cortile e art. 1117 c.c.: condominialità del bene

 

La Corte di legittimità (Cass.civ. sez. II  ord. 17 febbraio 2020 n. 3852 rel. Scarpa) si pronuncia sulla natura giuridica del cortile, con un provvedimento simmetrico  a quello depositato nella stessa giornata in tema di sottotetto: ove il bene abbia attitudine a soddisfare esigenze comuni va ritenuto tale ex art 1117 c.c., salva la prova contraria che incombe a colui che se ne rivendichi titolare esclusivo (mentre a colui che ne affermi la condominialità non possono essere addossati gli stringenti parametri probatori di cui all’art. 948 c.c., potendo costui limitarsi  a dar prova della sua qualità di condomino) .

La pronuncia ripercorre, con raffinata argomentazione, orientamenti ormai consolidati in tema di nascita del condominio, identificazione dei beni comuni e parametri identificativi dell’area cortilizia.

La Corte d’appello di Torino, e prima ancora il Tribunale di Alessandria, sezione distaccata di Novi Ligure, hanno fatto risalire la costituzione del Condominio(…) al giugno 1982 ed hanno individuato l’area XXX come parte comune, giacché pertinenza scoperta delle unità immobiliari, in parte successivamente destinata ad autorimesse. I titoli di alienazione da Nuova Bellaria ‘80 s.p.a. facevano, peraltro, espresso riferimento al mappale (…).

Si ha riguardo ad uno spazio esterno adiacente ai cinque fabbricati del Condominio (…), adibito a parco alberato ed ad area di manovra per i veicoli, dunque astrattamente utilizzabile per consentire l’accesso agli stessi edifici, e perciò da qualificare come cortile, ai fini dell’inclusione nelle parti comuni dell’edificio elencate dall’art. 1117 c.c.

L’area esterna di un edificio condominiale, con riguardo alla quale manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, va ritenuta di presunta natura condominiale, ai sensi dell’art. 1117 c.c. (solo tra le più recenti, cfr. Cass. Sez. 2, 14/06/2019, n. 16070; Cass. Sez. 2, 28/02/2018, n. 4687; Cass. Sez. 6 – 2, 08/03/2017, n. 5831; Cass. Sez. 2, 31/08/2017, n. 20612; Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20712). Si intende, peraltro, come cortile, agli effetti dell’art. 1117 c.c., qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, ma anche comprensiva dei vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate degli edifici – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi – sebbene non menzionati espressamente nel medesimo art. 1117 c.c. (Cass. Sez. 2, 09/06/2000, n. 7889).

La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 c.c. e ss., si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto.

Secondo le emergenze documentali menzionate dai giudici del merito, il Condominio (…) era sorto nel giugno 1982, allorché le unità abitative con i relativi terreni pertinenziali erano state vendute dalla Nuova Bellaria 80 s.p.a. e si era quindi avuto l’atto di frazionamento dell’iniziale unica proprietà. Originatasi a tale epoca la situazione di condominio edilizio, dallo stesso momento doveva intendersi operante la presunzione legale ex art. 1117 c.c. di comunione “pro indiviso” di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio (Cass. Sez. 2, 18/12/2014, n. 26766). Mancando nel titolo originario una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente alla Nuova Bellaria 80 s.p.a. la proprietà dell’area scoperta mappale (…) (secondo interpretazione del contenuto negoziale di esso costituente apprezzamento di fatto, perciò rimesso ai giudici del merito), quest’ultima non poteva poi validamente disporre della stessa area cortilizia come proprietario unico di detto bene in favore della Novedil nel 1997.

È consolidato l’orientamento di questa Corte ad avviso del quale spetta al condomino, che pretenda l’appartenenza esclusiva di un bene, quale appunto un cortile, compreso tra quelli elencati espressamente o per relationem dall’art. 1117 c.c., dar prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario (non essendo determinanti, a tal fine, nè le risultanze del regolamento di condominio, nè l’inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino, nè i dati catastali); in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l’appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 07/05/2010, n. 11195; Cass. Sez. 2, 18/04/2002, n. 5633; Cass. Sez. 2, 15/06/2001, n. 8152; Cass. Sez. 2, 04/04/2001, n. 4953). Vanno pertanto enunciati i seguenti principi, che confutano le ragioni esposte nel secondo, terzo, quarto e sesto motivo di ricorso.

