News – Pagina 63 – Avvocato MASSIMO GINESI

sulla G.U. 25.7.2016 il decreto che impone ai condominii di dotarsi di sistemi di termoregolazione efficienti

il d.lgs 141/2016 in vigore da ieri, prevede correzioni al D.Lgs 102/2014.

L’obbligo per i condominii di dotarsi, entro il 31 dicembre 2016, di sistemi di termoregolazione è subordinato al fatto che determinino efficienza e risparmio energico: «qualora il riscaldamento, il raffreddamento o la fornitura di acqua calda ad un edificio o a un condominio siano effettuati tramite allacciamento ad una rete di teleriscaldamento o di teleraffrescamento, o tramite una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata, è obbligatoria, entro il 31 dicembre 2016, l’installazione, a cura degli esercenti l’attività di misura, di un contatore di fornitura in corrispondenza dello scambiatore di calore di collegamento alla rete o del punto di fornitura dell’edificio o del condominio».

Ove l’uso di sotto-contatori non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali, è obbligatorio adottare « sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun corpo scaldante posto all’interno delle unità immobiliari dei condomini o degli edifici polifunzionali, secondo quanto previsto dalle norme tecniche vigenti, salvo che l’installazione di tali sistemi risulti essere non efficiente in termini di costi, con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459».

Nei condominii o negli edifici polifunzionali alimentati da teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento trova applicazione per la determinazione dei criteri di suddivisione, la norma tecnica UNI 10200.

Laddove il tecnico deputato alla valutazione accerti che sussistono differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari superiori al 50%, è possibile suddividere l’importo complessivo attribuendo una quota di almeno il 70% agli effettivi prelievi volontari di energia termica: In tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti con diversi criteri fra i quali i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate.

E’ possibile, per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi, mantenere la suddivisione in base ai soli millesimi .

Amministratori: quando legislatore fa rima con demagogia…

un ordine del giorno che impegna il governo a “intraprendere ogni iniziativa utile all’individuazione dei requisiti di professionalità che deve avere l’amministratore e a darne adeguata pubblicità, obbligandolo ad allegare al verbale di nomina, già in sede assembleare, la documentazione che attesti di essere in possesso dei requisiti di cui all’articolo 71-bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e del decreto ministeriale n. 140 del 2014”

Ci sono già due leggi e un decreto ministeriale ( assai mal fatti) che disciplinano la materia. Basterebbe, forse, interpretarli correttamente e applicarli.

Oppure, ove si ritenga che non siano idonei, modificarli (a riprova della valenza di un legislatore che in quattro anni fa tre provvedimenti che ha già ritoccato due volte e che ancora trova inadeguati…)

Oggi il Governo si impegna a rivedere ancora la disciplina (impegno peraltro dell’organo esecutivo e non legislativo).

E tutto ciò affinché l’amministratore sia tenuto ad allegare al verbale di nomina qualche attestazione sui requisiti: ma l’art. 71 bis disp. att. cod.civ. già prevede l’obbligo di quei requisiti e anche le conseguenze della loro assenza.

E l’assemblea che decida di nominare un certo amministratore, in violazione o meno della norma, non si spaventerà certo per un obbligo di allegazione documentale.

mala tempora currunt…

Tribunale di Milano: locazioni, il contratto non registrato è nullo

Una sentenza interessante e importante su un tema assai caldo, oggetto di avvicendamenti legislativi e giurisprudenziali sempre lineari.

