Ottobre 2025 – Avvocato MASSIMO GINESI

il condomino in regola con i pagamenti risponde dell’obbligazione condominiale in via sussidiaria rispetto ai morosi

Il terzo creditore deve dimostrare, a pena di nullità del precetto, di aver preventivamente escusso i condomini morosi e, solo successivamente, potrà aggredire (pro quota) i condomini in regola con i pagamenti.

E’ quanto statuisce il Tribunale di Napoli con sentenza 30.9.2025 n. 8539, in linea con giurisprudenza di legittimità: facendo corretta applicazione dei primi due commi dell’art. 63 disp. att. e.e., introdotti dalla legge di riforma del condominio (L. 11 dicembre 2012, n. 220), si rileva che l’obbligo di pagamento delle quote dovute dai morosi, posto in capo ai condomini in regola. nella contribuzione alle spese, è subordinato alla preventiva escussione dei rimi Si configura, pertanto, in capo ai condomini che abbiano regolarmente pagato la loro quota di contribuzione alle spese condominiali, ed in favore del terzo che sia rimasto creditore (per non avergli l’amministratore versato l’importo necessario a soddisfarne le pretese), un’obbligazione sussidiaria ed eventuale, favorita dal beneftcium excussionis, avente ad oggetto non l’intera prestazione imputabile al condominio, quanto unicamente le somme dovute dai morosi. La preventiva escussione richiedei di regola, l’esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso, prima di potere pretendere l’eventuale residuo insoddisfatto dal condomino in regola. Essa, dunque, comporta non soltanto il dovere del terzo di iniziare le azioni contro il moroso, ma anche di continuarle con diligenza e buona fede. Dunque, il creditore del C2 deve, dapprima, agire contro i partecipanti che siano in ritardo nei pagamenti delle spese per ottenere la condanna, ovvero un titolo esecutivo che permetta di dar corso all’espropriazione dei beni di quello; deve, inoltre, compiere ogni atto cautelare contro i beni stessi, per salvaguardarne l’indisponibilità durante il giudizio diretto alla condanna. E’ quanto stabilito dalla Suprema Corte di Cassazione che, con la ordinanza n. 5043/2023. ha affermato il seguente principio di diritto: “fl condomino in regola coi paganienti, al quale sia intimato precetto da un creditore sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del C2 può proporre opposizione a norma dell’art. 615 c.p.c. per far valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi che condiziona l’obbligo sussidiario di garanzia di cui all’art. 63, comma 2, disp. att. e.e., ciò attenendo ad una condizione dell’azione esecutiva nei confronti del condomino non moroso, e, quindi, al diritto del creditore di agire esecutivamente ai danni di quest’ultimo”. Dunque il terzo creditore deve escutere, in via preventiva, i condomini n1orosi e solo, successivamente, quelli in regola con)] agamento aegli oneri condominiali.

la conseguenza della mancata preventiva escussione è la nullità del precetto notioficato ai condomini virtuosi: “A ben vedere, nei fatti di causa, mamca la prova che parte convenuta abbia proceduto alla preventiva escussion dei condomini non in regola con i pagamenti, sicché la C1 non poteva notificare l’atto di precetto al P1 quale condòmino virtuoso, senza la preventiy,a escussione dei condomini morosi.”

il condomino danneggiato da parti comuni è tenuto a partecipare pro quota alle spese e al risarcimento del danno

Si tratta di principio reiteratamente affermato in giurisprudenza e che è stato ribadito da recente pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. II 21.7.2025 n. 20546), che ha rilevato come ” il giudice di rinvio dovrà riesaminare la questione e gli aspetti fattuali ad essa correlati, alla luce del principio di diritto (v. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 18187 del 24/06/2021, Rv. 661729 – 01) secondo cui il condòmino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall ‘ omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall ‘ obbligo – che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile -di contribuire, a propria volta e pro quota , alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati.”

Il giudice del rinvio dovrà valutare, ai fini dell’esonero dalla spesa, se le lamentate infiltrazioni non fossero riconducibili unicamente all’inerzia del Condominio, ragione che – ove fosse sussistente – potrebbe comportare esonero della danneggiata dalla suddetta contribuzione

anticipazioni dell’amministratore e decreto ingiuntivo

L’amministratore che affermi di aver effettuato anticipazioni in favore del condominio non può ottenere decreto ingiuntivo per la restituzione di tali somme, ove la richiesta si fondi unicamente sulla contabile del bonifico, quale che sia la causale indicata.

Lo afferma il Tribunale di Genova nella sentenza 15.10.2025 n. 2292, ove si osserva che ” Secondo la Corte di cassazione (Cass., sent. n. 12388/2000), ai fini dell’emanazione del decreto ingiuntivo, per prova scritta deve intendersi qualsiasi documento che, sebbene privo di efficacia probatoria assoluta, risulti attendibile in ordine all’esistenza del diritto di credito azionato. La contabile del bonifico, anche portante la causale “prestito”, non è sufficiente per l’emissione di un decreto ingiuntivo, in quanto da essa non è possibile evincere la ragione del pagamento senza un documento con cui chi ha ricevuto l’importo confermi il titolo alla base della pretesa di restituzione. Ne consegue che il credito che ____ asserisce avere nei confronti del condominio ___ , non è certo, liquido e esigibile. Pertanto, il ricorso monitorio non avrebbe dovuto essere accolto e il decreto ingiuntivo deve essere revocato.”