L’individuazione delle parti comuni – come, nella specie, i cortili o qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti o sia destinata a spazi verdi, zone di rispetto, parcheggio di autovetture – operata dall’art. 1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali (cfr. Cass. Sez. U, 07/07/1993, n. 7449).

La comproprietà delle parti comuni dell’edificio indicate nell’art. 1117 c.c. sorge, invero, nel momento in cui più soggetti divengono proprietari esclusivi delle varie unità immobiliari che costituiscono l’edificio, sicché, per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva – i quali comprendono pro quota, senza bisogno di specifica indicazione, le parti comuni – la situazione condominiale è opponibile ai terzi dalla data dell’eseguita formalità (Cass. Sez. 2, 09/12/1974, n. 4119). Non ha perciò alcun rilievo il contenuto degli atti traslativi Nuova Bellaria 80 – Novedil e poi Novedil – P. , non potendo essi valere quale titolo contrario ex art. 1117 c.c., nè validamente disporre della proprietà esclusiva dell’area oggetto di lite, ormai compresa fra le proprietà comuni (rimanendo nulla, al contrario, la clausola, contenuta nel contratto di vendita di un’unità immobiliare di un condominio, con la quale venga esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune delle parti comuni: cfr. Cass. Sez. 2, 29/01/2015, n. 1680). Nè la circostanza che gli atti di vendita tra Nuova Bellaria 80 e i diversi condomini acquirenti delle singole unità immobiliari, come le correlate note di trascrizione, non contenessero espressa menzione del trasferimento della comproprietà dell’area comune segnata dal mappale XXX è in alcun modo sufficiente a superare la presunzione posta dall’art. 1117 c.c., la quale, al contrario, comporta che all’atto stesso consegua l’alienazione, unitamente alla porzione esclusiva, della corrispondente quota di condominio su dette parti comuni.

Stando, infatti, al consolidato orientamento di questa Corte, una volta accertata la sussistenza di una situazione di condominio di edifici, le vicende traslative riguardanti i piani o le porzioni di piano di proprietà individuale estendono i loro effetti, secondo il principio “accessorium sequitur principale”, alle parti comuni necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili di proprietà solitaria (Cass. Sez. 2, 06/03/2019, n. 6458; Cass. Sez. 6 – 2, 26/10/2011, n. 22361; Cass. Sez. 2, 27/04/1993, n. 4931).

La “presunzione legale” di proprietà comune di parti del complesso immobiliare in condominio, che si sostanzia sia nella destinazione all’uso comune della res, sia nell’attitudine oggettiva al godimento collettivo (sulla base di una valutazione da compiere nel momento in cui ha luogo la formazione del condominio per effetto del frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali), dispensa, quindi, il condominio dalla prova del suo diritto, ed in particolare dalla cosiddetta probatio diabolica (come invece erroneamente assumono il secondo ed il terzo motivo di ricorso).

Ai condomini che agiscono in rivendica di parti comuni riconducibili all’art. 1117 c.c. basta dimostrare la rispettiva proprietà esclusiva nell’ambito del condominio per provare anche la comproprietà di quei beni che tale norma contempla.

Ne deriva che quando un condomino pretenda l’appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell’art. 1117 c.c., è onere dello stesso condomino, onde vincere detta presunzione, dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia rilevante il proprio titolo di acquisto, o quello del relativo proprio dante causa, ove non si tratti, come nella specie, dell’atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiuta dall’iniziale unico proprietario che non si era riservato l’esclusiva titolarità dell’area (arg. da Cass. Sez. 2, 07/06/1988, n. 3862: Cass. Sez. 2, 05/12/1966, n. 2834).

In tale contesto di ripartizione degli oneri probatori, non riveste chiaramente alcuna decisività la critica che il sesto motivo di ricorso rivolge al rapporto logico deduttivo che la Corte di Torino ha posto tra la mancata “reazione” della Nuova Bellaria s.p.a. alla costruzione dei garages del 1994 e la non appartenenza dei suoli alla società, essendo stata raggiunta la prova della titolarità dell’area in contesa del tutto indipendentemente dal denunciato apprezzamento basato sull’id quod plerumque accidit.”

