trasformazione del giardino condominiale in parcheggio: i parametri indicati dalla Cassazione

La trasformazione di un’area verde in parcheggio può essere una semplice innovazione deliberata con le maggioranze previste dall’art. 1120 cod.civ.  (e non con quelle più significative previste dall’art,. 1117 ter cod.civ. ) e non è in senso assoluto vietata, poichè la sottrazione all’uso comune dell’area verde va valutata in rapporto alla entità della stessa e alla porzione interessata dal mutamento – che non può automaticamente ritenersi sussistente la violazione dei diritti dei condomini dissenzienti – così come non necessariamente l’intervento deve ritenersi lesivo del decoro dell’edificio.

Cass.Civ. sez. II ord. 29/08/2018),  n. 21342 affronta un tema complesso e spesso fonte di lite fra i condomini: “Nel 2003 R.A., proprietario dell’unità immobiliare int. 1 del complesso condominiale di (OMISSIS), convenne in giudizio il Condominio per la declaratoria di nullità, ovvero per l’annullamento della delibera assembleare del 26 giugno 2003, con cui era stato deciso – con il suo solo voto contrario – di adibire a parcheggio l’area condominiale circostante, ciò che comportava l’eliminazione di alberi da frutto e del vialetto che separava il frutteto dall’edificio condominiale, e l’allocazione del parcheggio proprio sotto il suo terrazzo. Secondo la prospettazione attorea, la delibera contrastava con l’art. 1120 c.c., sotto il profilo dell’alterazione del decoro architettonico dell’edificio condominiale, contravvenendo anche alla destinazione contrattuale a verde dell’area interessata, in violazione dell’art. 4 del regolamento condominiale, e risultando pregiudizievole per la salute.

Il Condominio eccepì l’inammissibilità della domanda, rilevò che precedente giudicato aveva escluso la lamentata violazione delle destinazioni d’uso contrattuale dell’area a verde, assumendo inoltre che il parcheggio offriva ai condomini la possibilità di un migliore utilizzo delle parti comuni e che era insussistente il paventato rischio di immissioni nocive.

Il Tribunale di Roma, respinta l’eccezione di inammissibilità, rigettò la domanda.

La Corte d’appello ha riformato la decisione e annullato la delibera condominiale del 26 giugno 2003.”

La Corte di legittimità traccia i confini di liceità dell’intervento, cassando la sentenza di secondo grado: “La Corte d’appello ha ritenuto che la delibera impugnata violi il disposto dell’art. 1120 c.c., comma 2, sotto il profilo della lesione al decoro architettonico dell’edificio condominiale sul rilievo che “è insostenibile la tesi secondo la quale la rimozione di un’area verde e la sua sostituzione con una adibita a parcheggio non deteriori l’aspetto complessivo”.

L’affermazione, in quanto non supportata dalla verifica del rapporto tra la dimensione complessiva della superficie destinata a verde e quella dell’area interessata dalla modifica oggetto della delibera condominiale, si rivela erronea.

Questa Corte ha più volte affermato che la delibera assembleare di destinazione a parcheggio di un’area di giardino condominiale, interessata solo in piccola parte da alberi di alto fusto e di ridotta estensione rispetto alla superficie complessiva, non dà luogo ad una innovazione vietata dall’art. 1120 c.c., non comportando tale destinazione alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, nè alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune, ed anzi, da essa derivando una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini (ex plurimis, Cass 12/07/2011, n. 15319; Cass. 06/12/2016, n. 24960).

Conseguentemente priva di riscontro risulta anche la ritenuta menomazione del diritto del singolo condomino alla fruizione dell’area verde nella sua consistenza originaria, diritto che esiste se ed in quanto la trasformazione di parte dell’area verde in parcheggio risulti.

Il limite fissato dall’art. 1120 c.c., u.c., non si indentifica nel semplice disagio, ovvero nel minor godimento che l’innovazione procuri al singolo condomino rispetto a quella che, fino a quel momento, è stata la sua fruizione della cosa comune. La norma richiama infatti il concetto di inservibilità della cosa comune, concetto che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, implica la concreta inutilizzabilità della res communis secondo la sua naturale fruibilità (Cass. 12/07/2011, n. 15308).

E infine, si deve escludere che dal contratto di cessione del 1957 intervenuto tra l’ente cedente e la Cooperativa cessionaria sia derivato un vincolo di destinazione dell’area comune. Eventuali limiti restrittivi alla destinazione funzionale di un cortile (come di qualsiasi altra parte comune, ex art. 1117 c.c.) possono discendere da un regolamento condominiale approvato dall’assemblea a maggioranza, che ne determini le modalità di godimento (art. 1138 c.c., comma 1), oppure da una successiva deliberazione assembleare, adottata con le necessarie maggioranze, che innovi l’originaria destinazione, per soddisfare esigenze di interesse condominiale ovvero per finalità di miglioramento o di maggiore comodità o rendimento (Cass. 04/12/2013, n. 27233), o, ancora, ove si intenda restringere il godimento ad una soltanto delle possibili forme d’uso di cui il bene sia suscettibile, mediante una disciplina contrattuale vincolante per i comproprietari predisposta dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettata con i singoli atti di acquisto, ovvero approvata in assemblea con il consenso unanime di tutti i condomini (ex plurimis, Cass. 02/03/2017, n. 5336).”

© massimo ginesi 8 ottobre 2018

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