E’ quanto statuito dal Tribunale di Massa (Trib. Massa 11 ottobre 2019 n. 606) con riferimento alla locazione ultra novennale stipulata dall’esecutato prima della vendita all’asta dell’immobile.
L’aggiudicatario, rilevato che la locazione era stata stipulata per 12 anni senza essere stata trascritta e sull’assunto che la stessa dovesse quindi ricondursi alle previsioni ordinarie, agiva con sfratto per finita locazione, essendo già decorsi sette anni dalla stipulazione del contratto.
Proposta opposizione da parte del conduttore, che riteneva che la locazione fosse ancora in corso, l’attore mutava la domanda in sede di memorie integrative, adducendo anche l’inopponibilità del contratto per essere stata la locazione stipulata a canone vile.
Il Tribunale ha ritenuto che – quanto alla durata, la locazione fosse astrattamente opponibile all’aggiudicatario nei limiti novennali previsti dall’art. 2923 c.c. e che pertanto non fosse ancora scaduta, che non avesse rilevanza la circostanza che gli organi della procedura avessero comunque proseguito il rapporto, non potendo la trascrizione ammettere equipollenti ai fini della opponibilità; ha ritenendo, tuttavia, che la stessa violasse il disposto di cui all’art. 2923 n. 3 c.c.
Ha dunque ritenuto legittima la domanda avanzata per la prima volta in sede di memorie integrative.
“Premesso che è facoltà della parte proporre domande nuove nelle memorie integrative, a mente di consolidato orientamento giurisprudenziale (Cass.8336/2004, Cass.21242/2006, Cass.25399/2010, Cass.12247/2013), di talché appare legittima la richiesta declaratoria di inopponibilità avanzata dall’attore nella memoria ex art 426 c.p.c.
Alla luce del tenore delle pronunce di legittimità e dell’apparato di garanzia istituito dallo scambio differito di memorie, previsto con l’ordinanza di mutamento rito in data 21.11.2018, si deve ritenere che alle parti sia consentito delineare compiutamente petitum e causa petendi – anche con nuove istanze (tanto che è ammessa sino a quella fase anche la domanda riconvenzionale) – dovendosi ritenere che il deposito degli atti integrativi costituisca fase genetica e delimitativa del thema decidendum del procedimento di merito.
Ne consegue che non può accogliersi la domanda per finita locazione, per le ragioni già evidenziate nella ordinanza sopra richiamata, che devono essere qui confermate, non avendo fornito l’attore ulteriori e diversi elementi di valutazione: la locazione non sarebbe ancora scaduta, dovendosi ritenere la mancata trascrizione inidonea ad opporre locazione ultra novennale ma senza che si possa ritenere che il contratto che eccede tale limite debba ricondursi – per tale sola circostanza – alla durata ordinaria di sei anni, e ciò a mente del dettato letterale di cui all’art. 2923 comma II c.c.”
nel merito a rilevato che “Viceversa, appare fondata la eccepita inopponibilità ex art. 2923 comma III c.c., posto che il canone di locazione convenuto dall’esecutato e dal conduttore appare manifestamente sproporzionato al valore del bene, così come risultante dalla perizia di stima svolta in sede esecutiva, richiamata in atti e non contestata, e dal conseguente valore locativo di mercato di immobili posti nel territorio cittadino in quella posizione e di quel valore.
A tal proposito va osservato che è consentito al giudice stimare d’ufficio la viltà del canone (Trib. Rimini 25.1.2017, Trib. Livorno 24.7.2018) ma, soprattutto, che parte convenuta nulla ha eccepito di specifico a tale fatto, dedotto da parte attrice nella memoria integrativa, di talchè la circostanza (nei termini dedotti dall’attore) può ritenersi provata ex art 115 c.p.c.: la difesa del convenuto, nella propria memoria integrativa, non ha preso sul punto specifica posizione, né la contestazione generica o la dichiarazione di mancata accettazione del contradditorio possono essere ritenute idonee ad evitare gli effetti di cui alla norma richiamata: “ogni volta che sia posto a carico di una delle parti (attore o convenuto, Cass. n. 8647 del 2016) un onere di allegazione (e/o prova), l’altra ha l’onere di contestare il fatto allegato nella prima difesa utile, dovendo, in mancanza, ritenersi tale fatto pacifico e non più gravata la controparte del relativo onere probatorio, senza che rilevi la natura di tale fatto (Cass. n. 5191 del 2008; cfr. anche Cass. n. 1540 del 2007; Cass. n. 12636 del 2005; Cass. n. 3245 del 2003)” Cass 19490/2018.
Va peraltro osservato che ulteriori elementi che inducono a ritenere provata la pattuizione di un canone del tutto inadeguato ai valori di mercato, anche ex art 116 c.p.c., vanno ravvisati nel fatto che la società conduttrice risulta riconducibile alla moglie e al figlio dell’esecutato e che l’intera condotta – per tempi e modalità – dell’allora locatore e del conduttore paiono volte ad evitare gli effetti pregiudizievoli della esecuzione, tanto che nell’immobile continua ad essere esercitata la medesima attività e lo stesso locatore, poi esecutato, è comparso – munito di procura del legale rappresentante della convenuta società – nel procedimento di mediazione esperito quale presupposto di procedibilità della presente causa. Si tratta di elementi tutti che rivestono valore fortemente indiziario circa la volontà di garantire il godimento del bene anche oltre l’attuazione dei provvedimenti del giudice della esecuzione, con esborsi minimi per i componenti del medesimo nucleo familiare.”
copyright massimo ginesi 15 ottobre 2018 “