© massimo ginesi 19 febbraio 2020

sottotetto e art. 1117 c.c.: una interessante pronuncia di legittimità

La Cassazione (Cass.civ. sez. II  ord. 17 febbraio 2020 n. 3860 rel. Scarpa) affronta in maniera approfondita – confermando orientamenti consolidati – la natura giuridica del sottotetto di un edificio condominiale, ribadendo che – laddove tale vano appaia funzionalmente destinato ad assolvere funzioni comuni – dovrà ritenersi tale ai sensi dell’art. 1117 c.c., competendo a colui che invece ne pretende la titolarità esclusiva l’onera di dar prova dei relativi presupposti : “Secondo, tuttavia,  la consolidata interpretazione di questa Corte, che la sentenza impugnata ha del tutto trascurato, sono comunque oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, agli effetti dell’art. 1117 c.c. (in tal senso, peraltro, testualmente integrato, con modifica, in parte qua, di natura interpretativa, proprio dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220) i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune (Cass. civ. III, n. . Sez. 6-2, 14/02/2018, n. 3627; Cass, Sez. 6 – 2, 10/03/2017, n. 6314; Cass. Sez. 2, 02/03/2017, n. 5335; Cass. Sez. 2, 23/11/2016, n. 23902; Cass. Sez. 2, 30/03/2016, n. 6143; Cass. Sez. 2, 20/06/2002, n. 8968; Cass. Sez. 2, 20/07/1999, n. 7764).

Altrimenti, soltanto ove non sia evincibile il collegamento funzionale, ovvero il rapporto di accessorietà supposto dall’art. 1117 c.c., tra il sottotetto e la destinazione all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, giacché lo stesso sottotetto assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento.

La proprietà del sottotetto si determina, dunque, in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto: nel caso in esame, la Corte di Appello di Milano non ha compiuto alcun accertamento sulle funzioni e sulle caratteristiche strutturali del locale sottotetto, né, al contrario, sulla destinazione pertinenziale dello stesso a servizio di appartamenti di proprietà esclusiva, erroneamente supponendo che la natura condominiale di tale bene dovesse negarsi soltanto perché non stabilita convenzionalmente nel contratto del 2 febbraio 1979 o nel regolamento condominiale

Ove dunque il sottotetto dell’edificio di via C… , Milano, risultasse destinato, per sue caratteristiche funzionali e strutturali, all’uso comune, occorrerà verificare il momento di costituzione del condominio, con riferimento all’atto con cui l’originario unico proprietario ne operò il frazionamento, alienando ad un terzo la prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione...

In presenza di un sottotetto posto in rapporto di accessorietà con l’intero edificio o parte di esso, e dunque di uso comune, e non invece destinato pertinenzialmente ad una determinata unità immobiliare di proprietà individuale, per escluderne la condominialità si dovrà accertare che il titolo costitutivo del condominio, ovvero il primo atto di trasferimento di una porzione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto, recasse una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente al venditore o ad uno dei condomini la proprietà di detta parte, sì da escluderne gli altri (Cass. Sez. 2, 18/12/2014, n. 26766; Cass. Sez. 2, 19/11/2002, n. 16292).

La circostanza che gli atti di vendita, come le correlate note di trascrizione, non contenessero espressa menzione del trasferimento della comproprietà dei sottotetti, se destinati all’uso comune, non è in alcun modo sufficiente a superare la presunzione posta dall’art. 1117 c.c., la quale, al contrario, comporta che all’atto stesso consegua l’alienazione, unitamente alla porzione esclusiva, della corrispondente quota di condominio su dette parti comuni. Stando, infatti, al consolidato orientamento di questa Corte, una volta accertata la sussistenza di una situazione di condominio di edifici, le vicende traslative riguardanti i piani o le porzioni di piano di proprietà individuale estendono i loro effetti, secondo il principio “accessorium sequitur principale”, alle parti comuni necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili di proprietà solitaria (Cass. Sez. 2, 06/03/2019, n. 6458; Cass. Sez. 6 – 2, 26/10/2011, n. 22361; Cass. Sez. 2, 27/04/1993, n. 4931).

Secondo uniforme interpretazione giurisprudenziale, spetta in ogni caso al condomino, che pretenda l’appartenenza esclusiva di un bene, quale appunto un sottotetto destinato all’uso comune, compreso tra quelli elencati espressamente o per relationem dall’art. 1117 c.c., dar prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario (non essendo determinanti, a tal fine, né le risultanze del regolamento di condominio, né l’inclusione del bene nelle tabelle nnillesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino, né i dati catastali); in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l’appartenenza dei suddetti beni indistintamente   a tutti i condomini.”

