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l’uso più ampio del bene comune da parte del singolo

La Suprema Corte (Cass.Civ. sez.VI-2 15 gennaio 2019 n. 857 rel. Scarpa) ribadisce concetti noti e consolidati in tema di innovazioni, disciplinate dall’art. 1120 cod.civ. e maggior uso della cosa comune, disciplinato dall’art. 1102 cod.civ.

La pronuncia riguarda la trasformazione di un tetto da parte del condomino proprietario del vano sottostante, al fine di ricavare una ulteriore unità abitativa. In tal caso, sottolinea il giudice di legittimità, si deve aver riguardo ai parametri previsti dall’art. 1102 cod.civ. e si deve considerare lecito l’intervento ove per la modalità e l’estensione non pregiudichi in maniera significativa la funzione comune e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso.

Appare interessante, anche con riguardo ala nota questione della realizzazione di terrazze a tasca, la riflessione che la corte compie in ordine alla possibilità degli altri condomini di farne identico più ampio uso, che deve essere di volta in volta opportunamente contestualizzata con riguardo alla specifica realtà.

L’intervento di ristrutturazione del tetto comune eseguito, nella specie, dai condomini D.D.M. e B.D. non è riconducibile alla nozione di innovazione ex art. 1120 c.c., ma a quello di modificazione ex art. 1102 c.c. Invero, secondo l’interpretazione di questa Corte, le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l’aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte (Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20712).
I precedenti giurisprudenziali, che i ricorrenti invocano, hanno affermato che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, ma sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali (Cass. Sez. 2, 03/08/2012, n. 14107; si vedano anche Cass. Sez. 6 – 2, 04/02/2013, n. 2500; Cass. Sez. 6-2, 25/01/2018, n. 1850; Cass. Sez. 6-2, 21/02/2018, n. 4256). È evidente come l’accertamento circa la non significatività del taglio del tetto praticato per innestarvi la terrazza di uso esclusivo, nonché circa l’adeguatezza delle opere eseguite per salvaguardare la funzione di copertura e protezione dapprima svolta dal tetto, è riservato al giudice di merito e, come tale, non è censurabile in sede di legittimità per violazione dell’art. 1102 c.c., ma soltanto nei limiti di cui all’art. 360 c.c., comma 1, n. 5.
Non contraddicono insanabilmente l’orientamento giurisprudenziale appena richiamato e pronunce invece menzionate dai controricorrenti nella memoria ex art. 380 bis c.p.c., comma 2, ovvero, in particolare, Cass. Sez. 2, 15/11/2016, n. 23243, che si conformava a Cass. Sez. 2, 28/02/2013, n. 5039,affermando esse l’illegittimità dellecosiddette “altane” sul presupposto dell’accertamento in fatto di modifiche strutturali comportanti non una “modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune”, quanto “una diversa ed esclusiva utilizzazione di una parte della porzione comune del tetto con relativo impedimento agli altri condomini dell’inerente uso”, con correlata perdita per gli altri condomini delle “potenzialità di uso” del bene comune, definitivamente sottratto “ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri comproprietari”, giacché occupato “a beneficio esclusivo” del partecipante autore delle opere.”

Nella specie, per quanto piuttosto accertato in fatto, si ha riguardo ad un intervento di trasformazione del tetto comune da tre e due falde, con inserimento di una struttura in acciaio e la realizzazione di una nuova unità abitativa al posto di una preesistente soffitta, la quale consentiva l’accesso comune al tetto tramite una botola. Essendo incontroversa la proprietà condominiale del tetto, l’accesso comune ad esso è stato inteso dalla Corte d’Appello come conforme alla destinazione tipica e normale del bene. L’illegittimità della modifica dello stato dei luoghi è stata però argomentata dai giudici di secondo grado non con riferimento alla mutata consistenza o funzione del tetto, ma quale effetto del provocato impedimento al passaggio attraverso la botola presente nella soffitta di proprietà esclusiva di D.D.M. e B.D. .
Questa Corte, con interpretazione che va qui ribadita, ha affermato che l’esistenza nell’appartamento di proprietà esclusiva sito all’ultimo piano dell’edificio condominiale di una botola sul soffitto per accedere al tetto comune, non conferisce a detto accesso, in mancanza dell’interclusione del fondo dominante, natura di servitù in favore dei condomini (cfr. Cass. Sez. 2, 04/11/2008, n. 26493). Era peraltro stata esclusa dal Tribunale, senza che sul punto venisse proposta impugnazione, l’esistenza di una servitù di passaggio costituita a titolo originario o coattivamente in favore della proprietà di D.D.S. e M.A. ed carico dell’appartamento di proprietà esclusiva di D.D.M. e B.D. .
In giurisprudenza si è altresì più volte chiarito come l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è sottoposto, secondo il disposto dell’art. 1102 c.c., a due fondamentali limitazioni, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nell’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini. Simmetricamente, la norma in parola, intesa, altresì, ad assicurare al singolo partecipante, quanto all’esercizio concreto del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della cosa, legittima quest’ultimo, entro i limiti ora ricordati, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità, non potendosi intendere la nozione di “uso paritetico” in termini di assoluta identità di utilizzazione della “res”, poiché una lettura in tal senso della norma “de qua”, in una dimensione spaziale o temporale, comporterebbe il sostanziale divieto, per ciascun condomino, di fare, della cosa comune, qualsiasi uso particolare a proprio vantaggio.

Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non possano fare un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Cass. Sez. 2, 14/04/2015, n. 7466; Cass. Sez. 2, 30/05/2003, n. 8808; Cass. Sez. 2, 12/02/1998, n. 1499; Cass. Sez. 2, 05/12/1997, n. 12344; Cass. Sez. 2, 23/03/1995, n. 3368). Il più ampio uso del bene comune, da parte del singolo condomino, non configura, così, ex se una lesione o menomazione dei diritti degli altri partecipanti, ove, ad esempio, esso trovi giustificazione nella conformazione strutturale del fabbricato (cfr. Cass. Sez. 2, 09/06/1986, n. 3822).”

La Corte , dunque, cassa con rinvio poiché “È quindi necessario accertare non la legittimità delle opere attuate da D.D.M. e B.D. nell’unità immobiliare di loro proprietà esclusiva (non essendo più in discussione l’esigenza di dare tutela al passaggio realizzato nell’appartamento dei ricorrenti a beneficio della proprietà dei controricorrenti tramite la botola di accesso al tetto), quanto se le modifiche direttamente eseguite sul tetto dagli attuali ricorrenti valgono a mutare la destinazione del bene comune ed ad escluderne il pari uso da parte degli altri condomini, avendo comportato una definitiva sottrazione del tetto ad ogni possibilità di futura utilizzazione degli altri condomini o una compromissione della sua funzione di copertura e protezione delle sottostanti unità immobiliari.”

