Maggio 2017 – Pagina 2 – Avvocato MASSIMO GINESI

sottotetto comune: l’utilizzo abusivo in via esclusiva obbliga al risarcimento del danno.

Qualora un condomino si appropri di un bene comune e lo utilizzi in via esclusiva, sottraendolo alla disponibilità degli altri condomini, è tenuto a risarcire il danno conseguente senza necessità che coloro che lo richiedono diano prova di un effettivo pregiudizio.

E’ quanto afferma Corte di Cassazione, sez. II Civile 8 maggio 2017, n. 11184, con specifico riferimento al sottotetto comune.

“Secondo la giurisprudenza di questa Corte, condivisa dal Collegio, l’utilizzazione in via esclusiva di un bene comune da parte del singolo condomino in assenza del consenso degli altri condomini, ai quali resta precluso l’uso, anche solo potenziale, della “res”, determina un danno “in re ipsa”, quantificabile in base ai frutti civili tratti dal bene dall’autore della violazione (Sez. 2, n. 19215 del 28/09/2016).
Sul punto, va precisato che, a seguito della occupazione illegittima della cosa comune da parte di un condomino, le facoltà dominicali del condominio possono risultare compromesse sia per il venir meno di un pregresso godimento del bene, sia per l’impossibilità di trarre in futuro dalla resle utilità che la stessa è idonea a produrre in base a calcoli di tipo figurativo. Tale danno, qualificabile in entrambi i casi come “lucro cessante” (interrotto o impedito), in tanto ricorre in quanto la parte comune sia suscettibile di utilizzazione e sia di natura potenzialmente fruttifera, potendosi da essa ricavare una utilità.
Nella specie, la Corte territoriale si è adeguata al richiamato principio di diritto ed ha verificato la natura potenzialmente fruttifera del locale occupato dalla M. . Esattamente, perciò, ha ritenuto la sussistenza del danno in re ipsa, peraltro liquidato in misura minima, neppure contestata dalla ricorrente.”

La Corte ribadisce inoltre il proprio orientamento sui criteri per individuare la natura comune o meno del vano sottotetto (seppur in una lettura che si rifà all’art. 1117 cod.civ. ante L. 220/2012 che, peraltro, sul punto poco ha cambiato): “Una volta escluso che dai titoli possa ricavarsi la proprietà del sottotetto, esattamente i giudici di merito hanno fatto applicazione del criterio sussidiario della destinazione del bene dettato dall’art. 1117 primo comma n. 1 cod. civ. (nel testo vigente ratione temporis), ritenendo il sottotetto di proprietà condominiale per il fatto di essere destinato all’uso comune (tale uso comune i giudici di merito hanno dedotto dal fatto che il locale è costituito da un unico spazio comune compreso tra la scala A e quella B, con accesso dalla scala condominiale; e dal fatto che in esso sono collocate tubazioni condominiali, parti dell’impianto condominiale di riscaldamento centralizzato e dell’antenna centralizzata TV, nonché il vano tecnico dell’ascensore installato nella scala B)”.

“la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune.

Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo (Cass., Sez. 6 – 2, n. 17249 del 12/08/2011).

In particolare, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, cod. civ.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento (Cass., Sez. 2, n. 6143 del 30/03/2016; Sez. 2, n. 24147 del 29/12/2004; Sez. 2, n. 8968 del 20/06/2002).

Nella specie, la Corte territoriale ha fatto corretta applicazione di tali principi di diritto.
Prima i giudici di merito hanno motivatamente escluso che i titoli prodotti dalle parti attribuissero la proprietà del sottotetto alla M. . Sul punto, i giudici hanno sottolineato che, seppure dai titoli non risulta che il sottotetto dell’edificio sia di proprietà comune dei condomini, dall’atto di acquisto della M. non risulta affatto che il sottotetto sia stato trasferito in proprietà alla stessa.”

