioni, con esiti in taluni casi decisamente ridicoli, laddove si invitano le persone fisiche a non utilizzare mezzi di trasporto pubblici e privati (si immagina con grande sollievo per società e cooperative che potranno liberamente andare in metro, come acutamente osservato da taluni interpreti…)
In questo panorama di norme di rango secondario e, talvolta, neanche di norme ma di semplici indicazioni interne (come le circolari), va evidenziato che non vi è divieto di tenere assemblee di condominio, purché nel rispetto delle norme di distanziamento e di protezione individuale (mascherina).
Le assemblee sono riunioni private e non rientrano, pertanto, nella sospensione prevista per convegni, attività congressuali et similia, come ha precisato finanche il Ministero dell’interno, in una circolare diretta ai suoi dipendenti, tenuti a far rispettare i divieti.
Tuttavia a fronte di una crescente emergenza appare più che mai opportuno consigliare di non indire nuove riunioni e di rinviare di qualche mese quelle non strettamente necessarie, non tanto perché qualcuno possa poi rimproverare all’amministratore di aver contratto il covid in quella sede (prova quanto mai diabolica, riguardo al nesso causale), quanto perché il principio di cautela generale impone di evitare occasioni di incontro e diffusione e il significativo stato di allarme di questi giorni potrebbe indurre taluni condomini a proporre impugnative (magari fantasiose), adducendo una lesa facoltà di partecipazione, a fronte di una fase emergenziale in atto.
Per quelle già convocate e di necessaria celebrazione, va valutata l’opportunità di celebrazione da remoto (totale o parziale) ormai certamente introdotta ex lege dalle (controverse) modifiche apportate all’art. 66 disp.att. cod.civ. dal D.L. 104/2020, convertito dalla legge 126/2020: a tal proposito appare del tutto privo di efficacia pratica l’inciso di cui al comma VI della norma, circa il necessario consenso di tutti i partecipanti al condominio; il legislatore del 2020 non se la cava meglio del normatore da DPCM, poiché ha confezionato una modifica priva di senso pratico e di efficacia, come è stato evidenziato anche da autorevole dottrina (Scarpa, l’assemblea e il rebus della video conferenza, su NT+-il sole24ore, 21.10.202): laddove il legislatore ha inteso affermare che l’assemblea da remoto possa essere prevista dal regolamento, ha implicitamente dato atto della liceità di tale mezzo e della possibilità di ricorrevi per semplice previsione assembleare ex artt. 1136 comma II/1138 c.c..
Non sarebbe peraltro possibile, a mente di quanto disposto dall’art. 1138 comma IV c.c. e della costante giurisprudenza sul punto, derogare neanche all’unanimità, ai principi cui tale norma fa richiamo, di talchè la celebrazione da remoto si deve ritenere lecita in forza della prima parte della norma (la cui formulazione letterale non lascia adito a dubbi), e rimane del tutto incomprensibile il richiamo alla unanimità dei condomini prevista nel successivo inciso.
Laddove si celebri ancora assemblea in presenzapotrebbe apparire utile , in linea con un vezzo assai di moda anche fra gli atti amministrativi, una forte raccomandazione ai condomini di ricorrere – per quanto possibile – all’istituto della delega, sì da ridurre il numero degli effettivi intervenuti: suasion che deve essere particolarmente lieve, sempre per non incorrere in imperativi che possano essere percepiti come una imposizione, con conseguente compressione della facoltà di partecipazione, stimolando la litigiosità di taluni condomini.
© massimo Ginesi 27 ottobre 2020
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corso dm 140/2014 22 e 23 ottobre 2020
niente bed & breakfast se il regolamento vieta attività commerciali
La Suprema Corte (Cass.civ. sez. II ord. 7 ottobre 2020 n. 21562), con pronuncia particolare e che pare apparentemente porsi in contrasto con precedente orientamento, afferma che l’attività di affittacamere deve ritenersi vietata nel condominio in cui il regolamento di natura contrattuale vieti la destinazione di unità immobiliari ad esercizio commerciale.
