Un soggetto terzo che possieda per oltre venti anni un garage posto nel condominio, senza esserne proprietario, può usucapirlo: lo ha stabilito Il Tribunale di Milano – Sezione Quarta Civile – con sentenza del 30.9.2025 n. 7347, rilevando che il pagamento delle spese condominiali, unitamente all’inserimento nelle tabelle millesimali e ad altri elementi fattuali, può costituire prova significativa del possesso uti dominus in forza della quale può perfezionarsi l’usucapione della proprietà di un’unità immobiliare, purché tali circostanze siano supportate da un quadro probatorio complessivo che attesti il possesso esclusivo, pacifico e continuativo per il periodo richiesto dalla legge.
“Il Tribunale osserva che il criterio di riparto degli oneri assertivi e probatori dell’azione di accertamento dell’intervenuta usucapione della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un bene immobile è quello derivante dal combinato disposto degli artt. 1158 e 2697 cc, in forza dei quali incombe sul preteso titolare del diritto reale provare gli elementi costitutivi della fattispecie acquisitiva, ovvero il fatto del possesso uti dominus continuato della res e il decorso del termine ventennale (cfr. Cass. civ., sez. 2, sent. n. 12984 del 6.09.2002).”
“[Gli attori] hanno versato documentazione formata dal condominio […] da cui risulta che all’epoca ciascuno di essi era indicato come condòmino […] nonché hanno prodotto le ricevute di pagamento delle spese condominiali […] ordinarie e anche straordinarie, con la quietanza dell’amministratore, attestante il pagamento delle spese condominiali ordinarie e straordinarie dagli anni ’90 in poi per i detti box.”
“A ulteriore conferma del fatto che essi fossero considerati i reali ed effettivi proprietari dei due box, dai documenti dimessi risulta che l’amministratore ha inviato ai predetti una comunicazione avente ad oggetto la consegna del nuovo telecomando per aprire il cancello carraio […] riconoscendoli dunque quali condomini e proprietari delle cose comuni condominiali.”
© massimo ginesi 15.10.2025