niente bed & breakfast se il regolamento vieta attività commerciali

La Suprema Corte (Cass.civ. sez. II  ord. 7 ottobre 2020 n. 21562), con pronuncia particolare  e che pare apparentemente porsi in contrasto con precedente orientamento, afferma che l’attività di affittacamere deve ritenersi vietata nel condominio in cui il regolamento di natura contrattuale vieti la destinazione di unità immobiliari ad esercizio commerciale.

La pronuncia trae spunto dalla peculiare motivazione con cui il giudice di merito aveva accolto la domanda e – per le motivazioni addotte – pare in realtà assai più convincente delle precedenti che riconducevano l’attività al perimetro della civile abitazione, consentendone l’esercizio anche in quei fabbricati in cui era vietata la destinazione degli appartamenti ad esercizi commerciali: non vi è dubbio che tale attività ricettiva finisca per introdurre nel contesto condominiali parametri di frequentazione del tutto diversi dalla civile abitazione e decisamente assimilabili, ormai, per estensione e diffusione nelle località turistiche, a quelle delle attività alberghiere.

-la corte d’appello ha riconosciuto che l’attività svolta nell’unità immobiliare era contraria alla previsione del regolamento condominiale alla stregua di una valutazione oggettiva, condotta esclusivamente in base al confronto fra la stessa attività e la previsione regolamentare;
– è evidente che la teorica conformità al regolamento condominiale dell’uso dichiarato nel contratto di locazione non esclude che il regolamento possa poi essere di fatto ugualmente violato;

..

