“in un giorno d’estate soffocante, un avvocato si mette alla ricerca del suo gatto e in un giardino abbandonato dietro casa incontra una strana ragazza. Una giovane coppia decide di fare uno spuntino notturno e assalta un McDonald’s per avere trenta Big Mac, realizzando così un segreto desiderio adolescenziale del marito. Nel racconto che da il titolo al libro, un uomo è ossessionato dalla incredibile, misteriosa scomparsa di un elefante dallo zoo del paese. E poi ancora una curiosa digressione sui canguri, un uomo che incendia granai per il gusto di vederli bruciare e le introspezioni di una giovane madre afflitta da insonnia.”
Mi è balzato alla mente Murakami oggi, leggendo di fascicoli del fabbricato, responsabilità nuove e future per l’amministratore ed originali affermazioni di chi gli amministratori dovrebbe rappresentare.
Compare su un quotidiano tecnico nazionale la notizia che l’art. 1130 n. 6 cod.civ., laddove prevede l’istituzione del registro di anagrafe condominiale in cui è annotato, a cura dell’amministratore, ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio, imporrebbe all’amministratore un ruolo pubblico di sicurezza e garanzia circa la staticità e sicurezza del fabbricato del quale costui risponderebbe quale professionista: “La sicurezza (statica) – prosegue Ferri – deve quindi emergere da elementi descrittivi e apprezzabili dall’amministratore nella loro oggettività direi documentale. Le fonti possono essere: 1) Il fascicolo del fabbricato, laddove esistente; 2) Le certificazioni obbligatorie di conformità di impianti comuni alla legge (caldaia centralizzata; impianti antincendio); 3) Gli aggiornamenti della situazione statica che gravano sull’amministratore per fatti/opere successive all’accettazione del mandato». Proprio quest’ultimo è un punto fondamentale per capire l’importanza della norma, sinora non molto considerata: «Ciò si pone in relazione al passaggio della documentazione, ai sensi della comma 8 dell’articolo 1130, sullo stato tecnico-amministrativo del condominio che secondo la giurisprudenza si estende idealmente alla “nascita” del condominio (Cass. 1085 del 2010)». Una ricostruzione delle vicende edilizie dell’immobile, quindi, fa parte dei doveri dell’amministratore”.
L’affermazione proviene dal sottosegretario alla giustizia che compie una sorta di lettura autentica della norma, che – ad oggi – non ha avuto visto significativi approdi giurisprudenziali.
E’ l’autorevole e rispettabile interpretazione di un componente del governo, che tuttavia è organo esecutivo e non giurisdizionale e che si dovrà verificare se sia in linea con quella dei giudici, che quella norma saranno chiamati ad applicare.
Non sfuggirà che la norma prevede in realtà, in capo all’amministratore, unicamente un obbligo compilativo e di verifica della sussistenza di situazioni di rischio: appare decisamente sovrabbondante, rispetto alla figura di un mandatario confinato all’ambito di rapporti privatistici, individuare in capo a colui che esercita un ruolo strettamente delineato dall’art. 1130 cod.civ. funzioni, obblighi, valutazioni e responsabilità che lo trasformano in un professionista responsabile della sicurezza e staticità del patrimonio edilizio nazionale.
Non è peraltro nuovo l’orientamento del ministero volto a dare una connotazione pubblicistica alla figura dell’amministratore, atteso che già aveva espresso concetti analoghi a proposito della portata e valenza delle norme in tema di formazione del professionista, con la singolare conseguenza che si finisce per attribuire ad una figura di diritto privato – la cui abilitazione professionale e formazione è rimessa a dinamiche prive di fatto di alcun controllo concreto dello Stato (se non sotto forma di rispetto ex ante dei criteri astratti previsti dall’art. 71 bis disp.att. cod.civ., dalla L. 4/2013 e dal DM 140/2014) – funzioni di rilievo pubblico sempre più importanti e preoccupanti.
Non vi è dubbio che l’amministratore, che deve essere un professionista rigoroso, possa essere un ottimo strumento per un monitoraggio e una corretta gestione del patrimonio edilizio esistente: tuttavia tale funzione è auspicabile che si raggiunga attraverso un adeguato sviluppo normativo che identifichi gli strumenti indispensabili, ponendo oneri e conseguenze sui proprietari dei beni e non su coloro che – per loro conto – li amministrano.
In tal senso l’art. 1130 n. 6 cod.civ. è stato, sin dalla sua introduzione nel 2012, una norma lacunosa e di fatto incomprensibile, che non ha mutato significato con l’integrazione del 2015 (che ha limitato gli obblighi alle condizioni delle parti comuni), precisazione che peraltro non esime l’amministratore da responsabilità anche per impianti privati, ove gli stessi costituiscano fattore di rischio per il fabbricato, in virtù dei noti principi sulla colpa omissiva più volte espressi anche dalla Suprema Corte (Cass. Pen. 13 ottobre 2009, n. 39959).
La preannunciata introduzione del fascicolo del fabbricato ben potrebbe divenire occasione per creare una disciplina chiara e definitiva che riveda ed integri anche l’art. 1130 n. 6, con taglio operativo e non inutilmente penalizzante o, peggio, pericoloso, per colui che risulta essere un soggetto incaricato da privati di amministrare i loro beni, con nessun potere di spesa e decisionale limitato alle urgenze e alla ordinaria amministrazione, le cui iniziative sono comunque sempre soggette a ratifica assembleare.
Curioso poi che chi si onora di presiedere una associazione nazionale di amministratori affermi – nello stesso comunicato – che l’art. 1130 cod.civ. è norma inderogabile (è sufficiente una rapida disamina dell’art. 1138 cod.civ. per rendersi conto del contrario, almeno sotto il profilo letterale) e che la mancata istituzione dei registri costituisca “una delle tre gravi irregolarità che motivano la revoca, anche su ricorso di un solo condomino” (le gravi irregolarità, come è noto, possono essere infinite e apprezzate discrezionalmente dal giudice, l’art. 1129 cod.civ. ne elenca alcune tipiche e il comma XI di tale norma prevede ipotesi di iniziativa singola, nessuna delle quali riguarda i registri suddetti).
Sicurezza statica nei registri condominiali | Quotidiano del Condominio – Il Sole 24 Ore
© massimo ginesi 18 luglio 2017