locazione commerciale: non alla prelazione in caso di vendita di quote del bene locato.

 

una recente sentenza del Tribunale apuano (Trib. Massa 12 novembre 2018 n. 796) affronta un caso peculiare: un imprenditore svolge la propria attività ricettiva (campeggio) su un fondo che appartiene a tre diversi proprietari, uno dei quali vende la propria quota ad un terzo soggetto, dopo averla offerta senza successo al conduttore.

La vendita avviene decorso qualche mese rispetto a quanto era stato  indicato nell’offerta al conduttore, sì che costui da corso ad azione giudiziale volta all’esercizio del diritto di riscatto.

Diverse sono le eccezioni svolte dai convenuti, sia con riguardo all’esercizio del diritto di riscatto esercitato dal difensore sia con riguardo agli aspetti sostanziali della vicenda.

 “Va osservato che può anche a ritenersi sussistente – adottando lettura decisamente ampia e flessibile –  il potere sostanziale di esercitare il relativo diritto,  conferito al difensore con una procura alle liti separata e che reca data diversa rispetto all’atto di citazione e che, tuttavia, menziona la causa volta all’esercizio del riscatto  nei confronti degli odierni convenuti, sì che – pur in assenza della espressa indicazione e individuazione catastale del bene nel corpo della procura – possa ritenersi conferito al difensore anche il potere sostanziale di esercitare il relativo diritto (arg. da Cass 9.4.2014 n. 8264);

allo stesso modo può ritenersi che le diverse modalità di vendita a terzi, anche solo sotto il profilo temporale, costituiscano condizioni di maggior favore, sì che risulta sussistente diversità fra le modalità in forza del quale è stata effettuata denuntiatio a fini dell’esercizio della prelazione (arg. da Cass. 6. 6. 1992,  n. 6999  “Il conduttore di un immobile urbano per uso non abitativo ha diritto di esercitare il riscatto di cui all’art. 39 l. 27 luglio 1978 n. 392 non solo nei casi in cui il locatore che ha alienato a terzi l’immobile abbia omesso di comunicargli tempestivamente il suo proposito di alienazione, ma anche quando nella comunicazione sia stato omesso o erroneamente indicato il prezzo e le condizioni che, anche indirettamente, influiscono sui termini e le modalità del suo pagamento, come nel caso in cui la stipulazione dell’atto di vendita con il terzo sia stata effettuata in data successiva e diversa da quella indicata nella “denuntiatio”, comportando uno spostamento delladata di pagamento del prezzo rispetto a quella che il conduttore, a norma del comma 4 dell’art. 38 della detta legge, avrebbe dovuto osservare in base alla “denuntiatio””).

Tuttavia risulta dirimente la circostanza che non spetti il diritto di prelazione laddove la cessione a terzi abbia ad oggetto una sola quota indivisa del bene, così come ampiamente argomentato da Cass. SS. UU.  14/06/2007,  n. 13886: la corte di legittimità, nel dirimere il contrasto sussistente fra diverse sezioni, analizza ampiamente i confliggenti indirizzi giurisprudenziali all’epoca sussistenti ed in buona parte riconducibili ad ipotesi del tutto sovrapponibili alla vicenda per cui è causa, giungendo ad affermare l’insussistenza del diritto di prelazione sulla scorta di argomentazioni che, mutatis mutandis, paiono del tutto applicabili anche al caso di specie, sì che – in virtù della c.d. ragione più liquida – diventa ininfluente estendere la disamina anche alle altre ragioni eccepite dai convenuti.

Le Sezioni Unite sottolineano come le principali ragioni che inducono ad accedere alla tesi della inconfigurabilità di un diritto di prelazione ex art 38 L. 392/1978, laddove sia alienata solo una quota ideale del bene ove si esercita l’attività imprenditoriale o commerciale, vada ravvisata nella ferma volontà del legislatore di evitare che nello stesso soggetto si cumulino la qualità di comproprietario e conduttore; in tal senso lo scopo della norma, ossia favorire il consolidamento in capo al conduttore della proprietà del bene ove esercita la propria attività, laddove tale bene sia venduto per quote frazionate, risulterebbe comunque del tutto eventuale  anche se  si consentisse la prelazione, poiché potrebbe conseguire solo ad una serie del tutto ipotetica e congiunturale di evenienze,  quali la successiva determinazione dei diversi comproprietari a cedere le proprie quote nella vigenza del contratto e la contemporanea perdurante determinazione del conduttore ad avvalersi del relativo diritto di prelazione.

Non vi è dubbio che si tratti di principi che trovano totale applicazione al caso in esame, posto che risulta incontroverso che l’attività imprenditoriale dell’attore si eserciti sul terreno distinto al foglio 87 mapp. 305, la cui proprietà appartiene per 1/3 ciascuno a tre diversi soggetti (H. srl, M. G. e A., che ha poi ceduto il proprio terzio – per 1/6 ciascuno ad A. e S.).

Non pare idoneo a superare la censura di fondo evidenziata delle Sezioni Unite l’unico argomento speso sul punto dalla difesa dell’attore, ossia che nel caso di specie si tratterebbe dell’alienazione dell’intero bene oggetto del contratto di locazione, poiché la sussistenza di tre diversi contratti di locazione, uno per ciascuna delle quote ideali pari ad un terzo dell’intero, non muta la circostanza che nel caso di specie sia comunque alienata una quota ideale del bene unico su cui viene esercitata l’attività; riconoscere, in tal caso, il diritto di prelazione comporterebbe gli stessi inconvenienti ed urterebbe contro gli stessi principi che la pronuncia delle Sezioni Unite 13886/2007 pone in evidenza; non pare, infatti, doversi aver riguardo esclusivamente alla identità fra cosa locata e cosa venduta – come sottolinea parte attrice – quanto piuttosto alla sussistenza di una cessione di quota indivisa dell’unico e unitario bene su cui si esercita l’attività del conduttore.

Non paiono conferenti, a tal fine, le letture giurisprudenziali richiamate da C. C. srl in tema di prelazione agraria (Cass. 15/04/1986,  n. 2649), che hanno riguardo a porzioni funzionalmente autonome ed inviduate del fondo condotto, circostanza che appare ontologicamente opposta a quella dedotta in causa, ove sussiste invece pura idealità della quota, sì che in ogni caso il bene oggetto di conduzione (seppur in forza di tre distinti contratti) appare sostanzialmente e  funzionalmente unico.  

La mancata sussistenza del diritto di prelazione comporta che venga meno anche la facoltà di riscatto, oggi esercitata con conseguente reiezione della domanda”

copyright massimo ginesi 20 novembre 2018  

locazione commerciale: non alla prelazione in caso di vendita di quote del bene locato.
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