-l’art. 28 del regolamento Condominiale dispone: “gli appartamenti potranno essere destinati esclusivamente a civili abitazioni, studi o gabinetti professionali, restando espressamente vietati destinazioni e uso ad esercizio o ufficio industriale o commerciale, a uffici pubblici, dispensari sanatori, case di salute di qualsiasi genere, gabinetti per cure di malattie infettive, contagiose o ripugnanti, ad agenzie di qualunque specie, a ufficio depositi di pompe funebri, a ufficio di collocamento, ristoranti, cinematografi, magazzini, scuole di qualunque specie, chiese, accademie (..).”;
– la ricorrente richiama la giurisprudenza di questa Corte secondo la quale la destinazione per civile abitazione prevista dalla norma regolamentare è pienamente compatibile con l’attività di affittacamere, costituendone anzi un suo presupposto (Cass. n. 24707/2014; n. 16972/2015);
– il rilievo non tiene conto che la corte d’appello ha riconosciuto la violazione del regolamento condominiale anche in base a un argomento diverso e ulteriore rispetto a quello addotto dal giudice di primo grado;
– secondo il tribunale il riferimento all’espressione “uso abitativo” sottintendeva l’utilizzo dell’immobile come dimora stabile e abituale, con esclusione della prestazione di alloggio per periodi più o meno brevi in vista del soddisfacimento di esigenze abitative di carattere transitorio;
– la corte d’appello ha seguito una logica diversa;
-ciò che rende l’attività ricompresa fra le attività vietate è il suo caratterizzarsi quale attività commerciale, assimilabile a quella alberghiera, “esplicantesi a scopo di lucro da parte di società di capitali mediante la prestazione sul mercato di alloggio dietro corrispettivo per periodi più o meno brevi”;
-una simile attività, secondo la corte d’appello, è in contrasto con l’art. 28, “essendo tale destinazione commerciale incompatibile con l’uso abitativo ed espressamente vietata”;
– la ricorrente pretende di riferire il divieto di svolgere attività commerciali a quelle attività espressamente vietate dalla norma del regolamento;
-secondo la ricorrente, il “divieto di destinazioni e uso ad esercizio o ufficio industriale o commerciale” non avrebbe quindi alcuna autonomia, ma introdurrebbe l’esemplificazione proposta di seguito dalla norma regolamentare, mentre ogni altra e diversa attività commerciale dovrebbe ritenersi lecita;
– così identificato l’autentico significato della censura è chiaro che il problema che si pone nel caso in esame è un problema squisitamente interpretativo della previsione regolamentare, laddove fa divieto di destinare gli appartamenti “ad esercizio o ufficio industriali o commerciale”;
– è pacifico che l’interpretazione del regolamento condominiale integra un giudizio di fatto, rimesso alla competenza esclusiva del giudice di merito; – al pari di qualsiasi giudizio di fatto è soggetto, in sede di cassazione, a controllo, e quindi a censura, non per la sua sostanziale esattezza o erroneità, da verificarsi in base a rinnovata interpretazione della dichiarazione considerata, bensì soltanto per ciò che attiene alla sua legittimità, e cioè alla conformità a legge dei criteri ai quali è adeguato e alla compiutezza, coerenza e conformità a legge della giustificazione datavi (Cass. n. 5393/1999; n. 9355/2000; n. 20712/2017);
– la corte di merito ha riconosciuto che il divieto di svolgere attività commerciali, posto dal regolamento, si riferiva alle attività suscettibili di essere considerati tali secondo il significato giuridico della espressione, così attribuendo al divieto un ambito di applicazione specifico e autonomo e non meramente introduttivo della susseguente elencazione di specifiche attività vietate;
-tale rilievo, di per sé, non rileva errori giuridici o vizi logici, tenuto conto che il divieto di attività commerciali e i divieti susseguenti sono posti letteralmente sullo stesso piano (restando espressamente vietati destinazioni e uso ad esercizio o ufficio industriale o commerciale, a uffici pubblici, dispensari sanatori, case di salute di qualsiasi genere (…)) e che, fra le specifiche attività oggetto di espresso divieto, ve ne sono alcune che non hanno certamente carattere commerciale: uffici pubblici, uffici di collocamento, chiese, accademie;
-d’altronde il ricorrente censura tale interpretazione ma non indica il canone ermeneutico in concreto violato, risolvendosi la censura nella proposta di una diversa interpretazione del regolamento, inammissibile in questa sede (Cass. n. 641/2003; n. 11613/2004);
-ciò posto la seconda considerazione da farsi è che la assimilazione dell’attività di affittacamere a quella imprenditoriale alberghiera, proposta dalla corte d’appello, è coerente con la giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale “tale attività, pur differenziandosi da quella alberghiera per sue modeste dimensioni, presenta natura a quest’ultima analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico”;
-essa, infatti, richiede non solo la cessione in godimento del locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno (Cass. n. 704/2015);
– il ricorrente richiama il Regolamento n. 8 della Regione Lazio del 7 agosto 2015, in base al quale gli appartamenti da destinare a affittacamere non sono soggetti a cambio di destinazione d’uso a fini urbanistici;
– neanche tale richiamo è idoneo a rilevare un errore della corte d’appello nella riconduzione dell’attività svolta dalla conduttrice a quelle commerciali vietate dal regolamento, posto che la stessa previsione regionale, invocata dalla ricorrente, definisce l’affittacamere come “strutture gestite in forma imprenditoriale” (art. 4);
– insomma, rinterpretazione del regolamento contrattuale di condominio, operata nel caso di specie da parte del giudice del merito, non rileva nel suo complesso errori giuridici o vizi logici: essa è perciò insindacabile in questa sede (Cass. n- 17893/2009; n. 1306/2007)”

© massimo ginesi 13 ottobre 2020

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il rendiconto può non essere allegato alla convocazione di assemblea

E’  quanto afferma la Suprema Corte ( Cass.civ. sez. II  ord. 5 ottobre 2020 n. 21271), ribadendo un orientamento consolidato in tema di diritto di informazione dei condomini e di obblighi dell’amministratore.

LA pronuncia è interessante, specie alla luce della ponderosità che oggi può assumere il rendiconto predisposto secondo el indicazioni di cui all’art. 1130 bis c.p.c.