Secondo Tribunale Milano 6782/2016 con l’articolo 13 della legge 431/98 (così come modificato dall’articolo 1, comma 59, della legge 208/2015 ) “il legislatore ha esercitato il potere di disciplinare le situazioni in precedenza regolate dalla normativa dichiarata incostituzionale e tale facoltà di intervento è stata attuata dettando una nuova disciplina della materia, con incidenza limitata e diversa rispetto al precedente intervento, che aveva semplicemente “prorogato”, fino al 31.12.2015, gli effetti della norma illegittima. Tra l’altro, il legislatore ha ora previsto conseguenze ancor meno “invasive” sul diritto di proprietà, escludendo la durata legale del contratto fino ad una scadenza successiva (come era, invece, previsto dal D.L.vo 23/11 e dalla L.80/14). In sostanza, la nuova normativa non incorre nelle censure mosse dalla Corte alle precedenti , affrettate, iniziative: la disciplina è ora contenuta nell’art.13 della L.431/98, norma stabile e fondamentale in materia di locazione di immobili urbani e che per i contratti, quale quello di specie, prevede un regime temporaneo idoneo a salvaguardare l’interesse dei conduttori, improvvisamente divenuti gravemente morosi per aver fatto affidamento su una disciplina legale del canone, caducata per effetto delle sentenze di illegittimità costituzionale; interesse dei condutt01i che è stato, però, equamente contemperato con quello dei locatori, limitando a un periodo contenuto la riduzione legale del canone ed escludendo (a differenza delle precedenti disposizioni dichiarate illegittime) vincoli sulla durata del rapporto”…

“Deve, invece, ritenersi che la nullità di cui trattasi, introdotta dal legislatore nell’ambito dell’azione di contrasto all’evasione fiscale e con l’evidente intento di provocare l’emersione delle c.d. locazioni in nero, abbia a ragion veduta richiamato la sanzione della nullità, condizionando la validità del contratto all’adempimento della registrazione. Con la conseguenza che, fino al completamento della fattispecie (stipulazione del contratto fra le parti e registrazione dello stesso) il negozio non può considerarsi valido. Tale chiave interpretativa è chiaramente determinata dall’opzione normativa per la sanzione della “nullità”: il legislatore, cioè, non può aver usato il termine “nullità” se non in senso tecnico e letterale, intendendo evidentemente richiamare integralmente la disciplina degli artt.1418 e ss. e.e. (nullità prevista dalla legge -ultimo comma dell’art. cit.). Ne consegue l’esclusione, anche concettuale, di una “convalida” successiva (art.1423 e.e.) per effetto del tardivo adempimento fiscale”.

rottura impianto fognario: il condominio non è responsabile esclusivo ma paga per intero

una recente sentenza della Suprema Corte (Cass. Civ. III sez. 7 luglio 2016 n. 13945) fa il punto sugli obblighi di risarcimento derivanti da un impianto fognario in ordine al quale devono identificarsi più soggetti tenuti ad intervenire, fra i quali il Condominio.

Un condomino agisce in giudizio per vedersi riconosicuto il danno derivante da rigurgito della fognatura comunale; il Comune eccepisce che parte della responsabilità deve essere riconosciuta anche al Condominio che non ha installato una valvola antirigurgito e che è comunque tenuto a rispondere del tratto privato sino alla immissione nella condotta pubblica.

Le parti richiamano erroneamente il fatto colposo del creditore e chiedono che la Corte valuti tale apporto ai sensi dell’art. 1227 cod.civ.

Osserva correttamente la Corte che l’inquadramento giuridico prospettato dalle parti è erroneo: “La sentenza impugnata, correggendo sul punto la decisione del Tribunale, ha ritenuto che la questione relativa alla mancata adozione del sistema antirigurgito da parte del condominio fosse stata tardivamente proposta dal Comune, in quanto sollevata per la prima volta in sede di replica ai sensi dell’articolo 184 del codice di rito, ed ha percio’ ritenuto inammissibile quel motivo di appello. Roma Capitale non contesta il profilo della tardivita’, ma censura tale decisione osservando che la questione doveva essere esaminata anche d’ufficio ai sensi dell’articolo 1227 c.c., comma 1″