è nulla la clausola del regolamento che vieta il distacco o che obbliga comunque alle spese di consumo

Lo ha stabilito Cass. civ. Sez. II 12 maggio 2017 n. 11970 rel. Criscuolo.

il regolamento contrattuale che vieti il distacco del singolo dall’impianto centralizzato o che preveda, ove lo consenta, che costui rimanga comunque obbligato a pagare le spese di consumo deve ritenersi nulla per contrarietà a norme inderogabili e superata sia dalla L. 220/2012 che dalla L. 10(1991 e succ. mod.) nonché dalle norme sulla contabilizzazione del calore.

A fronte della sussistenza dei presupposti della assenza di squilibrio e di maggiori consumi dovuto al distacco, il condomino è esonerato ex legge dalle spese di consumo.

“Nè può rilevare, in senso impediente, la disposizione eventualmente contraria contenuta nel regolamento di condominio, anche se contrattuale, essendo quest’ultimo contratto atipico meritevole di tutela solo in presenza di un interesse generale dell’ordinamento.

Deve quindi ritenersi che la condivisibile valutazione di nullità della clausola regolamentare impeditivo del distacco del singolo condomino, si estenda anche alla correlata previsione che obblighi il condomino al pagamento delle spese di gestione malgrado il distacco, dovendosi ragionevolmente sostenere che la permanenza di tale obbligazione di fatto assicuri la sopravvivenza della clausola affetta da nullità, impedendo il prodursi di quello che è il principale ed auspicato beneficio che il condomino intende trarre dalla decisione di distaccarsi dall’impianto comune.”

osserva ancora la Corte: “Valga poi richiamo alla novellata previsione di cui all’articolo 1118 codice civile che, in relazione all’ipotesi che deve reputarsi ricorre anche nel caso di specie, di assenza di squilibrio termico in conseguenza del distacco, prevede l’obbligo di contribuzione alle sole spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma, previsione che riveste chiara portata ricognitiva dello stato della giurisprudenza sul punto.

Inoltre non trascurabile, sempre al fine supportare la soluzione in esame, è il richiamo alle previsioni di cui all’articolo 26 della legge 10 del 1991 ( che al comma 5 prevede che “per l’innovazione relativa all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e del conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato”, l’ assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile”) nonché della legge n.102/2014, che impongono la contabilizzazione dei consumi per ciascuna unità immobiliare e la suddivisione delle spese in base consumi effettivi (articolo 9 comma 5, ancorché la relativa violazione preveda l’irrogazione di una sanzione amministrativa), atteso che emerge un quadro normativo che denota l’intento del legislatore di correlare il pagamento delle spese di riscaldamento l’effettivo consumo, consumo che chiaramente non sussiste nel caso di legittimo distacco.”

Da osservare che la soluzione della corte assume particolare rilevanza e significato laddove giunge a dichiarare la nullità della clausola regolamentare in forza di principi generali dell’ordinamento, pur essendo dichiarato inderogabile dall’art. 138 cod.civ. il solo secondo comma dell’art. 1118 cod.civ.

lastrico solare e art. 1126 cod.civ.: ai fini della spesa non rilevano le parti comuni coperte

L’art. 1126 cod.civ. prevede che, ove il lastrico solare sia di proprietà esclusiva, un terzo della spesa per la sua riparazione competa al proprietario e due terzi ai condomini cui il lastrico funge da copertura, quindi a coloro le cui unità immobiliari sono poste nella colonna sottostante.

A tal fine rileva unicamente la posizione delle unità poste nella proiezione verticale del lastrico, non avendo alcun rilievo la circostanza che in tale porzione siano ricomprese parti comuni. E’ dunque erronea la sentenza che ha condannato a contribuire alle spese tutti i condomini sull’assunto che il lastrico fungesse da copertura anche alle parti comuni.

Lo ha stabilito Cass. civ. Sez. VI-2 10 maggio 2017 n. 11484 rel Scarpa.

“L’art. 1126 cod.civ., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazione del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, si riferisce evidentemente a coloro ai quali appartengono unità immobiliare di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico solare non sia sovrapposto.

Come meglio ancora spiegato da Cass. civ. sez. II n. 2821 del 16/7/1976, l’obbligo di partecipare alla riparazione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio, ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione.