“Questa Corte ha costantemente affermato che l’obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all’ordine del giorno dell’assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l’oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione e alla relativa Delib.zione (Cass. 21966/2017; Cass. 15587/2018).

Non è quindi configurabile un obbligo, per l’amministratore condominiale, di allegare all’avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull’attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione (Cass. 19210/2011; Cass. 19799/2014).

Ove tale richiesta non sia stata avanzata, il singolo condomino non può invocare l’illegittimità della successiva Delib. di approvazione per l’omessa allegazione dei documenti contabili all’avviso di convocazione dell’assemblea, ma può impugnarla per motivi che attengano esclusivamente alla modalità di approvazione o al contenuto delle decisioni assunte (Cass. 25693/2018).”

massimo ginesi 7 ottobre 2020

la delibera di approvazione delle spese straordinarie ha valore costitutivo della relativa obbligazione

La Cassazione ribadisce – con ampio e analitico excursus –  un principio ormai reiteratamente espresso (Cass.civ. sez. VI-2 24 settembre 2020 n. 20003  rel. Scarpa) in tema di genesi dell’obbligazione del singolo di pagare la propria quota relativa alle spese straordinarie: la delibera assembleare è titolo sufficiente – anche nella fase a cognizione piena susseguente alla opposizione al decreto ingiuntivo – alla nascita dell’obbligo e ad assolvere l’onere probatorio in capo al condominio, a nulla rilevando che non sia stato approvato il relativo riparto (che ha mero valore dichiarativo ed eventualmente condizionerà la concessione della esecutorietà del decreto ex art 63 disp.att. cod.civ.).

Il Tribunale ha affermato che i lavori dedotti a fondamento della pretesa creditoria del condominio riguardassero non la sistemazione del cortile interno, come ritenuto nella sentenza di primo grado, ma la facciata dell’edificio condominiale, sulla base di una ricostruzione dei fatti di causa operata in via inferenziale dall’apprezzamento delle risultanze istruttorie. Ora, la facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri, ed, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell’ipotesi di condominialità del fabbricato, ai sensi dell’art. 1117 c.c., n. 1, ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà (Cass. Sez. 2, 30/01/1998, n. 945).


Occorre pertanto ribadire che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l’onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (Cass. Sez. 2, 29 agosto 1994, n. 7569).

Il giudice, pronunciando sul merito, emetterà una sentenza favorevole o meno, a seconda che l’amministratore dimostri che la domanda sia fondata, e cioè che il credito preteso sussiste, è esigibile e che il condominio ne è titolare.

La delibera condominiale di approvazione dei lavori costituisce, così, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condominio a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena ed esauriente, il cui ambito è ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. Sez. U., 18 dicembre 2009, n. 26629; Cass. Sez. 2, 23/02/2017, n. 4672).

Il giudice deve quindi accogliere l’opposizione solo qualora la delibera condominiale abbia perduto la sua efficacia, per esserne stata l’esecuzione sospesa dal giudice dell’impugnazione, ex art. 1137 c.c., comma 2, o per avere questi, con sentenza sopravvenuta alla decisione di merito nel giudizio di opposizione ancorché non passata in giudicato, annullato la deliberazione (Cass. Sez. 2, 14/11/2012, n. 19938; Cass. Sez. 6 – 2, 24/03/2017, n. 7741).

La sentenza del Tribunale di Cassino ha altresì negato che valesse come ragione di revoca del decreto ingiuntivo la mancata approvazione degli stati di riparto, è ciò esclude il vizio di omessa pronuncia sull’appello incidentale formulato dal P. , in quanto la decisione adottata comporta una statuizione implicita di rigetto dello stesso.
Anche sul punto, la decisione del Tribunale di Cassino risulta corretta.
Si ravvisa, invero, un duplice oggetto della deliberazione dell’assemblea condominiale che approvi un intervento di manutenzione delle parti comuni: 1) l’approvazione della spesa, che significa che l’assemblea ha riconosciuto la necessità di quella spesa in quella misura; 2) la ripartizione della spesa tra i condomini, con riguardo alla quale la misura del contributo dipende dal valore della proprietà di ciascuno o dall’uso che ciascuno può fare della cosa.