© massimo ginesi 22 gennaio 2019

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art. 1134 cod.civ. e condominio minimo

La Suprema Corte (Cass.Civ. sez.VI-2 14 gennaio 2019 n. 620 rel. Scarpa) conferma due orientamenti consolidati, l’uno in ordine alla applicabilità al condominio minimo della disciplina ordinaria di cui agli arti. 1117 e s.s. cod.civ., l’altro sulla necessità del requisito dell’urgenza per gli interventi di manutenzione effettuati dal singolo su beni comuni ai sensi dell’art. 1134 cod.civ.

“Stante la qualificazione della domanda di rimborso avanzata da B.L. e N.M. come spese fatte dal condomino ex art. 1134 c.c., non può che riconoscersi la legittimazione attiva al singolo partecipante al condominio che abbia sostenuto le spese per la gestione della cosa comune nell’interesse degli altri proprietari (e non quindi al terzo che si sia altrimenti ingerito nella gestione delle parti comuni), e la legittimazione passiva ai restanti condomini che sarebbero altrimenti stati tenuti alla spesa ai sensi dell’art. 1123 c.c. L’obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell’edificio trova, infatti, la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio.”

osserva ancora la corte che “la Corte d’Appello di Napoli ha deciso la questione di diritto, inerente all’applicabilità dell’art. 1134 c.c. con riferimento ad un condominio cd. minimo, in modo conforme alla giurisprudenza di questa Corte. Anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile soltanto nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 c.c. (testo previgente alla modifica operata con la L. n. 220 del 2012). Ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 c.c., va dunque considerata “urgente” non solo la spesa che sia giustificata dall’esigenza di manutenzione, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere. Spetta al singolo condomino, che agisca per il rimborso, dare dimostrazione che le spese anticipate fossero indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, e dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, sulla base di accertamento di fatto spettante al giudice del merito (Cass. Sez. 6 -2, 08/06/2017, n. 14326). Nulla è invece dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione (art. 1110 c.c.). Ciò vale anche per i condomini composti da due soli partecipanti, la cui assemblea si costituisce validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all’unanimità decide validamente. Se non si raggiunge l’unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, diventa necessario ricorrere all’autorità giudiziaria, come previsto dagli artt. 1139 e 1105 c.c. (Cass. Sez. 2, 16/04/2018, n. 9280; Cass. Sez. 2, 12/10/2011, n. 21015; Cass. Sez. U, 31/01/2006, n. 2046).”

© massimo ginesi 16 gennaio 2019

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l’arbitraria occupazione di aree comuni non necessariamente da luogo a risarcimento

Cass.Civ. sez.II ord. 10 gennaio 2019 n. 468 afferma un principio significativo: non necessariamente l’occupazione illecita di un’area comune da parte di un singolo condomino comporta risarcimento del danno in favore degli altri contitolari, ove risulti che tale condotta non ha di fatto impedito l’uso del bene.

Nel caso all’esame della corte un condomino aveva occupato una porzione del parcheggio condominiale con un ampiamento della propria unità, opera abusiva e oggetto di successiva demolizione: la Corte ha tuttavia statuito che “In materia di comunione, infatti, laddove sia provata l’utilizzazione da parte di uno dei comunisti della cosa comune in via esclusiva in modo da impedirne l’uso, anche potenziale, agli altri comproprietari, il danno deve ritenersi “in re ipsa” (Cass. n. 11486 del 2010). Nel caso di specie, la corte d’appello, con accertamento in fatto non suscettibile di sindacato in questa sede, ha ritenuto che, nel caso in esame, non vi fossero elementi per affermare che l’occupazione del suolo condominiale operata dai coniugi C. – L.P. sia stata a tal punto estesa da impedire alla R., in quanto condomina, l’uso, anche solo potenziale, dell’area comune destinata a parcheggio. Ed una volta escluso, in fatto, che l’occupazione, ancorché abusiva e protratta nel tempo, abbia effettivamente impedito alla R. l’uso della area comune, deve, per l’effetto, necessariamente escludersi la sussistenza di un danno risarcibile.

© Massimo Ginesi 14 gennaio 2019

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regolamento di condominio e divieto di destinazione dei locali a ristorazione: una vicenda peculiare


un recente provvedimento della corte di lettimità (Cass.Civ. sez. II ord. 7 gennaio 2019 n. 129) affronta il problema di divieto di destinazione di unità immobiliari poste in condominio contenuto nel regolamento.

Nel caso specifico si trattava di un divieto limitato solo ad alcuni fondi e derivato da un accordo stipulato fra l’originario proprietario e l’acquirente di detta unità, patto poi trasfuso nel regolamento di condominio, e che stabiliva il divieto di adibire ad attività di ristorazione i fondi del piano terrà, salvo quello che si affacciava su un solo lato dell’edificio.

LA Corte di merito (e poi il giudice di legittimità) hanno ritenuto illecito – alla luce di tale divieto, il collegamento di altro fondo – contiguo ma non prospiciente su quella via e di proprietà dello stesso condomino – in quanto , ampliando la superficie destinata ad attività vietata, aggirava il divieto convenzionale.

La Corte di merito ha rilevato, con argomentazione logica e coerente, che l’art. 12 del regolamento condominiale vietava, in via generale, la destinazione di unità immobiliari ad attività di ristorazione, con la sola eccezione di quelle poste al piano terra e prospicenti la via P S.

In presenza di tale inequivoca disposizione, la Corte territoriale ha ritenuto irrilevante la mancanza di porzioni evidenziate nella planimetria unita al regolamento condominiale, non potendo attribuirsi a tale mancanza l’ abrogazione o inefficacia della menzionata clausola n.12 del regolamento, in forza della quale era consentito svolgere attività di ristorazione nella sola porzione che, al momento dell’approvazione del regolamento condominiale, era prospicente a via P S., vale a dire il sub 815.

Secondo quanto ritenuto dal giudice di merito, l’art 18 del Regolamento condominiale attribuiva a Caladan la facoltà di unificare più porzioni di sua proprietà, ma non anche quella di aggirare il divieto del citato art. 12, ampliando lo spazio destinato alla ristorazione.

L’ interpretazione della corte territoriale appare dunque conforme non solo al significato letterale del Regolamento condominiale, ma anche al principio di conservazione del contratto ( art. 1367 c.c.) ed alla conformità alla natura ed oggetto del regolamento condominiale (art. 1369 c.c.), che esprimeva la comune intenzione dei contraenti di limitare l’esercizio di attività potenzialmente foriere di immissioni (di rumore, fumo etc. ) nocive , quale quella di ristorazione.”

© Massimo Ginesi 9 gennaio 2019

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bar discoteca in condominio e rumore: il regolamento prevale sull’art. 844 cod.civ.


Una signora ottantanovenne lamenta che nel bar al primo piano del Condominio, nei weekend, si tengano feste danzanti che creano grave disturbo per la musica ad alto volume e il rumore.

“La ricorrente ha dedotto che, durante il fine settimana, City Bar srl adibisce il locale a discoteca, provocando “emissioni rumorose e vibrazioni intollerabili che si protraggono fino alle quattro del mattino”, che le impediscono di riposare, hanno addirittura provocato crepe nei muri dell’appartamento e le hanno cagionato danni alla salute, quali insonnia, cardiopatia, aritmia cardiaca, ansia e stress, danni aggravati dalle “intimidazioni” ricevute a seguito delle sue richieste di cessare tale condotta. Ha aggiunto che gli avventori del locale si trattengono numerosi sul marciapiede antistante il ristorante, che non può contenerli tutti, e producono schiamazzi notturni, rompono bicchieri ed altro, ostacolano il passaggio e l’accesso all’edificio.