“Osserva in proposito il Collegio che – a prescindere dal profilo formale della tardivita’ o meno dell’eccezione – la decisione della Corte d’appello resiste comunque alla censura in esame. Ed infatti questa Corte ha gia’ affermato, con un orientamento al quale va data oggi continuita’, che gli impianti fognari, da chiunque realizzati, una volta inseriti nel sistema delle fognature comunali, rientrano nella sfera di controllo dell’ente pubblico che, come custode, risponde, ai sensi dell’articolo 2051 cod. civ., dei danni causalmente collegati alla cosa, salva la prova del fortuito; il concorrente apporto causale di un terzo, rilevante soltanto in sede di eventuale regresso, in base ai principi della responsabilita’ solidale, non vale a diminuire la responsabilita’ del custode nei confronti del danneggiato, salvo che non integri il fortuito (sentenza 19 marzo 2009, n. 6665). In quella pronuncia si e’ anche stabilito che in tema di responsabilita’ extracontrattuale, se il danno subito da un condomino e’ causalmente imputabile al concorso del condominio e di un terzo, al condomino che abbia agito chiedendo l’integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del terzo, il risarcimento non puo’ essere diminuito in ragione del concorrente apporto causale colposo imputabile al condominio, applicandosi in tal caso non l’articolo 1227 c.c., comma 1, ma l’articolo 2055 c.c., comma 1, che prevede la responsabilita’ solidale degli autori del danno“.

“In altre parole, la responsabilita’ di Roma Capitale non puo’ essere diminuita, rispetto al condomino danneggiato (cioe’ l’odierna parte controricorrente), neppure ipotizzando un concorso di colpa del condominio, perche’ la mancata presenza di un sistema antirigurgito potra’, semmai, avere rilievo in un eventuale giudizio di regresso promosso da Roma Capitale nei confronti del condominio, ma non in questa sede.”

Quindi il danneggiato ben può richiedere l’intero importo del danno ad uno dei due soggetti, mentre la misura del concreto apporto colposo di ciascuno dei danneggianti potrà avere rilievo solo nella successiva causa fra costoro volta a determinare quanto effettivamente competa a ciascuno della somma pagata al terzo danneggiato, nei confronti del quale rispondono solidalmente ai sensi dell’art. 2055 cod.civ.

Così che il terzo danneggiato, ove qualche condomino non sia solerte nel versamento della propria quota parte di risarcimento, non sarà neanche tenuto ad azionare il meccanismo della preventiva escussione previsto dall’art. 63 disp. att. cod.civ., atteso che l’obbligazione extracontarttuale sfugge a tale previsione (come affermato sin da Cass. SS.UU. 9148/2008).

detrazioni fiscali per interventi sull’impianto termico

chiarimenti forniti da Enea a specifico quesito relativo alla documentazione necessaria e ai benefici ottenibili a seconda della tipologia di impianto termico presente in condominio:

“Nel caso di interventi su condomini o comunque su edifici con più unità immobiliari, occorre distinguere i diversi casi che si possono presentare. 1) Nel caso di interventi che NON COMPORTANO LA SOSTITUZIONE DI IMPIANTOTERMICO: a) in parti comuni del condominio: -se l’impianto termico è centralizzato occorre predisporre un unico allegato “A” e un allegato “E” del decreto attuativo per l’intero edificio. La richiesta di detrazione può essere inoltrata dall’amministratore o da un tecnico abilitato indicando il numero di unità abitative oggetto dell’intervento ed il costo complessivamente sostenuto; -se gli impianti sono autonomi consigliamo invece di predisporre un allegato “A” e un allegato E per unità immobiliare; in particolare, nell’allegato E da predisporre per ciascuna unità immobiliare si considererà la quota parte di intervento sia in termini dimensionali, sia in termini di spesa, sia in termini di risparmio energetico applicando i millesimi relativi all’intervento sostenuto. b) sul singolo appartamento: -se l’impianto termico esistente è centralizzato, consigliamo di predisporre un allegato “A” facendo riferimento, per l’involucro edilizio, al singolo appartamento e, per l’impianto di riscaldamento, a quello centralizzato; inoltre va predisposto l’allegato “E” per il singolo appartamento; -se l’impianto è autonomo, occorre predisporre gli allegati “A” e “E” per il singolo appartamento. 2) Nel caso di interventi (terminati dopo il 15/08/09) che COMPORTANO LA SOSTITUZIONE DI IMPIANTO TERMICO CON ALTRO NON A BIOMASSA (per il quale caso specifico si rimanda alla faq 27): -se l’impianto termico è centralizzato, occorre predisporre unicamente l’Allegato E riferito all’intero edificio. La richiesta di detrazione può essere inoltrata anche dall’amministratore o da un condomino qualsiasi, specificando che la richiesta viene fatta anche a nome di altri, indicando il numero di unità abitative oggetto dell’intervento ed il costo complessivamente sostenuto; -se gli impianti sono autonomi, occorre predisporre un Allegato E per singolo appartamento. 3) Nel caso di interventi ai sensi del comma 344: a) se l’impianto termico è CENTRALIZZATO occorre predisporre un unico Allegato “A” e un Allegato “E” per l’intero edificio; b) se gli impianti sono AUTONOMI consigliamo di predisporre un Allegato “A” e un Allegato “E” per unità immobiliare. Per quanto riguarda il valore dell’Indice di Prestazione Energetica per l’intero edificio che deve essere minore di quello limite riportato nelle tabelle 3 e 4 dell’Allegato “A” al Decreto 11 Marzo 2008 e s.m.i., riteniamo che questo debba essere calcolato come media di tutti gli indici delle varie unità immobiliari pesati sulla singola superficie o volumetria.”