La pronuncia trae spunto dalla peculiare motivazione con cui il giudice di merito aveva accolto la domanda e – per le motivazioni addotte – pare in realtà assai più convincente delle precedenti che riconducevano l’attività al perimetro della civile abitazione, consentendone l’esercizio anche in quei fabbricati in cui era vietata la destinazione degli appartamenti ad esercizi commerciali: non vi è dubbio che tale attività ricettiva finisca per introdurre nel contesto condominiali parametri di frequentazione del tutto diversi dalla civile abitazione e decisamente assimilabili, ormai, per estensione e diffusione nelle località turistiche, a quelle delle attività alberghiere.
“-la corte d’appello ha riconosciuto che l’attività svolta nell’unità immobiliare era contraria alla previsione del regolamento condominiale alla stregua di una valutazione oggettiva, condotta esclusivamente in base al confronto fra la stessa attività e la previsione regolamentare;
– è evidente che la teorica conformità al regolamento condominiale dell’uso dichiarato nel contratto di locazione non esclude che il regolamento possa poi essere di fatto ugualmente violato;
..
-l’art. 28 del regolamento Condominiale dispone: “gli appartamenti potranno essere destinati esclusivamente a civili abitazioni, studi o gabinetti professionali, restando espressamente vietati destinazioni e uso ad esercizio o ufficio industriale o commerciale, a uffici pubblici, dispensari sanatori, case di salute di qualsiasi genere, gabinetti per cure di malattie infettive, contagiose o ripugnanti, ad agenzie di qualunque specie, a ufficio depositi di pompe funebri, a ufficio di collocamento, ristoranti, cinematografi, magazzini, scuole di qualunque specie, chiese, accademie (..).”;
– la ricorrente richiama la giurisprudenza di questa Corte secondo la quale la destinazione per civile abitazione prevista dalla norma regolamentare è pienamente compatibile con l’attività di affittacamere, costituendone anzi un suo presupposto (Cass. n. 24707/2014; n. 16972/2015);
– il rilievo non tiene conto che la corte d’appello ha riconosciuto la violazione del regolamento condominiale anche in base a un argomento diverso e ulteriore rispetto a quello addotto dal giudice di primo grado;
– secondo il tribunale il riferimento all’espressione “uso abitativo” sottintendeva l’utilizzo dell’immobile come dimora stabile e abituale, con esclusione della prestazione di alloggio per periodi più o meno brevi in vista del soddisfacimento di esigenze abitative di carattere transitorio;
– la corte d’appello ha seguito una logica diversa;
-ciò che rende l’attività ricompresa fra le attività vietate è il suo caratterizzarsi quale attività commerciale, assimilabile a quella alberghiera, “esplicantesi a scopo di lucro da parte di società di capitali mediante la prestazione sul mercato di alloggio dietro corrispettivo per periodi più o meno brevi”;
-una simile attività, secondo la corte d’appello, è in contrasto con l’art. 28, “essendo tale destinazione commerciale incompatibile con l’uso abitativo ed espressamente vietata”;
– la ricorrente pretende di riferire il divieto di svolgere attività commerciali a quelle attività espressamente vietate dalla norma del regolamento;
-secondo la ricorrente, il “divieto di destinazioni e uso ad esercizio o ufficio industriale o commerciale” non avrebbe quindi alcuna autonomia, ma introdurrebbe l’esemplificazione proposta di seguito dalla norma regolamentare, mentre ogni altra e diversa attività commerciale dovrebbe ritenersi lecita;
– così identificato l’autentico significato della censura è chiaro che il problema che si pone nel caso in esame è un problema squisitamente interpretativo della previsione regolamentare, laddove fa divieto di destinare gli appartamenti “ad esercizio o ufficio industriali o commerciale”;
– è pacifico che l’interpretazione del regolamento condominiale integra un giudizio di fatto, rimesso alla competenza esclusiva del giudice di merito; – al pari di qualsiasi giudizio di fatto è soggetto, in sede di cassazione, a controllo, e quindi a censura, non per la sua sostanziale esattezza o erroneità, da verificarsi in base a rinnovata interpretazione della dichiarazione considerata, bensì soltanto per ciò che attiene alla sua legittimità, e cioè alla conformità a legge dei criteri ai quali è adeguato e alla compiutezza, coerenza e conformità a legge della giustificazione datavi (Cass. n. 5393/1999; n. 9355/2000; n. 20712/2017);