Se, allora, l’approvazione assembleare dell’intervento, ove si tratti lavori di manutenzione straordinaria, ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese, la ripartizione, che indica il contributo di ciascuno, ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un’eventuale convenzione) (arg. da Cass. Sez. U, 09/08/2010, n. 18477; Cass. Sez. 2, 03/12/1999, n. 13505; Cass. Sez. 2, 15/03/1994, n. 2452; Cass. Sez. U, 05/05/1980, n. 2928).
L’approvazione assembleare dello stato di ripartizione delle spese è, piuttosto, condizione indispensabile per la concessione dell’esecuzione provvisoria al decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., comma 1, giacché ad esso il legislatore ha riconosciuto un valore probatorio privilegiato in ordine alla certezza del credito del condominio, corrispondente a quello dei documenti esemplificativamente elencati nell’art. 642 c.p.c., comma 1 (Cass. Sez. 2, 23/05/1972, n. 1588).

Ove, tuttavia, sia mancata l’approvazione dello stato di ripartizione da parte dell’assemblea, l’amministratore del condominio è comunque munito di legittimazione all’azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condomino moroso, in forza dell’art. 1130 c.c., n. 3. In tale evenienza, l’amministratore può agire in sede di ordinario processo di cognizione, oppure ottenere ingiunzione di pagamento senza esecuzione provvisoria ex art. 63 disp. att. c.c., comma 1.
Da ciò consegue che la lamentata carenza di una delibera assembleare di ripartizione delle spese occorrenti per la riparazione della facciata, ove comunque non sia in discussione l’approvazione dell’intervento manutentivo, poteva in astratto incidere sulle condizioni necessarie all’emissione del decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., comma 1, e quindi sul regolamento delle spese della fase monitoria, senza tuttavia comportare l’infondatezza della pretesa del condominio di riscuotere i contributi dai condomini obbligati ai sensi degli artt. 1123 e ss. c.c.”

© massimo ginesi 28 settembre 2020

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Decreto ingiuntivo e mediazione, nubi all’orizzonte: aumenteranno le opposizioni meramente dilatorie?

La recente pronuncia delle sezioni unite chiarisce che l’onere di dare impulso al procedimento di mediazione nella causa di opposizione a decreto ingiuntivo incombe al creditore e, ove questi non vi provveda, il giudice dovrà dichiarare improcedibile la domanda e revocare il decreto.

Una recente ordinanza del giudice di legittimità ha inoltre statuito che nel condominio l’amministratore deve essere sempre autorizzato dall’assemblea a partecipare (o a dare impulso) a procedimento di mediazione, non avendo poteri autonomi ai fini dell’art. 71 quater disp.att. cod.civ.

E’ evidente che l’effetto congiunto di tale due statuizioni comporta che i decreti ingiuntivi ottenuti dal condominio ex art 63 disp.att. cod.civ. nei confronti dei condomini morosi vedranno fiorire opposizioni fantasiose da parte di coloro che accampano mere pretese dilatorie, posto che a quel punto sarà onere del condominio promuovere la mediazione (a pena di revoca del decreto) e, come è noto, non sempre è semplice raggiungere la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 comma II c.c., così come richiesta dall’art. 71 quater disp.att. cod.civ. per autorizzare l’amministratore a partecipare al procedimento di ADR.

Ove il condominio non riesca deliberare in tal senso, al giudice non resterà che revocare il decreto e plausibilmente  condannare pure il condominio alle spese della fase di opposizione.

 

@ massimo ginesi 25 settembre 2020     

 

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il termine per impugnare la delibera è inderogabile

La Suprema Corte (Cass.civ. sez. VI-2 21 settembre 2020 n. 19714 rel. Scarpa)  conferma un orientamento di legittimità consolidato  e ribadisce come le norme a presidio della dinamica della gestione condominiale e della amministrazione dell’edificio non possano essere derogate  neanche in via contrattuale, secondo quanto prevede l’art. 1138  ultimo comma  c.c.

