la gestione separata del servizio di riscaldamento non da luogo ad autonomo condominio

Accade con frequenza che all’interno di complessi immobiliari si dia luogo ad una separata gestione di alcuni servizi, fra i quali il riscaldamento, affidandone la cura a diverso  amministratore e – in taluni casi – fornendo quella gestione di autonomo e separato codice fiscale rispetto al complesso cui si riferisce.

Tale soluzione può essere legittima sotto il profilo gestionale ma non da luogo, in punto di diritto, ad un nuovo condominio, ragione per cui la legittimazione processuale e sostanziale per le vicende relative a tale soggetto coincide con quella dell’intero condominio a cui si riferisce.

il tema è affrontato da Cass.Civ.  sez. VI-2 21 giugno 2018 n. 16385 rel. Scarpa con ordinanza di rigetto: ” La Corte d’Appello di Roma, uniformandosi agli insegnamenti sul punto di questa Corte, ha apprezzato in fatto che, pur sussistendo beni e servizi comuni in uso a più edifici condominiali compresi nel complesso di via G., Roma, non fosse ravvisabile l’esistenza di un “ente di gestione autonomo”, ovvero di un “condominio autonomo” inerente alla sola Gestione Riscaldamento e Parti Comuni.

D’altro canto, la situazione di fatto che viene a verificarsi nei condomini complessi, in ordine a determinati beni o servizi appartenenti soltanto ad alcuni edifici, o ai separati rapporti gestori interni alla collettività dei partecipanti (sempre in base alla disciplina antecedente a quella posta dall’ora vigente comma 3 dell’art. 67 disp. att. c.c., qui non applicabile ratione temporis), non comporta l’attribuzione di autonome legittimazioni processuali in sostituzione dell’intero condominio in ordine all’impugnazione delle relative deliberazioni assembleari (arg. da Cass. Sez. 2, 04/05/1993, n. 5160; Cass. Sez. 2, 16/02/1996, n. 1206; Cass. Sez. 2, 18/04/2003, n. 6328; Cass. Sez. 2, 17/02/2012, n. 2363).

Nella memoria presentata ai sensi dell’art. 380 bis, comma 2, c.p.c. i ricorrenti ribadiscono che il Condominio di via G, Roma, “non esiste” e che, a seguito dell’assemblea del 12 novembre 2007, sarebbe stato individuato il nuovo “ente di gestione del servizio di riscaldamento e delle parti comuni” denominato Condominio Gestione Riscaldamento e Parti Comuni Edifici A-B-N-0, con un proprio codice fiscale, evento poi confermato dalla documentazione contabile ed amministrativa prodotta.

Queste considerazioni non tengono conto della consolidata interpretazione giurisprudenziale secondo cui la costituzione di condomini separati in luogo dell’originario unico condominio costituito da un edificio o da un gruppo di edifici è regolata dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., e suppone che l’immobile o gli immobili oggetto dell’iniziale condominio possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand’anche restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’art 1117 c.c.

Tale disciplina esclude di per sé che il risultato della separazione si concreti in una autonomia meramente amministrativa o fiscale, giacché la costituzione di più condomini postula, piuttosto, la divisione del complesso immobiliare in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale (che va apprezzata in fatto dai giudici del merito), indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere gestorio o contabile (arg. da Cass. Sez. 2, 18/04/2005, n. 8066; Cass. Sez. 2, 05/01/1980, n. 65; Cass. Sez. 2, 18/07/1963, n. 1964).

La disposizione di cui all’art. 61 disp. att. c.c., prevedendo la possibilità di scissione, in base a deliberazione assembleare adottata a maggioranza, di un unico condominio originario in più condomini, ha, del resto, natura eccezionale, in quanto deroga al principio secondo il quale la divisione può essere attuata solo per atto di un’autonomia privata, ovvero con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione (così Cass. Sez. 2, 28/10/1995, n. 11276).”

© massimo ginesi 29 giugno 2018