Tale situazione l’ha costretta, nei giorni di giovedì, venerdì e sabato, a pernottare in albergo ovvero presso conoscenti ed a chiedere altresì “l’assistenza domiciliare del figlio Th. Vi.”.

Ha aggiunto che City Bar srl esercita l’attività di discoteca in assenza delle necessarie autorizzazioni comunali, che tale attività si svolge nel piano seminterrato, privo di uscite di sicurezza, e che essa “utilizza il marciapiede come cosa propria”.

Ha perciò lamentato la violazione degli artt. 844 e 2043 c.c. nonché degli articoli 5 e 6 del Regolamento dell’Edificio, che vietano “feste da ballo”, “riunioni rumorose” e “di recare disturbo” ai vicini, specie di notte; ha altresì dedotto la illiceità penale della condotta, ai sensi dell’art. 659 c.p., per la sua idoneità al disturbo del riposo e delle occupazioni di un numero indeterminato di persone.

Con specifico riguardo al proprietario, ha dedotto la sua responsabilità contrattuale, ai sensi dell’art. 1585 c.c., nonché anche quella extracontrattuale, ai sensi dell’art. 2051 c.c..”

Il Giudice (Trib. Milano sez. XIII, 05/12/2018, , n.12316), accogliendo accoglie la domanda, rilevando come le previsioni del regolamento contrattuale, ove siano più restrittive, prevalgano sulla disposizione di cui all’art. 844 cod.civ., consentendo di prescindere dall’accertamento sulla normale tollerabilità previsto da detta norma.

il caso peculiare, poiché riguarda un immobile che non costituisce condominio, trattandosi di bene in comunione , ma che è comunque dotato di un regolamento interno, di cui il giudice sottolinea la differenza cogente rispetto a quello condominiale: aldilà di tale fatto specifico e particolare consente comunque al Tribunale di ribadire un principio consolidato: “In materia di rapporti condominiali, quando l’attività posta in essere da uno dei condomini di un edificio è idonea a determinare il turbamento del bene della tranquillità degli altri partecipi, tutelato espressamente da disposizioni contrattuali del regolamento condominiale, non occorre accertare, al fine di ritenere l’attività stessa illegittima, se questa costituisca o meno immissione vietata ex art. 844 c.c., in quanto le norme regolamentari di natura contrattuale possono imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche maggiori di quelle stabilite dall’indicata norma generale sulla proprietà fondiaria. Ne consegue che, quando si invoca, a sostegno dell’obbligazione di non fare, il rispetto di una clausola del regolamento contrattuale che restringa poteri e facoltà dei singoli condomini sui piani o sulle porzioni di piano in proprietà esclusiva, il giudice è chiamato a valutare la legittimità o meno dell’immissione, non sotto la lente dell’art. 844 c.c., ma esclusivamente in base al tenore delle previsioni negoziali di quel regolamento, costitutive di un vincolo di natura reale assimilabile ad una servitù reciproca.trattandosi – nel caso della comunione, di fonte contrattuale che vincola i soli locatori e non anche i conduttori, che non hanno preso parte alla pattuizione”

© massimo ginesi 8 gennaio 2019

l’amministratore scaduto non è revocabile

L’amministratore che prosegue nell’incarico in regime di prorogatio e che non è stato ritualmente nominato dall’asemblea non è passibile di revoca per gravi irregolarità, posto che in ogni momento l’assembela può provvedere a nominare altro soggetto e ciascun condomino può chiederne la nomina in via giudiziale, ove l’organo collegiale  non si attivi.

E’ quanto ha statuito il Tribunale di Massa con provvedimento depositato il 27 luglio 2020.

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© massimo ginesi 10 agosto 2020

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richiesta dati condomini morosi : è legittimato passivo il condominio

Il Tribunale apuano con provvedimento ex art 702 bis c.p.c. (Trib. Massa 29.7.2020) ha ritenuto che legittimato passivo della domanda avanzata dal terzo creditore, e volta a conoscere il nominativo dei condomini morosi, sia il condominio e non l’amministratore personalmente.

Il provvedimento, assai articolato, merita integrale lettura per l’accuratezza e l’analiticità della motivazione e conferma il medesimo orientamento già in precedenza espresso dallo stesso Tribunale.

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© massimo ginesi 6 agosto 2020

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mediazione, opposizione a decreto ingiuntivo e legittimazione dell’amministratore

Una recente sentenza del tribunale apuano (Trib. Massa 27 luglio 2020 n. 379) affronta il complesso tema della legittimazione processuale dell’amministratore, sia con riguardo all’opposizione a decreto ingiuntivo promossa nei confronti dell’ex amministratore (che agiva per il pagamento di propri corrispettivi e anticipazioni) che al successivo procedimento di mediazione, promosso per ordine del giudice, trattandosi di materia sottoposta a condizione di procedibilità obbligatoria ex art 5 bis D.lgs 28/2010.

La decisione  trae spunto dalla recente pronuncia di legittimità (Cass. civ. III, n. . 6 giugno 2020 n. 10846 rel. Scarpa) che ha affrontato in maniera netta la portata dell’art. 71 quater disp.att. cod.civ., chiarendo che – per accedere alla mediazione – l’amministratore non si giova di alcuna legittimazione autonoma per le materie previste dall’ art 1130 c.c. ma deve sempre munirsi di delibera assembleare.

Il giudice apuano osserva che  “ il Condominio ha proposto opposizione contro il decreto ingiuntivo ottenuto dal precedente amministratore, per il pagamento di pregresse competenze, e – in quella sede – ha avanzato domanda riconvenzionale di restituzione somme e risarcimento danni nei confronti di costui. 

Trattandosi di materia sottoposta a mediazione obbligatoria ex art 5 bis D.Lgs 28/2010 le parti – su ordine del giudice – hanno  dato corso, non appena statuito sulle richieste di provvisoria esecutorietà del decreto, a procedimento di mediazione, concluso con verbale negativo del 25.9.2018. 

Il nuovo difensore dell’convenuto opposto, costituito con comparsa 8.1.2020 ha eccepito che nessuna di queste attività fosse stata assistita da idonea delibera assembleare e che l’amministratore le abbia poste in essere in piena autonomia. 

L’eccezione circa la legittimazione dell’amministratore a partecipare al procedimento di mediazione su disposizione del giudice nelle cause che, per materia, prevedono tale adempimento come condizione di procedibilità  appare ontologicamente diverso dalla eccezione di improcedibilità per mancato esperimento, che si ritiene temporalmente limitata – a pena di decadenza – alla prima udienza di trattazione, sia per il giudice che per le parti (Cass. 32797/2019).