© massimo ginesi 18 febbraio 2020

 

ristorante ed immissioni rumorose: il giudice può individuare in via autonoma i rimedi

Una recente pronuncia  di legittimità (Cass. civ. sez. II ord. 6 febbraio 2020 n. 2757)  affronta un tema molto sentito, a fronte di sempre più numerose attività commerciali, destinate a bar, ristorazione e intrattenimento che vedono spazi esterni, dehors o pergolati posti alla base del condomini che rendono invivibili ai condomini  le ore notturne, specie nella stagione estiva.

“Il Tribunale di Venezia, con sentenza n. 2302 del 2014, accogliendo la domanda proposta da F.G. , confermava l’ordinanza cautelare del 18.02.2011, con condanna dell’Immobiliare Silce a una serie di adempimenti al fine di cessare le immissioni rumorose lamentate dal ricorrente provenienti dall’attività “Al Bacaro”, integrandola con l’obbligo di intercludere ogni forma di accesso all’area scoperta della pergola agli avventori del bar, a partire dalle ore 24.
A seguito di appello proposto dall’Immobiliare Silce, la Corte di appello di Venezia, con sentenza n. 2695 del 2016, rigettava il gravame, confermando la sentenza di primo grado.”

osservano i giudici di legittimità che  “Per quanto riguarda le censure che, sotto i diversi versanti, traggono spunto dalla relazione del c.t.u. – per essere la decisione basata su immissioni rilevate in una situazione ambientale in cui già nell’ordinario erano superiori alla normalità – si osserva che la logica sottesa alla scelta decisoria muove proprio dalla natura delle immissioni rumorose che sono, proprio per la fonte da cui discendono, discontinue, difficilmente verificabili e riproducibili nella stessa misura, per la loro spontaneità.

Ne consegue che se, da un lato, non può non tenersi conto delle entità delle immissioni rumorose verificate nel corso dell’apertura dell’attività di ristorazione, superiori a quelle verificabili nel corso della giornata (con l’attività commerciale chiusa), trattandosi di uso non eccezionale rispetto alla destinazione del locale, per cui la tollerabilità o meno delle immissioni deve essere valutata, avuto riguardo proprio alla loro discontinuità ed incidenza maggiore nella fase notturna.

In altri termini, il giudice distrettuale ha limitato l’utilizzazione degli spazi esterni al locale ad orari che non sono destinati al riposo o in cui le esigenze di tranquillità degli occupanti della vicina abitazione possono ragionevolmente cedere alle opposte esigenze di tipo ricreativo.
Si rammenta che la domanda di cessazione delle immissioni che superino la normale tollerabilità non vincola necessariamente il giudice ad adottare una misura determinata, ben potendo egli ordinare l’attuazione di quegli accorgimenti che siano concretamente idonei ad eliminare la situazione pregiudizievole, senza essere vincolato dal petitum (cfr. Cass. 5 agosto 2011 n. 17051; Cass. 17 gennaio 2011 n. 887; Cass. 21 novembre 1973, n. 3138).

Nella specie la misura individuata dai Giudici del gravame è congrua e frutto di un ponderato bilanciamento delle risultanze di causa, sicché la ricorrente non può pretendere in questa sede l’imposizione di diversi accorgimenti, vedendo, almeno, ampliati gli orari di accesso agli spazi aperti nello spazio aperto di proprietà della Immobiliare Silce, in termini già stigmatizzati nella decisione impugnata perché troppo restrittivi. Invero, al di là della astratta deduzione di plurimi vizi di violazione di legge e/o motivazionale, la ricorrente mira ad una revisione del ragionamento decisorio, ossia dell’opzione che ha condotto il giudice del merito ad una determinata soluzione della questione esaminata. Ma una simile revisione, in realtà, non è altro che un giudizio di fatto, risolvendosi sostanzialmente in una sua nuova formulazione, contrariamente alla funzione assegnata dall’ordinamento al giudice di legittimità;…

Del resto la domanda di cessazione delle immissioni, che superino la normale tollerabilità, non vincola necessariamente il giudice ad adottare una misura determinata, potendo egli ordinare motu proprio l’attuazione di accorgimenti che evitino la situazione pregiudizievole, tanto più quando debbono contemperarsi le ragioni della proprietà e quelle della produzione (Cass. 5 agosto 1977 n. 3547; conf. Cass. 17 gennaio 2011 n. 887 cit.).