Del resto è pressoché inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti condomini, e non solo a quelli della rispettiva ala del fabbricato, come ad esempio il suolo su cui sorge l’edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l’articolo 1126 c.c. non avrebbe alcuna pratica applicazione.

Giacché, peraltro, l’articolo 1126 c.c. non è compreso tra le disposizioni inderogabili richiamate dall’articolo 1138 c.c., certamente il regolamento del condominio può stabilire la ripartizione delle relative spese in modo pattizio, pure ponendo le stesse a carico di tutti i condomini, ma a tal fine occorre che sia adottata una convenzione espressa di deroga al criterio legale.“

dissenziente e impugnazione della delibera: un problema di prova.

La delibera annullabile ex art. 1137 cod.civ. è impugnabile solo dal condomino assente o dissenziente. Ove dal verbale non risulti tale sua posizione, costituisce suo onere darne prova, ai fini di dimostrare la sussistenza del requisito soggettivo che legittima l’azione.

Il verbale fa stato solo delle dichiarazioni provenienti da coloro che l’hanno sottoscritto e pertanto è ammessa la dimostrazione con ogni mezzo di fatti diversi da quelli in esso riportati.

Lo afferma Cass. civ. sez. VI-2 9 maggio 2017 n. 13757 rel. Scarpa, con illuminante e lucidissima motivazione.

“L’art. 1137, comma 2, c.c. ammette, del resto, l’impugnazione della delibera assembleare soltanto da parte dell’assente, del dissenziente e dell’astenuto; pertanto, il condomino presente che abbia partecipato all’assemblea non può impugnare la deliberazione, se non è dissenziente (o non si sia astenuto) proprio in ordine alla deliberazione che impugna. Il dissenso dell’impugnante rispetto alla deliberazione deve essere provato ed incombe sullo stesso l’onere della relativa prova (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3060 del 05/09/1969; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1079 del 16/04/1973)”

“Il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicchè il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova (arg. da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 747 del 15/03/1973)”.

“Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare l’onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23903 del 23/11/2016). La ricorrente non fa riferimento in ricorso ad alcuna sua specifica deduzione istruttoria volta a sovvertire la risultanza del verbale che riportava l’approvazione senza dissensi della delibera. Col secondo motivo, si allega soltanto l’omesso esame non di un fatto storico, ma di un elemento istruttorio (il CD rom audio della riunione), peraltro prospettandone una valenza non decisiva, in quanto da esso si trarrebbe pur sempre che non vi fu “votazione”, il che contrasta col dato documentale che registrava l’approvazione della delibera, e comunque non varrebbe a giustificare la mancata espressione sia pur soltanto di un dissenso preventivo nell’ambito delle discussioni preliminari da parte del rappresentante in assemblea della B.S.D. s.r.l.”

magistratura onoraria: il governo tira dritto, sordo ad ogni istanza.

Approvato ieri, in prima lettura, il secondo decreto attuativo della legge delega per la riforma della magistratura onoraria.

Fra i vari preoccupanti effetti di tale pessima normativa, vi è quello di devolvere alla competenza del giudice di pace l’intera materia condominiale.

ASSOCIAZIONE 6 LUGLIO

IL SOLE 24 ORE

posto auto e vincolo di destinazione

La Cassazione ( Cass. civ. II sez. 3 maggio 2017 n. 10727) ritorna, con una recentissima sentenza, su un tema assai dibattito nelle aule di giustizia, affrontando un aspetto peculiare legato al vincolo di destinazione nei rapporti fra venditore ed acquirente dell’immobile cui il posto auto è vincolato.