Fra tali precetti certamente rientra l’art. 1137 c.c., che stabilisce  un termine di 30 giorni per proporre impugnativa della delibera annullabile.

Secondo consolidato orientamento di questa Corte, che la sentenza impugnata ha ignorato, il regolamento di condominio, anche se contrattuale, approvato cioè da tutti i condomini, non può derogare alle disposizioni richiamate dall’art. 1138, comma 4, c.c., né può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni (ad esempio, Cass. Sez. 2, 09/11/1998, n. 11268).

In particolare, l’art. 1138, ultimo comma, c.c., disposizione che regola la materia di causa e della quale la Corte d’appello non ha tenuto conto, contiene, invero, due diverse norme, di cui una generica e l’altra specifica. La prima esclude che i regolamenti condominiali possano menomare i diritti spettanti a ciascun condomino in base agli atti di acquisto o alle convenzioni. La seconda dichiara inderogabili le disposizioni del codice concernenti l’impossibilita di sottrarsi all’onere delle spese, l’indivisibilità delle cose comuni, il potere della maggioranza qualificata di disporre innovazioni, la nomina, la revoca ed i poteri dell’amministratore, la posizione dei condomini dissenzienti rispetto alle liti, la validità e l’efficacia delle assemblee, l’impugnazione delle relative delibere.

La prima di tali norme riguarda, dunque, i principi relativi alla posizione del condominio rispetto ai diritti dei condomini sulle parti comuni e sui beni di proprietà individuale e la disciplina di tali diritti, se non è modificabile da un regolamento comune, deliberato a maggioranza, può essere, invece, validamente derogata da un regolamento contrattuale.

La seconda norma, invece, concerne le disposizioni relative alla dinamica dell’amministrazione e della gestione condominiale. L’inderogabilità di queste ultime disposizioni è assoluta e, pertanto, la relativa disciplina non può subire modifiche neppure in base a regolamenti contrattuali o ad altre convenzioni intercorse fra le parti (cfr. Cass. Sez. 2, 03/08/1966, n. 2155).

Nel valutare la tempestività della impugnazione della deliberazione assembleare del Condominio di via (omissis…), approvata il 18 novembre 2014, avendo in particolare Mi. Pr. notificato la sua citazione il 15 dicembre 2014, la Corte d’appello di Milano avrebbe perciò dovuto rilevare la nullità della richiamata clausola contenuta nell’art. 25 lettera D del regolamento condominiale contrattuale, che stabilisce un termine di decadenza di quindici giorni, visto che l’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. vieta che con regolamento condominiale siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali di cui all’art. 1137 c.c. (così Cass. Sez. 2, 06/05/1964, n. 1082). Non ha fondamento la considerazione sulla novità della questione della nullità della clausola regolamentare, in quanto la stessa è rilevabile, ai sensi dell’art. 1421 c.c., anche d’ufficio, in ogni stato e grado del procedimento, e quindi pure in sede di legittimità, purché siano acquisiti agli atti tutti gli elementi di fatto dai quali possa desumersene l’esistenza (cfr. Cass. Sez. U, 12/12/2014, n. 26243).

Deve pertanto enunciarsi il seguente principio:
E’ nulla la clausola del regolamento di condominio che stabilisce un termine di decadenza di quindici giorni per chiedere all’autorità giudiziaria l’annullamento delle delibere dell’assemblea, visto che l’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. vieta che con regolamento condominiale siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali di cui all’art. 1137 c.c.”

© massimo ginesi 23 settembre 2020

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mediazione e decreto ingiuntivo: per le sezioni unite l’onere è del creditore

La più recente giurisprudenza era orientata a ritenere che – in caso di opposizione a decreto ingiuntivo – l’onere di promuovere la mediazione, ove per materia la stessa costituisca condizione di procedibilità, incombesse all’opponente, con la conseguenza  che – in difetto di attivazione da parte di costui – veniva dichiarata l’improcedibilità dell’opposizione e la definitività del decreto.

