una ponderosa sentenza di legittimità (Cass.Civ. sez. II 14 maggio 2018 n. 11687 rel. Scarpa) affronta una complessa e peculiare vicenda relativa alla opponibili ai creditori di un trasferimento immobiliare di un bene per il quale, al momento della cessione, era in corso variazione catastale.
Il bene era stato aggredito dai creditori e sia il Tribunale di Paola che la Corte di Appello di Catanzaro avevano respinto l’opposizione di terzo all’esecuzione, proposta da coloro che si ritenevano titolari del bene.
La Corte di Cassazione censura le valutazioni dei giudici di merito con ampia motivazione: “I due motivi di ricorso possono essere esaminati congiuntamente, in quanto connessi, e si rivelano fondati. La Corte d’Appello di Catanzaro (avendo affermato che l’immobile, cui si riferiva il titolo della nota di trascrizione inerente alla donazione del 2 giugno 1989, non fosse sufficientemente identificato mediante il rinvio alla denuncia di variazione n. 6243/1985, attenendo tale denuncia “unicamente all’ampliamento della palazzina” e perciò occorrendo comunque l’indicazione dei dati catastali indicati nella formalità immediatamente precedente) ha deciso la questione di diritto in modo non conforme alla giurisprudenza di questa Corte, senza offrire in motivazione elementi idonei a mutare l’orientamento pure da essa richiamato.
Il precedente di questa Corte, citato nella stessa sentenza impugnata, affermava proprio che “per i fabbricati per i quali è stata presentata denuncia di variazione e ai quali il Catasto non ha ancora attribuito l’identificazione catastale definitiva, la mancata indicazione, nel Quadro B della nota compilata secondo i modelli approvati con Decreto Interministeriale 10 marzo 1995, dei dati catastali con i quali l’immobile era individuato nella formalità di trascrizione o iscrizione precedente, non incide sulla validità della trascrizione, allorché nella nota sia riportato il numero di protocollo della denuncia di variazione presentata per ciascun immobile” (Cass. Sez. 2, 19/10/2015, n. 21115).
Si ha riguardo, nella specie, a giudizio per opposizione di terzo, ex art. 619 c.p.c., proposto da M F F e B F, donatari degli immobili oggetto delle esecuzioni forzate promosse dalla Caricai s.p.a. e dal Banco di Napoli, i quali hanno dedotto di aver trascritto il 13 giugno 1989 il proprio titolo d’acquisto, costituito dalla donazione del 2 giugno 1989, anteriormente alla trascrizione dei pignoramenti eseguiti in danno della propria dante causa E. P., e fanno perciò valere il loro diritto di nuda proprietà sui beni in questione al fine di sottrarre gli stessi all’espropriazione.
E’ stato accertato in fatto, in particolare, che il bene donato consistesse in una palazzina di un solo piano con lastrico solare, sita in via G. di Tortora, località Impresa, composta da nove vani ed annesso garage ripostiglio.
Nella nota di trascrizione del 13 giugno 1989 l’immobile veniva descritto come non ancora rappresentato nel N.C.E.U. del Comune di Tortora, aggiungendosi, tuttavia, che erano state presentate le relative planimetrie in data 28 dicembre 1985 all’Ufficio Tecnico Erariale di Cosenza “con denuncia di variazione n. 6243/1985”.
La nota di trascrizione, pertanto, non riportava i nuovi dati catastali definitivi degli immobili, non ancora assegnati dai competenti uffici, ma indicava che era stata presentata denuncia di variazione.
La costante interpretazione degli artt. 2659 e 2665 c.c. conclude che, per stabilire se e in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, in maniera che non sia nemmeno necessario esaminare il contenuto del titolo, il quale, insieme con la nota, viene depositato presso la Conservatoria dei registri immobiliari (cfr.Cass. Sez. 3, 31/08/2009, n. 18892; Cass. Sez. 2, 14/10/1991, n. 10774; anche Cass. Sez. 2, 07/06/2013, n. 14440).
In particolare, in virtù del richiamo alle indicazioni richieste dall’art. 2826 c.c. contenuto nell’art. 2659, comma 1, n. 4, c.c., alla nota di trascrizione è attribuita la funzione di consentire la inequivoca individuazione (oltre che del titolo trascritto e dei suoi estremi soggettivi, altresì) dei beni cui il titolo si riferisce, compresi proprio i dati di identificazione catastale, come espressamente voluto dall’art. 13 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 (Cass. Sez. 2, 11/08/2005, n. 16853; Cass. Sez. 3, 08/03/2005, n. 5002; Cass. Sez. 3, 11/01/2005, n. 368).