Viceversa l’accertamento della sussistenza delle condizioni che consentono l’avveramento di quella condizione, ove l’accesso alla mediazione sia stato disposto per ordine giudiziale, attiene alla verifica dei requisiti che consentono la legittima prosecuzione del giudizio, ove le parti abbiano correttamente adempiuto ad instaurare nei termini il procedimento di ADR. 

In particolare, nell’ipotesi di opposizione a decreto ingiuntivo, questo Giudice ritiene – in linea con parte della giurisprudenza di legittimità e di merito – che competa all’opponente dar attuazione all’ordine del giudice, instaurando legittimamente il procedimento, a pena di improcedibilità della opposizione (in forza delle ragioni espresse da Cass. 23003/2019 e in attesa che sul punto si pronuncino le Sezioni Unite sulla scorta di Cass. 18741/2019).

Era dunque onere del Condominio opponente procedere alla instaurazione del procedimento, adempimento cui l’amministratore ha dato corso come da produzioni effettuate il 29/8/2018.

A seguito dell’eccezione sollevata dall’opposto, è emerso che l’amministratore abbia agito non sorretto da alcuna delibera in proposito, non potendo rilevare a tal fine (e neanche a quelli successivi di cui si dirà, relativi alla fase giudiziale) la circostanza che costui all’assemblea 13.7.2018  abbia informato i presenti della avvenuta notifica del decreto da parte del precedente amministratore e della proposizione della opposizione, trattandosi di mera informativa cui non è conseguita alcuna delibera dell’organo collegiale.

Con riguardo poi, al procedimento di ADR, non potrà non rilevarsi quanto statuito dall’art. 71 quaterdisp.att.c.c. e assai di recente chiarito dalla suprema Corte: “L’art. 71 quater disp. att. c.c., comma 3, lettera, porta, allora, a concludere, identicamente a quanto sostenuto dal Tribunale di Roma, che la condizione di procedibilità della “controversie in materia di condominio” non possa dirsi realizzata allorchè, come avvenuto nel caso in esame, all’incontro davanti al mediatore l’amministratore partecipi sprovvisto della previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c. comma 2, non essendo in tal caso “possibile” iniziare la procedura di mediazione e procedere con lo svolgimento della stessa, come suppone il D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, art. 8, comma 1. Non rileva nel senso di escludere la necessità della delibera assembleare ex art. 71 quater disp. att. c.c., comma 3, il fatto che si tratti, nella specie, di controversia che altrimenti rientra nell’ambito delle attribuzioni dell’amministratore, in forza dell’art. 1130 c.c., e con riguardo alla quale perciò sussiste la legittimazione processuale di quest’ultimo ai sensi dell’art. 1131 c.c., senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea. Pur in relazione alle cause inerenti all’ambito della rappresentanza istituzionale dell’amministratore, questi non può partecipare alle attività di mediazione privo della delibera dell’assemblea, in quanto l’amministratore, senza apposito mandato conferitogli con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., comma 2, è altrimenti comunque sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali che sono rimessi alla mediazione, e, dunque, privo del potere occorrente per la soluzione della controversia (arg. da Cass. Sez. 3, 27/03/2019, n. 8473). Tale evenienza non corrisponde, dunque, all’ipotesi contemplata dal D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, art. 5, comma 2 bis, il quale dispone che “quando l’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale la condizione si considera avverata se il primo incontro dinanzi al mediatore si conclude senza l’accordo”, in quanto, ancor prima che mancato, qui l’accordo amichevole di definizione della controversia è privo di giuridica possibilità. Spetta infatti all’assemblea (e non all’amministratore) il “potere” di approvare una transazione riguardante spese d’interesse comune, ovvero di delegare l’amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell’attività dispositiva negoziale affidatagli (cfr. Cass. Sez. 2, 16/01/2014, n. 821; Cass. Sez. 2, 25/03/1980, n. 1994).” (Cass. 10846/2020 e, fra le pronunce di merito, Trib. Romasez. V 10.9.2018 n. 17024)

Non potrà non rilevarsi che l’instaurazione del procedimento e la partecipazione al primo incontro di mediazione,  in assenza di espresso mandato assembleare, appare tamquam non esset (ed insuscettibile di ratifica, aldilà del tempo in cui tale ratifica interviene), poiché in quella sede l’amministratore che agisca iure proprio è privo del potere di disporre dei diritti sostanziali in contesa e, dunque, di introdurre l’istanza e di partecipare all’incontro volto alla transazione su quei diritti.

Né si potrà ritenere quel potere suscettibile di ratifica, una volta concluso il procedimento e venuta meno la condizione di procedibilità (anche non voler considerare, poiché aspetti rilevabili ad istanza di parte, che la delibera 29.1.2020 è stata assunta su argomento non all’ordine del giorno e con maggioranze inidonee), così come – a fronte di erronea introduzione del procedimento per negligenza dell’istante – non si potrà ritenere reiterabile la concessione del termine (Trib. Massa 20 luglio 2018 n. 546).

Il disposto attuativo di cui all’art. 71 quater disp. att. c.c. prevede pertanto la necessità che l’assemblea conferisca all’amministratore il potere di partecipare (e, a maggior ragione, di dar inizio ) al procedimento di mediazione per ogni controversia, anche quelle che ai sensi del combinato disposto dagli artt.  1130  e 1131 c.c. rientrerebbero nella sua sfera di legittimazione autonoma, anche se merita rilevare che  l’odierna controversia , sia per gli aspetti volti a paralizzare la domanda monitoria, sia per quelli azionati in via riconvenzionale (competenze del precedente amministratore e domanda di risarcimento dei danni da costui provocati) non rientrerebbe comunque nelle materie per cui all’amministratore può essere riconosciuto un autonomo potere di gestione della lite (arg. da CAss. 12525/2018).

Da quanto sin qui argomentato, consegue l’improcedibilità dell’opposizione e delle domande riconvenzionali con la stessa avanzate.

Va peraltro rilevato che le ragioni sin qui evidenziate pregiudicherebbero anche l’ammissibilità della domanda giudiziale, posto che si tratta di controversia che esula dai poteri dell’amministratore, che la carenza di legittimazione può essere rilevata d’ufficio o eccepita in qualunque fase e grado, che l’eccezione è stata svolta in comparsa di costituzione di nuovo difensore depositata in data 8.1.2020, che in data 27.1.2020 si è tenuta udienza di discussione (all’esito della quale la causa è stata rimessa in istruttoria) e che la delibera con cui l’assemblea ratifica l’operato dell’amministratore è stata assunta il 29.1.2020: poiché l’eccezione è stata sollevata dal convenuto era onere della parte produrre immediatamente la delibera di ratifica, sì che quella assunta in data posteriore alla udienza successiva alla sollevata eccezione deve ritenersi tardiva (arg. da Cass. 12525/2018 e CAss. 2179/2011.”

© massimo ginesi 4 agosto 2020

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Cassazione: un ampio excursus sul condominio minimo

Una recente ordinanza della Suprema Corte (Cass.civ. sez. VI-2 23 luglio 2020 n. 15705 rel. Scarpa)  affronta un  caso peculiare e traccia una sorta di statuto interpretativo del c.d. condominio minimo, rifacendosi in parte ad orientamenti già espressi.