In proposito, la Corte territoriale ha limitato l’uso dello spazio esterno al locale pubblico proprio in concomitanza con l’orario notturno, accorgimento che consente di assicurare le esigenze di tranquillità degli occupanti della vicina abitazione proprio nella fascia oraria dedicata solitamente al riposo, adozione di misura inibitoria implicante l’attuazione di accorgimenti che così evitano il ripetersi della situazione pregiudizievole”

© massimo ginesi 10 febbraio 2020

deroga ai criteri di riparto di spesa: la valenza del comportamento concludente

Una recente sentenza del Tribunale capitolino introduce un concetto che va letto con molta cautela, interpretato alla luce della giurisprudenza di legittimità e rapportato ad  una lettura sistematica che la pronuncia sottende ma non esplicita in maniera netta, potendo essere causa di fraintendimenti.

Tribunale Roma sez. V, 21/01/2020, n.1274: “In tema di condominio negli edifici, principio generale è che anche in assenza di uno strumento di misurazione, non può aversi riparto delle spese in quote uguali in quanto la delibera, che di tal guisa disponga, viola la disposizione di cui all’art. 1123 c.c. che prevede che, salvi i casi di deroga contrattuale, le spese devono essere ripartite in base alle quote di partecipazione. Donde la potenziale nullità della delibera che tale diverso criterio preveda peraltro per un tempo indeterminato. Tuttavia va evidenziato che se tale criterio di riparto in violazione di legge sia stato adottato in via continuativa con la consapevole accettazione dei condomini che hanno approvato tutti i precedenti bilanci, si può dire che, in via consuetudinaria, il criterio è da considerarsi legittimo. Infatti il consenso alla deroga ad un criterio di legge può manifestarsi, oltre che per via negoziale, anche per comportamenti concludenti costanti ed inequivoci che tengano luogo del negozio senza la forma scritta in considerazione del fatto che le tabelle (che costituiscono lo strumento del riparto) non debbono essere redatte per iscritto ab substantiam”

La chiave di lettura è in quel “costanti e inequivoci” che il giudice romano associa ai comportamenti, e che si rifanno in modo estremamente sintetico a quella giurisprudenza di legittimità che ha chiarito che il pagamento dei riparti non è condotta sufficiente a ritenere tacitamente accettata la deroga al criterio ma deve sussistere una condotta inequivocabile che induca a ritenere che il condomino paghi consapevole che il criterio di riparto adottato sia diverso da quello previsto ex lege: in tal senso  Cass. civ. III, n. . ci. sez. II, 09/08/1996, n.7353: ” L’efficacia di una convenzione con la quale, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c., si deroga al regime legale di ripartizione delle spese non si estende, in base all’art. 1372 c.c., agli aventi causa a titolo particolare degli originari stipulanti, a meno che detti aventi causa non abbiano manifestato il loro consenso nei confronti degli altri condomini, anche per fatti concludenti, attraverso un’univoca manifestazione tacita di volontà, dalla quale possa desumersi un determinato intento con preciso valore sostanziale.”

© massimo ginesi 7 febbraio 2020 

 

soprelevazione e statica dell’edificio: una recentissima pronuncia della cassazione.

Il condomino che intende procedere a soprelevazione ai sensi dell’art. 1127 c.c. ha  l’onere di provare che il nuovo corpo  di fabbrica non arrechi pregiudizio alla statica dell’intero edificio, e – ove questo si trovi in zona sismica – anche che il complesso risultante dall’intervento risulti idoneo a tali fini.

Ad assolvere tale onere possono non essere sufficienti i eventuali atti urbanistici che abbiano assentito l’opera e neppure l’astratta relazione di un tecnico che attesti la rispondenza della sola nuova fabbrica ai criteri antisismici ,poiché il presupposto di esistenza del diritto a sopraelevare ex art 1127 c.c. è costituito dalla assenza di alcun pregiudizio statico afferente l’intero fabbricato così come risultante dalla edificazione del  nuovo volume; sì che la controversia  fra colui che intende procedere alla nuova costruzione ed i condomini che vi si oppongono va risolta alla stregua degli ordinari criteri civilistici.