La disciplina di riferimento è poi completata dall’appena richiamata legge 27 febbraio 1985, n. 52, la quale introdusse il sistema informatizzato di trascrizione basato su modelli standard di redazione delle note, specificati con d.m. 10 marzo 1994 ed illustrati nella Circolare del Ministero delle Finanze 128/T, recante le istruzioni per la relativa compilazione dei modelli.
Come già argomentava Cass. Sez. 2, 19/10/2015, n. 21115, tale Circolare del Ministero delle Finanze 128/T (dopo aver affermato al punto 2.3.4.1. che, per gli immobili aventi il codice di identificazione catastale definitivo, occorre indicare, negli appositi spazi del modello di nota, il foglio, la particella ed il subalterno), al punto 2.3.4.2.1., per i fabbricati in corso di accatastamento, ovvero, in particolare, per i fabbricati per i quali sia stata presentata denuncia di variazione ed ai quali il Catasto non abbia ancora attribuito l’identificazione catastale definitiva, richiede la descrizione degli immobili sulla nota “mediante l’indicazione del numero ed anno del protocollo ….della variazione”.
Per il periodo, allora, intercorrente fra la presentazione della denuncia di variazione e l’attribuzione della identificazione catastale definitiva, perché la nota di trascrizione adempia all’onere di contenuto di cui all’art. 2659, comma 1, n. 4, c.c., e così consenta di individuare gli estremi essenziali del bene al quale si riferisce il titolo, è dunque sufficiente l’indicazione del numero e dell’anno del protocollo della denuncia di variazione, senza che sia perciò comunque necessario, come sostenuto dalla Corte d’Appello di Catanzaro, riportare nell’apposito riquadro della medesima nota gli estremi identificativi dell’immobile nella formalità immediatamente precedente.
Ciò a conferma di un’ancora più risalente interpretazione, secondo la quale, ai fini della trascrizione del bene alienato, l’indicazione del numero catastale e delle mappe censuarie è richiesta soltanto quando tali dati “esistono”, di tal che risultano soddisfatte le esigenze di individuazione del bene quando lo stesso sia sufficientemente individuato nel contratto (Cass. Sez. 2, 04/04/1981, n. 1914).
Siffatta interpretazione trova conforto negli studi della dottrina, la quale osserva come nessuna norma vigente imponga che i dati catastali indicati nel titolo e nella nota di trascrizione siano già acquisiti al sistema della banca dati catastale. Questa conclusione è stata convalidata altresì alla luce della mancata emanazione del decreto ministeriale che, a norma dell’art. 9, comma 12, del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito con modificazioni in legge 26 febbraio 1994, n. 133, avrebbe dovuto segnare l’attivazione della completa automazione delle procedure di aggiornamento degli archivi catastali e delle conservatorie dei registri immobiliari, in maniera da consentire al conservatore di rifiutare, ai sensi dell’art. 2674 c.c., di ricevere note e titoli e di eseguire la trascrizione di atti tra vivi contenenti dati identificativi degli immobili oggetto di trasferimento o di costituzione di diritti reali, non conformi a quelli acquisiti al sistema alla data di redazione degli atti stessi, ovvero, nel caso di non aggiornamento dei dati catastali, di atti non conformi alle disposizioni contenute nelle norme di attuazione dell’art. 2, commi 1-quinquies e 1-septies del d.l. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito dalla legge 24 marzo 1993, n. 75.
E’ quindi piuttosto possibile inserire nella parte libera della nota di trascrizione informazioni pure diverse dagli identificativi catastali (essenzialmente allorché tali dati non si rivelino idonei, come quando la porzione immobiliare non sia ultimata o non risulti ancora censita o frazionata in catasto), che possano tuttavia rivelarsi utili, in un regime di pubblicità immobiliare su base personale, ai fini dell’opponibilità a terzi, nonché della validità della formalità eseguita, in maniera da far prevalere le esigenze della circolazione rispetto a quelle, pure rilevanti, della compiuta identificazione dei cespiti.”
Il ricorso è dunque ascolto e la causa rinviata ad altra sezione della stessa corte di appello per un nuovo esame alla luce dei principi esposti.
© massimo ginesi 17 maggio 2018