Le Sezioni unite (Cass.civ. sez. un. 18 settembre 2020 n. 19596), cui la questione era stata rimessa a fronte di orientamenti non concordi, hanno invece statuito che – ove la mediazione non sia correttamente instaurata – non vada dichiarata improcedibile l’opposizione ma l’azione originaria, seppur proposta in via monitoria, con conseguente revoca del decreto poichè solo tale lettura pare essere conforme al dato normativo e costituzionalmente orientata.

La pronuncia, per l’ampia motivazione, merita integrale lettura.

19596

© massimo ginesi 22 settembre 2020

 

 

 

spese straordinarie e vendita immobiliare dell’unità in condominio, chi paga?

In caso di vendita di unità immobiliare posta in condominio, sorge spesso contenzioso fra acquirente e venditore per stabilire su chi debbano gravare le spese deliberate  per l’esecuzioni di lavori straordinari.

La giurisprudenza di legittimità ha ormai raggiunto un consolidato orientamento, individuando in colui che era condomino al momento in cui è stata assunta la deliberazione che ha deciso l’intervento il soggetto tenuto al pagamento.

Eventuali diversi accordi fra acquirente e venditore hanno valenza fra le parti ma sono inopponibili al condominio, che dunque potrà (rectius, dovrà) agire nei conforti di colui che risulti obbligato in forza dei rpinpci di diritto espressi dalla Corte.

L’orientamento è confermato da recente pronuncia della Suprema Corte (Cass.civ. sez. VI 10 settembre 2020 n. 18793 rel. Scarpa):

I due motivi di ricorso, che possono esaminarsi congiuntamente per la loro connessione, rivelano diffusi profili di inammissibilità e risultano comunque infondati.
I motivi di ricorso deducono la questione della individuazione del soggetto obbligato a sostenere le spese per la manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale nei rapporti tra alienanti ed acquirente di una unità immobiliare.

A differenza di quanto sostenuto in motivazione dalla Corte di Campobasso, che ha però poi deciso correttamente sul punto in dispositivo, secondo ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, deve farsi riferimento non al momento della concreta attuazione dell’attività di manutenzione, quanto alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione dell’intervento di riparazione straordinaria, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Sez. 2, 14/10/2019, n. 25839; Cass. Sez 6-2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654).

Tale momento, che la Corte d’appello ha individuato con riferimento alla deliberazione del 1 marzo 2007, allorchè venne scelta l’impresa esecutrice tra più preventivi, rileva dunque per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio (che agisca in solido verso entrambi ai sensi dell’art. 63 c.c., comma 4, disp. att.) i patti eventualmente intercorsi tra costoro.

Non rileva a tal fine, viceversa, la data in cui siano stati approvati gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori.

Occorre, invero, l’autorizzazione dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 c.c., comma 1, n. 4 e con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., comma 4, per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale (si vedano indicativamente Cass. Sez. 2, 21/02/2017, n. 4430; Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865).

La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve in ogni caso determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa, non avendo rilievo per l’insorgenza del debito di contribuzione l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria (Cass. Sez. 2, 26 gennaio 1982, n. 517; Cass. Sez. 2, 02/05/2013, n. 10235; Cass. Sez. 2, 21 febbraio 2017, n. 4430; Cass. Sez. 62, 16 novembre 2017, n. 27235; Cass. Sez. 6-2, 17 agosto 2017, n. 20136; Cass. Sez. 2, 20 aprile 2001, n. 5889).

Correttamente, pertanto, la Corte d’appello di Campobasso ha ritenuto che l’obbligo di contribuzione alla manutenzione straordinaria dell’edificio fosse insorto soltanto allorchè, nell’assemblea del 1 marzo 2007, successiva dunque alla compravendita inter partes stipulata il 19 dicembre 2006, venne definitivamente individuata l’impresa prescelta.