La vicenda è peculiare e vede ben due sentenze della Corte di Appello di Roma cui era stata rinviata dalla Suprema Corte all’esito del primo sindacato di legittimità: “X convenne dinanzi al tribunale di Roma la Y S.p.A. chiedendo in via principale che fosse accertato che, con l’atto con cui aveva acquistato in data 22 luglio 1998 dalla convenuta all’immobile sito in (…), le era stato trasferito, quale accessorio e pertinenza, anche il posto auto distinto con la lettera C, ubicato al piano seminterrato dell’edificio o, in alternativa, che la Y spa fosse condannata al relativo trasferimento e, in via subordinata, che fosse disposta la costituzione di un suo diritto reale sul detto posto auto”

La Corte di legittimità, all’esito del tormentato iter processuale afferma “Il vincolo di destinazione posto dall’articolo 18 della legge 6 agosto 1967 numero 765 e dall’articolo 26 della legge 28 febbraio 1985 numero 47 comporta l’obbligo non già di trasferire la proprietà dell’area destinata a parcheggio insieme alla costruzione, ma quello di non eliminare il vincolo esistente, sicché esso crea in capo all’acquirente dell’appartamento un diritto reale d’uso sull’area”

Ed ancora “al costruttore (venditore originario) è dovuto un apposito corrispettivo (o una integrazione del prezzo della unità abitativa compravenduta) per il diritto di uso dell’area a parcheggio (ex plurimis Cass. 18179/2010, casi. 10199/2010, Cass. 18691/2007, Cass. 5160/2006).“

LA Corte afferma dunque l’ineludibilità del vincolo d’uso dello spazio a parcheggio, destinato a soddisfare le esigenze pubblicistiche legate alla sosta delle auto, ma chiarisce che ove le parti abbiano espressamente previsto nell’atto di acquisto – come nel caso di specie – il mancato trasferimento del diritto sull’area destinata a parcheggio, la volontà delle stesse dovrà essere integrata dal disposto di legge, con l’obbligo dell’acquirente di versare comunque il corrispettivo anche per il posto auto.

approvazione dello stato di ripartizione e decreto ingiuntivo.

La mancata approvazione dello stato di ripartizione non attiene né alla sussistenza del credito né alla possibilità di ottenere decreto ingiuntivo, ma condiziona unicamente la concessione della provvisoria esecutorietà ex art. 63 disp.att. cod.civ.

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, sez. II Civile, 28 aprile 2017, n. 10621.

“Per il disposto degli artt. 1130 e 1131 cod. civ., l’amministratore del condominio ha la legittimazione ad agire in giudizio nei confronti del condomino moroso per la riscossione dei contributi, senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea, mentre l’esistenza o meno di uno stato di ripartizione delle spese approvato dall’assemblea rileva soltanto in ordine alla fondatezza della domanda, con riferimento all’onere probatorio a suo carico (Cass. 2452/1994; 14665/1999).
Ed invero, l’obbligo del condomino di pagare al condominio, per la sua quota, le spese per la manutenzione e l’esercizio dei servizi comuni dell’edificio deriva dalla gestione stessa e quindi preesiste all’approvazione da parte dell’assemblea dello stato di ripartizione, che non ha valore costitutivo, ma solo dichiarativo del relativo credito del condominio.

Il verbale di assemblea condominiale, contenente l’indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l’uso delle parti comuni, ovvero, come nel caso di specie, la delibera di approvazione del “preventivo” di spese straordinarie, costituisce dunque prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario al solo fine di ottenere la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento ai sensi dell’art. 63 disp. Att.c.c.(Cass. 15017/2000).

Deve dunque escludersi che la delibera di approvazione assembleare del piano di ripartizione costituisca un presupposto processuale o una condizione dell’azione, posto che la legittimazione ad agire dell’amministratore per il pagamento della quota condominiale trova fondamento direttamente nelle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c..

A seguito dell’opposizione al decreto dunque, si dà luogo ad un giudizio di cognizione ordinaria, con onere, in assenza della delibera di approvazione del piano di riparto, per l’amministratore di provare gli elementi costitutivi del credito nei confronti del condomino anche avuto riguardo ai criteri di ripartizione delle spese relative alle parti comuni dell’edificio e facoltà di quest’ultimo di contestare sussistenza ed ammontare del credito medesimo azionato nei suoi confronti.”

ciascun condomino può agire a tutela delle distanze rispetto al fabbricato condominiale.

