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è veduta solo l’apertura che consente l’affaccio

E’ quanto ha ribadito, secondo un orientamento consolidato, Cass. civ. sez. II ord. 23 maggio 2019 , n. 14091.

“Giova premettere che secondo il consolidato indirizzo di questa Corte, affinché sussista una veduta, a norma dell’art. 900 c.c., è necessario, oltre al requisito della inspectio anche quello della prospectio nel fondo del vicino, dovendo detta apertura non solo consentire di vedere e guardare frontalmente, ma anche di affacciarsi, vale a dire di guardare non solo di fronte, ma anche obliquamente e lateralmente, così assoggettando il fondo alieno ad una visione mobile e globale (Cass. S.U. n. 10615 del 1996 e successive conformi).

Ciò posto, va ulteriormente specificato che le porte, essendo destinate in generale all’accesso ai locali e all’uscita da essi, non rientrano nella categoria delle “aperture”, -considerate dagli artt. 900 c.c. e segg., che hanno invece la funzione di consentire il passaggio della luce e dell’aria, o di affacciarsi sul fondo vicino; possono dunque avere dimensioni e caratteristiche diverse da quelle che l’art. 901 c.c. prescrive per le luci, ed essere aperte senza rispettare le distanze prescritte dagli artt. 905 e 906 c.c. per le vedute.

Nondimeno le porte possono essere anche destinate alla veduta, e vedute devono essere considerate, ai fini delle citate norme, quando tale congiunta e stabile funzione (che non può desumersi dal fatto che al momento della loro apertura e fino alla loro chiusura esse possano occasionalmente e fugacemente permettere di guardare nel fondo vicino) risulti da elementi non equivoci, che il giudice del merito deve puntualmente accertare e verificare (così, in motivazione, Cass. n. 8693/00; in senso conforme, fra le tante, v. Cass. n. 10603/90).

Stabilire, pertanto, se una porta oltre a dare accesso ad un locale assolva anche la stabile e univoca funzione di assoggettare il fondo vicino ad una visione completa, ossia obliqua e laterale, costituisce accertamento di fatto rimesso al giudice di merito e sottratto, come tale, al sindacato di legittimità, ove sorretto da una motivazione sufficiente e scevra da vizi di logica giuridica.

Nel caso specifico la Corte territoriale mostra di essersi attenuta a entrambi i principi innanzi richiamati, là dove, accertato il requisito dell’inspectio, ha escluso che la porta-finestra in oggetto potesse qualificarsi come veduta per difetto della possibilità di esercitare anche la facoltà di prospectio. La sentenza impugnata, pertanto, è conforme al seguente principio di diritto “La “porta-finestra” che consenta la inspectio, ma non la prospectio, ossia lo sguardo frontale sul fondo del vicino, ma non lo sguardo obliquo e laterale, non integra veduta, sebbene permetta occasionalmente e fugacemente, nel momento dell’uscita, la visione globale e mobile del fondo alieno” (Sez. 6-2, Ord. n. 17950 del 2014).”

© massimo ginesi 27 maggio 2019 

luci e vedute sul cortile comune: non si applicano le norme sulle distanze

La giurisprudenza di legittimità ( Cass.Civ. sez.II ord. 27 giugno 2018 n. 17002)  conferma l’applicabilità relativa delle norme in tema di distanze all’interno del condominio e, in particolare, la specialità dell’art. 1102 cod.civ. rispetto a tali precetti,  laddove si intendano aprire vedute dalla proprietà esclusiva su aree condominiali o comuni.

i fatti e il processo di merito: “con atto di citazione notificato in data 11 marzo 2005 L.A. conveniva in giudizio, avanti al Tribunale di Sondrio, P.M. e A. chiedendo che le opere da questi eseguite sul fabbricato sito nel Comune di (…) (f. (…), mapp. (…)) contiguo alla propria casa (f. (…), mapp. (…) ora (…)) e alla corte comune (f. (…) mapp. (…)), realizzate in sopraelevazione dell’edificio in violazione delle vigenti N.T.A. e del P.R.G., con apertura di vedute, luci e balconi sulla corte comune senza il rispetto delle relative distanze o senza i requisiti di legge, venissero demolite o riportate nei limiti della legalità…

il Tribunale di Sondrio, respinta ogni altra domanda ed eccezione, condannava i convenuti alla eliminazione delle nuove vedute dirette e dei balconi realizzati sulla corte comune, mapp. (…), nonché alla regolarizzazione delle luci aperte sulla medesima corte, sulla scorta del dettato di cui gli artt. 901 e 902 c.c…con sentenza depositata il 15 maggio 2013, la Corte d’appello di Milano rigettava entrambi gli appelli e confermava la sentenza del Tribunale di Sondrio”

il principio di diritto: “secondo la prevalente e più recente giurisprudenza di questa Corte, la regolamentazione generale sulle distanze è applicabile quando lo spazio su cui si apre la veduta sia comune, in quanto in comproprietà tra le parti in causa o in condominio, soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la fondamentale regola di cui all’art. 1102 c.c., in ragione della sua specialità, a termini della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, senza alterarne la destinazione o impedire agli altri partecipanti di farne pari uso (Cass. 19 dicembre 2017, n. 30528; Cass. 9 giugno 2010, n. 13874; Cass. 19 ottobre 2005, n. 20200, risultando superato l’orientamento risalente a Cass. 21 maggio 2008, n. 12989, secondo cui la qualità comune del bene su cui ricade 13 veduta non esclude il rispetto delle distanze predette);

che sulla base del principio nemini res sua servit e della considerazione che i cortili condominiali o, comunque, comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono ben fruibili a tale scopo, dai proprietari del bene comune o dai condomini, tenuti solo al rispetto dell’art. 1102 c.c. (Cass. n. 20200/2005);

che, pertanto, nell’ambito delle facoltà riconosciute rientra anche quella di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte dagli artt. 901-907 c.c. a garanzia della libertà dei fondi confinanti di proprietà esclusiva, della riservatezza e sicurezza dei rispettivi titolari, considerato che tali modalità di fruizione del bene comune ordinariamente non comportano ostacoli al godimento dello stesso da parte dei compartecipi, né pregiudizi agli immobili di proprietà esclusiva;

che, pertanto, erroneamente la Corte d’appello ha ritenuto che la deroga alla normativa sulle vedute, sui balconi e sulle luci riguardi soltanto i fabbricati condominiali, ovvero i casi in cui già sussisteva un’analoga servitù di veduta, trovando applicazione i principi richiamati anche nell’ipotesi di proprietà comune di un cortile non condominiale, essendo l’art. 1102 c.c. dettato per regolare il godimento del bene in comunione“.

© massimo ginesi 3 luglio 2018