Al condominio  composto da due soli partecipanti si applicano le norme del condominio e non della comunione, salvo il fatto che a fronte di una composizione paritaria, l’assemblea potrà deliberare solo all’unanimità, non potendo darsi maggioranza numerica fra due soli partecipanti.

Costituisce ipotesi di condominio minimo, come precisa la Corte, anche il fabbricato composto da tre ( o più) unità immobiliari,  delle quali solo una appartenga a soggetto diversi dalle altre, che siano invece in comproprietari  più persone, poichè costoro rappresentano un unico centro di interessi, che dovrà esprimere uno  rappresentante a mente dell’art. 67 disp.att. cod.civ. (applicato al caso di specie – ratione temporis –  nella versione ante novella  2012) , senza che il numero delle unità valga a mutare l’entità numerica dei condomini che compongono il condominio.

Deve in premessa precisarsi come, essendo in discussione la validità di una deliberazione assembleare adottata in data 2 ottobre 2011, trova applicazione, nella specie, il testo dell’art. 67 disp. att. c.c., comma 2, antecedente alla riformulazione operatane dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220 (entrata in vigore il 18 giugno 2013), atteso che la validità, o meno, di qualsiasi negozio, in difetto di un’eventuale disposizione espressamente dichiarata retroattiva dal legislatore, va sempre riferita alle norme in vigore nel momento della sua conclusione. Tale norma stabiliva, dunque, che: “Qualora un piano o una porzione di piano appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente”.

L’art. 67 disp. att. c.c., comma 2, pur riferendosi al condominio negli edifici e non alla comunione in generale, è stato spiegato in giurisprudenza come espressione di un principio generale, in forza del quale, se ad una comunione partecipano per una quota più proprietari pro indiviso, costoro devono nominare un rappresentante che esprima un voto e una volontà unica (Cass. Sez. 2, 04/10/1976, n. 3243).

La necessità che il rappresentante dell’unità immobiliare in comproprietà esprima la volontà unica dei comproprietari comporta altresì che gli eventuali contrasti fra costoro sull’assemblea condominiale vanno risolti all’interno del gruppo (Cass. Sez. 2, 24/01/1980, n. 590; Cass. Sez. 2, 29/01/1974, n. 244).

Come chiarito da Cass. Sez. 2, 09/12/1988, n. 6671, l’art. 1136 c.c., il quale delinea la disciplina inderogabile (art. 1138 c.c., comma 4) concernente la composizione e il funzionamento dell’assemblea, facendo riferimento, per l’approvazione delle deliberazioni, ad un determinato numero di partecipanti al condominio ed ad un determinato valore dell’edificio rappresentato dalle rispettive quote, comporta che ogni condomino intervenuto possa esprimere un solo voto (ed analogamente va considerata la posizione degli astenuti e degli assenti), qualunque sia l’entità della quota che rappresenta ed indipendentemente dal fatto che questa sia costituita da una sola o da più unità immobiliari, stante l’autonoma rilevanza attribuita al voto personale rispetto al valore, sia pure minimo, della quota rappresentata dal singolo condomino.

Se, pertanto, due o più persone siano tutte comproprietarie pro indiviso di due o più unità immobiliari nello stesso edificio, esse non hanno diritto ad esprimere tanti voti quanti siano i distinti rappresentanti che designano, come prospettano i ricorrenti, sicché il diritto di intervento attribuito dall’art. 67 disp. att. c.c., comma 2, non altera il numero dei “partecipanti al condominio” con riguardo all’elemento personale supposto dall’art. 1136 c.c., nel senso che, ai fini delle maggioranze numeriche, i comproprietari delle medesime unità immobiliari “contano per uno”, e cioè esprimono un solo voto.

Non può avere rilievo l’invocazione fatta dai ricorrenti dell’art. 1 del Primo Protocollo addizionale della Convenzione Europea sulla salvaguardia dei diritti dell’uomo e delle libertà fondamentali (CEDU), in quanto tale disposizione contempla il diritto di ogni soggetto “al rispetto dei suoi beni”, fissando i presupposti imprescindibili per una legittima privazione della proprietà ed accordando la sua protezione contro le violazioni fondate su determinazioni discrezionali dell’autorità, e non può essere perciò invocata con riguardo a disposizioni di carattere generale che allochino diritti tra privati (cfr. CEDU 12 dicembre 1983, Bramelid e Malmstròm c. Svezia, ricc. 8588/79 e 8589/79).

Ne consegue che, ove, come nel caso in esame, i partecipanti al condominio siano l’uno (quale G.M.M. ) proprietario esclusivo di una unità immobiliare ed altri due (o più) comproprietari pro indiviso di due (o più) unità immobiliari comprese nello stesso edificio (quali P.A. e P.C. ), deve ravvisarsi, sotto il profilo dell’elemento personale, un “condominio minimo” (formato, cioè, da due partecipanti con diritti di comproprietà paritari sui beni comuni), per il quale operano le norme in tema di organizzazione (ad es., artt. 1120, 1121, 1129, 1130, 1131, 1132, 1133, 1135, 1136, 1137 e 1138 c.c.), e specialmente quelle procedimentali sul funzionamento dell’assemblea, pur essendo impedito il ricorso al principio di maggioranza.

L’assemblea del condominio minimo, pertanto, si costituisce regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e delibera validamente soltanto con decisione “unanime” di ambedue i comproprietari; ove, invece, non si raggiunga l’unanimità, o perché l’assemblea, in presenza di entrambi i condomini, decida in modo contrastante, oppure perché, alla riunione – benché regolarmente convocata – si presenti uno solo dei partecipanti e l’altro resti assente, è necessario adire l’autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c. (Cass. Sez. U, 31/01/2006, n. 2046; Cass. Sez. 2, 02/03/2017, n. 5329; Cass. Sez. 2, 19/07/2007, n. 16075).

In definitiva, va enunciato il seguente principio di diritto:
“Allorché i partecipanti ad un condominio siano uno proprietario esclusivo di una unità immobiliare ed altri comproprietari pro indiviso delle restanti unità immobiliari comprese nell’edificio, atteso che i medesimi comproprietari, con riguardo all’elemento personale supposto dall’art. 1136 c.c., sebbene abbiano designato distinti rappresentanti, esprimono comunque un solo voto, deve ravvisarsi un “condominio minimo”, per il quale opera la disciplina dettata dal codice civile in tema di funzionamento dell’assemblea condominiale, pur essendo impedito il ricorso al principio di maggioranza; ne consegue che, ove non si raggiunga l’unanimità, è necessario adire l’autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c.”

© massimo ginesi 25 luglio 2020 

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la delibera assembleare ha valore costitutivo con riguardo all’obbligazione del singolo

una interessante pronuncia della Corte di legittimità (Cass.civ. sez. VI-2 23 luglio 2020 n. 15696 rel. Scarpa) richiama gli orientamenti più recenti in tema di nascita dell’obbligazione condominiale e circa la valenza dell’approvazione della ripartizione, individuando nella delibera che approva interventi manutentivi l’atto costitutivo dell’obbligazione dei singoli condomini a corrispondere la propria quota, mentre l’approvazione della ripartizione ex art 63 disp.att. cod.civ. ha  rilevanza dichiarativa,  delineando l’importo che incombe a ciascuno.