A tale apprezzamento di fatto compiuto dai giudici del merito, sindacabile in sede di legittimità soltanto nei limiti dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, il ricorrente contrappone nel primo motivo di impugnazione un denuncia di violazione e falsa applicazione di norma di diritto, che è in realtà volta ad ottenere dalla Corte di cassazione una diversa ricostruzione delle vicende di causa, sollecitando una inammissibile delibazione immediata delle risultanze di alcune precedenti delibere assembleari (in particolare, quelle del 19 giugno 2016 e del 7 settembre 2016), delle quali neppure risulta specificato il contenuto decisivo, agli effetti dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6. Essendo il debito per il pagamento dei contributi di manutenzione straordinaria divenuto esigibile soltanto il 1 marzo 2007 (allorchè era condomino, e perciò legittimato alla partecipazione alla relativa assemblea, proprio L.G., subentrato il 19 dicembre 2006 nel diritto di condominio), non è ravvisabile alcuna violazione dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto di compravendita da parte dei venditori dell’unità immobiliare, a titolo di dolo incidente ex art. 1440 c.c., non potendo ravvisarsi in capo a questi ultimi un obbligo informativo, nè dunque prospettare un malizioso occultamento, causa di un “maggior aggravio economico” del compratore, con riguardo all’intenzione dei condomini di procedere alla futura approvazione dei lavori in questione (arg. da Cass. Sez. 2, 16/04/2012, n. 5965).

© massimo ginesi 17 settembre 2020 

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parcheggi pertinenziali: l’amministratore può compiere atti conservativi.

Le aree esterne all’edificio condominiale, destinate a parcheggio e che non  vedano una attribuzione specifica di proprietà in forza del titolo devono ritenersi comuni ex art 1117 c.c. e gravate dal vincolo di destinazione – ove ne abbiano le caratteristiche – di cui alla speciale normativa urbanistica, dettata dalla L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, introdotto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18, in forza della quale le stesse – anche se rimaste in proprietà del costruttore – sono gravate da un diritto reale d’uso in favore dei condomini.

E’ quanto afferma Cass.civ. sez. VI-2 10 settembre 2020 n. 18796 rel. Scarpa, che chiarisce come, relativamente a quei beni, l’amministratore possa lecitamente attivarsi con atti conservativi verso coloro che compiano atti diretti ad appropriarsene o comunque a sottrarli al godimento comune.

“La Corte d’Appello di L’Aquila ha dapprima ricapitolato i termini della questione, evidenziando come gli atti autorizzativi del Comune di Martinsicuro avessero individuato l’area in contesa come adibita a parcheggio, mentre poi alcuni atti di vendita e le schede di accatastamento indicavano tale area come pertinenza dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva sita al piano terra.

Di seguito, l’impugnata sentenza ha comunque ritenuto in via pregiudiziale di dover negare la legittimazione ad agire dell’amministratore del condominio con riguardo ad area gravata dal vincolo di destinazione a parcheggio.

In tal modo, la Corte di L’Aquila non si è uniformata alla consolidata interpretazione di questa Corte, secondo cui la speciale normativa urbanistica, dettata dalla L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, introdotto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18, si è limitata a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio, determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio, senza imporre all’originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione.

In particolare, l’area esterna di un edificio condominiale, della quale manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio (ovvero, nel primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto, che possa perciò valere come titolo contrario alla presunzione di condominialità) va ritenuta parte comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c.

Da ciò consegue la legittimazione dell’amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad essa, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi ed il risarcimento dei danni, giacché rientranti nel novero degli “atti conservativi”, al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 c.c., n. 4 (Cass. Sez. VI-2, 21/02/2018, n. 4255; Cass. Sez. 6 2, 08/03/2017, n. 5831; Cass. Sez. 2, 16/01/2008, n. 730; Cass. Sez. 2, 18/07/2003, n. 11261).”

© massimo ginesi 14 settembre 2020 

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