E’ quanto statuisce, con ampiezza di argomenti, Cass.civ. sez. II  ord. 29 gennaio 2020 n. 2000 rel. Scarpa ): “La Corte d’appello di Catania ha correttamente qualificato come “sopraelevazione”, agli effetti dell’art. 1127 c.c., il manufatto dell’altezza variabile da m. 2,10 a m. 2,40 realizzato da T.A. sulla terrazza di copertura dell’edificio condominiale, vano avente una superficie di mq 42, cui si accede dall’appartamento di proprietà esclusiva T. mediante scala a chiocciola innestata nel solaio.

Ai fini dell’art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale è, infatti, costituita dalla realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell’area sovrastante il fabbricato, per cui l’originaria altezza dell’edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche (Cass. Sez. 2, 24/10/1998, n. 10568; Cass. Sez. 2, 10/06/1997, n. 5164; Cass. Sez. 2, 24/01/1983, n. 680; Cass. Sez. 2, 07/09/2009, n. 19281). Nella definizione enunciata da Cass. Sez. U, 30/07/2007, n. 16794, la nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende, peraltro, non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato.
L’art. 1127 c.c. sottopone, poi, il diritto di sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio ai limiti dettati dalle condizioni statiche dell’edificio che non la consentono, ovvero dall’aspetto architettonico dell’edificio stesso, oppure dalla conseguente notevole diminuzione di arie e luce per i piani sottostanti.

Il limite segnato dalle condizioni statiche si intende dalla giurisprudenza di questa Corte, in particolare, come espressivo di un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione.

Ne consegue che le condizioni statiche dell’edificio rappresentano un limite all’esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l’oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso, limite che si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione, il cui accertamento costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato (Cass. Sez. 2, 30/11/2012, n. 21491).

È parimenti consolidato l’orientamento secondo il quale il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio, previsto dall’art. 1127 c.c., comma 2, debba interpretarsi non nel senso che la sopraelevazione sia vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentano di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture siano tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell’art. 1127 c.c., comma 2, e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico.

La domanda di demolizione può essere, perciò, paralizzata unicamente da tale prova di adeguatezza della sopraelevazione e della struttura sottostante rispetto al rischio sismico; sicché, ove detta prova non sia acquisita, il diritto di sopraelevare non può sorgere. La condizione di liceità della sopraelevazione eseguita dalla T. , era, dunque, subordinata alla verifica che il fabbricato Condominio (omissis) fosse stato reso conforme alle prescrizioni tecniche dettate dalla legislazione speciale (L. n. 64 del 1974, art. 14), dovendosi acquisire elementi sufficienti a dimostrare scientificamente la sicurezza antisismica della sopraelevazione e dell’edificio sottostante, mediante indagine di fatto demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se, come nel caso in esame, congruamente motivato.

Soltanto la presentazione di una progettazione antisismica dell’opera eseguita e dell’intero edificio, conseguente ad una verifica della struttura complessiva e delle fondazioni del fabbricato, permette di ottemperare alla presunzione di pericolosità derivante dall’inosservanza delle prescrizioni tecniche dettate dalla normativa speciale. La Corte d’Appello ha motivatamente spiegato le ragioni della propria adesione alle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, indicando come la sopraelevazione fosse stata realizzata dalla T. in assenza di preventive indagini conoscitive e verifiche tecniche circa l’incidenza sui carichi permanenti e sui sovraccarichi accidentali dell’edificio, con conseguente pregiudizio statico.

Non hanno perciò rilievo dirimente, ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico, nè il conseguimento della concessione edilizia relativa al corpo di fabbrica elevato sul terrazzo dell’edificio (Cass. Sez. 2, 26/04/2013, n. 10082; Cass. Sez. 2, 11/02/2008, n. 3196), nè, al contrario di quanto assume la ricorrente, la certificazione redatta da un tecnico attestante l’idoneità statica delle opere eseguite, sufficiente per il conseguimento della concessione in sanatoria di costruzioni in zone sismiche (in base al combinato disposto di cui alla L.R. Sicilia 10 agosto 1985, n. 37, art. 26 ed alla L.R. Sicilia 15 maggio 1986, n. 26, art. 7), e neppure la carenza della condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, poste a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie nonché degli interessi urbanistici, e dunque funzionali a verificare l’idoneità dell’immobile ad essere “abitato”, o più generalmente ad essere frequentato dalle persone fisiche.