Ne deriva che la delibera di approvazione del consuntivo (o preventivo)  è atto più che sufficiente ad ottenere provvedimento monitorio ex art 63 disp.att. cod.civ., mentre la mancata approvazione della ripartizione può al più condizionare la concessione della provvisoria esecutorietà dello stesso: di conseguenza il giudice della causa di opposizione  a decreto ingiuntivo dovrà limitarsi ad accertare la sussistenza di legittima delibera di approvazione della spesa,   senza poter sindacare sulla natura ed esistenza della documentazione che la sorregge.

In tema di lavori straordinari, infine, la delibera di approvazione dell’intervento è idonea a far sorgere l’obbligazione dei singoli, anche ove non sia stato approvato il consuntivo delle opere.

“La dottrina ravvisa un duplice oggetto della deliberazione assembleare che approvi un intervento di ristrutturazione delle parti comuni: 1) l’approvazione della spesa, che significa che l’assemblea ha riconosciuto la necessità di quella spesa in quella misura; 2) la ripartizione della spesa tra i condomini, con riguardo alla quale la misura del contributo dipende dal valore della proprietà di ciascuno o dall’uso che ciascuno può fare della cosa.

Se, allora, l’approvazione assembleare dell’intervento, ove si tratti lavori di manutenzione straordinaria, ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese, la ripartizione, che indica il contributo di ciascuno, ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un’eventuale convenzione) (arg. da Cass. Sez. U, 09/08/2010, n. 18477; Cass. Sez. 2, 03/12/1999, n. 13505; Cass. Sez. 2, 15/03/1994, n. 2452; Cass. Sez. U, 05/05/1980, n. 2928).

L’approvazione assembleare dello stato di ripartizione delle spese è, piuttosto, condizione indispensabile per la concessione dell’esecuzione provvisoria al decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., comma 1, giacché ad esso il legislatore ha riconosciuto un valore probatorio privilegiato in ordine alla certezza del credito del condominio, corrispondente a quello dei documenti esemplificativamente elencati nell’art. 642 c.p.c., comma 1, (Cass. Sez. 2, 23/05/1972, n. 1588).

Ove, tuttavia, sia mancata l’approvazione dello stato di ripartizione da parte dell’assemblea, l’amministratore del condominio è comunque munito di legittimazione all’azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condomino moroso, in forza dell’art. 1130 c.c., n. 3. In tale evenienza, l’amministratore può agire in sede di ordinario processo di cognizione, oppure ottenere ingiunzione di pagamento senza esecuzione provvisoria ex art. 63, comma 1 disp. att. c.c..

Occorre pertanto ribadire che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l’onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (Cass. Sez. 2, 29 agosto 1994, n. 7569). Il giudice, pronunciando sul merito, emetterà una sentenza favorevole o meno, a seconda che l’amministratore dimostri che la domanda sia fondata, e cioè che il credito preteso sussiste, è esigibile e che il condominio ne è titolare.

Da ciò consegue che la carenza di “documentazione attestante gli esborsi fatti e le motivazione degli stessi”, come esposto dalla Corte d’appello, ove comunque sia provata l’approvazione assembleare dell’intervento manutentivo, non può giustificare la statuizione di infondatezza della pretesa del condominio di riscuotere i contributi dai condomini obbligati ai sensi degli artt. 1123 c.c. e ss..

Nè può essere d’ostacolo alla riscossione dei contributi inerenti alla manutenzione straordinaria approvata dall’assemblea la mancata approvazione del “consuntivo”, come la sentenza impugnata suppone conclusivamente, in quanto (mentre per l’erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, che non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea, l’approvazione è poi richiesta in sede di consuntivo, perché l’amministratore possa agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a loro carico: da ultimo, Cass. Sez. 2, 11/01/2017, n. 454), per i lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, come già considerato, la delibera assembleare che dispone l’esecuzione dei detti interventi ha ex se valore costitutivo della relativa obbligazione di contribuzione (da ultimo: Cass. Sez. 2, 14/10/2019, n. 25839).

© massimo ginesi 24 luglio 2020

fondi cassa e poteri dell’assemblea di condominio

L’assemblea può legittimamente deliberare l’istituzione di fondi cassa per la gestione di spese future che si prevedono necessarie in periodo successivo alla approvazione del preventivo: è quanto statuisce una recente pronuncia di legittimità ( di condominio), in cui si rinviene un ulteriore obiter dictum anche in tema di fondi cassa per morosità, con ciò allineandosi a precedenti richiami alla giurisprudenza vigente prima di Cass. civ. III, n. . sez.un.9148/2008.

Ed, invero, a prescindere dalla correttezza dell’interpretazione adottata in sentenza circa la riferibilità del termine annuale contenuto nelle previsioni regolamentari, pur riportate in ricorso, all’anno solare, come opinato dai giudici di merito, ovvero all’anno di gestione, come invece affermato dai ricorrenti, risulta invece evidente come la reale finalità della Delib. fosse quella di assicurare alla collettività condominiale, gestita dall’amministratore, di poter far conto su di una liquidità economica per far fronte ai maggiori oneri economici che si sarebbero dovuti affrontare, una volta terminato il periodo in relazione al quale era stato approvato il preventivo.

Appare quindi corretto il richiamo dei giudici di appello ai precedenti di questa Corte secondo cui (cfr. Cass. n. 4531/2003) in tema di riparto di spese condominiali, ben può l’assemblea, in attesa dell’approvazione del bilancio preventivo, autorizzare l’amministratore a richiedere ai condomini pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale (conf. Cass. n. 4679/2017, relativa peraltro ad analoga controversia tra le stesse parti, sebbene riferita ad una diversa annualità).

Nè appare fondato il rilievo di parte ricorrente secondo cui la possibilità di disporre acconti provvisori sarebbe consentita solo in assenza di tabelle millesimali, stante il chiaro riferimento nei precedenti citati alla necessità che anche gli acconti, come peraltro accaduto anche nel caso in esame, siano posti a carico dei condomini in proporzione ai valori millesimali, emergendo altresì il rispetto della regola del successivo conguaglio dallo stesso contenuto della Delib. impugnata, laddove, confermandosi quanto sostenuto in sentenza circa il fatto che fosse usuale la prassi di prevedere un’anticipazione a carico dei condomini, ragguagliata ad una percentuale del preventivo approvato per l’anno di gestione, in relazione al versamento delle somme derivanti dal preventivo di spesa per la gestione 1.10.2007-30.9.2008, si prevedeva che dalle somme dovute fosse dedotto l’importo della prima rata già incassata a titolo di acconto (cfr. pag. 7 del ricorso).