Il documento risulta tuttavia idoneo a sostenere l’azione ordinaria ex art 2041 c.c. “Il convenuto non ha invece allegato alcun titolo che lo legittimasse a trattenere la somma. 2.5. In assenza di una valida causa giustificativa del trasferimento patrimoniale, deve ritenersi integrata l’ipotesi di arricchimento senza causa ex art 2041 c.c. con conseguente obbligo del condominio opponente di restituire l’importo ricevuto nella misura provata oltre interessi dalla domanda al saldo. 2.6. L’obbligazione restitutoria, inoltre, non si estingue a seguito della cessazione dell’incarico di amministratore, che non figura tra le cause di estinzione delle obbligazioni derivanti dal mandato. 2.7. Deve, pertanto, essere accolta la domanda subordinata dell’opposta e il va condannato alla restituzione in suo favore della somma di € 32.910,50, oltre interessi legali dalla domanda al saldo.”

l’adeguamento dell’autorimessa condominiale compete anche a chi non è titolare di posto auto

lo ha stabilito la Corte d’appello di Milano (sentenza 1.10.2025 n. 2605), a fronte di un condomino che negava alcun proprio obbligo di contribuzione alle spese straordinarie per l’adeguamento dell’autorimessa alla normativa antincendio, non essendo proprietario di alcuno degli spazi adibiti a parcheggio.

Il giudice milanese ha ritenuto che il condomino che, pur privo di posto auto, utilizzi costantemente l’autorimessa per il transito e l’accesso al condominio è tenuto alle spese straordinarie per l’adeguamento del garage a norme imperative.

“Si è in particolare ritenuto che, essendovi evidenza di un uso da parte di ___ degli spazi dell’autorimessa a cui si riferisce il punto 5 dell’ordine del giorno dell’assemblea condominiale del 14.1.2021”, ciò impedisse “di ritenere che la stessa …esclusa dal riparto delle spese deliberate”, configurandosi il relativo obbligo di contribuzione alla luce del disposto dell’art. 1123 c.c.”

l’usucapione del box condominiale

Un soggetto terzo che possieda per oltre venti anni un garage posto nel condominio, senza esserne proprietario, può usucapirlo: lo ha stabilito Il Tribunale di Milano – Sezione Quarta Civile – con sentenza del 30.9.2025 n. 7347, rilevando che il pagamento delle spese condominiali, unitamente all’inserimento nelle tabelle millesimali e ad altri elementi fattuali, può costituire prova significativa del possesso uti dominus in forza della quale può perfezionarsi l’usucapione della proprietà di un’unità immobiliare, purché tali circostanze siano supportate da un quadro probatorio complessivo che attesti il possesso esclusivo, pacifico e continuativo per il periodo richiesto dalla legge.

“Il Tribunale osserva che il criterio di riparto degli oneri assertivi e probatori dell’azione di accertamento dell’intervenuta usucapione della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un bene immobile è quello derivante dal combinato disposto degli artt. 1158 e 2697 cc, in forza dei quali incombe sul preteso titolare del diritto reale provare gli elementi costitutivi della fattispecie acquisitiva, ovvero il fatto del possesso uti dominus continuato della res e il decorso del termine ventennale (cfr. Cass. civ., sez. 2, sent. n. 12984 del 6.09.2002).”

“[Gli attori] hanno versato documentazione formata dal condominio […] da cui risulta che all’epoca ciascuno di essi era indicato come condòmino […] nonché hanno prodotto le ricevute di pagamento delle spese condominiali […] ordinarie e anche straordinarie, con la quietanza dell’amministratore, attestante il pagamento delle spese condominiali ordinarie e straordinarie dagli anni ’90 in poi per i detti box.”

“A ulteriore conferma del fatto che essi fossero considerati i reali ed effettivi proprietari dei due box, dai documenti dimessi risulta che l’amministratore ha inviato ai predetti una comunicazione avente ad oggetto la consegna del nuovo telecomando per aprire il cancello carraio […] riconoscendoli dunque quali condomini e proprietari delle cose comuni condominiali.”

anche il condomino distaccato contribuisce alle spese involontarie dell’impianto di riscaldamento

Lo ha stabilito il Tribunale di Varese, Sezione II civile, con sentenza del 21 aprile 2025, n. 325: I giudici lombardi hanno respinto l’impugnativa della delibera condominiale che autorizzava l’amministratore a ricalcolare la quota di consumo involontario di competenza delle unità distaccate per la gestione corrente ed ad imputarla per il futuro, ribadendo che i condomini distaccati devono contribuire alle spese del consumo c.d. involontario, anche se non sono state richieste in passato.

Sullo stesso tema già la giurisprudenza di legittimità si era espressa i tal senso, affermando che l’obbligazione del pagamento delle spese di consumo involontario sussite “…in base ai parametri di cui alla normativa UNI 10200/2015 (d. lgs. n. 102/2014),” sul presupposto che il c.d. consumo involontario sia “sempre presente” in caso di distacco…” (Cass. 12 ottobre 2022, n. 29838).

Laddove l’impianto sia predisposto per servire tutte le unità immobiliari del fabbricato, colui che si distacca, oltre alle spese straordinarie e di messa a norma di cui all’art. 1118 quarto comma del codice civile, deve contribuire anche alle spese per il consumo involontario; viceversa, se il distacco comportasse un incremento dei costi sostenuti dagli altri condomini, la rinuncia al servizio sarebbe radicalmente illegittima (ex multis, Cass. n. 13718/2012; Trib. Savona 115/2022, Trib. Roma n 14417/2022).