Si tratta, infatti, di atti che attengono all’ambito del rapporto pubblicistico tra P.A. e privato, e cioè all’aspetto formale dell’attività edificatoria, e che non sono invece di per sé risolutivi del conflitto tra i proprietari privati interessati in senso opposto alla costruzione, conflitto da dirimere pur sempre in base al diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell’opera e i limiti posti dall’art. 1127 c.c.”

© massimo ginesi 30 gennaio 2020

infiltrazione da lastrico solare esclusivo: legittimazione passiva per i danni.

 

La cassazione (Cass.civ. sez. II  ord. 17 gennaio 2020 n. 951) richiama il dettato  delle sezioni unite del 2016 in tema di infiltrazioni da lastrico solare, con riguardo ad una vicenda che vedeva dani causati al sottostante appartamento condotto in locazione: “la Corte d’appello di Napoli, con la sentenza di cui in epigrafe, riformata la sentenza di primo grado, accolto l’appello principale di D.G.M.I. e quello incidentale di R.E. , condannò il Condominio di (omissis) e la D.G. a corrispondere alla R. la complessiva somma di Euro 4.187,03, oltre rivalutazione e interessi, ponendone 2/3 a carico del condominio e 1/3 a carico della D.G. ;
purgata la narrazione delle vicende di primo e secondo grado che oramai hanno perso d’attualità è bastevole osservare che la condanna afferiva al risarcimento del danno procurato all’interno dell’abitazione, di proprietà della D.G. e condotto in locazione dalla R. , da infiltrazioni di acqua piovana provenienti dalla terrazza di copertura dell’edificio condominiale, di proprietà esclusiva della D.G. “

Il giudice di legittimità rileva che “con il primo motivo la ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1123, 1126, 1130, 1131 e 1578 c.c., art. 1585 c.c., comma 2, artt. 2043 e 2051 c.c. e degli artt. 81, 91, 111, 279, 323 e 362 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3; nonché “insufficiente e contraddittoria motivazione su fatto controverso e decisivo per il giudizio”, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5;
– questa, in sintesi, liberata l’esposizione dal sovrabbondante e non pertinente richiamo a larga parte della congerie di norme sopra riportate e dalla denunzia di un vizio motivazionale non previsto dalla legge:
– la ricorrente afferma che dei danni derivanti dal lastrico solare, senza che rilevi la circostanza che di esso ne sia proprietaria esclusiva la medesima, deve essere chiamato a rispondere il solo condominio;

considerato che la doglianza è destituita di giuridico fondamento: a) questa Corte a Sezioni Unite ha chiarito che, in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (sentenza n. 9449 del 10/05/2016, Rv. 639821; conf., Sez. 2, n. 3239, 7/2/2017);
b) in secondo luogo il locatore (nella specie la ricorrente) deve mantenere la cosa locata “in istato da servire all’uso convenuto” (art. 1574 c.c., n. 2) e, pertanto, la D.G. , fermi i suoi rapporti col condominio, restava obbligata nei confronti della conduttrice”

© massimo ginesi 22 gennaio 2020

il condomino apparente non esiste: lo conferma la Cassazione

Una recente pronuncia della Cassazione (Cass. sez. VI ord. 15 gennaio 2020 n. 724) ribadisce che l’unico legittimato passivo dell’azione giudiziale volta al recupero delle quote è l’effettivo obbligato e non chi possa apparire tale.

E’ tesi ormai consolidata da oltre un decennio e stupisce che la Corte d’appello di Salerno, che ha emesso il provvedimento oggetto di ricorso, abbia ancora fatto riferimento a tale figura.

La vicenda riguardava un decreto ingiuntivo ottenuto contro l’usufruttuario dell’immobile, anteriormente alla riforma del 2012, posto che oggi – a mente dell’art. 67 disp.att.c.c. –  costui sarebbe obbligato in solido con il nudo proprietario. 