qui le altre risposte di ENEA alle domande più frequenti (FAQ) in tema di energia.

ACQUA – diritti e regole in condominio – mc editore

L’acqua, un bene primario che sottende interessi di rilievo costituzionale ed esigenze primarie dell’individuo.

La sua gestione, e i possibili accadimenti patologici che la riguardano, in contesto condominiale sono l’oggetto di questa interessante pubblicazione, appena edita, a firma del dr. Manunta, Presidente di Sezione del Tribunale di Milano, con un contributo di Eugenio Antonio Correale, noto e finissimo studioso di diritto condominiale.

Da leggere

il concetto di comoda divisibilità dell’immobile

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, sentenza 11 aprile – 13 luglio 2016, n. 14343
Presidente Petitti – Relatore Scalisi

“il concetto di comoda divisibilità di un immobile a cui fa riferimento l’art. 720 cod. civ. postula, sotto l’aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l’aspetto economico – funzionale, che la divisione non incida sull’originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell’intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso. D’altra parte e, al contrario, come è stato già detto da questa Corte (cass. n. 14577 del 21/08/2012) in materia di divisione giudiziale, la non comoda divisibilità di un immobile, può ritenersi legittimamente sussistente solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dall’irrealizzabilità del frazionamento dell’immobile, o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento, o dall’impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, tenuto conto dell’usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso.

Ora, nel caso concreto, la Corte distrettuale non sembra abbia applicato con rigore questi principi perché da un verso non ha tenuto conto che la creazione di un vano di disimpegno tra le due porzioni dell’immobile, oltre che a creare un’evidente servitù di accesso nell’atrio condominiale, soprattutto, avrebbe sottratto uno spazio ad un appartamento in sè considerato di modeste dimensioni (circa 100 mq) per altro, non sembra che la Corte abbia verificato se il valore dell’appartamento di cui si dice sarebbe rimasto inalterato con la prospettata divisione, ovvero se il valore dei due appartamenti sarebbe stato sovrapponibile al valore dell’immobile prima della divisione. La Corte territoriale non avrebbe, neppure, tenuto conto che i due mini appartamenti non sarebbero risultati con identiche qualità e dotati entrambi di servizi essenziali (diversa sarebbe l’esposizione dei due piccoli appartamenti, nulla veniva specificato in ordine agli impianti idrici e alle utenze elettriche e di gas, di cui uno non sarebbe risultato dotato e, non è dato sapere se avesse potuto sopperire a tale mancanza).
Non vi è dubbio che l’art. 720 cod. civ., che per molti aspetti può essere indicato come esempio di una norma che richiede per la sua applicazione un’analisi economica dei risultati che concretamente possono essere perseguiti (si potrebbe dire che è una norma che apre il mondo giuridico alle regole e ai principi della cc. analisi economica dei fenomeni, ovvero ad interpretazione delle norme giuridiche diretta ad ottenere la massima efficienza, e quindi la situazione ottimale per un uso «razionale» delle risorse) induce a considerare la situazione che l’eventuale divisione dell’appartamento di cui si dice determinerebbe, in termini rigorosi e, comunque, in termini economici più che in termini di possibilità geometrica“.