– la corte di merito ha riconosciuto che il divieto di svolgere attività commerciali, posto dal regolamento, si riferiva alle attività suscettibili di essere considerati tali secondo il significato giuridico della espressione, così attribuendo al divieto un ambito di applicazione specifico e autonomo e non meramente introduttivo della susseguente elencazione di specifiche attività vietate;
-tale rilievo, di per sé, non rileva errori giuridici o vizi logici, tenuto conto che il divieto di attività commerciali e i divieti susseguenti sono posti letteralmente sullo stesso piano (restando espressamente vietati destinazioni e uso ad esercizio o ufficio industriale o commerciale, a uffici pubblici, dispensari sanatori, case di salute di qualsiasi genere (…)) e che, fra le specifiche attività oggetto di espresso divieto, ve ne sono alcune che non hanno certamente carattere commerciale: uffici pubblici, uffici di collocamento, chiese, accademie;
-d’altronde il ricorrente censura tale interpretazione ma non indica il canone ermeneutico in concreto violato, risolvendosi la censura nella proposta di una diversa interpretazione del regolamento, inammissibile in questa sede (Cass. n. 641/2003; n. 11613/2004);
-ciò posto la seconda considerazione da farsi è che la assimilazione dell’attività di affittacamere a quella imprenditoriale alberghiera, proposta dalla corte d’appello, è coerente con la giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale “tale attività, pur differenziandosi da quella alberghiera per sue modeste dimensioni, presenta natura a quest’ultima analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico”;
-essa, infatti, richiede non solo la cessione in godimento del locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno (Cass. n. 704/2015);
– il ricorrente richiama il Regolamento n. 8 della Regione Lazio del 7 agosto 2015, in base al quale gli appartamenti da destinare a affittacamere non sono soggetti a cambio di destinazione d’uso a fini urbanistici;
– neanche tale richiamo è idoneo a rilevare un errore della corte d’appello nella riconduzione dell’attività svolta dalla conduttrice a quelle commerciali vietate dal regolamento, posto che la stessa previsione regionale, invocata dalla ricorrente, definisce l’affittacamere come “strutture gestite in forma imprenditoriale” (art. 4);
– insomma, rinterpretazione del regolamento contrattuale di condominio, operata nel caso di specie da parte del giudice del merito, non rileva nel suo complesso errori giuridici o vizi logici: essa è perciò insindacabile in questa sede (Cass. n- 17893/2009; n. 1306/2007)”
© massimo ginesi 13 ottobre 2020
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corso DM 140/2014
il rendiconto può non essere allegato alla convocazione di assemblea
E’ quanto afferma la Suprema Corte ( Cass.civ. sez. II ord. 5 ottobre 2020 n. 21271), ribadendo un orientamento consolidato in tema di diritto di informazione dei condomini e di obblighi dell’amministratore.
LA pronuncia è interessante, specie alla luce della ponderosità che oggi può assumere il rendiconto predisposto secondo el indicazioni di cui all’art. 1130 bis c.p.c.
“Questa Corte ha costantemente affermato che l’obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all’ordine del giorno dell’assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l’oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione e alla relativa Delib.zione (Cass. 21966/2017; Cass. 15587/2018).
Non è quindi configurabile un obbligo, per l’amministratore condominiale, di allegare all’avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull’attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione (Cass. 19210/2011; Cass. 19799/2014).
Ove tale richiesta non sia stata avanzata, il singolo condomino non può invocare l’illegittimità della successiva Delib. di approvazione per l’omessa allegazione dei documenti contabili all’avviso di convocazione dell’assemblea, ma può impugnarla per motivi che attengano esclusivamente alla modalità di approvazione o al contenuto delle decisioni assunte (Cass. 25693/2018).”
massimo ginesi 7 ottobre 2020