“Ed invero questa Corte ha affermato il principio secondo cui “In caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale -come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento di proprietà non comunicato all’amministratore abbia continuato a comportarsi da proprietario- difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d’altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale” (Cass. Sez. U, Sentenza n. 5035 del 08/04/2002, Rv.554784; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23994 del 27/12/2004, Rv.578502; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1627 del 25/01/2007, Rv.595736; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17039 del 03/08/2007, Rv.599349; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17619 del 10/08/2007, Rv.599346; Cass. Sez.2, Sentenza n. 22089 del 22/10/2007, Rv.600067; Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 23621 del 09/10/2017, Rv. 646793).

copyright massimo ginesi 20 gennaio 2020

condominio: aumento delle unità e uso turnario dei posti auto

Una recente sentenza dei giudici romani (Trib. Roma sez. V 13/12/2019,n.23958) recepisce un principio già diffuso nella giurisprudenza di legittimità (l’uso turnario dei posti auto, laddove siano in misura non sufficiente a soddisfare le esigenze di tutti i condomini) e lo applica anche alle ipotesi in cui la carenza sia sopravvenuta all’aumento dei condomini, conseguente al frazionamento di unità immobiliari

“È a questo punto da considerare che il frazionamento non è vietato dal regolamento condominiale.

Vale ulteriormente precisare che il divieto di frazionamento, essendo una limitazione del diritto alla proprietà, deve necessariamente essere espresso e che il regolamento del condominio edilizio, solamente qualora rivesta natura c.d. contrattuale, ossia sia stato redatto dall’originario unico proprietario dell’edificio, sia stato fatto oggetto di trascrizione nei pubblici registri immobiliari e sia stato richiamato nei singoli atti di alienazione delle unità immobiliari, ovvero sia stato adottato con deliberazione assunta all’unanimità dei consensi dei componenti la collettività condominiale o, infine, sia effetto di accordo negoziale intervenuto tra tutti i condomini, in ragione di tali modalità formative, può validamente imporre limiti alle facoltà d’impiego ordinariamente spettanti al singolo condomino sui beni comuni o prevedere limiti alle forme d’utilizzo degli immobili oggetto di proprietà solitaria dovendosi escludere, in difetto del rispetto di tali condizioni, la validità e cogenza di eventuali restrizioni all’esercizio del diritto dominicale, di condominio ovvero individuale, aventi titolo in un testo regolamentare.

Ciò premesso, la questione cui si deve avere riguardo per la decisione è quella della perdurante validità, o meno, di una disciplina che, pur legittimamente emessa all’epoca, non sia più rispondente alla situazione di fatto modificatasi successivamente e quella della rilevanza dei frazionamenti che accrescono il numero delle unità immobiliari e, quindi, astrattamente dei possibili fruitori dei diritti condominiali.

È al riguardo da considerare che l’uso del posto auto è stata assegnato ai singoli condomini come concessione di natura personale – e non reale – senza alcuna implicazione riguardo alla quota millesimale di partecipazione sulle cose comuni.

Diverso sarebbe stato se l’autorimessa comune fosse stata divisa tra tutti i condomini in via definitiva con l’attribuzione del posto auto come proprietà individuale. L’attribuzione di un tale diritto avrebbe dovuto, tra l’altro, anche essere sottoscritta da tutti i condomini per il perfezionamento sotto il profilo formale, stante, com’ è noto, l’obbligo della forma scritta per tutti i trasferimenti.

Ne deriva che, in assenza di alcuna limitazione legale o convenzionale che vieti o limiti il frazionamento e quindi la proliferazione delle unità immobiliari, devono essere riconosciuti ai proprietari dei nuovi appartamenti, i quali concorrono anch’essi pro-quota negli oneri afferenti alle parti comuni, gli stessi diritti di cui godevano in precedenza tutti gli altri.

Il definitiva, proprio in ragione della mutata situazione di fatto, deve riconoscersi il diritto anche alla T.G. all’uso del posto auto e ciò proprio alla luce del principio che si richiama alla parità di tutti i condomini nell’uso della cosa comune sancito dall’art. 1102 c.c, – nel caso di specie nell’uso dello spazio comune, attraverso la suddivisione in più posti auto in modo turnario nel caso in cui il numero dei posti auto complessivo sia insufficiente a fronteggiare tutte le richieste – dovendo al riguardo essere considerato che l’art. 1102 c.c., stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro dirittoTale uso è specificamente disciplinato dall’articolo 26 del regolamento condominiale che, con specifico riguardo all’ipotesi in cui i posti auto siano inferiori rispetto al numero dei condomini, prevede espressamente la turnazione nel loro utilizzo.”

© massimo ginesi 16 gennaio 2020