Ne discende che tale statuizione assembleare non contravviene al principio affermato da questa Corte (cfr. Cass. n. 7706/1996) secondo cui il disposto dell’art. 1129 c.c. (nomina annuale dell’amministratore), art. 1135 c.c., n. 2 (preventivo annuale di spesa), art. 1135 c.c., n. 3 (rendiconto annuale delle spese e delle entrate), configura una dimensione annuale della gestione condominiale, sicchè è nulla la deliberazione condominiale che, nell’assenza di un’unanime determinazione, vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese, oltre quella annuale, ed alla quale si commisuri l’obbligo della contribuzione, dovendosi invece reputare che con la stessa, lungi dal disporsi una previsione di spesa pluriennale, il condominio abbia inteso, con una previsione limitata alla sola annualità immediatamente successiva, dare vita ad una sorta di fondo cassa (per la cui ammissibilità si veda da ultimo Cass. n. 20135/2017, che esclude che la decisione presa sul punto sia sindacabile in sede giudiziaria sotto il profilo dell’effettiva vantaggiosità per la collettività condominiale), che nel caso di specie viene alimentato con le anticipazioni da parte dei condomini, ma che la giurisprudenza di questa Corte ha ritenuto possibile generare anche (cfr. Cass. n. 8167/1997) con l’accantonamento del canone di un bene condominiale, che altrimenti sarebbe stato oggetto di immediato riparto tra i singoli condomini.

La legittimità di tale deliberazione, ove accompagnata, come nel caso in esame, dalla previsione di un riparto dell’anticipazione secondo i valori millesimali (per l’invalidità invece di un riparto che venga fatto gravare solo su alcuni condomini e senza possibilità di poter recuperare quanto versato in eccedenza nei confronti dello stesso condominio, si veda Cass. n. 13631/2001 che ha affermato che in mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità, espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123 c.c. e, pertanto, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi, fatta salva l’eccezione rappresentata dall’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme – come nel caso di aggressione in executivis da parte del creditore del condominio, in danno di parti comuni dell’edificio – al fine di dover sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo – cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva, previsione dalla quale conseguentemente sorge in capo al condominio e non ai singoli condomini morosi l’obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri; conf. Cass. n. 3463/1975), trova poi conforto anche nel testo della legge, alla luce della previsione di cui all’art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, il quale, per l’ipotesi di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, prevede che la Delib. debba anche costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

Ancorchè tale disposizione non sia applicabile alla vicenda in esame ratione temporis, atteso che i fatti oggetto della presente controversia risalgono a data anteriore all’entrata in vigore della legge di riforma del condominio, dalla stessa è però possibile trarre la conclusione circa la validità di previsioni assembleari che contemplino la creazione di fondi speciali per far fronte a spese che il condominio dovrà affrontare in futuro, e senza che su tale previsione possa incidere il richiamato principio della tendenziale annualità delle previsioni in materia di spese (e ciò anche laddove si tratti, come dedotto dal condominio di spese destinate ordinariamente ad essere sostenute, come nel caso di specie quelle di riattivazione del servizio comune di riscaldamento, e particolarmente elevate proprio nella fase di riaccensione dell’impianto).
Va pertanto esclusa la violazione delle norme indicate dai ricorrenti, avendo l’assemblea deliberato legittimamente e con i quorum richiesti su materia evidentemente alla stessa attribuita.”

© massimo ginesi 13 luglio 2020

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spese condominiali e di lite: imputabilità fra successori nella titolarità dell’immobile.

Accade con frequenza che, in occasione della vendita di una unità immobiliare posta in condominio, sorgano contrasti fra venditore ed acquirente (che non hanno disposto in sede di cessione una disciplina conversione nazionale o che, peggio, si sono taciuti l’esistenza di controversie) circa le spese dovute, sia per quel che attiene al capitale, sia per quel che riguarda eventuali spese di lite.

Una recente pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. VI-2  25/06/2020,  n.12580) richiama orientamento consolidato, che distingue con riguardo alle spese straordinarie e alle spese ordinarie, imputando le prime a chi era condomino al momento della delibera che le ha disposte e le secondo al concreto atto gestionale. Le spese di lite seguono lo stesso contrario, a seconda che riguardino controversie relative a contributi dell’uno o dell’altro tipo.

i fatti:Il sig. P.A., partecipante al condominio dello stabile di (OMISSIS), proponeva opposizione al precetto notificatogli dall’avv. A.M. per il pagamento della somma di Euro 8.270,66, quale quota millesimale di sua competenza del maggior credito di Euro 99.124,98 riconosciuto a favore del medesimo avv. A. nel decreto ingiuntivo emesso a carico del condomino a titolo di corrispettivo di attività giudiziali e stragiudiziali svolte tra il 2002 ed il 2008. A fondamento dell’opposizione il sig. P. sosteneva tra l’altro, per quanto qui ancora interessa, di non essere tenuto al pagamento pro quota del suddetto debito condominiale, per essere tale debito sorto quando egli non era ancora condomino, avendo acquistato il proprio immobile nel 2013.”

il prinpcio di diritto richiamato dalla corte: come questa Corte non ha mancato di osservare “La costruzione giurisprudenziale del principio della diretta riferibilità ai singoli condomini della responsabilità per l’adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall’amministratore del condominio per conto del condominio, tale da legittimare l’azione del creditore verso ciascun partecipante, poggia comunque sul collegamento tra il debito del condomino e la appartenenza di questo al condominio, in quanto è comunque la contitolarità delle parti comuni che ne costituisce il fondamento e l’amministratore può vincolare i singoli comunque nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli (Cass. Sez. U, 08/04/2008, n. 9148). Non può pertanto essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63 disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori” (così Cass. n. 1847/2018, pag. 5).

Quanto all’assunto sviluppato nella memoria depositata dal ricorrente ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c., alla cui stregua la decisione della Corte d’appello sarebbe conforme all’orientamento espresso da questa Corte nella sentenza n. 24654/10, è sufficiente rilevare che esso si fonda su una lettura errata tale ultima sentenza.

Nella sentenza n. 24654/10, infatti, si instaura una distinzione tra:

a) spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune;

b) spese attinenti a lavori che comportino una innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell’edificio.

Tale distinzione concerne l’individuazione del momento in cui nasce l’obbligazione condominiale, che, per le spese di cui sub a), coincide con il compimento effettivo dell’attività gestionale mentre, per le spese di cui sub b), coincide con la data di approvazione della delibera condominiale (avente valore costitutivo) che dispone l’esecuzione degli interventi.

Ma, in entrambi i casi, il soggetto su cui grava il debito è colui che partecipa al condominio nel momento di insorgenza dell’obbligazione, quale che sia tale momento (cfr. sent. n. 24654/10, pag. 6, p. 1.2: “In generale il condomino è tenuto a contribuire nella spesa la cui necessità maturi e risulti quando egli è proprietario di un piano o di una porzione di piano facente parte del condominio: e siccome l’obbligo nasce occasione rei e propter rem, chi è parte della collettività condominiale in quel momento deve contribuire”.

© massimo ginesi 8 luglio 2020

spese per il portiere a carico anche dei fondi con accesso esterno

Lo conferma la Corte di legittimità (Cass.civ. sez. II  25 giugno 2020 n. 12659), ribadendo un orientamento consolidato in tema di spese di portierato (principio  applicato anche alle spese per le scale, seppur sulla scorta di diversi presupposti applicativi).