non sempre necessari i giustificativi di spese postali e di copia

Accade con frequenza che l’amministratore porti a consuntivo spese minute per adempimenti postali e di segreteria (fotocopie) senza che adduca per ciascuna il relativo giustificativo di spesa.

nel caso di specie, che affonda ancora le proprie radici nella stagione della lira, il giudice di primo rado aveva stabilito che “per quel che riguardava il rimborso richiesto richiesto dall’amministrazione per Lire 100.000 per spese difficilmente documentabili, non era contra legem la delibera di approvazione pur in assenza delle conservazione dei documenti giustificativi”

La vicenda giunge infine in Cassazione ove viene statuito che “si sottrae al sindacato di legittimità la delibera dell’assemblea condominiale la quale – in relazione alla natura oltrechè all’entità – in relazione alla natura oltrechè all’entità – liquidi forfettariamente importi che non sono relativi a spese strettamente inerenti alla stessa gestione dell’amministrazione condominiale, come quelle sostenute per fotocopiature e spedizione di raccomandate”.

Dunque all’amministratore competerà il rimborso di quelle spese anche in assenza delle singole ricevute di spesa, in quanto è potere dell’assemblea liquidare comunque le ordinarie spese correnti di amministrazione ove risultino congiure e pertinenti, mentre all’improvvido condomino quelle centomila lire di spese postali e fotocopie sono costate, per solo il grado di cassazione di quell’impugnativa di delibera, 2.500 euro oltre accessori di spese di lite.

Cass. Civ. Sez. II 24 giugno 2016 n. 13183

le mille sigle delle associazioni di amministratori di condominio…

interessante articolo di Francesco Schena oggi sul sole24ore, che descrive una realtà in continuo divenire e che coglie senza giri di parole uno degli aspetti del fenomeno:

“in realtà, l’attuale polverizzazione è dovuta, almeno principalmente, non ad una spontanea crescita di nuove realtà associative grazie all’impegno di giovani professionisti, bensì ad un vera e propria epidemia scissionistica. Infatti, molte sigle sono “costole” di altre, nate per dissapori e contrasti interni tra i gruppi dirigenti. Questo fenomeno denota l’incapacità di risolvere conflitti e fare gruppo, a favore di una più facile propensione a creare spaccature”

videosorveglianza, l’informativa ai terzi deve essere preventiva

La L. 220/2012 ha risolto il problema della videosorveglianza in condominio, che aveva visto alterni dicta della giurisprudenza, introducendo l’art. 1122 ter cod.civ.

La norma prevede oggi in maniera inequivocabile la possibilità per il condominio di installare sistemi di controllo, con delibera da assumere ai sensi dell’art. 1136 II comma cod.civ. (ipotesi ovviamente diversa della installazione da parte di singoli di telecamere a servizio della propria unità, condotta sulla quale il garante aveva già dettato regole ben precise).

La Suprema Corte (Cass. civ. Sez. II 13663/2016, rel. Scarpa) ha affrontato una ipotesi che non riguarda l’installazione in condominio ma che detta principi che devono essere ben conosciuti anche dalla compagine condominiale ove intenda procedere in tal senso.

In particolare la Corte afferma che “l’informativa ai soggetti che facessero ingresso in un locale chiuso (quale un locale commerciale) deve intendersi necessaria prima che gli interessati accedano nella zona videosorvegliata, potendosi spiegare la diversa previsione di cui al punto 3.1. del Provvedimento generale del 29 aprile 2004, secondo cui l’informativa va rivolta a coloro che già “si trovano in una zona videosorvegliata” con riguardo agli spazi aperti.
La tempestività dell’informativa è necessariamente strumentale alla validità del consenso espresso dell’interessato al trattamento dei dati (art. 23, comma 3, Codice della privacy), salvi i casi in cui da esso possa prescindersi (di cui al successivo art. 24), non potendo tale consenso non essere preventivo rispetto all’inizio del trattamento stesso, nella specie consistente nella raccolta delle immagini delle persone che accedono nel locale e vengono riprese dalla videocamera.”