Lo afferma, recependo un consolidato orientamento, Corte di Cassazione, sez. II Civile, 26 aprile 2017, n. 10304, rel. Giusti con una pronuncia in cui chiarisce anche che la cotruzione in aderenza no è ammessa ove non sia espressamente prevista dai regolamenti locali.

La vicenda nasce come una delle classiche liti di vicinato:” PI.Io. , quale procuratrice speciale di PI.Ma.Lu., Z.A., M.G. , D.F.M. , D.F.B. e Pa.An. , premesso di essere proprietari degli appartamenti costituenti l’edificio di via (omissis), convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Velletri, sezione distaccata di Anzio, P.E., per sentirlo condannare all’arretramento del terrazzo, costituente copertura dei locali sottostanti, realizzato a ridosso della parte condominiale in violazione della normativa in tema di distanze, oltre al risarcimento del danno.
Si costituiva il convenuto, resistendo e spiegando domanda di condanna degli attori al risarcimento dei danni per lite temeraria.”

Il Tribunale respingeva la domanda degli attori, condannati anche ex art. 96 c.p.c., pronuncia ribaltata in secondo grado dalla Corte di Appello di Roma, che condannava il convenuto all’arretramento della costruzione.

Giunto il giudizio in sede di legittimità, la Corte afferma, quanto alla legittimazione e alla inesistenza idi litisconsortio:

“Ciascun condomino è legittimato a ricorrere per la violazione delle distanze fra costruzioni con riguardo all’edificio condominiale, senza che sia necessaria la integrazione del contraddittorio con la chiamata in causa degli altri condomini, trattandosi di azione a tutela del diritto di proprietà dalla quale nessun nocumento può derivare agli altri con titolari (Cass., Sez. II, 11 marzo 1992, n. 2940; Cass., Sez. II, 22 maggio 1995, n. 5612).”

Quanto alle costruzioni in aderenza: “La decisione impugnata è corretta, avendo fatta puntuale applicazione del condiviso principio di diritto, costantemente affermato da questa Corte (Cass., Sez. II, 9 settembre 1998, n. 8945; Cass., Sez. II, 12 settembre 2000, n. 12045), secondo cui, quando, come nel caso in esame, il piano particolareggiato esecutivo prescrive le distanze dal confine, non è consentita – salvo concreta, diversa previsione della norma regolamentare – la costruzione in aderenza, perché dette norme regolamentari sono integrative del codice civile per tutta la loro disciplina, tal che la norma di cui all’art. 873 cod. civ. cede alla norma regolamentare, che, prescrivendo l’osservanza, per le costruzioni, di una determinata distanza dal confine, implica il divieto di costruire in appoggio od in aderenza, in deroga alla disciplina del codice civile.”

Osserva ancora la Corte che la circostanza dirimente in ordine al divieto di costruire in aderenza è che il piano locale preveda una distanza minima dal confine: “Non viene in gioco nella specie il principio enunciato dalle Sezioni Unite di questa Corte, a composizione di contrasto, con la sentenza 19 maggio 2016, n. 10318, perché nella presente fattispecie il regolamento edilizio locale non si limita a stabilire un distacco minimo fra le costruzioni maggiore rispetto a quello contemplato dall’art. 873 cod. civ., ma prescrive proprio una distanza minima delle costruzioni dal confine.”

Sottolinea infine che tali norme sono inderogabili, come è ovvio, in via negoziale, rimanendo irrilevante che sia stata comunque rilasciata concessione edilizia: “la Corte d’appello ha fatto corretta applicazione del principio secondo cui, in tema di distanze legali nelle costruzioni, le prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi comunali, essendo dettate a tutela dell’interesse generale a un prefigurato modello urbanistico, non tollerano deroghe convenzionali da parte dei privati, e tali deroghe, se concordate, sono invalide, né tale invalidità può venire meno per l’avvenuto rilascio di concessione edilizia, poiché il singolo atto non può consentire la violazione dei principi generali dettati, una volta per tutte, con gli indicati strumenti urbanistici (Cass., Sez. II, 23 aprile 2010, n. 9751).”