La pronuncia, assai sintetica, chiarisce che il portierato  si sostanzia in un servizio di tutela e vigilanza  delle parti comuni svolto nell’interesse di tutti i condomini e che, per tal ragione e in assenza di diverso titolo, deve essere ripartito in funzione dei millesimi generali, anche a carico di coloro che sono proprietari di fondi con accesso esterno.

“costituisce principio consolidato che in tema di condominio negli edifici, l’attività di custodia e di vigilanza è dal portiere svolta anche nell’interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso, e le spese del servizio di portierato vanno ripartite ai sensi dell’art. 1123 c.c., in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno dei condomini (Cass. 12298/2003);
– ebbene a fronte di detto principio la sentenza impugnata non precisa la ragione di disapplicazione del criterio normativo, limitandosi a motivare il rigetto con la considerazione che siccome l’immobile era stato riconosciuto gratuitamente al portiere con conseguente riduzione della retribuzione allo stesso spettante, nulla era dovuto alla proprietaria;
– si tratta, tuttavia, di motivazione che non tiene conto della circostanza che la spesa per il portiere rientra fra gli oneri condominiali soggetti al medesimo criterio proporzionale in ragione della proprietà di ciascuna condomino”

© massimo ginesi 1 luglio 2020

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il proprietario del lastrico solare ha diritto di utilizzare la colonna d’aria sovrastante

E’ quanto ribadito da Cass. civ. II, 25 giugno 2020 n. 12656 in una controversia relativa al diritto di soprelevazione e alle facoltà che devono essere riconosciute al proprietario esclusivo  del lastrico solare:

“il presente giudizio di legittimità trae origine dal ricorso tempestivamente proposto dal Condominio “(omissis) ” nei confronti della sentenza pronunciata dalla Corte d’appello di Genova che aveva respinto l’impugnazione avverso la pronuncia di primo grado che aveva escluso l’estinzione del diritto di superficie della società Clematis s.r.l. (d’ora in poi solo Clematis) sul lastrico solare, accertando di converso che detta porzione immobiliare con lo spazio sovrastante erano oggetto di proprietà esclusiva della stessa società;
– l’accertamento era stato richiesto dalla Clematis che assumeva di essere proprietaria del lastrico di copertura dell’edificio condominiale, delle rampe di accesso e relativi pianerottoli;
– in tale veste la società aveva conseguito presso il Comune di Sarzana il permesso per la realizzazione di lavori di sopraelevazione a fronte dei quali, però, il Condominio aveva negato il nulla osta previsto dall’art. 20 del regolamento condominiale, diniego che Clematis assumeva illegittimo, previo accertamento che la sopraelevazione non comprometteva la stabilità, nè l’estetica, nè la signorilità dell’edificio condominiale;
– con sentenza parziale il Tribunale di La Spezia rigettava l’eccezione del Condominio costituitosi e dichiarava l’esistenza in capo alla società della proprietà esclusiva del lastrico solare ai sensi dell’art. 1127 c.c.;
– proposto gravame da parte del Condominio soccombente avverso detta pronuncia parziale, la corte territoriale confermava la correttezza della sentenza di prime cure, stante l’esistenza del titolo di proprietà esclusiva, ricostruito alla stregua della successione dei titoli di trasferimento relativi al lastrico solare, alle scale ed ai pianerottoli a partire dall’originario proprietario dell’area e costruttore dell’immobile società Sabrina di I.F. “

La Corte di legittimità evidenzia come la colonna d’aria sovrastante il lastrico, ove questo non costituisca bene comune, rientra nella disponibilità del titolare del piano di copertura, che è anche titolare del diritto di soprelevazione.

“- le censure del ricorrente trascurano infatti la decisiva circostanza che nel caso di specie il lastrico solare è stato ritenuto, in ossequio al disposto dell’art. 1117 c.c., sottratto al regime delle parti comuni;
– la corte territoriale ha, infatti, statuito che il lastrico solare è, in virtù di validi titoli dettagliatamente esaminati, escluso dalle parti comuni per essere rimasto, sin dalla costituzione del fabbricato condominiale, nella proprietà esclusiva del proprietario originario e tale conclusione non è stata attinta dal ricorrente;
– tanto premesso la ricostruzione della corte territoriale appare corretta non potendo essere condiviso l’assunto del ricorrente secondo cui il potere sul lastrico solare che non si accompagni alla proprietà del suolo su cui sorge il fabbricato condominiale, deve essere (comunque) ricondotto ad un diritto di superficie che, nel caso di non uso ventennale si estingue ai sensi dell’art. 954 c.c.;
– al contrario, il principio giurisprudenziale invocato dal ricorrente (cfr. Cass. 19498/1994) non risulta pertinente perché affermato nell’ambito di una controversia in cui il diritto di sopraelevazione accedeva alla proprietà del suolo sul quale era costruito il fabbricato e spettava anche a soggetto diverso da colui che invocava il diritto di sopraelevare;
corretto è quindi il principio di diritto richiamato dalla corte territoriale per scrutinare il caso in esame e secondo il quale la colonna d’aria (cioè lo spazio sovrastante il lastrico solare) non costituisce oggetto di diritti, quindi non è oggetto di proprietà autonoma rispetto alla proprietà esclusiva del lastrico e, pertanto, la proprietà della colonna d’aria va intesa come diritto in capo al proprietario del lastrico, che ha la facoltà di utilizzare senza limitazione alcuna lo spazio sovrastante mediante sopraelevazione (cfr. Cass. 22032/2004);
– poiché nel caso di specie a fronte dell’allegata e dimostrata proprietà esclusiva del lastrico solare in capo alla Clematis, nessuna prova è stata fornita dell’asserito diritto di superficie che quale diritto reale di godimento è connotato da tipicità e trae la sua fonte da un contratto, da un testamento o dall’usucapione – la conclusione assunta dalla corte d’appello appare corretta;
– la pronuncia ha, infatti, chiarito che la proprietà della colonna d’aria non costituisce oggetto di un diritto autonomo rispetto a quella del lastrico solare, ma va intesa come contenuto del diritto del proprietario di utilizzare lo spazio sovrastante;
tale diritto compete, prosegue la pronuncia, o al titolare esclusivo del lastrico solare o al proprietario dell’ultimo piano, in deroga al principio dell’accessione di cui all’art. 934 c.c. e non è subordinato alla circostanza che il titolare sia anche proprietario esclusivo del fondo sul quale l’edificio è costruito, nè ad un atto di assenso degli altri condomini, salvo l’osservanza degli specifici limiti contenuti nel regolamento condominiale;
– per completezza di esame è utile ricordare che l’indennità di sopraelevazione, cui è tenuto il proprietario che si avvalga di tale facoltà, trova la sua ratio nell’aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all’incremento della porzione di proprietà esclusiva (cfr. Cass. Sez. Un. 16794/2007);”

© massimo ginesi 30 giugno 2020

 
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